HOGYAN TOVÁBB? DILEMMÁK ÉS ABSZURD JOGI HELYZETEK A GYAKORLATBÓL Vassné dr. Gergácz Éva jogi igazgató
TÉMÁINK 1. A gyorsforgalmi utak pihenőhelyeiben található, meglévő létesítmények hasznosításának dilemmái a Legfelsőbb Bíróság 2009.175. számú döntését és a nemzeti vagyonról szóló törvény (Nvt.) hatályba lépését követően (osztott tulajdon létesítése, földhasználati jog) 2. Az országos közút vagyonkezelője kártérítési felelősségének problémái a Legfelsőbb Bíróság és a Kúria iránymutatásai alapján 3. A gyorsforgalmi utak rendezetlen tulajdonjogi helyzete: a tényleges és a jogi helyzet ellentmondásai (magántulajdonú ingatlanokon található országos közutak)
A gyorsforgalmi utak pihenőhelyeiben található, meglévő létesítmények hasznosításának dilemmái Földhasználati szerződések (használatbaadó: vagyonkezelő) Céljuk: osztott tulajdon létrehozása, földhasználati jog létesítése A kiindulópont Régi Ptk. (1959. évi IV. törvény) 97. (1) Az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg. Aedificium solo cedit elve mint fő szabály Földrészlet alkotórésze az épület A föld tulajdonjoga az épület tulajdonjogával összekötött, egységes Az épület osztozik a földrészlet jogi sorsában
A kivétel Régi Ptk. 97. (2) Az építkezőt illeti meg az épület tulajdonjoga, ha ( ) a földtulajdonossal kötött írásbeli megállapodás így rendelkezik. Megállapodás (földhasználati szerződés) = osztott tulajdon létrehozása Épület egyéb önálló ingatlanként, önálló helyrajzi számon kiemelésre kerül az ingatlannyilvántartásban Gyorsforgalmi út (autópálya, autóút) pihenőhelye (UME szerint) 1) egyszerű (wc, padok) 2) bővített (étterem, büfé, panzió) már nem létesíthető 3) komplex (étterem, büfé, panzió, üzemanyagtöltő állomás)
a közúti közlekedésről szóló törvény (Kkt.) 47. 10. pont A törvény alkalmazásában az út tartozéka a pihenőhely, tehát az országos közút része (védőkerítésen belüli terület) (ez nem azonos a Ptk.-féle tartozék fogalommal; a Ptk. fogalomhasználatával élve alkotórész a pihenőhely) Országos közút kizárólagos állami tulajdoni körbe tartozott és tartozik Régi Ptk. (2011.12.31. napjáig hatályos) 172. d) pont a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény (Nvt.) 4. (1) bekezdés f) pont Nvt. 4. (1) bekezdés f) pont 2012.06.30. napjától hatályosan nem minősül kizárólagos állami tulajdonban lévő vagyontárgynak az ingatlannyilvántartásban várakozóhelyként, pihenőhelyként nyilvántartott ingatlan.
Vagyonkezelési szerződés A vagyonkezelő saját hatáskörben nem volt és jelenleg sem jogosult a vagyonkezelésében lévő ingatlan megterhelésére, osztott tulajdont nem hozhatott és jelenleg sem hozhat létre. Nvt. 11. (8) bekezdés c) pont A vagyonkezelőt ( ) megilletik a tulajdonos jogai, és terhelik a tulajdonos kötelezettségei ( ) azzal, hogy a vagyonon osztott tulajdont nem létesíthet Nyilvános versenyeztetési eljárás (pihenőhelyek hasznosítása étterem, büfé, panzió, üzemanyagtöltő állomás céljára) jellemzően: Hivatalos Értesítőben és két országos napilapban meghirdetve) a KVI, MNV szakmai felügyelete, iránymutatása alapján ajánlatkérési dokumentáció, földhasználati szerződés tervezete megvizsgálva a tulajdonosi joggyakorló által) előzetesen és utólagosan is. Az UKIG, KKK vagyonkezelői léte alatt nyilvános versenyeztetési eljárás nélkül nem került sor földhasználati szerződés megkötésére.
BH 2009.175 - Soproni mélygarázs ügy Önkormányzati törzsvagyon, közterület 2006. év elején megállapodás: mélygarázs és sétálótér Önkormányzat földhasználati jogot biztosított beruházónak (osztott tulajdon) (önálló helyrajzi számot kap alépítmény) Legfelsőbb Bíróság: A tulajdonjogból eredő részjogosítványok gyakorlása nem minden esetben korlátlan. Közjavak védelmi miatt korlátozott rendelkezési jog (értékesítése, megterhelése kizárt). A földtulajdonos és az építkező által kötött megállapodás (osztott tulajdon létrehozása) tartalmát tekintve nem más, mint elidegenítés, mert az épület tulajdonjoga a föld alkotórészeként egyébként a földtulajdonost illetné. A forgalomképtelen ingatlan felszínén emelt épület tulajdonjoga nem kerülhet más személy tulajdonába, kizárólag a földtulajdonos szerezheti meg. Forgalomképtelen ingatlan esetében osztott tulajdon keletkezése kizárt, a szerződés semmis (külön perben elszámolás).
Nvt. 18. (5) bekezdés (2012.01.01.-től hatályos) Nem ütköznek az osztott tulajdon létesítésének tilalmába az e törvény hatálybalépését megelőzően - a szerződéskötéskor hatályos jogszabályok rendelkezéseinek megfelelően - megkötött, tartós jellegű felépítményekre vonatkozó, osztott tulajdon létesítésére irányuló rendelkezést tartalmazó szerződések. Az ilyen szerződések vonatkozásában az osztott tulajdon az egyébként irányadó jogszabályi feltételek figyelembevételével jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba. Nvt. 4. (1) bekezdés f) pont (2012.06.30.-től hatályos) Az állam kizárólagos állami tulajdonába tartozik: az országos közutak és azok műtárgyai, ide nem értve a közút tartozékát képező, az ingatlan-nyilvántartásban várakozóhelyként, pihenőhelyként feltüntetett önálló ingatlant
Esettípusok a megkötésre került földhasználati szerződések jelenlegi státuszai: 1) Tulajdonosi joggyakorló által jóváhagyva + osztott tulajdon létrehozva 2) Tulajdonosi joggyakorló által jóváhagyva + osztott tulajdon nincsen létrehozva 3) Tulajdonosi joggyakorló jóváhagyása nem fellelhető + osztott tulajdon létrehozva 4) Tulajdonosi joggyakorló jóváhagyása nem fellelhető + osztott tulajdon nincsen létrehozva Az 1996. évet megelőzően nem volt előírás a tulajdonosi joggyakorlói jóváhagyás megléte. 1996. december és 2005. április között miniszteri jóváhagyást kellett beszerezni A KVI jóváhagyására ezt követően (a 2005. év tavaszától) volt szükség.
1) A tulajdonosi joggyakorló (KVI, MNV Zrt.) által jóváhagyott, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett földhasználati jog (létrehozott osztott tulajdon) esetén Kérdéses: érvényesen létrejöhetett-e annak idején a szerződés, érvényes-e a földhasználati jog létesítése a megkötésekor hatályos jogszabályok megtartása mellett került-e megszerkesztésre a szerződés (LB döntés felveti a semmisséget). Tulajdonosi hozzájárulás és bejegyzés megléte esetén azt kimondani, hogy mindezen szerződések semmisek, alkotmányossági kérdéseket vet fel és politikai kockázatokat is magában rejt magában biztatási kár is felmerülhet (tulajdonosi hozzájárulás rendelkezésre áll, bejegyzésre került a földhasználati jog, jelentőség összegű díjak kerültek megfizetésre partner részéről, évente díjértesítőt küld a vagyonkezelő) MK (KKK) álláspont: hatályos a szerződés, nincsen szükség az MNV Zrt. részéről külön eljárásra.
Cél: kizárólagos tulajdoni körből való kikerülés Tennivaló: Telekalakítás (megosztás: pihenőhely leválasztása) országos közútról az NFM iránymutatásnak megfelelően. Nvt. 4. (1) bekezdés f) pont pihenőhely megnevezés használata átminősítés Amennyiben semmis a szerződés (LB döntésre tekintettel): versenyeztetés (értékesítés szabályainak alkalmazása) + új szerződés megkötése kérdéses: lehet-e alkalmazni: állami vagyonról szóló törvény 35. (2) bekezdés g) pontját (versenyeztetés mellőzése) az elővásárlási jog jogosultjának történő értékesítés esetén, ha a föld és a rajta lévő felépítmény tulajdonjoga korábban elvált, illetve amennyiben a Ptk. közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó szabályai kerülnek alkalmazásra Amennyiben nem alkalmazható: Vtv. módosítás szükséges (új mellőzési ok törvénybe iktatása)
További kérdés: bejegyzett földhasználati jog mértéke általában a felépítmény alapterülete (m 2 ) került bejegyzésre (105 m 2 -es épület = 105 m 2 földhasználati jog) Azonban: új Ptk. 5:145. (1) bekezdés Ha a föld és a rajta álló épület tulajdonjoga nem ugyanazt a személyt illeti meg, az épület tulajdonosát az épület fennállásáig az épület rendeltetésszerű használatához szükséges mértékben a földre földhasználati jog illeti meg. Tehát a fenti jogszabályi rendelkezés értelmében nagyobb területre kellene bejegyezni a földhasználati jogot (parkoló, raktár stb.)
2) A tulajdonosi joggyakorló (KVI, MNV Zrt.) által jóváhagyott, az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett földhasználati jog (létre nem hozott osztott tulajdon) esetén adminisztrációs hiba? (elmaradt a bejegyzés), létrejött-e osztott tulajdon? (konstitutív hatály) semmisség? biztatási kár? (jóváhagyta a tulajdonosi joggyakorló, díjfizetés stb.) MNV Zrt. álláspont: versenyeztetés nélkül, MNV Zrt. MK földhasználó közötti új földhasználati szerződés ez alapján bejegyezhető a földhasználati jog Itt is vizsgálandó, mint az előző konstrukciónál: bejegyzett földhasználati jog mértéke Előkérdés: szükség van-e telekalakításra (megosztás: pihenőhely leválasztása) Nvt. 4. (1) bekezdés f) pont pihenőhely - átminősítés (megnevezés) kizárólagos tulajdoni körből való kikerülés céljából
3) A tulajdonosi joggyakorló (KVI, MNV Zrt.) által jóvá nem hagyott, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett földhasználati jog (létrehozott osztott tulajdon) esetén Lehetséges: jóváhagyásra került, de az erről szóló okirat nem fellelhető. Vizsgálandó: mi alapján jegyezte be a földhivatal? Tulajdonjog megszerzése (konstitutív hatály) megtörtént (kérdéses, hogy jogellenesen-e jegyezték-e be) Megoldási javaslat: földhasználati szerződés újbóli megkötése hatályos jogszabályok szerint Értékesítési szabályok alkalmazása, Nvt. 13. (13) bekezdése Bejegyzett tulajdonjog fogalmilag kizárja a versenyeztetési eljárás lehetőségét Versenyeztetési eljárás mellőzésével történő szerződéskötés (egy álláspont) Vtv. 35. (2) bekezdés g) pont az elővásárlási jog jogosultjának történő értékesítés esetén, ha a föld és a rajta lévő felépítmény tulajdonjoga korábban elvált, illetve amennyiben a Ptk. közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó szabályai kerülnek alkalmazásra
4) A tulajdonosi joggyakorló (KVI, MNV Zrt.) által jóvá nem hagyott, az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett földhasználati jog (létre nem hozott osztott tulajdon) esetén Lehetséges: jóváhagyásra került, de az erről szóló okirat nem fellelhető. Legtisztább helyzet, osztott tulajdon nem jött létre. Megoldás: földhasználati szerződés megkötése (ingatlan leválasztása telekalakítással, megnevezés törvénynek megfelelővé tétele) Értékesítési szabályok alkalmazása Nvt. 13. (13) bekezdése A nemzeti vagyon vonatkozásában osztott tulajdon létesítésére az állami ( ) vagyonnal való gazdálkodásra vonatkozó jogszabályok szerinti értékesítési eljárási szabályokat kell alkalmazni a Ptk. szerinti, a földtulajdonos és az építkező között kötött megállapodás létrehozása, valamint a hozzá kapcsolódó földhasználati jog alapítása tekintetében. A földhasználati jogért a föld forgalmi értékéhez viszonyított arányos ellenértéket kell fizetni. Vtv. módosítása indokolt (nem tartalmaz alkalmazható mellőzési okot a Vtv. versenyeztetési kötelezettség)
5) A jövőben felépítendő létesítmények Zöldmezős beruházások Osztott tulajdon létesítésére a vagyonkezelő saját hatáskörben nem jogosult, oka: vagyonkezelési szerződés + Nvt. 11. (8) bekezdés c) pont A vagyonkezelőt ( ) megilletik a tulajdonos jogai, és terhelik a tulajdonos kötelezettségei ( ) azzal, hogy a vagyonon osztott tulajdont nem létesíthet Megoldás: MNV Zrt.-vel megkötendő együttműködési vagy megbízási szerződés alapján Rendezett ingatlan-nyilvántartási állapotok (ingatlan megnevezése pihenőhely, leválasztás)
Gyorsforgalmi utak pihenőhelyeinek leválasztása, telekalakítás Módszer: országos közútnak semmiféle műtárgya nem eshet a leválasztásra kerülő részre kivett pihenőhely, kivett várakozóhely megnevezés használata Nvt. 4. (1) bekezdés f) pont a közút, autópálya stb. megnevezésű ingatlanból önálló hrsz. alatt kerüljön kialakításra
A vagyonkezelő kártérítési felelősségének problémái szükségtelen zavarás zaj-, por-, rezgés károk forgalmi értékcsökkenés kilátás elvétel intimitásvesztés ki felel? építtető vagy a vagyonkezelő? (KKK megszűnésével megszűnt az alperes-választási dilemma egy része; Közútkezelő=vagyonkezelő)
az felel, aki kijelölte a nyomvonalat és meghatározta a létesítendő gyorsforgalmi út paramétereit? a vagyonkezelő latens teherrel kapta meg a kezelői jogot, nincs jelentősége annak, hogy volt-e ráhatása a nyomvonal kijelölésére, egyéb paraméterek meghatározására (Kúria M0 Csömör) EBH2009.2039 M5 autópálya, 2005. év, perbeli ingatlan 50 méterre autópályára vezető felüljárótól alperes a nyomvonal kijelölésében nem vett részt (alperes= építtető, működtető koncesszor) az építtető koncesszor alperes felel koordinálja a tervezési, építési, üzemeltetési feladatokat az építtető olyan szomszédnak minősül, aki a létesítmény építésével, működtetésével okozott kárét a Ptk. 100. -a alapján felel Felperes jelezte építkezés megkezdésekor a problémát a közérdek önmagában a szükségtelen zavarás következményei alól nem mentesít
mi a helyzet akkor, ha minden megfelel a jogszabályi előírásoknak, nem került átlépésre a zaj határérték? nem mentesít, ha nem lépi túl az zaj határértéket vagy megfelel minden hatósági előírásnak bizonyítási teher hogyan alakul? szükségtelen zavarás tényét a felperes bizonyítja alperes azzal mentheti ki magát, hogy bizonyítja: máshol, máshogy nem volt megvalósítható a beruházás
Gyorsforgalmi utak rendezetlen tulajdoni helyzete, a tényleges és a jogi helyzet ellentmondásainak kezelése kisajátítás hiányában magántulajdonú ingatlanon halad a forgalom vagyonkezelőnek kell bizonyítania, hogy megszerezte az országos közút alatti földterület tulajdonjogát a bejegyzéshez nem elég annak fennállása, hogy az ingatlanon országos közút húzódik Adásvétel: adásvételi szerződés vagy bejegyzési kérelem hibás vagy hiányos volt, nem szállt át a tulajdonjog, konstitutív hatály, a hiba legfeljebb kártérítésre adhat okot Elbirtoklás: ha az elbirtokló a tulajdonjogát nem jegyezteti be az ingatlan-nyilvántartásba, tulajdonszerzésre nem hivatkozhat azzal szemben, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez jogot Ráépítés: jóhiszemű jogszerzővel szemben nem hivatkozhatunk rá
Köszönöm a figyelmet!