MIK Miskolci Ingatlangazdálkodó Zrt. Helyiséghasznosítási iroda Miskolc, Széchenyi u. 60. iktatószám: /G30/2012.

Átírás

1 MIK Miskolci Ingatlangazdálkodó Zrt. Helyiséghasznosítási iroda Miskolc, Széchenyi u. 60. iktatószám: /G30/2012. MISKOLC, Felsőhámor helyrajzi számú ingatlan egészének és a 38122/2 helyrajzi számú ingatlan 1022/4619-ed részének FORGALMI ÉS HASZNÁLATI DÍJ ÉRTÉKBECSLÉSE

2 2 T a r t a l o m j e g y z é k 1. Bevezetés 1.1 Megbízás tárgya 1.2 A megbízó 1.3 Az értékelés célja 1.4 Felhasznált adatok és információk 1.5 Felhasználhatóság és korlátozó feltételek 1.6 Irat- és dokumentációkezelés 2. Az ingatlan ismertetése 2.1 A vizsgált ingatlanok azonosítása 2.2 A vizsgált ingatlanok környezetének bemutatása 2.3 Az ingatlanok bemutatása 2.4 Jogi szempontok 3. Értékmegállapítás 3.1 A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer bemutatása, a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés 3.2 Forgalmi érték meghatározása 3.3 Javaslat a használati díj összegére Mellékletek: 1. számú: településtérkép 2. számú: helyszínrajz 3. számú: szabályozási terv részlet 4. számú: fotók

3 3 INGATLANFORGALMI ÉS HASZNÁLATI DÍJ ÉRTÉKBECSLÉS 1. BEVEZETÉS 1.1 Megbízás tárgya: A Miskolc belterület Felsőhámor, helyrajzi számú kopárság megnevezéssel nyilvántartott ingatlanegésze, valamint a 38122/2 helyrajzi számú erdő és kopárság megnevezésű ingatlan 1022/4619-od része 1.2 A megbízó: Miskolci Megyei Jogú Város Önkormányzata (Miskolc, Városház tér 8.) 1.3 Az értékelés célja: Forgalmi érték és használati díj megállapítása tulajdonosi döntés előkészítő dokumentumaként. 1.4 Felhasznált adatok és információk: Az értékbecslést a augusztus 29. helyszíni szemlén tapasztaltak, valamint az önkormányzati nyilvántartó GISPÁN rendszerben fellelhető helyszínrajz, és saját értékesítési adatbázisunk alapján készítettük el. 1.5 Feltételezések és érvényességi feltételek: A rendelkezésünkre bocsátott, valamint beszerzett, megbízhatónak tekintett forrásokból származó adatok és információk, - melyek az értékelés során felhasználásra kerültek -, a tudomásunk szerint helytállóak és pontosak. Teljes körű ellenőrzésüket azonban nem volt mód elvégezni, ezért a szakértő felelőssége e vonatkozásban korlátozottnak tekinthető. Az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően jogi természetű vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok érvényessége stb.) nem végeztünk. Nem vizsgáltuk az értékelt ingatlannal szemben esetlegesen fennálló terheket és kötelezettségeket, feltételezve, hogy az értékelés időpontjában az ingatlan használatával közvetlenül összefüggő tartozás nem áll fenn. Az értékelői vizsgálati módszerünk ún. szemrevételezéses diagnosztika volt, így az esetlegesen fennálló, de érzékszervi vizsgálattal nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkért (pl.: talajfelszín alatti problémák, környezetre ártalmas anyagok jelenléte, geotechnikai hátrányok stb.) nem vállalunk felelősséget. A közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre, kellő pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják a szakértői vélemény forgalmi értékre vonatkozó megállapításait. Ezért a szakvéleményt 180 napig tartjuk érvényesnek.

4 4 1.6 Irat- és dokumentációkezelés: A szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják. Az értékbecslés készítése során tudomásunkra jutott adatokat és információkat titokként kezeljük, azokat harmadik fél tudomására csak a Megbízó hozzájárulásával hozzuk. A szakvélemény csak egységes egészként kezelhető, abból részeket kiragadni és azokat magukban értelmezni nem lehet. 2. AZ INGATLANOK ISMERTETÉSE 2.1 A vizsgált ingatlanok azonosítása: A vizsgált ingatlant a megbízó által a megrendelésben közölt adatok szerint azonosítottuk. Az ingatlanokra vonatkozó általános adatok: Hrsz: /2 Cím: Felsőhámor Felsőhámor Terület (m 2 ) Megnevezése: kopárság erdő és kopárság Tulajdonosok: Miskolc Megyei Jogú Város Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzata (Miskolc, Önkormányzata (Miskolc, Városház tér 8.) Városház tér 8.) Értékelt ingatlanrész: az ingatlan egésze az ingatlan 1022/4619-ed része (1022 m 2 ) 2.2. A vizsgált ingatlanok környezetének bemutatása: Az értékelés tárgyát képező ingatlanok Miskolc Felsőhámor városrész keleti szélén helyezkednek el. A hrsz-ú ingatlan a Lillafüredre vezető országos közút (Vadas Jenő utca) jobb (északi) oldalán, míg a 38122/2 hrsz-ú terület a Szinva patak déli oldalán található. Környezetében jellemzően lakófunkciójú ingatlanok és üzlet találhatóak, továbbá az Losonczy utca túlsó végén a Waldorf Alapítvány iskolaépülete helyezkedik el, melyek mindegyike falusias jelleget tükröz. 2.3 Az ingatlanok bemutatása A hrsz-ú ingatlan sík felszínű, gyepes terület, a főútvonaltól korláttal elkerítve. A terület szabálytalan négyszöget formál. Északról meredek (az egyesület által mászófalként használt) sziklafal, nyugatról erdős terület, míg délről (az út felől) fa szerkezetű korlát határolja. Az ingatlanon, annak nyugati felén az egyesület gyermekjátszóteret épített a tagok gyermekei számára. A Szinva patak túloldalán elhelyezkedő 38122/2 hrsz-ú ingatlan hegyes-dombos felszínű. Az egyesület az általa használt területet a Szinva felől és a nyugati oldalon fa szerkezetű korláttal kerítette el. Az ingatlanrész keleti oldalán sziklafal van, melyet az egyesület szintén mászófalként használ. Ezen az ingatlanrészen nincs felépítmény. Mindkét ingatlan gondozott, ápolt állapotú.

5 5 Az ingatlanokat aszfaltozott úton járművel és gyalogosan túrázva lehet megközelíteni, tömegközlekedéssel pedig az MVK Zrt. által üzemeltetett 5-ös és 15-ös járatszámú városi autóbusszal. 2.4 Jogi szempontok Az ingatlan rendezett tulajdoni viszonyokkal bír, melyet az értékelés során tehermentesként kezeltünk. Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzatának Építési Szabályzata az értékelés tárgyát képező ingatlant Ev (védelmi rendeltetésű erdőzóna) övezetbe sorolja. Védelmi rendeltetésű erdőzóna (Ev) a) A terület elsődlegesen védelmi (védő, környezet-védelmi, ill. természetvédelmi) rendeltetésű célokat szolgál. b) A területen épület újonnan nem helyezhető el. 3. ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS 3.1 A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer bemutatása a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései: 1. Az alaphalmaz kiválasztása. 2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése. 3. Fajlagos alapérték meghatározása. 4. Értékmódosító tényezők elemzése. 5. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása. 6. Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként. 1. Az összehasonlító vizsgálatokat egy olyan, ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni. 2. Az elemzés során az értékelőnek az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket alaposan meg kell ismernie, és ezeket egyenként kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani, illetve a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az összehasonlító adásvételi árakat az általános forgalmi adó nélkül kell figyelembe venni. 3. Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték fajlagos érték, általában területre (négyzetméterre) vetítve, de egyes esetekben más volumen mérőszámok vagy kapacitási számok (tanterem, kórházi ágy, szállodai ágy stb.) is alkalmazhatóak.

6 6 4. A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító tényezők figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, értéket befolyásoló tényező vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző. Az értékmódosító tényezők közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell: Telekadottságok: Infrastruktúra: Környezeti szempontok: Jogi szempontok, hatósági szabályozás: 5. A szakvéleményben az értékmódosító tényezők közül az értéket jelentősen befolyásolókat fel kell tüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor értékmódosító hatásukat számszerűen is meg kell határozni. Az értékmódosító tényezők alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket. 6. Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani. Összehasonlító adatok miskolci telekingatlanokra: Városon belüli fekvése Majlát Vadas J. u. Palota u. Felső-Majlát Ómassa Területe (m 2 ) MÉSZ szerinti övezet lakó lakó parkoló lakó lakó Közművesítettsége áram, ivóvíz, szennyvíz, földgáz áram, ivóvíz, szennyvíz, földgáz áram, ivóvíz, szennyvíz áram, szennyvíz, földgáz áram, ivóvíz, szennyvíz, földgáz Eladási ár (eft) Kínálati ár (eft)* Értékesítés ideje máj okt. - - Hirdetés ideje aug aug aug. Fajlagos nettó ár (Ft/m 2 ) Egyedi korrekciók a vizsgált ingatlanhoz képest (%) Kínálati ár jellege miatt -15% 0% 0% -15% -15% Az ingatlan elhelyezkedése miatt -10% 0% 0% 0% 0% Közművek hiánya miatt -10% -10% -10% -10% -10% Korlátozott használhatóság (védőerdő) miatt -30% -30% -20% -30% -30% Az ingatlan mérete miatt 10% 0% 0% 0% 0% Korrekció össz. -55% -40% -30% -55% -55% Korrigált fajlagos ár (Ft/m 2 ) Korrigált fajlagos átlagár (Ft/m2) * Kínálati árak a és ingatlan portálokról 2 892

7 7 Forgalmi érték: A hrsz-ú ingatlan értéke: 2.892,- Ft/m m 2 = ,- Ft ~ 1,3 MFt A 38122/2 hrsz-ú ingatlanból értékelt 1022 m 2 nagyságú terület értéke: 2.892,- Ft/m m 2 = ,- Ft ~ 3,0 MFt 3.2. Forgalmi érték meghatározása Figyelemmel az ingatlanok elhelyezkedésére, karbantartottságára, egészének műszaki állapotára, a tulajdonjogra vonatkozóan az üres, valamint per-, igény, s tehermentes állapotra a 2.1 pontban megjelölt ingatlanrészekre szóló forgalmi értéket a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer alkalmazásával a hrsz-ú ingatlanra vonatkozóan ,- Ft, azaz Egymillió-háromszázezer forintban, míg a 38122/2 hrsz-ú ingatlan 1022/4619-ed (1022 m 2 nagyságú terület) részére vonatkozóan ,- Ft, azaz Hárommillió forintban állapítjuk meg, mely az áfa összegét nem tartalmazza 3.3. Javaslat a használati díj összegére A használati díj számítás során abból a feltételezésből indultunk ki, hogy az ingatlan a jövőben is zöldterületi rendeltetéssel, s azon belül a lehetséges sport és rekreációs funkció kialakításával kerül használatba. A klasszikus hozamszámítás közvetlen tőkésítés módszerével a forgalmi érték ismeretében és a tőkésítési ráta képzésével közelítettük meg az ingatlan nettó működési eredményét, azaz a javasolt használati díjat, az alábbiak szerint: nettó működési bevétel (most a használati díj) = forgalmi érték x tőkésítési ráta A tőkésítési ráta értékét a augusztus 30-i aukción 12 hónapos diszkont kincstárjegy aukciós hozamának 6,79 %-os átlagából, valamint a figyelembe veendő kockázati felárakból és a befektetői hozamelvárásokból 8 %-ban vettük figyelembe. használati díj számítása: a helyrajzi számú ingatlan esetében: ,- Ft 0,08 = ,- Ft a 38122/2 helyrajzi számú ingatlan 1022/4619-ed része esetében: ,- Ft 0,08 = ,- Ft

8 8 Figyelemmel az ingatlan jelenlegi hasznosítási lehetőségeire, az egyszerűsített hozamszámítás módszere alapján az értékbecslés tárgyát képező ingatlanrész éves használati díjának összegét hrsz-ú ingatlanra vonatkozóan ,- Ft, azaz Egyszáznégyezer forintban, míg a 38122/2 hrsz-ú ingatlan 1022/4619-ed (1022 m 2 nagyságú terület) részére vonatkozóan ,- Ft, azaz Kettőszáznegyvenezer forintban állapítjuk meg, mely az áfa összegét nem tartalmazza M i s k o l c, augusztus 30.

9 9 1. számú melléklet

12 12 4. számú melléklet hrsz-ú ingatlan hrsz-ú ingatlan hrsz-ú ingatlanon az egyesület által épített játszótér Losonczy utca 38122/2 hrsz-ú ingatlan egyesület által használt része 38122/2 hrsz-ú ingatlan egyesület által használt része Miskolc, Felsőhámor, és 38122/2 hrsz augusztus 28.