2. számú Melléklet ÉSZERVÉTELEK ÉS MÓDOSÍTÁSI JAVASLATOK Páty Község Önkormányzata és Kovács Bence János között kötend- Keretbiztosítéki Ingatlan Jelzálogszerz-dés elnevezés3 szerz-désre vonatkozóan I. Szükséges a Településrendezési szerzdés és a Jelzálogszerzdés összhangba hozása az alábbiak szerint. A Településrendezési szerzdésben a Beruházó kötelezettséget vállalt az I. Elkerül Út, II. Elkerül Út, III. Elkerül Út, IV.Gy'jt Út (továbbiakban: Elkerül Utak) megépítésére, s a jelzálogszerzdéssel ezen kötelezettségvállalás biztosítékaként kerül alapításra jelzálogjog 10.000.000 EURO összeg erejéig. A Településrendezési szerzdés azonban nem tartalmaz rendelkezést arra nézve, hogy az Önkormányzat milyen jogcímen tud igényt érvényesíteni a Beruházóval szemben arra az esetre, ha a Beruházó nem tenne eleget az Elkerül Utakra vonatkozó építési kötelezettségének. Ennek megfelelen a Településrendezési szerzdésben a Beruházónak kötelezettségvállalást kell tennie a tekintetben, hogy amennyiben az Elkerül Utakat a Településrendezési szerzdésben vállalt határidben a Beruházó nem építi meg, úgy fizetési kötelezettsége keletkezik az Önkormányzattal szemben. A fizetési kötelezettsége három jogcímen keletkezhet: menedzsment díj, vételár/kártalanítási díj, illetve tervezési, kivitelezési, m'szaki díjak (mint vállalkozási díjak) jogcímén. Amennyiben tehát a Beruházó nem tesz eleget maradéktalanul a Településrendezési szerzdésben vállalt kötelezettségének az ott elírt határidben, illetve az Önkormányzat által eszközölt felszólításban foglalt határidben, úgy az Önkormányzat Beruházóval szembeni követelése lejárttá és annak pénzbeli megfizetése esedékessé válik. A Beruházó köteles elszámolni, hogy a kötelezettség teljesítésével kapcsolatosan milyen költségei merültek fel, s a Beruházó által vállalt költségirányzatból még fennmaradó, különbözetként adódó költség erejéig áll fenn fizetési kötelezettsége a Beruházónak az Önkormányzattal szemben. (Az elszámolás alapján egyértelm'en megállapítható, hogy melyik jogcímen milyen összeg' lehet a tartozása.) Rögzítend továbbá az is, hogy amennyiben a Beruházó elszámolási kötelezettségének nem tesz eleget, úgy az Önkormányzat jogosult a 10.000.000 EURO-nak az általa ismert, a Beruházó által eszközölt kifizetések összegével csökkentett részét a Beruházótól követelni. A jelzálogszerzdés pedig kiegészítend azzal, hogy a jelzálogjoggal biztosított követelés kiterjed nemcsak a 10.000.000 EURO összegre, hanem annak járulékaira is. Ezt indokolja az a tény, hogy amennyiben a Beruházónak a Településrendezési szerzdésbl ered szerzdésszegésébl fakadóan fizetési kötelezettsége keletkezik az Önkormányzattal szemben, s azt késedelmesen teljesíti, úgy a jelzálogjognak fedezetet kell nyújtania az esetlegesen felmerül késedelemi kamatra is, illetve az igény érvényesítésével kapcsolatosan felmerül költségekre is. II. Álláspontom szerint a keretbiztosítéki jelzálogszerzdés elnevezés' szerzdés nem tekinthet keretbiztosítéki jelzálogszerzdésnek, hiszen a Polgári Törvénykönyvrl szóló 263. értelmében a keretbiztosítéki jelzálog nem meghatározott követelést biztosít, hanem a zálogjogosultnak a zálogkötelezettel szemben fennálló mindenkori követeléseit, a
2 keretbiztosítéki jelzálogot létrehozó szerzdésben meghatározott keret (azaz legmagasabb összeg) erejéig. A keretbiztosítéki jelzálogjog tehát nem meghatározott követeléshez, hanem ahhoz a jogviszonyhoz kapcsolódik, amelybl különböz követelések eredhetnek. Egy meghatározott követelés biztosítására keretbiztosítéki jelzálogjog nem alapítható és az ingatlannyilvántartásba nem jegyezhet be. Ezen jogszabályi rendelkezésre tekintettel rögzíthet tehát, hogy jelen esetben az Önkormányzatnak a Beruházóval szembeni követelésének biztosítására jelzálogjog alapítása szükséges. III. Az alábbiakban tételesen rögzítem a szerzdés módosítására vonatkozó észrevételeimet: 1. Preambulum A szerzdés preambuluma szerint a...jelzálogkötelezett ezennel Jelzálogot alapít a Jelzálogjogosult javára Jelzáloggal Terhelt Ingatlanon... Ez a megfogalmazás nem helytálló, mivel a Jelzálogjog tehermentes ingatlanon, s nem Jelzáloggal terhelt ingatlanon kerül alapításra. A preambulum megfelelen módosítandó. 2. Háttér (B) pont Módosítandó az alábbiak szerint: A Jelzálogkötelezett a Jelzálogjogosult felé a Településrendezési Szerzdés szerint Beruházót terhel (alább definiált) Kötelezettségének biztosítása érdekében a jelen Szerzdést köti. 3. 1. FOGALOMMEGHATÁROZÁSOK ÉS ÉRTELMEZÉS Javaslom a jelen pont részben a pontatlan megfogalmazások miatt, részben a könnyebb érthetség és értelmezhetség miatt történ törlését, célszer'bb a szerzdés szövegében amennyiben szükséges az egyes definíciók eseti jelleggel történ megmagyarázása. 4. 2.1. A Településrendezési Szerz-désb-l ered- kötelezettségek Felek rögzítik, hogy a Beruházó a Településrendezési Szerzdésben kötelezettséget vállalt a Településrendezési Szerzdésben meghatározott Elkerül Utak (I. Elkerül Út, II. Elkerül Út, III. Elkerül Út és IV. Gyüjt Út) Településrendezési Szerzdésben foglaltak szerinti kivitelezésére. Az Elkerül utak kivitelezéséhez a Beruházó által nyújtott maximális hozzájárulás mértéke bruttó 10.000.000 EURO, azaz Tízmillió EURO, mely az alábbi tételekbl áll: tervezési, kivitelezési, m'szaki díjak (mint vállalkozási díjak), menedzsment díj és vételár/kártalanítási díj. A Településrendezési Szerzdésben a Beruházó kötelezettséget vállalt arra, hogy amennyiben a jelen pontban megjelölt kötelezettségét a Településrendezési Szerzdésben meghatározott határidben és az Önkormányzat felszólítására sem teljesíti, úgy Beruházó elszámol a kötelezettség teljesítésével kapcsolatosan felmerült költségeivel, és megfizeti az általa vállalt 10.000.000 EURO, azaz Tízmillió EURO összeg' költségirányzatból még fennmaradó, különbözetként adódó költség összegét az Önkormányzat részére. Jelzálogkötelezett kijelenti, hogy ismeri a Településrendezési Szerzdés teljes tartalmát, így különösen a Beruházó által vállat kötelezettségeket, és a Beruházó által nyújtandó maximális
3 hozzájárulás értékére figyelemmel Felek jelen Szerzdéssel biztosított kötelezettség maximális összegét 10.000.000 EURO, azaz Tízmillió EURO összegben határozzák meg. A Felek kötelezettséget vállalnak, hogy amennyiben az Elkerül Út kivitelezése a Településrendezési Szerzdés szerint a Beruházó döntése értelmében fázisokra osztva valósul meg, úgy az egyes fázisok (azaz az I. Elkerül Út, a II. Elkerül Út, a III. Elkerül Út és a IV. Gy'jt Út) tekintetében az adott fázis jogers és végrehajható forgalomba helyezési engedélye kibocsátásakor jelen Szerzdéssel biztosított kötelezettség összegét a megvalósult fázisok költségének a Beruházónak az Elkerül Utak tekintetében fennálló maximális teljes fizetési kötelezettségéhez (10.000.000 EURO, azaz Tízmillió EURO) viszonyított arányával egyenes arányban csökkentik. Mindezekre tekintettel a Felek feltétlen és visszavonhatatlan kötelezettséget vállalnak, hogy az egyes fázisok forgalomba helyezési engedélyeinek jogerre emelkedését és végrehajthatóvá válását követ három (3) munkanapon belül aláírják és az illetékes földhivatalhoz ingatlan-nyilvántartási bejegyzés végett benyújtják a jelen Szerzdésnek olyan tartalmú módosítását, mely a jelen bekezdés szerint arányosan csökkentett összegében határozza meg a Jelzáloggal biztosított követelés maximális összegét. 5. 3.1. Jelzálog a.) pont A Beruházó által a Településrendezési Szerzdésben vállalt Elkerül Utak (I. Elkerül Út, II. Elkerül Út, III. Elkerül Út és IV. Gyüjt Út) Településrendezési Szerzdésben foglaltak szerinti kivitelezésére vonatkozó kötelezettsége teljesítésének biztosítása érdekében a Jelzálogkötelezett ezennel visszavonhatatlanul és feltétel nélkül 10.000.000 EURO, azaz Tízmillió EURO és járulékai erejéig els ranghely' Jelzálogjogot alapít a Jelzálogjogosult javára a Jelzálogkötelezett tulajdonát képez, a székesfehérvári ingatlan-nyilvántartásban 020525/3, 020525/6, 020525/7 helyrajzi szám alatt felvett ingatlanokra (továbbiakban: Jelzáloggal terhelt ingatlanok). Az ingatlanokra vonatkozó értékbecslés a jelen szerzdés... számú mellékletét képezi. b.) pont Keretbiztosítéki ingatlan jelzálogszerzdés helyett ingatlan jelzálogszerzdés alkalmazandó. A szöveg egyebekben változatlan. Jelzálogjogosult jelen Szerzdés aláírásával visszavonhatatlan kötelezettséget vállal arra, hogy a jelen pontban hivatkozott új ingatlan jelzálogszerzdés megkötésével egyidej'leg a Jelzáloggal terhelt ingatlanok vonatkozásában kiadja a jelen szerzdéssel alapított jelzálogra vonatkozó törlési engedélyt a Jelzálogkötelezett részére. 6. 5. A JELZÁLOG RANGHELYE, A JELZÁLOGJOGOSULT TELEKALAKÍTÁSSAL KAPCSOLATOS KÖTELEZETTSÉGE 5.1 A Jelzálogjogosult tudomásul veszi, hogy a Jelzálogkötelezett finanszírozási megállapodást köthet a jövben a Településrendezési Szerzdésbl ered kötelezettségeket biztosító hitel igénybevétele érdekében.
4 A Jelzálogjogosult jelen Szerzdés aláírásával visszavonhatatlan és feltétlen kötelezettséget vállal, hogy amennyiben a Beruházó Páty községben tervezett beruházásának finanszírozására vonatkozóan hitelt kíván felvenni és ehhez a finanszírozó bank keretbiztosítéki vagy más jelzálogjog alapítását írja el, úgy akár a Jelzáloggal terhelt ingatlanokon, akár a 3.1 b) bekezdés szerint megkötend jelzálog szerzdésben megjelölt és annak alapján jelzáloggal terhelt ingatlanok egészén vagy részén, a Jelzálogkötelezett ezirányú írásbeli kérelmének kézhezvételét követ három (3) napon belül kiadja az ahhoz szükséges valamennyi nyilatkozatot és aláírja az ahhoz szükséges valamennyi dokumentumot, hogy a finanszírozó bank által nyújtandó hitel biztosítására a jelen Szerzdéssel vagy a 3.1 b) bekezdés szerint megkötend jelzálog szerzdéssel a Jelzálogjogosult javára létesített els ranghelyi jelzálogjog ranghelyét követen a finanszírozó bank javára a jelzálogjog második ranghelyen az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön. 5.2 Felek rögzítik, hogy a Jelzáloggal terhelt ingatlanokkal összefüggésben a Jelzálogkötelezett telekalakítási kérelmet kíván benyújtani az illetékes földhivatalhoz. A Jelzálogjogosult a jelen Szerzdés aláírásával visszavonhatatlanul és feltétel nélkül hozzájárul a tervezett telekalakításhoz és kötelezettséget vállal arra, hogy a Jelzálogkötelezett írásbeli kérelmének kézhezvételét követ öt (5) munkanapon belül kiadja a telekalakításhoz szükséges valamennyi nyilatkozatot és aláírja az ahhoz szükséges valamennyi dokumentumot, feltéve, hogy a Jelzálogjog a telekalakítás eredményeképpen létrejöv valamennyi ingatlanra rájegyzésre kerül. 7. 6. A KIELÉGÍTÉSI JOG 6.1. A kielégítési jog megnyílása A Felek feltétel nélkül és visszavonhatatlanul megállapodnak abban, hogy a Jelzálogjogosult a jelen Szerzdés alapján fennálló kielégítési joga akkor nyílik meg és kielégítési jogát abban az esetben gyakorolhatja, ha a Beruházó neki felróható okból nem tesz eleget a Településrendezési Szerzdésben vállalt Elkerül Utak megépítésére vonatkozó kötelezettségének a Településrendezési Szerzdésben rögzített határidn belül, illetve a Jelzálogjogosult ezirányú írásbeli felszólítására az abban foglalt határidn belül. 6.2 Eljárás A Felek megállapodnak, hogy amíg a Jelzálogjogosult kielégítési joga nem nyílik meg, addig a Jelzálogkötelezett a Jelzáloggal terhelt ingatlanokra vonatkozó tulajdonosi jogait a Településrendezési Szerzdés és az alkalmazandó jogszabályoknak megfelelen gyakorolhatja. A Felek visszavonhatatlanul és feltétel nélkül megállapodnak abban, hogy ha a 6.1 bekezdés (A kielégítési jog megnyílása) szerint jelen Szerzdés szerinti kielégítési jog gyakorlásának joga megnyílt, akkor a Jelzálogjogosult az alábbi módokon és sorrendben jogosult a kielégítési jogát gyakorolni: (a) a kielégítési jog megnyílásának idpontjától számított hat (6) hónapon belül a Jelzálogkötelezett és a Jelzálogjogosult közösen értékesíthetik a Jelzáloggal terhelt ingatlanokat a jelen Szerzdés 6.3. bekezdése (A Jelzáloggal terhelt ingatlanok piaci értékének meghatározása) szerint meghatározott piaci ár hetvenöt százalékánál (75%) nem alacsonyabb áron (a Ptk. 257. (1) bekezdésében meghatározottak szerint);
5 (b) A Felek megállapodnak, hogy az (a) pont eredménytelensége esetén, egy (1) hónapon belül a Jelzáloggal terhelt ingatlanok értékesítésével a Felek által közösen kiválasztott ingatlan közvetítésével üzletszer'en foglalkozó magyar vállalkozást bízzák meg. Amennyiben a megbízott ingatlan közvetít személyérl a Felek harminc (30) napon belül nem tudnak megállapodni, úgy Jelzálogkötelezett jogosult arra, hogy tizenöt (15) napon belül megjelölje, mely ingatlan közvetítésével üzletszer'en foglalkozó magyar vállalkozást kívánja megbízni. Amennyiben a Jelzálogkötelezett részére fennálló határid eredménytelenül telik el, akkor Jelzálogjogosultra száll az ingatlan közvetítésével üzletszer'en foglalkozó magyar vállalkozás megjelölésének joga. Az értékesítés minden esetben jelen Szerzdés 6.3 bekezdése (A Jelzáloggal terhelt ingatlanok piaci értékének meghatározása) szerint meghatározott piaci ár hetvenöt százalékánál (75%) nem alacsonyabb áron történhet. Amennyiben a jelen pontban foglaltak szerinti ingatlan értékesítés a kielégítési jog megnyílásának idpontjától számított tizenkett (12) hónapon belül nem vezet eredményre, úgy a a(c) pontban foglaltak az irányadóak. (c) A kielégítési jog megnyílásától számított 12 (tizenkett) hónap elteltével Jelzálogjogosult (a Ptk.257. (3) bekezdése szerint) megbízhat egy záloghitel nyújtásával vagy árverés szervezésével üzletszer'en foglalkozó magyar intézményt, hogy a Jelzáloggal terhelt ingatlanokat olyan áron értékesítse, amely a 6.3 bekezdése (A Jelzáloggal terhelt ingatlanok piaci értékének meghatározása) szerint meghatározott piaci ár hetven százalékánál (70%) nem alacsonyabb. A Jelzálogjogosult a Jelzáloggal terhelt ingatlanok jelen bekezdés szerinti értékesítésérl a Jelzálogkötelezettet harminc (30) nappal elzetesen köteles értesíteni. Amennyiben a jelen pontban foglaltak szerinti ingatlan értékesítés a kielégítési jog megnyílásának idpontjától számított tizennyolc (18) hónapon belül nem vezet eredményre, úgy a a(d) pontban foglaltak az irányadóak. (d) bírósági végrehajtási eljárás útján (a Ptk. 255. -ában foglaltaknak megfelelen). A jelen 6.2 bekezdés céljából a Felek vállalják, hogy mind a Jelzálogjogosult, mind pedig a Jelzálogkötelezett a kielégítési eljárás során bármikor bemutathat bármely olyan személyt, aki a Jelzáloggal terhelt ingatlanokat a jelen 6.2 bekezdésben foglalt feltételekkel kész megvásárolni. 6.3. A Jelzáloggal terhelt ingatlanok piaci értékének meghatározása A Jelzáloggal terhelt ingatlanok piaci értékének meghatározása céljából, amennyiben a Jelzálogjogosult a 6.2 bekezdés (Eljárás) szerinti kielégítési jogát gyakorolja, a Jelzálogjogosult három (3) igazságügyi ingatlanforgalmi szakértt javasolhat és a Jelzálogkötelezett saját belátása szerint az egyiket kijelölheti. A független értékbecslt a kielégítési jog megnyílásától számított [ ] napon VAGY hónapon belül úgy kell kijelölni, hogy az értékelést a kijelöléstl számított negyvenöt (45) napon belül elvégezze. Az értékbecslés költségét Jelzálogjogosult viseli. 6.4. A befolyt összegek felhasználása A Jelzálog érvényesítését követen Jelzálogjogosult által kapott bármely összeget a Jelzálogjogosult az alábbi sorrend betartása mellett köteles felhasználni: (a) a jelen Szerzdés érvényesítésével kapcsolatban a Jelzálogjogosultnál felmerült minden díj, költség és kiadás fedezésére, illetve kiegyenlítésére; és
6 (b) (i) amennyiben az Alsó Elkerül Út (I. és II. Elkerül Utak) tekintetében nyílik meg a Jelzálogból való kielégítés joga, úgy az Alsó Elkerül Út Településrendezési Szerzdés szerinti m'szaki tartalommal és feltételek szerinti megvalósítására vagy az Iparterületen a Módosított Ipari Szabályozási Terv vagy egyéb jogszabály által megkövetelt egyéb infrastruktúra beruházásra. A Jelzálogjogosult a befolyt összeg felhasználását köteles megkezdeni legkésbb [P]-ig; (ii) amennyiben a Fels Elkerül Út (III. Elkerül Út és IV. Gy'jt Út) tekintetében nyílik meg a Jelzálogból való kielégítés joga, úgy a Fels Elkerül Út Településrendezési Szerzdés szerinti m'szaki tartalommal és feltételek szerinti megvalósítására vagy a Golfterületen a Módosított Golf Szabályozási Terv vagy egyéb jogszabály által megkövetelt egyéb infrastruktúra beruházásra. A Jelzálogjogosult a befolyt összeg felhasználását köteles megkezdeni legkésbb [P]-ig. Jelzálogjogosult köteles a Beruházóval egyeztetni az (i) és az (ii) pontokon belüli felhasználás módjáról. (c) a fennmaradó összegnek (ha van ilyen) a Jelzálogkötelezett részére történ kifizetésére. 8. 7. A JELZÁLOG BEJEGYZÉSE A Jelzálogkötelezett ezennel visszavonhatatlanul és feltétel nélkül hozzájárul, hogy az illetékes földhivatal bejegyezze a Jelzálogjogot a Jelzálogjogosult javára. Jelen szerzdés aláírásával a Felek kölcsönösen és visszavonhatatlanul kijelentik, hogy hozzájárulnak ahhoz, hogy jelen szerzdés alapján a Jelzálogjog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzést nyerjen és ennek alapján: (i) a Székesfehérvár külterület 020525/3, helyrajzi szám alatt felvett ingatlanra vonatkozóan a Jelzálogjogosult javára jelzálog 10.000.000 EURO és járulékai erejéig els ranghelyen bejegyzésre kerüljön. (ii) a Székesfehérvár külterület 020525/6, helyrajzi szám alatt felvett ingatlanra vonatkozóan a Jelzálogjogosult javára jelzálog 10.000.000 EURO és járulékai erejéig els ranghelyen bejegyzésre kerüljön. (iii) a Székesfehérvár külterület 020525/7, helyrajzi szám alatt felvett ingatlanra vonatkozóan a Jelzálogjogosult javára jelzálog 10.000.000 EURO és járulékai erejéig els ranghelyen bejegyzésre kerüljön. A meghatalmazásra vonatkozó rendelkezés a szerzdés ellenjegyzésére nem tartalmaz megbízást. Kérem kijelölni a felsorolt ügyvédek közül azt az ügyvédet, aki az okiratot ellenjegyzésével látja el. 9.
7 8. HATÁLYBA LÉPÉS ÉS MEGSZJNÉS A Felek megállapodnak, hogy jelen Szerzdés azon a napon lép hatályba, amikor a Településrendezési Szerzdés hatályba lép. A Felek megállapodnak, hogy a jelen szerzdés a Településrendezési Szerzdésbl ered, jelen szerzdéssel biztosított, Beruházót terhel kötelezettség maradéktalan teljesítése esetén vagy egyéb jogszabályban foglalt feltételek bekövetkezése esetén sz'nik meg. A Jelzálogjogosult kötelezettséget vállal, hogy jelen Szerzdésnek a megsz'nését követ legfeljebb tíz (10) munkanapon belül a Jelzálog ingatlan-nyilvántartásból történ törléséhez szükséges, megfelel alakisággal kiadott nyilatkozatot kiadja. A Felek vállalják, hogy az Ingatlan-nyilvántartási törvény és a végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII.29.) FVM rendeletben foglaltak szerint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett adatok módosulása, változása, illetve érvénytelenné válása esetén az illetékes földhivatalt értesítik (illetve a változások bejegyzését kérelmezik). 10. 10. ÉRTESÍTÉSEK Javaslom az értesítések ajánlott, tértivevényes levélben történ megküldését. 11. A 14. pont törlend. (Ellentétes a 8. pontban foglaltakkal.) 12. 16. ILLETÉKESSÉG Javaslom a Választottbíróság helyett Budakörnyéki Bíróság illetve hatáskörtl függen a Pest Megyei Bíróság kizárólagos illetékességének a kikötését.