S z a k d o l g o z a t ELŐVÁSÁRLÁSI JOG AZ AGRÁRIUMBAN KÜLÖNÖS TEKINTETTEL A SPECIÁLIS ELŐVÉTELEKRE

Miskolci Egyetem Állam- és Jogtudományi Kar Agrár- és Munkaügyi Tanszék S z a k d o l g o z a t ELŐVÁSÁRLÁSI JOG AZ AGRÁRIUMBAN KÜLÖNÖS TEKINTETTEL A SPECIÁLIS ELŐVÉTELEKRE Készítette: Hadiné Bodnár Rita Konzulens: Dr. Olajos István egyetemi docens Miskolc, 2014

UNIVERSITY OF MISKOLC Faculty of Law Department of Agricultural- and Labour Law T H E S I S PRE-EMPTION OF THE AGRICULTURAL SECTOR IN PARTICULAR TO THE SPECIAL RECEPTION FOR Written by: Rita Bodnár Hadiné Advised by: Dr. Olajos István egyetemi docens Miskolc, 2014 2

Tartalomjegyzék Bevezetés... 4 1. Tulajdonjog és az elővásárlási jog... 5 1.1. Tulajdonjog fogalma és történelmi előzményei... 5 1.1.1. Rendelkezési jog. 6 1.2. Elővásárlási jog...7 1.2.1. Elővásárlási jog szerződéses alapítása...8 1.2.2. Jogszabályba biztosított elővásárlási jog....8 1.2.3. Az elővásárlási jogviszony kötelmi dologi jog jellegzetességei 2. A Ptk. szerinti elővásárlási jog Termőföldről szóló törvényben biztosított elővásárlási jogok viszonya.....12 2.1. A Ptk. és a Termőföldről szóló törvényben lévő elővásárlási jogok ütközés 13 2.2. A Ptk. és Tft.-ben lévő elősárlási jog gyakorlása......17 3. Ajánlat, mint polgárjogi fogalom és jelentősége az elővásárlási jogban...20 4. Elővásárlási jog megsértése esetén alkalmazandó perek.. 21 5. Speciális tulajdon szerzések az erő és a szőlő termesztés területén... 22 5.1. Az erő fogalma...22 5.2. Az erdőbirtokossági társulat története....22 5.3. Az erdőbirtokossági társulati törvényben biztosított speciális elővásárlási jog. 24 5.3.1. Osztatlan közös. 25 5.3.2. Élők közötti jogügylet 29 6. Hegyközségek..... 33 6.1 Magyar bortörténeti vissza tekintés....33 6.1.1 A magyar bortörténeti vissza tekintés...33 6.1.2. A hegyközségek szerveződése. 33 6.1.3. A hegyközségek több szintű szerveződése..........34 7. Az új földtörvény........36 7.1. A új földtörvény szerinti elővásárlásra jogosultak sorrendje.. 36 7.2. Az új földtörvényben egyéb jogosultak földvásárlása... 39 7.3. Mentesülés az elővásárlás sorendje alól, kivételek... 39 Zárszó..41 3

Irodalmi Jegyzék.. 42 Jogaszály és bírói ítéletek....46 Weboldalak......47 4

Bevezetés.mert a jog nem mesterség,hanem műveltség dolga a műveltség pedig egy és oszthatatlan s téves gondolat azt hinni, hogy a jogot tanulva tanulhatjuk meg a jogot csak művelődve tanulhatjuk meg. (Grosschmid Béni) Az elővásárlási jog, mint jog intézmény igen nagy fejtörést okoz a magyar jogrendszerben nem beszélve a speciális előválási jogot illetően, ilyen speciális törvény által biztosított elővásárlási jog az erdőbirtokosságról szóló törvényben meghatározott elősárlási jog, vagy a szőlő és borászattal kapcsolatos jogszabályban meghatározott hegyközségek közötti elővásárlási jog. Dolgozatomban az erdőbirtokossággal, mint önálló jogi személlyel kapcsolatos elővásárlási jogot szeretném igazán kidomborítani, mivel elég speciális és igen különleges a törvény által biztosított elősárlási jog. Miért fontos, hogy a külön törvényben biztosítsák a speciális elővásárlási jogot? A bíró ítéleteken keresztül, illetve a földhivatal, mint ingatlan nyilvánítatás vezető közintézménynek ezzel kapcsolatos feladatai, melyet szintén szeretnék bemutatni. Milyen lehetőségei vannak azoknak aki az elővásási jogát szeretnék érvényesíteni, és ehhez a jogintézményhez, hogyan állnak azok szervezetek, közigazgatási szervek, akik ezzel a jogintézménnyel, kvázi elővásárlási joggal kapcsolatban törvény elrendelése folytán feladatuk van. A mai közigazgatási gyakorlatban, hogyan és milyen módon ellenőrzik az elővásárlási jog gyakorlójának jogát, illetve hogyan biztosítják ezeket? Nem titkolt szándékkal választottam ezt a témát, mivel nekem részem van erdőbirtokossági társulat vezetése során szembesültem azzal a gyakorlattal, hogy a speciális előválási jog érvényesítése során igen sok akadályba ütköztem. Természetesen nagyon jó lenne ha az elővásárlási jogot, mint jogintézményt ugyanolyan egységes értelmezés alakulna ki a jogászok és bíróságok értelmezése között, mint például az osztatlan közös tulajdon, bár megjegyezem a földtörvény esetében igen eltérő 5

értelmezéseket születnek a bírói gyakorlatban. Milyen jogot sért vagy sérthet annak, akinek figyelmen kívül hagyják az elővásási jogát, vagy maga a bírói ítélet hagyja figyelmen kívül a speciális törvényben meghatározott elővásárlási jogát? Mivel az elővásárlási jog igen szorosan kötődik a tulajdon joghoz, agrár joghoz, és legfőképpen termőfölről szóló törvényhez hiszen ez az a terület, ahol igen sokszor alkalmazzák ezt a jogintézményt. A tulajdonjoghoz szorosan kapcsolódik az elidegenítési jog, és más jogintézmények amelyek közvetve vagy közvetlenül hatással vannak az elővásárlási jog gyakorlására. Ezek az alapvető jogintézmények a tisztázása, mint például az ajánlat ezen belül szorosan kapcsolódó ajánlati kötöttség, melynek igen fontos, hogy gyakorlatban egységes megítélés alá essen. Milyen törvényi biztosítékokat, és felelőséget lehetne, megállapítani, meghatározni akár egyéni, akár szervezeti vagy szervezet vezetői szinten a speciális elővásárlási jog törvényeken belül? Amely garantálná, hogy a termőföld, mint nemzeti kincs ne aprózódjon el, és elsősorban ne a meggazdagodást, szolgálja, hanem a föld és a természet szeretetét, tiszteletét. 6

1. Tulajdonjog és az elővásárlási jog A dolgozatom elején fontosnak tartom, hogy az alapvető fogalmakat, mint tulajdonjog és elővásárlási jogot tisztázunk, illetve ezt a két fogalmat tekintsük kiinduló pontnak. Hiszen a kettő szoros összefüggéseinek áttekintse, tisztázása a mai joggyakorlat számára igen fontos. 1.1.Tulajdonjog fogalma és történelmi előzményei A tulajdon mint társadalmi intézmény örök kategória létezi mióta az ember és az emberi társadalom létezik. A tulajdon a társadalom fejlődésével állandó mozgásba van legkorábbi megfogalmazását és fejlődést a római jog körében találjuk meg. Funkcióját tekintve vagyonjogi területen a személyi szabadság biztosítása, illetve a saját felelős életalakítás. A római tulajdon meghatározása a tulajdon egy dolog feletti teljes hatalom, amelynél fogva a magáéban mindenki megteheti mindazt, amivel nem zavar másokat. E meghatározás szerint a római tulajdon magába foglalja a dolog feletti teljes hatalmat és a rendelkezési jogot. Egy másik római történeti meghatározás szerint tulajdon a dologi jog, amelynél fogva a tulajdonos a tulajdon tárgyául szolgáló dologra bárki jogosulatlan behatását kizárhatja. A tulajdonjog a legtágabb, legteljesebb alanyi magánjog, amelyet csak a tulajdonos és törvény korlátozhat. A tulajdonjog legfontosabb tartalma a rendelkezési jog. A római tulajdon korlátozásai között a közérdek védelem, illetve az elidegenítési és terhelési tilalmak is. 1 Napjainkban a tulajdon fogalma legfontosabb, a legteljesebb saját dolgon fennálló dologi jogot ismerjük meg. 2 A tulajdonjog alapvető fontosságú jogintézmény mely magába foglalja a vagyoni ezen belül dologi jog intézményét. Fontosságát tekintve is megelőzi magát a jogot. Amikor az állam elismerte a tulajdon intézményét a jog 1 Dr. Földi András és dr. Hamza Gábor: A római jog története és institúció, Budapest, Nemzeti Tankönyvkiadó 1996, 288. o., 289.o. 2 Dr. Lenkovics Barnabás: Magyar polgári jog, Dologi jog, Eötvös József Könyvkiadó, Budapest 2006, 53.o. 7

eszközeivel mindenkivel szemben védelembe részesítette, azóta létezik úgy, mint a tulajdonjog intézménye. 3 1.1.1. Rendelkezési jog A tulajdonjog tartalmát tekintve két részre lehet osztani jogokra és kötelezettségekre. A jogosultságok között a rendelkezési jogot kiemelése fontos témánk szempontjából. A tulajdonjog kizárolólagosságát a dolog feletti egyidejűleg hatalmat gyakorol. A rendelkezési jog magába foglalja: 1. a dolog birtokát másnak átengedés 2. a használat jogát másnak átengedése 3. a hasznok szedésének joga másnak átengedése 4. a dolgot biztosítékul adása vagy más módon való megterhelése 5. a dolog tulajdonjogát másra átruházhatja A rendelkezési jog biztosítja a dinamizmust, illetve a tulajdonosnak a biztosítja dologgal kapcsolatos rendelkezéseit. 4 A rendelkezési jog a tulajdonjoghoz tartozó részjogosítvány, a tulajdon feletti döntés szabadságát jelenti. 5 A tulajdoni garancia szavatolása nemcsak történelemi, hanem jelenleg is aktuális és univerzális emberi jogi törekvés. A tulajdonhoz való jog alkotmányjogi szempontból való elismerése mint alapjog fejezi ki a legmarkánsabban, a tulajdonjoghoz való jogból fakadó jogi helyzet zavartalan fennállását élvezetét garantálja. 6 Alapjogi törvényünkben (alkotmányunk) a VIII. cikk tartalmazza, törvényi szinten pedig a polgári törvénykönyvünk szabályozza. Alkotmányos értelemben felfogott tulajdonhoz való jog tárgyát, a tulajdonhoz való jog funkcionális értelemben felfogott definícióból adódóan, a polgári értelemben 3 Dr. Lenkovics Barnabás: Magyar polgári jog, Dologi jog, Eötvös József Könyvkiadó, Budapest 2006, 53 55.o. 4 Dr. Lenkovics Barnabás: Magyar polgári jog dologi jog, Budapest, Eötvös József Könyvkiadó 2006, 53.-56.o., 83.o, 86-88.o. 5 7/1991. (II.28.) AB határozat internet: www.opten.hu/opten/light/.../7-1991-ii-28-ab-hatarozat- 202614.html 6 Drinóczi Tímea: A tulajdonhoz való jog a magyar alkotmánybíróság gyakorlatban, Romániai Jogtudományi Közlöny, internet: rmjk.adatbank.transindex.ro/pdf/03tulajdonviszonyokdrinoczi.pdf 8

vett tulajdonjog, mint a személyes autonómia közvetlen megavalósulása, másrészt az olyan egyéb dologi jelegű - vagyoni értékű jog, illetve közjogi alapú jogosítványok és várományaik képezik, amelyek funkcionálisan képesek helyettesíteni a tulajdon személyes autonómiát biztosító feladatát. 7 A polgári jogi tulajdon szűk értelemben azt az abszolút szerkezetű tulajdonjogviszonyból fakadó alanyi jogot jelenti, amely a hagyományos magántulajdon elvont jogi kifejeződése. 8 Az alkotmány bíróság már több határozatában rámutatott, hogy a tulajdonjog nem korlátozhatatlan jogosultság. Az alkotmány teret enged az alapjogok törvényi korlátozásának. 1.2. Elővásárlási jog Az elővásárlási jog egy feltételes egyoldalú jogosultság, amely alapján a jogosult egyoldalú nyilatkozatával az adásvételi szerződés vele való megkötésére kényszerítheti a dolog tulajdonosát, ha az a dolgát el kívánja adni. Az elővásárlási jog alapulhat szerződésen és jogszabályon, a kötelmi jogosultság bejegyzésével abszolút hatályt nyer. 9 Az elővásárlási jog, mint korlátozás kizárólag vevőválasztás szabadságát érinti, feltéve, hogy az elővásárlásra jogosult a vevővel, a harmadik személy ajánlatot tevővel azonos tatalommal és feltételekkel kész vele szerződést kötni. 10 A vevőként jelentkező személy tulajdon szerzési jog is korlátozott az elővásárlási jog jogosultjával szemben. A vevő tulajdonszerzési jogának a törvény általi korlátozása az Alkotmány Bíróság álláspontja szerint azonban ugyanúgy nem érinti a tulajdonjog lényeges tartalmát, mint ahogy a korlátozás az eladó tekintetében sem az érinthetetlen 7 17/1992 (III. 30.) AB határozat internet: www.opten.hu/opten/light/.../17-1992-iii-30-ab-hatarozat- 207473.html 8 Drinóczi Tímea: A tulajdonhoz való jog a magyar alkotmánybíróság gyakorlatban, Romániai Jogtudományi Közlöny, internet: rmjk.adatbank.transindex.ro/pdf/03tulajdonviszonyokdrinoczi.pdf 9 Dr. Pusztahelyi Réka: Az elővásárlási jog egyes kérdései a bírói gyakorlatban, Miskolci Jogi szemle 4. évfolyam (2009) 2. szám 96. 111. o. internet: www.mjsz.unimiskolc.hu/200902/7_pusztahelyireka.pdf 10 7/1991. (II.28.) AB határozat internet: www.opten.hu/opten/light/.../7-1991-ii-28-ab-hatarozat- 202614.html 9

lényegre vonatkozik. A tulajdonszerzésnek ez a korlátozása csak az ún. hatalmassággal érintett dolgok viszonylatában áll fenn, nem jelent azonban általános szerzési jogkorlátozást, így a tulajdonjog lényegi tartalmát nem befolyásolja. 11 1.2.1. Elővásárlási jog szerződésese alapításával Elővásárlási jogot alapító szerződés a tulajdonos rendelkezési jogának korlátozását jelenti, amennyiben a dolgot későbbi eladás esetén az elővásárlásra jogosult egyoldalú jognyilatkozattal a vevő helyet beléphet a szerződésbe. A szerződés alapján az eladó arra köteles, hogy a kapott ajánlatot az elővásárlásra jogosulttal a szerződés megkötése előtt közölni kel. A szerződésen alapuló elővásárlási jog kizárólag az adásvétel jogcímén történő tulajdon-átruházás esetén gyakorolható. Az elővásárlási jog szerződéssel ingóságra, ingatlanra egyaránt alapítható, szólhat határozott, határozatlan időtartamra és egyidejűleg több jogosultat, személyt is megillethet, ez esetben az elővásárlási jog oszthatatlan vagyis csak együttesen gyakorolhatják. Az elővásárlási jog alapító szerződés csak írásba akár ingatlan akár ingóság kötik a felek. E jog gyakorlása személyhez kötött jog, ezért annak átruházása semmis és nem örökölhető- e szabályok alól csak a törvény tehet kivételt. Az ingatlanra alapított elővásárlási jog az ingatlannyilvántartásba bejegyezhető, s a bejegyzéstől kezdődően minden későbbi jogszerzővel szemben hatályos. A szerződésen alapuló elővásárlási jogból fakadó igények kötelmi jellegűek azokra az elévülés szabályai alkalmazandók, de eltérő az általános elévülési szabályaitól egy éves jogvesztő határidő alatt indíthatja meg a jogosult a pert hatálytalanságának megállapítása iránt, bizonyítható a perben az is hogy a szerződés színlelt, mert ténylegesen ingyenes átruházást leplez. 1.2.2. Jogszabályba biztosított elővásárlási jog Jogszabályon alapuló elővásárlási jog a Ptk. 685. a) pontjába nevesített jogszabályok rendelkezésén is alapulhat. Jogszabályon alapuló elővásárlási jog illeti meg például: 11 Dr. Szilágyi János Ede: A termőföldek törvényes elővásárlási jogának alakulásáról. különös tekintettel a rendszerváltás utáni jogfejlősre, Sectio Juridica et Politica, Miskolc, Tomus XXIV. (2006). pp. 511-525, internet: www.matarka.hu/.../issn_0866-6032_tomus_24_2006_511-525.pdf 10

- az erdőbirtokossági társulat tagját a többi tag tulajdonának átruházása esetén,(1994. évi XLIX. törvény 30. ) - természeti oltalom alatt alá vont erdőterület tulajdonjogának átruházása esetén az államot megillető elővásárlási jogot az erdőterület fekvése szerint illetékes nemzeti park igazgatósága, illetőleg természetvédelmi igazgatóság gyakorolja. (20/1994.(VI.28.) KTM rendelet) - vízgazdálkodási törvény tulajdon jogra vonatkozó szabályai (1995. évi LVII. törvény Vízgazdálkodásról ) - a hegyközség tagját a szomszédos, szőlő termőhelyi kataszterben nyilvántartott földrészletre (1994. évi törvény CII. 30. ) - települési önkormányzat települési célok megvalósításához szükséges ingatlanokra, önkormányzati rendelettel is megállapíthat elővásárlási jogot ( 1997. évi LXXVIII. törvény 25..) - védet természeti értékre és területre az államot, és a helyi jelentőségű védett területre a települési önkormányzatot ( 1996.évi LIII. törvény 68..) - osztott tulajdon esetén a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát a földre (Ptk. 96. ) - közös tulajdon esetén a tulajdonostárs hányadára a többi tulajdonos társat (Ptk. 145. ) - termőföld vagy tanya eladásakor a haszonbérlőt, feles bérlőt és a részesművelőt (1994. évi Földtörvény10. ) - az ingatlan korábbi tulajdonosát, ha a kisajátítás célja nem valósult meg (1976. évi 24. törvényerejű rendelet 23. ) A jogszabályon alapuló elővásárlási jog esetén több jogosultat illet meg a jogszabály jogosultak egymás közötti rangsorát is meghatározza. A jogok versengése esetén a törvény a Ptk. 373. (6) bekezdése alapján elsőbbségét általános érvénnyel mondja ki. 12 12 Kommentár az 1959. évi törvény Polgári Törvény Könyv magyarázat internet: www.bfvk.hu/old/downloads/ptk_1959_iv.pdf 11

1.2.3. Az elővásárlási jog viszony kötelmi és dologi jog jellegzetességei Az elővásárlási jog nem mutat lapvető, kötelmi jogi jellegzetességet, nem meghatározott személyek közötti viszony; a mindenkori tulajdonos rendelkezési jogát korlátozza, ugyanakkor mindenkivel szemben azt a negatív kötelezettséget tartalmazza, hogy az ingatlan tekintetében tulajdonjogot, vagy más jogosultságot szerezni csak az elővásárlási jog korlátai között lehet. A jogviszony szerkezetét tekintve nem különbözik a tulajdonjogot korlátozó haszonélvezeti jogtól, vagy a használat jogától. Az elő- vagy visszavásárlás joga még csak nem is alanyi jog a szó szűkebb, értelemben, hanem csak hatalmasság, amelynél fogva az elő- vagy visszavásárlásra jogosult egyoldalú jognyilatkozatával (adásvételszerű) jogviszonyt teremthet saját maga és a kötelezett között. 13 A jogirodalomban eltérés van a között, hogy az elővásárlási jog dologi vagy kötelmű jogi intézmény. Először is nézzük meg, mi a különbség a dolog és kötelmi jogviszonyok között. A vagyonjog a magánjognak azokat a normáit tartalmazza, amelyek az emberek és más jogalanyoknak a jogi uralom alá vethető javak tekintetében betöltő érdekállást szabályozzák. A vagyonjogon belül megkülönböztetünk dologi jogot, amely a jogalanynak a javak fölötti uralmát statikusan, vagy is a maga állandóságban szemléli, funkciója, hogy uralmi helyzetét minden más jogalanytól származó támadással szemben megvédje. A kötelmi jogról általánosságban az mondható el, hogy a változás, vagyonmozgás a javak forgalmának a joga. A dologi jog főként az abszolút szerkezetű jogviszonyok, a jogosulttal szemben álló, túlnyomóan kongens jellegű normák előírásával a javak elsajátításának a rendjét szabályozza. Addig a kötelmi jog relatív szerkezetű mellérendelt jogviszonyban álló meghatározott jogalanyok kölcsönös és egyenértékű követelési és tartozásai egységének pozitív tartamú és diszposzitív szabályanyaga. 14 Bobvos Pál szerint a Ptk. 145. (2) bekezdése által a tulajdonostárs javára létesített elővásárlási jog, amelynek gyakorlására nézve értelemszerűen a Ptk. 373. - ának rendelkezéseit kell alkalmazni. Az elővásárlási jog tehát egyértelműen a kötelmi jog különös részébe tartozó, kötelmi természetű jogintézmény. Az elővásárlási jognak ezen jogi természetén nem változtat az, hogy több jogszabály a tulajdonostárs javára is 13 Szaladits Károly: A magyar magánjog tankönyve II. Dologi jog, Budapest, Grill, 1930. 99. o., 127. o. 14 Dr. Bíró György: Kötelmi Jog közös szabályok szerződéstan, Magyar Polgári Jog, Miskolc, Novitni Kiadó 2006 18-20. o. 12

létesít elővásárlási jogot. Nem válik dologi jogi természetűvé a kötelmi jogi jogintézmény attól, hogy a Ptk. a tulajdonostársra vonatkozó elővásárlási jog intézményét a közös tulajdonra vonatkozó szabályok között helyezi el. 15 A dologi jog ügylet dologi joghatást kiváltó jogi tény, amely a dologi jog hatálya alatt áll. A dologi jogügyelet lehet egyoldalú jogi tény. Az akaratnyilatkozat és a kétoldalú jognyilatkozat azonban nem dologi jogügylet, ennek a kötelmi szerződésben kell kifejezésre jutnia. 16 Az elővásárlási jogot a telekkönyvbe bejegyzik, mindenkivel szemben hatályos, aki a bejegyzést követően az ingatlanon valamely jogot szerez. A telekkönyvi bejegyzés az elővásárlási jogot dologi hatályúvá teszi azt az ingatlanra a bejegyzés után jogot szerző harmadik személlyel szemben is érvényesíteni lehet. Az elővásárlási jog jogszabályon alapul csak akkor lehet bejegyezni a telekkönyvbe ha csatolják a jogosultnak azt a nyilatkozatát, hogy elővásárlási jogával nem kíván élni, ha a jogosult nem nyilatkozik, az átruházó köteles igazolni, hogy őt nyilatkozatételre felszólította, a nyilatkozatban elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet előidéző tényeket. 17 Az alkotmány bíróság az elővásárlási jog jogi természetét vizsgálva megállapított, hogy a tulajdonjogos társat megillető elővásárlási jog vonatkozásában az alkotmány alkalmazása az elővásárlási jog kötelmi jogi intézmény e a tulajdonostárs tekintetében nem válik attól dologi jogivá, hogy az intézmény a tulajdonos társat illetné meg. Ha ugyanis az elővásárlási jog dologi jogi természetű, akkor része a tulajdonjognak, annak mintegy önálló részjogosítványa, hasonlóan a használata hoz birtokláshoz és a rendelkezéshez. Nem válik dologi jogi természetűvé a kötelmi természetű jogintézmény pusztán attól, hogy a Ptk. a tulajdonostársra vonatkozó elővásárlási jog intézményét a közös tulajdonra vonatkozó szabályok között helyezi el, nem érintve azonban azt, hogy annak gyakorlására nézve az említett kötelmi jogi rendelkezések alkalmazandók. Nyilvánvaló, hogy egy kötelmi jogi intézmény a tulajdonostárs tekintetében nem válik attól dologi jogivá, hogy az adott intézmény a tulajdonostársat is megilleti. Minthogy az elővásárlási jog nem dologi, hanem kötelmi 15 Bobvos Pál: A termőföldre vonatkozó elővásárlási jog szabályozása, Acta Juridica et politica, Temus LXVI. Fasc. 3., Szeged, 2004. 7-8.o. 16 Dr. Petrik Ferenc: Elővásárlási jog dologi jogviszony, Magyar Jog 2008. 1 szám. 1-9. o. 17 Dr. Zoltán Ödön: Adásvétel és csere Közigazgatási és Jogi Könyvkiadó Budapest, 1962 13

jogi intézmény és mivel a tulajdonostársat megillető elővásárlási jogot pusztán törvényszerkesztési-kodifikációs technikai okból, de nem jogi természete miatt, azaz nem dogmatikai okból helyezték el a Ptk. dologi jogi részében a tulajdonostársat megillető elővásárlási jog vonatkozásában. 18 Az ex lege fennálló jogok, így a jogszabályon alapuló elővásárlási jog dologi hatályához nem szükséges az ingatlan-nyilvántartásba vagy más közhiteles nyilvántartásba való bejegyzés, mert az ilyen jog e nélkül is fennáll és a jogszabály erejénél fogva mindenkivel szemben érvényesül, aki a vonatkozó jogszabály hatálya alá tartozik. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog rendszerint nem tárgya az ingatlannyilvántartásnak, ha pedig valami folytán mégis bejegyzésre kerül, a bejegyzés nem konstitutív, hanem deklaratív hatályú. Az törvény erejénél fogva védet jogok az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogokkal szemben is elsőbbséget élveznek. Ez jut kifejezésre az Inytv. 3. (4) bekezdés szabályában, amely szerint a jogszabály erejénél fogva keletkező jogok bejegyzésének elmaradása a hozzájuk fűződő joghatást nem érinti. Az elővásárlási jog jogosultja a jogát jogszabály rendelkezése folytán szerezte, a vevő akkor sem hivatkozhat jóhiszemű jogszerzésre, ha az elővásárlási jog az ingatlannyilvántartásban nem volt feltüntetve. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog ugyanis fennáll akkor is, ha az ingatlan-nyilvántartásba nincs bejegyezve, a hozzá fűződő joghatást nem érinti. Az ingatlan-nyilvántartásba bízva eljáró jóhiszemű vevő a jogosulttal szemben a bejegyzés elmaradására nem hivatkozhat, a jogszabályismeret hiánya ugyanis nem mentesít az ahhoz fűződő joghatályok alól. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog jogosultja tehát e jogának sérelmére azzal a vevővel szemben is hivatkozhat, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva jóhiszeműen szerzett jogot. 19 2. A Ptk. szerinti elővásárlási jog, Földtörvényben biztosított elővásárlási jogok viszonya Dolgozatom tárgyát tekintve a termőföldhöz kapcsolódó elővásárlási jog így elengedhetetlen annak meghatározása, hogy mely ingatlanokat tekintjük termőföldnek. 18 39/1992. (VII.16.) Alkotmány Bírósági Határozat internet: www.opten.hu/opten/light/.../39-1992-vii- 16-ab-hatarozat-204742.html 19 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény az elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről internet: kuria-birosag.hu/.../22009vi24-pk-velemeny-az-elovasarlasi-joggal-kapc. 14

A termőföld fogalmát a termőföldről szóló törvény határozza meg, termőföld tehát az a földrészlet, amelyet a település külterületén az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő, gyep, nádas, fásított terület művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván. Továbbá alkalmazni a tanyára a település külterületén lévő mezőgazdasági termelés, növénytermesztés és állattenyésztés, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és terméktárolás céljára létesített lakó-és gazdásági épület, épületcsoport és az azonos helyrajzi szám alatt hozzá tartozó, legfeljebb 6000 m2 területű föld együttese. A termőfölre vonatkozó elővásárlási jogot a termőföldről szóló törvény kiterjeszti a mező-, erődgazdasági művelés alatt álló belterületi földre is, amely rendeltetésszerű használatáig az a belterületi földrészlet, amelyet szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, gyep, nádas, erőd művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván. 20 2.1 Ptk. és a Termőföldről szóló törvényben biztosított elővásárlási jogok ütközése A termőföldnek minősülő osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanok tulajdoni hányadok - adásvétel útján történő átruházása esetén a termőföldről szóló törvényben és a Ptk. szerinti elővásárlási jogok együttes érvényesülésével összefüggő a szabályok alkalmazására kapcsán felvetődő egyes vitás kérdések az elővásárlási jogok ütközése kapcsán figyelhető meg. A ptk. 145. (2) bekezdése értelmébe a tulajdonostárs tulajdoni hányadara a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg. Ugyan ezen jogszabály hely (3) bekezdése rögzíti, hogy a külön jogszabályokban más személy részére biztosított elővásárlási jog - ha törvény ki vételt nem tesz megelőzi a tulajdonostárs elővásárlási jogát. 21 A földtörvény 10. sorolja fel a földtörvény elővásárlásra jogosultakat : a) a Magyar Államot a Nemzeti Földalapról szóló törvényben foglaltak szerint, b) a helyben lakó haszonbérlőt, felesébérlőt, és részeművelőt, 20 1994. évi LV. törvény a termőföldről, 2-3. 21 Polgári Törvénykönyv 145. 15

c) helyben lakó szomszéd: az a helyben lakó, akinek a tulajdonjogában vagy használatában lévő termőföld vagy tanya közvetlenül szomszédos az adásvétel, illetve haszonbérlet tárgyát képező termőfölddel, vagy tanyával d) helyben lakó: az a családi gazdálkodó vagy nyilvántartási számmal rendelkező őstermelő, vagy egyéni mezőgazdasági vállalkozó magánszemély, akinek: 1. lakóhelye legalább három éve azon a településen vagy amelynek közigazgatási területén a termőföld vagy tanya fekszik, 2. lakó helye legalább három éve olyan településen van, amelynek közigazgatási határa a termőföld vagy tanya fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 15 km távolságra van. - a b) és c) pontjában meghatározott jogosulti csoportokon belül az elővásárlási jog gyakorlásának sorrendje : 1. családi gazdálkodó: a családi gazdaságot legfeljebb 300 hektár nagyságú termőföld (ideértve a mező-,erdőgazdasági művelés alatt álló belterületi földet is) tulajdonával, illetőleg haszonbérletével, használatával rendelkező gazdálkodó család valamennyi termőföldje, az ahhoz tartozó leltárban megjelölt ingatatlan és ingó vagyontárgyak (épület, építmény, mezőgazdasági berendezés, felszerelés, gép, állatállomány készlet stb.) hasznosításával, legalább egy családtag teljes foglalkoztatásán és a többi családtag közreműködésén alapuló gazdálkodási forma a családi gazdaság központja szerinti illetékes megyei (fővárosi) földművelésügyi hivatal nyilvántartásába bejegyeztető személy, aki: 1. a családi gazdaság vezetőjeként annak tevékenységi körében jogokat szerezhet és kötelezettséget vállalhat, 2. élethivatásszerűen mezőgazdasági, illetve mezőgazdasági és kiegészítő tevékenységet folytat, 3. mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képzettséggel rendelkezik vagy ennek hiányában igazolja, hogy legalább három éve folytatja a mezőgazdasági, illetve mezőgazdasági és kiegészítő tevékenységét és ebből árbevétele származott, 16

4. legalább három éve óta a bejelentett állandó lakhelye a családi gazdaság központjaként megjelölt településen van. e) haszonbérlőt, felesbérlőt és részművelő: 22 1. haszonbérlő: a haszonbérleti szerződés alapján a haszonbérlő meghatározott mezőgazdasági földterület vagy más hasznot hajtó dolog időleg használatra és hasznainak szedésére jogosult. A haszonbérlő haszonbérletre kapott földterületet másnak további használatra alhaszonbérlatbe nem adhatja. 2. felesbérlő: a bérlő meghatározott termőföld időleges használatára és hasznainak szedésére jogosult. Köteles ennek fejében a megtermelt terményt felét vagy más hányadát a bérbeadónak természetben átadni. 3. részesművelő: a szerződő felek közösen határozzák meg, hogy a részesművelésbe adott termőföldön mit termeljenek. A föld megművelésének egyes feladataiból, így talajelőkészítés, szántás, vetés, metszés, növényápolás, növényvédelem, betakarítás stb.- a szerződő felek milyen részt vállalnak. Meghatározásra kerül továbbá az is, hogy a megtermelt terményből milyen arányában részesednek. Szükséges meghatározni továbbá azt is, hogy elemi csapás vagy más rendkívüli esemény bekövetkeztekor a kár viselése milyen módon oszlik meg az érdekeltek között. 23 A fentiekben felsorolt elővásárlási jogok a Ptk. és a Termőföld törvény tekintetében az egyes publikálók milyen vélemény és jogérdemezéssel élnek arról, hogy a Ptk.-ban 145. -ban meghatározott elővásárlási jog milyen viszonyban a földtörvényben biztosított elővásárlási joggal, vagyis hogyan állítják fel a rangsort a két jogszabály által biztosított elővásárlási jog. Leszkoven László így írja: Ha szigorúan vesszük, ebben az esetben még csak elővásárlási jogok versenyezetéséről sincs szó: ilyenkor a Tft. 10. 1) bekezdésének b) pontjában megjelölt személy ajánlatával szemben egyedül a tulajdonostárs rendelkezik elővásárlási joggal. 24 22 1994. évi LV. törvény a termőföldről, ennek módosítása az 2010. évi XC. törvény 23 Dr. Fenyő György: Földjog és földügyi intézmény hálózat 3., A termőföld hatályos szabályozása (2010) Nyugat Magyarországi Egyetem (Digitális könyvtár internet) www. tankonyvtar.hu 24 Leszkoven László: A termőföldet érintő elővásárlási jog egyes kérdései, Sectio Juridica et Politika, Miskolc, Tumus XXII. (2004) pp. 393-403 internet: www.matarka.hu/.../issn_0866-6032_tomus_22_2004_393-403.pdf 17

A Tft. 10.. (3) bekezdésében szerint elővásárlási jog nem ál fenn - közeli hozzátartozók között: - tulajdonostársak közötti adásvételi szerződés esetén, - a mezőgazdasági termelők gazdaságátadási támogatása feltételeként megvalósuló termőföld eladása esetén, - olyan külterületi földrészlet eladása esetén, amely a törvény hatálybalépéséig zártkertinek minősül mely szerint a Tft. 10. (1) bekezdésében lévő elővásárlásra jogosultakat megelőző többek között az társtulajdonos elővásárlási jogát is. 25 Bobvos Pál szintén hasonló véleményen van Az elővásárlási jogosultak körén belül érdemes kiemelni a Tft. 10. (3) bekezdését amely szerint az elővásárlási jog nem áll fenn a közeli hozzátartozók (Ptk. 685. b) pont) és a tulajdonostársak közötti adásvétel esetén, valamint olyan külterületi földrészlet eladása esetén, amely a törvény hatálybalépéséig zártkertinek minősült. Ez a szabályozás a Tft. 10. (1) bekezdésnek a ha törvénymásként nem rendelkezik kitételével, illetve a Ptk. 145. (3) bekezdésével ( a külön jogszabályokban más személy részére biztosított elővásárlási jog ha törvény kivételt nem tesz megelőzi a tulajdonostárs elővásárlási jogát ) összefüggésben, lényegében két dolgot két dolgot rögzít. Egyrészt azt hogy a tulajdonostársak egymás közötti fennálló elővásárlási jog megelőzi a Tft.-ben felsorolt jogosultak elősárlási jogát. Másrészt azt, hogy aha a Tft. vagy annak bármely végrehajtási rendelete a Ptk.-tól eltérő szabályokat állapít meg a elővásárlási jog gyakorlására vonatkozóan, az külön felhatalmazás nélkül nem terjedhet ki a tulajdonostársra. 26 Ugyan ezen jogszabályhely értelmezéseként nyomatékosítja egy az agrárjogi tankönyv nem áll fenn a Tft. elővásárlási jog tulajdonostársak közötti adásvétel esetén. A jogszabályi rendelkezésekből tehát, levezethető hogy a tulajdonostárs a vételi ajánlat tevője illetőleg elfogadója, mindenkit megelőzően gyakorolhatja elővásárlási 25 Leszkoven László: A termőföldet érintő elővásárlási jog egyes kérdései, Sectio Juridica et Politica, Miskolc, Tumus XXII. (2004) pp. 393-403 internet: www.matarka.hu/.../issn_0866-6032_tomus_22_2004_393-403.pdf 26 Bobvos Pál: A termőföldre vonatkozó elővásárlási jog szabályozása, Acta Juridica et politica, Temus LXVI. Fasc. 3., Szeged, 2004. 7-8.o. 18

jogát. Ebben az esetben a Ptk. megelőzi a Tft.-ben rögzített elővásárlási jog gyakorlásának lehetőségét. 27 Más véleményen van dr. Veréb Viktória és dr. Hernádi László szerzőpáros további kivételt jelent a Tft. elővásárlási jogra vonatkozó szabályainak alkalmazása alól bár nem a termőföldek meghatározott csoportja, hanem az adásvételi szerződés alanyai szerint megkülönböztetve az eset, amikor közeli hozzátartozók, illetve tulajdonostársak között jön létre termőföldre vonatkozó adásvétel. Figyelembe kell venni azonban, hogy a Tft. nem teszi az elővásárlásra jogosultak között rangsorban első helyére az e kategóriába tartozókat, csupán kedvezőbb helyzetbe hozza őket abban az esetben, ha eleve velük kötnek az eladók szerződést. Ebből következően, ha az adásvételi szerződést az eladó nem a közeli hozzátartozóval vagy tulajdonostársakkal köti meg ők jogszerűen nem tarthatnak igényt arra, hogy a Tft. 10. (1) bekezdésében felsoroltakat megelőzve, a vevők helyébe léphessenek. Valamit itt is igaz az a megállapítás, hogy az egyéb jogszabály alapján esetlegesen fennálló elővásárlási jog ez esetben is érvényesül. 28 2.2. A Ptk. és Tft.-ben lévő elővásárlási jog gyakorlása A vételi ajánlat elővásárlásra jogosulttal történő közlésének, valamint az elővásárlási jog gyakorlásának módja azon alapszik, hogy mely jogszabály rendelkezik róla. A Tft. és a Ptk. által biztosított elővásárlási jog gyakorlásának módját egyrészt Tft. valamint külön jogszabály, a 16/2002. évi (II. 18.) kormány rendelet tartalmazza. Amennyiben termőföldre vonatkozóan a Tft. valamint a Ptk. alapján törvényes elővásárlási jog áll fenn, a termőföld tulajdonosának az ingatlanra vonatkozó vételi ajánlatot hirdetményi úton kell az elővásárlásra jogosulttal közölnie. A vételi ajánlat közlésének és az elővásárlási jog gyakorlásának technikai jellegű szabályait a 16/2002. kormány rendelet határozza meg, valamint annak ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéséhez szükséges dokumentumokat. 27 Csák Csilla, Nagy Zoltán, Olajos István, Orosz Gábor, Szilági János Ede, Török Géza: Agrárjog. A közös agrárpolitika megavalósulása Magyarországon. Novotni Alapítvány Kiadó Miskolc, 2008. IV. Fejezet 1-4., Dr. Csák Csilla tanszékvezető egyetemi docens (ME) 109.o. 28 Dr. Veréb Viktória dr. Hernádi László: A termőföldekhez kapcsolódó elővásárlási jog, Ingatlanjog a gyakorlatban folyóirat 2008. 3-4. szám 9.-16. o. internet: www.resimmobiles.hu/docs/2008_2/1.pdf 19

Ezen kormányrendeletet elemezve és első körben az 1. (3) bekezdését az alkotmánybírság 56/2007. határozata alkotmány ellenesnek nyilvánította. Az alkotmánybíróság számos határozatában foglalkozott a törvények végrehajtására szolgáló rendelet alkotási joggal. Az Alkotmánybíróság már a működésének kezdetén kifejtette, hogy a végrehatás során hozott szabályok a fogalmakat kitölthetik, de a törvény által megfogalmazott rendelkezéseket nem szűkíthetik. A végrehajtási jogszabályok az alapszabály kereti között elsősorban olyan részletes szabályokat állapítanak meg, amelyek elősegítik az alapszabály rendelkezéseinek a gyakorlati megvalósulását, értelmezik az alapszabályban használt fogalmakat. A felhatalmazás kereteinek túllépése a jogforrási hierarchia rendjének megsértésén keresztül a jogforrási hierarchia rendjének megsértésén keresztül alkotmányellenességet eredményez. Az alkotmánybíróság a Kormány rendeletalkotási jogával összefüggésben általános érvénnyel rögzítette azt is, hogy a rendeletalkotási jog korlátja a törvényben taxatíve meghatározott eseteket nem számítva az Alkotmány 35. (2) bekezdése. A termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény felhatalmazta a kormányt, hogy a termőfölre vonatkozó elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlásának részletes szabályait rendeletben állapítsa meg. Az Alkotmánybíróság ezért az indítvány alapján azt vizsgálta, hogy a támadott rendelkezés a felhatalmazás keretei között maradt-e, továbbá, hogy annak tartalma nem ellentétes- e törvényi előírással. Az elővásárlási jog és annak gyakorlása általános szabályait a Ptk. tartalmazza 373.. A Ptk. rendelkezéseit mind a szerződéses, mind a jogszabályon alapuló elővásárlási jogra alkalmazni kell. Az elővásárlási jog érvényesülését biztosító rendelkezés, hogy az eladónak az általa elfogadott ajánlatott az elővásárlásra jogosultakkal közölnie kell. A Ptk. főszabály szerint az ingatlanra közölnie kell. A Ptk. főszabály szerint az ingatlanra beleértve a termőföldet és a tanyát is fennálló elővásárlási jog jogosultja számára az ajánlat írásban történő megküldését írja elő. A írásos nyilatkozat hatályosságához az is szükséges, hogy az a másik félhez megérkezzék. Az eladó az ajánlat közlése alól csak akkor mentesül, ha az értesítés a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelmemmel járna. Ez utóbbi rendelkezés értelemben is csupán az érintettek tekintetében mellőzhető az ajánlat 20

megküldése. A Ptk.-hoz képest speciális szabályokat állapít meg a Tft., amely a termőföld és tanya tekintetében további elővásárlási jogokat állapít meg és meghatározza a joggyakorlás sorrendjét, valamint felhatalmazza a kormány a termőföldre vonatkozó elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlása részletes szabályainak megállapítása. A jogalkotó a kormányrendeletet a Tft. felhatalmazás alapján alkotta meg. Az indítványozó által kifogásolt rendelkezés a Tft. és a Ptk. alapján a termőföldre és tanyára fennálló elővásárlási jog eseteiben az ajánlat közlésének módjaként általános érvénnyel hirdetményi kifüggesztést ír elő. Az Alkotmánybíróság megállapította, hogy sem a Ptk. sem a Tft. nem adott felhatalmazást a kormánynak arra, hogy a Ptk. alapján fennálló elővásárlási jog eseteire is kiterjedően szabályozza az elővásárlási jog eseteire is kiterjedően szabályozza az elővásárlási jogok jogosultjainak kizárólag hirdetményi úton történő értesítését. Az Alkotmánybíróság álláspontja szerint abba az esetben, ha a törvény pontosan megjelölt tárgykörök további szabályozására hatalmazza fel a kormányt, akkor köteles a felhatalmazás keretei között maradni. Az Alkotmánybíróság szerint a kormány rendelettel támadott szabálya azzal, hogy a Ptk. alapján fennálló elővásárlási jogok eseteiben új rendelkezést állapít meg az ajánlat közléseként kizárólagosan hirdetményi közzététel előírásával, túlmegy a végrehajtási jogszabály számára biztosított kereteken, ezért a Tft-ben megállapított elővásárlási jogok vonatkozásában a jogosultak nagy száma és tartózkodási helyének ismeretlensége miatt ésszerűnek tekinthető szabályozás ellenére is formai okból alkotmányellenes. A magyar jogforrási rendszerben a jogforrási hierarchia elvének megfelelően az egyszer már törvényben szabályozott jogviszonyok átalakítása, megváltozása csak törvénnyel történhet. Mivel a kifogásolt rendelkezés a Ptk. hatálya alá tartozó esetek tekintetében eltér az ajánlat közlésére vonatkozó, a Ptk. fentiekben ismertetett előírásaitól, ezért tartalmát tekintve is Alkotmányba ütközik. Mindezek alapján az Alkotmánybíróság a kormány rendelt 1. (3) bekezdését alkotmányellenesnek minősített és megsemmisítette. 29 29 56/2007. (IX. 28.) AB határozat Magyar Közlöny 2007. évi 128. szám AB közlöny XVI. évf. 9. szám 825. 827. o. internet: www.kozlonyok.hu/kozlonyok/index.php?m=0&p=kozltart. 21

Az Alkotmánybíróság 56/2007. számú alkotmánybírósági határozatával hatályon kívül helyezte a 16/2002. évi kormány rendelet 1. (3) bekezdését 30, de még mind a mai napig ezt a gyakorlatot folyatják országszerte. A kormány sem változtatott ezen az alkotmányba ütköző jogsértésen. Ami az jelenti, hogy a Ptk.-ban előírt ajánlat közlése nem kifüggesztéssel kell megtenni, hanem írásbeli megkereséssel, vagy ha teljesen jogszerűek és igazságosak akarunk lenni akkor kifüggesztéssel és írásbeli megkereséssel, tehát a jogszabályhely még mindig bírósági úton támadható, mivel elméletileg nincs hatályba. 3. Ajánlat, mint polgárjogi fogalom és jelentősége az elővásárlási jogban Az ajánlatott az eladó valamely dolog eladására, ajánlatott tehet a vevő valamely dolog megvételére. Aki a szerződés kötésre ajánlatott tesz, az ajánlathoz kötve van, kivéve ha kötöttségét az ajánlat megtételekor kizárta. Az ajánlat ajánlati kötöttséggel jár, vagyis az ajánlatot tevő bizonyos ideig egyoldalúan nem léphet vissza az ajánlatától, még akkor sem ha időközben meggondolta magát, és már nem kíván szerződést kötni. 31 Az ajánlanak tartalmaznia kell az ajánlathoz szükséges tartalmakat, adatokat, okiratokat. Amennyiben nem tartalmazza a kötelezett a felhívás kézhezvételtől számított 15 napon belül köteles kérni azok pótlását. Ebben az esetben az ajánlattételi határidő a hiányok pótlásától számít. A ajánlati kötelezettségi határidőket jogszabály vagy a felek közös megállapodással eltérő is megállapíthatják. Az ajánlat tételhez szükséges alakzati formában lehet megküldeni. A jogszabályba ütköző ajánlat elfogadása nem hoz létre szerződést. A szerződésre tett ajánlat ugyanis kötelező erővel bíró szerződéses nyilatkozat. Tartalmában olyannak kell lennie, hogy az arra adott elfogadó nyilatkozattal együttesen érvényes szerződés jöjjön létre. A megállapodás érvényességéhez pedig elengedhetetlen, hogy az ajánlat megfeleljen a jogszabályoknak. 32 Az ajánlat hatályossága az írásban vagy távirati úton közölt nyilatkozat hatályosságához az szükséges, hogy azt a másik fél átvegye, vagy az hozzá 30 16/2002. évi (II.18) kormány rendelet a termőföldre vonatkozó elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlásának részletes szabályai 1.. (3)bekezdése 31 Dr. Zoltán Ödön: Adásvétel és csere Közigazgatás és Jogi Könyvkiadó, Budapest, 1962 32 Kommentár 1959. év IV. törvény a Polgári törvény könyv magyarázata, 212. (a Fővárosi Bíróság Polgári Kollégiumának 1997. EL. II. E. 64./3. szám. 18. számú jogeset). internet: www.bfvk.hu/old/downloads/ptk_1959_iv.pdf 22

megérkezik. Ez az ajánlati kötöttség kezdő időpontja. 33 A vételi ajánlatott teljes terjedelmében, annak minden lényeges elmére kiterjedő módon kell közölni az elővásárlásra jogosulttal, mert csak így kerülhet abba a helyzetbe, hogy megalapozottan eldönthesse érdekében áll-e az elővásárlási jog gyakorlása. A tulajdonos közlési kötelezettségének az ajánlattevő személyére is ki kell terjednie, mert a közlés teljességéhez a vevő személyének az ismerete is hozzátartozik. Az elővásárlási jogosultnak ugyanis érdeke fűződhet az ajánlattevő személyének a megismeréséhez, vételi szándékát a vevő személye is befolyásolhatja, közös tulajdon esetén nem mindegy, hogy kivel fog közös tulajdonba kerülni. 34 Ingatlan esetében az ajánlat közlésének írásban kell megtörténnie. 35 Az ingatlanra elővásárlási jog van bejegyezve, vagy a nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzést vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kéri csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni. A jogosult nem nyilatkozott, annak nyilatkozattételre való írásbeli felszólítását és a kapott vételi ajánlat közlését a kérelmező az átvételt igazoló irattal tértivevény, átvételi el ismervénnyel köteles igazolni. 36 A tulajdonosnak a harmadik személytől származó és általa elfoghatónak tartott vételi ajánlatott mint a saját eladási ajánlatát teljes terjedelmében kell közölni az elővásárlásra jogosulttal. Az ajánlat közlése ajánlati kötöttsége eredményez. A már közölt ajánlat nem vontható vissza, a függő hatállyal megkötött valamint az elővásárlási jog sérelmével kötött szerződést pedig az eladó és a vevő csak addig bonthatják fel az elővasalásra jogosultra is kiható hatállyal, ameddig a szerződésről tudomást nem szerzett. 37 4. Elővásárlási jog megsértése esetén alkalmazandó perek Az elővásárlási jog megsértésével történő ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzést követően törlési pert lehet indítani a telekkönyvi igény érvényesítése céljából. A törlési per a jogszerzővel szemben mindaddig lehet indítani amíg jogszerző jognyilatkozatok érvénytelensége megállapítható. A gyakorlatban tehát a következő 33 Dr. Zoltán Ödön :Adásvétel és csere Közigazgatási és Jogi Könyvkiadó, Budapest, 1962 34 2/2009 Pk. vélemény az elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről 1 4. o. internet: kuria-birosag.hu/.../22009vi24-pk-velemeny-az-elovasarlasi-joggal-kapc. 35 XXV. PED IX. pont 36 109/1999. évi (XII. 29.) FVM. rendelet 75. 37 2/2009 Pk. vélemény az elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről 1 4. o. internet: kuria-birosag.hu/.../22009vi24-pk-velemeny-az-elovasarlasi-joggal-kapc. 23

törlési pereket lehet indítani. A semmis szerződések érvénytelenségére miatt a pert határidő nélkül bárki indíthat szerződés érvénytelensége címén, a Ptk. 234. -ban biztosított jog szerint. E jog még akkor is fennáll ha a jóhiszemű jogszerző már 15 éve elbirtokolta az ingatlant. Ha valaki megtámadható szerződéssel például megtévesztéssel szerezte az ingatlant, akkor az eladóval és vevővel szem egy éves határidőn belül léphet fel. Ha az eredetileg jogosulttal nem közölték a harmadik jóhiszemű személy által vásárolt ingatlan bejegyző határozatát akkor a bejegyzéstől számított 3 éven belül indíthatja meg a törlési pert. 38 5. Speciális tulajdonszerzések az erdő és a szőlő termesztés területén 5.1. Az erdő fogalma Az erdőtörvény alkalmazásában az erdő az Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület, az erdőtörvény végrehajtására kiadott jogszabályban meghatározott fa- és csejefajokból, illetve azok államilag elismert mesterséges vagy természetes hibridjeiből álló faállomány, melyek területe a szélső fák tőben mért távolságát tekintve átlagosan legalább húsz méter széles, természetbeni kiterjedése az ötezer négyzetmétert eléri, átlagmagassága a 2 métert meghalja és a talajt legalább ötven százalékos mértékben fedi. Területe a szélső fák tőben mért távolságát tekintve átlagosan legalább húsz méter széles, természetbeni kiterjedése az ötezer négyzetmétert eléri, átlagmagassága a 2 métert meghaladja és a talajt legalább harminc százalékos mértékben fedi, valamint legfontosabb szerepe a talaj védelme. Az ideiglenes igénybe vett erdő területe, a nyiladék és a tűzpászta, amennyiben az átlagos szélessége 6 méter. Az erdőket a bennük található erdei életközösség természetességi állapota szerint, aszerint, hogy a természetes folyamtok és a korábbi erdőgazdálkodás együttes hatására kialakult, vagy kialakított állapotuk mennyire áll közel a termőhelynek megfelelő természetes erdőtársuláshoz. 39 38 Dr. Petrik Ferenc: Elővásárlási Jog dologi jogviszony, Magyar Jog 2008. 1. száma, A magyar jogász egylet folyóirata 39 Magyar Közlöny, Budapest 2009 május 71. szám 16275.o. : 2009. évi XXXVII. törvény, Az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról 6-7. 24

5.2. Az erdőbirtokossági társulatok története Hazánkban már Mária Terézia idején erdőrendtartás szabályozta az erdőgazdálkodást. Az 1879. évi XXXI. törvénycikk, az első erdőtörvényünk a véderdők kijelölése mellett elrendelte az erdőkben az üzemterv szerinti gazdálkodás is, amit ma is a legfontosabb követelményként kell érvényesíteni az állami és magántulajdonú erdőkben egyaránt. Az erdőknek magánerdőként is meg kell felelniük a társadalom által támasztott immateriális követelményeknek (oxigéntermelés, pormegkötés, környezetvédelem, üdülés, kirándulás stb. funkciók) pillanatnyi gazdasági érdekei ellenére is. A kisparcellás magán-erdőgazdálkodásnak Magyarországon, erdeink termőhelyi változatossága, fafaj-összetétele és a társulati erdőgazdálkodás korábbi kiterjedt hagyományai miatt, nincs komoly múltja. Olyan szabályozás szükséges, amely a magántulajdon erdőkben folyó gazdálkodás eredményességét és a szakmai előírások teljesíti és biztosítja, éppen a tulajdonos érdekében, a jogi szabályozás által biztosított, de az általuk választott gazdálkodási forma. Az erdőbirtokossági társulatokról szóló 1994. évi XLIX. a miniszteri indoklásban a következőket fogalmazza meg a társulata létrehozásának szükségessége érdekébe egy új jogi személyiséggel rendelkező szervezeti formára azért is szükség van, mert az új erdőtulajdonosok esetén nem tudnak vagy nem kívánnak jogi személyiséggel rendelkező gazdasági társaságot létrehozni és kötelező törzstőke szolgáltatásának kötelezettsége miatt. Az erdőtulajdonosok gazdásági együttműködésére általában olyan földrészeket több személy osztatlan közös tulajdonában van, illetőleg egy természetben egybefüggő erdőterület több földrészletből áll. Ennek a közös tulajdon létre jötte a kárpótlás és szövetkezet átalakulás végrehajtása folytán jöttek létre. A közös tulajdonra irányuló szabályait a Ptk. szerint való működtetése meglehetősen nehézkes és a tulajdonosok számára sem feltétlenül megfelelő. Ezért van szükség olyan szervezet létrehozására, melynek közbejöttével erdőgazdálkodási tevékenységüket, illetve az ezekből eredő feladatokat le tudják végezni. E társulatban egyre több földrészlet is, illetve olyan is részt vegyen aki egyedüli tulajdonosa a földrészletnek. 40 40 Indoklás az erdőbirtokossági társulatokról szóló törvényjavaslathoz, a parlamenti könyvtárból e-mailen keresztül lekérve, miniszteri indoklás 25

Az erdőbirtokossági társulat olyan speciális szervezeti forma, amelyet nem hozhat létre szabadon minden személy. Az erdőbirtokossági társulatot csak az erdő művelési ágban egy vagy több földrészlet tulajdonosai hozhatják létre erdőgazdálkodási tevékenységgel összefüggő, valamint az ahhoz kapcsolódó feladatok ellátására. Az erdőbirtokossági társulat nem szabályozott vagyoni viszonyira Ptk. rendelkezéseit kell alkalmazni, e törvény tekintetében a Ptk., mint háttér jogszabály az osztatlan közös estében kell alkalmazni. 41 5.3. Erdőbirtokossági társulatok speciális elővásárlási joga Valaki beszeretni lép az erdőbirtokossági társulatban akkor igen komoly és bonyolult elővásárlási joggal kell szembe nézi. A tag társulati érdekeltség és a tulajdonjoga átruházását csak együttesen lehetséges. Az elővásárlási jog első körben a társulathasználatban lévő földrészlet tulajdonosainak vannak és ezt követően a társulati tagnak, mindkét említett jogosultat megelőzi az állam elővásárlási joga. A tulajdonjog átruházása élők közötti jogügylettel történik. Az élők közötti jogügylet magába foglalja a adásvétel, csere, ajándékozás, és az osztályos egyesség jogintézményeit. A többlépcsős elővásárlási jog igen sok fogalmat, jogintézményt foglal magába ezeket röviden kifejtem, hogy lássuk milyen szeles körű speciális elővásárlási jogot biztosít ez a törvény hely a társulat tagjai számára. A társulati tag tulajdonában lévő erdőterület az ahhoz kapcsolódó társulati érdekeltséggel együtt forgalomképes, de a tulajdonjog átruházása vagy átszállása az erődgazdálkodót terhelő kötelezettségek teljesítését nem érinti. A tagtulajdonának (tulajdoni hányadának) élők közötti jogügylettel történő átruházása esetén e sorrendben elővásárlási joga van a többi társulati tagnak, illetve a társulatnak. Közös tulajdon a tulajdonostárs elővásárlási joga mindenki másét megelőzi. Ha a társulat használatában természetvédelmi oltalom alatt álló erdőterület van az állam megelőzi a jogosultakat. Az államot megillető elővásárlási jogot természetvédelemért felelős miniszter által kijelölt szervezet gyakorolja. Ha az 41 Dr. Kovács Gyula Dr. Mikó Zoltán: Az erdőbirtokossági Társulat Budapest, 1994 Perfekt Pénzügyi Szakoktató és Kiadó Részvénytársaság 25. o. 26