Az energiatakarékosság három dimenziója a profit és az eszközök értékének növelése érdekében 2011. június / Tanulmány Készítette: Hugh Lindsay és Terrence Tobin Make the most of your energy SM
Tartalom Összefoglaló... 1 Bevezető... 2 Az energiamenedzsment... 4 Fix költségű lehetőségek... 5 Az üzemeltetési költségek csökkentése... 6 Összefoglaló... 9
Összefoglaló Számos ingatlantulajdonos számára az energia költséges és látszólag irányíthatatlan működési kiadás, amely jelentősen befolyásolja az épület nettó működési eredményét. Ebben a tanulmányban bemutatjuk, hogy számos lehetőség létezik az energiaszámlák csökkentésére, a költségek és energiahatékonysági stratégiák megosztására a bérlőkkel, valamint a hatékonyság mérésére és maximalizálására, melyeknek köszönhetően növelhető a nyereség és az ingatlan értéke. Az energiafogyasztás csökkentését lehetővé tévő egyszerű lépésekhez a hatékony mérési technológiákon és intelligens szoftvereken keresztül vezet az út. COM-POWER-WP03EN Rev1 1
Bevezető A kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és az ingatlankezelő cégek új lehetőségeket keresnek a profit maximalizálása és az épületek értékének növelése érdekében. Az energiafogyasztás sokszor a legnagyobb tétel a kiadások listáján, ezért számos lehetőséget kínál az üzemeltetési költségek minimális szintre csökkentésére; a nettó működési eredmény (NOI), a bérlők elégedettségének, valamint a bérlési idő növelésére; továbbá kiemelkedő energiahatékonysági eredmények elérésére. Mindezekkel pedig növelhető az eszközök értéke, és javítható az ingatlan megítélése, ami vonzóbbá teszi azt az új bérlők számára. A maximális nyereség elérése érdekében az ingatlankezelő vállalatoknak az energiafogyasztással kapcsolatos költségek mindhárom dimenziójában, azaz a fix, változó és rendkívüli költségek terén egyaránt kutatniuk kell a kínálkozó lehetőségeket. Ehhez alapos és valós idejű információkkal kell rendelkezni az energiafogyasztásról a teljes ingatlanportfóliót tekintve. Az új vállalati energiamenedzsment technológiával releváns és hasznos adatokat kaphatunk gazdasági nyelven megfogalmazva, melyek segítségével a döntéshozók könnyen felismerhetik valamennyi lehetőséget, dönthetnek a szükséges intézkedésekről, valamint ellenőrizhetik az elért eredményeket. Alacsonyabb működési költségek Kedvezőbb nettó működési eredmény $ Vállalati energiamenedzsment Nagyobb bérlői elégedettség / Hosszabb bérlési idők Vonzóbb lehetőség a potenciális bérlőknek 1. ábra A vállalati energiamenedzsment széles körű, közvetlen gazdasági előnyöket biztosít az ingatlantulajdonosoknak és -kezelőknek "Környezetbarát épület" minősítések Magasabb értékkel bíró eszközök COM-POWER-WP03EN Rev1 2
Az energiatakarékosság három dimenziója a profit és az eszközök értékének növelése érdekében
Az energiamenedzsment "... kiemelkedő lehetőségek vannak az értékteremtésre, és ezek azonosításához az eredménykimutatás kiadási oldalát kell megvizsgálnunk." John P. Kelly, ügyvezető, BOMA International Az ingatlantulajdonosok, -kezelők és ügynökök számára gondot okoz a nyereség fenntartása és növelése, valamint az épületek értékének maximalizálása. A versenyképesség megőrzésének fontossága mellett a pénzügyi célkitűzések megvalósítását egyéb tényezők is befolyásolják, mint például a bérleti díjak csökkenése, vagy a vártnál lassabb kilábalás a nemrégiben bekövetkezett gazdasági visszaesésből. Amikor új eszközöket keresünk a célok elérésére, a jelentős kiadásokat generáló energiát sokszor kihagyjuk a számításból, pedig értékes lehetőségeket rejt, és számos előnyhöz juttathatja a vállalatot (1. ábra). Ha az energiát és a kapcsolódó kiadásokat a működési költségek és a vállalati teljesítmény részeként vizsgáljuk, egyértelművé válik, hogy jelentős elpazarolt összegeket takaríthatunk meg a segítségükkel. Ezeknek a költségeknek a csökkentése rövid távon segít az ingatlankezelő vállalatoknak a nehezebb időszakok átvészelésében, miközben csökkenthetők a pénzügyi kockázatok és megerősíthető a jövőbeni versenyképesség. A gyakorlatot vizsgáló amerikai energiaügyi minisztérium és független tanulmányok arra jutottak, hogy megfelelő menedzsmenttel a közüzemi költségek legalább 25 százalékkal csökkenthetők. Ennek ellenére számos vállalat egyáltalán nem foglalkozik az energiafogyasztás kezelésével, vagy nem aknázza ki az összes lehetőséget. Energetikai szempontból a kereskedelmi ingatlanokat kezelő vállalatok egyedi és irigylésre méltó helyzetbe kerülhetnek a többi ágazathoz képest: az átlagos kereskedelmi ingatlan eredménykimutatásában a működési költségek kb. 30%-át az energia teszi ki, és ez a kutatások, az eszközök és a technológia fejlődésével kombinálva óriási lehetőséget nyújt a nettó működési eredmény (NOI) javítására. Az energetikai teljesítmény nagyban tükrözi a vezetőség hozzáértését és az ingatlanok értékét. "Nézetünk szerint a minőségi energiamenedzsment a hatékony vállalati menedzsment egyik mutatója", fogalmazott a Neuberger Berman befektetési cég. Az Energy Star minősítésű cég hozzáteszi, hogy "a több mint 4 milliárd USD-t képviselő beruházó vállalatok az Energy Star minősítésű cégek teljesítményét vizsgálva igyekeznek javítani a menedzsment minőségén."összességében a kevesebb kiadás, a több nyereség és az eszközök magasabb értéke pozitív hatással lesz a teljes gazdaságra is, és ez a javulás milliárd dollárokban mérhető majd. Ahhoz, hogy az energiamenedzsment programmal fejlődést érjenek el, az ingatlannal foglalkozó vállalatoknak először meg kell vizsgálniuk, hogy az energia milyen területeken van hatással a cégükre. Mint számos működési kiadást, az energiafogyasztást és a kapcsolódó pénzügyi lehetőségeket is három költségdimenzióban kell vizsgálnunk, azaz fix, változó és rendkívüli költségként. Hogy eredményeket érjünk el, ismernünk kell mindhárom dimenzió egyedi ismérveit és funkcióit. A vállalati energiamenedzsment rendszerek ("enterprise energy management", EEM) költséghatékonyan közelítik meg e három dimenziót, így megfelelő információt és rálátást biztosítanak a hatékony döntéshozatalhoz és automatizáláshoz. Ennek köszönhetően a vállalat igazodhat a dinamikusan változó körülményekhez, és irányítása alatt tarthatja az energetikai eszközöket. COM-POWER-WP03EN Rev1 4
Fix költségű lehetőségek Az állandó költségek a létesítmény szokásos működésével járó energiafogyasztását, valamint az adminisztrációs, üzemeltetési és karbantartási kiadásokat takarják. Ezen területek mindegyikén lehetőség van a költségek csökkentésére. Költségmegtérülés bérlői alszámlázással Az energiaköltségeket adott módszerek szerint osztják meg a bérlők között. Általában a bérlőhöz tartozó alapterületet viszonyítják az épület teljes kiadott területéhez, ami nagy pontatlanságokhoz vezethet. Egyre inkább jellemző, hogy a bérlők pontosabb elszámolást kérnek, és számlareklamáció esetén természetesen látni akarják a vonatkozó adatokat is. Emiatt a bérbeadás néhol már magába foglalja a pontos almérést is. Még az almérőkkel rendelkező épületekben is gyakori, hogy a mérőállást a szolgáltató munkatársa vagy az épületben dolgozó alkalmazott olvassa le. A leolvasás, az adatok feldolgozása és a számlakészítés munkaköltsége magas, továbbá a hibalehetőségek növelhetik az adminisztrációs költségeket, és a bérlők elégedetlenségéhez vezethetnek. Továbbá, ezek a módszerek általában havi szinten mérik az energiafogyasztást (pl. kwhban), ahelyett, hogy rövidebb időintervallumokat vennének alapul (pl. 15 perces szakaszokat). Intervallumok szerinti bontás nélkül a bérlők nem kaphatnak pontos elszámolást a párhuzamos energiafelhasználásról vagy az épület átlagos alapterhelésén túl felszámolt egyéb közüzemi költségekről. A pontos bontás hiányának másik következménye, hogy nincs rálátás az esetlegesen jobb költségkezelést eredményező lehetőségekre. Az EEM rendszerek átfogó almérési és alszámlázási megoldást kínálnak az összes közüzemi fogyasztáshoz (villamos áram, gáz, víz). A rendszerek alkalmazhatók a már meglévő mérőkkel, és szükség esetén az új mérőket is támogatják (2. ábra). A mért adatokat az EEM szoftver adott gyakorisággal, automatikusan menti a vállalat hálózatán, interneten vagy vezeték nélküli eszközön keresztül. A rendszer segítségével csökkenthetők a költségek, továbbá korlátlan hozzáférés biztosítható minden ingatlan adataihoz az országos vagy nemzetközi portfóliókban egyaránt. Az integrált díjkezelő és adatminőség-ellenőrző eszközöknek köszönhetően a bérlők számlái egyszerű és bonyolult kalkulációjú egységárak esetén is garantált pontossággal számíthatók ki. Az EEM rendszerrel elkerülhető a manuális adatgyűjtéssel járó magas munkaköltség, és javítható a bérlők elégedettsége. Új vagy már meglévő almérők Vállalati hozzáférés az elemzésekhez és riportokhoz LAN/WAN internet Adatminőségellenőrző eszközök Adattárolás $ Díjkalkulációs és számlázó eszköz SZÁMLA Vezeték nélküli almérők Automatizált bérlői számlázás 2. ábra Az automatizált almérés és alszámlázás segítségével biztosítható a pontos számlázás, valamint csökkenthető vagy megszüntethető a mérőleolvasáshoz és számlakészítéshez szükséges munkavégzés. COM-POWER-WP03EN Rev1 5
Üzemeltetési költségek csökkentése Az épületekben több nagy energiaigényű eszköz található, mint például a HVAC rendszer elemei (rooftop egységek, hűtőberendezések, ventilátorok) vagy a világítási rendszer összetevői. A belső személyzet vagy egy megbízott vállalat a mért értékek és a bérlőktől érkező visszajelzések alapján rendszeres javításokat végez az épületautomatika rendszeren ("building automation system", BAS), hogy a komfortszint folyamatosan biztosítva legyen. A rendszerek és összetevők karbantartása általában a berendezés becsült működése és az előre meghatározott karbantartási ütemterv szerint történik. Az ilyen megoldásokkal az ingatlankezelő cég különböző kockázatoknak teszi ki magát (nem megfelelő energiahatékonyság, a berendezések hibás működése vagy leállása). Az energiával kapcsolatos hiányos és pontatlan adatok miatt a lehetőségek gyakran kihasználatlanok maradnak. A BAS rendszereket gyakran vélik energiamenedzsment rendszernek, pedig az épületautomatizálás elsődleges feladata, hogy adott körülményekhez igazodjon, nem pedig az, hogy széles körű és pontos adatokat és elemzéseket szolgáltasson az energiaköltségek hatékony kezelése érdekében. Ezzel szemben az EEM rendszerek automatikusan gyűjtik és jelentésbe foglalják minden vonatkozó terület részletes áramellátási és energetikai adatait, beleértve a HVAC, BAC és villamosenergia-elosztási rendszereket vagy a helyi generátorokat. Az EEM rendszer folyamatosan követi a változásokat, így az esetleges problémákat már azok megjelenése előtt jelenti a munkatársaknak. A probléma gyorsan izolálható az épület elektromos rendszerének és berendezéseinek valós idejű, grafikus ábrázolása révén, valamint a mentett adatoknak és a "drill-down" elemzésnek köszönhetően. Ezek az eszközök lehetővé teszik a proaktív karbantartást, biztosítják a berendezések hosszabb élettartamát, valamint csökkentik a beruházási költségeket és a szükséges munkavégzést. Az EEM rendszerekből kinyerhetők azok, a vállalati és létesítményvezetők számára fontos adatok, melyek az energetikai kérdések pénzügyi kezeléséhez szükségesek. A webalapú vezérlőfelületeken megjelenő KPI-mutatók segítségével dinamikusan követhetők és ellenőrizhetők a vállalati körülmények és költségek. A tendenciákat követő eszközöknek köszönhetően heti, havi, évszakos, évi vagy egyéb bontásban elemezhetők az energiafogyasztási helyek bonyolult viszonyai. Az épületek és egyéb költségtényezők energiafogyasztása egyszerűen összesíthető és egységesíthető, így kiküszöbölhetők az olyan egyéni változók, mint a hőmérséklet vagy négyzetméter. Ezzel lehetővé válik a közvetlen összehasonlítás, mely pontossága révén segíti a rossz hatékonyságú pontok és a fogyasztást csökkentő lehetőségek azonosítását. Például a kiemelt fogyasztási időszakok elkerülésével optimalizálható az üzembe helyezés, a HVAC rendszer beállításai a foglaltsági és időjárási körülményekhez szabhatók, vagy a liftek időzítése is beállítható úgy, hogy csökkenjen az energiafogyasztás. Az EEM rendszer megbízható energetikai adatai pontos alapot biztosítanak az átalakításhoz, illetve a módosult hatékonysági adatok ellenőrzéséhez. Az épület teljesítménye modellezhető (3. ábra), és az adatok felhasználhatók a nemzeti és nemzetközi minősítési rendszerek értékelési folyamata során (pl. USA: Energy Star, ASHRAE, a Green Building Council LEED programja; Egyesült Királyság: Carbon Trust Action Energy program). COM-POWER-WP03EN Rev1 6
A fogyasztás mérése a számlázási hibák kiszűrése érdekében A közművek, illetve egyéb szolgáltatók által elkövetett számlázási hibák is sok problémát okoznak. A tipikus hibák: pontatlan mérési adatok, nem megfelelő állás leolvasása vagy rögzítése, rossz díjszabás alkalmazása a számlán, eltérő költségek a túl hosszú vagy túl rövid számlázási időszakok miatt. Az épületnek kedvező hibák (azaz kevesebb összeg számlázása) ugyanúgy gondot jelentenek, mint a szolgáltatónak kedvezők, hiszen a legtöbb szolgáltatói szerződés tartalmazza, hogy a szolgáltató akár hónapokkal vagy évekkel a hiba bekövetkezte után is követelheti a hiányzó összeget. A kereskedelmi épületek esetén előfordul, hogy a már befizetett összegek nem követelhetők vissza, ha az épületnek időközben új bérlője lett. Az ilyen helyzetek elkerülése érdekében az EEM rendszerek olyan megoldással bővíthetők, melyek az egyes létesítmények bemeneti pontjain párhuzamosan vizsgálják a közüzemi fogyasztást mérő és a közüzemi költségeket megjelenítő eszközöket. Alternatív megoldásként a már meglévő számlázási rendszerből az EEM rendszerbe importálhatók az impulzusjelek, amennyiben a szolgáltató ezt lehetővé teszi. Az EEM szoftver pontosan és az adott díjstruktúrának megfelelően számolja ki a fizetendő összeget, majd az eredményt minden időszakban összeveti a szolgáltatótól érkezett számlával az esetleges pontatlanságok kiszűrése érdekében. A bővítés előkészítése Az új épületek villamos- és egyéb energiaelosztó rendszereire jellemző a túltervezettség, míg az energiafogyasztás jellemzőinek ismerete hiányában a régebbi épületekben nem aknázzák ki teljesen a kapacitást. Az EEM rendszerek részletes képet nyújtanak a terhelésről épületenként és körzetenként egyaránt, így az üzemeltetők biztosak lehetnek abban, hogy maximálisan kihasználják a rendelkezésre álló kapacitást, és nem végeznek felesleges fejlesztéseket. Az épület aktuális állapotáról rendelkezésre álló pontos adatokkal könnyebben felmérhetők a jövőbeni bővítési igények, és biztosítható, hogy az új épületekhez kiépített infrastruktúra megfelelően méretezett (a költségek csökkentése érdekében). 3. ábra Példa az EEM szoftverre: KPI-mutatók, összehasonlítás és szabványosítás az épület teljesítményének elemzése és az adatok összevetése, valamint a költségcsökkentési lehetőségek azonosítása érdekében. COM-POWER-WP03EN Rev1 7
Védelem a külső üzemzavarokkal szemben A rendszer megbízhatóságát esetenként a szolgáltató oldalán felmerülő hibák zavarják meg, például villámlás okozta áramingadozás a távvezetékeken, amely az ügyfélhez is eljut. A külső zavarok elszigetelése érdekében a vállalatok szűrőberendezéseket telepíthetnek. Hosszabb áramkimaradás esetén az épületek átválthatnak UPS rendszerre vagy készenléti generátorra. Ezek a módszerek azonban csak akkor hatékonyak, ha az adott berendezést folyamatosan tesztelik és optimalizálják, hogy adott esetben megbízható teljesítményt nyújtson. Az EEM rendszerek segítségével a mérnökök felmérhetik, milyen hatással van az áram minősége a berendezésekre és a rendelkezésre állásra. Az állandóan működő, intelligens mérők felügyelik a főbb elosztási pontokat, és valós idejű adatokat és eseménynaplókat rögzítenek a megjelenítő szoftverben. Ennek segítségével elemezhetők a körülmények, elszigetelhető a zavart okozó tényező vagy a hiba, előre jelezhetők a jövőbeni események, és ellenőrizhető a hibaelhárításban részt vevő berendezések megfelelő működése a kritikus időszakban (4. ábra). A rendszer használatával meghatározható az a minimális áramminőség, melyre az épületnek szüksége van. Képes a szolgáltatás jellemzőit a nemzetközi szabványokhoz viszonyítani, így meghatározható, hogy a közüzemi szolgáltatótól érkező energia megfelel-e a szerződéses követelményeknek. A rendszer a repülőgépeken található fekete dobozhoz hasonlóan mindent rögzít, így jelentős összegek igényelhetők vissza az energiaszolgáltatótól. Közüzemi szolgáltatás Átkapcsoló Szünetmentes tápellátás Elosztóberendezések Épület fogyasztása (bérelt területek, közös területek, HVAC stb.) Biztonsági áramellátás Vállalati LAN/WAN Riasztási helyzet figyelmeztetés, távoli áramkezelés Az áram minőségével kapcsolatos előzmények Valós idejű felügyelet: megbízhatósági elemzés és jelentések 4. ábra Az EEM rendszerek segítségével állandó áramellátás biztosítható: a rendszer jelzi a kritikus körülményeket az alkalmazottaknak, ellenőrzi a biztonsági rendszer teljesítményét, és áramkimaradás esetén dokumentálja a történéseket. Belső eredetű áramminőségi hibák elkerülése A számítógépek és adatfeldolgozó berendezések, a motorok, az áramkapcsoló vagy áramvédelmi készülékek, valamint a tápellátási rendszer problémáit elhárító berendezések egyaránt felelősek lehetnek az épület villamos elosztóhálózatában érzékelhető, nem kívánt harmonikus frekvenciákért és nagyfeszültségű áramlökésekért. Ezek a jelenségek a számítógépek, épületautomatika rendszerek és folyamatirányító eszközök adatvesztéséhez vagy hibás működéséhez vezethetnek. De ami még rosszabb, a transzformátorok és vezetők túlmelegedhetnek és leállhatnak, vagy a védőkapcsolók ok nélkül aktiválódhatnak, ami minden esetben áramszünetet okozhat a teljes létesítményben. Az EEM rendszer személyhívó, telefon vagy számítógép segítségével figyelmezteti az alkalmazottakat a hibákra, segít a kockázatos körülmények elszigetelésében és elemzésében, valamint elvégzi a szükséges ellenőrzést a leállás és bevételkiesés megelőzése érdekében. Jelentős javítási költségek kerülhetők el időlegesen vagy véglegesen, valamint a karbantartási személyzetnek is kevesebb feladata lesz. A nagyfokú megbízhatóság növeli a bérlők elégedettségét, és erős vonzerőt jelenthet az áramminőségi zavarokra különösen érzékeny vállalatok számára. COM-POWER-WP03EN Rev1 8
Összefoglaló "Az energiával kapcsolatban napjainkban a leggyakrabban elhangzó kifejezés a vállalati energiamenedzsment, amely jóval többet nyújt az épületautomatikánál vagy az egyszerű energiamenedzsment rendszereknél. Alapját a pénzügyi döntések jelentik " Rita Tatum, Building Operating Management A kereskedelmi épületek kezelői előtt kiváló lehetőség áll a működési költségek nagymértékű csökkentésére; a bérlők elégedettségének, a bérlési idő és az ingatlan értékének növelésére; valamint az energiával kapcsolatos költségek három dimenziójának segítségével a kockázatcsökkentésre. Mint minden helytálló vállalati stratégia esetében, a tényleges és fenntartható eredmények elérése csak átfogó, pontos és időben rendelkezésre álló adatok mellett lehetséges, melyek segítik a megfelelő döntések meghozatalát. A hagyományos épületautomatika, ill. mérőrendszerekkel szemben a vállalati energiamenedzsment a jól ismert gazdasági fogalmakat alkalmazza (fix, változó és rendkívüli költségek). A webalapú portálok, KPI-mutatók, fejlett elemzések és szabványok azonnali, pontos és hasznos adatokat szolgáltatnak a teljes ingatlanportfólióról. Az adatminőséget felügyelő eszközöknek köszönhetően garantált a különféle forrásokból származó adatok pontossága és megbízhatósága. Integrált hardver- és szoftvermegoldások biztosítják a pontosságot, míg a költséghatékony kommunikáció és a régebbi rendszerekkel való kompatibilitás révén alacsonyabb a felmerülő költség. A vállalati elkötelezettséggel és strukturált folyamatokkal kiegészülve az EEM-rendszerekkel dinamikusan azonosíthatók és kiaknázhatók a lehetőségek, alkalmazhatók a legjobb gyakorlatok, és végrehajtható a szükséges ellenőrzés - azaz garantálható, hogy az energetikai beruházás maximálisan megtérüljön. Az automatizált bérlői alszámlázástól a megtakarítások növeléséig, a működési hatékonyságig vagy a biztonságos áramellátásig, az EEM-rendszer olyan megoldást nyújt az épülettulajdonosoknak és -üzemeltetőknek, mellyel valódi pénzügyi és piaci előnyökhöz juthatnak az energiának köszönhetően. COM-POWER-WP03EN Rev1 9
Schneider Electric Hungária Villamossági Zrt. 1117 Budapest, Hauszmann Alajos u. 3/b. telefon: 382-2600, fax: 206-1451 http://www.schneider-electric.hu Schneider Vevőszolgálat telefon: 382-2800, fax: 382-2606 e-mail: hu-vevoszolgalat@schneider-electric.com Ez a kiadvány újrahasznosított papír felhasználásával készült. 06-2011 998-4571_HU 2011 Schneider Electric. Minden jog fenntartva. A "Schneider Electric" és a "Make the most of your energy"a Schneider Electric Industries SAS vagy leányvállalatai tulajdonát képezi.