INGATLANNYILVÁNTARTÁS Szalmás Zoltán Társasházakkal összefüggő ingatlannyilvántartási eljárások A földhivatalok, mint ingatlanügyi hatóságok ügyiratforgalmában ugyan nem képviselnek nagy tömeget a társasházalapítással, módosítással összefüggő kérelmek, azonban a hibás, hiányos beadványok nemcsak az ügyintézői kör részére jelentenek időigényes munkavégzést, hanem komoly költséget róhatnak a társasházak leendő tulajdonosaira is. A társasház létrehozása a tulajdonjog megváltozásának egy olyan formája, amikor a tulajdonjog alanya változatlan, a tárgya viszont átalakul. Az adott ingatlanban a Polgári Törvénykönyv szabályai szerint korábban fennálló osztatlan közös tulajdon úgy módosul, hogy az ingatlanon továbbra is fennmarad az alapító tulajdonostársaknak egy speciális tulajdonközössége ezt fejezi ki az önálló tulajdonhoz tartozó eszmei tulajdoni hányad azonban a tulajdon lényegi tárgya önállósodik és a tulajdonostársak akaratától függetlenedve sajátos rendelkezési jogosítványokat biztosít az alapítók egy jóval szűkebb körének. Így az albetét elidegenítése esetén a társasház közösség tagjai az alapító okirat eltérő rendelkezésének hiányában nem gyakorolhatnak elővásárlási jogot, tehát az albetét, mint önálló ingatlan tulajdonosa kívülálló, harmadik személy felé értékesítheti az ingatlan tulajdonát. Természeten az önálló ingatlannal, mint dologgal kapcsolatos rendelkezés biztosítja azt, hogy az ingatlan felajánlható pl. hitel fedezeteként és a jelzálogjog bejegyezhető az önálló ingatlan tulajdoni lapjára. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) kimondja, hogy a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész a külön tulajdonba tartozó lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiség alkotórészét képezi, azzal együtt minősül önálló ingatlantulajdonnak. A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog az e törvényben meghatározott esetek kivételével egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg. 1 A Tht. 1. (1) bekezdése szerint társasháztulajdont csak úgy lehet létrehozni, ha az ingatlanon lévő épületben az alapító okiratban meghatározott és műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség (vagy egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség) kerül a tulajdonostársak közös tulajdonába. Ebből a rendelkezésből pedig az is következik, hogy: a) újonnan létrehozott építményeknél minden, önállóan kialakítani kívánt in 1 Tht. 2. (1)(2) bekezdések www.resimmobiles.hu
20 RES IMMOBILES gatlannak rendelkeznie kell használatbavételi engedéllyel, b) meglévő épületek társasházzá alakítása esetén is fennálljon az a) pontban rögzített feltétel, így az építésügyi hatóság hatósági engedély, jóváhagyás, igazolás formájában rendelkezzen arról, hogy az adott épületrészek önálló ingatlanként funkcionálhatnak. Nyilvánvaló, hogy a már meglévő épületek esetén, az azok létrehozásakor a hatóság által kiadott használatbavételi engedély nem alkalmas arra, hogy utólag társasházként történjen meg azok feltüntetése, akkor sem, ha az arra felhatalmazással rendelkező tervező, földmérő elkészítette a kialakítandó társasház szintenkénti alaprajzát. A szintenkénti alaprajzon pedig szerepelnie kell az építésügyi hatóság jóváhagyó záradékának. A földhivatalok által folytatott joggyakorlatot, az építésügyi hatóságok jogértelmezését és az internetes jogi fórumokon olvasható szakmai hozzászólásokat összevetve a már említett b) pontban megfogalmazott kitétel a mai napig vita tárgyát képezi. Megvizsgálva a fenti jogértelmezési kérdéskörben irányadó jogszabályokat, az alábbiakra kell figyelemmel lenni: az ingatlannyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 28. (1) bekezdése szerint az ingatlan adataiban bekövetkezett változás átvezetéséhez a külön jogszabályban meghatározott hatósági engedély, jóváhagyás vagy igazolás is szükséges, az Inytv. végrehajtásáról rendelkező 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inyvhr.) 2. a) és c) pontjai szerint a tulajdoni lap I. része az alábbi adatokat tartalmazza: a) a művelési ág és a művelés alól kivett terület elnevezése, alrészlet jele, c) az épület fő rendeltetés szerinti jellege (lakóház, üdülő, gazdasági épület stb.), az építésügyi hatósági eljárásokról, valamint a telekalakítási és az építészetiműszaki dokumentációk tartalmáról szóló 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet (Ötmr.) 1. számú melléklet 4. pontja kimondja, hogy építményben építésügyi hatósági engedélyezéshez nem kötött építési munkával járó, vagy építési munkával nem járó, a huzamos emberi tartózkodásra szolgáló helyiséget tartalmazó önálló rendeltetési egységek számának megváltoztatása (egyesítés, leválasztás) az építésügyi hatósági engedélyhez vagy bejelentéshez kötött építési tevékenységek körébe tartozik, az Inyvhr. 73. (1) bekezdése szerint társasház bejegyzéséhez alapító okirat és alaprajz szükséges, az Inyvhr. 73. (4) bekezdésben foglalt alaprajzra a tv. 21. (4) bekezdésében foglaltak az irányadók, az Inytv. 21. (4) szakasza alapján az egyéb önálló ingatlanok alaprajza 1:100 vagy annál nagyobb méretarányban ábrázolja az ingatlan társasháznál a közös, szövetkezeti háznál a szövetkezeti tulajdonban lévő épületrészek, továbbá az öröklakások és szövetkezeti lakások elhatároló vonalait. Az alaprajzon fel kell tüntetni a település nevét, az ingatlan utca, házszám, emelet és ajtószám szerinti megjelölését, továbbá az önálló ingatlan sorszámát és alapterületét,
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 21 végül pedig, az építésügyi hatósági engedélyezési eljárás során hozott határozat a hozzá tartozó, jóváhagyási záradékkal és bélyegzőlenyomattal ellátott építészetiműszaki dokumentációban foglaltakkal együtt hatályos. Az építésügyi hatósági határozatban az engedélyezett építési tevékenység egyértelmű körülírásával összhangban az építészetiműszaki dokumentáció olyan részeit, amelyekre az építésügyi hatósági engedély nem terjed ki, az építésügyi hatóságnak a tervek záradékolása során megfelelő módon jelölnie kell. Az elsőfokú építésügyi hatóság az építésügyi hatósági engedély jogerőre emelkedése esetén az engedélyezésre benyújtott dokumentáció valamennyi példányának valamennyi tervlapját engedélyezési záradékkal látja el. 2 Az Inytv. lehetőséget biztosít arra, hogy felépítendő épület esetén a földrészlet tulajdoni lapján feltüntetésre kerüljön a társasház alapítás előzetes ténye. Ebben az eljárásban a jogerős használatbavételi engedélyek kivételével valamennyi jogszabály által előírt okiratot be kell nyújtani a földhivatalhoz és abban az esetben, ha a végleges bejegyzés időpontjára változás áll be, az alapító okiratot és a szintenkénti alaprajzot is módosítani kell. Amennyiben a beruházó saját erőből valósítja meg a projektet (ebben az esetben közömbös, hogy banki hitelt is igénybe vesze, hiszen az is köztudott, hogy a társasházat építő vállalkozások jó része tőkeszegény), az alapító okiratban az építési engedélynek megfelelően, valamennyi önálló ingatlan esetében az építő cég kerülhet tulajdonosként feltüntetésre. A használatbavételi engedély kiadását követően megtörténik a társasház bejegyzése és a már önálló helyrajzi számon kialakított ingatlanok fogják az adásvétel tárgyát képezni. A gyakorlatban megvalósuló másik lebonyolítás esetében a beruházó megkezdi az építési engedély szerint majdan kialakításra kerülő önálló ingatlanoknak megfelelő tulajdoni hányadok értékesítését, így kialakul a földrészleten egy tulajdonközösség. Az alapító okirat szerkesztésekor természetesen a vevők, mint a társasház tulajdonosai kell, hogy szerepeljenek, az osztatlan közös tulajdon miatt nem lehet szó egyszemélyi alapításról. A társasház földhivatali bejegyezhetősége szempontjából lényeges, hogy a társasház alapító okirata megfeleljen az Inytv. és az Inyvhr. alaki és tartalmi előírásainak is. Így, mint több lapból álló okiratnak, minden lapon tartalmaznia kell valamennyi szerződő fél (alapító tulajdonostárs) kézjegyét. Ez nagyobb társasházak esetén technikai problémákat is felvet, az alapító tagok nagy száma miatt az alapító okirat aláírása körülményes és időigényes lehet. Ennek a problémának a megoldását szolgálhatja, ha az alapító okirat aláírásával a tulajdonostársak megbízzák egyiküket, vagy a közös képviseletre felhatalmazott személyt. A jogszabályok előírásainak megfelelően a társasház alapító okiratnak a következőket kell tartalmaznia: a társasháztulajdon alapítására vonatkozó megegyezést, 3 a személyi azonosító kivételével a tulajdonostársaknak a tv. 15. (1) bekezdé 2 193/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 24. (1)(2) bekezdések 3 Inyvhr. 73. (2) bekezdés a) pont www.resimmobiles.hu
22 RES IMMOBILES sében meghatározott adatait és a földrészlet helyrajzi számát, 4 a közös tulajdonba kerülő épületrészek és helyiségek felsorolását római számmal egytől kezdődő sorszámozással, 5 az egyes tulajdonostársak kizárólagos tulajdonába kerülő lakások, illetőleg nem lakás céljára szolgáló más helyiségek meghatározását az alaprajz szerinti arab számozás és az alapterület feltüntetésével, 6 a közös tulajdonban lévő részekből az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadot, 7 a Tht. 10. (2) bekezdés alapján, a tulajdonostársak erre irányuló megállapodása esetén a közös tulajdon átruházására az összes tulajdoni hányad legalább kétharmadát képviselő tulajdonostársakat feljogosító rendelkezést, vagy a Tht. 10. (3) bekezdés szerinti, az összes tulajdoni hányad legalább négyötödét képviselő tulajdonostársaknak a közös tulajdon átruházásáról szóló közgyűlési határozata szerinti módosítást. 8 Nagyon lényeges eleme az alapító okiratnak a földrészlet tulajdoni lapjára bejegyzett terhekről történő rendelkezés. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a társasház alapítói döntenek arról, hogy az egyes tulajdoni hányadokra bejegyzett terhek az alapítást követően melyik önálló ingatlanra kerülnek átjegyzésre. Fontos kihangsúlyozni, hogy az alapító okirat ezen rendelkezéséhez nem kell beszerezni a terhek jogosultjainak hozzájárulását és az eljárás során a földhivatal sem kötelezheti a kérelmezőt ezek becsatolására. Az egész földrészletet vagy épületet terhelő jelzálogjog átjegyzése esetében azonban a tulajdonosok önmagukban nem dönthetnek (fedezetelvonás megakadályozása), ekkor szükséges a jogosult nyilatkozatának, átjegyzési engedélyének a beszerzése. A tulajdoni arányok megváltozását eredményező tények jogosultjainak szintén nyilatkozniuk kell az alapító okiratban (pl. tulajdonjog fenntartással történő eladás). Amennyiben az alapító okirat a bejegyzett terhekről nem rendelkezik, ebben az esetben vagy módosítani kell az alapító okiratot, vagy a jogosultak nyilatkozata alapján történhet meg a terhek átjegyzése. Az eljárásban ez a hiányosság pótolható, erre hiánypótlási végzést bocsát ki a földhivatal, nem teljesítés esetén a társasház bejegyzési kérelmet a földhivatal elutasítja. Amint az már a bevezetőben is említésre került, a társasház ingatlannyilvántartási bejegyzése egy speciális tulajdonjog változási eljárás, ezért a jogi képviselet kötelező. A jogi képviselő részére adott meghatalmazás belefoglalható az alapító okiratba, de külön íven is rögzíthető. Az eljárás kérelemre indul (bíróság is elrendelheti a társasház kialakítását), az igazgatási szolgáltatási díj vonatkozásában pedig az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény módosításáról, valamint a hiteles tulajdonilapmásolat igazgatási szolgáltatási díjáról rendelkező 1996. évi LXXXV. törvény 32/A. (7) bekezdése ad eligazítást, amely szerint A társasházalapítás bejegyzésének díja társasházi tulajdoni különlaponként 6600, forint, de legfeljebb összesen 100 000, forint. 4 Inyvhr. 73. (2) bekezdés b) pont 5 Inyvhr. 73. (2) bekezdés c) pont 6 Inyvhr. 73. (2) bekezdés d) pont 7 Inyvhr. 73. (2) bekezdés e) pont 8 Inyvhr. 73. (2) bekezdés f) pont
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 23 A kérelem mellékletét képezi továbbá a változási vázrajz a földrészleten létesített épületről (épületfeltüntetési vázrajz), a társasház szintenkénti alaprajza amely az egyes önálló ingatlanokat 1:100 méretarányban ábrázolja, továbbá a jogerős használatbavételi engedély. Az alapító okiratnak összhangban kell lennie a szintenkénti alaprajzzal és a használatba vételi engedéllyel. A szintenkénti alaprajzban egyéb tételes előírás hiányábanegyértelműen meg kell jelölni az önálló ingatlanok elhatároló vonalait (a gyakorlatban a piros színnel történő kihúzás terjedt el). Az alaprajzba bele kell írni továbbá az önálló ingatlanok helyrajzi számait vagy az alapító okirat szerinti sorszámait és az alapterületüket egész négyzetméterben, a kerekítés szabályai szerint. Az alaprajzon szerepelnie kell az építésügyi hatóság záradékának is, a már korábban részletezettek szerint. Az épületfeltüntetési vázrajznak meg kell felelnie az önálló ingatlanok helyrajzi számozásáról és az alrészletek megjelöléséről szóló 44/2006. (VI. 13.) FVM rendeletben foglaltaknak. A társasházépületét az ABC nagybetűjével kell jelölni, ha egy földrészleten több épület is található, a földmérési szabályok szerint kell az egyes épületeket jelölni. A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezetiműködési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni. 9 A közösköltséghátralék biztosítása jelzálogjoggal Az elmúlt évek társadalmigazdasági folyamatai számos, társasházban tulajdonjoggal rendelkező személyt hoztak abba a helyzetbe, hogy fizetési kötelezettségeiknek nem tudnak vagy nem akarnak eleget tenni. Így fordulhat elő az is, hogy a társasházi közös költséget nem fizetve hátralékot halmoznak fel. A fizetések elmaradásának elharapózása igen nehéz helyzetbe hozhatja az adott társasházat, hiszen a Tht. szerint a közös költség körébe tartoznak a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások. A közös költség a társasház szervezetiműködési szabályzata eltérő rendelkezése hiányában a tulajdonostársakat a tulajdoni hányadaik szerint terheli. 10 A Tht. szerint a szervezetiműködési szabályzatban kell meghatározni a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a közösköltséghátralék megfizetése érdekében előírt teendőit. A Tht. vonatkozó szakasza több lehetőséget is biztosít a hátralék behajtására, így: az adós tulajdonostárs határidő megjelölésével történő felszólítása és a felszólítás eredménytelensége esetén fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezése, jelzálogjog bejegyzése az adós ingatlanának tulajdoni lapjára. 11 Kétségtelen tény, hogy egy bírósági fizetési meghagyás is hatásos eszköz lehet arra, hogy az adós felmérje a nem teljesítés kö 9 Tht. 13. (3) bekezdés 10 Tht 24. (1) bekezdés 11 Tht. 24. (2) bekezdés c) pont www.resimmobiles.hu
24 RES IMMOBILES vetkezményeit, azonban az állampolgárok mindennapi ügyintézése során felhasználásra kerülő, a tulajdonjogot igazoló tulajdoni lap másolaton megjelenő jelzálogjog bejegyzés a nyomásgyakorlásnak igen hatékony módja. A jelzálogjog bejegyezhetőségének egyik legfontosabb kritériuma, hogy a hátralékos három hónapot meghaladóan tartozzon a közös költséggel. 12 A jelzálog bejegyzésének elrendelése három hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető. 13 A jelzálogjog ingatlannyilvántartási bejegyzése során nemcsak a Tht., hanem az Inytv. és az Inyvhr. vonatkozó rendelkezéseit is figyelembe kell venni: 14 a) kérelemhez kötöttség elvét, b) a kérelem alakisága és tartalma vonatkozásában az Inyvhr. 1. számú mellékletében előírtak a földhivataloknál rendszeresített és használatban maradt formakérelem nyomtatvány alkalmazásával a hiányosságok elkerülhetőek, 15 c) az eljárás megindítása jogi képviselő vagy közjegyző (társasházat képviselő cég esetben jogtanácsos) útján történhet, 16 d) a jelzálogjog bejegyezhetőségének további kritériuma az alapítás közokiratba vagy ügyvéd (jogtanácsos) által ellenjegyzett magánokiratba foglalása, 17 e) cég útján ellátott közös képviselet esetén a cégiratok csatolása is szükséges. 18 A Tht. nagy mértékben leegyszerűsíti az eljárást, amennyiben a társasháznak van szervezetiműködési szabályzata és az tartalmazza a közös képviselőnek a nyilatkozat megtételére szóló felhatalmazását is. Ebben az esetben a közös képviselőnek a megfelelő alakiságú okiratba foglalt nyilatkozata képezi a jelzálogjog bejegyzés alapját. Szervezetiműködési szabályzat hiányában, vagy amennyiben ez az okirat nem rendelkezik a közös képviselő nyilatkozat megtételére vonatkozó felhatalmazásáról, a társasház közgyűlése a tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául. 19 A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot közokiratba vagy ügyvéd jogkörén belül jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. A közös képviselő nyilatkozatának illetőleg a közgyűlés határozatának az Inytv. vonatkozó előírásai szerint tartalmaznia kell a kötelezett nevét, természetes azonosító adatait, a jelzálogjog bejegyzéssel érintett ingatlan és a jog pontos megjelölését és a tartozás összegét. 12 Tht. 30. (1) bekezdés 13 Tht. 32. (2) bekezdés 14 Inytv. 6. (1) bekezdés 15 Inytv. 26. (1) bekezdés és Inyvhr. 1. számú melléklete 16 Inytv. 26. (2) bekezdés 17 Inytv. 32. (3) bekezdés 18 Inytv. 37. (3) bekezdés 19 Tht. 30. (1) bekezdés
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 25 Az Inytv. 2010. január 1jével hatályba lépett módosításával a társasházaknak már nem kell attól tartaniuk, hogy a személyi azonosító kezelésére felhatalmazással nem rendelkező szervezetekként a földhivatalok elutasítják a bejegyzési kérelmeiket. A törvény vonatkozó szakasza szerint, ha a társasházakról szóló törvényben szabályozott társasházi közösköltségtartozás, illetve a lakásszövetkezetekről szóló törvényben szabályozott költséghátralék biztosítékául szolgáló jelzálogjog bejegyzése iránti eljárásban benyújtott okirat nem tartalmazza a személyi azonosítót, akkor azt az ingatlanügyi hatóság a személyiadat és lakcímnyilvántartást vezető szerv megkeresése útján, hivatalból pótolja. 20 A Tht. 32. (3) bekezdése úgy rendelkezik, hogy ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni; az engedélyt közokiratba vagy ügyvéd jogkörén belül jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. A földhivatali eljárásra a jelzálogjog bejegyzése kapcsán ismertetett szabályok az irányadóak. A Díjtv. rendelkezései alapján a jelzálogjog bejegyzés igazgatási szolgáltatási díja 12.600, Ft ingatlanonként, 21 a törlési eljárásért pedig 6.600, Ftot kell megfizetni, szintén minden önálló ingatlan után. 22 A szövetkezeti házból történő kiválás és a társasház alapítása Az alapítóknak szövetkezeti ház társasházzá történő átalakításához nemcsak a társasház alapításához szükséges okiratok elkészítése és az eljárások lefolytatása feladata, hanem a kiválás érdekében a lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXV. törvény (Lsztv.) vonatkozó rendelkezéseit is be kell tartaniuk, illetve végre kell hajtaniuk. A lakásszövetkezetek és a társasházak között az alapvető eltérés a tulajdonjogi helyzetben és az ehhez fűződő szervezetigazdálkodási kérdésekben van. A lakásszövetkezet az a jogi személyiségű személyegyesülés, amelyet az alapítók vagyoni hozzájárulásával, alapszabály elfogadásával, a cégjegyzékbe történő nyilvántartásba vétellel gazdálkodó szervezetként, lakóépületek, nyugdíjasház, üdülő, személygépkocsitároló, műhely, üzlethelyiség építésére és fenntartására alapítanak. 23 A lakásszövetkezetnek társasháztól való eltérésének meghatározó eleme az, hogy a lakásszövetkezetben nincs olyan ingatlanrész, amely a lakásszövetkezeti tagok közös tulajdonában lenne. Társasházak esetében az ingatlan egyes részei a társasház tagjainak külön tulajdonában vannak (például lakás vagy garázs, üzlet), az épület berendezései (például a lépcsőház, a tető stb.) és az épülethez tartozó földrészlet pedig a tagok közös tulajdonában állnak. 24 A lakásszövetkezetnél az épület közös részei és a telek a szövetkezet, mint elkülönült 20 Inytv. 34/A. 21 Díjtv. 32/A. (2) bekezdés 22 Díjtv. 32/A. (1) bekezdés 23 Lsztv. 2. (1)(3) bekezdések 24 Tht. 1. (1) bekezdés www.resimmobiles.hu
26 RES IMMOBILES szervezet tulajdonát képezi, 25 a lakások ezzel szemben a szövetkezeti tagok vagy nem tag tulajdonosok, esetleg a lakásszövetkezet önálló tulajdonát testesítik meg, 26 A lakásszövetkezetből a műszakilag elkülönült, egy vagy több lakóépületben lévő lakások lakásszövetkezeti tag és nem tag tulajdonosai amennyiben fenntartási (üzemeltetési, karbantartási, felújítási) költségtartozásuk, továbbá a lakásszövetkezet által a kiválni szándékozó önálló egység javára felvett hiteltartozásuk a lakásszövetkezettel szemben nem áll fenn együttesen válhatnak ki. A kiválást a kiválni szándékozó önálló egység tagjainak és nem tag tulajdonosainak összessége legalább kétharmados szótöbbséggel határozhatja el. Az e célból tartott részközgyűlésre a lakásszövetkezet alapszabályának a közgyűlésre vonatkozó rendelkezéseit kell megfelelően alkalmazni; a részközgyűlés akkor is megtartható, ha az alapszabály ilyet nem rendszeresített. A kiváláshoz nincs szükség a lakásszövetkezet közgyűlésének hozzájárulására, azonban a kiválás szándékát tartalmazó nyilatkozatot a részközgyűlés határozatának, jegyzőkönyvének, jelenléti ívének és a meghatalmazásoknak másolatban történő megküldésével az igazgatóság részére, írásban be kell jelenteni. Az írásbeli bejelentést és nyilatkozatot legkésőbb a kiválást megelőző 90. napig kell az igazgatósághoz megküldeni. A lakásszövetkezetből minden negyedév záró napján lehet kiválni. A kiválással kapcsolatos összes költséget a kiválni szándékozó egység tag és nem tag tulajdonosai viselik. A kiválással kapcsolatos vagyonmegosztásról a lakásszövetkezet közgyűlése dönt. 27 Ha a kiválásra társasháztulajdon alapítása céljából kerül sor, a kiválás feltétele, hogy a kiválni szándékozó önálló egység tag és nem tag tulajdonosai egyhangúlag elfogadják az alapító okirat tervezetét és benyújtsák a szükséges hatósági engedély iránti kérelmet. A kiválási szándék írásbeli bejelentése és az Lsztv. 50. (5) bekezdésében említett vagyonmegosztás után a létrehozandó társasház leendő tulajdonostársai az alapító okirat tervezetét véglegesítik. A kiválás a társasháztulajdon bejegyzésének időpontjától hatályos. A létrehozandó társasház alapítására, szervezetére és működésére a társasházakról szóló törvény rendelkezéseit kell alkalmazni. Az Lsztv. 50. (3) bekezdés szerinti írásbeli bejelentésre csak az Lsztv. 51. (3) bekezdésben meghatározott feltételek teljesítését követően és olyan nyilatkozat megtételével egyidejűleg kerülhet sor, hogy a kiválásra a társasháztulajdon ingatlannyilvántartásba történő bejegyzésétől függően kerül sor. 28 Az ingatlannyilvántartásban a szövetkezeti ház jogi jellegének törlése és a társasház bejegyzése érdekében tehát a jogi képviselő által kezdeményezett kérelemhez az alábbi okiratokat kell benyújtani: a lakásszövetkezetből történő kiválással kapcsolatos, vagyonmegosztásról rendelkező közgyűlési határozatot, amely igazolja, hogy a társasház a lakásszövetkezet tulajdonát képező földrészletet, valamint a társasház alapító okiratának vonatkozó fejezetében foglalt közös tulajdonban maradó épületrészek tulajdonjogát a lakásszövetkezettől megszerezte, az alapító okiratot, amelyben utalni kell arra, hogy a létrehozandó társasház leendő tulajdonostársai az alapító okirat 25 Lsztv. 11. 26 Lsztv. 10. 27 Lsztv. 50. (1)(5) bekezdések 28 Lsztv. 51. (3)(6) bekezdések
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 27 tervezetét véglegesítették ( Társasház tulajdont alapító okirat tervezet megnevezésű okirat nem fogadható el), a kérelemben rögzített utalást arra, hogy a lakásszövetkezet alapszabálya korábban benyújtott ügyiratnál fellelhető és az a hatályos szövegváltozat, ennek hiányában alapszabályt (a földhivatalnak a kiválással kapcsolatosan figyelemmel kell lennie az alapszabályban foglaltakra is, ugyanis az alapszabály is meghatározhat feltételeket az eljárással összefüggésben), a szintenkénti alaprajzot az építésügyi hatóság záradékával ellátva, a hatósági engedélyt a társasház önálló ingatlanainak ingatlannyilvántartási bejegyzéséhez (az ingatlan adataiban bekövetkezett változás átvezetéséhez a külön jogszabályban meghatározott hatósági engedély, jóváhagyás vagy igazolás is szükséges), 29 mivel az önálló ingatlanokat magában foglaló épület már a szövetkezeti ház bejegyzése során feltüntetésre került az ingatlannyilvántartásban, ezért épületfeltüntetési vázrajz nem szükséges, a szervezetiműködési szabályzatot. Összegzés Az ingatlanügyi hatóság, mint regisztratív szervezet feladata a társadalom, a gazdasági élet szereplői által létrehozott jogügyletek bevezetése az ingatlannyilvántartásba. A hatékony, ügyfélbarát közigazgatás alapja a földhivatali tevékenységet végzők magas színvonalú felkészültsége, ugyanakkor a változások alapját létrehozó okiratok szerkesztőinek, a társhatóságok munkatársainak is hangsúlyos a felelőssége a gyors ügymenet megvalósításában, fenntartásában. * * * 29 Inytv. 28. (1) bekezdés www.resimmobiles.hu