Gazdálkodási Kar Zalaegerszeg 8900 Zalaegerszeg, Gasparich Márk u. 18/A Telefon: +36-92-509-900 FELHASZNÁLÁSI FELTÉTELEK (felhasználási engedély) Ez a dokumentum a Budapesti Gazdasági Főiskola Gazdálkodási Kar Zalaegerszeg Könyvtárának online szakdolgozat-archívumából származik. A szerzői és egyéb jogok a dokumentum szerzőjét/tulajdonosát illetik. Ha a szerző vagy tulajdonos külön is rendelkezik a dokumentum szövegében a terjesztési és felhasználási jogokról, akkor az ő megkötései felülbírálják az alábbi megjegyzéseket. Ugyancsak ő a felelős azért, hogy ennek a dokumentumnak az elektronikus formában való terjesztése nem sérti mások szerzői jogait, jogviszonyát vagy érdekeit. Az archívum üzemeltetői fenntartják maguknak a jogot, hogy ha kétség merül fel a dokumentum szabad terjesztésének jogszerűségét illetően, akkor töröljék azt az online szakdolgozattár állományából. Ez a dokumentum elektronikus formában szabadon másolható, terjeszthető, de csak saját célokra, nem-kereskedelmi jellegű alkalmazásokhoz, változtatások nélkül és a forrásra való megfelelő hivatkozással használható. Minden más terjesztési és felhasználási forma esetében a szerző/tulajdonos engedélyét kell kérni. Ennek a copyright szövegnek a dokumentumban mindig benne kell maradnia. A szakdolgozat szerzője a dokumentumra vonatkozóan az alábbi felhasználási engedélynyilatkozatot tette: Hozzájárulok, hogy szakdolgozatomat a főiskola könyvtára az Interneten megjelenítse. Az Interneten történő megjelenítés (közzététel) feltételei: - a közzététel kizárólag oktatási és tudományos, nonprofit célú, - a szerző hozzájárulása a hatályos szerzői jogszabályok értelmében nem kizárólagos, időtartamra nem korlátozott felhasználási engedély, - a felhasználás, terjesztés a kutatást végző felhasználók számára, magáncélra ideértve a másolatkészítés lehetőségét is csak úgy történhet, hogy az a felhasználó(k) jövedelemszerzése vagy jövedelemfokozása célját közvetve sem szolgálhatja és nem-kereskedelmi jellegű alkalmazásokhoz is csak változtatások nélkül, és a forrásra való megfelelő hivatkozással használható, - a szerzői és tulajdonosi jogok, valamint az üzleti célú felhasználási lehetőségek továbbra is a szerzőt illetik.
BUDAPESTI GAZDASÁGI FŐISKOLA -GAZDÁLKODÁSI KAR ZALAEGERSZEG Lakossági hitelezés a Sopron Bank Burgenland Zrt. gyakorlatában fókuszban a lakáshitelek Belső konzulens: Deákné Gál Anikó Külső konzulens: Kun László Preisz Franciska Nappali Tagozat Gazdálkodási és menedzsment alapszak Vállalkozásszervező szakirány 2011.
ZÁRÓVIZSGA DOLGOZAT KONZULTÁCIÓS LAP Hallgató neve: Preisz Franciska Születési hely, év: Szombathely, 1987 NEPTUN kód: BHU8TG Szak: Gazdálkodási és menedzsment Konzulens neve: Deákné Gál Anikó Szakirány: vállalkozásszervező Beosztása: adjunktus A záró dolgozat címe: Lakossági hitelezés a Sopron Bank Burgenland Zrt. gyakorlatában fókuszban a lakáshitelek Tanszéki konzultációk igazolása Konzultáció időpontja Konzultáció témája Tanszéki konzulens aláírása 2011. 03.30. Az egyes fejezetek tartalmának átbeszélése 2011. 04.16 2. és 3. fejezet kiegészítése 2011. 04.28 Szabályozási környezet pontosítása 2011. 04.30 Tankönyv jellegű részeket kivenni, több elemzést beletenni 2011. 05.04 Formai javítások, kiigazítások, törvényi szövegezés A záró dolgozat benyújtható! Zalaegerszeg, 2011. 05. 16..... Tanszéki konzulens aláírása 2
Tartalomjegyzék 1. BEVEZETÉS... 5 2. SOPRON BANK ZRT TÖRTÉNETE... 7 3. SOPRON BANK ZRT. HITELKÍNÁLATA INGATLAN FEDEZET MELLETT MAGÁNSZEMÉLYEK SZÁMÁRA... 8 3.1. Lakáscélú, piaci kamatozású hitelek (lakásépítés, lakásvásárlás, felújítás)... 8 3.2. Fiatalok, valamint többgyermekes családok kamattámogatott kölcsöne... 8 3.3. Állami kezességvállalás mellett nyújtott fészekrakó lakáshitelek... 9 3.4. Szabadfelhasználású hitelek... 9 3.5. Fundamenta-Lakáskassza Lakás-takarékpénztár Zrt. betétmegtakarításához kapcsolt kombinált hitelek... 10 4. BANKPIACI TENDENCIÁK A LAKOSSÁGI HITELEZÉSBEN MAGYARORSZÁGON... 12 4.1. Lakáshitelek a válság előtt... 16 4.2. Lakáshitelek napjainkban... 20 4.2.1. Bedőlt lakáshitelek... 25 5. DEVIZAHITELEZÉS... 27 5.1. Devizahitelek elterjedése... 27 5.2. Devizahitelek kialakulásának okai... 28 5.3. Devizahitelek háttérbe szorulása a hazai hitelpiacon... 29 6. HITELEZÉS FOLYAMATA... 32 6.1. Hitelkérelem elindítása... 32 6.2. Döntés előkészítés... 33 6.2.1. Adósminősítés... 34 6.2.2. Hitel-előterjesztés... 34 6.3. Döntéshozatal... 35 6.4. Szerződéskötés... 36 6.5. Hitelfolyósítás... 37 7. EGY KONKRÉT HITEL KÉRELEM LEVEZETÉSE A SOPRON BANK ZRT. HITELEZÉSI SZABÁLYZATA ALAPJÁN EURO ÉS CHF ALAPON... 37 7.1. A hitel kihelyezése CHF alapon... 37 7.2. A hitel kihelyezése EURO alapon... 41 8. SZCENARIO ELEMZÉS... 42 3
8.1. A hitel kihelyezése forint alapon... 42 8.2. A deviza és forint alapú hitelek hosszú távú hatásának elemzése a hitelfelvevőre. 45 9. HÁTRALÉKOS ÜGYLETEK KEZELÉSE... 51 9.1. Felszólító levelek kiküldésének rendje... 51 9.2. Hitel átütemezés... 55 10. ÖSSZEFOGLALÁS... 60 11. IRODALOMJEGYZÉK... 62 12. MELLÉKLETEK... 65 4
1. Bevezetés Mennyi az elég? - ez az a kérdés, amire mindenkinek magának kell válaszolnia a saját belátása szerint. Beleértve a piaci szereplők legkisebbikétől magánszemélyek, bankok, illetve pénzintézeteken keresztül egészen a legnagyobbakig a viszontbiztosítókig. Lehetséges, hogy van racionális válasz erre a kérdésre? Hiszen a 2008-ban kialakult subprime válság bebizonyította, hogy a kockázatvállalási hajlandóság és a biztosnak hitt pénzügyi rendszerek sem képesek a felelőtlen túlköltekezéseknek gátat szabni. Számos klasszikus film, könyv stb. próbált magyarázatot találni, a kialakult financiális problémákra, de talán egyikük sem közelítette meg annyira valósághűen, mint a Wall Street 2 című amerikai film. Az alábbi idézet sorok mögötti tartalom is tömören és egyszerűen állít görbe tükröt az elmúlt évek hitelezési/ hitelfelvevői gyakorlatának. Mi más, ha nem kapzsiság, hogy a csapos, aki kiszolgál, vesz 3 házat egyetlen százalék önerő nélkül. A kapzsiság hajtja a szüleiket is, mikor a 200 ezres ház visszafinanszírozására felvesznek 250-et. Azzal a plusz 50-el aztán elmennek a Plazába, vásárolnak egy plazma Tv-t, mobiltelefont, számítógépet, terepjárót. Hé, ha már itt tartunk, miért ne vehetnénk még egy házat? Mindenki tudja, hogy Amerikában az ingatlanárak felfelé mennek nem igaz? És a kormány kapzsiságból vitte le az alapkamatot 1%-ra szept. 11-e után, hogy megint mehessünk vásárolni. És kitaláltak szép neveket a sok-sok millió dollárnyi hitelnek: CMO, CDO, SIB, ABS. Meggyőződésem, hogy kb.75 ember van az egész világon, akik tudják, hogy mik ezek. 1 E néhány gondolat az Egyesült Államokból tovagyűrűző válság kialakulásának okait taglalja. Az amerikai pénzügyi kultúra rendkívül fejlett, míg Magyarországon a különböző idegen hatalmak elnyomása, megszállása miatt nem tudott fejlődésnek indulni. 1989-ben nem csak politikai, hanem gazdasági rendszerváltás ment végbe, mely a mai napig sem fejeződött be. Európában még mindig a fejlődő országok közé sorolják hazánkat, hiszen a piacgazdaságot még most is tanuljuk. A rendszerváltás okozta első sokk mindenkiben csak a reményt keltette egy magasabb életszínvonal eléréséhez. De azt senki nem hangsúlyozta, hogy megtakarítások nélkül nem szabad korlátlanul 1 Wall Street 2 Money never sleeps, Tőzsdecápák 2- A pénz nem alszik, rendező: Oliver Stone (Gordon Gekko beszéde az egyetemen) 5
költekezni. A lakosság nem tudta kezelni a hitelek adta jobbnál jobb lehetőségeket, egyszerre akartak mindent, a szép lakást, az új autót, a luxusnyaralást. Természetesen mindezt hitel segítségével tudták megvalósítani. A bankok, a média mindehhez a kezét nyújtotta, kihasználva a lakosság hiányos ismereteit, valamint a jólét iránti vágyakozásait. A hitelek visszatörlesztése mellett, ugyanakkor nem jutott pénz a megtakarítások képzésére. A bankok jelenleg is küzdenek a késedelmes hiteltörlesztések, illetve a nem fizetések adta veszteséggel. A Sopron Bank Zrt. ellentétben a nagy bankokkal (Raiffeisen, K&H) kockázat kerülési stratégiájának köszönhetően, nem forgalmazta az alábbi termékeket: hitelkártya, személyi kölcsön, lízing, áruhitel. Mivel a bank által kihelyezett hitelek kizárólag ingatlanfedezet mellett kerültek folyósításra, a bedőlt hitelek aránya nem mutat olyan rossz képet, mint a fenti pénzintézetek esetében. Minden magánszemély azt mérlegeli, hogy az otthona biztonságban legyen, így amíg tudja, addig elsődlegesen a lakáshitelét fizeti. Könnyebben lemond egy használati cikkről, egy autóról, hogy megszabaduljon a hitelétől. Jelentősen segítette volna a kialakult helyzet megoldását, ha a magánszemélyek rendelkeztek volna vésztartalékkal. Még akár egy családon belüli kieső munkabér sem okozott volna ekkora gondot, ha van mihez hozzányúlni. Csak úgy, mint a világon szinte mindenkit Magyarország népességének is nagy százalékát foglalkoztatja a válság, hiszen mindannyian felelősek vagyunk a kialakult krízisért, illetve annak kezeléséért. Munkanélküliség, bizonytalanság, nehézkes hiteltörlesztés, bedőlt lakáshitelek. Bizonyára sokak fejében megfordul a kérdés. Ki a felelős? A bankok, hatalmas profit igénnyel felelőtlenül nyújtottak hitelt. A hitelfelvevők, (m)értéktelenül vettek fel hiteleket a jobb megélhetés és a magasabb életszínvonal reményében. A globális gazdasági fellendülés hazánkba is eljuttatta azokat a fogyasztási javakat, melyekhez a rendszerváltást megelőzően a lakosság csekély hányada tudott hozzájutni. Ezt azonban nem követte a hazai pénzügyi kultúra átalakulása, fejlődése. Forint vagy Deviza? Vajon tényleg rosszul döntöttek-e a devizahitelt igénylő Ügyfelek? Szükség volt ilyen mértékű fogyasztási cikk felhalmozásra? Megtalálható a felelős a kialakult helyzetért, vagy mindannyiunknak felelősséget kell vállalni? Ezen kérdésekre próbálok választ találni, figyelembe véve a bank, illetve a hitelt felvevő érdekeit, lehetőségeit, szempontjait. 6
2. Sopron Bank Zrt története 2 Az EB und Hypo-Bank Burgenland, röviden Bank Burgenland 1991-ben az eisenstadi Bank és Burgenland tartomány jelzálogbankjának fúziójával jött létre. A Bank Burgenland mérlegfőösszege akkor 2,71 milliárd eurónak megfelelő schilling volt, amivel mára elérte, hogy 16 fiókot üzemeltet Burgenland tartományban és egy képviseletet Bécsben is. Mérlegfőösszege folyamatosan nőtt, 2004-ben elérte a 3,17 milliárd eurót. A Bank Burgenland az ügyfelek egyéni igényeinek megfelelően, kívánságainak rugalmasan eleget téve, de ugyanakkor megbízhatóan kezelte a pénzügyeket, így szolgáltatásaival az általános elismerést és bizalmat is elnyerte. Az EB und Hypo-Bank Burgenland AG Nyugat-Magyarország gazdasági potenciálja és a magyar gazdaság gyors növekedésére alapozva 2003 nyarán létrehozta leánybankját Magyarországon, a Sopron Bankot, mely a régióban, Sopron központtal működik. A Sopron Bank Zrt. az egyetlen olyan kereskedelmi bank ma Magyarországon, amelynek központja nem Budapesten, hanem vidéken, Sopronban van. A több mint 90%-ban osztrák tulajdonú bank 2003-ban azzal a céllal alakult, hogy az osztrák Burgenland Szövetségi tartományt és nyugat-magyarországi régiót gazdaságilag és pénzügyileg is összefogja. A Sopron Bank Zrt.-t 2003-ban az osztrák Bank Burgenland alapította, amely vezető regionális szerepet játszik Burgenland Szövetségi Tartományban. 2006-ban a Bank Burgenlandot és a Sopron Bankot privatizálták; azóta a Grazer Wechelseitige Versicherung AG (GRAWE) tagja, amely osztrák biztosításokkal és pénzügyi szolgáltatásokkal egészen Közép- és Kelet-Európáig jelen van. A Sopron Bank Zrt.-nek kezdetben az volt a feladata, hogy az eredményes regionális banki koncepciót - mindenekelőtt a nyugat-magyarországi Győr-Moson-Sopron, Vas és Zala megyékben - képviselje és kiépítse. Az Európai Unió bővítési folyamata során Magyarország egyedülálló történelmi háttere és nem utolsó sorban a növekvő, határokon átnyúló gazdasági kapcsolatok miatt a Sopron Bank Zrt. egyre nagyobb súlyt fektet egy olyan régió kialakítására, mely közös gyökerekkel rendelkező területeket ölel fel. 2 A 2. fejezethez a Sopron Bank Zrt. honlapját használtam http://www.sopronbank.hu/magunkrol/a_sopron_bank_tortenete 7
A Sopron Bank eddigi expanziója folytatódik; a hálózat Nyugat-Magyarországon történő kiterjesztése során további bankfiók megnyitását tervezik. Mivel a növekvő globalizálódás és a multinacionális konszernek korában a személytelenség egyre erősödik, ezért nagy jelentőséggel bír a banki szolgáltatások területén a helyi, személyes találkozáson alapuló kapcsolattartás. A Sopron Bank Zrt. kb. 180 munkatársa, valamint a bank döntéshozói jól ismerik a piacot, mert a régióban élnek, ezáltal jobban eleget tudnak tenni az ügyfelek kívánságainak, igényeinek A bank különösen nagy hangsúlyt fektet arra, hogy a regionális vállalkozások részére egyedi finanszírozási lehetőséget biztosítson, valamint fontos számára a régió középpontba helyezése és az ügyfelek támogatása az Európai Unió határokon átívelő gazdaságában. 3. Sopron Bank Zrt. hitelkínálata ingatlan fedezet mellett magánszemélyek számára 3 3.1. Lakáscélú, piaci kamatozású hitelek (lakásépítés, lakásvásárlás, felújítás) A Sopron Bank Zrt. devizabelföldi vagy devizakülföldi nagykorú, cselekvőképes, természetes személy részére nyújtja a fent megjelölt hiteleit. Ahol az adósok közül a főkereső életkora a hitel futamideje alatt nem haladhatja meg a 65. évet, az adóstárs életkora a hitel futamideje alatt nem haladhatja meg a 70. évet. Jogszabály által meghatározott jogosultságvizsgálat ezekre a hitelekre nem vonatkozik. 3.2. Fiatalok, valamint többgyermekes családok kamattámogatott kölcsöne Meg kell állapítani a jogosultságot a 134/2009. (VI.23.) Korm. rendelet alapján. A rendeletben foglalt feltételek alapján állami támogatásként kamattámogatás vehető igénybe a központi költségvetésből a Magyar Köztársaság területén lévő lakás építésére, új lakás vásárlására, korszerűsítésére szolgáló hitelintézeti kölcsönhöz. 3 A 3.1, 3.2, 3.3 és 3.4 fejezet a Sopron Bank Hitelezési Szabályzatának segítségével készült 8
Az igényelt kölcsön célja: új lakás vásárlása, vagy új lakás építése. A hitelcél szerinti ingatlan a telekár nélkül számított -, az áfa összegét is tartalmazó építési költsége vagy vételára esetén legalább komfortos komfortfokozatú új lakás építése vagy értékesítés céljára felépített új lakás vételára nem haladhatja meg Budapesten és a megyei jogú városokban a 25 millió forintot, egyéb településeken a 20 millió forintot. A hitelösszeg nagysága Budapesten és a megyei jogú városokban legfeljebb a 12,5 millió forint, egyéb településeken legfeljebb 10 millió forint. Fontos megjegyezni, hogy a kölcsönösszeg nem haladhatja meg az igénylő, annak házastársa, bejegyzett élettársa, élettársa, az eltartott gyermekek és családtagok együttes tulajdoni hányadával arányos építési költségeket (vételárat). A lakás korszerűsítése esetén építési költséghatár nélkül, településtípustól függetlenül az adható hitelösszeg legfeljebb 5 millió forint, de a kölcsönösszeg nem haladhatja meg az igénylő, annak házastársa, bejegyzett élettársa, élettársa, az eltartott gyermekek és családtagok együttes tulajdoni hányadával arányos korszerűsítési költséget. 3.3. Állami kezességvállalás mellett nyújtott fészekrakó lakáshitelek Az Állam a lakáscélú ingatlan építéséhez, vásárlásához, a banktól igényelt kölcsön összegének a hitel biztosítékául szolgáló, hitelcél szerinti lakásingatlan hitelbiztosítéki értékének 60%-át meghaladó részre, de legfeljebb a hitelbiztosítéki érték 100%-áig vállal kezességet. A kölcsön csak forintban nyújtható, és törlesztése is csak forintban történhet. 3.4. Szabadfelhasználású hitelek Az adható hitel nagyságát a jövedelem nagysága, illetve a biztosíték értéke és jellege alapján kell meghatározni. A hitelcélt az ügyfélnek meg kell jelölnie, de felhasználását igazolni nem szükséges, ez alól kivétel a hitelkiváltás esete. 9
3.5. Fundamenta-Lakáskassza Lakás-takarékpénztár Zrt. betétmegtakarításához kapcsolt kombinált hitelek 4 Az igénylők a hitelfelvétellel párhuzamosan Fundamenta lakás-előtakarékossági szerződést kötnek, vagy korábban kötött szerződéssel rendelkeznek, annak szerződői vagy kedvezményezettjei. Fontos, hogy a Fundamenta-Lakáskassza szerződés kedvezményezettje (ennek hiányában szerződője) a célingatlanban egyben tulajdonos is kell legyen, illetve tulajdont kell szereznie (lakásvásárlás esete) hiszen a szerződés javait, hasznát (kamat, állami támogatás) ő fogja felhasználni ingatlanán, ezzel teljesítve a kötelező lakáscélú felhasználást. A kombinált hitel előnyei A lakás-előtakarékossági szerződés állami támogatása révén a törlesztési futamidő alatt jelentős összeget takarít meg az azonos futamidejű és összegű annuitásos kölcsön terhéhez képest és/vagy; A lakás-előtakarékossági szerződés bekapcsolása révén megválaszthatja, hogy a futamidő első vagy második (kiutalást/betörlesztést követő) részében legyen nagyobb pénzügyi terhe az azonos futamidejű és összegű annuitásos kölcsön terhéhez képest; A megtakarítási időszak alatt alacsonyabb törlesztési kötelezettség hárul az ügyfélre a normál annuitásos hitelkonstrukcióhoz képest; A lakás-előtakarékossági számlára befizetett betétek után állami támogatás jár. A lakás-előtakarékossági szerződés célja, hogy a lakás-előtakarékoskodó a lakáselőtakarékossági szerződésre vonatkozó jelen Általános Szerződési Feltételek szerint, valamint a lakás-takarékpénztárakról szóló 1996. évi CXIII. törvény és más vonatkozó jogszabályok alapján előre meghatározott rendszerességgel egyenlő részletekben befizetett megtakarításai alapján lakáskölcsönt kapjon. A lakásszámla olyan - államilag támogatott lakáscélra felhasználható megtakarítási forma, amely havi, rendszeres befizetés mellett, a megtakarítási időszak (jelenleg 48-120 hónap között a kínált módozatok futamidejétől függően) végén kedvező, lakáscélú 4 A 3.5 fejezet a Fundamenta-Lakáskassza üzletszabályzata valamint a Fundamenta honlapja segítségével készült, www.fundamenta.hu 10
kölcsönlehetőséget is biztosít. Így az otthonteremtéssel kapcsolatos terveit nagyobb pénzügyi keretből tudja megvalósítani. 1. számú ábra: A lakásszámla elemei Forrás: www.fundamenta.hu A lakásszámla felhasználható: új vagy használt lakás vásárlására, házépítésre, telekvásárlásra, felújítás, átépítésre, energiatakarékos korszerűsítésre, nyílászárók cseréjére, házzal egybeépítet garázs építésére. Futamidő Gyors futamidő: 4 év 4 hónap futamidő Normál futamidő: 6 év 7 hónap futamidő Standard futamidő: 8 év 4 hónap futamidő Hosszú futamidő: 10 év 3 hónap futamidő A Fundamenta lakásszámla előnyei Megtakarításait az állam az Ön befizetésének 30%-ával támogatja, legfeljebb évi 72. 000 Ft értékben; Kamatadó mentes befektetési forma; Megtakarításaira akár évi 10,56%-os garantált hozam is elérhető; Forint alapú lakáskölcsön a megtakarítási idő után, évi fix 3,9%-os (THM 5,23%) kamattól; 11
Futamidőtől függően 8.000.000 forinthoz juthat megtakarításai és kölcsönünk segítségével, mely összeg családtagjaira kötött szerződésekkel 32.000.000 forint fölé növelhető; Szükség esetén a megtakarítási idő lejárta előtt Megelőlegező hitelt vagy Azonnali hitelt igényelhet; Az összeg felhasználható új és használt ingatlan vásárlásra, vagy felújításra, modernizálásra, legyen szó ablakcseréről vagy új konyhabútor beépítéséről; 4. Bankpiaci tendenciák a lakossági hitelezésben Magyarországon Homály és tévedés elhárítása végett az olvasót mindenekelőtt szükségesnek tartom arra figyelmeztetni, hogy én ezen kifejezést: hitel; azon értelemben veszem, melyet a közéletben a creditum jelent, ami nem egyéb, mint bizonyos lekötelezések által más kezében lévő ingó vagy ingatlan vagyonunkrúl nyert bizodalom és bátorság. Mennél nagyobb bizodalmat s bátorságot nyújthat valaki az ő kezei közt lévő vagyonunkrúl, annál több hitele credituma van; s mennyivel nagyobb bizodalommal s bátorsággal bírja a közönség saját javait másoknál, annál tökéletesbnek mondatik azon ország hitelállapota. (SZÉCHENYI, I. 1823) Egyes hiteltípusok 5 Folyószámlahitel Folyószámlához szorosan kapcsolódik annak már-már elengedhetetlen tartozéka a folyószámlahitel, vagyis az hogy a folyószámla egyenlege negatívvá válhat egy bizonyos összeg keretéig. Ez a meghatározott keretösszeg a folyószámlahitel maximális nagysága. A hitel folyósítása oly módon történik, hogy ha a folyószámla egyenlege és az arra befolyó pénzösszegek nem nyújtanak fedezetet az esetleges kifizetések teljesítésére, 5 SÁGI, J. DR. SÓVÁRGÓ, L. (szerk.) 2003, p. 183-222 12
akkor a bank automatikusan a számlatulajdonos külön rendelkezése nélkül folyósítja a tárgynapon esedékes kifizetéseket a hitelkeret mértékéig. A folyószámlahitel törlesztés automatikusan történik. Ha a befolyt pénzösszegek a tárgynapon esedékes kifizetésekre és az esetleges fedezethiányban elmaradt korábbi kifizetésekre fedezetet nyújtanak, akkor a bank az ezen felül megmaradt összeggel a bank külön erre vonatkozó megbízás nélkül csökkenti az igénybe vett folyószámlahitel összegét. A hitelkeret célja: A hitel célja a számla rendszeres jóváírási forgalmának megelőlegezése. A folyószámlahitelt igénybe vevő ügyfelek számlájukat a hitelkeret erejéig túlterhelhetik, a törlesztés pedig a jóváírási forgalom folyamatos felhasználásával történik. Személyi kölcsön A személyi kölcsön a hagyományos értelemben kezes és ingatlan fedezete nélkül felvehető kölcsönt jelent, ebben a formájában csak néhány bank gyakorlatában találunk rá precedenst. A személyi hitelek jelentős csoportját ugyanis az jellemzi, hogy nemcsak az ügyfél jövedelme képezi a felvehető hitelösszeg alapját, hanem biztosítékként ingatlan jelzálogjogot is kiköt a bank. Az utóbbi megoldást a fedezet nélküli személyi hitel konstrukciók kockázatossága tette szükségessé. A személyi kölcsön célja, általános kondíciói: A személyi kölcsön bármilyen célra felhasználható, például lakásfelújításra, lakásvásárlásra. A személyi hiteleknél a jövedelem alapú és a jelzálogjog alapú hitelek a főbb típusok, és legtöbb esetben ingatlant is fel kell ajánlani fedezetként, illetőleg az ügyfélnek megfelelő nagyságú rendszeres jövedelemmel kell rendelkeznie. A jövedelmet vagy abszolút összegben határozzák meg a bankok, vagy úgy, hogy a havi jövedelmeknek csak bizonyos részét lehet törlesztésre felhasználni. 13
Áruhitel Formailag a fogyasztói hiteleken belül különböztetjük meg a személyi hitelt, a lehívásos hitelt, a részletfizetéses hitelt - ami a klasszikus értelemben vett áruhitel - valamint lombardhitelt. Áruvásárlási kölcsönt tartós fogyasztási cikkek beszerzéséhez, megvásárlásához, ezen felül például szolgáltatási kölcsönt szolgáltatások igénybevételéhez nyújtanak a bankok. Azon kereskedelmi és szolgáltató egységek által forgalmazott áruk, szolgáltatások értékesítéséhez igényelhető áruvásárlási és szolgáltatási kölcsönök, akiknek az adott, áruhitelt nyújtó bankkal erre a célra kötött érvényes és hatályos együttműködési megállapodása áll fenn. Az ügyfél az előleg megfizetése után és az egyszeri kezelési költség megfizetését követően azonnal hazaviheti az árut. A kölcsön felvételét követően pedig folyamatos tájékoztatást kap a rendszeresen szervezett akciókról. A bank az áru vételárából a meghitelezett összeget néhány napon belül átutalja a kereskedő bankszámlájára. Lombardhitel A lombardhitel fogalmi meghatározása nem egységes: 1. Az egyik megközelítés szerint a lombardhitel értékálló, forgalomképes ingó dologgal, joggal fedezett hitel. A forgalomképes ingó dolog lehet értékpapír, áru, váltó, nemesfém és követelés. 2. Más felfogás szerint azonban csak az értékpapír fedezete mellett nyújtott hitel a lombardhitel. A fentiek értelmében a lombardhitel tágabb értelemben olyan rövid lejáratú hitelek összefoglaló neve, amelyek mögé az adós valamilyen forgalomképes ingó dolgot, például értékpapírt, közraktárjegyet stb. állít fedezetként. Az ilyen típusú hitelek közös jellemzője, hogy a hitelezés időtartamára a bank ezt az ingóságot árverésre bocsájtja, vagy ha tőzsdei cikk, akkor azt a tőzsdén értékesítheti. A bank azzal is csökkentheti a kockázatát, hogy kizárólag forgalomképes tárgyat, mint például értékpapír fogad el biztosítékként. 14
A lombardhitelek célja: A lombardhitel a fogyasztói hitelek közé tartozik, azon belül is a hitelcél megjelölése nélkül nyújtott személyi hitelek sorába. Más felfogás szerint a dologi fedezet mellett nyújtott reálhitelek közé tartozik. Az ügyfelek általában likviditási problémáik megoldására vagy spekulációs céllal vesznek fel lombardhitelt. Likviditás célú lombardhitel Likviditási célok elhárítására az ügyfél akkor vesz fel lombardhitelt, ha olyan megtakarítási termékekkel rendelkezik, amelyektől nem kíván megválni, és inkább vállalja a hitelkamatot, mint hogy értékesítse értékpapírját. Az is előfordulhat, hogy az adós helyett valaki más adja a fedezetet. Az ilyen lombardhitelek a bank számára szinte teljes mértékben kockázatmentesek. Spekulációs (befektetési célú) lombardhitel Befektetési hitel: értékpapír vásárlásán keresztül megvalósuló befektetéshez nyújtott hitel, a kölcsönnyújtó részt vesz az értékpapírügylet lebonyolításában. Fontos megszorítás, hogy a kölcsön nyújtója valamiképpen részese legyen az ügyletnek, például egy bank csak akkor nyújthat befektetési hitelt egy új részvény kibocsátásakor történő megvásárlására, ha maga is jegyzési hely. Nyilvánvalóan azok a bankok nyújtanak befektetési hitelt, amelyek befektetési szolgáltatást végeznek. Kockázatai: A befektetési hitel felvétele igen kockázatos. Amikor hitelfelvétel mellett dönt az ügyfél, azt is meg kell nézni, hogy a fizetendő kamathoz képest mekkora árfolyamemelkedésre számít. Ha a kamatoknál kisebbre kalkulálja a részvényárfolyamemelkedését, akkor nem érdemes a hitelt felvenni, inkább a részvényeket vagy annak egy részét célszerű eladni. Jelzáloghitel A jelzáloghitel egy olyan hitel, amikor a bank egy ingatlan fedezete, biztosítéka mellett nyújt hitelt az adósnak. 15
Összességében azt mondhatjuk, a jelzáloghitelek lehetnek szabad felhasználásúak vagy valamilyen célra folyósítottak. Ezek a hitelek teszik lehetővé a legnagyobb kölcsönösszeg felvételét, mivel csak a fedezet értéke szab határt a felvenni kívánt összegnek. A jelzáloghitelek futamideje általában több tíz év. A hosszú futamidő lehetővé teszi, hogy a bankok alacsony kamatra helyezzenek ki kölcsönt, így a jelzáloghitelek kamata általában egy számjegyű. A klasszikus jelzáloghitel egy ingatlan fedezete mellett nyújtott hitel. Az ingatlan tulajdonosa hitelt vesz fel, és azzal bizonyítja fizetési hajlandóságát, hogy felajánlja, ha nem fizet, a bank elárverezheti a felajánlott ingatlant, hogy bizonyosan visszakapja a kihelyezett pénzt. Éppen emiatt a jelzáloghitelek mindig csak a fedezet értékének 50-70%-ára rúgnak - az árverezéskor ugyanis az eladó (aki immár a bank) soha nem kapja meg az ingatlan valódi piaci értékét. 4.1. Lakáshitelek a válság előtt A magyar lakosság legalább a rendszerváltásig csak vágyakozhatott az ún. nyugati életstílus, életérzés után. Nemcsak a szükséges anyagi háttere hiányzott ehhez, de a belföldi kínálati oldal, az áruválaszték is rendkívül szegényes volt. A magyar piacon az ezredforduló tájékán jelentek meg és váltak egyre népszerűbbekké azok a hitelkonstrukciók, amelyek nagy tömegek számára tették lehetővé a vásárlások előrehozását, a jövőbeni jövedelem keletkezése előtti elköltését. A szocialista rendszer utolsó évében jelentősen csökkentek a lakáshiteltámogatások. Több mint egy évtizedes szünet után került sor új hiteltámogatási forma bevezetésére, 2000-től kamattámogatást lehetett igénybe venni az új építésű lakásokhoz felvett jelzáloghitelekre. A kormányzati lépést elsősorban az indokolta, hogy a lakásépítések száma Magyarországon jelentősen csökkent az 1990-es évek végére. E csökkenés jelentős részben a lakáshitelezés hiányából fakadt, a háztartások csak saját megtakarításaikra tudtak támaszkodni a lakásvásárlásnál. Az első kormányzati lépések amelyek csak az új építésű lakásokat támogatták az EU számos országához hasonló jelzálogpiac kialakulása felé mutattak, a piacon a hosszú távú, fix kamatperiódusú, nem előtörleszthető jelzáloghitelek váltak meghatározóvá. 16
A kormányzat bár kisebb mértékben, de a támogatásokat kiterjesztette a használt lakásokra is. Ezzel párhuzamosan a makrogazdasági környezet is igen kedvezővé vált: 2001 végére az infláció 7 százalék alá csökkent. A kormányzati lépések, a kedvező makrogazdasági környezettel együtt a lakáshitelek fokozatos növekedéséhez vezettek, 2001-ben havonta átlagosan 15 milliárd forint hitelt folyósítottak a bankok. 2002 jelentős változásokat hozott a jelzálogpiacon. Az év elején a kormányzat jelentős mértékben megemelte a lakáshitelekhez igénybe vehető támogatásokat. Ebben az időszakban az általános a 15-20 éves lakáshitel volt, ahol a kamatot öt évre rögzítették, és a maximális kamat használt lakások esetében 6 százalék volt, míg új építés estén még alacsonyabb. Világos volt, hogy e nagyvonalú támogatási rendszer nem lesz hosszabb ideig fenntartható. Kihasználva a támogatási rendszer előnyeit, olyan háztartások is a hitelfelvétel mellett döntöttek, akik különben nem tervezték azt a közeljövőben. Ennek következtében 2002 közepétől a lakás hitelpiacon exponenciális növekedés kezdődött, az év második felében már két hónap alatt több hitelt folyósítottak, mint a megelőző évben. A kormányzat azonban lassan reagált, csak 2003 decemberében került sor átfogó szigorításra, amikor súlyos kétségek merültek fel a pénzügyi piacokon a magyar gazdaság egyensúlyi pályájával kapcsolatban. A szigorítás elsődleges célja a kamattámogatásra fordított költségvetési kiadások csökkentése volt. Az alacsonyabb támogatásoknak köszönhetően egyszerre csökkent a hitelnyújtó bankok profitrátája, és emelkedett a háztartások kamatterhe. A szigorítás két további változással is járt. Egyrészt a lakáshitelek kamata részben a piaci hozamokhoz lett kötve, másrészt az új és a meglévő lakásokhoz igénybe vehető kamattámogatás közötti különbség 1-ről 3 százalékra nőtt. A szigorítás és a magas hozamszintek természetes következménye volt, hogy az állami támogatásos hitelek folyósítása jelentős mértékben csökkent 2004-ben. Ezzel párhuzamosan azonban új termékként megjelent a piacon a devizaalapú lakáshitel. A magas forintkamatok miatt egyre több háztartás választotta az alacsonyabb nominális devizakamatot, a meglévő árfolyamkockázat ellenére is. 2008 őszéig a bankok és a kereskedők kreativitása nem ismert határt, ha a vásárlás és a kihelyezett hitelállomány növeléséről volt szó. A válság mint általában a foglalkoztatottság csökkenéséhez és bankkölcsönök bedőléséhez, továbbá a fogyasztói 17
magatartás drasztikus átalakulásához, a korábbi vásárlási láz gyors kiapadásához, a mindennapi léthez nem szükséges javak megszerzésének az elodázásához vezetett. (KISS, G. VADAS, G. 2006, p. 408-427) Lakásépítés, lakáshitelek A lakossági megtakarítások és hitelek jelentős része a lakásvásárlást célozza meg. Éppen ezért indokolt áttekinteni a 2001 és 2009 között épített lakások számának az alakulását. Az új lakások darabszáma több mint 318 ezerrel, éves szinten átlagosan 35 ezer fölött növekedett, és az éves csúcsát 2004-ben közel 44 ezerrel érte el. 2. számú ábra: Új lakások számának alakulása 2001és 2009 között Forrás: Hitelintézeti Szemle 2010. KILENCEDIK ÉVFOLYAM 4. SZÁM alapján saját szerkesztés A lakásépítési költségindexek (amelyeket egészen a legutóbbi időkig az építési vállalkozók rendre áthárítottak a vásárlókra) arra utalnak, hogy a lakások értékesítési árai folyamatosan növekedtek, s ha csak a költségnövekedéssel egyezően, akkor többnyire az átlagos infláció fölött, olykor attól kismértékben elmaradva. Az index 2006 és 2008 között volt stabilan a legmagasabb, 6,5% fölötti és 2008-ban már a nyolc százalékot közelítette. 18
3. számú ábra: Lakásépítési költségindex Forrás: Hitelintézeti Szemle 2010. KILENCEDIK ÉVFOLYAM 4. SZÁM alapján saját szerkesztés A lakásépítés, lakásvásárlás egyértelműen hitelvezérelt, hitelkondíció-függő volt már a rendszerváltás előtt is, és ez csak fokozódott az ezredfordulót követően. Az állami kamattámogatásos hitelek 2002-es, a lakás árától is független (luxusépítkezésekre is vonatkozó) igénybevételi lehetőségének a kiterjesztése azonnal tetten érhető az épített lakások számának a növekedésében. A lakáshitelek állománya az ezredfordulót követően 2010 februárjáig a 21-szeresére növekedett. A növekedés 2003-ig rendkívül dinamikus (évről évre 70% és 143% közötti) volt, ami részben az alacsony bázisnak is köszönhető. Ezt követően egyetlen év kivételével nem haladta meg a 20%-ot. 2008-ban, abban az évben, amelynek az őszén Magyarországot telibe találta a gazdasági válság, trend fölött, 25%-kal növekedett az állomány. 2009-től viszont a válság hatására gyakorlatilag stagnál. Az ún. devizahitelekre viszonylag későn szokott rá a lakosság. Euróban denominált hitellel ugyan már 2001-ben is találkozhattunk, összesen 6 milliárd forintnak megfelelő összegben, s bár állománya 2008-ra a kilencszeresére emelkedett, csak 1,4%-a volt a teljes lakáshitel-állománynak. Az euróbázisú hitel jelentősége 2009- től némiképp emelkedik, mivel az új hiteleknél gyakorlatilag a svájci frank helyére lépett. 19
4. számú ábra: A lakáshitelek állománya 2001 és 2010 februárja között (Mrd Ft) Forrás: Hitelintézeti Szemle 2010. KILENCEDIK ÉVFOLYAM 4. SZÁM alapján saját szerkesztés Az egyéb devizában denominált lakáshitel karrierje 2004-ben indult, állománya évről évre gyorsulva növekedett, de igazi lendületet 2007-ben kapott, amikor a 2006-os 32%-kal szemben, 45%-ra emelkedett az aránya a teljes hitelállományban. 2008-ra ez az arány számottevően, 59%-ra növekedett. A devizahitelek felfuttatásának az időszakában a hazai bankok folyamatosan kedvezőbbnél kedvezőbb, már-már amerikai típusú ajánlatokkal bombázták a lakosságot úgy a lakás-, mint a jelzálog és gépjárműhitelek, de tipikus forinthitelek esetében is. (BÁNFI, Z. 2010, p. 408-427) 4.2. Lakáshitelek napjainkban 6 2010 első felében a gazdasági válság továbbra is éreztette hatását a lakossági lakáshitelezésben. Az elmúlt években megszokott, a hitelek számában és az állomány összegében tapasztalható növekedés, illetve a 2009. évi stagnálás után kismértékű emelkedés figyelhető meg, ez részben árfolyamváltozásokkal magyarázható. A tárgyidőszakot vizsgálva megállapítható, hogy további visszaesés történt az engedélyezett és a folyósított lakáscélú hitelek számában és összegében. 6 4.2. fejezet a www.portfolio.hu és a HVG aktuális cikkei segítségével készült 20
Fekete hónap volt az egyébként szezonálisan gyenge január a magyarországi jelzáloghitelezés és a fedezetlen fogyasztási hitelezés számára egyaránt, ugyanis még soha nem helyeztek ki olyan kevés lakossági jelzálog-, illetve fogyasztási hitelt a magyar bankok, mint az év első hónapjában. Az új lakáshitelek összege is mélypontra került, a betéti oldalon viszont megindult némi kamatverseny a bankok között. Az elmúlt fél év tapasztalata alapján 40-45 milliárd forint körül stabilizálódott a lakosság nettó devizahitel-törlesztése, vagyis ennyivel több devizahitelt törlesztenek a háztartások havonta, mint amennyit felvesznek. A kormány deviza alapú jelzáloghitelezést tiltó, 2010 augusztusában életbe lépett intézkedése miatt ugyanakkor a devizahitel-felvétel összege minimális, így ez az adat gyakorlatilag a törlesztések havi nagyságát mutatja. A forinthitelek esetében viszont megszokottá vált, hogy több a felvétel, mint a törlesztés, januárban például 17,7 milliárd forint volt a különbözet az előbbi javára. Összességében 23,5 milliárd forint volt az év első hónapjában a lakosság nettó hiteltörlesztése. 5. számú ábra: A háztartások nettó hitelfelvétele Forrás:www.portfolio.hu Megdöbbentően alacsony szintre süllyedt ugyanakkor januárban a lakosság hitelfelvétele. Az elmúlt hat évre visszanyúló történetében ugyanis még soha nem volt ilyen alacsony az új jelzáloghitel-felvételek havi összege. A rekord alacsony 18,2 milliárd forint csaknem 40%-kal elmarad az egy hónappal korábbinál is, nem is 21