Mire figyeljen régi ház vásárlásánál? Ha régi ház átalakításon gondolkoznak, számolniuk kell rejtett költségekkel, meglepetésekkel. Persze nem kell, hogy minden meglepetés legyen! Melyek azok a költségek, amelyekre Ön nem számít, de sokszázezres, olykor milliós tétel lesz, ha belevág egy felújításba vagy épület átalakításba? Sokat közülük nem lehet elkerülni ezért jobb, ha már a folyamat elején tisztában van a realitásokkal. Fussunk végig először címszavakban a legfontosabb, legalapvetőbb szerkezeteken, amikről az anyagban olvashat: Amit vizsgálni kell vagy vizsgálni érdemes: a ház falainak anyaga vízszigetelések hőszigetelések nyílászárók állapota gépészeti korszerűsítés födém megerősítés kémények tetőszerkezet állaga héjalás (cserép) állaga beázások és vizesedések - tető és talaj felől csapadékvíz elvezetés az épület körül + épület süllyedések közművek (Van-e bármi, ami hiányzik?) Sarokkő Design Stúdió K Ft. - Eckhardt Tibor okl. építészmérnök. Minden jog fenntartva. oldal 1
Lásson tisztán, mielőtt vásárolna Most nézzük az egyes területeket bővebben. Hol úszhat el a pénz? Milyen anyagból épült a ház? Városi környezetben leginkább a tégla falazatok a jellemzőek, de nem kizárható a kevert fal sem. Ez azt jelenti, hogy részben tégla, és részben kő alapanyagot használtak az építők. Ideálisabb az egy anyagból álló falazat. Legjobb a tégla. Ezt a vakolat kisebb felületen történő bontásával lehet egyértelműen megállapítani. A vályogházat, ha egy mód van rá, kerülni kell. Egy igazi pénznyelő. Vízszigetelés nélkül csak idő kérdése, és az épület tönkremegy. A vályog víz hatására elveszti állékonyságát. A mai követelményekhez mérten nem hőszigetel! Családi házaknál nagyon ritka a beton paneles technológia. Ha mégis belebotlana meneküljön! Vízszigetelések A 60as, 70es években épült családi házakat jellemzően csak a falak alatt vízszigetelték talajnedvesség ellen, a padló alatt nem, hőszigetelés pedig egyáltalán nem készült. Ezt úgy lehet ellenőrizni, hogy a padlót általános felületen fel kell bontani, és le kell ásni addig, míg az ember talajt nem ér. Lehetőleg olyan felületet válasszunk ahol egyébként is burkolatot cserélnénk. Egy 30x30cm méretű feltáró akna elegendő. Így kiderül, hogy milyen rétegek találhatóak a padló alatt. Ha vízszigetelés nem készült (márpedig szinte biztos, hogy nincs), vagy gyenge minőségű akkor nincs más választás, a következő munkálatok várnak a tulajdonosra: 1. fel kell törni a meglévő aljzatot 2. ki kell hordani a törmeléket Sarokkő Design Stúdió K Ft. - Eckhardt Tibor okl. építészmérnök. Minden jog fenntartva. oldal 2
3. kavicsfeltöltést kell készíteni 15cm vastagságban 4. kavicsbeton aljzatot kell készíteni, amire a vízszigetelés elkészíthető 5. el kell készíteni a vízszigetelést 6. a vízszigetelésre lehelyezni a padló felőli hőszigetelést, és a gépészeti alapvezetékezést. Ma minimum 6cm vastag padló felőli hőszigetelést kell alkalmazni, de ajánlott a 2x5cm, mert így a gépészeti vezetékeket is könnyen lehet vezetni a padló rétegekben, és a ház is kevésbé hűl. 7. erre kerül a technológiai szigetelés felület folytonosan fektetett PE fólia 8. erre készítik az úsztatott beton aljzatot acélháló erősítéssel 9. padlókiegyenlítő réteg után készül a burkolat Ezt a munkafolyamatot 95% biztonsággal ígérem, hogy el kell végezni. Hőszigetelés 10-12.000 Ft / m 2 költségtöbblet A régi épületet hőszigetelni kell, ez nem kérdés! Azt azonban kevesen tartják szem előtt milyen mértékben és milyen rendszerrel. A hőszigetelés az egyetlen építőanyag, amire minél többet költünk, annál többet takarítunk meg. Már középtávon is (3-5év) költséghatékony! Figyelembe kell venni azonban az épület teljes hőburkát. Ha egy régi háznak hőszigetelem a falait, de a födémét nem, vagy nyílászárót nem cserélek, nem fogok számottevően kevesebbet fűteni. Miért? A hő olyan, mint a víz. Mindig a könnyebb utat választja. Hiába szigetelem a falat, ha a födém szigeteletlen, nem erőlködik a falnál! Megy a szigeteletlen födém felé. A házat energiahatékonyság szempontjából kerek egészként kell kezelni. Lábazat, padló, falak, nyílászárók, födém. Így lehet csökkenteni az energiafelhasználást! ( Az energiahatékonysághoz tartozik a gépészet is, de erről később ) Tehát, inkább arra kell törekedni, hogy mindenhol egyenlő mértékben szigeteljünk, mint hogy ezt nagyon azt sehogy. Sarokkő Design Stúdió K Ft. - Eckhardt Tibor okl. építészmérnök. Minden jog fenntartva. oldal 3
Nyílászáró csere A régi ablakok 2,8W/m 2 K hőátbocsátási tényezővel bírnak, jó esetben. Összehasonlítás képp: a ma kapható nyílászárók alapáron is 1,4 vagy 1,1 es értéket tudnak. (minél kisebb az érék annál jobb), de 3 rétegű üveggel eljuthatunk a 0,7 értékig is. Azaz a régi ablakok estében 2-3x annyi energiát kell felhasználnom, hogy azonos ablakfelület mellett ugyan olyan hőérzetem legyen. Másképp 2-3x annyi energiát húz ki az épületből azonos felület mellett. A különbség a 2 és 3 rétegű változat között árban nem egetverő +20% körüli költségtöbblettel már 3 rétegű üvegezéssel is vásárolhatjuk ablakainkat, erkélyajtóinkat. Azonban nincs értelme drága szuper ablakot venni, ha a többi felületen nem lesz arányosan jó a hőszigetelés. Ismételem magam: a házat energiahatékonyság szempontjából kerek egészként kell kezelni. És nem itt említem ezt utoljára Gépészet korszerűsítés FONTOS! Ha nincs anyagi forrás az épület teljeskörű felújítására, akkor: Először hőszigetelünk, utána cserélünk gépészetet és nem fordítva! Sok százezres hiba a sorrendet felcserélni! Miért? A már hőszigetelt épület energiaigénye jóval alacsonyabb lesz a jelen állapotnál. Akár 3-4x kevesebb! Ez azt jelenti, hogy kisebb hőleadó felületek (radiátorok) szükségesek egy hőszigetelt házban, mint előtte, a gépészet pedig nagyon drága. Ne költsön olyan radiátorokra, melyeket később nem tud kihasználni. Arról nem is beszélve, hogy a túlfűtés az igazi energiapazarlás. Ez folyamatos többlet költséget okoz az épület teljes élettartama alatt. A házat energiahatékonyság szempontjából kerek egészként kell kezelni! Csak így érdemes. Sarokkő Design Stúdió K Ft. - Eckhardt Tibor okl. építészmérnök. Minden jog fenntartva. oldal 4
Födém megerősítés Régi földszintes épületek esetén jellemzően igaz, hogy az építők nem számoltak a tetőtér beépítésével. Így a födémet ritka gerendaosztással építették, mely sajnos jellemzően nem bírja el a tetőtér beépítés plusz terheit. Ilyenkor a meglévő födémre új vasbeton lemez készül, mely elég költséges, de gyakran egyetlen lehetséges megoldás. Ilyenkor azt is meg kell vizsgálni, hogy az alapozás elbírja-e alap-megerősítés nélkül az új födém súlyát. Ehhez alapfeltárást és statikai szakvéleményt kell kérni. Nem lehet látatlanban nyilatkozni. 22-27.000 Ft / m 2 költségtöbblet Kémények Kisméretű tégla kémény. Ez épült szinte minden régi családi-, és társasházban. Nem volt más anyag a piacon. Ezeket a kéményeket ma már nem lehet jelen formájukban használni. Egy átalakítás során a tervezett eredmény épület meg kell feleljen minden szempontból a mai jogszabályi követelményeknek. Ezeket a kéményeket nem veszi át a kéményseprő és így nem kap az épület használatbavételi engedélyt. Vagy bélelni kell (rozsdamentes béléscső, vagy hőre keményedő műanyag tömlő a lehetséges alternatíva) vagy el kell bontani és előregyártott kéményt építeni a helyére. Kondenzációs kazánokhoz egyáltalán nem használhatóak. Pedig ezek a leginkább energiahatékony fűtőkészülékek. 150-300.000 Ft / kémény költségtöbblet Sarokkő Design Stúdió K Ft. - Eckhardt Tibor okl. építészmérnök. Minden jog fenntartva. oldal 5
Tetőszerkezet állaga, cseréje Ha nem építik be a tetőteret, akkor is érdemes átvizsgálni a tetőt, hogy milyen állapotban van. A korhadt, hajlott, rovar vagy gombakárosodott elemeket ki kell cserélni, a meglévőket pedig utólag lekenni rovar és gombaölő szerrel. Régi tetőszerkezetekben alátét fóliát nem építettek be porhó ellen. Ha a födémet hőszigeteljük márpedig ez biztosan szükséges lesz a beépített hőszigetelést meg kell védeni a cserepek között bejutó porhótól és nedvességtől. Tetőtér beépítés esetén jellemzően tetőszerkezet csere szükséges, mivel legalább tetőhajlásszög változás miatt nagyobbak lesznek a tetőfelületek, de jellemzően térdfal is épül. Ehhez pedig el kell bontani a tetőt. 10-14.000 Ft / m 2 költségtöbblet Héjalás (cserép) állaga Általában elmondhatjuk, hogy égetett kerámiacserép a régi házak héjalása. Ezek a cserepek idővel repednek, szétfagynak, porlanak, így mindenképpen javasolt az állaguk vizsgálata. 40-50 éves és annál idősebb épületek esetén könnyen előfordulhat, hogy a cserepek cserére szorulnak. Ekkor olyan cserepet kell választani, ami közel azonos súlyú, mint a meglévő, különben a tető szerkezete nem bírja el és a cseréplécek és szarufák meghajolnak, ami beázáshoz vezethet. Lehet, hogy a héjalás pala vagy hullámpala. Ha azbesztcement pala a ház héjalása az egyrészt rákkeltő, másrészt veszélyes hulladéknak minősül csere esetén, amit nem is lehet akárkivel, akárhogyan elszállíttatni. Itt is többszázezres tétel tűnhet el a felújítás során. Lapostető esetén, még akkor is érdemes a meglévő szigetelést felújítani, ha jelenleg nem ázik be. Miután sokmilliót elköltenek az ingatlanra, senki sem szívesen nézi, ahogy gyöngyözik a víz a nappali mennyezetén, majd sárga folttá növekszik. 4-7.000 Ft / m 2 költségtöbblet Sarokkő Design Stúdió K Ft. - Eckhardt Tibor okl. építészmérnök. Minden jog fenntartva. oldal 6
Beázások és vizesedések - tető és talaj felől Vásárlás előtt a leginkább szembeötlőek a beázások, falvizesedések nyomai. Külső falak vizesedését többféle technológiával lehet orvosolni. Ezt most nem részletezem, a lényeg, hogy lehet orvosolni. A beázások szintén javíthatóak. Persze ha egy nagyobb falszakasz (8-10méter hosszban) végig vizes annak javítása szintén sokszázezres tétellé hízhat. Csapadékvíz elvezetés épület körül + épület süllyedés A falak vizesedését az épület körüli megfelelő vízelvezetés 50%-ban megoldja. Érdemes körbejárni az épületet, és megnézni van-e az épület körül járda, illetve, hogy a terep mindenütt ellejt-e az épülettől? Az épület falain húzódó ferde repedések alapsüllyedés következményei, amit 80%-ban a csapadékvíz elvezetés hiánya okoz. A maradék 20% esetében az altalaj viszonyok változása okozza az épület süllyedését. Ilyenkor az alap-megerősítés, altalaj megerősítés vagy aláfalazás a célravezető megoldás. A süllyedést meg kell állítani még átalakítás előtt. Ez a legelső feladatok egyike. Közművek (Van-e bármi, ami hiányzik?) Az egyik legkézenfekvőbb, és legelhanyagoltabb költségemelő tényező a csatorna használat hiánya. Olyan területen, ahol az utcában van csatorna, de hivatalosan nem kötöttek rá a korábbi tulajdonosok azaz nem fizettek közműfejlesztési hozzájárulást könnyen előfordulhat, hogy a szolgáltató az új tulajdonoson hajtja be természetesen mai árakon. Ez 200.000 Ft-ra is rúghat. Pedig csak papírra kerül az, ami esetleg már úgy üzemel. Az építési hatóság azonban nem ad ki építési engedélyt vagy kötelezően előírja a használatbavételi engedélyhez a közműrákötést és annak tisztázását. Könnyen kideríthető egy korábbi, az ingatlanra vonatkozó vízdíj számláról, hogy mi a tényállás. Sarokkő Design Stúdió K Ft. - Eckhardt Tibor okl. építészmérnök. Minden jog fenntartva. oldal 7
Végére értünk a listának! Félreértés ne essék: az olvasottak nem az új építést favorizálják, mindössze tájékozódási pontokat akartam adni azoknak, akik már kialakult környezetben meglévő ház átalakításában gondolkoznak. A leírt területek segítségül szolgálhatnak az ingatlan áralkuban is. Minél rosszabb állapotban van egy épület, annál többet kell rá költeni. Ez nem újdonság. Aki viszont konkrét szempontokat tud felsorolni a megajánlott ár mellett jobb, hihetőbb pozícióba kerül az áralkuban, mint aki csak számokat tud mondani. Egy tárgyalási hiba. Sokan mind a mai napig az adott ingatlan árát úgy akarják lenyomni, hogy elkezdik ócsárolni, és felsorolják a hibáit. Ekkor az eladó - joggal védekező állást vesz fel és azért sem enged az árból. Minek adnám el annak, akinek ennyi baja van a házzal? Nem is akarja megvenni, csak alkudni akar gondolhatja magában, és neki lesz igaza. Sokkal célravezetőbb megdicsérni a ház előnyeit, ezután felsorakoztatni a gyengéit és az árat úgy ajánlani, hogy hozzáteszi: Nekünk ennyit ér meg az épület. Ahhoz, hogy a felsorolt dolgokat megjavítsuk, és saját életvitelünkhöz átalakítsuk az épületet, jó pár millió Forintot kell költenünk rá. Fix költségkeretből kell megoldanunk, így ez a végső ajánlat Persze, lehet, hogy Ön tud ennél sokkal jobbat is. Üdvözlettel: Eckhardt Tibor - okl. építészmérnök +36 70 318 82 95 eckhardt@sarokkodesign.hu Az élethez tér kell! Sarokkő Design Stúdió K Ft. - Eckhardt Tibor okl. építészmérnök. Minden jog fenntartva. oldal 8