Budapest Zugló bérlakás fejlesztési koncepció A Bérlakás fejlesztési koncepció feladata: aktuális rövid, de hiteles helyzetleírás és ingatlan összetétel elemzés során felvetődött problémákra javaslattétel a megfelelő intézkedés elfogadása, Jelenlegi lakáshelyzet bemutatása, elemzése Az Önkormányzat tulajdonában lévő lakások száma 2654 db, ebből 100 %-osan önkormányzati tulajdonú lakóépületben helyezkedik el 1478 db összesen 115 lakóépületben. A fennmaradó 1176 db lakás 644 különböző társasházban szétszórtan található. A kerület a rendszerváltást követően több tízezres darabszámú önkormányzati lakással rendelkezett, amely csökkenése a társasházi alapítások, lakás eladások eredményeként ma nem éri el a háromezret. Jelenleg az egyik cél, ennek a lakás állomány darabszámának megőrzése, illetve a szükséges mértékűre konszolidálása. Javasoljuk a cél megfogalmazásában a lakás állomány értékének megőrzését meghatározóan alapul venni, amely nem egyezik meg sőt jelentősen eltér - a darabszám megőrzési szándéktól. A lakóépületek műszaki állapota az elmúlt évek, évtizedek alacsony ráfordítása és az életkorukból adódóan avult állapotban vannak. A bérlők egységes bérleti díjat fizetnek szociális, illetve költség alapú megkülönböztetés mellett, a lakások komfortfokozatának függvényében. Az önkormányzat lakóépület állománya jelenleg nem önfenntartó költségaránya több mint 3-szorosa a bevételi oldalának. A különbség óriási és minden késedelem az intézkedések bevezetésében további veszteségeket okoz a kerületnek. A gazdaságos üzemeltetés a jelenlegi elöregedett és rossz műszaki állapotban lévő épületek és lakások esetén távlatilag sem lehetséges. A felújítási ráfordításoknak a megújuló és új építésű lakásoknak a jelentősége létfontosságú a gazdaságosabb üzemeltetéshez. Hiányuk azonban oly mértékű, hogy azok alkalmazása önmagában már nem elég, vagy elegendő a gazdaságos mérleg eléréséhez. Gyakorlatilag az ingatlan állomány portfóliója rendkívül sokrétű és összetett, mindamellett összességében jelentős veszteséget eredményez. Az állapot konzerválása hosszú távon kihat az önkormányzat anyagi helyzetére, folyamatos negatív mérleget eredményezve. Összességében gátolja a kerületet a fejlődésben. A megőrzött viszonylagosan- magas lakásszám, jelen állapotában az üzemeltetési, felújítási költségek mind emelkedő mértékét eredményezik. Azonos felújítási intenzitás az egyre idősebb átlagéletkorú lakóépület állományra, mind kevesebb eredményt ad. A jelen állapot konzerválásával adósságspirálként hat, visszafordíthatatlan vagyonvesztést eredményezve. Az ingatlankezelés sürgős változtatásokat igényel, annak hiányában egyenes út vezet az eladósodás értéktelenedés felé. Jelentős értékesítés portfóliótisztítás-nélkül az elöregedett és drágán üzemeltethető ingatlanok rövid és hosszú távon folyamatosan emelkedő kiadást jelentenek az önkormányzatnak.
2 Lakások megüresedése esetén nagy számban azok lakhatásra nem alkalmasak a továbbiakban, részben a bérlők hibájára visszavezethetően. Követelés az önkormányzat részéről ilyen esetekben hiábavalónak és behajthatatlannak bizonyul. A lakás újraelőállítási költségéhez képest viszonylag nagyarányú felújítással hozható ismét lakható állapotba. Azon esetekben, mikor az ilyen típusú visszavett lakások társasházakban vannak, célszerű megvizsgálni alacsony tulajdoni hányad esetén az értékesítés lehetőségét.
3 Lakbérrendszer módosítási igénye A lakásokból származó bevételek és lakásokra fordított, - lakbérből fedezendő - költségek egyensúlyát, elsődleges célként javasoljuk létrehozni. Az egyensúly megvalósításához több tényező együttes ráhatásával érhető el. Ezek egyike a lakbérrendszer, valamint növelni az épületek karbantartására fordítandó összeget. Alapvetően két besorolási kategória létezik a költség alapú és a szociális alapú a komfortfokozat függvényében. Tehát a komfortfokozaton és a bérlő anyagi helyzetén kívül nem tesz különbséget a lakás elhelyezkedése, illetve egyéb műszaki állapota vonatkozásában. Célszerű további kategóriák meghatározása, mivel a bérleti díjak besorolása túlságosan merev abban az értelemben, hogy az épület általános állapotát nem veszi figyelembe. Így előfordulhat az a szituáció, amikor a Cserei u. 3. azonos komfortfokozatú költség alapú bérlője ugyanolyan mértékű bérleti díjat fizet, mint az Erzsébet Királyné útja 120. alatti bérlő. Miközben a két lakóépület a lakhatósági, élhetőségi, műszaki színvonalbeli különbsége a lehető legtávolabbi az önkormányzati lakóépületek csoportján belül. A költség alapú lakások bérleti díját a többszörösére lenne szükséges emelni a szociális bérlakások által előállított hiány nagyságrendi kompenzálására. Jelen gazdasági helyzet piaci keresleti- alapon korlátozza a lakbér mértékét. Nagyon kis százalékban növelhető a lakbér megfelelő hajlandóság megtartása mellett. Ellenkező esetben nem önkormányzati, hanem szabad piaci ingatlanba költöznek a lakásbérlők, tovább rontva a deficites lakásgazdálkodás mérlegét. Stabilizálni szükséges a lakásokból származó bevételek és lakásokra fordított, - lakbérből fedezendő - költségek egyensúlyát, valamint növelni az épületek karbantartására fordítandó összeget. Az önkormányzati rendelet alapján biztosított lakhatási támogatás rendszerét úgy szükséges továbbfejleszteni, hogy csak azok kaphassanak támogatást, akik arra rászorulnak. A bérlők helyzete az önkormányzati lakóépületekben és a társasházakban eltérő képet mutat. A társasházakban sok esetben az önkormányzati lakásban lakó bérlőkre panaszkodnak magatartásbeli és az együttélés szabályainak megsértése miatt. Az önkormányzati lakóépületekben ugyanezen problématípus mellett sok műszaki állapottal kapcsolatos panasz és bejelentés érkezik. Az együttéléssel kapcsolatos súrlódások alapvetően a Ptk. ban foglaltak szerint kezelhetőek. Pénzügyi feltételek Az önkormányzat jelenleg meglévő lakásállomány fenntartására és felújítására lakbérbevételeket, a helyiségbérleti bevételeket és a költségvetésben elkülönített felújítási forrásokat használják fel. A lakbérbevételek azonban jelentősen elmaradnak az önálló gazdálkodáshoz szükségestől. Jelenleg sok olyan épület van, ahol a lakbér mértéke jóval alacsonyabb, mint az épület tényleges költségeket nyugvó üzemeltetési díja. A bérlakás kínálat megteremtése nehezen megvalósítható és folyamatos deficitet jelentő megfelelő lakbérrendszer alkalmazása nélkül. A lakbérnek a szociális bérlakások esetén is tartalmaznia kellene az épület összes rá eső költségét. A bérlőket jogos lakásigényük és anyagi helyzetük mértékében szükséges lakhatási támogatásban részesíteni. A megoldás korlátozná a jogos igényt jelentősen túllépő nagyságú lakás bérletét és elősegítené a lakás mobilitást. Önkormányzati tulajdonú épület felújítására, tehát azok a források állnak rendelkezésre, amelyet az önkormányzat a költségvetésében elkülönítetten biztosít. A felújítási lemaradás és
4 rendelkezésre álló keret mértéke jelentős eltérés mutat, az ilyen arányú ráfordítás 5-10 éves időtartamon belül az épületek szanálását, teljes elöregedését eredményezi. Jelenleg nem javasolt közgazdaságilag olyan cél elfogadása, ami a jelenlegi lakásállomány szinten tartását állapotának konzerválását jelenti. Természetesen az is meghatározó, hogy az önkormányzat a jelenleginél magasabb összegű felújítási forrást biztosítani nem tud. A jelenleg is hatályban lévő változtatási tilalom kényszer /életveszély/ és állagmegóvási munkák elvégzését engedélyezi, ezért a 2011-es évben a címjegyzék teljesülése korlátos volt. Tárgyévi megvalósítás szintén korlátos, de rávilágít a lényegi feladatokra. A szanálandó épületek állapotát legfeljebb a bontásuk bekövetkeztéig lakhatóság biztosításának megfelelő mértékben érdemes kezelni. 1. sz. melléklet: Javaslat lakóépület kezelésére. Amennyiben egy adott épület adott lakását önfenntartóvá kívánja az önkormányzat tenni, úgy a jelenlegi lakbért a többszörösére kell felemelni. Ilyen arányú lakbéremelés természetesen elképzelhetetlen egyidejű szociálpolitikai intézkedések nélkül. A helyiségbérleti díjak rövidtávon kiegyenlítő szerepet láthatnak el és pótolhatják azokat a forráshiányokat, amelyeket a lakbérek alacsony mértéke okoz. A helyiségbérleti jogviszony keretében ugyanis a bérbeadónak magasabb bérleti díj elérésére van lehetősége. Ez a bérleti díj a lakbérnél jobban követi a piaci változásokat.
5 A szociális támogatás Ezen igények az évtizedek alatt gyakorlatilag állandósultak, 2011 évig elmozdulás nem volt tapasztalható. Ugyanakkor a 2009. évi Budapest Főváros XIV. Kerület Zugló Önkormányzat Lakásgazdálkodási Koncepciója bevezetésében így fogalmaz: A lakáskérdés kezelése a jelenlegi törvényi szabályozás alapján nem önként vállalt önkormányzati feladat. A szociális rászorultság sokaknál állandósult, ám bizonyos esetekben csak pillanatnyi helyzet az egyén életében. A szituáció kihasználása szociális előnyök igénybevételére egy gyenge szűrőteljesítménnyel rendelkező döntési mechanizmusban igencsak kecsegtető a kiskapuk kihasználói számára. Szigorításra a jogosultságok elbírálásának terén, ismételt felülvizsgálatra és határozott idejű bérleti szerződések megkötésére egyéb intézkedések mellett szükség van, ha célunk a szociális juttatások kihasználása érdekében tett visszaélések lehetőségének visszaszorítása. Ezen szigorítással párhuzamosan, célszerű meghatározni olyan önkormányzat támogatási mechanizmust, /lakás előtakarékosság, stb./ amely elősegíti az önálló lakáshoz jutást a felelős gazdálkodásra nevelés mellett. (Pl.: határozott idejű lakásbérleti szerződések megkötése, kártyás mérőórák alkalmazása a tartozás felhalmozás megelőzése érdekében, kaució bevezetése költség alapú bérleti szerződések esetén, stb.) Az önkormányzat a juttatásait így átgondoltabb konstrukcióban nyújtva, egyúttal társadalomnevelési magatartást is tanúsít, hozzájárul a társadalominfrastruktúra helyi szintjének emeléséhez is. A kerület polgárainak, megelégedésére szolgálhat, az effektív adófizetők által befizetett adóforintok ésszerűbb támogatási ráfordítása.
6 A lakók fizetési hajlandósága többnyire állandó, azonban megfigyelhető bizonyos társadalmi rétegek folyamatos tartozásának jelensége. Ezzel párhuzamosan állandósult kintlévősége jelentkezik az önkormányzatnak a lakásbérlet terén. Továbbá a bérbeadó a bérleti jogviszony felmondását ezekben az esetekben a korábbiakban sikertelenül eszközölte, bírósági kötelezés a lakás elhagyás terén kényszer kiköltöztetéssel igen kis számban valósult meg. Ennek oka szociálpolitikai problémákra vezethetők vissza. Így az önkormányzat több megszűnt bérleti jogviszonyú lakásához folyamatosan nem jut hozzá. A lakáshasználó pedig sok esetben a használati díjat sem fizeti, további kintlévőséget növelve. Az előzőekből nyilvánvalóan megállapítható, hogy vannak olyan társadalmi rétegek, amelyek a magas komfortfokozatú lakások bérleti díjának megfizetésére képtelenek. Részükre alacsonyabb komfortfokozatú, olcsóbban üzemeltethető lakásállományt kell biztosítani. Távlati elképzelések Az önkormányzatnak nincs lehetősége arra, hogy minden lakásigénylőnek lakhatást biztosítson. Arra viszont törekednie kell, hogy a lakásra váróknak segítséget nyújtson. Egy részük nem képes önerőből megteremteni a saját lakhatási feltételét. Külön kiemelt figyelmet kaphasson azonban az a rászorult réteg, amely képes jövedelmét növelni. Kvalifikált, keresőképes, fiatal családok az önkormányzat támogatásával, de végső soron önerőből belátható időn belül saját tulajdonú lakáshoz juthatnak. Akik első lakásukra várnak, akik szülőknél, vagy költséges albérletben élnek. A lakásigénylők közül célszerű kiemelten kezelni a kerület migrációs szempontjából labilis rétegét. A kerület ezen lakóira a korábbi lakáskoncepciók nem igyekeztek megoldást találni. Célszerűnek tartjuk a fenti igénnyel rendelkezőknek lehetőséget teremteni bizonyos lakás mobilitás feltételével a lakás problémájuk megoldására. Végleges lakáshoz jutásához segítséget nyújthat a fecskeház típusú lakások csoportjának megteremtése, célszerűen új lakásépítés keretében. Ezeket a lakásokat az önkormányzat azoknak a 35 év alatti fiatal házasoknak vagy bejegyzett élettársi kapcsolatban élőknek adhatja bérbe legfeljebb öt éves időtartamra, akik készek és képesek elő takarékosság vállalásával, legkésőbb az öt év elteltével lakhatásukat piaci lakásvásárlással megoldani. A megüresedő fecskeházi lakás újabb fiatal családnak nyújthat kezdeti segítséget. Javasolt tehát, garzon házak (fecske házak), alacsony alapterületű 35 m2, olcsón építhető, fenntartható komfortos házak építéséről döntés. Olyan gazdasági helyzet teremtéséhez, amely az önkormányzat lakóingatlan gazdálkodási mérlegét javítja. A lakások jelenlegi mennyiségének fenntartása a bontásra kijelölt feladatok elvégzése mellett, jelentős új lakásmennyiség előállítása mellet javasolt. Mindenképp szükséges optimális rövid távú cél a lakásszám és ezáltal a vonatkozó üzemeltetési kiadások- olyan mértékű csökkentése, amely a helyiséggazdálkodás erős bevételi oldalát érzékelhető profitként jeleníti meg. Esély az egyensúly visszaállítására, az említett gazdasági szituáció bekövetkeztével kezdődhet meg. Javasolt a veszteséget termelő ingatlanok értékesítése, társasházi lakások, szükséglakások, helyiségek /padlás és pincei helyiségek/ telkek esetén.
7 Javasolt a lakóépületek 2002-ben elfogadott szanálási tervének folyatatása, teljesítése, új szanálási terv és ütemezés elkészítése mellett. Javasolt a 2012 es évi koncepcióban megfogalmazott, de jóváhagyásra váró beruházások megkezdése: 1. 100%-os önkormányzati házak tekintetében A beruházások terén javaslunk 5 éves program keretében jelentős mennyiségű, legalább 20% mértékű új építésű lakásállomány létrehozását. A beruházások részben meglévő üres telekállományon valósulnának meg, összesen 500 darab lakás megépítése a cél. A 2012- es évben a beruházás előkészítése, és az első ütem elkezdése, esetleges megvalósítása a cél. Ezért a 2012-es évben bruttó 400 Millió Forint szükséges a terv első ütemének a megvalósításához. A meglévő önkormányzati lakóépület állomány felújítása két fő részből tevődik össze: Tömbrehabilitáció megvalósítása azokban a házakban, amelyek állapota szükségessé teszi azt és a kivitelezés elvégzése megvalósítható. 5 éves program keretében a lakásállomány 20%-a, összesen 300 lakást tartalmazó ház állomány felújítása a cél. Jelentős minőségjavulás elérése a cél, mind az épületállomány, mind a lakhatósági körülmények, komfortfokozat biztosítása terén. Bruttó 600 Millió Forint szükséges a 2012-es évi ütem megvalósításához. Felújítási munkálatok azokban a házakban, amelyek jelenleg is folyamatos részleges felújításra szorulnak - az ingatlan állomány minőségének megőrzése miatt- a 2012-es évben bruttó 450 Millió Forint- ból megvalósíthatóak. 2. sz. melléklet: Zuglói Vagyonkezelő Zrt. Üzemeletetési, karbantartási és felújítási Divízió tanulmánya, tömbrehabilitációra.
8 Az önkormányzat ingatlan összetételének elemzése Önkormányzati tulajdonú lakások: Az önkormányzat tulajdonában jelenleg 2654 db bérlakás van, ez nem jelenti azt, hogy az önkormányzat ennyi lakással gazdálkodhat, hiszen ezen lakás állomány közel 95 %-a határozatlan időre van bérbe adva. Kezelésük ezért nehézkes és számos jogi korláttal rendelkezik. Jelen esetben csak akkor van lehetőség lakásgazdálkodás megvalósítására, ha a lakás bérlője elhunyt és nem maradt olyan személy, aki a lakás törvény szerint jogviszony folytatására jogosult, vagy ha a lakás bérlője a lakást térítési díj ellenében az önkormányzat részére visszaadja. Az üres lakás állomány nagysága nem éri el az 1%-ot. Állapotuk azonban olyan alacsony műszaki színvonalú, amelyek együttes lakható állapotúra felújítása esetén, a költségszint megközelíti az azonos lakásszámú újépítésűként létrehozott lakások előállítási értékét! Fent említett üresedések a lakásszámhoz viszonyítva jelentéktelen, éves szinten mintegy 15-20 db esetben állnak elő.
9 Önkormányzati tulajdonban lévő épületek: A 100 %-os tulajdonú épületekre jellemző rossz műszaki állapot, avult kivitelezések és nehezen üzemeltethető kivitel. A 115 db lakóház esetében jelentős állagromlás tapasztalható. Üzemeltetésük és karbantartásuk olyan magas költségeket eredményeznek, amelyek aránytalanul nagy terhet rónak a kerületre. Ennek a költségnek a kigazdálkodása jelenlegi díjfizetésből nem lehetséges. Ezek az épületek 50% százalékban szanálandók, a bérbeadás további fenntartása nem javasolt. Javasolt a szanálásra ítélt épületek tényleges lebontása a több mint 200 bérleti jogviszonnyal rendelkező bérlő kihelyezésével. Megvalósításhoz a lakók lakhatásának kezelésére alábbi alternatívák lehetségesek:
10 -Pénzbeli megváltás megállapodás szerint kiváltható a lakás piaci értékének 80 %-os mértékéig. A pénzbeli megváltásra előzetes kalkulációk alapján a megüresedett telek értékesítése elégséges fedezetet nyújt. / esetleges felépítmény létesítésével további haszon érhető el/ Várhatóan jelentős számú bérlakás és szerződés ezzel a konstrukcióval megszűnik. -Új lakásépítés a szanált épület helyén a lakók ideiglenes elhelyezését követően újra fogadhatja a rászorulókat. - kihelyezés más üres lakásba, illetve tömbrehabilitáció keretében megújuló lakásokba áthelyezés. Mindez javítja a kiadás és bevétel mérlegének helyzetét. A bontásokat 5 éves időtartamon belül javasolt elvégezni. Az évenkénti egyenletes ütemben történő lebontása, új lakóépület létesítése mellett megoldható. Egy új lakóépület megvalósítása, jóváhagyást követően természetesen hosszasabb előkészületeket, megvalósíthatósági és hatástanulmány elvégzését valamint alapos kidolgozást igényel. Ezért fontos az elvi döntések meghozatala, javaslataink érdemi megtárgyalása. Társasházi vegyes tulajdon: Lakások és egyéb helyiségek. Jelenleg az önkormányzat 644 db társasházban bír tulajdonrésszel. A társasházak két fő költségtípust generálnak a tagjai és így az önkormányzat részére. A közös költséget és a felújítási /vagy más természetű/ célbefizetési kötelezettséget. A közös költség összegét a lehetőségek szerint csökkenteni próbáljuk. Lehetőség szerint minden önkormányzati lakásban vízórákat szerelünk fel. A 2011-es évben 58 db lakás esetén tettük meg ezt. A gazdaságosan bérbe nem adható helyiségeket nyilvános árverésen javasoljuk értékesíteni. A nagy alapterületű üres helyiségekben vízórát szereltetünk fel, ezzel is jelentősen csökkentve a fizetendő közös költség mértékét. (a közös költség vízdíj tartalma esetenként eléri az 50%-ot) Az egyszeri célbefizetések mértéke pontos összege előre nem tervezhető. A tulajdonosok költségkímélési okokra hivatkozva sok esetben nem képeztek felújítási alapot. Pénzügyi tartalékképzés nélkül a szükségessé váló felújítást, (gáz alapvezeték, fűtési rendszer felújítás, függőfolyosó megerősítés stb.) rendkívüli befizetésből tudják megoldani.
11 Több társasházban jelentős gondot okoz az elmaradt, felhalmozódott közműszámlák kiegyenlítése, melyet szintén egyszeri befizetések teljesítésével lehet megoldani. Az ingatlan típus tulajdoni arány mértékének megfelelően felosztható több olyan csoportra, amely eltérő kezelést igényel. 1.) Csoport: 50 %-os tulajdoni hányadot elérő, vagy meghaladó társasházi tulajdonrész. Ezen ingatlanok fenntartása és további bérbe adása javasolt a műszaki állapot megőrzése mellett. 2.) Csoport: 50 % alatti, de minimum 35 %-os tulajdoni hányaddal rendelkező társasházi tulajdonrész, további tulajdonban tartásuk és kezelésük a várható gazdaságos fenntartás függvényében javasolt 3.) Csoport: 35 % alatti tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonrész. Az ingatlan csoport további bérbe adása nem javasolt, csoportra jellemzően magas üzemeltetési költség miatt. Több esetben a társasházak kihasználják azt a lehetőséget, hogy a közgyűlési többség olyan terheket költségviseltet az, önkormányzattal, amelyek aránytalanok azon önkormányzati tulajdonra való ráhatásban. Ezen döntések előre nem láthatóak ezért különös gazdasági előnyt jelentő esetek kivételével- a vagyontárgy megtartása nem indokolható, elidegenítésük, értékesítésük javasolt. Elsődleges végrehajtható döntés az üres bérleti szerződéssel nem terhelt ingatlanoknál lehetséges. Ezért érdemes a lakások mellett megemlíteni az egyéb helyiségeket, amelyek tartósan többnyire évtizedek óta- üresen állnak hasznosíthatatlanul. mint pl. padlás ill. pince, szuterén. A padlások helyzete sajátságos. Többségük a korábbiakban önkormányzati lakóépületből társasházzá alapításkor keletkezett önálló vagyontárgy. Az önkormányzat valószínűsíthetően az alapítást azzal a céllal alakította így, hogy a tetőteret tetszés szerint beépíthesse a későbbiek folyamán. Gyakorlati megvalósulására több esetben sor került. Jelenleg azonban időben és tulajdoni hányad arányban is jelentős távolságra került az önkormányzat az eredeti szándékának megvalósíthatóságától. Jelenleg a folyamatos költségterhek maradtak örökségül évi mintegy 15 MFt nagyságrendű terhet jelentenek gyakorlati szolgáltatás, vagy bármiféle haszon nélkül. Önkormányzati lakások alapterületi megoszlásának bemutatása lakóépület tulajdonlás szerint.
12 Kiemelkedő adat a 2654 lakás 80%-a 40m2 alatti alapterületű! Önkormányzati lakásépítés: Az Önkormányzat saját kivitelezésben az Erzsébet királyné útja 120. ingatlanát építette fel 2003-ban állami támogatással, lakásállománya növelése céljából. Utolsó önerős kivitelezése a Rózsavölgyi téri társasház üzletekkel kivitelezés volt 2005-ben, viszont a lakások értékesítésre kerültek. A jövőben célszerű olyan lakások megépítése, amelyek gazdaságosan üzemeltethetőek, alacsony rezsivel fenntarthatók és olcsó építőanyagokból low budget elvet követve gazdaságosan kivitelezhetőek. Kötelező érvénnyel jól bérbe adható földszinti tágas alapterületű egyéb helyiség létesítésével. Különösen fontos az önkormányzat saját szempontjainak, igényeinek megfelelő kivitelezés. Jelenleg a lakásfelújítások, illetve helyreállítások bármekkora lakás alapterületről lévén szó oly mértékűek, melyek megközelítik a lakás újraelőállítási értékét. A Zuglói Vagyonkezelő Zrt. több kivitelezésben nagy tapasztalattal rendelkező műszaki ellenőre is jelezte, hogy az alacsony hatásfokú perforációs hatású és költséges lakásfelújítások helyett, célszerűbb lenne szanálásokkal elősegítve új lakóépület kivitelezése. Olyan anyagok alkalmazásával, melyek jelentősen nem drágítják meg az épületet, de vandál biztosak. Ezáltal a költözések, üresedések, mobilizáció, nem generál a továbbiakban ezen épülettípusok esetén többletköltséget. A megfelelő lakóközösség összetétele. Jelenleg nincs elkülönítve a bérleti díj a lakóépület minősége alapján. Célszerű ezt a diferálást lakbér megállapítást alkalmazni új lakások esetén. Javasolt a bérleti szerződéseket határozott idejűre megkötni a továbbiakban. Pénzügyi forrásának egyik fő alapja a lakóingatlanok- és telekértékesítések bevétele. Telekgazdálkodás: Alapvetően a lakásgazdálkodás részeként kezelendő ingatlancsoport az üres telkek csoportja. Megkerülhetetlen jelentőségük van az önkormányzati fejlesztések szempontjából, több tekintetben is. - szomszédosság esetén akár más üres telekkel, akár meglévő házas ingatlannal potenciális befektetési vagy fejlesztési lehetőséget kínál - értékesítésük kötött százalékban, illetve arányában segítséget nyújthat a fejlesztési és a működési költségek fedezésére
13 - önkormányzati ingatlan invesztáció esetén, akár intézményi lakó vagy más közösségi célt szolgáló funkció megvalósíthatóságának helyét teszi lehetővé, akár ideiglenes jelleggel is pl. 2012-es évi koncepció javaslataként: Hasznosításuk az eladás lehetőségétől eltekintve a közösségi javakat kell, hogy szolgálja, a zöldmezős beruházások lehetőségének fenntartása mellett. Az alábbi ideiglenes hasznosítási alternatívákat javasoljuk: kutyafuttatók létesítése: bruttó 15 Millió Forint kalandpark, játékpark (belépődíjas): bruttó 50 Millió Forint játszóterek: bruttó 50 Millió Forint parkolók létesítése: bruttó 50 Millió Forint műfüves sportpálya létesítés: bruttó 20 Millió Forint görkori park létesítés :bruttó 10 Millió Forint hiszen ezek az üres telkek kerületszerte megtalálhatóak, vegyesen hasznosíthatóak, adottságaikhoz mérten. Helyiséggazdálkodás: Jelenleg a helyiségek bevételei önmagában tekintve nyereséget termelnek a kerületnek. A lakóépületek jelentős fenntartási vesztesége azonban elfogyasztják a helyiségek által termelt profitot. Célszerű a nyereség növelése érdekében az alábbiakat elvégezni. - a helyiségek körében évek óta kiadhatatlan, és alacsony önkormányzat tulajdoni hányaddal rendelkező társasházban lévőket értékesíteni - bérbeadások számának növelése: minimális anyagi ráfordítás biztosítás /takarítás, tisztasági festés/ a bérbeadhatóság elősegítése érdekében - a folyamatosan magasabb költségű és alacsonyabb bevételt eredményező helyiségek értékesítése Gyakorlatilag az ingatlan állomány portfóliója rendkívül sokrétű és összetett, mindamellett összességében jelentős veszteséget eredményez. Gátolja a kerületet a fejlődésben, az állapot konzerválása hosszú távon kihat az önkormányzat anyagi helyzetére, folyamatos negatív mérleget eredményezve. Kerületi tulajdonú vagyontárgyak portfóliótisztítása nélkül az elöregedett és drágán üzemeltethető ingatlanok rövid és hosszú távon folyamatosan emelkedő kiadást jelentenek az önkormányzatnak. A megőrzött viszonylagosan- magas lakásszám, jelen állapotában az üzemeltetési, felújítási költségek mind emelkedő mértékét eredményezik. Azonos felújítási intenzitás ráfordítása az egyre idősebb átlagéletkorú lakóépület állományra, mind kevesebb érzékelhető eredménnyel jár. A jelen állapot konzerválásával adósságspirálként hat, visszafordíthatatlan vagyonvesztést eredményezve.. Mivel a felesleges és veszteséget termelő kategória minden ingatlantípusban megtalálható, célszerű azonnali intézkedéseket tenni, a költségek lefaragása érdekében. A bérleményellenőrzés, és az együttélési normákat, valamint a bérbeadás szabályait megszegők elleni intézkedések, és azok tapasztalatai Az Önkormányzat tulajdonában álló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek lakástörvény szerinti felhatalmazáson alapuló ellenőrzése a Zuglói Vagyonkezelő Zrt. feladata. Évenkénti ellenőrzések és soron kívüli ellenőrzések típusát különböztetjük meg.
14 A helyszíni ellenőrzés nem helyettesíthető. A bérlemény rendeltetésszerű használatának ellenőrzése, a szerződés és az ingatlan adatainak egyeztetése, kizárólag a helyszíni jegyzőkönyv alapján lehet tényszerű. A bérleményellenőrzések célja: - a jogcím nélküli lakás, helyiség használat ellenőrzése, a tényleges használó azonosítása, - a jogcím nélküli személyek befogadásával kapcsolatos eljárás, adatok jegyzőkönyvbe rögzítése, - a lakás engedély nélküli albérletbe adásának felderítése és a szükséges intézkedések megtétele, - színlelt lakáscsere, a lakás átjátszásának megakadályozása, - a nem rendeltetésszerű lakás és helyiség használat feltárása (karbantartási kötelezettség elmulasztása, együttélési szabályok megsértése), - lakóközösséget súlyosan zavaró életmód és magatartás elleni fellépés (hangoskodás, randalírozás, összeférhetetlen magatartás, fenyegetés, lakótársak tettleges bántalmazása, jogszabálysértő állattartás stb.), - a lakás tényleges komfortfokozatának és a nyilvántartásban szereplő adatok ellenőrzése, - a bérlő szóbeli felszólítása az esetleges díjhátralék befizetésére, tájékoztatás a szociális segítség igénybevételének lehetőségeiről, - a közüzemi mérőórák működőképességének, hitelességének ellenőrzése, szabálytalan vételezés feltárása, - a bérlő és eltartója között létrejött eltartási szerződés megvalósulásának ellenőrzése. A megtett intézkedések célja az önkormányzat tulajdonának védelme, és a lakók nyugodt, egészséges élethez való jogának biztosítása. A felsorolt törvény- és rendeletszegések közül a lakosság életminőségét közvetlenül, a közösséget zavaró magatartás befolyásolja. A lakóközösségben élők részéről egyre határozottabb igényként fogalmazódik meg az együttélés szabályainak elemi betartatása. A lakóközösséget zavaró magatartás megváltoztatására, és az ezt megvalósító személyek szankcionálására rendelkezésre álló eszközeink: - szóbeli meggyőzés, - írásbeli figyelmeztetés, - írásbeli felszólítás, - rendszeres ellenőrzés a rendőrséggel közösen, - együttműködés a társszervekkel a lakóközösséget zavaró magatartású személy meggyőzésében, - lakásbérleti szerződés felmondása, /hatóság által készült megalapozott igazolás esetén/ - lakás-kiürítési per kezdeményezése, - pernyertesség esetén kilakoltatás végrehajtatása. A társszervekkel való együttműködés eredményei javításra szorulnak. A bérleményellenőrzéseknek és intézkedéseknek számát a jövőben növelni kívánjuk, mivel azoknak általában jó a lakossági visszhangja.
15 Szükséglakások megszüntetésének helyzete A 2006. évi törvényi változás, a lakásgazdálkodásban a szükséglakások újbóli bérbeadásának tilalma miatt igényelte az önkormányzat tulajdonában álló szükséglakás állomány tételes felülvizsgálatát és egy intézkedési terv elfogadását fokozatos megszüntetésükre vonatkozóan. Elsődleges teendők: a társasházban lévő, megüresedő szükséglakásokat a szomszéd magántulajdonban lévő lakás tulajdonosa részére értékesíteni, az önkormányzati épületekben megüresedőket, - amennyiben a műszaki feltételek adottak - a szomszédos lakáshoz csatolás, vagy átadás a közösség részére közös helyiség használatra. Cél a határozott időre bérbe adott szükséglakásokat a szerződés lejárta után folyamatosan kivonjuk a lakásgazdálkodásból és a határozatlan idejű szerződéssel rendelkező szükséglakások esetében a bérlők érdekeinek szem előtt tartásával folytatjuk a kihelyezéseket. A Lakástörvény nem a szükséglakásban lakást tiltja, hanem megüresedése esetén az újbóli bérbeadást. Továbbra is fontos célkitűzés a szükséglakásban lakók jobb, komfortosabb lakásba történő kihelyezése. Javaslatok a konkrét célok megvalósítása érdekében: Számos megoldási és problémakezelési ad hoc és részletesen kidolgozott javaslat merült fel a koncepcióban. Gyakorlati alátámasztás külső közreműködő szerv /szakértő bevonása/ a Zuglói Vagyonkezelő Zrt. álláspontja szerint nem szükséges. Mellékletek: 1. sz. melléklet: Javaslat lakóépület kezelésére 2. sz. melléklet: Tanulmány tömbrehabilitációra Budapest, 2012. augusztus 15.