A BUDAPEST, 60002/2, 60002/1, 60003/1, ÉS 60003/2. HRSZ. sz. ALATTI INGATLANOK ÉRTÉKVÁLTOZÁSÁNAK VIZSGÁLATA Megbízó Tartalma : ERBO-PLAN KFT. : szakvélemény (8 számozott oldal) Mellékletek : Helyszínrajz Térképek, fényképek (a szakvéleménybe szerkesztve) Készítette : Frankó MiháJy ingatlanforgalmi értékbecslő 0 Z:': 1, d y M u. 5 1.,;;;::--A~m: 12!i67099-3-04...... f'... Frankó Mihály ingatlanforgalmi értékbecslő okl. 2839/91. reg. sz. F. 1/1989 BUDAPEST, 2012 decernber 28.
KONSZENZOR KFT. Békéscsaba, Székely Mibály u. 51. sz.. ERBO-PLAN Mérnöki Szolgáltató KFT. Erdész Béla Ügyvezető Úr 5701. Gyula, Hold u. 10. sz. Tárgy: Gyorsjelentés Tisztelt Cím! 1.- Alulírott Frankó Mihály, ingatlanforgalmi értékbecslő, az 5600 Békéscsaba, Székely M. u. 51. sz. alatti székhelyű KONSZENZOR KFT. képviselőjeként, a jelen szakvélemény mellékletét képező táblázatban felsorolt 4 db, természetben Budapest belterületén, természetben III. kerület, Kossuth Lajos üdülőpart elhelyezkedésű ingatlanok, vagyonértékelésre vonatkozó felkérésének teljesítése kapcsán, a rendelkezésemre bocsátott dokumentációk, a helyi rendeletek, és a helyszíni szemle alapján az alábbi megállapításokat tárom Ön elé. 2.- Az ingatlanokat csak külső megtekintés alapján állt módomban vizsgálni, ezért és a rendelkezésre álló idő rövidségemiatt a felépítményekre, a talaj adottságokra, és a valós közműállapotokra vonatkozóan csak az egyszerű szemle alapj án következtethettem. Ez az eljárás a tényleges forgalmi értékek, és ebből következően az igénybevétel ellenértékének megállapítására vonatkozóan, csak közelítő Oelentős hiba kockázattal bíró) értékeket adhat. Mindennek ellenére megítélésem szerint, jelen tanulmány a tételes felmérésen, és részletes feltáró munkát követő elemzésen alapuló érték megállapításoktól nagyságrendekkel nem tér el. 3.- Az igénybevétel ellenértéke megállapításának alapelvei: A Legfelsőbb Bíróság Közigazgatási Kollégiumának 5. sz. állásfoglalása V. bekezdése pontosan így szól: "Az ingatlan egy részének kisajátítása esetén akkor kerülhet sor értékveszteség megállapítására, ha a visszamaradt ingatlan értéke és a kisajátított részért kapott kártalanítás együttes öszszege nem éri el az ingatlan kisajátításkori értékét. Valamennyi tényező gondos mérlegelése alapján kell állást foglalni abban a kérdésben, hogy az ingatlan egy részének kisajátítása esetén az ingatlan visszamaradt része szenvedett-e értékl
vesztesége!. Vizsgá/ni kell, hogy a visszamaradt telek beépíthető-e, csökkent-e a beépíthetőség mértéke, változott-e hátrányosan az ingatlan használhatósága és hasznosításának lehetősége, csökkent-e a forgalomképessége stb. " Bár az állásfoglalás kifejezetten kisajátítási eljárásra vonatkozik, véleményem szerint egy megegyezésen alapuló eljárásra is maradéktalanul érvényes. Ezen állásfoglalással egyetértve, azt irányelvnek tekintve határozam meg a jelen szakvélemény mellékletét képező táblázatban felsorolt, és jellemzett ingatlanok igénybevételének vélelmezett ellenértékét 4.- Az értékszámításnál alkalmazott fajlagos értékek: 4/a. A társirodák, saját forgalmazási, és szakértői tapasztalatok, és az aktuális kínálati árak alapján, a szűkebb környezet fajlagos üres telek értékét, súlyozott számítás alapján c.c.a. 46 OOO.-Ft/m 2 értékben vélelmezem, ezt a vizsgált esetekben a visszamaradó vagyontest értékcsökkenésével egyenértékűnek ítélem meg. 4/b. A szűkebb környezetben, a 6003/l hrsz. ingatlan értékére alkalmazható 2 éven belüli forgalmazási adatokról nincs információnk, így távolabbi értékesítési adatokat, és közeli ajánlati árakat vettünk alapul. 5.- Forgalmi érték: Fentiek alapján a vizsgálat tárgyát képező ingatlanok összesített forgalmi értékét 444 800 000.-Ft, azaz NÉGYSZÁZNEGYVENNÉGYMILLIÓ NYOLCSZÁZEZER Forint értékben határozom meg. A becsértékek, az általános forgalmi adót nem tartalmazzák! Tisztelettel. Budapest, 2012. december 28. Frankó Mihály ingatlanforgahni értékbecslő okl. 2839/91. reg. sz. F. 111989 2
-.. ri utca. l
4
5
6
7
8
Budapest lll kerület Római part, Kossuth Laios üdülőpart Hrsz. Művelési ág Telekm2 Igény be Név Cím Vélelmezett veendő (netto) m2 kisajátítási érték Ft 60002/2 kivett hétvég i 2677 1397 tulajdonos Ferro-Car Szolgáltató és 1214 Budapest, Rákóczi F. 64 OOO OOO A tervezett telekhatár jelentős ház, udvar Kereskedelmi Kft. u. 183 használati értékű felépítményt nem érint, az ingatlan egészének kisajátítása nem indokolt. jelzálog Jacomij Metalen B.V. Hoge Maat 4-6 Wijk Bij lioa Duurste Nl 006787101 801 60002/1 kivett iroda, 1154 53 tulajdonos Római Teniszakadémia Center 1039 Budapest, Királyok 2 500 OOO A kis területű, és használati udvar Rehabilitációs és Sportközpont útja 105 veszteséget okozó csonkolás okán, Kft. az ingatlan egészének kisajátítása nem indokolt. 60003/1 kivett 2005 572 tulajdonos Bódis Lajos 1152 Budapest, Régi Fóti út 370 OOO OOO Tekintettel arra, hogy a tervezet hétvégi ház, 31. telekhatár a jelentős használati udvar értékű területén át húzódik, és a telek alakítás után annak hasznosítható része nem marad, az ingatlan egészének kisajátítása ;. ll J~.:t l jelzálog Raiffeisen Bank Zrt. 1054 Budapest, Akadémia lioa u. 6. 60003/2 kivett 3200 180 tulajdonos Waterfront Ingatlanfejlesztési 1125 Budapest, Virányos u. 8 300 OOO A kis területű, és használati üdülőépü let, Kft. 4. veszteséget okozó csonkolás okán, udvar az ingatlan egészének kisajátítása nem indokolt. jelzálog CIB Bank Zrt. 1027 Budapest, Medve u. 4- lioa 14 ÖSSZESÍTETT ERTEK /Ft 444 800 OOO Budapest, 2012. december 28. ~ ::> KONSZENZOR KF l 5600 BékescsatJa Szekety M. u 51. Adószám 12467099-3-(lt Frankó Mihály ingatlanforgalmi értékbecslő okl. 2839/91.