Ket képzés ÁROP-2009/2.2.7. A projekt az Európai Unió támogatásával, az Európai Szociális Alap társfinanszírozásával valósul meg Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok Az üzletszerűen végzett ingatlanközvetítői, valamint az üzletszerűen végzett ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység folytatásának feltételeiről, és az eljárás részletes szabályai Az üzletszerűen végzett társasház-kezelői, és az üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenység folytatásának feltételeiről, és az eljárás részletes szabályai (Kézirat lezárva: 2009. október 8.) dr. Farkas Judit
Bevezetés A belső piaci szolgáltatásokról szóló, 2006. december 6-i 2006/123/EK európai parlamenti és tanácsi irányelv (a továbbiakban: Irányelv) alapján a tagállamoknak, így hazánknak is a hatályos engedélyezési rendszereket felül kellett vizsgálni, és a szükséges jogszabálymódosításokat 2009. december 28-áig kell elvégezni. Az EK irányelv alapján a szolgáltatásnyújtás szabadsága korlátozható, a letelepedés keretében nyújtott szolgáltatások esetén, közérdeken alapuló kényszerítő indok fennállásakor. Az Európai Közösségek létrehozásáról szóló szerződés 46. cikkében meghatározott célok, valamint az Európai Közösségének Bíróságának ítélkezési gyakorlatában az EK- szerződés 43., illetve 49. cikkének alkalmazásában, ilyen közérdek pl.: - a csalások megakadályozása - hitelezők védelme - az igazságszolgáltatási rendszer működése.
Bevezetés A Magyarországon letelepedett szolgáltatók esetében az üzletszerű ingatlanközvetítői és üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő tevékenység előzetes engedélyhez kötött marad, a rendszer fennmaradása az Európai Bizottság felé a közrendi klauzula alapján került indokolásra, míg az üzletszerűen végzett társasházkezelő és ingatlankezelő tevékenység végzése bejelentéshez kötött lesz. Az engedélyezés-bejelentés- nyilvántartás-vezetés részletes szabályait a jövőben, a Szolgtv., az Lt., valamint a Tt. rendelkezései mellett miniszteri rendelet szabályozza.
Ingatlanközvetítés, ingatlanvagyon-értékelés közvetítés Irányadó ágazati jogszabályok A szolgáltatási tevékenység megkezdésének és folytatásának általános szabályairól szóló 2009. évi LXXVI. törvény (a továbbiakban: Szolgtv.) A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lt.) Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről szóló 217/2009. (X.2.) Korm. rendelet Az önkormányzati és területfejlesztési miniszter hatáskörébe tartozó szakképesítések szakmai és vizsgakövetelményeinek kiadásáról szóló 25/2008. (IV.29.) ÖTM rendelet Az üzletszerűen végzett ingatlanközvetítői, valamint az üzletszerűen végzett ingatlanvagyonértékelő és közvetítői tevékenység folytatásának feltételeiről, az eljárás részletes szabályairól szóló ÖM rendeletről (tervezet)
Hatóság Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről szóló 217/2009. (X.2.) Korm. rendelet rendelkezésének megfelelően az üzletszerű ingatlanközvetítői, illetőleg az üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység esetében az engedélyező, valamint a szolgáltatás nyilvántartást vezető hatóság, a megyeszékhely szerinti városi önkormányzat jegyzője, Pest megyében a megyei önkormányzat főjegyzője, Budapesten a Fővárosi Önkormányzat főjegyzője. A jegyző illetve a főjegyző eljárásában a megye, illetve a főváros területére kiterjedő illetékességgel látja el. Az eljárásra egyebekben az illetékességi okokat a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény 21. -a határozza meg.
Szakmai képesítés Üzletszerűen végzett ingatlanközvetítői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlanvagyonértékelő és közvetítői tevékenységet az folytathat, aki rendelkezik az önkormányzati és területfejlesztési miniszter hatáskörébe tartozó szakképesítések szakmai és vizsgakövetelményeinek kiadásáról szóló 25/2008.(IV.29.) ÖTM rendeletben meghatározott ingatlanközvetítői, valamint ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői szakmai képesítéssel.
Engedélyezés Az üzletszerű ingatlanközvetítői, valamint az üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység folytatásához az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság engedélye szükséges. Az üzletszerű ingatlanközvetítői, illetőleg üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység folytatását az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság annak engedélyezi, aki rendelkezik a jogszabályban meghatározott szakmai képesítéssel és megfelel az Lt. és a felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban miniszteri rendeletben - meghatározott egyéb feltételeknek.
A szolgáltatási tevékenység bejelentése Gazdálkodó szervezetek A gazdálkodó szervezet köteles az üzletszerű ingatlanközvetítői vagy üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység folytatására irányuló szándékát az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnak bejelenteni. - Az üzletszerű ingatlanközvetítői, illetőleg az üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenységet olyan gazdálkodó szervezet folytathatja, amelynek legalább egy személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja - egyéni vállalkozó esetén, ha a tevékenységet nem maga látja el, legalább egy foglalkoztatottja - rendelkezik az előírt engedéllyel, valamint - az ilyen tevékenységével összefüggésben keletkezett, jogerősen megállapított köztartozásának eleget tett, - továbbá megfelel az Lt. felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban meghatározott egyéb feltételeknek, így a miniszteri rendelet szerinti bejelentéshez szükséges feltételeket teljesítette a megfelelő okiratokat csatolta.
Az engedélyezés feltételei A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény : 64/A. -64/D. rendelkezései szerint Az üzletszerűen végzett ingatlanközvetítői, valamint az üzletszerűen végzett ingatlanvagyonértékelő és közvetítői tevékenység folytatásának feltételeiről, az eljárás részletes szabályairól szóló ÖM rendelet rendelkezései alapján
A szolgáltatási tevékenység bejelentésének feltételei A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény : - 64/C. (4), (5), (7) bekezdés rendelkezései szerint A szolgáltatási tevékenység megkezdésének és folytatásának általános szabályairól szóló 2009. évi LXXVI. törvény - 21. -25. rendelkezései szerint Az üzletszerűen végzett ingatlanközvetítői, valamint az üzletszerűen végzett ingatlanvagyonértékelő és közvetítői tevékenység folytatásának feltételeiről, az eljárás részletes szabályairól szóló ÖM rendelet rendelkezései alapján
Nyilvántartás vezetés Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság a tevékenység folytatására engedéllyel rendelkező személyekről és a bejelentést tevő gazdálkodó szervezetekről nyilvántartást vezet. A nyilvántartást szolgáltatásonként elkülönítve kell vezetni a) az engedéllyel rendelkező ingatlanközvetítőkről és ingatlanvagyon-értékelő és közvetítőkről, b) üzletszerű ingatlanközvetítői, illetőleg az üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység folytatására jogosult gazdálkodó szervezetekről. A nyilvántartás tartalmára és vezetésére vonatkozóan a Szogtv. 26. (2), 27. -30. az Lt. 64/D. -ában foglaltakon túl a miniszteri rendelet rendelkezései az irányadók.
Gazdálkodó szervezetekre vonatkozó átmeneti szabályok Azon gazdálkodó szervezeteknek, amelyek a szolgáltatási tevékenység folytatásának feltételeivel rendelkeznek, és e rendelet hatályba lépését megelőzően szolgáltatási tevékenységet folytattak, a miniszteri rendelet hatályba lépését követő 6 hónapon belül meg kell tenniük bejelentésüket a hatóság felé. ( A cégnyilvántartás hatálya alá tartozó jogalanyok esetén 2009. október 01.-ig cégbíróságnak kellett bemutatni a tevékenység végzéséhez szükséges feltételek meglétét.)
Társasházkezelés, ingatlankezelés Irányadó ágazati jogszabályok A szolgáltatási tevékenység megkezdésének és folytatásának általános szabályairól szóló 2009. évi LXXVI. törvény (a továbbiakban: Szolgtv.) a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről szóló 217/2009. (X.2.) Korm. rendelet Az önkormányzati és területfejlesztési miniszter hatáskörébe tartozó szakképesítések szakmai és vizsgakövetelményeinek kiadásáról szóló 25/2008. (IV.29.) ÖTM rendelet Az üzletszerűen végzett társasházkezelői, valamint az üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenység folytatásának feltételeiről, az eljárás részletes szabályairól szóló ÖM rendeletről (tervezet)
Bejelentés Aki üzletszerűen kíván társasház-kezelői illetve ingatlankezelői tevékenységet folytatni, köteles az erre irányuló szándékát az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnak bejelenteni. A bejelentési kötelezettség megfelel a szükségesség és arányosság irányelvi követelményeinek. Az engedélyezés nem lenne arányos, ugyanis a kitűzött cél kevésbé korlátozó intézkedéssel (engedély helyett bejelentéssel) is elérhető. A legfőbb különbség a két eljárás között az, hogy míg engedélyezés esetében csak a határozat közlését követően, addig bejelentés esetében ha a szolgáltató ténylegesen megfelel a jogszabályban meghatározott jogosultsági feltételeknek lényegében azonnal megkezdheti az adott szolgáltatási tevékenységet, köteles erről azonban a hatóságot értesíteni (bejelentés), amelynek elmaradása szankcionálható. A bejelentés közvetlenül nem feltétele tevékenység megkezdésének, elmulasztása ugyanakkor külön szankcionálható. A bejelentés alapján a hatóság nyomban ellenőrizni tudja, hogy a szolgáltató megfelel-e a jogszabályi követelményeknek, és ha ellenőrzése során a megfelelés hiányát állapítja meg a szolgáltatási tevékenység jogszerűtlen folytatást szankcionálhatja, végső esetben megtilthatja a szolgáltatási tevékenység folytatását.
Hatóság Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről szóló 217/2009. (X.2.) Korm. rendelet rendelkezésének megfelelően. Az üzletszerű társasházkezelői, és ingatlankezelői tevékenység tekintetében ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságként körzetközponti feladatokat ellátó települési önkormányzat jegyzőjét jelöli ki. A jegyző az ingatlanvállalkozásfelügyeleti hatósági eljárásban az okmányirodák kijelöléséről és illetékességi területéről szóló kormányrendeletben meghatározott illetékességi területen jár el. Az eljárásra egyebekben az illetékességi okokat a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény 21. -a határozza meg.
Szakmai képesítés Üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet az folytathat, aki rendelkezik az önkormányzati és területfejlesztési miniszter hatáskörébe tartozó szakképesítések szakmai és vizsgakövetelményeinek kiadásáról szóló 25/2008.(IV.29.) ÖTM rendelet szerint meghatározott társasházkezelői, illetve ingatlankezelői szakmai képesítéssel.
A szolgáltatási tevékenység bejelentésének feltételei Természetes személyek Üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet az folytathat, aki rendelkezik az e törvény felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban meghatározott szakmai képesítéssel, és megfelel az ott meghatározott egyéb feltételeknek. Gazdálkodó szervezetek Üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet olyan köztartozásmentes gazdálkodó szervezet folytathat, amelynek legalább egy személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja - egyéni vállalkozó esetén, ha a tevékenységet nem maga látja el, legalább egy foglalkoztatottja - rendelkezik meghatározott szakmai képesítéssel, és megfelel a miniszteri rendelet alapján meghatározott feltételeknek.
A szolgáltatási tevékenység bejelentésének feltételei A társasházakról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény : - 52. -54. rendelkezései szerint A szolgáltatási tevékenység megkezdésének és folytatásának általános szabályairól szóló 2009. évi LXXVI. törvény - 21. -25. rendelkezései szerint Az üzletszerűen végzett társasházkezelő, valamint az üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenység folytatásának feltételeiről, az eljárás részletes szabályairól szóló ÖM rendelet rendelkezései alapján
Nyilvántartás vezetés Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság a tevékenység folytatására engedéllyel rendelkező személyekről és a bejelentést tevő gazdálkodó szervezetekről nyilvántartást vezet. A nyilvántartást szolgáltatásonként elkülönítve kell vezetni - az igazolással rendelkező társasházkezelő szolgáltatást nyújtókról és társasházkezelő gazdálkodó szervezetekről, - az igazolással rendelkező ingatlankezelő szolgáltatást nyújtókról és ingatlankezelő gazdálkodó szervezetekről. A nyilvántartás tartalmára és vezetésére vonatkozóan a Szogtv. 26. (2), 27. -30. az Tt. 54.. (3) bekezdésében foglaltakon túl a miniszteri rendelet rendelkezései az irányadók.
Gazdálkodó szervezetekre vonatkozó átmeneti szabályok Azon gazdálkodó szervezeteknek, amelyek a szolgáltatási tevékenység folytatásának feltételeivel rendelkeznek, és e rendelet hatályba lépését megelőzően szolgáltatási tevékenységet folytattak, a miniszteri rendelet hatályba lépését követő 6 hónapon belül meg kell tenniük bejelentésüket a hatóság felé. ( A cégnyilvántartás hatálya alá tartozó jogalanyok esetén 2009. október 01.-ig cégbíróságnak kellett bemutatni a tevékenység végzéséhez szükséges feltételek meglétét.)
Határon átnyúló szolgáltatásnyújtás szabadsága Tekintettel arra, hogy üzletszerűen végzett ingatlanközvetítői, valamint az üzletszerűen végzett ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység, valamint az üzletszerűen végzett társasház-kezelői, és az üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenység végzéséhez szükséges szakképesítés szabályozott szakma, ebben a vonatkozásban a határon átnyúló szolgáltatásnyújtás a külföldi bizonyítványok és oklevelek elismeréséről szóló 2001. évi C. törvény és végrehajtási rendeleteinek rendelkezései szerint valósul meg. A külföldi bizonyítványok és oklevelek elismeréséről szóló 2001. évi C. törvény hatálya alá tartozó ügyekben eljáró hatóságok kijelöléséről, valamint a nyilatkozattételi kötelezettség alá eső szolgáltatások felsorolásáról szóló 33/2008.(II.21.) Korm. rendelet módosításáról szóló 214/2009. (IX.30.) Korm. rendelet 1. sz. melléklete alapján előzetes bejelentési kötelezettség alá tartozó szabályozott szakmák közé tartozik a négy szakképesítés. A bejelentés megtételére kijelölt hatóság mind a négy szakma esetében a kijelölt ingatlanvállalkozás felügyeleti hatóság.