Kovács Miklós Az új termőföld szabályozás The new agricultural land legislation kovacs.miklos@amk.uni-obuda.hu Óbudai Egyetem Alba Regia Műszaki Kar, mestertanár I. Bevezetés 2014. május 1-vel az egykor szebb napokat látott 1994. évi LV. törvény a termőföldről hatályát vesztette. A fenti időpont nem a véletlen műve, hiszen éppen tíz év telt el azóta, hogy Magyarország hivatalosan is csatlakozott az Európai Unióhoz. A Csatlakozási Szerződés értelmében (kihirdette a 2004. évi XXX. törvény) Magyarország a csatlakozás időpontjától számított hét éven keresztül fenntarthatta az okmány aláírása időpontjában hatályos jogszabályokban foglalt, a nem Magyarországon lakó vagy nem magyar állampolgár természetes, ill. jogi személyek általi mezőgazdasági földterület megszerzésére vonatkozó tilalmat. Ugyancsak ezen okmány értelmében az átmeneti időszak három évvel meghosszabbításra került az Európai Bizottság által, mivel ellenkező esetben Magyarországon a mezőgazdasági földterületek piacának súlyos zavara volt valószínűsíthető. Az új törvényi szabályozás a 2013. évi CXXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról (a továbbiakban Földforgalmi törvény, ill. Fftv.), valamint a 2013. évi CCXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról (a továbbiakban Ffásztv.) eltérő gondolkodásra és cselekvésmódra készteti a földpiac szereplőit. Az új termőföldforgalmi törvény igen bürokratikus eszközökkel ugyan, de teljes védelmet nyújt a termőföldet csupán tőkeelemként tekintő, spekulációs elképzelésekkel szemben. A megvalósult szabályozás szorosan kapcsolódik az Alaptörvény Alapvetés részének P) cikkében foglalt alkotmányos védelem Államra ruházott kötelezettségének teljesítéséhez: P) cikk (1) A természeti erőforrások, különösen a termőföld, az erdők és a vízkészlet, a biológiai sokféleség, különösen a honos növény- és állatfajok, valamint a kulturális értékek a nemzet közös örökségét képezik, amelynek védelme, fenntartása és a jövő nemzedékek számára való megőrzése az állam és mindenki kötelessége. (2) A termőföld és az erdők tulajdonjogának megszerzése, valamint hasznosítása (1) bekezdés szerinti célok eléréséhez szükséges korlátait és feltételeit, valamint az integrált mezőgazdasági termelésszervezésre és a családi gazdaságokra, továbbá más mezőgazdasági üzemekre vonatkozó szabályokat sarkalatos törvény határozza meg. A törvény tárgyi hatálya többek között kiterjed a termőföld (föld) tulajdonjogának megszerzésére, a földön haszonélvezeti jog alapítására, a föld használatára, az egyes szerzési korlátozások ellenőrzésére és a helyi földbizottságok tevékenységére. Pontos meghatározásra került új elemként a birtok, földműves, mezőgazdasági termelőszervezet, mezőgazdasági üzem, mezőgazdasági üzemközpont fogalma. A törvény új, felelősségteljes feladatokkal látta el az egykori megyei földhivatalokat (jelenleg: Megyei Kormányhivatal Földhivatala), az önkormányzat jegyzőjét és az ügyészt, valamint új jogintézményt bevezetve létrehozta az adott település területén földet használó földművesek, mezőgazdasági termelőszervezetek, ill. más természetes és jogi személyek helyi gazdálkodói, döntéshozó, képviseleti szervét: a helyi földbizottságot.
II. A Földforgalmi törvény termőföld tulajdonra vonatkozó rendelkezései Törvényi célok Az Országgyűlés a Földforgalmi törvény bevezető részében, praeambulumában több, ismert vidékfejlesztési célt, célkitűzést jelöl meg a szabályozás indokaként: a falvak népességmegtartó képessége megújuljon, a lakosság városba áramlása mérséklődjön; a falvak jövedelmtermelő képessége erősödjön, a mezőgazdaságban termelt jövedelmek helyben segítsék elő a foglalkoztatás bővülését; a természeti feltételek (talaj, víz, élőhelyi közösségek) és a kultúrtáj védelmének szempontjai előtérbe kerüljenek, érvényesüljenek; a versenyképes mezőgazdasági termelés folytatására alkalmas méretű földbirtokok jöjjenek létre; a birtokaprózódások hátrányos következményei a mezőgazdaság tulajdoni szerkezetét ne terhelje stb. A Fftv. a fenti nemes célok eléréséhez azzal tud a törvényalkotók elképzelése szerint hozzájárulni, hogy a termőföldet, egyben tőkeelemet a helyi gazdálkodók, földművesek részére próbálja elsődlegesen biztosítani igen szigorú, előíró, bürokratikus szabályozása révén. Birtokrendezésre vonatkozó rendelkezéseket a Fftv. az 1994. évi LV. törvénnyel szemben nem tartalmaz. A preambulumban célként kitűzött alkalmas méretű földbirtokok létrejöttét, ill. birtokaprózódások elkerülését a törvény egyetlenegy rövid bekezdése szolgálja, mely relativitása folytán nehezen alkalmazható ( döntnök legyen a talpán, aki erre a pontra alapozva elutasítja az adásvételi szerződés hatósági jóváhagyását): Fftv. 27. (3) Az (1) bekezdésben foglaltakon túl, a mezőgazdasági igazgatási szerv az adás-vételi szerződés jóváhagyását támogató helyi földbizottsági állásfoglalás ellenére megtagadhatja az adás-vételi szerződés jóváhagyását, különösen, ha b) az adás-vétel ésszerűtlen birtokszerkezetet eredményezne. Az ésszerű és ésszerűtlen birtokszerkezet fogalma jelen állapotában csak a tankönyvekben létezik. A jogszabályalkotó csupán néhány törvényben (és a hozzá kapcsolódó végrehajtási rendeletben) tett tétova kísérletet arra, hogy a földrészletek, alrészletek kialakítását, elhelyezkedését és geometriáját szabályozza, pl. (jelenleg is hatályos törvények): 1993. évi II. törvény a földrendező és a földkiadó bizottságokról, 1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról, 2004. évi XVIII. törvény a szőlőtermesztésről és a borgazdálkodásról, 2007. évi CXXIX. törvény a termőföld védelméről, 2009. évi XXXVII. törvény az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról, 2010. évi LXXXVII. törvény a Nemzeti Földalapról, 2012. XLVI. törvény a földmérési és térképészeti tevékenységről.
A termőföldtulajdon alanyai, a földtulajdon megengedett mértéke Általános szabály szerint a termőföld 1 (föld) 2 tulajdonjogát a Fftv-ben meghatározott módon és mértékben természetes személy, jogi személy és jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet szerezheti meg. 1. A természetes személyek közül a föld tulajdonjogát belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezheti meg. Nem tagállami állampolgár, vagyis külföldi természetes személy a magyar termőföld tulajdonjogát nem szerezheti meg. A természetes személyek között különbséget kell tennünk földművesnek 3 minősülő és földművesnek nem minősülő személyek között. A földművesnek minősülő személy a föld tulajdonjogát 300 ha (hektár) mértékig szerezheti meg úgy, hogy a már tulajdonában és haszonélvezetében lévő föld területnagyságát ebbe az értékbe bele kell, hogy számítsa. Részarány-tulajdon megszerzése esetén a fő szabályt azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a szerző fél tulajdonában és haszonélvezetében álló földterület hektárban kifejezett térmértéke mennyiségének hússzorosa (6000 ha), valamint a már tulajdonában álló és megszerzésre kerülő részarány-tulajdon összesített aranykorona értéke mennyiségének együttes összege legfeljebb 6000 lehet. A tagmondat második része a haszonélvezetben lévő föld aranykorona értékének beszámítását nem írja elő. A földművesnek nem minősülő személy akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az 1 ha-t. Nem kell a szabályt alkalmazni, ha a tulajdonjogot átruházó személy közeli hozzátartozó 4. A jogszabály ezzel a megoldással megpróbálja kiküszöbölni a spekulatív földtulajdonszerzést, ugyanakkor kizárja azon társadalmi csoportokat, akik más lehetőség híján a későbbiekben akár megélhetési kényszer, akár egyéb jövedelemszerzés céljából a mezőgazdaságban képzelték volna el életüket (lásd pl. őstermelői tevékenység). Ugyancsak felemás megoldásnak tekinthető az egykori zártkerteknek (különleges külterületek) a törvény tárgyi hatálya alá vonása, hiszen jellegüknél, jelentőségüknél, elhelyezkedésüknél, értéküknél és nagyságuknál fogva lényegesen nem befolyásolják a földpiaci folyamatokat, ugyanakkor nagyon sokszor szociális (otthonteremtés), ill. szabadidős (hobby) feladatokat látnak el. Az 1 ha-os korlát a földpiac megmerevedéséhez, a kárpótlás folytán tulajdonossá vált kistulajdonosok földtulajdonának leértékelődéséhez, a földrészletek további elaprózódásához (törvényes öröklés) és a földműves keresleti oldal piaci erőfölényéhez vezethet. 1 Mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld: a föld fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve. 2 A Földforgalmi törvény rendelkezéseit kell alkalmazni azokra a földrészletekre is, melyek az ingatlan-nyilvántartás szerint az adott település zártkertjében helyezkednek el. Ezen kitétel törvénybe iktatása talán nagyobb körültekintést igényelt volna (Ffásztv. 3. ). 3 Földműves: Magyarországon nyilvántartásba vett belföldi természetes személy, illetve tagállami állampolgár, aki az Fftv. végrehajtására kiadott rendeletben [504/2013. (XII. 29.) Kormányrendelet] meghatározott mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képzettséggel rendelkezik vagy ennek hiányában igazoltan legalább 3 éve a) mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve kiegészítő tevékenységet saját nevében és saját kockázatára folyamatosan Magyarországon folytat, és ebből igazoltan árbevétele származott, vagy az árbevétel azért maradt el, mert a megvalósult mező- vagy erdőgazdasági célú beruházás még nem hasznosulhatott, vagy b) a legalább 25%-ban tulajdonában álló, Magyarországon bejegyzett mezőgazdasági termelőszervezet olyan tagjának minősül, aki mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve mező-, erdőgazdasági és az azokat kiegészítő tevékenységet személyes közreműködésként végzi. 4 Közeli hozzátartozó: a házastárs, az egyeneságbeli rokon, az örökbefogadott, a mostoha- és a nevelt gyermek, az örökbefogadó-, a mostoha- és a nevelőszülő és a testvér.
2. A termőföld tulajdonjogát fő szabály szerint jogi személy továbbra sem szerezheti meg. Sőt, az Fftv. külön kitér a jogi személyek átalakulásával kapcsolatos kérdésekre is: a különválással, kiválással, egyesüléssel, szervezeti formaváltással létrejött jogi személy a jogelődje által bármiféle módon megszerzett termőföld tulajdonjogát nem viheti tovább az új, átalakulással létrejött jogutódba (gazdasági társaságba). A törvény külön, tételesen felsorolja azon jogi személyek körét, akik meghatározott feltételek teljesülése esetén mégis hozzájuthatnak a termőföld tulajdonjogához. A Magyar Állam a föld tulajdonjogát a Nemzeti Földalapról szóló törvényben megfogalmazott földbirtok-politikai irányelvek, a közfoglalkoztatás, ill. más közérdekű cél érvényesítése érdekében minden további nélkül megszerezheti. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az Állam korlátlanul szerezhet termőföldtulajdont. Külföldi állam (akár uniós tagállam), vagy annak tartománya, helyhatósága, vagy bármely szerve, magyar termőföld tulajdont nem szerezhet. A települési önkormányzat termőföldtulajdon szerzése, hasonlóan a Magyar Államéhoz, szintén törvényben meghatározott célokhoz kötött: a települési önkormányzat termőföldtulajdont csak közfoglalkoztatás és településfejlesztés céljára szerezhet. 1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről nem definiálja pontosan, hanem csak körülírja a településfejlesztés 5 fogalmát, így ez azt is jelenti, hogy a települési önkormányzatok termőföldtulajdon szerzése szintén nagyrészt parttalannak tekinthető. A bevett egyház 6 vagy annak belső jogi személye termőföldet csak tartási, életjáradéki, gondozási, ajándékozási szerződés, ill. végintézkedés keretében szerezhet. A törvényhozó lehetőséget biztosít arra, hogy az államilag elismert egyház vagy annak belső jogi személye a szociális, idősügyi tevékenysége körében termőföld-tulajdonhoz juthasson. Jelzálog-hitelintézet mező- és erdőgazdasági hasznosítású földnek minősülő ingatlan tulajdonjogát csak átmenetileg, a szerzés időpontjától számított legfeljebb egy éves időtartamra, felszámolási vagy végrehajtási eljárás útján szerezheti meg. Ha a jelzálog-hitelintézet a tulajdonába került földet a szerzés időpontjától számított 1 éven belül nem tudja értékesíteni, a föld az állam tulajdonába, a Nemzeti Földalapba kerül. Ezen megszorítás már az 1994. évi LV. törvényben is szerepelt, mellyel elkerülhetővé vált a spekulatív (tőkebefektetésként működő), jogi személyek által történő földszerzés. A termőföldtulajdon szerzés jogcímei A jogalkotó a törvény tárgyi hatályát generális jelleggel kiterjeszti a tulajdonszerzés valamennyi lehetséges jogcímére. Ez alól csupán a törvényes öröklés, kisajátítás, kárpótlási célú árverés jelent kivételt. A tulajdonjog átruházásról szóló szerződést minden esetben a mezőgazdasági igazgatási szerv (Megyei Kormányhivatal Földhivatala [Megyei Földhivatal]) hagyja jóvá, ez alól nincs kivétel. Az Fftv. külön nevesíti az egyes jogcímek közül a cserét, melynek szabályozására már az 1994. évi LV. törvény is részletesen kitért. A termőföld tulajdonjogát csere jogcímen akkor lehet megszerezni, ha a szerződésben a felek a föld tulajdonjogának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget (csak termőföldet lehet termőföldre cserélni) és a) a csere tárgyát képező egyik földrészlet az azt megszerző cserepartnernek a már tulajdonában álló földrészletével azonos településen fekszik, vagy 5 Településfejlesztés feladata: A településfejlesztés feladata a településen élők számára a települési élet- és környezetminőség javítása, a környezetbiztonság erősítése, a települési erőforrásokra építő, az erőforrások fenntarthatóságát biztosító, hosszú és rövid távú fejlesztési irányok, célok és az azok elérését biztosító programok és eszközök meghatározása. 6 Bevett egyház: Az Országgyűlés által elismert egyház.
b) a cserepartnerek ba) egyike helyben lakónak minősül, vagy bb) egyikének lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa (településhatára) a csere tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától (tehát településhatárától) közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van. Nagyon könnyen belátható, hogy a 20 km-es távolság alatt nem a földrészletek egymástól való, hanem a földrészletek fekvése szerinti települések közigazgatási határainak közúton, vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton mérendő egymástól való távolságát kell érteni. A jogi megfogalmazás alapján a csere tárgyát képező földrészletek légvonalban vagy közúton mért távolsága akár a jogszabályban megfogalmazott 20 km-es távolság többszörösét is meghaladhatják (lásd Budapest, vagy megyeszékhelyek, ill. kiterjedt külterülettel rendelkező települések esete). Az egyes tulajdonszerzési jogcímek közül az ajándékozás feltételeinek rögzítését szintén külön szabályozásra érdemesnek tartotta a jogalkotó: termőföldtulajdont ajándékozni csak közeli hozzátartozó, bevett egyház (annak belső egyházi jogi személye), önkormányzat és a Magyar Állam részére lehet. A tulajdonszerzési jogosultság általános feltételének tekinthető az, hogy a szerző fél a szerződésben, vagy nyilatkozatában vállalja, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, földhasznosítási kötelezettségének eleget tesz, és a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 éven belül azt más célra nem hasznosítja. Kivételek: a 2. pontban tárgyalt jogi személyek, a közeli hozzátartozó; és a 2014. május elsejét megelőzően kisajátításért kapott kártalanítási összegből vásárolt termőföld, a közös tulajdon, valamint a házassági vagyonközösség megszüntetéséből eredő földtulajdon. Az elővásárlási jogok rendszere Az Fftv. hasonlóan a korábbi földtörvényhez részletesen szabályozza az elővásárlásra jogosultak rendszerét, az elővásárlási jog gyakorlását. A termőföld adásvétele esetén az elővásárlásra jogosultak köre a következőképpen alakul. Elővásárlási jog illeti meg 1. elsősorban, mindenkit megelőzően az Magyar Államot, melyet a Nemzeti Földalapkezelő Szervezet útján gyakorol. 2. A földeket használó földművest a. ha helyben lakó szomszédnak minősül, b. ha helyben lakónak minősül, vagy c. ha a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, melynek közigazgatási határa az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van. 3. olyan földművest, aki helyben lakó szomszédnak minősül, 4. azon földművest, aki helyben lakónak minősül, ill. 5. az olyan földművest, akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van. A 3-5. pontban megjelölt földművest az elővásárlásra jogosultak körében megelőzi a. a szántó, rét, legelő (gyep), vagy fásított terület művelési ágban nyilvántartott föld eladása esetén az a földműves, aki a föld fekvése szerinti településen az elővásárlási joga gyakorlását megelőzően legalább 1
éve állattartó telepet üzemeltet, és a tulajdonszerzésének a célja az állattartáshoz szükséges takarmányelőállítás biztosítása; b. a szántó, kert, szőlő, gyümölcsös művelési ágban nyilvántartott föld eladása esetén az a földműves, aki számára a tulajdonszerzés célja földrajzi árujelzéssel, továbbá eredetmegjelöléssel ellátott termék előállítása és feldolgozása, vagy ökológiai gazdálkodás folytatása. A közös tulajdonban álló termőföldingatlan értékesítése esetén a földműves tulajdonostárs a fenti sorrendet tekintve mindenkit megelőz, kivéve a Magyar Államot. A 3-5. pontokban megjelölt jogosulti és a földműves tulajdonostársi csoporton belül a törvény külön jogosultsági sorrendet állít fel, mely a következő: 1. családi gazdálkodó, ill. a gazdálkodó család tagja, 2. fiatal földműves 7, 3. pályakezdő gazdálkodó 8. Az Fftv. szerinti elővásárlásra vonatkozó szabályokat nem kell alkalmazni, ha 1. az adásvétel a közeli hozzátartozók között jött létre, 2. az adásvétel a tulajdonostársak közötti, a közös tulajdon megszüntetését eredményező ügylet alapján jött létre, 3. az adásvétel a földnek jogszabályban foglalt módon, támogatás feltételeként más földműves részére való átadással valósult meg, vagy 4. az adásvételben az önkormányzat vevőként szerepel. Az adásvételi szerződés hatósági jóváhagyása Az Fftv-ben részletesen kidolgozott elővásárlási jogosultságok rendszere miatt a hatósági jóváhagyás folyamata legtöbbször az adásvételi szerződésnek, a termőföld fekvése szerinti települési önkormányzat jegyzőjének való megküldésével veszi kezdetét. A hatósági jóváhagyás menetét az 1. ábra szemlélteti. Az eljárás ügyintézési határideje 60 nap, mely kivételesen indokolt esetben egy alkalommal 30 nappal meghosszabbítható. Az eljárás illeték- és díjmentes. Nem szükséges hatósági jóváhagyás 1. az állami tulajdonszerzéshez, 2. az állam, ill. az önkormányzat tulajdonában álló föld elidegenítéséhez, 3. a föld tulajdonjogának ajándékozás jogcímén történő átruházásához, 4. a közeli hozzátartozók közötti tulajdonjog átruházásához, 5. a tulajdonostársak közötti tulajdonjog átruházáshoz, ha ezzel a közös tulajdon megszűntetésére kerül sor, 7 Fiatal földműves: az a földműves, aki az elővásárlási, illetve előhaszonbérleti jog gyakorlása időpontjában elmúlt 16 éves, de a 40. életévét még nem töltötte be. 8 Pályakezdő gazdálkodó: az a 16. életévét betöltött belföldi természetes személy, illetve tagállami állampolgár, aki a) a föld tulajdonjogának megszerzésére vonatkozó jognyilatkozat megtételének időpontjában Magyarországon bejelentett lakóhelyén életvitelszerűen tartózkodik, b) nem rendelkezik az Európai Unió tagállamában, az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes államban, valamint a nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső államban fekvő föld tulajdonjogával, c) a törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározott mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képzettséggel rendelkezik, és d) a mezőgazdasági és vidékfejlesztési támogatási szervnél pályakezdő mezőgazdasági termelőként nyilvántartásba vételre kerül;
A jogügylet adásvételi szerződésbe foglalása és aláírása, a közzétételi kérelem elkészítése. 8 nap Egyéb törvényen alapuló elővásárlási joggal rendelkező jogosultak és az állami földalapkezelő szervezet értesítése. Hiánypótlási felhívás kibocsátása 5 napos határidővel A közzétételi kérelem teljesítésének megtagadása a jegyző által: - a hiánypótlási felhívásban foglaltakat nem teljesítették, vagy - a kérelmet nem az eladó nyújtotta be. Az iratok visszaküldése. 8 nap Az Fftv-n alapuló elővásárlási jogosultak hirdetményi úton való értesítése. Az adásvételi szerződés és a közzétételi kérelem átadása a jegyző részére (személyesen vagy postai úton). 15 nap A közzétételi kérelem teljesítése. Az adásvételi szerződés egyik példányának 60 napra (jogvesztő határidő) történő kifüggesztése az önkormányzat hirdetőtáblájára. Az eladó a közzétételi kérelmet az adásvételi szerződés kifüggesztésének napjáig vonhatja vissza. A jegyző az iratokat visszaküldi. Az elővásárlásra jogosultak a 60 napos jogvesztő határidőn belül tehetnek személyesen az adásvételi szerződésre vonatkozóan elfogadó vagy lemondó nyilatkozatot. Az elővásárlási jog jogosultjának hallgatását lemondásnak kell tekinteni. A földalapkezelő szervezet a jognyilatkozatát megküldi, vagy képviselője útján személyesen adja át a jegyző részére. A jegyző a beérkezett, átvett jognyilatkozatokról iratjegyzéket készít, és az adásvételi szerződésekkel együtt megküldi azokat mezőgazdasági igazgatási szervnek. Ha az adásvételi szerződés mentes a hatósági jóváhagyás alól, akkor azokat megküldi az eladó részére. A jegyző a jogvesztő határidő lejártát követő 8 napon belül cselekszik. Az adásvételi szerződés jóváhagyásának megtagadása. A mezőgazdasági igazgatási szerv az okiratok beérkezésétől számított 15 napon belül előzetes vizsgálatot folytat le, melynek lezárultával döntést hoz az adásvételi szerződés jóváhagyásának megtagadásáról, vagy az eljárás folytatásáról. Az egyes megtagadást eredményező okokat az Fftv. 23. (1) a)-c) és (2) bekezdései tartalmazzák. A mezőgazdasági igazgatási szerv csak egy esetben, 8 napos határidő kitűzésével bocsáthat ki hiánypótlási felhívást a közeli hozzátartozói státusz igazolása céljából. Ha a helyi földbizottság a meghatározott határidőn belül nem adja ki állásfoglalását, a mezőgazdasági igazgatási szerv egy alkalommal, újabb 15 napos határidő kitűzésével felhívja állásfoglalása kiadására. ismételt 15 nap Ha a mezőgazdasági igazgatási szerv nem tagadja meg az adásvételi szerződés jóváhagyását, és több elővásárlásra jogosult nyújtotta be elfogadó nyilatkozatát, akkor a jogosultakat rangsorolja és arról jegyzéket készít. A mezőgazdasági igazgatási szerv az okiratok és az általa készített jegyzék másolatának megküldésével haladéktalanul megkeresi a helyi földbizottságot az állásfoglalásának beszerzése céljából. A helyi földbizottság a megkereséstől számított 15 napon belül adja ki az adásvételi szerződés jóváhagyásának megtagadásához vagy a jóváhagyás megadásához szükséges állásfoglalását. A helyi földbizottság az adásvételi szerződést köztudomású tények, ill. legjobb ismeretei, valamint a törvényben foglalt szempontok alapján értékeli [Fftv. 24. (1)-(2)]. A helyi földbizottság hiányában, vagy működésképtelensége esetén az adásvételi szerződés értékeléséről szóló állásfoglalást a Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamara területi szerve adja ki. A helyi földbizottság állásfoglalását a települési önkormányzat jegyzője a kézhezvételtől számított 3 napon belül az önkormányzat hirdetőtáblájára 5 napra kifüggeszti. A kifüggesztést követő 5 napon belül az állásfoglalás ellen az önkormányzat képviselő-testületénél kifogással lehet élni. A képviselő-testület a kifogást 15 napon belül zárt ülésen bírálja el. Az állásfoglalást a testület megváltoztathatja, vagy a kifogást elutasítja. Ha az adásvételi szerződést a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyja, a határozatát a helyi földbizottság állásfoglalásának beérkezése napját követő naptól számított 15 napon belül kell meghoznia. Ezzel egyidejűleg az adásvételi szerződést záradékkal látja el. Ha az adásvételi szerződés jóváhagyását a mezőgazdasági igazgatási szerv a 27. -ban foglaltak alapján megtagadja, a határozatát a helyi földbizottság állásfoglalásának beérkezése napját követő naptól számított 8, ill. 15 napon belül kell meghoznia. folytatás a következő oldalon
A mezőgazdasági igazgatási szerv döntését közli az eladóval, a vevővel, az elfogadó nyilatkozatot tett elővásárlási jogosultakkal és a helyi földbizottsággal. A mezőgazdasági igazgatási szerv döntése ellen csak bírósági jogorvoslat kezdeményezhető. A perben a mezőgazdasági igazgatási szerv székhelye szerint illetékes közigazgatási és munkaügyi bíróság jár el. A bíróság a határozatot megváltoztathatja. 1. ábra. A termőföldingatlant érintő adásvételi szerződés jóváhagyásának folyamata (áttekintő vázlat) 6. a földnek jogszabályban foglalt módon, támogatás feltételeként más földműves részére való átadásával megvalósuló adás-vételéhez, 7. a telekalakítási engedélyezési eljárás keretében történő tulajdonszerzéshez, 8. a törvény által kivételként kezelt jogi személyek tulajdonszerzéséhez. Az Fftv. külön pontban (8.) rendelkezik az adásvételnek nem minősülő tulajdonjog átruházásról szóló szerződésekről és az átruházásnak nem minősülő módon történő tulajdonszerzésekről. Ezek, az elbirtoklással történő tulajdonszerzési mód, végintézkedéssel történő tulajdonszerzés, a végrehajtási, felszámolási, vagy önkormányzati adósságrendezési eljárás keretében történő árverés vagy pályáztatás útján történő tulajdonszerzés. A szabályozás közös jellemzője az adásvételi szerződés jóváhagyásának folyamatához viszonyított egyszerűsítés (pl. egyes esetekben nem kell kikérni a helyi földbizottság állásfoglalását). A földforgalmi törvény sajátosságai A törvény bürokratikus eszközökkel próbálja útját állni a spekulatív célú termőföld tulajdonszerzésnek. Az eljárásban, talán az indokoltnál is több, szervezet vesz részt: Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamara, Megyei Kormányhivatal Földhivatala, Járási Kormányhivatal Járási Földhivatala, Helyi földbizottság, Önkormányzat jegyzője, Megyei Kormányhivatal Földművelésügyi Igazgatósága, Önkormányzat képviselőtestülete stb. A szervezeti és személyi szétválasztás jogállami garanciája nehezen érvényesül a közigazgatási eljárásban úgy, ha a termőföld tulajdonszerzés és az ingatlan-nyilvántartási másodfokú eljárás végkimeneteléről is a Megyei Kormányhivatal Földhivatala dönt. A közigazgatási hatósági eljárás időtartama akár elérheti a fél évet is, mely nem elhanyagolható mértékben csökkenti a forgalom biztonságába vetett közbizalmat. A földforgalmi törvény jelentős mértékben korlátozza a Polgári Törvénykönyvben szabályozott civiljogi viszonyokat: pl. termőföld haszonkölcsönbe nem adható, a szabad végrendelkezési jog korlátozása termőföld-tulajdon esetén, az elbirtoklás esetén a személyek szándékának, akaratának feltételezése stb. Ugyancsak visszalépésként, korlátozásként vehető figyelembe a termőföld árverésére vonatkozó szabályok szigorítása. Az önálló bírósági végrehajtó termőföld ingatlan árverését nem vezetheti le, ill. elektronikus árverés nem tartható. Sajátos döntésre ad lehetőséget a 35. (4) bekezdésének utolsó mondata is, mely szerint: Több, azonos ranghelyen álló elővásárlásra jogosult árverési vevő esetében a mezőgazdasági igazgatási szerv választása szerinti jogosult szerzi meg a föld tulajdonjogát (diszkrecionális döntési jog biztosítása).
A törvény kiemelt figyelmet fordít arra is, hogy a tulajdonszerzésben érdekelt felek szándékát, gondolatát is valószínűsítse, kitalálja annak érdekében, hogy a felek az esetlegesen fennmaradó joghézagokat ne tudják felhasználni közös akaratuk érvényesítésére, pl.: lásd a fent említett elbirtoklás tulajdonszerzési mód szabályozását, a helyi földbizottság jogügyletet értékelő szempontjai [24. (2)]: az adás-vételi szerződés alkalmas-e a tulajdonszerzési korlátozás megkerülésére; megállapítható-e, hogy a felek már e törvény hatálybalépése előtt megállapodtak a tulajdonjog átruházásában; elnyer-e olyan jogi helyzetet, amelynek révén a jövőben az elővásárlási jogát visszaélésszerűen gyakorolhatja; az ellenérték a föld forgalmi értékével arányban áll-e, s ha nem, az aránytalansággal a vevő elővásárlásra jogosultat tartott távol az elővásárlási jogának gyakorlásától [A 24. (2) bekezdésben foglalt vizsgálati, döntési szempontok értékelése még egy felkészült bíróság számára is nehézségeket okozna, nem hogy egy laikus jogi ismeretekkel nem rendelkező testületnek.], az előző szempontok figyelembevétele a mezőgazdasági igazgatási szerv kötelezettsége is, aki akár a helyi földbizottság értékelésével ellenkező következtetésre is juthat. A joggal való visszaélésre is lehetőséget biztosít a következő törvényi megfogalmazás (vastagított kiemelés): 27. (1) A mezőgazdasági igazgatási szerv - a 23. (1) és (2) bekezdésében meghatározott eseteken túl - az adás-vételi szerződés jóváhagyását megtagadja a) ha a helyi földbizottság aa) állásfoglalása alapján egyik elővásárlásra jogosulttal és az adás-vételi szerződés szerinti vevővel sem támogatja az adásvételi szerződés jóváhagyását, ab) a 26. -ban foglalt felhívás ellenére nem adja ki az állásfoglalását; b) a (2) bekezdésben meghatározott esetekben. Az Ffásztv-ben biztosított jogorvoslati lehetőség nem terjed ki a helyi földbizottság állásfoglalásának ki nem adásának esetére. A szerződést benyújtó felek csak abban reménykedhetnek, hogy ezekben az esetekben a Megyei Kormányhivatal él a helyi földbizottság feletti törvényességi felügyeleti jogával. A közel 18, a jogügylet hatósági megtagadására szolgáló ok inkább csak akadályozza a hatósági munkát, bizonytalanságot szülve a hatósági ügyintézők körében. A szubjektív hatósági döntést eredményező megtagadási okok közül az egyik legtipikusabb és leginkább szabályozatlan szakterület, az ésszerűtlen birtokszerkezet fogalma, intézménye: 27. (3) Az (1) bekezdésben foglaltakon túl, a mezőgazdasági igazgatási szerv - az adásvételi szerződés jóváhagyását támogató helyi földbizottsági állásfoglalás ellenére - megtagadhatja az adás-vételi szerződés jóváhagyását, különösen, ha b) az adás-vétel ésszerűtlen birtokszerkezetet eredményezne. III. Záró gondolatok A tanulmány terjedelmi korlátok miatt nem foglalkozik a termőföldet érintő használati jogok szabályozásával, a föld használatára és kényszerhasznosítására vonatkozó rendelkezések elemzésével. Az új termőföldjogi szabályozás társadalmi, gazdasági, közigazgatást érintő hatásai egyelőre kérdésesek. Az egyes piaci szereplők a tulajdonukban vagy használatukban levő termőföldingatlanra vonatkozó kontraktusok létrehozásánál, módosításánál, vagy megszűnésénél fognak szembesülni a hatályba lépett szabályok sajátosságával, egyediségével. Talán célszerű lett volna a jogalkotó részéről, ha önvizsgálatot gyakorolva, kikérte volna az Alkotmánybíróság előzetes véleményét az új termőföld-szabályozást érintően.
IV. Felhasznált irodalom 1997. évi XXX. törvény a jelzálog-hitelintézetről és a jelzáloglevélről 1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről 2011. évi CCVI. törvény a lelkiismereti és vallásszabadság jogáról, valamint az egyházak, vallásfelekezetek és vallási közösségek jogállásáról 2013. évi CXXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról 2013. évi CCXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról 474/2013. (XII. 12.) Korm. rendelet az elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlása érdekében az adásvételi és a haszonbérleti szerződés hirdetményi úton történő közlésére vonatkozó eljárási szabályokról Dorgai László Hinora Ferenc Tassy Sándor: Agrárgazdasági tanulmányok, Területfejlesztés vidékfejlesztés, AKII, Budapest, 1998/9. szám, 31-35. o. Kovács Miklós, Agrárszabályozásunk aktuális kérdései, Nyugat-magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar. Georgikon Napok, Keszthely, 2012. Pócs Gyula szerk.: Vidékfejlesztés, vidékpolitika: G. Fekete Éva: Konfliktusok a 90-es évek második felének magyar falvaiban, Agroinform Kiadóház, Budapest, 1999, 101-110. o.