Ügyiratszám: 45.397/2012.v1l1. Ügyintéző: File János NYÍREGYHÁZA MEGYE JOGÚ VÁROS POLGÁRMESTER HVATALA GAZDÁLKODÁS FÖOSZTÁLY 4401 Nyíregyháza, Kossuth tér 1. Pf.: 83. Telefon: (42) 524-524, (42) 524-540; Fax: (42) 524-541 E-maii: gazdalkodasifóoszfalv(aj.nyiregyhaza.hu ELŐTERJESZTÉS - a Közgyűléshez a Nyíregyháza, Szarvas u. 28. szám alatti 4969 hrsz-ú ingatlan elidegenítésre történő kijelölésére és licit induló árának meghatározására lecstr ~ Kósa Tímea alpolgármester ~l f Dr. Ká~~ri9itta gazdálkodási főosztályvezető törvényességi véleményezést végző személyek aláírása: CL~ Dr. Szemán Sándor címzetes főjegyző '. [1 ~ C~ L.:n Tt.-..:\..- Faragóné Széles Andrea Jegyzői kabinet vezetője ~ Véleményező bizottság: - Gazdasági és Tulajdonosi Bizottság
Tisztelt Közgyűlés! Az Önkormányzat tulajdonát képező Nyíregyháza, Szarvas u. 28. szám alatti, 1052 m 2 terciletű, 4969 helyrajzi számú ingatlant korábban a NvíRW Nyíregyházi Városüzemeltető és Vagyonkezelő Nonprofit Kft. bérlakásként hasznosította. Az épület állaga leromlott, felújítása gazdaságosan nem megoldható. A "lakóház, udvar, gazdasági épület" meg nevezés ű ingatlan a Szabályozási Terv szerint településközpont vegyes zónába (vt) tartozik, zártsorúan építhető be. Szakértői vélemény alapján a tárgyi ingatlan licit induló árát összegben javasoljuk megállapítani. 37.000.000,- Ft + ÁFA (-35.171,- FUm 2 + ÁFA) A határozat-tervezet szerint a tárgyi ingatlan nyilt, kétfordulós pályázat útján kerül elidegenítésre, 1 éven belüli bontási-, és a bontástól számított 3 éves beépítési kötelezettség előírásával. Kérjük a Tisztelt Közgyűlést, hogy az előterjesztést megtárgyalni, és határozattervezetet elfogadni szíveskedjen. Nyíregyháza, 2012. június 19. Tisztelettel: /,<,- ' ' //--:' :-.~~-- "~',.. "- /',... '... (,'" Dr. Kása főosztályvezető rigitta.., " ''::/,,\
Melléklet a 45.397/2012.V. számú előterjesztéshez: Határozat - tervezet NYíREGYHÁZA MEGYE JOGÚ VÁROS KÖZGYŰLÉSE....2012.(V.28.) sz. határozata a Nyíregyháza, Szarvas u. 28. szám alatti 4969 hrsz-ú ingatlan elidegenítésre történő kijelöléséről és licit induló árának meghatározásáról A Közgyűlés az előterjesztést megtárgyalta, és a nyíreg~házi 4969 hrsz-ú - természetben Nyíregyháza, Szarvas u. 28. szám alatti 2 1052 m területű, "lakóház, udvar, gazdasági épület" megnevezésű ingatlant 37.000.000,- Ft + ÁFA licit induló áron nyílt, kétfordulós pályázat keretében - 1 éven belüli bontási-, és a bontástól számított 3 éves beépítési kötelezettség előírásával tőrténő elidegenítésre kijelöli. Utasítja: Felelős: a Vagyongazdálkodási Osztály vezetőjét, a szükséges intézkedések megtételére Vagyongazdálkodási Osztály vezetője Felhatalmazza Dr. Kovács Ferenc polgármestert az adásvételi szerződés aláírására. Határidő: 2012. december 31. Nyíregyháza, 2012. június 28. A határozatot kapják: 1.1 a Közgyűlés tagjai 2.1 A címzetes főjegyző és a Po~gármesteri Hivatal belső szervezeti egységeinek vezetői
LOCKA-V Építőipari Tervező, Kivitelező Szaktanácsadó, ngatlanforgalmazó Kft. 4400 Nyíregyháza, Széchenyi u. 47. Tel./fax: (42) 420-092 Cégbejegyzés ~áma: 15-09-065147_/4, " " - ;"l ERTEKELESSZAKVELEMENY a 4400 Nyíregyh~za, Szarvas u. 28. Hrsz.: 4969 ingatlan forgalmi értékének megállapításáról '-!.. SL példány Megrendelő: Nyíregyháza l\1cgyei Jogú V áoos Polgármesteri Hivatala Vagyongazdálkodási Osztálya 4400 Nyíregyháza, Kossuth tér l. Készült: 4 pd-ban A szakvélemény 14 db számozott lapból áll. Nyíregyháza. 2012. 06. 18. Nyíregyháza, Széchenyi u. 47. TelFax.:42/420-092
T.l~...RTALOl\-!JECYZÉK 1 ért LJ_ Le 'k e,es1 l' ' b'lzonyltvany " 2. Fenntartási nyilatkozat 3. A megbízás tárgya 4. Az értékelés célja 5. Értékelési módszerek ismertetése 6. ngatlan azonosító lap 7. Épület adatlapja 8, Értékelő lap 9. Végső forgalmi érték meghatározása Mel1ékletek: - fényképek - tulajdoni lap - térképmásolat - alaprajzi vázlat 2
A vizsgált eszközvagyon tula.idonosa: Nyíregyháza Megyei Jogú Város Önkormányzata Helye: 4400 Nyíregyháza., Szarvas u. 28. Helyrajzi száma: 4969 Értékelési jog: tulajdonjog Az értékelés célja: forgalmi érték meghatározása Az értékelés fordulónapja: 2012.06.18. Az eszközvagyon nettó (ÁFA nélküli) forgalmi értéke: 37.000.000,- Ft azaz: Harminchétmillió 00/100 forint. ii.. jelen értékelési szakvélernényben szereplő állítások amelyek az ".Értékelési Bizonyítvány"-ba szereplő eredmények alapulnak legjobb tudomásunk szerint igazak és valósak. Nem vállalunk felelősséget olyan, később jelentkező gazdasági, vagy fizikai eseményekért, amelyek befolyásolhatják az itt megadott értékeket. Semmilyen személyes érdekünk nem fűződik az értékelés tárgyát képező eszközvagyonhoz, és a pártatlanságunkat semmi nem befolyásolta. Az Értékelési Szakvélemény csak teljes egészében értelmeznető, abból egyes megállapításokat, vagy részleteket kiragadni, és önmagukban felhasználni nem szabad. Az értékelő készítőjének díjazása semminemű kapcsolatban a megállapított értékkel nincs. Nyíregyháza,2012.06.l8.. l, \~' ~~{S'(Fr VvWQ~~ Virányi T~~4i~_..~YíregYháza...,7~O'~-'C\n\ U. 47,Virányi.li, ingatlanvagyon-érte'keíő és közvetít~dószárn. 71 0-2-~. forg. ig. szakértő T.SZ.: 9/29/2006 M: 5978
FENNTARTÁS NYLATKOZAT Nincs tudomásunk olyan tényezőkről, megbízó által szolgáltatott adatok nem helytállóak. amelyek miatt feltételeznünk kellene, hogy a Az értékelés során a tulajdonviszonyok vizsgálatát a megbízó által szolgáltatott 2012.06.14.. keltezésű tulajdoni lap alapján végeztük. A tulrtidoni lap másolatára fel nem jegyzett, valamint az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett jogi telmészetű kérdésekért felelősséget nem vállalunk. Az értékmeghatározás során az ingatjan műszaki állapotának minöségét szemrevétele.7éssel határoztuk meg. Nem végeztünk geodéziai, statikai, talajmechanikai, épületfizikai, környezetvédelmi vizsgálatokat, de ez nem is képezte a megbízás tárgyát. Ezen vizsgálatok eredménye esetleg befolyásolha~a a megállapított értéket A szakvéleményben rögzített, az ingatlan állapotára vonatkozó adatok a helyszíni szemle időpontjában fennálló állapotot tükrözik. A megállapított értékek az ingat.lan tehermentes állapotára vonatkoznak. Tekintettel a piaci vlszonyokra az "Értékelési Bizonyítvány"-ban meghatározott eszközvagyon forgalmi értékének érvényességét akkor tartj uk fenn, ha az ingatlant továbbra is rendeltetésszerűen üzemeltetik, és a műszaki állapotban lényeges váhozás nem történik. l'\ m.:gállapított forgalmi értéket 90 napig tartjuk fenn. A szakvélemény 4 példányban készült, melyből 3 pld-t a megbízónak átadtam, 1 pld-t pedig az irattárban helyeztem el. 4
", A M ~utll ~""''''''''~ZAf.:. -'_ '-' ~ADGV'... l\ JL,;len értékbecslést ;l Nyíregyházi Megyei Jogú Város Polgármesteri li'vatal VagyongazdáJkodási Osztályának megtisztelő megbízása alapján készítettük el. magában foglalja a: telket, a telken található felépítményeket, meljéképítmény é~ kö:nnűpótló létesítményeket, növényzetet. A rendelkezésünkre bocsátott nyilvántartások az értékelés fordulónapján, valamint a tulajdoni lap 2012.16.14.-1 időpontjában voltak érvényesek az állomány összetételét illetően. 5
4. AZ ÉRTÉKELÉS CtLJA Az ingatlan aktuális forgalmi értékének meghatározása. 5. ÉRTÉKELÉS l\'lódsze R J(J( JSi\tHCRTETÉSE A forgalmi érték meghatározására a TEGoVA ajánlásai alapján a következő módszerek alkalmazása j avaso l t. A.) a pi.aci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés B.) a hozamszámításon alapuló értékelés C) a költségalapú értékelés Az io&atjau forga!l.!n.i értékének meghatározása a B és C pontok ala.pján történik. A költségalapú értékelési mcgközehtés lényege, hogy az ingatl<m újra clőálhtásl költségéhől le kell vonni az idő múlása miatti avulást, majd ehhez kell hoa..áadni a felépítméh'yekht,~z tartozó ftildtcrihet értékét. Ez a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat. t~pítés alatt lévő létcsítrnénycknél, k~rosod(llt létesftméoycknél, takart műtárgyaknál, valamint ulyan esd<;:kbch alkalmazható, atnikor más módszer nem áll rendejkezésre (pl. kórházak, temetők stb.) A módszer fő lépései a következők: l. Telekérték meghatározása 2. Felépítmény újraépítési, vagy pótlási költségének meghatározása 3. avulások számítása 4. A felépítmény újra elóállitási költségéból az avulás levonása és a te/ekértékkel való összegzése. 6
1./ A földterület értékét annak üres állapotban való értékelésével kell megállapítani, a piaci összehasonlítá adatok elemzésén alapuló módsz~r> vagy különleges es(:fben a hozamszámításon alapuló módszer szerint. 2.1 A pótlási költség olyan szerkezeteket és építési munkát takar, melyet az értékelés időpontjában a meglévő funkciók (esetleg más szerkezetek és. müs7(lk i m (',gol c1ások ) a legkisebb költst>,gge1, de azonos hasznossággal pótolhatók lennének. \z újraépit6si kött"égben ü rneglév6 S7crkC7.ctek változatlan újratcrem tés éne k költségeit kell döirányozni, RlggetlenOl ;1;J:ok jelenlegi hab7.t10sujásától A pótlási és az újraépítési költség együttesen az újra előállítási költség. Az újr{:l d.öájhtási költségbe kell érteni a közmílvesitési, a tervezési, az engedélyezési, a vállalkozási, a kivitelezési, a bemházóí, a pénzügyi és minden egyéb ténylegesen fizetendő költséget Ezeket a költségeket a tényleges építési paci árak alapjár! kell meghatározni. Az épület újr~ elis::'\lhlási költsfeébe az épületgépészetet és a belső építészeti elemet is bele kdl érteni, míg a mobiliákat ki kell zárni. Az újra előállítási költség általános forgalmi adót nem tartalmaz. Az ingatlan megépí1ésénck cn,xkti k.öltségcihől, vagy annak könyv szerinli ó tékéböl indexálá..'isallevczctett újra e!bálhtási érték csak kivé1eles esetht~n fogadható el. lyen eset lehet, ha <ly, ingatlan néhány éven belül készült el és ha abekerülési költségekct megbfzhatóan dokumentálták. -j.,j Az avulás az idő múlá<;a miatti értékcsökkenés. Három fő eleme: - a fizikai romlás, - a funkcionális avulás és a - környezeti avulás. A7. avulá.,i \;~L:mek lchc;tnek kijavíthl-llóak, vagy ki nem javíthatóak. 4.1 1'\2 újra clöállitási költs6get az avultsággal csökkentve és a telek értékkel növelve adódik eredményül a költségalapon számítolt forgalmi érték. 7
e./ Hozamszámitáson alapuló értékelési módszer: i\ ho/,lrn:,z:'lmit;,1s0n alapuló ért,skclé~ az ingatlan jövőheni hf-l'<;7l18inak a7 ezek megszerzése <Snk:kóhl'~n f..;:huf)rülő kiadások kü1ünbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. Az érték megájjapítása azon az e1ven Rlap,>zik, hogy bárrn.ely eszköl értéke annyi, mint a belök,,. '.. d l 1.' 1 '." szannazo t1szta.love e mck Je encr~(~j«(:, A hozamszámítás lépései összefoglalva: 1./Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjainnk elemzése, 2./Ajövőbeli bevételek és kiadások becslése havználati módonmnf, 3./ Jövőbeli pénzfolyamokfelállítása használati módonmnt, 4./ A tőkésflési kamatláb meghatározása, 5./ A pénzfolyamokjelenér/ékének meghatározása, 6./ A legmagasabb jelenérték ldválasztáya, mint hozamszlímitásort alapuló érték. 8
6. NGATLAN AZONOSÍTÓ LAP Általános adatok: Az inf(atlan cime: Helyrajzi száma: Önkormányzat mef(nevezése: Hasznosítás [elenlev fjjrmái: Bérlőre vonatkozó információk (neve, szerződés időtartama, bérleti díja) Telek alakja, {ormáia, najnlsácur Környező ingatlanok jellemző hasznusftása.- Telek kerítettsége, kerítés anyaf(a: Az ingatlan elhelyezkedése: (fekvése, tájolásal Terület beépítettsége, nyitottsáf(a: Az ingatlanon található fák, felépítmények: Domborzati és leitési viszonyok: Az ingatlan legcélszerűbb hasznosítása: Lakott településen belüli elhelyezkedése: Útburkolat minőséfle: Közlekedési eszközök: Külső /utca/ közművek: Belső közművek: 4400 NyÍregyháza, Szarvas u. 28. 4969 Nyíregyháza Megyei Jogú Város Polg. Hivatal Lakóház, udvar, gazdasági épület szög, saroktelek Lakások, lakóházak, üzletek, közintézmények K-Ny - kerített, drótfonat Lásd csatolt fotókon! Sík Bontandó lakóház A városközpontban. Jó Szgk., helyi járatú autóbusz Összközmü Az ingatlan terv szerinti besorolása: Vt 21536Z Vt = településközpont vegyes zóna 2 = polgárvárosi 1 = nem kialakult 5= zárt soru - általános 3 = legkisebb teleknagyság 600 m2 6 = megengedett legnagyobb beépítettség 50% Z = sajátos előírásként meghatározott Közművezetékek kikötve 9
7. ÉPÜLET ADATLAPJA Alapozása: Kő sávalap! Talajvíz elleni szij?etelés: Nincs Hőszif(etelés: FÜj?j?őZc!ges teherhordó szerkezet: Vízszintes teherhordó szerkezet: Nincs Tégla, vályog Tetőformája: Nyeregtető Tető szerkezete: Tetqfedés anyaj?a: Fa, borított Kerendafödém Fa szerkezetű Síkpala. Külső vakolat, burkolat: Kőporos vakolat Külső nyílászárók anyaj?a: - üvef(ezése: 2rtg. - állaf(a: Felújítandó KözművesÍfettséf(e: Fűtési mód: Fa Nincs Melef!vízeflátás: Nincs Egyéb épületf(épészeti berendezés: Épületf(épészeti berendezések állaf!a: Hírközlési kábel: Felújítandó Nincs Az épület építésének éve: ::::::1930 -felújításának éve: A felújított épületszerkezet ismertetése: - Fizikai állapot: Felújítandó HELYSÉG LSTA Megnevezés Alapterület ml Belmagasság Padlóbnrkolat 11 Földszint lakótér ~230 3,60 Bontandó 2/ Pince kiegészítő h. ~58 2,00 Bontandó Korrigált / beszámítható / ~288 alapterület: Megjegyzés: A gazdasági épületek ( 144 m2 ) elbontásra kerültek, a különálló gazdasági épület ( 92 m2 ) műszaki állapota miatt értéket nem képvisel. 10
8. ÉRTÉKELŐ LAP C) KŐLTSÉGALAPÚÉRTÉKELÉS Értékelési táblázat élettartamtól függőszámítás alapján Az ingatlan címe.: 4400 Nyíregyháza, Szarvas u. 28. Hrsz.: 4969 Épület építési éve ;::: 1930 Fajlagos nettó építési költség: 270.000,- ( Ft! nettó m2 ) Értékelés időponúa: 2012 év... Ép. szerk. megnevezése!! EÁÉ V.É.T. SZ.É.K SZ.M.É.T SZ.É.A.É % év év %.% ll. Földmunka, alapozás 7 120 80 33 2,31 2. Falazás és egyéb kőműves munka 15 120 80 33 4,95 3.. Lépcsők, tornác, közös kapubejáró 2 120 80 33 0,66 4. Földszinti födém födém 4 120 80 33 1,32 15. Padlásmdém 5 100-80 20 1,00 Megjegyzés 6. Fedélszék 8 120 80 O O Műszaki i állapota miatt [7. Tetöhéjaás 6 60 60 O O ls. Homlokzatvakolat, állványozás 7 40 40 O O 9. Belső vakolat 10. Hőszigetelés 4 30 30 O Ű i 5 40 O O O. ll. Nyilászárók 50 80 O O 12. Helyszini beton és vb. 2! 50 40 20 0,40 13. Hideg burkolatok 2 30! 30 O O 14. Meleg burkolatok 4 30 30 O O._ 15. Viz, csatornázás 3! 25 25 O O!. 16. Gázhálózat 2 30 O O O 17. Fútésszerelés 6 25 O O O S. Villanyszerelés 3 20 i 20 O O, 1 19. Bádogos munka 2 30 60 O O 20. Festés, mázolás 2! 10 10 O O :::::11! Felújítása nem gazdaságos, műszaki értéke O Ft. Várható bontási költség: 944 lég m3 x 2.000,-Ft!ég m3 = 1.888.000,-Ft;::: 1,9 M Ft. 11
E.Á.É.: V.É.T: Sz.É.K.: Sz.M.É.T.: Sz.É.A.É.: eredeti állapot értékaránya várható élettartam szerkezet életkora szerkezet műszaki értéke szerkezet értékarányos értéke A fajlagos nettó építési költség az ÉKS 2011. évi kiadása alapján megállapítva! Telek értékének meghatározása összehasonlítá adatok alapján / T : Település Utca Telek Telek alapár Telek fajlagos! terület Ft alapár Ft/m 2 2 m yzregyj aza Rózsa u. 1900 66.500.000,- 35.000, ~N' h'! Nyíre1(Yháza Bocskai u. 784 35. OOO. 000,- 44.643,- Nyíregyháza stván u. 520 22. OOO. 000,- 42.308,... ATLAGAR: 41.000,- Korrekciók: kínálati ár miatt -10% összesen: -10% Korrigált fajlagos alapár: 41.000,-FtJm2 x 0,90% =36.900,-FtJm2 ~ 37.000,-FtJm2 T elekérték T : 37.000,-FtJm2 x 1052 m2 38.924.000,- Ft ~38,9 M Ft. Költség ahtpú érték telek érték - bontási költség!: 38,9-1,9 = 37,0 M Ft. 12
HOZAMALAPÚÉRTÉKELÉS Hozamszámítás Jelenlegi használat Hasznos alapterület Bevételek: Meglévő szerződés szerint Piaci adatok szerint Kihasználtság Figyelembe vehető éves bevétel Költségek: Tulaj fenntartási költségei (az éves bevételből) Felújítási költségalap (az éves bevételből) Összesen: Eredmény: Eves üzemi eredmény Tőkésítési ráta Az ingatlan hozadéki értéke Fajlagos mennyiség Lakóház 288m 2-288m 2 x 800,-Ftlm 2 =230.400,-Ftlhó 0% x 3% 3% X 11,5 % x x x Összeg - 2.764.800,- Ftlév x 0,- Ft 0,- Ft 0,- Ft 0,- Ft 0-, 0,- Ft ::= O M Ft MegjeftYzés: Bevételnél a környezetben lévő lakások kínálati bérleti díjai lettek figyelembe véve. A lakást bérbe adni a jelenlegi műszaki állapot miatt nem lehet. 13
l. oldal Ő5szese11: oldal hiteles tulaj lap Nem tulaj doni lap OlCal.: l/l Nem ljlte);,srulajd<wi bp. Sz.,,;'lle rná",lat tvcgrcncid..-é:; :sz.:i-n: :3 () üos!62352/2012 2012.06.14 s zel<tor l.rész l. A:t,i:ng.a.t::l.an adat.ai:.alr.sszle t ad...=..tok ta riil et:: TnUtrelAÍai.á.9'/kiv~tt m>$;gn.vw"2;'~s/ min.o h. m2 LU'''',,''''L. hányad, l/l n,resz ha~~q,;:;atf ~.rke'z4ei idő,; 5'3'986/1991.12.. 16 199'1. ~':i,kkk 'b'. 34. jogálláe 1 tulajdonos név, Nl'Í'RE.GYFi.'Í:l!,< JéGÚ V:cJ<OS ÖN!<ORl.1ÍÍl\1,l:2A1'J>: C'bn1 4~oá KC:EfSLTth tér l 1052 erk_-:"ai,iciői m,resz' 62179/2000.09:.04 2:::: ;a. 1:"u1.ajclor4 lap ko,a.","'a,qt!:<o...e:"n.ilha.tó: hiteles tulajdolll lap Nem tulajdoni lap https://ww\v3.takarnet.hlljtullap/s050520 1206141549541 tksf.nrnt7ttrl-i4rqc)71 n-l-i
~<yomtatá51 49 2 4963/~ 4964/1 4ge 499 o (vj 497 ~ L----f-------t---------J j 9 9 2-j ~ 4971 \ ~ L-~~---------l ~9~~ ~ LJ 01. Méretarány 1: 400. -49 7 2 O_n _o~g(l4 ()é(j08 0.012 0.016 k.m.. 1 H_--,,-,-, -~."-----.---- \ 499d --~-----. 1 _.. ( l
o Szan"S alain:lyn y:;luflt v földszint lakótér 230m2 i L_ pince 58 m2,- ---- ---- :~,.!4 o.,.!4 ::r vo v N~ Hi 2012"Hj.l~. li ~:fi ~" ~ ~,;~."vu(i'''i/ '' ~ "'- ~
1. kép 2. kép északi utcakép déli utca kép 3. kép 4. kép nyugati homlokzat nyugati homlokzat 5. kép 6. kép északi homlokzat keleti utcakép, Csipke u. Nyíregyháza, Szarvas u. 28. Hrsz.: 4969 2012-06-15
13. kép 14. kép keleti homlokzat keleti homlokzat 15. kép 16. kép keleti homlokzat pincelejáró 17. kép 18. kép, épület belső födém Nyíregyháza, Szarvas u. 28. Hrsz.: 4969 2012-06-15