INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY a 8000 Székesfehérvár, Sereg u. 6. szám alatti, 8129/55,56 helyrajzi számon nyilvántartott ingatlanokról
Tartalom INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY ÖSSZEFOGLALÓ... 3 Az ingatlan általános ismertetése... 5 Az ingatlan részletes ismertetése... 6 A település jellemzése... 6 Településen belüli fekvés megítélése, közvetlen piaci környezet... 7 Telek jellemzése... 9 Az épület adatai... 10 Helyiségkönyv... 11 Az ingatlan értékelése... 12 Ingatlanpiaci környezet... 12 Piaci összehasonító megközelítés... 13 Költség alapú megközelítés... 15 Hozamalapú megközelítés... 17 Az értékek egyeztetése, a forgalmi érték meghatározása... 18 Piaci helyzetelemzés, kockázatok... 19 Az alkalmazott ingatlanértékelési módszerek rövid ismertetése... 20 Korlátozó feltételek... 24 MELLÉKLETEK... 26 2
INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY ÖSSZEFOGLALÓ Megbízó megnevezése: Megbízott megnevezése: Szemle időpontja: 2015.06.23. Érvényesség időtartama: Értékelt ingatlan címe, természetbeni címe: Helyrajzi szám: 8129/55 és 56 Biblio-Markt Ingatlanforgalmazó és Ker. Kft. reg. szám: 3/2010 1124 Budapest, Apor Vilmos tér 25-26. 3. emelet 4024 Debrecen, Batthyány utca 10. fszt. 1. elérhetőség: www.vagyonertekeles.hu Magyar Ingatlanszövetség regisztrációs szám 704/2005 ISO 9001:2009 vagyonértékelés A megállapított érték a határnaptól számított 180 napig érvényes azzal a feltétellel, hogy rendkívüli természeti és gazdasági események ez idő alatt nem jelentkeznek, illetve az ingatlan gazdasági, hatósági, fizikai környezetében változás nem történik. 8000 Székesfehérvár, Sereg u.6. Ingatlan típusa, alapterületek: Az ingatlan aktuális használata: Hrsz. Megnevezés Alapterület [nm] 8129/55 kivett beépített terület 1505 8129/56 kivett beépített terület 1755 telephely Telek alapterülete: 3260 m² Épület(ek) nettó alapterülete: 2007 m² Épület(ek) redukált alapterülete: 2007 m² Épület(ek) bruttó alapterülete: 2400 m² Felépítmények jellemző építési éve: Felépítmények általános állapota: Bejegyzett tulajdonosok és tulajdoni hányaduk: Értékelt tulajdoni hányad: 1/1 Értékelt jog megnevezése: Értékelés célja: 1970-80-as évek Közepes, részben felújítandó állapotú ingatlan MATECH 2000 Ipari Fejlesztő és Fővállalkozó Kft. 1/1 Tulajdonjog Az értékbecslés fordulónapja: 2015.07.23. Az értékbecslés végeredménye: Forgalmi érték megállapítása felszámoláshoz 87 000 000 Ft
Összefoglaló jelentés Az Európai Eszközértékelők Csoportjának (TEGoVA) ajánlásai alapján, az ajánlásokkal összhangban lévő magyar jogszabályok alapján készítettünk el a szakvéleményben nevesített vagyontárgy értékelését. Szakvéleményünkben az értékelt ingatlant tulajdonviszonyai és földrajzi fekvése alapján egyértelműen beazonosítjuk, majd részletesen elemeztük környezetét, piaci szegmensét, valamint a Megbízó által rendelkezésünkre bocsátott információk és a helyszíni bejárás alapján műszaki és jogi paramétereit. Figyelembe véve az ingatlan természetét és használatát, a három alapvető ingatlanértékelési módszer közül a lehetséges forgalmi értéket valamennyi alkalmazható értékelési módszerrel megközelítettük. Az alkalmazott módszerek metodikáját, majd az így kapott eredményeket jelentésünkben részletesen kifejtjük. Az általunk becsült érték csak az értékelés fordulónapjára vonatkozik, kizárólag a jelentésben meghatározott célra tartjuk értelmezhetőnek az értékelési jelentésbe részletesen bemutatott feltételezéseknek és korlátozó feltételeknek megfelelően. Elvégzett elemzésünk eredményeként, tehermentes ingatlanokat feltételezve, valamint az értékbecslési jelentésben rögzített feltételek teljesülését feltételezve az ingatlan piaci értékét a jelenlegi állapotban és körülmények között: 87 000 000 Ft azaz Nyolcvanhétmillió forintban állapítottuk meg, mely érték nettó, azaz nem tartalmazza a 27 % ÁFA-t. 2015.07.23.. Kiss Sándor Ügyvezető, ingatlanvagyon-értékelő, EUFIM. Grimm György ingatlanvagyon-értékelő közgazdász. Rábai Gyula belső ellenőr 4
Az ingatlan általános ismertetése Általános adatok Ingatlan címe: 8000 Székesfehérvár, Sereg u. 6. Helyrajzi száma: 8129/55 és 56 Bejegyzett tulajdonos, tulajdoni hányad: MATECH 2000 Ipari Fejlesztő és Fővállalkozó Kft. (1/1) Széljegyek az értékelt tulajdoni hányadra: Jelzálogjog bejegyzés iránti kérelem (jogosult: Aranydóm 3 Kft.) Terhek az értékelt tulajdoni hányadra: III/4. Önálló szöveges bejegyzés: megosztás III/12. Végrehajtási jog: 4 306 437,- Ft (jogosult: APEH) III/13. Végrehajtási jog: 29 510 413,- Ft (jogosult: Nemzeti Adó és Vámhivatal) III/14. Végrehajtási jog: 2 143 403,- Ft (jogosult: Szfvár Polgármesteri Hivatala) III/15. Vezetékjog: 42 m2 területre (jogosult: E.ON) - (CSAK A /56-os ingatlanra vonatkozólag) III/16. Jelzálogjog: 51 559 200,- Ft (jogosult: Hermes Hitel és Faktor Zrt.) Az ingatlan jogi helyzetének jellemzése A rendelkezésre álló tulajdoni lapok 2015. 08.04-i keltezésűek. Az E-hiteles térképmásolat 2015. 08. 04-i keltezésű és a valóságnak megfelel. Műszaki adatok, leíró információk Telek területe: 3260 m 2 Telek alakja, formája: szabályos sokszög Telek határai, kerítettsége: kerített Elhelyezkedése, fekvése, tájolása: ipari övezetben Domborzati és lejtésviszonyok: sík felszín Terület beépítettsége, nyitottsága: oldalhatáron álló beépítés Az ingatlanon jelenleg található: telephely: raktár Környező ingatlanok jellemző hasznosítási hasonló formája Az ingatlan hasznosítása saját hasznosítás nagyobb része használaton kívüli A telken található felépítmény(ek) 2 db felépítmény Az ingatlanon található értékelésbe vont - technológia, ingóság megnevezése 5
Az ingatlan részletes ismertetése A település jellemzése Székesfehérvár, a Királyok Városa megyei jogú város a Dunántúlon, a Közép-Dunántúli régió központja, Fejér megye és a Székesfehérvári járás székhelye, Magyarország kilencedik legnépesebb városa. Az egyik legnagyobb múltú, és talán a legrégebbi magyar város, történelmi fővárosunk - hajdani királyi székhely, koronázóváros. Belvárosa műemlékekben rendkívül gazdag. Napjainkban sokféle, de főleg gazdasági szempontból Magyarország egyik legfejlettebb nagyvárosa. Híres élénk sport- és kulturális életéről is. Budapest és a Balaton között félúton fekszik, a Velencei-hegység DNy-i letörésének peremén, két egymásra merőleges árkos vetődésben kialakult süllyedék kereszteződésében a Móri-árok déli, mezőföldi nyílásában. A Velencei-tótól 15 km-re található. Területe változatos tájegyüttes része, amely nagyobbrészt síksági és dombsági, kisebb részt pedig hegységi felszíntípusokból áll, túlnyomórészt mezőföldi tájvonások uralkodnak. A város előnyös helyzeti energiáját elsősorban a Móri-árok adja, e mellett a Dunántúlt Ny-K-i irányban keresztező forgalomnak is fontos helye. A város a Mezőföld fővárosa", legfőbb természeti adottsága, völgybejárati fekvéséből, közlekedés-földrajzi helyzetéből adódik Székesfehérvár napjainkban Magyarország és Közép-Európa egyik legfejlettebb, a Közép-Dunántúl legnagyobb gazdasági központja. Jelentős célpontja a külföldi tőke beáramlásának. Legjelentősebb ágazatai a mechatronika, az elektronika, a szoftveripar, az élelmiszeripar és a logisztika. Itt található Magyarország legnagyobb magyar magántulajdonban levő ipari vállalatcsoportjának, az 1938-ban Székesfehérváron alapított Videoton csoportnak a legjelentősebb gyártóbázisa, egyben központja is. Székesfehérváron a munkanélküliek száma jóval az országos átlag alatt van: (2015: 3,18%) Fehérvárnak nyolc irányba van vasúti kapcsolata. A helyi közösségi közlekedés lefedi az összes főbb útvonalat, kiszolgálva a város ipari parkjait is. Érinti az M7-es autópálya és a 7-es főút (Budapest ill. a Balaton irányába), valamint a 8-as Veszprém, Körmenden át Graz irányába, a 81-es főűt Győr felé, a 62-es főút Dunaújváros felé és a 63-as főút Szekszárd irányába 6
Településen belüli fekvés megítélése, közvetlen piaci környezet Településen belüli elhelyezkedés: Az értékelt ingatlan Székesfehérváron, a település középső, DK-i részén fekszik, a 62-es főút közelében. Értékelésünk tárgyát képező ingatlan az alábbi helyen található: (www.maps.google.hu) 7
Közvetlen piaci környezet Az ingatlan közvetlen szomszédságában található ingatlanok: - ipari ingatlanok Az ingatlan közvetlen épített környezetét az alábbiakban szemléltetjük: (www.maps.google.hu )
Telek jellemzése Közterületi kapcsolat az értékelt ingatlan a Sereg utca mentén fekszik Épületek száma 2 Értékelt épületek száma 2 Az értékelt ingatlan Gksz-6, kereskedelmi szolgáltató gazdasági övezetben található. A telek sík felületű, az épületek oldalhatáron álló beépítéssel épültek. Az ingatlan aszfalt burkolatú úton megközelíthető, az épületek a 70-es, 80-as években épültek. Közművesítettség: - elektromos áram - víz - gáz - csatorna.
Az épület adatai Épület funkciója: Értékelt ingatlan aktuális használata: Általános és területi adatok Hasznos alapterülete (m 2 ) 2007 Redukált alapterülete (m 2 ) 2007 Építés éve: Szintszám: Jelentős felújítás éve: - Jogi helyzete Alapozás: Talajnedvesség elleni szigetelés (nincs/gyenge-vizesedik / beépített): Függőleges teherhordó szerkezet: Födém: - Tetőszerkezet: Héjalás: Homlokzatok: Külső és belső nyílászáró szerkezetek: Belső falfelületek: Padlóburkolatok: kivett telephely raktár funkció 1970-80-as évek földszint Épületszerkezet és műszaki állapot Műszaki tartalom sávalap, beton van friss térképmásolat nélkül nem megítélhető tégla és könnyűszerkezetes falazat magas tető hullámpala kőporos fém szerkezetű ablakok, ajtók A belső falfelületek festettek, ill. egyes részeken csak vakoltak beton Közművesítettség Víz-, csatornahálózat (kiépített / nem kiépített): Kiépített Elektromos hálózat (kiépített / nem kiépített): Kiépített Gázhálózat (kiépített / nem kiépített): Kiépített Fűtési és hűtési rendszer: Használati melegvíz ellátás: villanybojler Egyéb - Igényszint: Műszaki állapot: (szerkezeti, esztétikai hibák) átlagos közepes, részben felújítandó állapot Rövid ismertetés: Az értékelt két helyrajzi számú telek mindkét oldalán egybefüggő épületcsoport található. A helyrajzi számok alapján történő és a természetbeni szétválasztás nem egyértelműen beazonosítható ezért csak együtt számoltunk velük. Az értékelt felépítmények az 1970-80-as években épültek. Az épületek vasbeton sávalappal készültek, tégla és könnyűszerkezetes falazatúak. Az ablakok ajtók fémszerkezetűek. Melegvízkészítés villanybojlerrel történik. Összbenyomás: átlagos igényszint, közepes, részben felújítandó állapot.
Helyiségkönyv Helyiség megnevezése Nettó alapterület Nettó hasznos alapterület Redukciós tényező Redukált alapterület m² m² % m² m 1. épület Raktárak 1296,00 1296,00 100% 1 296,00 5 beton festett Öltöző 63,00 63,00 100% 63,00 3 kerámia festett 1. épület összesen 1359,00 1359,00 1 359,00 2. épület Raktárak 648,00 648,00 100% 648,00 5 beton festett 2. épület összesen 648,00 648,00 648,00 Összesen: 2007,00 2007,00 m² 2 007,00 m² Belmagasság Padló burkolat Fal burkolat 11
Az ingatlan értékelése Ingatlanpiaci környezet A település ingatlanpiaca jellemzően kínálati jellegű. A 2013-2014-es években számottevő raktár, ipari ingatlan eladás nem történt. A településen jelenleg 12 db raktár ingatlant hirdetnek eladásra az ingatlan.com portálon. Aktuális jellemző hirdetések: 12
Piaci összehasonító megközelítés Cím /azonosítás Tárgyi ingatlan 8000 Székesfehérvár Sereg u.6. Korrekciós modell Adat leírás Adat leírás Korrekció Adat leírás Korrekció Adat leírás Korrekció Adat leírás Korrekció Telek területe m 2 ; 3 260 n.a. n.a. n.a. 3 000 Felépítmények össz. fszt-i bruttó ter., m 2 telephely 2 007 492-20,0% 515-20,0% 541-20,0% 860-20,0% Kínálati ár / vételár 40 900 000 Ft -15,0% 40 300 000 Ft -15,0% 47 900 000 Ft -15,0% 55 000 000 Ft -15,0% Tranzakció dátuma / ingatlanpiaci árindex kínálati adat, 2015 ipartelepek.hu kínálati adat, 2015 ipartelepek.hu kínálati adat, 2015 ipartelepek.hu kínálati adat, 2015 ipartelepek.hu Faljagos ára (Ft/m 2 ) 70 661 66 515 75 259 54 360 Elhelyezkedés hasonló 0,0% hasonló 0,0% hasonló 0,0% hasonló 0,0% Energia ellátás (közmű + energia) összközműves összközműves 0,0% összközműves 0,0% összközműves 0,0% összközműves 0,0% Telek területe miatti korrekció hasonló 0,0% hasonló 0,0% hasonló 0,0% hasonló 0,0% Felépítmények minősége Felépítmények jellemző építési éve; jelentős felújítás éve(i), tartalma; felépítmények szerkezete, műszaki állapota, felépítmények funkciója; fűtött-nem fűtött; jellemző belmagasság, fesztávolság, egyéb fontos szempontok 2 db, fém ill. könnyűszerkezetű épület, földszintes kialakítás, közepes, részben felújítandó állapot, bm: 3-5 m Forgalmas főút mellett iparterületen 492 nm-es csarnok Piaci összehasonlító módszer Piaci összehasonlító 1. Piaci összehasonlító 2. Piaci összehasonlító 3. Piaci összehasonlító 4. 8000 Székesfehérvár 8000 Székesfehérvár 8000 Székesfehérvár Sereg u. 8000 Székesfehérvár Forgalmas főút mellett iparterületen 515 nm-es csarnok Forgalmas főút mellett iparterületen 541 nm-es csarnok Feketehegyen 3000 nm-es körbekerített telken, 2000- ben épített, 860 nm-es csarnok, környezetkímélő tevékenységet biztosító raktározásra hasznosítható telephely Felépítmények fizikai állapota közepes, részben felújítandó jobb -5,0% jobb -5,0% jobb -5,0% jobb -5,0% Felépítmények műszaki tartalma átlagos jobb -5,0% jobb -5,0% jobb -5,0% jobb -5,0% összbenyomás mérsékelt jobb -5,0% jobb -5,0% jobb -5,0% jobb -5,0% Hasznosíthatóság Korrigált fajlagos ár 43 354 Ft 45 929 Ft -35,0% 43 234 Ft -35,0% 48 918 Ft -35,0% 35 334 Ft -35,0% Korrekció engedélyezése ok -35% ok -35% ok -35% ok -35% Piaci összehasonlításon alapuló érték: 87 011 651 Ft http://ipartelepek.hu/ingatla n/3341/forgalmas-foutmellett-csarnok-elado-kiado http://ipartelepek.hu/ingatla n/3339/forgalmas-foutmellett-csarnok-elado http://ipartelepek.hu/ingatla n/3340/forgalmas-foutmellett-csarnok-elado-kiado http://ipartelepek.hu/ingatla n/3485/feketehegyen-3000- nm-telken-860-nm-telephelyelado-kiado 13
Elsősorban az ingatlan mikrokörnyezetének kínálatai adatait vizsgáltuk meg, lévén hasonló funkciójú ingatlanok adásvételei nem állnak rendelkezésre. A kínálati adatok esetében a túlzott piaci várakozások miatt korrigáltuk az árat. Korrekciót alkalmaztunk az összehasonlításba bevont valamint az értékelt ingatlanon álló épületállomány eltérő alapterülete miatt, mivel nagyobb alapterülethez általában kisebb fajlagos ár társul. Az eltérő telekértékek miatt szintén korrekciót alkalmaztunk. Szintén számoltunk korrekciókkal az ingatlanok eltérő fizikai állapota, műszaki tartalma miatt is. Végül figyelembe vettük az ingatlanok elhelyezkedését is. Az alkalmazott összehasonlító adatokat mellékletben dokumentáltuk. 14
Költség alapú megközelítés Cím Övezet Tárgyi 8000 Székesfehérvár Sereg u.6. ipari övezet Korrekciós modell Adat leírás Adat leírás Korr. Adat leírás Korr. Adat leírás Korr. Adat leírás Korr. Telek terület, m 2 3 260 2 500-5,0% 3 224 0,0% 3 111 0,0% 2 169-5,0% Bruttó szintterület, m 2 Kínálati / vételára 11 250 000 Ft -15,0% 15 000 000 Ft -15,0% 18 900 000 Ft -15,0% 14 990 000 Ft -15,0% Tranzakció dátuma / imgatlanpiaci infláció kínálati adat, 2015 ingatlan.com kínálati adat, 2015 ipartelepek.hu kínálati adat, 2015 ipartelepek.hu kínálati adat, 2015 ingatlan.com Faljagos ára (Ft/m 2 ) 3 825 3 955 5 164 5 874 Elhelyezkedés átlagos hasonló 0,0% hasonló 0,0% hasonló 0,0% jobb -10,0% Telek formája Telek lejtése Telek beépíthetősége 50% 50% 0,0% 50% 0,0% 50% 0,0% 35% 5,0% Szintterületi mutató Építési korlátozások Infrastruktúra, közművek összközműves hasonló 0,0% hasonló 0,0% hasonló 0,0% hasonló 0,0% Egyéb szempont:összbenyomás átlagos hasonló 0,0% hasonló 0,0% hasonló 0,0% még jobb 0,0% Egyéb szempont 2 Korrigált fajlagos ár / Összes korrekció 4 510 Ft 3 634 Ft -5,0% 3 955 Ft 0,0% 5 164 Ft 0,0% 5 287 Ft -10,0% Korrekció engedélyezése ok -5% ok 0% ok 0% ok -10% Piaci összehasonlításon alapuló érték: 14 702 053 Ft Piaci összehasonlító módszer - telek Piaci összehasonlító 1. Piaci összehasonlító 2. Piaci összehasonlító 3. Piaci összehasonlító 4. 8000 Székesfehérvár 8000 Székesfehérvár 8000 Székesfehérvár 8000 Székesfehérvár ipari övezet ipari övezet ipari övezet ipari övezet http://ingatlan.com/693 8899 http://ipartelepek.hu/ing atlan/3286/feketehegy en-3224-nm-kozmuvesipari-telek-elado http://ipartelepek.hu/ing atlan/3007/t-000668- feketehegyen-3111nmes-iparterulet-elado http://ingatlan.com/209 10028 A telek értékelésénél 4 db kínálati adatot alkalmaztunk. 15
Költség alapú értékbecslés Hrsz. Jel Épület / építmény / telek megnevezése Építés éve Épület nettó alapterület / Költség alapú értékbecslés Várható hasznos élettartam Újraelőáll. költs. Újraelőállítási költség Műszaki avulás Számolt; Elfogadott Funkcionális avulás Piaci avulás Nettó pótlási érték telek m 2 Ft/m 2 8129/55 1 1. épület 1980 1 359,0 70 120 000 163 080 000 Ft 50% 50% 20% 48 924 000 Ft 8129/56 2 2. épület 1980 648,0 70 120 000 77 760 000 Ft 50% 50% 20% 23 328 000 Ft 0 Ft 0 Ft Épületek összesen 2 007 240 840 000 Ft 72 252 000 Ft Építmények összesen 0 0 Ft 8129/55 telek 3 260 4 510 14 702 053 Ft 14 702 053 Ft 8129/56 0 Ft 0 Ft Telkek összesen 3 260 14 702 053 Ft 14 702 053 Ft Mindösszesen 255 542 053 Ft 86 954 053 Ft A költség alapú megközelítés értéke kerekítve: 87 000 000,-Ft. 16
Hozamalapú megközelítés Bérleti díj meghatározása piaci összehasonlító módszerrel Cím /azonosítás Bérbeadó terület, m 2 Tárgyi ingatlan 1. összeh. korr. 2. összeh. korr. 3. összeh. korr. 8000 Székesfehérvár 8000 Székesfehérvár 8000 Székesfehérvár 8000 Székesfehérvár Sereg u. 6. 2007 800 609 850 Bérleti díj, Ft/m 2 /hó, EUR/m 2 /hó 500 1,6 967 3,1 529 1,7 Tranzakció dátuma 2015.kínálat -10% 2015.kínálat -10% 2015.kínálat -10% Elhelyezkedés átlagos átlagos 0% átlagos 0% átlagos 0% Műszaki állapot átlagos átlagos 0% átlagos 0% átlagos 0% Műszaki tartalom raktár - műhely raktár - műhely - iroda -5% raktár - műhely - iroda -5% raktár - műhely - iroda -5% Egyéb korrekció alapterület kisebb -10% kisebb -10% kisebb -10% Korrigált fajlagos alapár, Ft/m 2 499 1,6 375-25% 725-25% 397-25% ok -25% ok -25% ok -25% Korrekció engedélyezése Aktuális Ft/EUR árfolyam 310 Épület(rész) megnevezés Funkció http://ingatlan.com/ 20508162 Kínálati árak raktár, iroda Fizikai állapot átlagos Nettó terület, m 2 2 007 Nettó terület, m 2 Bérbeadható terület, m 2 2 007 Bérbeadható terület, m 2 Bérleti szerződés lejárata, év Bérleti díj, Ft/m 2 /hó 499 Bérleti díj, /m 2 /hó 1,8 Kihasználtság, % 95 Behajtási veszteség, % 5 Ralizálható bérleti díj, Ft/év 10 816 124 Ralizálható bérleti díj, Ft/év 10 816 124 http://ingatlan.com/ 21300864 Ingatlan adó, Ft/m 2 /év 900 Ingatlan adó, Ft/év 1 806 300 Biztosítási költség, * (2-5 ) 1 Biztosítási költség, Ft/év 260 910 Felújítási költségalap, %* 0,5 Felújítási költségalap, Ft/év 1 304 550 Karbantartási költség, %** 2 Karbantartási költség, Ft/év** 216 322 Mamagement díj, árbevétel %-ban 1 Mamagement díj, Ft/év 108 161 Összes költség, veszteség, Ft/év 3 479 921 Összes költség, veszteség, Ft/év Eredmény, Ft/év 3 479 921 7 336 203 Eredmény, Ft/év Tőkésítési ráta, % Piaci érték, Ft 7 336 203 12,5 58 689 625 Piaci érték, Ft/m 2 29 242 Piaci érték kerekítve, összesen, Ft 59 000 000 Piaci érték összesen, Ft/m 2 Direkt tőkésítés 2 007 2 007 29 397 http://ingatlan.com/2 1618368 *Fizikailiag avultatott építési költség, Ft/m2 130 000 *Fizikailiag avultatott építési költség, Ft 260 910 000 Aktuális Ft/EUR árfolyam 310 17
Az értékek egyeztetése, a forgalmi érték meghatározása A végső forgalmi érték meghatározásának szempontjai, a kiválasztott módszer indoklása: Egyrészt becsültük az ingatlan értékét a piaci összehasonlító adatok elemzésének módszerével, melynek során a település kínálati adatait tekintettük kiindulási alapként. A másik alkalmazott módszer a pótlási költség meghatározásának módszere, melyet a piaci módszer ellenőrzéseképpen végeztünk el. A hozamszámítás során pedig úgy tekintettük az ingatlant, mint bérbeadás útján hasznosítható ingatlant tekintettel az épület paramétereiből adódó tetszőleges hasznosítási lehetőségre. Mivel bérleti szerződés nem áll rendelkezésre így a módszer számításait a piaci/kínálati adattal végeztük el. A bérbeadások jelen piaci környezetben lévő - alacsony volta miatt a kapott eredménye alacsonyabb a piacinál. Mivel a piaci és a költségmódszerrel kapott értékek eltérése 10 %-on belüli ezért a két módszerrel kapott számítások súlyozott eredményét fogadjuk el végső forgalmi értéknek. Az ingatlan értéke a piaci összehasonlító megközelítés szerint 87 000 000 Ft A piaci összehasonlító megközelítés súlyozása 50 % Az ingatlan értéke költség alapú megközelítés szerint 87 000 000 Ft A költség alapú megközelítés súlyozása 50 % Az ingatlan értéke a hozamalapú megközelítés szerint 59 000 000 Ft A hozadéki megközelítés súlyozása 0% Az ingatlan egyeztetett értéke 87 000 000 Ft Forgalmi érték kerekítve 87 000 000 Ft 18
Piaci helyzetelemzés, kockázatok Forgalomképes ingatlan. A potenciális vevőkör elsősorban cégek, jogi személyek közül kerülhet ki. Az ingatlanon raktár funkció található. A megállapított érték nettó érték-, per-, teher-, és igénymentes, kiürített állapotra vonatkozik. Értéktartás várható a megfelelő karbantartási munkálatok elvégzése mellett. 19
Az alkalmazott ingatlanértékelési módszerek rövid ismertetése Forgalmi érték fogalma Forgalmi érték alatt az a várható összeg értendő, amelyért az ingatlan gazdát cserélhetne, magánjogi adásvételi szerződés keretében, egy eladni szándékozó eladó és egy olyan vevő között, akivel kapcsolata kizárólag piaci természetű, az értékbecslés fordulónapján, feltételezve, hogy az ingatlan a piacon nyilvánosan meghirdetésre került, a piaci körülmények lehetővé teszik a szokványos értékesítést és annak lebonyolítására az ingatlan természetétől függő, megfelelő időtartam áll rendelkezésre. A forgalmi érték meghatározására vonatkozó többször módosított 25/1997. (VIII.1.) PM rendelet három módszer alkalmazását javasolja, úgy mint a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés, a hozamszámításon alapuló értékelés és a költség alapú értékelés. 20
Piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelés A direkt összehasonlításon alapuló módszer lényege, hogy hasonló tulajdonságú tárgyaknak hasonló az értéke. A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés a vizsgált ingatlanhoz hasonló ingatlanok eladási, kínálati és bérbeadási árait analizálja, és ezeket összehasonlítja a vizsgált ingatlannal. Az összehasonlítás alapját a szóban forgó ingatlan jellemzői, illetve az összehasonlítandó ingatlanok jellemzői képezik és az ezek közötti eltérések határozzák meg az értékmódosító tényezőket. A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései: 1. Az alaphalmaz kiválasztása Az összehasonlító vizsgálatot egy olyan ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni. 2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése Az elemzés során az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket az értékelőnek teljes körűen meg kell ismernie, és ezeket kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és azonos jogokat szabad összehasonlítani. 3. Fajlagos alapérték meghatározása Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték fajlagos érték általában terület m 2 -re vetítve, de egyes esetekbe más volumen-mérőszámok vagy kapacitási számok (pl. m 3, szállodai szobaszám, stb.) is alkalmazhatók. 4. Értékmódosító tényezők elemzése A vizsgált ingatlan értékének meghatározása értékmódosító tényezők figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, értéket befolyásoló tényezők vehetők fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző. Az értékmódosító tényezők közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell: 1. Műszaki szempontok 2. Építészeti szempontok 3. Használati szempontok 4. Telekadottság 5. Infrastruktúra 6. Környezeti szempontok 7. Alternatív hasznosítás szempontjai 8. Jogi szempontok, hatósági szabályozás 5. Fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása A szakvéleményben az értékmódosító tényezők közül csak az értéket jelentősen befolyásolókat kell feltüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor értékmódosító hatásukat számszerűen is meg kell határozni. Az értékmódosító tényezők alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket. 6. Végső érték számítása Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani. 21
Hozamszámításon alapuló értékelés Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövőbeni jövedelmek jelenértéke. Ezen értékelési eljárás az ingatlan jövőbeni hasznainak (bevételeinek) és ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbségéből (a tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. A módszer fő lépései: 1. Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjainak elemzése Az értékelés megkezdésekor fel kell mérni az ingatlan lehetséges használati módjait, és az elemzést párhuzamosan valamennyire el kell végezni. A forgalmi érték megállapításánál, ha a jelenlegi használat nem azonos a leggazdaságosabb és legjobb használattal, a jelenlegi használatot kell figyelembe venni. Nem lehet szerződéssel lekötött bérleti díjaknál magasabbat vélelmezni még akkor sem, ha a piac ezeket elfogadná. A piaci szintnél magasabban rögzített bérleti díjakkal még a bérleti szerződéssel biztosított időtartam alatt sem lehet számolni. 2. Jövőbeli bevételek és kiadások becslése használati módonként A tiszta jövedelem alatt a tervezett bevételek ténylegesen kifizetendő kiadásokkal csökkentett értékét kell érteni. A bevételeket, bérleti díjakat piaci összehasonlító adatok felhasználásával határozzuk meg. Az öszszehasonlító havi bérleti díjak adataiból korrekciós tényezők alkalmazásával fajlagos bérleti alapértéket határozunk meg. A tervezett bevételekből le kell vonni a várható nemfizetésből és kihasználatlanságból adódó bevételkiesést és az egyéb rendszeres befektetés- és üzemeltetés jellegű kiadásokat. 3. Jövőbeli pénzfolyamok felállítása használati módonként A bevételek és kiadások idősorainak felállításával időszakos egyenlegek képzésével kell a pénzfolyamot felírni. 4. Tőkésítési kamatláb meghatározása Az alkalmazott tőkésítési kamatláb az adott ingatlantól, mint befektetéstől a piaci szereplők által elvárt megtérülési rátával egyenlő. 5. A legmagasabb jelenérték kiválasztása mint hozamszámításon alapuló érték. A bevételek és a kiadások egyenlegéből a pénzfolyamok jelenérték-számításával kell a piaci értéket kiszámítani, melybe be kell számítani a maradványérték jelenértékét is. A jelenérték számítás egyforma éves bevételek esetén egyszerűsíthető a közvetlen tőkésítés módszerével, amely esetben az érték kiszámításához az éves tiszta jövedelmet el kell osztani a tőkésítési kamatlábbal. 22
Költség alapú értékelés A költség alapú megközelítés lényege, hogy a felépítmény újraelőállítási értékéből le kell vonni a fizikai, a funkcionális és a környezeti avulást, majd ehhez hozzáadni a felépítményekhez tartozó földterület értékét. Ez a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat. Építés alatt lévő létesítménynél, károsodott létesítménynél, takart műtárgynál valamint olyan esetekben alkalmazzuk, amikor más módszer nem alkalmazható. A módszer fő lépései: 1. A telekérték meghatározása A földterület értékét annak üres állapotban való értékelésével kell megállapítani elsősorban piaci összehasonlító módszerrel, a korábban ismertetett piaci összehasonlító módszer analógiájára, vagy különleges esetben a hozamszámításon alapuló módszer szerint maradványelvű értékelés alapján. 2. A felépítmény újraépítési vagy pótlási költségének meghatározása A pótlási költség olyan szerkezetet és építési munkát takar, amellyel az értékelés időpontjában a meglévő funkciók (de esetleg más szerkezetek és műszaki megoldások) a legkisebb költséggel de azonos hasznossággal pótolhatók lennének. Az újraépítési költségben a meglévő szerkezetek változatlan újrateremtésének költségeit kell előirányozni függetlenül azok jelenlegi hasznosulásától. Az újraépítési és a pótlási költségbe kell érteni a közművesítési, a tervezési, az engedélyezési, a vállalkozási, a kivitelezési, a beruházói és minden egyéb ténylegesen fizetendő költséget. Az épület újraépítési és pótlási költségébe az épületgépészetet és a belső építészeti elemeket is bele kell érteni, míg a mobíliákat ki kell zárni. 3. Avulások számítása Az avulás az idő múlása miatti értékcsökkenés. Három fő eleme: fizikai elhasználódás, funkcionális avulás és környezeti avulás. Fizikai romlás esetében figyelembe kell venni az épületet alkotó szerkezetek és építőanyagok fizikai elhasználódását, valamint a felépítmény gazdaságosan hátralévő élettartamát. A funkcionális avulás a gazdaságtalan, korszerűtlen megoldásokat jelenti. A környezeti avulásban számba kell venni a környezetben bekövetkezett minden olyan változást, amelynek negatív, esetleg pozitív hatása van az ingatlan értékére. 4. Végső érték meghatározása A felépítmény újraépítési és a pótlási költségéből az avulásokat levonva és a telekértéket hozzáadva kapjuk meg az ingatlan költség alapon számított forgalmi értékét. 23
Korlátozó feltételek Jelen értékbecslésünk az alábbi feltételek mellett érvényes: 1) Tekintettel arra, hogy az ingatlan jogi helyzetével kapcsolatos adatokat a Megbízó szolgáltatta és jogi vizsgálat beleértve az ingatlan tulajdonjogának vagy terheinek vizsgálatát nem képezte felkérésünk tárgyát, ezzel kapcsolatos adatok valósághűségéért semmiféle felelősséget nem vállalunk. Az ingatlan földhivatali tulajdoni lapján szereplő adatokat és tényeket így a tulajdonjogra vonatkozó bejegyzéseket valósnak feltételeztük. 2) Feltételeztük továbbá, hogy az ingatlan forgalomképes, semmilyen az értékesítést korlátozó feltétel nem áll fenn. 3) Az ingatlant tehermentes állapotában értékeltük, amennyiben a tulajdoni lapon szereplő jelzálogjog bejegyzéssel, vagy egyéb, harmadik féllel szembeni kötelezettséggel kapcsolatban bárminemű értékeléshez kapcsolódó észrevételünk merül fel, arról haladéktalanul tájékoztatjuk a Megbízót. 4) Értékelésünkhöz felhasznált, más forrásokból származó információk forrásait így a Központi Statisztikai Hivatal, különböző gazdaságkutató intézetek, nemzetközi viszonylatban is elismert ingatlanügynökségek, valamint hazai szakfolyóiratok megbízhatónak ítéljük meg, az ezekből a forrásokból származó információk eredetének vizsgálatát nem végezzük el, ezen információkat valósságnak feltételezzük. 5) Feltételeztük, hogy az értékelésben figyelembe vett, az értékmeghatározás alapjául szolgáló valamennyi lehetséges ingatlanhasználati formához a szükséges összes dokumentum és engedély különböző forrásokból beszerezhető vagy meghosszabbítható. 6) Nem vállalunk felelősséget a piaci körülményekben bekövetkező esetleges változásokért, így az értékelés dátuma után bekövetkező események vagy körülmények megváltozása esetén az értékelés felülvizsgálatát tartjuk szükségesnek. 7) A jelentésben szereplő forgalmi érték - építés esetén várható forgalmi érték -, valamint az előzetesen részünkre átadott információk alapján meghatározott hitelbiztosítéki értékek az értékelés napjának megfelelő pénzügyi kondíciókat tükrözik ide értve a devizaárfolyamot, melyet az értékelésben esetlegesen figyelembe vettünk. 8) Értékbecslésünkben hozzáértő, felelős tulajdonost és üzemeltetőt feltételeztünk. 9) Az ingatlan területére, méreteire vonatkozó adatok forrásait megbízhatónak feltételeztük, a helyszíni szemle során bárminemű kétség esetén jogosultak vagyunk ellenőrző méréseket végezni. Jelentős eltérések esetén a Megbízót az eltérésekről tájékoztatjuk, kalkulációink során ilyen esetben saját méréseinkre támaszkodunk. 10) Értékelésünk során feltételeztük, hogy az ingatlanon nem találhatók olyan rejtett, nem látható vagy földfelszín alatti objektumok, szennyezések, amelyek a megállapított forgalmi értéket pozitív vagy negatív irányban befolyásolhatják. A helyszíni szemlén szabad szemmel fel nem fedezhető elváltozásokból eredő bármilyen problémával, valamint az ezekből adódó értékre gyakorolt hatásukkal kapcsolatban felelősséget nem vállalunk. 11) Amennyiben erre vonatkozóan nem szerepel más megállapítás, úgy az ingatlanon jelen lévő vagy nem lévő veszélyes anyagokra (például azbeszt, formaldehid szigetelés) vonatkozó vizsgá- 24
latot nem végeztünk. Az értékelés elvégzésekor feltételeztük, hogy ilyen anyagok nem találhatók az ingatlanon, amennyiben mégis, úgy ezzel kapcsolatban semmiféle felelősséget nem vállalunk. 12) Feladatunknak nem képezte tárgyát, így nem végeztünk geodéziai, statikai, talajmechanikai, épületfizikai, környezetvédelmi, valamint földfelszín alatti ásványkincsek feltárására és azok használati jogára vonatkozó vizsgálatokat. 13) Értékelésünkben, amennyiben ettől eltérően nem jeleztük, nem vettük figyelembe azon épületgépészeti berendezések értékét, melyek az épület üzemszerű működéséhez nem csatlakoznak szervesen ide értve az önálló tárgyi eszközként nyilvántartott, az ingatlan üzemeltetőjének üzleti tevékenységét kiszolgáló berendezéseket. 14) Az ingatlan esetében fejlesztési célterület kivételével nem végeztünk arra vonatkozóan vizsgálatot, hogy az ingatlan közvetlen piaci környezetében az ingatlan értékét befolyásolóan milyen fejlesztések várhatóak a közeljövőben (kivéve piaci konkurencia vizsgálata). 15) Amennyiben az ingatlant bérleti úton hasznosítják, a bérleti szerződések paramétereit a Megbízó által részünkre átadott dokumentumok alapján vizsgáljuk, saját részre, saját tulajdoni illetőség részére történő bérbeadás, továbbá a piaci viszonyoktól bármilyen irányban jelentősen eltérő bérleti szerződéses feltételeket nem áll módunkban figyelembe venni (25/1997 PM rend. alapján). 16) A bérlők piaci stabilitásának vizsgálata nem képviselte feladatunk tárgyát, így egyéb, az értékelésben szereplő információ hiányában azzal az alapfeltételezéssel éltünk, hogy a bérlő(k) fizetési kötelezettségüket teljesíteni tudják. 17) Az értékbecslés, illetve az előzetes értékvélemény a Megrendelő felkérésére készült, az Biblio- Markt Kft. előzetes írásbeli engedélye nélkül sem a jelentés egésze, sem annak egyes részletei nem adhatók ki harmadik fél részére. 18) Az értékbecslést nem lehet nyilvánosságra hozni és nem lehet arra nyilvánosan publikált anyagokban hivatkozni. 19) A Biblio-Markt Kft. nem vállal felelősséget semmiféle következményként, véletlenszerűen vagy büntetésként felmerülő veszteségért, kárért vagy ráfordításért (beleértve az el nem ért hasznot, opportunity cost-ot stb.), akkor sem, ha annak lehetséges jelenlétéről tájékoztatást kapott. 20) Maximális kártérítési felelősségünk a vállalási díjunk mértékéig állapítható meg 25
MELLÉKLETEK Nem hiteles tulajdoni lap teljes másolat E-hiteles Térképmásolat Átnézeti rajz Méretezett alaprajzok Fotók Helyi Építési Szabályzat vonatkozó előírásai Összehasonlító adatok Csatolva Csatolva Csatolva Csatolva Csatolva Csatolva Csatolva 26