2011 37. hét
Tartalomjegyzék Lakáspiaci hírek... 4 Új társadalmat épít a kormány Ócsán... 5 Kiárusítás: nagyon olcsón vehetünk kerti bútorokat, klímákat, kerékpárokat, grillezőket a Praktikerben!... 6 Jövőre fizetnünk kell, hogy eladhassuk/kiadhassuk lakásunk... 7 Míg a lengyel bankok szolidárisak, addig a magyarok harácsoltak a devizahiteleseken.. 8 Megéri eladni a lakást, hogy kifizessük a devizahitelünket?... 9 Ennyi volt: már korlátozzák a végtörlesztésre jogosultak körét... 12 Jó hír! Ismét gyengítette a frankot a svájci jegybank... 13 Jogerős pert nyertek egy bank ellen Szegeden. Retteg a pénzintézeti szektor... 14 272 bérlakást adnak el kedvezménnyel az önkormányzatok... 15 Brüsszel szerint a végtörlesztésnek negatív hatásai vannak a magyar gazdaságra.. 16 Róna: az osztrákok sikeresen fogják megfúrni a magyar végtörlesztést... 17 A BAR-listásokra nem gondolt az állam... 18 Budapesti újlakás-piac: élénkülő kereslet, drasztikus kínálatcsökkenés... 19 Kerti karbantartás az őszre készülve saját kezűleg... 21 A végtörlesztő kevesek nagyon kiszúrnak a devizahitelesekkel... 23 Központi rezsi árszabályozást és a devizahitelesek adócsökkentését jelentette be Orbán.. 24 Közép-és dél-amerika már kipróbálta a Fidesz-féle végtörlesztést bele is buktak.. 28 Irodapiaci hírek... 29 A Világ Legjobb Ingatlan Tanácsadó Cége elismerést is megnyerte a Jones Lang LaSalle.. 30 A Philips leányvállalata befészkelte magát Budapestre... 31 A bérlők imádják Budapest központi irodaházát... 32 Kelet-nyugati szakadás Európa irodapiacain. Budapest hozta a tavalyi formáját... 33 Logisztikai hírek... 34 Erősíti pozícióját a Dunaharaszti Északi Ipari Park... 35 Magyarország Kelet Luxemburgjává válhat a kormány szerint... 36 Az Audi árnyékában: óriásberuházást adtak át Győrben... 37 Új Inter-City személykocsit épít a MÁV... 38 Retail hírek... 39 Több milliárdból bővítik a gyulai Várfürdőt... 40 Vége a válságnak vagy csak most kezdődik? Budapest vagánykodik... 41 Döbbenet: évi 1400TWhc energiát emésztenek fel 2020-ra a kereskedelmi ingatlanok.. 43 Bár a lakosság alig vásárol, további plázák épülnek Budapesten... 45 Női divatmárkaboltok költöztek az Allee-ba... 47 Kiárusítják az Andrássy úti Roberto Cavalli bolt luxusruháit... 48 Tízezer új munkahely, 82 milliárdos fejlesztés Ferihegyen... 49 Gazdasági hírek... 50 Januártól 27%-os lesz az áfa, adóemelések sora jön, megszűnik az adójóváírás és a félszuperbruttó... 51 Kénytelen lesz komoly megszorításokat bevezetni az Orbán- kormány Bod Péter Ákos szerint... 53 2/68
Szociális kártyával szorítanák vissza az uzsorásokat... Sukoró-ügy: felmentették Joav Blum nagyvállalkozót. Gyurcsányt is?... 1,2 milliárdot osztanak ki a fagykár enyhítésére... Lecsap Orbán a trükköző adózókra, áfacsalókra, eltörölhetik az adószámokat... Matolcsy benyújtotta az adóemelésekről szóló javaslatát... Akcióprogrammal számolná fel a kormány a lánctartozásokat... Orbán-beszéd: felfüggesztették a MOL és az FHB részvényeinek kereskedését... Koradélután beszakadhat a forint Orbán bejelentésére... Property News... NXP S office lease renewal in IP WEST... Dunaharaszti Northern Industrial Park strengthens its position... East-West split in european office markets as rents stall in Q2... 3/68 54 56 57 58 60 62 63 64 65 66 67 68
Lakáspiaci hírek 2011 37. hét 4/68
Új társadalmat épít a kormány Ócsán 2011. Szeptember 16. Péntek A devizahiteleseket megsegítő szociális bérlakás program első ütemében megépülő 80 családi ház kiemelt szerepe és az építkezéseket megelőző fejlesztések álltak az Ócsán csütörtökön megtartott lakossági fórum középpontjában, írja az MTI. Az előzetesen írásban és a helyszínen feltett kérdésekre Szaló Péter, a Belügyminisztérium területrendezési és építésügyi helyettes államtitkára, Bukodi Károly polgármester, Szűcs Lajos országgyűlési képviselő és Horváth Zoltán főépítész válaszolt. Szaló Péter a szociális családiház-építési programot ismertetve kiemelte: az első ütemben megépülő 80 lakás fontos jellemzője a mintajelleg. A szociális lakóparkkal nemcsak azt kívánják elkerülni, hogy leromlott állapotú házakba költözzenek a bajba jutott devizahitelesek, hanem újfajta életmódot is kínálnak azáltal, hogy zöldségtermesztésre alkalmas kertet biztosítanak a házakhoz. A helyettes államtitkár úgy fogalmazott: "önfenntartó ökológiai együttesben gondolkodtunk". A tervhez szorosan hozzátartozik, hogy karitatív szervezetek vegyenek részt a családok mentorálásában - tette hozzá Szaló Péter, aki többször is hangsúlyozta, a program fontos elemének tekintik az itt élők szolidaritását. "Azt szeretnénk, hogy az ideköltözők a kilábalás esélyét lássák ebben a programban" - hívta fel a figyelmet. A helyszín kiválasztásával kapcsolatban elmondta: több település is jelentkezett a programra, de itt találták meg azokat a feltételeket, melyek minden szempontból megfelelőek. Szaló Péter utalt arra, hogy a program összhangban van a budapesti agglomeráció területrendezési tervével, emellett az építésre kiszemelt településrészt már régen beépítési területnek szánták. A helyettes államtitkár kitért arra is, hogy az építkezéseket megelőzi Ócsa Alsópakony-részének jelentős infrastrukturális fejlesztése, amelynek során nemcsak a vízellátást és a szennyvízkezelés problémáját oldják meg, hanem olyan területet hoznak létre, amely vonzza a vállalkozásokat. Szaló Péter beszámolt arról is, hogy a megépítendő további 420 szociális bérlakás beépítési és környezetalakítási javaslatára pályázatot írt ki a Belügyminisztérium, valamint a Magyar Építész Kamara, s az építészeti tervpályázatra beérkezett műveket bemutatják a lakosságnak. A képviselő-testület szerdán fogadta el a helyi építési szabályzatot és a településszerkezeti terv módosítását, amely utat nyit a Belügyminisztériumnak a komplex közbeszerzési pályázat kiírására. Forrás: MTI 5/68
Kiárusítás: nagyon olcsón vehetünk kerti bútorokat, klímákat, kerékpárokat, grillezőket a Praktikerben! 2011. Szeptember 16. Péntek Külföldi mintára teljes nyári árukészletét kiárusítja a Praktiker. barkácslánc a változékony nyári időjárás forgalmát kompenzálná. Az akcióval a Kerékpárok, nyári kerti bútorok, ventilátorok, klímák, grill készülékek és kerti dekorációs termékek teljes áruválasztékát kínálja egy átfogó készletkisöprő akció keretében a Praktiker 19 áruházában országszerte, így egyes termékek akár 60 százalékkal olcsóbbak az eredeti árnál. A Praktiker tájékoztatása szerint őket is megtréfálta a változékony nyári időjárás és a szeptember elejei forróság, s ez nagyban befolyásolta a vásárlók döntéseit a szezonális árucikkekre vonatkozóan. A több száz terméket magába foglaló nyár végi árakcióval a Praktiker az "elveszett" júliust kompenzálná, amikor hűvös, esős időszak volt jellemző. A barkácslánc nemcsak áruházaiban és webshopjában, hanem - a barkács szektorban egyedülálló módon - aukciós portálok segítségével is árusítja kifutó termékeit. A Vatera és TeszVesz segítségével elsősorban azok az árucikkek találnak új gazdára, amelyekből már csak 1-2 darab marad a polcokon. A Praktiker több ezer terméket tudott már így értékesíteni az elmúlt hónapok alatt. Nyugat-Európában a kiárusításnak komoly hagyományai vannak a barkácsáruházakban is. A vásárlók egy jó ajánlat esetén hajlandóak a következő évre tervezett vásárlásaikat előre hozni és akár felhalmozni a szezonális termékeket. A magyar vásárlók jobban megfontolják, hogy mire költenek. A klímákat és más hűtő-berendezések forgalmát leginkább egy hetes forróság indítja be, míg a nyári bútorok és kertészeti cikkek összefüggésben állnak azzal is, hogy a család utazásra költi jövedelmét vagy inkább otthon marad és ápolja, gondozza otthonát, illetve kertjét. Az idei nyár slágertermékei egyébként a kerti bútorok, a hozzá tartozó napernyők, valamint grillek és medencék voltak, ezek a termékek évek óta a ranglista élén szerepelnek. Forrás: IngatlanHírek.hu 6/68
Jövőre fizetnünk kell, hogy eladhassuk/kiadhassuk lakásunk 2011. Szeptember 16. Péntek A jövő évtől mélyen a pénztárcájába nyúlhat az, aki eladná, vagy hosszabb távra kiadná ingatlanát. 2012-től ugyanis kötelezővé válik a már meglévő épületek esetén is az energetikai tanúsítvány elkészítése, mely akár 100 ezer forintjába is kerülhet a tulajdonosoknak. Az alacsonyabb besorolás ugyanakkor nagymértékben csökkentheti az ingatlan értékét, valamint megnehezítheti az eladhatóságát is. Újépítésű ingatlanok esetében már 2009 januárja óta kötelező, míg a már meglévő ingatlanoknál csak önkéntes alapon várták el idáig az energetikai tanúsítvány elkészítését. A vonatkozó kormányrendelet értelmében azonban 2012. január elsejétől a már meglévő épületek, önálló rendeltetési egységek, valamint lakások esetében is kötelezővé válik az energetikai tanúsítvány készíttetése abban az esetben, ha ellenérték fejében történő tulajdon-átruházás, vagy egy évet meghaladó bérbeadás történik. A Pénzcentrum.hu által megkérdezett szakértő szerint ez akár több mint 100 ezer forintjába is kerülhet a tulajdonosoknak. Bár a tanúsítvány elkészítése, vagyis maga a dokumentáció átlagosan csak körülbelül 30-40 ezer forintba kerül, azonban a költségeket nagymértékben megdobhatja az ingatlan műszaki paramétereinek felmérése - mondta el a tanúsítvány elkészítésére jogosult, szakvizsgával rendelkező szakértő. Elmondása szerint abban az esetben, ha az igénylő nem rendelkezik az ingatlan részletes műszaki tartalmát is tartalmazó tervrajzokkal, a tanúsítvány elkészítése további költségeket róhat a tulajdonosra. Hiszen abban az esetben, ha a tanúsítási tevékenység hosszabb tudományos vizsgálódást, vagy speciális műszeres vizsgálatot igényel, az plusz költséget jelent az igénylőnek. E mellett pedig számolni kell még egyéb járulékos költségekkel is, mint például a szakértő útiköltsége, a postai díjak, a telefonos ügyintézés költsége vagy éppen az irodaszerek ellenértéke. Forrás: Pénzcentrum.hu 7/68
Míg a lengyel bankok szolidárisak, addig a magyarok harácsoltak a devizahiteleseken 2011. Szeptember 16. Péntek Magyarországon a hitelfelvevők veszteségeket szenvedtek el a jelzálogfedezett svájci frank alapú hitelek után, amelyet az alpesi deviza erősödése okozott; ezt fokozta az, hogy a helyi bankok emelték a kamatot ahelyett, hogy mérsékelték volna, amikor a svájci hitelköltségek csökkentek. A Bloomberg Nap grafikonja rámutat, hogy az átlagos kamat a frankban denominált hiteleknél elválik a magyarországi és a lengyelországi adósoknál: a frankalapú hitelek kamata növekedett Magyarországon, míg Lengyelországban csökkent. A magyar és a lengyel jelzálogfedezett hitelek kamatának változása (felső ábra), illetve az árfolyam változása (alsó ábra) A hitelfelvevők szenvednek a svájci frank erősödésétől, amely 50 százalékkal értékelődött fel a lengyel zlotyval és a forinttal szemben 2008 közepe óta; ez emeli a havi hiteltörlesztéseket. A magyar miniszterelnök, Orbán Viktor arra kényszeríti a hitelezőket, hogy nyeljék le az átváltási árfolyamból adódó veszteséget azáltal, hogy több mint 20 százalékkal a piaci árazás alatt végtörleszthetnek a hitelfelvevők. A probléma kevésbé sürgető Lengyelországban, ahol a hitelezők követték a csökkenő svájci bankközi kamatokat, miközben a magyar bankok szabadon határozták meg a hitelfelvételi költségeket. A magyar bankok meg tudták tenni, hogy emeljék a jelzálogfedezett frankhitelek kamatát, kompenzálva az emelkedő swap-költségeket és a hitelkockázatot mondta Timothy Crowley, az ING londoni elemzője. Lengyelországban a svájci kamatláb 2008-ban történt összeomlása áldás, amely nagyban ellensúlyozta a lengyel zloty gyengülését hangsúlyozta a közgazdász. A magyar jelzáloghitelek körülbelül 60 százaléka svájci frankban denominált, míg Lengyelországban ez az arány 56 százalék, írja a Bloomberg az országok központi bankjainak adataira hivatkozva. A Világgazdaság.hu-nak név nélkül nyilatkozó szakértő furcsának találja, hogy ilyen jelentős a kamatkülönbség, 400 bázispontos különbség eleve nincs a magyar és a lengyel kockázatok között. Forrás: Világgazdaság online 8/68
Megéri eladni a lakást, hogy kifizessük a devizahitelünket? 2011. Szeptember 15. Csütörtök Bombaként robbant a bejelentés, miszerint 180 forintos svájci frank árfolyamon és 250 forintos euró árfolyamon lehet visszafizetni a jelzálogalapú devizakölcsönöket azoknak az egyedeknek, akik nem magasabb áron jutottak valutához. A javaslat veszélyeire nem csak számos belföldi elemző hívta fel már a figyelmet, hanem már komoly nemzetközi visszhangot is kapott a javaslat. A devizában eladósodott lakástulajdonosok azonban a jelenlegi árfolyamok, és különösen az augusztusban tapasztalt 270 forintos CHF csúcs fényében vélhetően egy kihagyhatatlan lehetőségnek gondolják majd a kormány felvetését. A kérdés, honnan teremtsék elő a végtörlesztéshez szükséges tőkét? Az elegendő megtakarítással rendelkezők esetében ez nem kérdés, és esetükben a lehetőség kihasználása sem az. A kellő mennyiségű tőkével nem rendelkezők sem feltétlenül maradnak le a végtörlesztés lehetőségétől, hiszen esetükben a fenti kérdésre adott gyors válasz az lehetne, hogy a tőke az ingatlan eladásából származhat. Amennyiben tényleg megvalósul a javaslat, az a devizában eladósodott lakástulajdonosok nagy részének nagyon vonzó lehet, hiszen egy csapásra megszabadulhatnak az árfolyamkockázattól, és ennek érdekében a jelenlegi árfolyamokhoz viszonyítva jóval kisebb veszteséget kell elkönyvelniük. A hirtelen döntés helyett azonban mindenképpen érdemes, hideg fejjel, körültekintően végiggondolni a lehetőségeket mondta Kühne Kata az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. A végtörlesztéshez szükséges pénz előteremtéséhez a devizában eladósodott tulajdonos értékesítheti az ingatlanát, bár erre valószínűleg csak korlátozott idő áll majd rendelkezésére. Az eladásból befolyt összegből visszafizeti a most jutányosnak számító fix árfolyamon a tartozását, a fennmaradó összegből pedig vásárol egy másik, kisebb ingatlant, vagy az albérleti piacon, illetve egyéb módon próbálja megoldani lakhatását. (Amennyiben a fennmaradó összeg nem fedezné egy új lakás árát, úgy az felhasználható akár forint alapú hitelhez önerőként is.) Az értékesítés előtt azonban érdemes átgondolni mekkora áldozatokkal jár az árfolyamkockázat megszűntetése. A lehetőségeket egy példán keresztül lehet legjobban szemléltetni. Vegyünk példaként egy 2007-ben vásárolt, 45 négyzetméteres, két szobás átlagos budapesti lakást. Négy évvel ezelőtt ezt a lakást nagyjából 13,3 millió forintért vásárolhatta tulajdonosa. Amennyiben most dönt az eladás mellett az ingatlan reális piaci ára 12,4 millió forint körül alakul (az átlagos, budapesti, használt téglalakásoknál mért 7 százalékos visszaeséssel számolva). Tegyük fel, hogy tulajdonos a lakás megvásárlására 2007-ben hét százalékos kamattal, 20 évre felvett egy nyolcmillió forintos svájci frankkölcsönt (156 HUF/CHF), ami nagyjából 40 százalékos önerőt feltételez. A jelenlegi piaci árfolyamok (240 HUF/CHF) mellett a tőketartozás mostanra 11 millió forintra nőtt, tehát az ingatlan értéke és a tőketartozás között 1,4 millió forint van csupán. A jelenlegi árfolyamok mellett az ingatlan értékesítése után szinte semmilyen mozgástere nem maradna a tulajdonosnak. A kedvezményes végtörlesztés esetén azonban a tőketartozás 8,2 millió forintra csökken, vagyis 3,9 millió forint maradna a tulajdonos zsebében a devizahitel visszafizetése után. Ez az összeg az elvárt jövedelemi helyzet, jó hitelképesség és megfelelő fedezet esetén elegendő önerőt jelenthet egy 8,2 milliós, piaci kamatozású forinthitel felvételére, amiből egy hasonló ingatlant vásárolhat. 9/68
A példában a tulajdonos a végtörlesztéshez szükséges összeg előteremtése miatt adta el ingatlanát, illetve vásárolt helyette egy másikat, ingatlanpiaci tranzakciós költségeket vállalva ezzel. A javaslat egyik nagy kérdése, hogy az adós a fennálló devizalapú hitelét milyen feltételekkel válthatja ki egy forinthitel segítségével, úgy, hogy a jelenlegi ingatlanát ajánlja fel a forint alapú hitel fedezeteként. Lehetővé válik például, hogy a devizahitel bizonyos részét megtakarításból, a fennmaradó részt pedig forint hitelből fedezze a adós mondta Bánfalvi László, az Otthon Centrum hitelközvetítési üzletágát is működtető HC Központ Kft. ügyvezető igazgatója. Így az ingatlan adás-vétel tranzakciós költségeit megspórolva szabadulhatna meg az adós az árfolyam kockázatától. A fenti nyolcmilliós hitelpélda esetében a CHF alapú hitel elmúlt havi törlesztő részlete jelenlegi árfolyamon 93 434 forint volt. Ha ezt az adós kiváltja egy 16 év futamidejű, 8,2 milliós forinthitellel, akkor havonta 86 068 forintot kell fizetnie, ami 7 366 forinttal kevesebb a devizás törlesztésnél, és nincs kitéve árfolyam ingadozásnak. Persze nem mindenkinél jön ki ennyire kedvezően a váltás a magasabb (tíz százalék körüli) forintkamat miatt: előfordulhat, hogy az új konstrukcióban valamivel több lesz a havi törlesztés tette hozzá Bánfalvi László. A hírek szerint a parlament gyorsan fogja tárgyalni a javaslatot, ezért már a jogszabályalkotással párhuzamosan érdemes a bankoknál vagy a hitelközvetítőknél tájékozódni a lehetőségekről, hogy elegendő idő legyen a legjobb konstrukció megtalálására. A hitelkiváltási lehetőség mellett az ingatlan eladása és egy másik vásárlása akkor is szóba jöhet, ha a tulajdonos havi terheit kívánja csökkenteni. A fenti példából látható, hogy egy hasonló értékű ingatlan vásárlása megfelelő önerő és hitelképesség esetén megoldható, a tranzakcióval eltűnik az árfolyamkockázat, a havi törlesztő részlet azonban nem lesz nagyságrendileg kevesebb. A havi terheket csak kevesebb forinthitel igénylése ebből eredően olcsóbb ingatlan vásárlása csökkentheti, ez több háztartás esetén felmerülhet. A budapesti agglomerációban a viszonylag nagyobb hitelösszegek miatt az egységnyi forint árfolyamgyengülés abszolút értékben nagyobb törlesztő részlet növekedést jelentett a devizában eladósodott tulajdonosoknak. Ezért ezen a területen a havi kiadások csökkentésének igénye erősebben jelentkezhet tette hozzá Kühne Kata. Milyen hatások várhatóak a piacon? A végtörlesztés következményei most szinte beláthatatlanok a lakáspiacon. Az ingatlan eladása mellet döntő tulajdonosok többlet kínálatot generálhatnak a piacon, ami az árak csökkenését hozhatja mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. Ezt a hatást ellensúlyozhatja az, hogy az eladók megjelennek a keresleti oldalon is, ha az eladás után elegendő tőkéjük marad egy másik ingatlan vásárlására, valamint a várhatóan megélénkülő befektetői célú kereslet is támaszt adhat az áraknak. Az árak csökkenése mellett szól az is, hogy a rögzített árfolyamon történő végtörlesztés nagyobb mozgásteret biztosít a hiteltartozás és az ingatlan értéke között, ami az eladók részéről nagyobb árengedményekre adhat lehetőséget. Összességében a teljes piacon egy egyszeri, a végtörlesztési lehetőség végéig tartó, átmeneti árcsökkenés valószínűsíthető. Az árak csökkenése mellett az adás-vételek száma jelentősen is megnőhet a keresett piaci szegmensekben. A kialakuló helyzet befektetési szempontból is vonzó lehet a vevői oldalon, a javuló alkupozíció, a nyomott árak jó lehetőséget rejtenek. Annál is inkább, mivel a végtörlesztés egyszeri lehetőség, tehát a kínálati bővülés is csak addig tart, amíg a végtörlesztésre lehetőség nyílik. Az elmúlt időszakban sokan voltak és vannak kiváró pozícióban, az árak lassú, de folyamatos csökkenése 10/68
miatt, amit a moratóriumok többszöri meghosszabbítása még inkább alátámasztott. A kereslet növekedésére tehát megvan a potenciál, a kivárás a fent említett szempontok miatt azonban a jelenlegi helyzetben nem tanácsos. A kereslet növekedése pedig az árcsökkenés ellen hat majd. Az euró válság által megtépázott pénz- és tőkepiacok, a bizonytalan gazdasági környezet, a felkapott menedékdevizák és nemesfémek túlértékeltsége egyre több megtakarítást terelhet a relatív értékálló, és alulértékelt ingatlanpiac felé. A lakáspiaci hatás mértéke attól függ, hogy hányan választják majd a hitelkiváltás lehetőségét, illetve hogy mennyi idő áll majd rendelkezésre a végtörlesztés teljesítésére. Nagyszámú hitelkiváltás esetén csak kisebb számban jelennének meg azok az adósok az ingatlanpiacon, akik csak a devizahitel visszafizetése miatt adnák el az ingatlanukat. Amennyiben rövid határidő áll rendelkezésre a végtörlesztésre, az értékesítés átfutási időigénye miatt összességében kevesebb tranzakcióval, de a kevesebb tranzakciónál nagyobb áreséssel kell számolni. Kérdéses az is, hogy hányan döntenek az árfolyamkockázat megszűntetése mellett, akár azon az áron is, hogy az ingatlan eladása után lakhatásukat csak a bérleti piacon tudják megoldani, mert a tartozásuk kifizetése után ingatlant vásárolni már nem tudnak. Azt is nehéz előre jelezni, hogy hányan lesznek azok, akik egy nagyobb ingatlant cserélnék le kisebbre a havi törlesztőrészletek csökkentése vagy teljes megszűntetése érdekében. Esetükben ugyanis egy drágább szegmensben keltenének kínálati többletet, ezt azonban közvetlenül nem ellensúlyoznák, mivel csak egy másik, olcsóbb szegmensben jelennének meg a keresleti oldalon. Jól látható, hogy nagyon sok megválaszolatlan kérdés van még, a válaszok hiányában pedig önállóan szinte lehetetlen jó döntést hozni. A vonzerő nagy, de a cselekvésre várhatóan nem lesz korlátlan ideig lehetőség, főleg ha az ingatlan eladása mellett dönt a tulajdonos. Ezért érdemes már most alaposan tájékozódni a lehetőségekről, ha szükséges, szakértő segítségét igénybe venni, mind a tervezés, mind a megvalósítás során. Forrás: Otthon Centrum 11/68
Ennyi volt: már korlátozzák a végtörlesztésre jogosultak körét 2011. Szeptember 15. Csütörtök Akik 180 forintos frank-, illetve 250 forintos euró árfolyam feletti kurzuson vették fel devizahitelüket, azok nem élhetnek a kedvezményes végtörlesztés lehetőségével. A Magyar Nemzet a kormány szerdai ülésén született döntésről azt írja, hogy ezeknek a devizahiteleseknek új megoldást dolgoz ki a kabinet. Csak azok élhetnek a rögzített árfolyamon történő, egyösszegű végtörlesztés lehetőségével - olvasható a Magyar Nemzetben -, akik 180 illetve 250 forinton, vagy ez alatt vettek fel devizahitelt. Az origo.hu hírportál információi szerint a kormány azzal érvel: "nyerészkednének" a hitelkiváltással azok, akik a rögzített árfolyam felett vettek fel devizahitelt és végtörleszthetnék azt. Az internetes portál emlékeztet arra, hogy a Magyar Nemzeti Bank havi átlagos svájci frank árfolyama "nagyjából 2009 januárja óta volt magasabb, mint 180 forint, kivételt képez a 2009 júniusától szeptemberig terjedő időszak, akkor néhány forinttal volt 180 alatt az átlagárfolyam". Forrás: MTI 12/68
Jó hír! Ismét gyengítette a frankot a svájci jegybank 2011. Szeptember 15. Csütörtök A várakozásoknak megfelelően a tartja a nulla százalékos kamatszintet a svájci jegybank, és bejelentette, hogy bármennyi valutát hajlandó vásárolni annak érdekében, hogy megvédje az euróval szembeni 1,20-as minimum-árfolyamot. Ezt szeptember hatodikán állapította meg a jegybank, miután a korábbi intézkedések nem bizonyultak elegendőnek a frank folyamatos erősödésének megfékezésére, miközben az már a svájci gazdaságnak is komoly problémát jelentett az export akadályozásán keresztül. A közlemény felhívja a figyelmet arra, hogy az elmúlt időszakban gyengült a fejlett gazdaságok teljesítménye, ami szintén hátráltatja a svájci gazdaságot, így az év második felében leállhat a növekedés, az év egészére pedig 1,5-2 százalékos növekedést jósolnak. A jegybank szerint az árfolyamminimum nélkül fennálna annak a veszélye, hogy recesszióba fordul a gazdaság. A jegybank közleménye szerint még az 1,20-as szint is túl erős, ezért a franknak tovább kell gyengülnie, így szükség esetén további lépéseket tesznek. Egyelőre maga a bejelentés is hatásos volt, az elmúlt órákban jelentősen gyengült a frank árfolyama, az euróval szemben elérte az 1,209-es szintet is, miközben a bejelentés előtt 1,204 környékén is járt. A forinttal szemben a bejelentés előtt erősödött, majd hirtelen gyengülni kezdett a frank, a csúcsot 239,54 forinton érte el, majd 238,1-ig esett (igaz, azóta ismét erősödésnek indult, és fél 12-kor 239 forint környékén járt). Forrás: IngatlanHírek.hu 13/68
Jogerős pert nyertek egy bank ellen Szegeden. Retteg a pénzintézeti szektor 2011. Szeptember 15. Csütörtök Egy szegedi takarékszövetkezet egyoldalú szerződésmódosításai a Legfelsőbb Bíróság (LB) elé kerültek. Ezt megelőzően, a másodfokú eljárást lebonyolító ítélőtábla jogerősen is kimondta, hogy a pénzintézet összes egyoldalú szerződésmódosítása tisztességtelen volt, így azok három évre visszamenően érvénytelenek. Ha az LB elfogadja a bíróság jogi érvelést, akkor tömeges perek indulhatnak a bankok ellen az elmúlt évek kamatemelései miatt. Ha másutt is a pénzintézeteket elmarasztaló ítéletek születnek, az újabb százmilliárdos nagyságrendű veszteséget jelentene a bankoknak. Ha így is lesz, a pereskedések évekig húzódhatnak, ezért a dolognak azonnali negatív hatása nincs. A veszély viszont nagy: nem az a kérdés, hogy a bankok betartották-e a rájuk vonatkozó speciális szabályokat, hanem az, hogy az azok betartásával folytatott gyakorlat tisztességtelen volt-e. Az egyoldalú szerződésmódosítások többsége tisztességtelen, ezért ezek évekre visszamenően semmisnek tekintendők mondta ki a Szegedi Ítélőtábla a szintén szegedi Partiscum Takarékszövetkezet ellen indult eljárást március 4-én lezáró jogerős ítéletében. Az ítélőtábla a pénzintézet egyoldalú módosításokra lehetőséget adó általános szerződési feltételei (ászf) közül a legtöbb olyan kitételt érvénytelenítette, melyek alapján a Partiscumnak joga volt a hitelkamatok emelésre. Az ítélet nem csak a visszamenőlegesség miatt húsbavágó, hanem azért is, mert a takarékszövetkezet minden egyes szerződésére vonatkozik. A per jócskán túlmutat önmagán: a Partiscumhoz hasonló szerződési feltételeket alkalmaz a legtöbb magyarországi pénzintézet, és tény az is, hogy a Partiscum-ügy legrázósabb részét jelentő és a bíróság által kifogásolt egyoldalú szerződésmódosítások szintén a legtöbb banknál bevett gyakorlatnak számítanak. Bár a magyar jogrendszer a precedensjogot nem ismeri, az Index által megkérdezett jogi szakértők elmondása szerint, ha egy ítélet bekerül a Bírósági Határozatok gyűjteményébe, az más, hasonló tárgyú perekben más bíróságokon is meglehetősen erős hivatkozási alap lehet. A lap becslése szerint ha minden hiteles ügyében minden bíróság a szegedi ítélőtáblához hasonlóan döntene, tehát 2008 nyaráig visszamenően érvénytelenítené az egyoldalú módosításokat, az 100-150 milliárd forintos nagyságrendű kártérítési veszteséget jelenthetne a bankoknak, illetve az egész hitelezési gyakorlatuk felülvizsgálatára kényszerítené őket. Forrás: Index 14/68
272 bérlakást adnak el kedvezménnyel az önkormányzatok 2011. Szeptember 14. Szerda Szolnok megye több városában is kedvezményeket adnak az önkormányzati bérlakások megvételéhez. Míg Karcagon már az 1990-es évek óta meg lehet vásárolni az önkormányzati lakásokat, addig Jászberényben még csak ezután döntenek a sorsukról. A megyeszékhelyen idén június óta élhetnek a bérlők ezzel a lehetőséggel. A bérlőknek az ingatlan forgalmi értékének 10 százalékát egy összegben kellett befizetniük - számolt be a szoljon.hu. Az ingatlanok forgalmi értéke függött az ingatlan városon belüli fekvésétől, állagától, komfortfokozatától. A vételárak legtöbb esetben 500 és 600 ezer forint közötti összegekben voltak megállapítva. A bérlők szociális helyzetükre tekintettel igénybe vehettek kedvezményeket (például részletfizetés) mondta Csala Anikó, a karcagi polgármesteri hivatal Igazgatási és Szociális Iroda irodavezetője. Az 1990-es években a Karcagon megvásárlásra felajánlott lakások bérlőinek hozzávetőlegesen 70-80 százaléka élt az elővásárlási jogával. Ebben az esztendőben pedig negyvenhat határozatlan időre kötött hatályos lakás-bérleti szerződéssel rendelkezik az önkormányzat. A szolnoki közgyűlés 2011. júniusi ülésén módosította az önkormányzati tulajdonban lévő lakások bérletéről, valamint elidegenítéséről szóló rendeletét. A módosítás érintette többek között az önkormányzati bérlakások elidegenítésének szabályait is. Az önkormányzat idén augusztus elején 272 önkormányzati lakás bérlőjének ajánlotta fel írásban az általa lakott lakás megvételét. A korábbi gyakorlattól eltérően a határozatlan idejű bérleti jogviszonnyal rendelkező bérlők mellett a határozott időre bérbe adott lakások bérlői is élhetnek elővásárlási jogukkal. Mindezt akkor, ha a lakások a 30 százalék alatti önkormányzati tulajdonrésszel rendelkező ingatlanokban találhatók és nem tartoznak azok közé, melyeket kifejezetten nem kíván az önkormányzat értékesíteni tájékoztatta lapunkat Gyuricska Éva, a polgármesteri hivatal sajtóreferense. A lakások vételára a piaci forgalmi érték 99 százaléka. Amennyiben egy összegben fizetik ki a vételárat, úgy a határozatlan időre bérbe adott lakás vonatkozásában 25, míg a határozott időre bérbe adott lakás esetében 15 százalék árengedmény adható. Forrás: IngatlanHírek.hu 15/68
Brüsszel szerint a végtörlesztésnek negatív hatásai vannak a magyar gazdaságra 2011. Szeptember 14. Szerda Komoly negatív hatással jár a magyar bankszektor számára a magyar kormány tervezett, végtörlesztéssel kapcsolatos intézkedése - jelezte kérdésre válaszolva Amadeu Altafaj Brüsszelben. Olli Rehn gazdasági és pénzügyi biztos szóvivője arról is beszélt, hogy a Bizottság megvizsgálja, hogy a lépés összeegyeztethető-e az uniós jogszabályokkal. Megszólalt Brüsszel a magyar végtörlesztésről Korai lenne még megítélni az intézkedést, de az Európai Bizottságnak vannak fenntartásai a most bejelentett tervvel kapcsolatban - reagált újságírói kérdésre Altafaj. Habár az intézkedés csökkenti a háztartások devizakitettségét, egyúttal komoly negatív hatással jár a magyar bankszektor számára, amelyet már jelenleg is sújt a pénzügyi szektorra kivetett különadó - tette hozzá a szóvivő, aki felidézte: a Magyar Nemzeti Bank és a Bankszövetség is kifejezte aggodalmait a tervezett intézkedéssel kapcsolatban. A terv emellett negatívan érintheti az egész magyar gazdaságot, miután tovább szűkülhet a hitelezés és az üzleti klímának sem kedvez - magyarázta a szóvivő. Amadeu Altafaj arról is beszélt, hogy a Bizottság megvizsgálja: a tervezett magyar intézkedés összeegyeztethető az uniós jogszabályokkal, elsősorban a tőke szabad áramlása, illetve az állami támogatások szempontjából. Arra az újságírói kérdésre, hogy miként fog reagálni az Európai Bizottság, a szóvivő úgy válaszolt, hogy folyamatosan kapcsolatban vannak a magyar hatóságokkal és a fent kifejtett vélemény csak egy előzetes véleménynek tekinthető. Forrás: IngatlanHírek.hu 16/68
Róna: az osztrákok sikeresen fogják megfúrni a magyar végtörlesztést 2011. Szeptember 14. Szerda Róna Péter szerint a devizaadósok végtörlesztési lehetőségéből nagyon nagy baj lesz, Magyarország kockázati felára nagy mértékben emelkedni fog, megdrágul az adósság finanszírozása. Az MNB felügyelőbizottságának tagja a TV2 Mokka című műsorában szerdán reggel úgy fogalmazott: "ezzel falnak viszik az országot". Jogilag komolyan aggályos a megoldás, pénzügyileg destruktív, és méltánytalan, mert csak azoknak biztosít lehetőséget, akiknek megvan a pénzük a törlesztésre - mondta Róna Péter. Kifogásolta azt is, hogy az állam a most javasolt megoldásban nem vállal szerepet, csak az adósok és a bankok. Hangsúlyozta, hogy az osztrákok meg fogják támadni a megoldást az EU-nál, és szerinte sikerrel. A közgazdász saját javaslata a probléma megoldására az lenne, hogy az OTP és az FHB vásárolja fel a devizahitel állományt a bankoktól a 20 százalékos diszkont áron, amelyért saját kibocsátású kötvénnyel fizetne, és a devizahiteleket konvertálnák forinthitelre. A diszkontveszteség felét vállalják a bankok, a másik felét az állam, például úgy, hogy beszámítja azt a bankadóba. Javasolta azt is, hogy az államadósság gyorsított törlesztése helyett az erre fordítandó devizát adja el a bankoknak, hogy vissza tudják fizetni a devizahitelek forrását. Alternatív megoldás lehetne szerinte erre az is, ha az MNB swap ügylet keretében svájci frankot vásárolna magyar államkötvényekért a svájci jegybanktól, ahogyan azt a lengyelek tették korábban. Forrás: MTI 17/68
A BAR-listásokra nem gondolt az állam 2011. Szeptember 14. Szerda A több mint 90 napja nem fizető adósok csak a bankok hozzájárulásával tudják igénybe venni az előtörlesztés lehetőségét. A miniszterelnök által is támogatott koncepció ugyanakkor az ingatlanpiacra is kifejtheti hatását, mely nyomán további áresés is bekövetkezhet. Amennyiben a miniszterelnök koncepciójára igent mond az országgyűlés, akkor továbbra is kérdés marad, hogy mi van azokkal a 90 napon túli nem fizető adósokkal, akik megtakarítással aligha rendelkeznek, valamint késedelmük miatt hitelképtelennek minősülnek és így aligha tudnak a hitelkiváltásban gondolkodni. Számukra egyetlen lehetőség adott, hogy igénybe vegyék az előtörlesztés lehetőségét; mégpedig hogy kiszállnak a hitellel terhelt ingatlanból és az eladásból finanszírozzák a végtörlesztést. Ebben az esetben viszont a bankok motivációja okozhat fejfájást a problémás hiteleseknek. Hiszen egy késedelembe esett adós csak a bankkal karöltve tud értékesítésbe kezdeni. Innentől kezdve pedig a bank motivációján múlik, hogy lenyeli-e az árfolyam különbözetből adódó veszteséget, hogy az értékesítésből csökkentse a nem fizető adós okán jelenlévő kockázatát, vagy hagyja bedőlni az ingatlant, melyet később immár önállóan értékesíthet. A bank a késedelmes hitelek esetén viszont az árverési kvóta miatt csak korlátozott mennyiségben indíthat meg kényszerértékesítéseket, így ez is kockázatot ró a hitelintézetekre. Abban az esetben viszont, ha a hitelintézet vállalja az árfolyamveszteséget és az adóssal karöltve értékesíti az ingatlant, akkor megkerülheti a kvótarendszert. Nagy kérdés tehát, hogy a pénzintézetek miként vélekednek a kérdésről. Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője szerint megszaporodhat azok száma, akik a fix árfolyamon történő előtörlesztés hatására úgy döntenek, hogy eladják ingatlanukat és abból finanszírozzák a hitelkiváltást. Véleménye szerint az is elképzelhető, hogy az eladók egy része megjelenik a vevői oldalon is, ami ellensúlyozza az általuk generált kínálati többletet, csökkentve ezáltal az árakra gyakorolt nyomást. Forrás: Pénzcentrum.hu 18/68
Budapesti újlakás-piac: élénkülő kereslet, drasztikus kínálatcsökkenés 2011. Szeptember 14. Szerda 2010-hez képest mintegy 40%-kal kevesebb új társasházi lakást adhatnak át idén Budapesten. Öt év után viszont újra meghaladhatja az átadott lakások számát az eladott volumen derül ki az OTP Jelzálogbank fővárosi újlakás-piacot vizsgáló elemzéséből. Az értékesítési statisztikák szerint a budai piac válságállóbbnak bizonyul, s ezen belül továbbra is a XI. kerület a favorit. A 2010-es 37%-os visszaesést is valamivel meghaladhatja az értékesítési céllal épített (társasházi) lakások számának csökkenése idén a fővárosban. Az OTP Jelzálogbank elemzése 2011-re mintegy 3000 lakás átadásával számol. Az előző évtized közepén ez a szám még 10 ezer felett volt, majd a 2004-ben bevezetett hitelszigorítások és telek-áfa miatti keresletcsökkenés hatására 2006-ra 6600-ra csökkent. Kis emelkedés után 2010-ben következett be jelentősebb visszaesés, amit idén újabb zuhanás követ. Az új lakást keresők jelenleg mintegy 405, értékesítés alatt álló projekt lakásaiból válogathatnak Budapesten, amibe a kis sorházi és tetőtéri beruházások is bele értendőek. Az adatbázisban 2004-2005-ben átadott társasházak is szerepelnek, ahol még mindig vannak el nem adott lakások. Idén 169 projekt valósulhat meg; a legtöbb, 26 a XI. kerületben, ezt a II. kerület követi 22-vel, majd Zugló hússzal. A beruházók kockázatkerülését mutatja, hogy drasztikusan csökkent a megépülő beruházások mérete: míg a válság előtti években rendre 30-40 lakás között alakult az átlagos projektméret, addig a 2011-es átadásúaknál 17 lakásos a tipikus volumen. ismerteti az adatokat Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője. Ez persze nagy szélsőségeket takar; a IX. kerületben átlagosan 80 lakásos házakat adnak át idén, a XXII. kerületben megépülő beruházások viszont 2-5 lakás közöttiek. Néhány év óta látványos tendencia, hogy a vásárlók a már átadott, vagy beköltözéshez közeli stádiumú épületeket keresik. Emellett, a nagyobb kaliberű döntés miatt egyre magasabb elvárásokat támasztanak a lakás mellett a beruházóval és a projekt egészével kapcsolatban is, amit Ádány Tamás, az OTP Ingatlan Zrt. vezérigazgatója is megerősít. Az átlagosnál és az elmúlt években megszokottakhoz képest tágasabb lakásokat tartalmazó sasadi Bereg Lakókert projektünk iránt a nyári műszaki átadás óta növekvő érdeklődést tapasztalunk. Annak, hogy a lakáskeresők a fontos, és hosszú távra szóló döntésük meghozatala előtt már teljes egészében bejárhatják az épületet, és meggyőződhetnek róla, hogy milyen minőségben valósult meg a fejlesztés, mindenképpen szerepe van abban, hogy könnyebben és megalapozottabban határozzanak a vásárlásról. Ráadásul, mivel a nyugalmukat esetleg zavaró új építési ütem nem lesz, a lakókörnyezetet is végleges állapotában láthatják teszi hozzá. Az OTP Jelzálogbank adatbázisa alapján különben, 2011. augusztusi állapot szerint mintegy 3400, azonnal költözhető lakás vár tulajdonosra a fővárosban. A legtöbb a XIII. kerületben (600 felett), melyet 400 feletti volumennel a XI. és III. kerület követ. Mindemellett 1700 ingatlan áll építés alatt; a legtöbb, 400 felett Zuglóban. Még ha ezek egy része nem is fog végül megépülni, mivel évről-évre több megkezdett beruházás áll le menet közben, vagy halasztódik tulajdonoscsere miatt, 19/68
így is ötezer feletti az új lakások száma, melyekből most válogatni lehet. Az idei év első felében (egészen pontosan a július végéig vizsgált időszakban) élénkülni látszik a kereslet; 1500 feletti új lakás eladását mértük, ami egész évre előrevetítve meghaladhatja az újonnan piacra kerülő mennyiséget; ez 2006 óta nem látott jelenség. Ebből az 1500-ból 200 feletti volumennel részesedik a XI. és közel 300-zal a XIV. kerület. A sokáig a dobogó élén álló XIII. kerületet emellett, a kutatás szerint a II. kerület is megelőzi. A budai oldal újlakás-piaca a számok szerint eleve jobban állja a válságot. Míg az itteni hat kerület a válság előtti években rendre 20-25%-át adta a piaci felszívásnak, az idei első félévben az eladások 32%-a budai ingatlan volt. Ennek magyarázata részben a kevéssé költségérzékeny vevői kör, másrészt a már említett, talán a legváltozatosabb lakókörnyezetű XI. kerület elmúlt években látványos előretörése a szélesebb rétegeket célzó, nagyobb társasházi fejlesztések építésében. A tranzakciószám remélhetőleg tendenciaszerű növekedése, karöltve az építési engedélyek számának drasztikus, az első félévben kétharmados csökkenésével egyre több beruházót késztethet arra, hogy régóta halasztott projektjükkel piacra lépjenek. Nagyon elméleti számítással élve, a jelenlegi keresleti volument feltételezve a következő időszakban, és nem számolva új kínálattal, a mostanra felhalmozott átadott és jelenleg épülő eladatlan újlakás-készlet szűk két év alatt nullázódhatna le a fővárosban. Forrás: IngatlanHírek.hu 20/68