Budakalász Város Polgármestere 221/2012. (X. 25.) sz. előterjesztés E L ŐT E R J E S Z T É S A Képviselő-testület 2012. október 25-ei rendes ülésére Tárgy: Javaslat Budakalász Város Önkormányzat közép- és hosszú távú vagyongazdálkodási koncepciójára Készítette: Orosz György gazdasági irodavezető Ellenőrizte: dr. Papp Judit szervezési és képviselő-testületi irodavezető Egyeztetve: dr. Molnár Éva jegyző Nagy Zsolt aljegyző Tárgyalta: Pénzügyi, Településfejlesztési és Környezetvédelmi Bizottság Az előterjesztés nyílt ülésen tárgyalható. A határozati javaslat elfogadásához minősített szavazattöbbség szükséges.
E L Ő T E R J E S Z T É S Tárgy: Javaslat Budakalász Város Önkormányzat közép- és hosszú távú vagyongazdálkodási koncepciójára Tisztelt Képviselő-testület! Budakalász Város Önkormányzat Képviselő-testülete a helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény 79. -ban, valamint az államháztartásról szóló 1992. évi XXXVIII. törvényben foglaltak szerint vagyongazdálkodást folytat. Az Önkormányzat vagyonának kezelését jelenleg az Önkormányzat vagyonkezelő szervei végzik. A nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény alapján a helyi önkormányzatok közép- és hosszú távú vagyongazdálkodási tervet kötelesek készíteni. Jogszabályi háttér: Magyarország Alaptörvénye szerint a nemzeti vagyon megőrzésének, védelmének és a nemzeti vagyonnal való felelős gazdálkodásnak a követelményeit sarkalatos törvénynek kell meghatároznia. Ennek következtében az elmúlt évben elfogadásra került a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény (továbbiakban: Törvény) mely kötelezővé tette az önkormányzati vagyon rendeletek törvény szerinti módosítását. A Törvény szerint a nemzeti vagyoni körbe az állam és a helyi önkormányzatok vagyona tartozik. Az adott nemzeti vagyon a jövőben a közfeladatok ellátásával együtt telepíthető állami vagy önkormányzati tulajdonba. A Törvény tehát a nemzeti vagyon elsődleges rendeltetéseként a közfeladatok ellátásának biztosítását határozza meg. A Törvény szerint a nemzeti vagyon körébe tartoznak egyebek között az állam vagy a helyi önkormányzat kizárólagos tulajdonában álló dolgok, pénzügyi eszközök, társasági részesedések, vagyoni értékkel rendelkező jogosultságok, a légtér, az üvegházhatású gázok különböző kibocsátási egységei, a felszín alatti 2
ásványkincsek és a felszín alatti vizek. Ide sorolja a törvény az állami fenntartású közgyűjteményeket, a régészeti leleteket és a nemzeti adatvagyont. A szabályozás alapelvei közé tartozik, hogy a nemzeti vagyon közérdeket szolgál, "közös szükségletet elégít ki", legfőbb rendeltetése szerint pedig a közfeladatok ellátását biztosítja. A nemzeti vagyonnal való gazdálkodás célja a természeti erőforrások megóvása, a nemzeti értékek megőrzése és méltó hasznosítása a jövő nemzedéke szükségleteinek figyelembe vételével. A Törvény 7. (2) bekezdése kimondja, a nemzeti vagyongazdálkodás feladata a nemzeti vagyon rendeltetésének megfelelő, az állam, az önkormányzat mindenkori teherbíró képességéhez igazodó, elsődlegesen a közfeladatok ellátásához és a mindenkori társadalmi szükségletek kielégítéséhez szükséges, egységes elveken alapuló, átlátható, hatékony és költségtakarékos működtetése, értékének megőrzése, állagának védelme, értéknövelő használata, hasznosítása, gyarapítása, továbbá az állam vagy a helyi önkormányzat feladatának ellátása szempontjából feleslegessé váló vagyontárgyak elidegenítése. A Törvény alapján a helyi önkormányzat a vagyongazdálkodásának az Alaptörvényben, valamint a fent leírt 7. (2) bekezdésében meghatározott rendeltetése biztosításának céljából közép- és hosszú távú vagyongazdálkodási tervet köteles készíteni. E tervek elkészítéséhez, az Önkormányzatnak ki kell jelölnie a vagyongazdálkodás irányvonalát, stratégiát kell felállítania, hogy a célkitűzések következetesen végrehajthatók legyenek. Budakalász Város Önkormányzata vagyonának összetétele: Üzleti vagyon bruttó értékben: Forgalomképtelen vagyon bruttó értékben: Korlátozottan forgalomképes vagyon bruttó értékben: 49 148 654 eft 2 687 289 eft 1 038 778 eft AZ ÖNKORMÁNYZATI VAGYON HASZNOSÍTÁSÁNAK FORMÁI: 1. A feladatok ellátásához nem szükséges vagyon elidegenítése 2. Önkormányzati ingatlanok bérbeadása, illetve használatba adása 3. Önkormányzati vagyon üzleti alapon történő hasznosítása 3
1. A FELADATOK ELLÁTÁSÁHOZ NEM SZÜKSÉGES VAGYON ELIDEGENÍTÉSE A rendelkezésre álló szabad vagyon értékesítését forgalmi értékbecsléssel megalapozva, nyilvános pályázati kiírás alapján a vagyonrendelet előírásai szerint kell lefolytatni. A vagyon értékesítéséből származó bevételek elsősorban fejlesztési kiadások fedezetéül kell, hogy szolgáljanak. Az értékesítésre szánt ingatlanok leírása: Ingatlanok értékesítésekor elsősorban olyan területeket kell figyelembe venni, amelyek a HÉSZ előírásait figyelembe véve, szabadon értékesíthetők. A Szentendrei út mellet lévő, úgynevezett Klenity dűlő ebbe a kategóriába tartozik. Az Önkormányzat ebben a területrészben jelentős földingatlannal rendelkezik, ezért célszerűnek látszik további földterületeket felvásárolni, majd későbbi átsorolással értékes építési ingatlanokat kialakítani. Ezzel a művelettel az önkormányzati befektetés igen gyorsan és nyereségesen megtérülne. Az Önkormányzat tulajdonában olyan területek is vannak, amelyek a HÉSZ módosításával beépítésre alkalmas telkekké alakíthatók. A területrendezés abban az esetben engedélyezhető, ha az érintett ingatlantulajdonosok egymás közti viszonyait rendező szerződésben rögzítik. A szerződésnek tartalmaznia kell a rendezés alá vont területben érintettek költségviselését, a telkek kialakításához szükséges területleadás arányos mértékét, mely nem csak az aktuális kiadásokat fedezi, hanem a jövőbeni, az új területek lakóövezetté válásával együtt járó önkormányzatot terhelő beruházások finanszírozásának részbeni alapjait is. Az önkormányzati feladatvállalás kompenzálására a rendezésbe bevont ingatlan tulajdonosai a bevont terület arányában területleadásra vagy pénzbeni megváltásra kötelezhetők, melynek javasolt mértéke 25%. Az alábbi területrészek felparcellázását javasoljuk: a) Szalonka utcai óvoda melletti szabad terület Az óvoda működéséhez feltétlen szükséges terület leadása megtörtént, a terület északi részén 2600 m2 szabad rész maradt, amelyből 3 db kb. 700 m2- es építési telek alakítható ki. 4
b) Gém utca melletti, 299/14 hrsz-ú terület A Gém utca és a Majdán patak között 7000 m2 nagyságú terület helyezkedik el, mely a jelenlegi HÉSZ besorolás szerint közparkként szerepel. A felparcellázása HÉSZ módosítást igényel. c) Kálvária feletti, 017/10 hrsz-ú terület A 18000 m2 nagyságú, központi belterületben fekvő terület a HÉSZ besorolás szerint közparkként szerepel. Az egész terület jelenleg földhaszonbérletre van felosztva. HÉSZ módosításával kisgazdasági művelésre alkalmas parcellákat lehet kialakítani. d) Ezüst-hegyen található 08/28 hrsz-ú 63289 m2 nagyságú bérleményes terület A terület bérlemények szerinti felparcellázását javasoljuk 700 m2 körüli ingatlan térmértékekkel, mivel így előkészítésre kerül a terület jövőbeni értékesítése. A felparcellázás HÉSZ módosítást igényel. e) Szentendrei út 24. 3706 hrsz-ú ingatlan (volt BÉSZKÜ terület) A terület az elmúlt évtizedben lakóházakkal lett körbeépítve, ezért a hagyományos építőipari és fémipari szolgáltató tevékenység már nem folytatható. A Sekrestyés utca felöli szabad részből 2 db lakóház építésére alkalmas földrészletet alakítottunk ki. A visszamaradó területen helyezkedik el a központi épület és néhány raktárépület. A terület HÉSZ szerinti besorolása LF-Vt-4 jelű építési övezet, mely szerint az övezet területe, szabadonálló beépítési módú. Az általános szabályok betartása mellett elsősorban irodai jellegű és kereskedelmi, szolgáltató funkciójú, oktatási épület, továbbá nem zavaró hatású egyéb gazdasági építmény helyezhetők el. HÉSZ módosítással bővíteni javasoljuk a területen végezhető tevékenységi köröket, zajt nem okozó ipari tevékenységgel és lakóházas övezeti besorolással. 2. ÖNKORMÁNYZATI INGATLANOK BÉRBEADÁSA, ILLETVE HASZNÁLATBA ADÁSA A lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiségek és egyéb művelési ágú területek (szántóföld, zártkerti ingatlanok, közterületek stb.) hasznosítása elsősorban bérleti szerződés keretében történik a 18/2012. (V.31.) önkormányzati rendeletben foglaltak szerint. 5
Három csoportra oszthatók a bérbeadással hasznosított ingatlanok: nem lakáscélú ingatlanok bérlakások földhaszonbérlet 2.1. A nem lakáscélú ingatlanok A nem lakáscélú ingatlanok számának növekedése elsősorban, a volt Lenfonó gyárterület egységeinek bérbeadásával jött létre. Az önkormányzat által bérbe adott, nem lakáscélú ingatlanok száma: 60 db. A bérlők zöme kereskedelmi, illetve szolgáltató tevékenységet folytat, kis mértékben termelőüzemként működik. Törekedni kell arra, hogy kihasználatlan, üres helyiségek ne maradjanak. A nehezen hasznosítható helyiségeket minimális bérleti díj ellenében, akár fenntartási költségen is indokolt kiadni. Olyan üres helyiségeket, melyeket semmiképpen nem tudunk hasznosítani, pl. műszaki állapot vagy egyéb okok miatt, értékesítésre kell meghirdetni. Szentendrei út 1-3, volt Lenfonó gyár területe: A volt textilgyár területe a település központjában található, ahol fejlesztés indokolt. Rövidtávon a bevétel maximalizálás és a ráfordítás minimalizálás alapelvét követve a már meglévő bérlők megtartásával, újabbak bevonásával a hosszú távú stratégia alapelveinek figyelembevételével továbbra is bérbeadásos hasznosítási konstrukciójú tevékenységet célszerű folytatni. Mindenképpen figyelembe kell venni, hogy a területen igen rossz állapotú, nehezen hasznosítható épületek, épület-együttesek állnak, melyek állapota nem kielégítő, rohamosan romlik. Az épületek felújítása nem gazdaságos, ezért számolni kell azzal, hogy a bérlemények száma és vele együtt a bevételek is csökkenni fognak. Gyakorlatilag a veszteség-minimalizálást alapelvnek tekintve a már meglévő, gyakran évek óta a területen tevékenykedő, időnként fizetési nehézségekkel küzdő vállalkozásokat - ésszerű kompromisszumok megkötésével, a fizetési hajlandóság folyamatos vizsgálatával - célszerű megtartani. Figyelembe kell venni azt, hogy a potenciális bérlők száma egyre csökken. Az újabb bérlőkkel a hasznosíthatósági és a fizetési garanciális szempontokat is szem előtt tartva, illetőleg a hosszú távú szerződésesre való alkalmasságuk vizsgálata alapján kötendők az új szerződések. 6
A terület hasznosítására kiírt pályázat, úgy tűnik nem valósította meg az elvárt célokat. A Lenfonó területére a jelenlegi pályázóval való tárgyalásoktól függetlenül 2013. évben el kell kezdeni egy több hasznosítási módot figyelembe vevő vagyonhasznosítási koncepció kidolgozását. Ennek érdekében megvizsgálandó, hogy a koncepció az egész területre egységesen készüljön, vagy részekre bontva külön-külön. 2.2. Bérlakások Az önkormányzat tulajdonában lévő lakások száma 180 db. A lakások szerződéssel bérbe vannak adva. A bérlakások nagy része a központi belterületen fekszik. A lakások döntő hányadának kora 80-100 évre tehető. Az épületek karbantartása, felújítása komoly pénzt igényel. Fel kell mérni az önkormányzati épületek, lakások műszaki állapotát, és a rossz állagú lakásokat lehetőség szerint értékesíteni szükséges. A lakások állagát figyelembe véve javasoljuk a ténylegesen befolyt bérleti díj 1/3 részét a felújításra fordítani. 2.3. Földhaszonbérlet A közigazgatási terület egészén található önkormányzati földingatlanok közül összesen 50 db szántó és beépített földingatlan rendelkezik bérleti szerződéssel. A bértelkek szinte kizárólag külterületen találhatók, kevés kivétellel közművekkel nem rendelkeznek. A földek rossz termőképessége miatt növénytermesztésre alig alkalmasak. Az utóbbi 10 évben a bértelkekre vonatkozó szerződések száma több mint a felére csökkent. A bértelkek zöme nem rendelkezik önálló helyrajzi számmal, ezért az értékesítésük sem oldható meg, annak ellenére, hogy több telek tekintetében vételi szándékot nyújtottak be. A bérleti díjakat a bérbe adott ingatlanok fekvése szerint javasoljuk meghatározni. A jelenlegi bérleti díjak csökkentésének lehetőségét meg kell vizsgálni, annak érdekében, hogy a bérlői igények száma növekedjen. A nagyobb, egybefüggő táblákat a bérleti alakzatoknak megfelelően fel kell parcellázni, és önálló helyrajzi számmal ellátni. A bértelkek beépítésére szigorú korlátok mellett, tartózkodásra alkalmas épületek építését engedélyezni szükséges. Lehetőséget kell biztosítani a bérlőknek, hogy saját finanszírozásban a főközműveket (víz, villany) megépítsék. 7
3. ÖNKORMÁNYZATI VAGYON ÜZLETI ALAPON TÖRTÉNŐ HASZNOSÍTÁSA 3.1. Omszk park 1861/21 hrsz-ú ingatlan hasznosítása Az Omszk park (-és tó) kulturális, szabadidő és sport célokat szolgál. Budakalász kiemelkedő szépségű területén alapvető feladat a környezet szépségének és tisztaságának megóvása, az idelátogató több tízezer ember számára a kultúrált szórakozási és sportolási lehetőségek biztosítása, a megfelelő színvonalú vendéglátás elérhetővé tétele. Az Önkormányzat által 2001-ben megvásárolt tóval, a 2004-re állami segítséggel megépült és multifunkcionálisan használható Sportcsarnok, továbbá a tervezett Uszoda területével együtt szerves egységet képvisel. Az önkormányzati akarat érvényesíthetősége és a fentebbi célok megvalósíthatósága érdekében hosszú távú bérbeadásos hasznosítási konstrukció megtartásában vagyunk érdekeltek. A bérleti szerződésekben kell érvényesíteni a tisztasági, az ápoltsági, a közegészségügyi, a balesetvédelmi, a környezetvédelmi, a vízminőség-védelmi, a vagyonvédelmi szempontokat, s nem utolsósorban a bérleti és közüzemi díjak fizetési garanciáit. Döntően erről a területről származó bevételek teszik finanszírozhatóvá a park, a tó, a csarnok üzemeltetését, fejlesztését, és pl. az uszoda megépítését is. A budakalászi lakosok és az idelátogatók kulturált szabadidő eltöltése feladatot ró az Önkormányzatra. Fenn kell tartani a terület tisztaságát, gondoskodni kell a terület őrzéséről, folyamatos felügyeletéről stb. Az előbb említett feladatok esetleg indokolttá teszik a tó körüli szabad terület bekerítését. 3.2. A Lupaszigeti út mentén lévő ingatlanok hasznosítása Ez utóbbit célszerű már az utóhasznosításban (horgásztó, sport-tó, fürdő-tó, Wellness-központ, stb.) érdekelt tényezők bevonásával készíttetni. Megjegyzendő, hogy a Bányató rekultivációját és a bánya bezárást követően az utóhasznosításban az Önkormányzat a terület fejlesztésében érdekelt tulajdonosokkal közösen dönthet. A közös fejlesztés rendkívüli módon fel tudja értékelni a területet, ezért a GYNKi Zrt-vel való tárgyalások ezen a területrészen található földterületek megszerzésére helyezik a hangsúlyt. 8
3.3. Csatornahálózat kezelése A csatornahálózat Budakalász Város Önkormányzat tulajdonát képezi, és jelenleg a Budakalász Közmű Üzemeltető Kft. kezelésében van. A csatornahálózat üzemeltetésére vonatkozó jogszabályok megváltoztak, ezért az üzemeltetésre vonatkozóan konkrét elképzeléseket nem lehet reálisan meghozni. Meg kell vizsgálni a Budakalászi Közmű Üzemeltető Kft tevékenységének indokoltságát, esetleges átszervezését. A csatornaüzemeltetés tekintetében a DMRV Zrt. és a Fővárosi Csatornázási Zrt. rendelkezik megfelelő személyi és technikai háttérrel. A 2013. évben várható változások miatt a további üzemeltetés céljából a fenti két céggel fel kell venni a kapcsolatot. Evvel párhuzamosan és ettől függetlenül folytatni kell az ellátatlan területek csatorna-hálózat kiépítését, a meglévő hálózat fejlesztését. A Berdó-dűlő és a Taván-dűlő beépítése rohamosan növekszik, ezeken a területeken sürgős hálózat építése szükséges. 3.4. Ezüsthegyi rekultivált bányagödör hasznosítása A bányagödör 1997-ben rekultiválásra került. A vonatkozó tervek alapján, a mutációs területen kívül erdősítés történt. Az erdősített területen mára már kifejlett faállomány található. A területnek önálló helyrajzi száma van, ezért cseretelekként a Pilisi Parkerdőnek ajánlottuk fel. A csereügylet rajtunk kívül álló okok miatt egyelőre meghiúsult. Környezeti adottságai miatt a terület turisztikai hasznosítása indokolt. 9
Határozati javaslat Budakalász Város Önkormányzat Képviselő testülete az önkormányzat középés hosszú távú vagyongazdálkodási koncepcióját az alábbiak szerint fogadja el. Középtávú vagyongazdálkodási koncepció: a) Az önkormányzati vagyonnal mint a nemzeti vagyonnal felelős módon, rendeltetésszerűen kell gazdálkodni. b) A vagyongazdálkodás feladata az önkormányzat teherbíró képességéhez igazodó, elsődlegesen a közfeladatok ellátásához és a mindenkori társadalmi szükségletek kielégítéséhez szükséges, egységes elveken alapuló, átlátható, hatékony és költségtakarékos működtetése, értékének megőrzése, állagának védelme, értéknövelő használata, hasznosítása, gyarapítása, továbbá a feleslegessé váló vagyontárgyak elidegenítése. c) Az önkormányzati vagyonfejlesztés (létrehozás, bővítés, felújítás) céljait a Képviselő-testület döntései és az éves költségvetési rendelet határozza meg. d) Az önkormányzati vagyon hasznosításának alternatívái: A nemzeti vagyon alapvető rendeltetése a közfeladat ellátásának biztosítása, hasznosításának célja a kötelező és önként vállalt feladatok hatékony és eredményes ellátása. Vagyon értékesítése A rendelkezésre álló szabad vagyon értékesítését forgalmi értékbecsléssel megalapozva, nyilvános pályázati kiírás alapján, a vagyonrendelet előírásai szerint a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény alapján kell lefolytatni. A vagyon értékesítéséből származó bevétel elsősorban fejlesztési kiadások, fejlesztési hitelek törlesztésének fedezetéül szolgálhat. Bérlet útján történő hasznosítás A lakás és nem lakás célú helyiségek, valamint telkek hasznosítása elsősorban bérleti szerződés keretében tehető meg. A bérlet útján nem hasznosított ingatlan esetében törekedni kell arra, hogy minél rövidebb ideig legyen kihasználatlan állapotban, ennek elkerülése érdekében folyamatos pályáztatás szükséges. Az egy tagban lévő nagyobb területeket a bérlemények szerinti térmértékben fel kell parcellázni. 10
Hosszú távú vagyongazdálkodási koncepció: a) Alapjául szolgál a középtávú vagyongazdálkodási koncepció. b) Az önkormányzatnál a vagyon megőrzésének elsődlegessége elv érvényesül, a hosszú távú működési stabilitás biztosítása, a tulajdonosi érdekek következetes érvényesítésével. Kiemelt figyelmet kell fordítani a vagyon-nyilvántartás aktualizálására, melynek fontosságát hangsúlyozza az önkormányzati vagyonban várható változások. Az értékesítésre kijelölt ingatlanok hasznosítása érdekében folyamatos hirdetés szükséges. c) Az önkormányzat tulajdonában lévő Lenfonó terület hasznosítása. d) Az önkormányzat beruházásában a jelenleg ellátatlan területek szennyvízcsatornával történő ellátása az érintett lakókkal közös beruházással. e) Minden önkormányzati intézmény energia hatékonyságának növelése. f) Az önkormányzat szempontjából kedvező pályázati lehetőségek maximális kihasználása. A Képviselő-testület felkéri a polgármestert, hogy gondoskodjon a vagyongazdálkodási koncepció szükség szerinti felülvizsgálatáról. Határidő: folyamatos Felelős: polgármester Budakalász, 2012. október 11. Rogán László polgármester 11