ADÁSVÉTEL, BÉRLET EZEK KÜLÖNÖS NEMEI
Áttekintés kötelmi jog általános rész kötelmi jog különös rész (egyes szerződéstípusok) szerződések csoportosítása a felek által kifejtendő magatartás alapján: dare = dologszolgáltató (adásvétel csere) non facere = tartózkodásra kötelező (bérlet) facere = tevékenységet kifejtő (megbízás vállalkozás) praestare = helytállási kötelezettséget jelentő (biztosítás)
az áttekinthetőség miatt.. konkrét szerződéstípus: jogforrása (melyik jogszabályban szabályozzák) fogalma alanya tárgya (közvetlen közvetett tárgya) tartalma (felek jogai kötelezettségei)
ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS Jogforrása: Ptk.(365. 377. ) Fogalma: a dolog tulajdonosa (eladó) arra vállal kötelezettséget, hogy vételár ellenében valamely forgalomképes dolog tulajdonjogát a vevőre átruházza dare (dologszolgáltató) szerződések alaptípusa Alanyai: eladó vevő (kétpólusú jogviszony/többalanyúság/ügyletkötési képesség/képviselet megengedett) Közvetett tárgya: bármely ingó vagy ingatlan dolog (vagy jogosultság), ha forgalomképes
Közvetlen tárgya: tulajdonjog ellenérték fejében történő átruházására irányuló magatartás visszterhes ügylet: az ellenérték = vételár (vételár meghatározásának módja: diszpozitív és kógens szabályok alapján) piaci ár (teljesítés helyén + idejében meghatározott középár) és dologszolgáltatás tiszta súlya ár értékarányosság követelményei; hatósági
Tartalma: felek jogai és kötelezettségei Eladó kötelezettségei: Főkötelezettségek: tulajdonjog átruházása (tulajdonjog részjogosítványai: birtoklás+használat+hasznok szedése+rendelkezés; kárveszély+terhek viselése) dolog átadása ( birtokbaadás ténylegesen v. jelképesen) szolgáltatott dolog megfelelősségéért való feltétlen helytállási kötelezettség: jogszavatosság (= vevő korlátozásmentes tulajdonjogot szerezhessen az adásvétel tárgyán) és kellékszavatosság (= a szolgáltatott dolog a rendeltetésszerű/szerződésszerű használatra alkalmas legyen)
Mellékkötelezettségek: tájékoztatási kötelezettség (minden lényeges elemre kiterjedően) okirat szolgáltatás átadással kapcsolatos költségek viselése Vevő kötelezettségei: Főkötelezettségek: dolog átvétele (birtokbavétele) vételár megfizetése Mellékkötelezettségek: szerződéskötéssel járó költségek viselése
Az adásvételi szerződés egyes létszakaiban rejlő különös vonások és jogkövetkezményeik
Szerződés megkötésének folyamata (ismétlés jelleggel) szerződés létszakai: létrehozása/megkötése (teljes konszenzus a felek között) megkötéstől teljesítésig terjedő szakasz Teljesítés (joghatásai) helytállási szakasz ajánlat (közlése hogyan hatályosul?) ajánlati kötöttség ajánlat elfogadása legalább két fél joghatás kiváltására alkalmas, egybehangzó akaratnyilatkozata = szerződés csak konszenzus esetében jön létre kétoldalú jogügylet = mindkét fél egybehangzó akaratnyilatkozata szükséges (szóban, írásban, ráutaló magatartással)
1. Különös vonás a szerződés létrehozása során: (fsz.: konszenzus esetén jön létre a szerződés) Elővásárlási jog: leendő vevőt megillető, feltételhez kötött, egyoldalú alakító jog, amely a jogosult nyilatkozatával az eladót (konszenzus hiányában is) a szerződés létrehozására kényszeríti alapulhat jogszabályon vagy felek írásbeli megállapodásán Érvényesülése: ha a tulajdonos harmadik személytől ajánlatot kap, akkor ezt szerződés megkötése előtt teljes terjedelmében köteles közölni az elővásárlási jog jogosultjával
ha az elővásárlásra jogosult a ajánlat tartalmával egyező módon/feltételekkel megköti a szerződést, akkor a szerződés közötte és a tulajdonos között létrejön ha megfelelő határidőn belül az elővásárlásra jogosult nem reagál az ajánlatra vagy az ajánlatban foglalt feltételekkel nem köti meg a szerződést, akkor a tulajdonos a dolgot harmadik személynek eladhatja elővásárlási jog figyelmen kívül hagyásával történt adásvétel jogkövetkezményei (harmadik személy jóhiszeműsége rosszhiszeműsége esetén)
Vételi jog (opció): jogosultja az opció fennállása alatt egyoldalú nyilatkozatával minden további feltétel nélkül kikényszerítheti az adásvétel létrejöttét (konszenzus hiányában is) általában írásbeli szerződésen, kivételesen jogszabályon alapul max. 5 év időtartamra lehet kikötni (a határozatlan időre kötött opció 6 hónap után megszűnik)
Visszavásárlási jog: előző tulajdonos javára fennálló vételi jog írásban kell kikötni a dolog korábbi eladásával egyidőben max. 5 évre lehet kikötni visszavásárlási ár azonos a korábbi vételárral
2. Különleges helyzetek az akaratnyilatkozat/ajánlat hatályosulásában (fsz.: az ajánlat tudomásszerzéssel hatályosul) Megtekintésre vétel: a vevő a dolgot úgy kívánja megvenni, hogy az eladó telephelyén megtekintett, vételre felajánlott árura vonatkozóan az akaratnyilatkozat megtételére határidőt kér (feltételes ajánlatot tesz = még nem biztos, hogy megveszi) ha a határidő leteltéig nem tesz nyilatkozatot, akkor az eladó (ajánlati) kötöttsége megszűnik és a felek között a szerződés nem jön létre ha a határidőn belül nyilatkozatot tesz (amely egybecseng az ajánlattal) a felek között a szerződés létrejön
Próbára vétel: a leendő szerződés tárgya, (a dolog) a potenciális vevő birtokába kerül, a használati értékről való meggyőződés céljából (még nem biztos, hogy megveszi) ha a vételi szándékát feltételesen kifejező vevő a határidő alatt nem tesz a szerződés létrejöttét illetően elutasító nyilatkozatot és egyidejűleg nem juttatja vissza a dolgot a tulajdonosnak, akkor a hallgatása és nem tevése birtokállapotra tekintettel beleegyezésnek minősül, akaratnyilatkozata hatályosul és a felek között a szerződés létrejön
3.Teljesítési létszak speciális esetei: (fsz.: teljesítés joghatásai: ellenszolgáltatás esedékessége + kárveszély átszállása) Részletvétel: a létrejött adásvételi szerződésben a felek úgy állapodnak meg, hogy az átruházott és birtokba is vett dolog ellenértéket a vevő több részletben, meghatározott későbbi időpontban szolgáltatja az eladó részére ennek ellenére a tulajdonjog a vevőre egyből, a szerződés megkötése és a birtokbaadás pillanatában átszáll eladó pozícióját védő (hitelezővédelmi) jogi eszközök kikötése: tulajdonjog fenntartás; részletfizetés jogának megvonása (=jogvesztés kikötése); elállás kilátásba helyezése; elidegenítési és terhelési tilalom;
Tulajdonjog fenntartás: az eladónak módjában áll tulajdonjogát a dolog tényleges átadását követően is magának fenntartani mindaddig, amíg a teljes vételárat meg nem kapta szerződés megkötésével egyidejűleg írásba kell foglalni a vevőt birtokba lépés után megilleti a dolog használata és hasznainak szedése és annak ellenére, hogy nem tulajdonos viseli a dologgal kapcsolatos terheket és a kárveszélyt (az eladó marad a tulajdonos, de tulajdonosi részjogosítványait nem gyakorolhatja teljes körűen) = függő jogi helyzet
Minta szerinti vétel: az adásvételi szerződés teljesítése során az eladó olyan dolgot köteles szolgáltatni, amely a vevő által megismert és elfogadott mintának megfelel
Csere Jogforrása: 378. Fogalma: mindkét fél tényleges dologszolgáltatást teljesít a másik fél irányában = mindkét fél eladó saját szolgáltatása és vevő a másik féltől kapott szolgáltatás vonatkozásában a szolgáltatott dolgok tulajdonjogát a felek kölcsönösen egymásra ruházzák (két adásvétel zajlik egyidejűleg, amelyből a pénz beszámítás révén, mint ellenszolgáltatás kiesik) Alanyai: bármely jogalany, tipikusan: államok, bankok, kereskedők Közvetlen tárgya: kölcsönös tulajdonátruházás
Közvetett tárgya: bármely áruféleség Tartalma: mindkét fél részéről tulajdonjog átruházása a dolog birtokba adása kellék és jogszavatosság mellékkötelezettségek teljesítése (tájékoztatás, használati utasítások átadása stb.)
Fajtái: barter: kompenzációs ügylet visszontvásárlás visszavásárlási ügylet offset ügylet
Speciális adásvételi szerződések Sajátos alanyú adásvételi szerződések: privatizáció állami, önkormányzati lakások értékesítése Sajátos tárgyú adásvételek: értékpapír adásvétele (nyomdai úton előállított értékpapír/dematerializált értékpapír bemutatóra és névre szóló ) társasági tagsági jogok átruházása (üzletrész részvény közös vállalati tagság átruházása)
közraktárban elhelyezett dolog adásvétele követelés átruházása/engedményezés (faktoring = faktoráló faktor kötelezett) Sajátos tartalmú adásvételek: lízingügylet (tulajdonjog megszerzése maradványérték megfizetése vagy lízingdíj fejében) csomagküldő kereskedelem házaló kereskedés
Bérlet Jogforrása: Ptk. 423. 433. Fogalma: bérbeadó köteles a dolgot időlegesen a bérlő használatába adni, a bérlő pedig bért fizetni non facere (tűrési/nem tevési jellegű) kötelmek alaptípusa a bérbeadó tűrési/nem tevési kötelezettsége = bérbeadó tulajdona a bérlet tárgya, még sem élhet teljes körűen tulajdonosi jogosítványaival, (köteles tűrni, hogy a bérlő birtokolja a bérleményt) Alanyai: bérbeadó bérlő Tárgya: ingó (dologbérlet) és ingatlan (lakásbérlet 1993. évi LXXVIII. tv.; helyiségbérlet)
Tartalma: felek jogai és kötelezettségei Bérbeadó kötelezettségei: a dolog birtokbaadása és a bérlő általi birtoklás és használat tűrése kellékszavatosság jogszavatosság költségek viselése: rendkívüli felújítás és javítás; bérlő által dologra fordított szükséges kiadások; közterhek;
Bérbeadó jogai: ellenőrzési jog felmondási jog (bér nem fizetése, rendeltetésellenes használat stb) törvényes zálogjog dolog elidegenítése bérleti díjra Bérlő kötelezettségei: bérfizetés (szolgáltatások egyenértékűségének elve) a dolog fenntartásával járó kisebb kiadások viselése
bérbeadó engedélye nélkül tilos a dolgot albérletbe vagy más személy használatába adni (kiv.: lakás és lakás céljára nem hasznosítható ingatlan) értesítési kötelezettség (bérbeadót terhelő munkálatok esedékessége dolog állagának veszélyeztetettsége) engedély nélkül végzett átalakítások esetén az eredeti állapot helyreállítása bérleti jogviszony megszűnése esetén a dolog visszaszolgáltatása bérbeadó részére
Bérlő jogai: a dolgot rendeltetésének és a szerződésnek megfelelően birtokolhatja és használhatja ius retentionis = dolog visszatartásának joga; (kiv.: lakás és lakás céljára nem hasznosítható ingatlan) ius tollendi = elvitel joga (amit saját költségén felszerelt)
Jogviszony megszűnése: meghatározott idő eltelte rendes felmondás (csak határozatlan idejű bérleti jogviszony 15 nap) bérbeadó halála örökösök jogállása (= határozott idejű jogviszony esetében is megilleti őket felmondási jog, az örökség megnyílásától számított 30 napon belül) azonnali hatályú felmondás (bérlőt és bérbeadót is megilleti) dolog megsemmisülése
Lakásbérlet Jogforrása: 1993. évi LXXVIII. tv. (Ptk. bérlet szabályai a mögöttes szabály) Fogalma: bérbeadó köteles a lakást a bérlő használatába adni, a bérlő pedig a lakás használatáért, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásokért lakbért fizetni Alanyai: bérbeadó bérlő nem feltétlenül a lakás tulajdonosa, lehet bérlő (albérlet), haszonélvező, aki a dolgot így kívánja hasznosítani
mindkét oldalon többen is szerepelhetnek (bérlők bérbeadók) Pl.:közös tulajdon tulajdonostársai lehetnek bérlőtársak vagy társbérlők speciális vonásai vannak a szerződésnek, ha a bérbeadó az állam vagy önkormányzat Tárgya: lakás (ingatlan)
Tartalma: felek jogai és kötelezettségei Jogviszony megszűnése: határozott idő eltelte, feltétel bekövetkezte felek közös megegyezése lakás megsemmisül bírósági, hatósági határozat megszünteti bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jogviszony folytatására jogosult személy bérlő a lakást elcseréli arra jogosult fél felmondja a jogviszonyt
Helyiségbérlet Tárgya: nem lakás céljára szolgáló helyiség (speciális szabályok, mivel ezekben általában gazdasági tevékenység folyik lásd: jegyzet)
Haszonbérlet Jogforrása: Ptk. 452. 461. (mögöttes szabályok a bérlet szabályai) Fogalma: hasznot hajtó dolog időleges használata és hasznainak szedése ellenérték fejében Alanyai: haszonbérbe adó haszonbérlő (bárki) nem feltétlenül tulajdonos, (aki a dologgal jogosult rendelkezni) Tárgya: hasznot hajtó dolog (ingó és ingatlan) esetleg jog (pl.:vadászati jog)
Tartalma: felek jogai és kötelezettségei Haszonbérlő jogállása: jogosult a dolog időleges használatára és hasznai szedésére köteles a rendes gazdálkodás szabályait betartani (állag megóvása + rendeltetésszerű használat) költségek viselése (közterhek + fenntartáshoz szükséges felújítás és javítás költségei + karbantartással kapcsolatos költségek) haszonbér fizetése (időszakonként utólag)
Haszonbérbeadó jogállása: köteles a dolgot a haszonbérlő javára birtokba adni szavatol, hogy a dolog a rendeltetésszerű használatra alkalmas legyen a jogviszony tartama alatt terhelik a rendkívüli felújítás és javítás költségei törvényes zálogjog illeti meg haszonbérre jogosult
Jogviszony megszűnése: felek megegyezése határozott idő letelte rendes felmondás (határozatlan idejű szerződés esetén mindkét felet megilleti 30 nap) azonnali hatályú felmondás (haszonbérbe adót illeti meg, akkor hatályosul, ha azt a haszonbérlő elfogadta)
Mezőgazdasági haszonbérlet Jogforrása: Ptk., Földtörvény (1994. évi LV. tv.) Fogalma: meghatározott mezőgazdasági földterület időleges használata és hasznainak szedése, haszonbér fejében közvetett tárgya mindig ingatlan = haszonbérelhető terület nagyságát/időtartamát a Földtörvény határozza meg közvetett tárgyának megfelelő specifikumok (lásd jegyzet)