A jelzálogjog ranghelyének megváltoztatása

INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS Dr. Mód Péter A jelzálogjog ranghelyének megváltoztatása A ranghely változás jelentősége ritkán kerül felismerésre az abban érdekeltek és érintettek részéről, holott a ranghelyek megváltoztatásának igen fontos kihatása lehet mások jogi helyzetére. Minthogy a ranghelyváltoztatással végső soron a zálogjogból való kielégítés sorrendjét lehet befolyásolni, a ranghelyváltoztatás tényének egyértelműen kell kitűnnie a közhiteles ingatlan-nyilvántartásból. A feljegyzett tény figyelembevétele mellett kell megállapítani a rangsort úgy, hogy azt magáról a tulajdoni lapról és nem az okirattárban elfekvő, a nyilvánosság számára nem megismerhető okiratokból lehessen megállapítani. A jelzálogjog ranghelye megváltoztatásának szabályait az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) szűkszavúan szabályozza és a jogirodalomban sem találunk mélyreható értekezéseket. Mielőtt azonban gyakorlati oldalról megközelítenénk a témát, szükséges a ranghely és a rangsor elvének a tisztázása. Ranghely, rangsor Az Inytv. 7. (1) bekezdése rögzíti a rangsor elvét, amely szerint az ingatlannyilvántartásban egy-egy bejegyzés ranghelyét és ezzel a bejegyzések rangsorát e törvény eltérő rendelkezése hiányában a bejegyzés, feljegyzés iránt benyújtott kérelem iktatási időpontja határozza meg. Eszerint a beadványok az érkezésük (iktatásuk) időpontja alapján foglalnak el ún. ranghelyet. Talán Timár (Rojcsek) Sándor világítja meg közérthetően a ranghely és a rangsor fogalmát: a rang általában bizonyos pozíciót jelenít meg, fokozatot ad: az ugyanazt az ingatlant terhelő jogok között fennálló rangkülönbség is e jogok társaságában bizonyos sorrendet, egymásra következtetést hoz létre, melyben mindegyik jognak külön (első, második, harmadik stb.) helye van. 1 Ezt a helyet ranghelynek, a betöltött ranghelyek egymásra következésének rendjét pedig rangsornak nevezi. Az ingatlannyilvántartásban tehát a bejegyzés mindig egy meghatározott ranghelyre történik, ezen ranghelyeken lévő bejegyzések egymáshoz való viszonyát a rangsor fejezi ki. 2 A ranghely jelentősége szerint kétféle rendszert alkot: a mozgó és a fix ranghely rendszerét. A mozgó ranghely esetében a ranghely megüresedésekor vagyis a ranghelyen álló jog törlésekor automatikusan annak helyére kerül a sorrendben utána következő ranghelyen lévő jog. A fi x ranghely elvét követő jogrendszerekben pedig a ranghelyen álló jog megszűnésekor a sorba következő ranghely pozíciója nem változik, a megüresedett ranghellyel a tulajdonos jogosult rendelkezni. A magyar jogrendszer alapvetően a mozgó ranghely elvén nyugszik, azonban ezen elv hegemóniáján a fix ranghely elve a ranghellyel való rendelkezés, 1 Timár (Rojcsek) Sándor: Telekkönyvi jogunk alaptanai. A szerző kiadása Pestszentlőrinc 1938. 195. o. 2 Zámbó Tamás: A zálogszerződés. Kjk Kerszöv Kiadó Bp. 2001. 85. o. www.resimmobiles.hu

42 RES IMMOBILES a ranghely fenntartása, valamint a ranghely előzetes biztosítása intézményének bevezetésével immár jelentős rést ütött. A ranghely és a rangsor elvével áll öszszefüggésben az a nem teljesen közismert tény, hogy a tulajdoni lapokon az ún. bejegyző határozat száma a beadvány érkezésének, iktatásának az időpontját mutatja meg. Vagyis a tulajdoni lapon a bejegyző határozat számából nem a bejegyzésről rendelkező határozat meghozatalának időpontja, hanem a beadvány érkezésének, iktatásának az időpontja derül ki. A ranghely megváltoztatása és az abban érdekeltek Az érkezés időpontja által meghatározott ranghely és az egyes különböző bejegyzéseknek a ranghelyen alapuló rangsora nem rögzíti véglegesen a bejegyzések egymáshoz való viszonyát, mert a rangsor az érdekeltek hozzájárulásával megváltoztatható. 3 Az érdekeltek hozzájárulásának a meglétét hatályos jogunkban az Inytv. 44. (2) bekezdése követeli meg a ranghely megváltoztatásakor. További kitételt található az Inytv. 7. (3) bekezdésében, amely szerint a bejegyzések ranghelyével való rendelkezés harmadik személyeknek a ranghely módosítása időpontjában bejegyzett jogai sérelmével nem járhat. Hogy ki tekinthető érdekeltnek, illetve, hogy kinek lehet sérelmes a ranghely megváltoztatása, az alábbi eshetőségek vizsgálatával lehet igazán jól megérteni: a) A tulajdoni lap III. részén A, B, C, D betűkkel jelzett különböző összegű jelzálogjogok kerültek bejegyzésre sorba egymást követő ranghelyekre. Ha 3. ranghelyen lévő C és a 4. ranghelyen lévő D betűvel jelzett jelzálogjog cserél ranghelyet, akkor a ranghelyváltoztatásban csak kettejüknek kell megállapodnia, illetve ahhoz a Vhr. 38. -a alapján a tulajdonos(ok)nak is hozzá kell járulnia: Ranghelyváltozás előtt: Ranghelyváltozás után: 1. A 1. A 2. B 2. B 3. C 3. D 4. D 4. C b) Amennyiben 2. ranghelyen lévő B betűvel jelzett 2 millió Ft összegű, illetve a 4. ranghelyen lévő D betűvel jelzett 5 millió Ft összegű jelzálogjog cserél ranghelyet, úgy a ranghelyváltoztatáshoz a tulajdonoson kívül a 3. ranghelyen lévő C betűvel jelzett 3 millió Ft összegű jelzálog jogosultjának is bele kell egyeznie, mivel rá nézve sérelmes lehet, ha az őt megelőző ranghelyen lévő 2 millió Ft összegű jelzálog helyett immár 5 millió Ft jelzálogjog szerepel. Ugyanis mintegy 3 millió Ft összeggel csorbulna a kielégítési esélye, ami adott esetben kielégítési jogának meghiúsulását eredményezné. Ranghelyváltozás előtt: Ranghelyváltozás után: 1. A 1. A 2. B (2 M Ft) 2. D (5 M Ft) 3. C (3 M Ft) 3. C (3 M Ft) 4. D (5 M Ft) 4. B (2 M Ft) Elvileg előfordulhat, hogy a B és D közötti ranghelycsere teljesen azonos összegű jelzálogjogok vonatkozásában történik meg. Ekkor az eredetileg a 3. ranghelyen lévő C jelölésű zálogjogosultnak nem lehet 3 Kampis György: Telekkönyvi jog. Kjk Bp. 1963. 174. o.

INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 43 sérelmes a ranghelyek megváltoztatása, így a ranghelycseréhez a hozzájárulására nincs szükség. c) Az 1. ranghelyet elfoglaló A és a 2. ranghelyen lévő B jelzésű jelzálogjog cserél egymással ranghelyet. Ebben az esetben a ranghelycseréhez a tulajdonoson kívül a 3. és 4. zálogjogi ranghelyen lévő zálogjogosultaknak kell-e a hozzájárulása? Ranghelyváltozás előtt: Ranghelyváltozás után: 1. A 2. B 2. B 1. A 3. C 3. C 4. D 4. D Egyáltalán felmerülhet-e ez a kérdés, mivel a 3., illetve a 4. raghelyű zálogjogosultnak nem sérülnek az érdekei, hiszen a kielégítési sorrendben így is, úgy is a megelőző ranghelyen lévő jogosultak kapnak elsőként kielégítést. A jogirodalomban ezen példa kapcsán Kampis 4 hozzájárulást követel meg a C és D jelzésű jelzálogjogosulttól. Ezzel szemben hasonlóan Szladitshoz 5 úgy véljük, hogy amennyiben kizárólag jelzálogjogok viszonylatában történik a rang-helycsere, úgy nincs szükség a 3. és 4. ranghelyen lévő C és D jelű zálogjogosultak hozzájárulására tekintve, hogy rájuk nézve a kielégítési sorrend változatlan marad. A ranghelyváltoztatás alapját képező okirat A ranghely megváltoztatása történhet a tulajdoni lap III. részére már bejegyzett jelzálogjogok tekintetében, továbbá a bejegyzést megelőzően is, a még széljegyen lévő kérelmek vonatkozásában. Sőt az is előfordulhat, hogy az előző két lehetőség kombinációjaként a ranghelyváltoztatás mind a széljegyen lévő kérelm(ek)et, mind a már bejegyzett jelzálogjogo(ka)t is érinti. A ranghely megváltoztatásához független attól, hogy széljegyzett kérelmekről vagy már bejegyzett jelzálogjogokról van szó az Inytv. 44. (2) bekezdése, valamint az Inytv. végrehajtására kiadott 109/1999. (XII.29.) FVM rendelet (Vhr.) 38. -a alapján erre vonatkozó okiratra (megállapodás) van szükség. A jogszabály az okirat kellékeit is meghatározza, vagyis a rangsor közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat vagy olyan magánokirat alapján változtatható meg, amelyen az érdekeltek névaláírásának valódiságát közjegyző tanúsítja. Természetesen ellenjegyzésként a jogtanácsos ellenjegyzését is el kell fogadni, ha a szerződő felek valamelyikét jogtanácsos képviseli. Ebben az okiratban célszerű az érdekelteknek azt is rögzíteni, hogy milyen sorszám alatt, és milyen határozat számmal bejegyzett zálogjogok tekintetében változtatják meg a ranghelyeket, vagy ha a kérelmek még széljegyen vannak, akkor abban kell konszenzusra jutniuk, hogy mely ügyiratszámú kérelmek tekintetében kívánják a sorrendváltoztatást. Az okiratnak a megállapodáson túl az ingatlan tulajdonosának a ranghelyváltoztatás tényének feljegyzésére vonatkozó engedélyét (bejegyzési engedély) is tartalmaznia kell. A megállapodást a ranghelyváltoztatás ténye feljegyzése iránti kérelemmel együtt kell az ingatlanügyi hatóság felé előterjeszteni. 4 Kampis i.m. 108. o. 5 v. ö. Szladits Károly (szerk.): A magyar magánjog. V. köt. Dologi jog. Grill Kiadó, Bp. 1942. 746. o. www.resimmobiles.hu

44 RES IMMOBILES Nincs akadálya annak sem, hogy a ranghelyváltoztatás kérdésében a felek például egy zálogjogszerződésben állapodjanak meg. Természetesen a szerződésnek az Inytv. 44. (2) bekezdésében írt alaki kellékekkel kell rendelkeznie, és álláspontunk szerint ezen szabály alól az Inytv. 32. (5) bekezdése sem jelent kivételt: nem elegendő, ha a hitelintézet által magánokiratba foglalt zálogszerződést a hitelintézet nevének feltüntetésével szabályszerűen és nyilvánvalóan azonosítható módon írják alá. A ranghelyváltoztatás tényének feljegyzésére irányuló eljárás Az ingatlan-nyilvántartási eljárásokban gyakran fordul elő, hogy az ingatlannyilvántartás kérelmekben a zálogjog bejegyzését sorszám szerint (pl. első, második stb.) meghatározott ranghelyre kérik bejegyezni. Amennyiben az ingatlan tehermentes és a jelzálogjog bejegyzését első ranghelyre kérik bejegyezni, a kérelem minden további nélkül teljesíthető. Nem ritkán az ingatlant már terheli egy vagy több jelzálogjog, és az újabb jelzálogjogot is első ranghelyre kérik bejegyezni anélkül, hogy ranghelycserére vonatozó okiratot, és ranghelyváltoztatás ténye feljegyzése iránti kérelmet is előterjesztettek volna. Ekkor azonban az ingatlanügyi hatóság kénytelen a kérelmet elutasítani az Inytv. 39. (3) bekezdés a) pontja alapján, amely előírja, hogy nem alkalmas hiánypótlásra a feljegyzés alapjául szolgáló okirat, és a kérelmet határozattal el kell utasítani, ha ahhoz, hogy bejegyezhető legyen a benyújtott okirat tartalmát kellene módosítani vagy pótolni. Fontos hangsúlyozni, hogy az ingatlannyilvántartásban arra nincs lehetőség, hogy egy adott jelzálogjog bejegyzésénél az kerüljön feltüntetésre, hogy az adott jelzálogjog éppen az első, vagy második ranghelyet foglalja el. Ugyanis amennyiben a későbbiekben újabb jelzálogjog(ok) bejegyzésére kerül sor, és esetleg ranghely változás is történik, úgy az éppen aktuális rangsor a tulajdoni lapról egyáltalán nem vagy nagyon nehezen lesz megállapítható. Ennek elkerülését is hivatott szolgálni a ranghelyváltoztatás ténye. A tény feljegyzésénél anélkül, hogy a jogosult személye megjelölésre kerülne szabatosan kell megjelölni, hogy milyen sorszám (pl: III/2.) alatt, és milyen határozatszámmal bejegyzett zálogjogok között történt a ranghelyváltoztatás. A ranghelyváltoztatás tényének feljegyzése Mint ahogy arról az előzőekben már szót ejtettünk, a jelzálogjogok ranghelyének megváltoztatása történhet a tulajdoni lap III. részére már bejegyzett jelzálogjogok, továbbá a széljegyen lévő kérelmek viszonylatában, sőt előfordulhat a kettő kombinációja is. Ezen variációk alapulvételével kíséreljük meg a ranghelyváltoztatás ténye feljegyzése iránti eljárást - tulajdoni lapok segítségével szemléltetve - bemutatni. Bejegyzett jelzálogjogok ranghelyének megváltoztatása A tulajdoni lap III. rész 1-2. sorszáma alatt két különböző mértékű jelzálogjog van bejegyezve, és ezek viszonyában kérik a ranghelycserét úgy, hogy a Z Bank javára bejegyzett 1 millió Ft összegű jelzálogjog

INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 45 1. tulajdoni lap Veszprém Körzeti Földhivatal Oldal: 1/1 8200 Veszprém Vörösmarty tér 9. Tulajdoni lap szemle 2007.01.29. 10:31:05 VESZPRÉM Szektor: 34 belterület HRSZ: 1843/12 Térképszelvény: 2034 8200 Veszprém, Kistó u. 34. -------------------------------- I. rész ---------------------------------- 1. Az ingatlan adatai: Alrészlet adatok Alosztály adatok Jel m v. ág (kivett) min. o. ha,m2 kat. jöv. ha,m2 kat.jöv. É kivett 1132 lakóház, udvar Földrészlet össz.: 1132 ------------------------------- II. rész ---------------------------------- 2. Bejegyz határozat: 32456/2001.02.28. Tul. hányad: 1/1 Jogcím: vétel Jogállás: tulajdonos Jogosult neve: Gábor Áron (an.: Kiss Jolán, szül: 1950.01.01.) Címe: 8220 Balatonalmádi, Eötvös u. 2. ------------------------------- III. rész --------------------------------- 1. Bejegyz határozat: 36895/2006.08.01. Terhelés: Jelzálogjog 500.000 Ft, azaz Ötszázezer forint és Jogosult neve: X Bank Nyrt. Címe: 1052 Budapest, Bajcsy-Zsilinszky u. 5. 2. Bejegyz határozat: 37567/2006.09.02. Terhelés: Jelzálogjog 1.000.000 Ft, azaz Egymillió forint és Jogosult neve: Z Bank Nyrt. Címe: 1137 Budapest, Váci út 34. 3. Bejegyz határozat: 40123/2006.10.03. Terhelés: Ranghelyváltoztatás ténye Ranghelyváltoztatás okán a III/2. sorszám alatti, 37567/2006.09.02. számú határozattal bejegyzett jelzálogjog ranghelye megel zi a III/1. sorszám alatti, 36895/2006.08.01. számú határozattal bejegyzett jelzálogjog ranghelyét. ---------------------------- Tulajdoni lap vége --------------------------- megelőzze az X Bank Rt. javára bejegyzett 500.000,- Ft összegű jelzálogjogot. (Lásd 1. tulajdoni lapot) A ranghely megváltoztatása iránti kérelem ún. főszámon kerül iktatásra és széljegyzésre. Az ingatlanügyi hatóság elsőként azt vizsgálja, hogy rangsorcserének lehet-e helye, illetőleg a benyújtott okirat alakilag és tartalmilag megfelel a jogszabályi előírásoknak. Amennyiben a kérelemnek nem ad helyt a földhivatal, úgy azt (alaki) határozatban elutasítja, és a tulajdoni lapról törli a ranghelyváltoztatásra utaló széljegyet. www.resimmobiles.hu

46 RES IMMOBILES 2. tulajdoni lap Veszprém Körzeti Földhivatal Oldal: 1/1 8200 Veszprém Vörösmarty tér 9. Tulajdoni lap szemle 2007.02.29. 09:36:05 VESZPRÉM Szektor: 34 belterület HRSZ: 1843/12 Térképszelvény: 2034 8200 Veszprém, Kistó u. 34. ------------------------------- Széljegyek -------------------------------- Ügyszám: 41323/2006.10.23. W Bank Nyrt. 1067 Budapest, Andrássy u. 80. jelzálogjog bejegyzési kérelme, ranghely megváltoztatás feljegyzése iránti kérelme Ügyszám: 41416/2006.10.25. Z Bank Nyrt. 1137 Budapest, Váci út. 34. jelzálogjog bejegyzési kérelme, ranghely megváltoztatás feljegyzés iránti kérelme -------------------------------- I. rész ---------------------------------- 1. Az ingatlan adatai: Alrészlet adatok Alosztály adatok Jel m v. ág (kivett) min. o. ha,m2 kat. jöv. ha,m2 kat.jöv. É kivett 1132 lakóház, udvar Földrészlet össz.: 1132 ------------------------------- II. rész ---------------------------------- 2. Bejegyz határozat: 32456/2001.02.28. Tul. hányad: 1/1 Jogcím: vétel Jogállás: tulajdonos Jogosult neve: Gábor Áron (an.: Kiss Jolán, szül: 1950.01.01.) Címe: 8220 Balatonalmádi, Eötvös u. 2. ------------------------------- III. rész --------------------------------- 5. Bejegyz határozat: 38635/2006.08.23. Terhelés: jelzálogjog 1.000.000 Ft, azaz Egymillió forint és Jogosult neve: Y Bank Nyrt. Címe: 1050 Budapest, Pet fi S. u. 17. ---------------------------- Tulajdoni lap vége --------------------------- Ha viszont a kérelem és a benyújtott okirat(ok) a jogszabályi feltételeknek megfelelnek, úgy a kérelemnek határozatban ad helyt és a tulajdoni lap III. részén a soron következő sorszám alatt a ranghely megváltoztatása tényét jogosult megjelölése nélkül feljegyzi, illetve megjelöli, hogy a ranghelyváltoztatás mely jelzálogjogok viszonylatában következett be. (Lásd az 1. tulajdoni lap III. rész 3. sorszám alatti feljegyzést) A bejegyzett és a bejegyzésre váró jelzálogjogok ranghelyének megváltoztatása A tulajdoni lap III. részén 5. sorszáma alatt 1 millió Ft összegű jelzálogjog van bejegyezve az Y Bank Nyrt. javára.

INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 47 3. tulajdoni lap Veszprém Körzeti Földhivatal Oldal: 1/1 8200 Veszprém Vörösmarty tér 9. Tulajdoni lap szemle 2007.02.29. 09:36:05 VESZPRÉM Szektor: 34 belterület HRSZ: 1843/12 Térképszelvény: 2034 8200 Veszprém, Kistó u. 34. -------------------------------- I. rész ---------------------------------- 1. Az ingatlan adatai: Alrészlet adatok Alosztály adatok Jel m v. ág (kivett) min. o. ha,m2 kat. jöv. ha,m2 kat.jöv. É kivett 1132 lakóház, udvar Földrészlet össz.: 1132 ------------------------------- II. rész ---------------------------------- 2. Bejegyz határozat: 32456/2001.02.28. Tul. hányad: 1/1 Jogcím: vétel Jogállás: tulajdonos Jogosult neve: Gábor Áron (an.: Kiss Jolán, szül: 1950.01.01.) Címe: 8220 Balatonalmádi, Eötvös u. 2. ------------------------------- III. rész --------------------------------- 5. Bejegyz határozat: 38635/2006.08.23. Terhelés: jelzálogjog 1.000.000 Ft, azaz Egymillió forint és Jogosult neve: Y Bank Nyrt. Címe: 1050 Budapest, Pet fi S. u. 17. 6. Bejegyz határozat: 41323/2006.10.23. Terhelés: jelzálogjog 5.000.000 Ft, azaz Ötmillió forint és Jogosult neve: W Bank Nyrt. Címe: 1067 Budapest, Andrássy u. 80. A III/5. sorszám alatt, a 38635/2006.08.23. számú határozattal bejegyzett jelzálogot megel z ranghelyen. 7. Bejegyz határozat: 41416/2006.10.25. Terhelés: jelzálogjog 2.000.000 Ft, azaz Kett millió forint és Jogosult neve: Z Bank Nyrt. Címe: 1137 Budapest, Váci út. 34. A III/5. sorszám alatt, a 38635/2006.08.23. számú határozattal bejegyzett jelzálogjogot megel z, de a III/6. sorszám alatt, a 41323/2006.10.23. számú határozattal bejegyzett jelzálogot követ ranghelyen. ---------------------------- Tulajdoni lap vége --------------------------- Az ingatlanra vonatkozóan jelzálogjog bejegyzési kérelmek érkeznek: egyrészt a W Bank Nyrt. 5 millió Ft, illetve a Z Bank Nyrt. 2 millió Ft jelzálogjog bejegyzését kéri azzal, hogy az 5 millió Ft az első zálogjogi ranghelyre, a 2 millió Ft a második zálogjogi ranghelyre, míg az Y Bank Nyrt. javára már bejegyzett 1 millió Ft összegű jelzálogjog harmadik zálogjogi ranghelyre kerüljön. (Lásd a 2. tulajdoni lapot) A kérelem mellett benyújtott okiratban valamennyi érdekelt Y Bank Nyrt. is - megállapodott a rangsor megváltoztatásáról. Tekintve, hogy jelzálogjog bejegyzéssel egyidejűleg ranghelyváltoztatás iránti kérelmet is előterjesztettek, első körben az www.resimmobiles.hu

48 RES IMMOBILES 4. tulajdoni lap Veszprém Körzeti Földhivatal Oldal: 1/1 8200 Veszprém Vörösmarty tér 9. Tulajdoni lap szemle 2007.01.29. 10:31:05 VESZPRÉM Szektor: 34 belterület HRSZ: 1843/12 Térképszelvény: 2034 8200 Veszprém, Kistó u. 34. ------------------------------- Széljegyek -------------------------------- Ügyszám: 34256/2006.05.31. X Bank Nyrt. 1052 Budapest, Bajcsy-Zsilinszky u. 5. jelzálogjog bejegyzési kérelme Ügyszám: 35298/2006.06.12. Y Bank Nyrt. 1050 Budapest, Pet fi S. u. 17. jelzálogjog bejegyzési kérelme Ügyszám: 36243/2006.06.27. Z Bank Nyrt. 1137 Budapest, Váci út 34. jelzálogjog bejegyzési kérelme Ügyszám: 36244/2006.07.10. Z Bank Nyrt. 1137 Budapest, Váci út 34. ranghelyváltoztatás feljegyzése iránti kérelme -------------------------------- I. rész ---------------------------------- 1. Az ingatlan adatai: Alrészlet adatok Alosztály adatok Jel m v. ág (kivett) min. o. ha,m2 kat. jöv. ha,m2 kat.jöv. É kivett 1132 lakóház, udvar Földrészlet össz.: 1132 ------------------------------- II. rész ---------------------------------- 2. Bejegyz határozat: 32456/2001.02.28. Tul. hányad: 1/1 Jogcím: vétel Jogállás: tulajdonos Jogosult neve: Gábor Áron (an.: Kiss Jolán, szül: 1950.01.01.) Címe: 8220 Balatonalmádi, Eötvös u. 2. ------------------------------- III. rész --------------------------------- Bejegyzést nem tartalmaz. ---------------------------- Tulajdoni lap vége --------------------------- eljáró ingatlanügyi hatóságnak azt kell vizsgálnia, hogy a jelzálogjog bejegyzésének helye van-e. Ezt követően vizsgálja, hogy a ranghelyváltoztatást is lehet-e eszközölni. Amennyiben jelzálogjog bejegyzése valamilyen akadályba ütközik, úgy a ranghelyváltoztatás iránti kérelem egyúttal okafogyottá válik. Amennyiben a kétirányú kérelem egészében teljesíthető, a földhivatal ún. egyszerűsített határozattal foganatosítja a tulajdoni lap III. részén a soron következő sorszám alatt a jelzálogjog bejegyzését azzal, hogy egyidejűleg a ranghely megváltoztatása tényére is utal ugyanezen bejegyzés alatt. (Lásd a 3. tulajdoni lapot)

INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 49 5. tulajdoni lap Veszprém Körzeti Földhivatal Oldal: 1/1 8200 Veszprém Vörösmarty tér 9. Tulajdoni lap szemle 2007.02.29. 09:36:05 VESZPRÉM Szektor: 34 belterület HRSZ: 1843/12 Térképszelvény: 2034 8200 Veszprém, Kistó u. 34. -------------------------------- I. rész ---------------------------------- 1. Az ingatlan adatai: Alrészlet adatok Alosztály adatok Jel m v. ág (kivett) min. o. ha,m2 kat. jöv. ha,m2 kat.jöv. É kivett 1132 lakóház, udvar Földrészlet össz.: 1132 ------------------------------- II. rész ---------------------------------- 2. Bejegyz határozat: 32456/2001.02.28. Tul. hányad: 1/1 Jogcím: vétel Jogállás: tulajdonos Jogosult neve: Gábor Áron (an.: Kiss Jolán, szül: 1950.01.01.) Címe: 8220 Balatonalmádi, Eötvös u. 2. ------------------------------- III. rész --------------------------------- 1. Bejegyz határozat: 36243/2006.06.27. Terhelés: jelzálogjog 50.000.000 Ft, azaz Ötvenmillió forint és Jogosult neve: Z Bank Nyrt. Címe: 1137 Budapest, Váci út. 34. A 36244/2006.07.10. számú ranghely megváltoztatásáról rendelkez határozat alapján foglalta el a bejegyzés sorszáma szerinti ranghelyét. 2. Bejegyz határozat: 35298/2006.06.12. Terhelés: jelzálogjog 30.000.000 Ft, azaz Harmincmillió forint és Jogosult neve: Y Bank Nyrt. Címe: 1050 Budapest, Pet fi S. u. 17. A 36244/2006.07.10. számú ranghely megváltoztatásáról rendelkez határozat alapján foglalta el a bejegyzés sorszáma szerinti ranghelyét. 3. Bejegyz határozat: 34256/2006.05.31. Terhelés: jelzálogjog 10.000.000 Ft, azaz Tízmillió forint és Jogosult neve: X Bank Nyrt. Címe: 1052 Budapest, Bajcsy-Zsilinszky u. 5. A 36244/2006.07.10. számú ranghely megváltoztatásáról rendelkez határozat alapján foglalta el a bejegyzés sorszáma szerinti ranghelyét. ---------------------------- Tulajdoni lap vége --------------------------- A széljegyen lévő kérelmek sorrendjének, ranghelyének megváltoztatása Bár az előzőekben a széljegyek vonatkozásában is ranghelyváltoztatásról beszéltünk, azonban célszerű a széljegyen lévő kérelmek esetében először sorrendváltoztatásról, majd azt követően ranghelyváltoztatásról beszélni. Ugyanis előfordulhat, hogy a jelzálogbejegyzési kérelem elutasításra kerül, így az ranghelyet nem foglal el, ebből eredően nem lehet ranghelyet változtatni. A konkrét példában az ingatlan a tulajdoni lap tartalma szerint tehermentes. Az ingatlan vonatkozásában rövid időközzel egymást követően jelzálogjog bejegyzési kérelmek www.resimmobiles.hu

50 RES IMMOBILES érkeznek, majd utolsóként a Z Bank Nyrt. részéről ranghely megváltoztatása feljegyzés iránti kérelem is benyújtásra kerül. Elsőként az X Bank Nyrt. kéri 10 millió Ft jelzálog bejegyzését, majd az Y Bank Nyrt. 30 millió Ft, illetve a Z Bank Nyrt. 50 millió Ft jelzálogjog bejegyzést kér. A kérelmek a tulajdoni lapon széljegyzésre kerülnek. (Lásd a 4. tulajdoni lapot) Az ingatlanügyi hatóságnak célszerű elsőként az időben legutoljára érkezett (36744/2006.06.11. szám) ranghely megváltoztatás feljegyzése iránti kérelem vonatkozásában döntést hoznia úgy, hogy a kérelmek sorrendjét megváltoztatva a feljegyzés iránti kérelmet előre veszi. Amennyiben a kérelem teljesíthető, a hivatal határozatban rendelkezik a ranghelyek megváltoztatásáról, és a kérelemnek megfelelően a széljegyek sorrendje is felcserélésre kerül. Ezt követően a jelzálog-jog bejegyzési kérelmek a megcserélt (széljegy) sorrendnek megfelelően kerülnek érdemben elbírálásra. A jelzálogjog(ok) bejegyzésekor szükséges feltüntetni, hogy az adott bejegyzés ranghelye milyen határozat alapján lett megváltoztatva, hiszen a jelzálogjogokat bejegyző határozatok dátumából kitűnik, hogy az adott jelzálogjog érkezési idejét tekintve nincs a rangsor elején. (Lásd az 5. tulajdoni lap) Abban az esetben, ha ranghelyváltoztatás iránti kérelmet elutasítja a hivatal, a ranghely megváltoztatás feljegyzése iránti kérelem a széljegyek közül törlésre kerül anélkül, hogy a többi széljegy sorrendje megváltozna. A felvázolt példákból talán érthető, hogy a ranghelyváltoztatás szabályait - annak következményei miatt - szigorúan kell értelmezni és alkalmazni. A ranghely megváltoztatásának - nem teljeskörű - lehetőségeit tisztán a jelzálogjogok vonatkozásában vizsgáltuk, amelynek mechanizmusa, illetve annak a tulajdoni lapon való feljegyzése sem tekinthető egyszerűnek. Tovább bonyolítja a helyzetet, ha a tulajdoni lapon - jelzálogjogokon túlmenően - egyéb jog vagy tény van be-, feljegyezve. Természetesen ezen eshetőségek vizsgálatára nem tértünk ki, tekintve, hogy egy adott tényállásból általános következtetések nem mindig vonhatók le. * * *