Copyright 2010 AXA csoport Magyarország Minden jog fenntartva. 1. oldal Ügyféltájékoztató az adásvételi szerződéssel kapcsolatos követelményekről Hatályos 2010. július 15-től a hivatalosan közzétett változtatásig AXA Bank Europe SA Magyarországi Fióktelepe, 1138 Budapest, Váci út 135-139. Telefon: +36 1 465 65 65, +36 1 801 35 65, Fax: +36 1 465 65 99, www.axabank.hu, info.axa@axa.hu Adószám: 22570903-4-41, ÁFA csoport azonosító szám: 17781035-5-44 Cg. Szám: Fővárosi Bíróság 01-17-000554, CBFA eng. sz.: 036705 A, PSZÁF eng. sz.: E-I-1102/2008 AXA Bank Europe, Boulevard du Souverain 25 B 1170 Brussels, Regisztrációs szám: 0404 476 835, CBFA eng. sz.: 036705 A
Kedves Ügyfelünk! Kölcsönkérelme előkészítésének megkönnyítése és a sikeres hitelnyújtás érdekében az alábbiakban kívánjuk tájékoztatni arról, hogy AXA Bank Europe SA Magyarországi Fióktelepe (továbbiakban: Bank) milyen szempontok betartását kéri ügyfeleitől az adásvételi szerződés megkötése körében abban az esetben, ha ügyfelünk a Banktól vásárlási Hazai kölcsön(öke)t igényel. 1. A kölcsönkérelem befogadásakor elegendő az ingatlan adásvételi előszerződést benyújtani. Javasoljuk azonban, hogy amennyiben valaki előszerződést kíván kötni, úgy már ennek keretében legyen figyelemmel a végleges adásvételi szerződéssel szembeni követelményekre. A Bank által megkövetelt feltételeket is tartalmazó adásvételi szerződést vagy a már korábban megkötött adásvételi szerződés megfelelő tartalmú, ügyvéd vagy közjegyző előtt tett módosítását legkésőbb a kölcsönszerződés megkötése időpontjáig kell benyújtani a Bankhoz. 2. Annak érdekében, hogy a kölcsönfelvevő(k)nek a megvásárolni kívánt ingatlanra vonatkozó tulajdonjoga a kölcsön(ök) folyósítása előtt legalább széljegyben feltüntetésre kerülhessen, a Bank a kölcsönszerződés(ek) megkötését követően kötelezettségvállaló nyilatkozatot ad ki a kölcsönfelvevő(k) kezeihez, de az eladó(k)nak szólóan, amelyben a szerződés(ek) szerinti kölcsönösszeg(ek) folyósítására az eladóval szemben kötelezettséget vállal. A Bank a kötelezettségvállaló nyilatkozatában biztosítja az eladó(ka)t, hogy amennyiben a vevő(k) tulajdonjoga és a Bank önálló zálogjoga(i) széljegyzésre kerül, valamint az egyéb kötelezettségvállaló nyilatkozatban feltüntetett folyósítási feltételek teljesülnek, akkor a Bank közvetlenül átutalással teljesíti a kölcsön(ök) összegét az eladó(k) által az adásvételi szerződésben megjelölt számlaszám(ok)ra. A vevő(k) tulajdonjoga valamint a Bank önálló zálogjog(i) (legalább széljegyen történő feltüntetésének, Bank általi ellenőrzésétől abban az esetben lehet eltekintetni, ha a vevő(k) és az adásvétel tárgyában eljáró ügyvéd közt létrejött letéti szerződésben az alábbiak feltüntetésre kerülnek: A Letéteményes a Bejegyzési Nyilatkozat földhivatali benyújtásától számított 5 munkanapon belül köteles a Kölcsön összegét a Letevő.. (székhely:...; cégjegyzékszám:.) hitelintézetnél vezetett számú bankszámlájára átutalni, amennyiben meggyőződött arról, hogy a vevő tulajdonjoga, valamint a Bank zálogjoga legalább széljegyen szerepel és a Bank zálogjogát nem előzi meg semmilyen olyan teher, ami a Bank igényérvényesítését korlátozná vagy kizárná. Ebben az esetben a Bank a letéti szerződésben meghatározott letéti számlára teljesíti a vételárrész folyósítását. 3. Banktól történő jelzáloghitel igénylése esetén a vételár a Banktól felvenni kívánt kölcsönből fizetendő részét utolsó részletként kell minden esetben megjelölni. Javasoljuk forint kölcsönök esetén, hogy az adásvételi szerződésben szerepeljen egy olyan rendelkezés is, hogy amennyiben a vevő a Banktól felvenni kívánt kölcsön(ök)ből finanszírozandó vételárrészlet(ek) fizetési kötelezettségének maradéktalanul eleget tenni nem tud, köteles tartozását önerőből vagy más forrásból a fizetési határidőn belül rendezni az eladó felé. Ezen rendelkezés hiányában, abban az esetben, ha a Bank által jóváhagyott kölcsönösszeg(ek) alacsonyabb(ak), mint az adásvételi szerződésben Banktól felvett jelzáloghitel(ek)ből finanszírozott részletként feltüntetett összeg(ek), a kölcsönszerződés(ek) megkötésének feltétele az adásvételi szerződés megfelelő módosítása. 4. A Banktól felvett jelzáloghitel(ek)ből finanszírozandó vételárrész(ek) fizetési határidejének meghatározásakor kérjük vegyék figyelembe, hogy ezen időpontig a folyósítás valamennyi feltételét teljesíteni kell. A hitelből fizetendő vételárrészlet(ek) fizetési határideje a kölcsönkérelem befogadásától számított 30 munkanapnál korábbi időpont nem lehet. A Bank a Banktól felvett jelzáloghiteleket (pl. a kamattámogatott és a Plusz kölcsönt) egyidejűleg folyósítja, azaz pl. az utolsó és az utolsó előtti vételárrész átutalására egyidejűleg kerül sor. A Bank az egyéb feltételek teljesítése esetén is folyósítást csak akkor tud teljesíteni, ha a fizetési határidő még nem telt le. Javasoljuk, hogy az adásvételi szerződésben szerepeljen egy olyan pont is, hogy amennyiben a vevő a vételár egy részét a Banktól felvenni kívánt hitel(ek)ből kívánja finanszírozni, köteles a hitelfolyósítás Bank által meghatározott feltételeinek a jelzáloghitel(ek)ből finanszírozott vételárrész(ek) fizetési határidején belül eleget tenni. Amennyiben a vevő ezen kötelezettségét neki felróhatóan megszegi - pl. a Bank azért nem utalja az adott részletet, mert a vevő a hitel felvételéhez szükséges okiratokat, bizonylatokat, egyéb dokumentumokat nem bocsátotta a Bank rendelkezésére -, a vételárrész megfizetésének késedelméért a vevő felel. Amennyiben viszont a vevő az ezen pontban meghatározott kötelezettségeinek maradéktalanul eleget tesz, a bankhitelből származó vételárrész(ek) a Bank általi késedelmes folyósításáért felelősség nem terheli, rá a vevői késedelemre vonatkozó szabályok nem alkalmazhatók. Az adásvételi szerződés ennek megfelelő 2. oldal
pontjának hiányában a kölcsönügyintézés elhúzódása esetén előfordulhat, hogy módosítani kell az adásvételi szerződésben a bankkölcsön(ök)ből finanszírozni kívánt vételárrész(ek) fizetési határidejét. 5. Foglaló vállalása esetén a feltételek meghatározása során javasoljuk figyelembe venni, hogy a kért kölcsön(ök) tényleges engedélyezése az adásvételi (elő)szerződés megkötését követően történik. Bank nem felelős azért, ha a vevő az adásvételi szerződés meghiúsulása miatt az adott foglalót elveszti. 6. Az adásvételi szerződéssel kapcsolatos további követelmények attól függően alakulnak, hogy a kölcsönfelvevő a megvásárolni kívánt ingatlant ajánlja-e fel a Banknak ingatlanfedezetként vagy egy másik ingatlant. a) Ha a megvásárolni kívánt ingatlan nem fedezet, akkor: az adásvételi szerződésnek az ingatlan tulajdonjogának megszerzésére alkalmasnak kell lennie; a vevő(k) személye legalább részben egyezzen meg a kölcsönfelvevő(k) személyével, (nem kötelező minden vevőnek kölcsönfelvevőnek lenni, de a hitel(ek)ből maximum a vételár kölcsönfelvevő(k) tulajdoni hányadával arányos vételár-része finanszírozható) az adásvételi szerződés tárgya (a vásárolni kívánt ingatlan) és vételára egyezzen meg a hitelkérelemben megjelöltekkel; a hitel(ek)ből fizetendő vételárrész(ek) teljesítésére közvetlenül a Bank legyen jogosult, ennek módja kizárólagosan az eladók által megjelölt számlára történő Bank általi átutalás legyen. Emiatt az eladók által megjelölt számlaszámnak (mely lehet ügyvédi vagy közjegyzői letéti számla is) és a számlatulajdonos nevének az adásvételi szerződésben kötelezően kell szerepelnie. (Több eladó esetén a kölcsön(ök)ből fizetendő vételárrész(ek)re való jogosultság eladók közötti aránya is megjelölendő.) b) Ha a megvásárolni kívánt ingatlan egyben a kért kölcsön fedezete, akkor: a fenti 1. pontban írt valamennyi feltétel teljesüljön, továbbá: a vevő(k) személye legalább részben egyezzen meg a kölcsönfelvevő(k) személyével, (nem kötelező minden vevőnek kölcsönfelvevőnek lenni - jövedelme okán bevont személy-, de a hitel(ek)ből maximum a vételár kölcsönfelvevő(k) tulajdoni hányadával arányos vételár-része finanszírozható) az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell az eladó(k) beleegyező nyilatkozatát, hogy legkésőbb abban az időpontban, amikor kézhez veszi(k) a Bank ún. kötelezettségvállaló nyilatkozatát, akkor a vevők tulajdonjogának földhivatali bejegyzéséhez hozzájárul(nak) (enélkül az önálló zálogjog(ok) jövőbeni bejegyzése sem tud megtörténni). a kölcsönfelvevő(k) per-, teher- és igénymentes tulajdont szerezzen(ek), kivéve azt az esetet, ha a kölcsönfelvevő(k) az adásvétel során haszonélvezeti jogot alapít(anak) vagy tart(anak) fenn harmadik személy részére, és a haszonélvezet kedvezményezettje készfizető kezességet vállal a kölcsön(ök) visszafizetéséért. (Felhívjuk a figyelmet, hogy ha a haszonélvező nem kerül kezesként bevonásra a kölcsönügyletbe, akkor a haszonélvezeti joga nem maradhat fenn, hanem azt a kölcsönszerződés(ek) megkötéséig határozattal törölni kell a fedezetül szolgáló ingatlan tulajdoni lapjáról. Kivéve azt az esetet, ha a haszonélvező a haszonélvezeti jogáról ellenérték fejében mond le, és ezen ellenérték, amely egyben az ingatlan vételára is, egy részét a Banktól felvenni kívánt kölcsön(ök)ből kívánják finanszírozni. Ebben az esetben a kölcsön(ök) folyósításának feltétele, hogy a kölcsönszerződés(ek) megkötését követő 10 naptári napon belül benyújtásra kerüljön a Bankhoz a haszonélvező ingatlan-nyilvántartásról szóló jogszabályokban meghatározott alakiságoknak megfelelő, az illetékes földhivatal által érkeztetett haszonélvezetről való lemondó nyilatkozata.) c) Ha a megvásárolni kívánt ingatlan jelzálogjoggal terhelt: Amennyiben olyan ingatlant szeretne megvásárolni, amelyet valamely pénzügyi intézmény számára bejegyzett zálogjog terhel, és a vételárból történne meg az ingatlan tehermentesítése, úgy kérjük, hogy az alábbi rendelkezéseket is vegye figyelembe a fentiekben részletezett általános tájékoztatón felül: A megvásárlásra kerülő ingatlanra bejegyzett zálogjog alapjául szolgáló kölcsönről érvényes, a kölcsönt nyújtó pénzügyi intézmény által kiállított tartozás kimutatást kell benyújtani a Bank részére, amely 30 napnál nem lehet régebbi. A tartozás összegét a teher törléséhez szükséges vételárrész folyósításának napjára kérjük kiállítani. Az adásvételi szerződésben a vételárat, illetve a kölcsönből teljesítendő vételárrészt fix összegként kell megjelölni, abban az esetben is, ha deviza alapú kölcsön terheli az ingatlant. Zálogjoggal terhelt ingatlan vásárlásának finanszírozásakor a Bank két részletben folyósítja a bankkölcsönből fizetendő vételárrészt. Az első részletet a Bank a bejegyzett zálogjog jogosultjaként feltüntetett pénzügyi intézmény számára közvetlenül folyósítja. Kérnénk, ezért az adásvételi szerződésben a pénzügyi intézmény és a számlaszám megjelölését. A Bank az adásvételi szerződésben meghatározott, - a Bank szabályai által 3. oldal
megállapított - összeget (lásd: Lakásvásárlás különös feltételei c. tájékoztató) folyósítja az ingatlanra bejegyzett teher törléséhez (a kölcsönből fizetendő vételárrész első részlete), amennyiben ez nem elegendő a kölcsön visszafizetéséhez, az Eladó köteles vállalni az adásvételi szerződésben, hogy tehermentesíti az ingatlant, vagyis saját forrásból megfizeti a különbözetet. A második részlet (utolsó vételárrészlet) a vásárlási céllal érintett ingatlan tehermentesítését követően, amennyiben még van fennmaradó kölcsönösszeg, közvetlenül az Eladó részére kerül folyósításra. Az adásvételi szerződésben a Bank által folyósítandó két vételárrész teljesítési határidejét arra tekintettel kérjük meghatározni, hogy a második vételárrész (amely a tehermentesítésen felüli rész) a teher törlésére vonatkozó földhivatali kérelem érkeztetett példányának a Bankhoz való benyújtásától számított 5 munkanapon belül kerül folyósításra, így az adásvételi szerződésben a két részlet folyósítása között minimum 15 napnak kell eltelnie. Az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell azon feltételt miszerint: az Eladó szavatol azért, hogy a bejegyzett és kiváltásra kerülő kölcsönön kívül más teher nem áll fenn a megvásárlására kerülő ingatlanra vonatkozóan, az ingatlan per-teher-és igénymentes, amennyiben a kiváltandó hitel biztosítékául elidegenítési és terhelési tilalom került bejegyzésre, Eladó kötelezi magát, hogy beszerzi a jogosult hozzájárulását a Bank második (követő) ranghelyű önálló zálogjogának bejegyzéséhez, illetve a tulajdonjog átruházásához, továbbá az Eladó kötelezettségét arra vonatkozóan, hogy az első részlet folyósítását követően haladéktalanul intézkedik az ingatlan tehermentesítéséről és Vevő rendelkezésére bocsátja, az ezt igazoló, földhivatal által érkeztetett a korábbi hitelező javára bejegyzett jogokra vonatkozó törlési kérelmet. d.) Ha a megvásárolni kívánt ingatlant, illetve tulajdoni hányadot olyan kölcsön miatt terheli jelzálogjog, amelyben a vevő adósként vett részt: Amennyiben olyan ingatlant, illetve tulajdoni hányadot szeretne megvásárolni, vagy vagyonközösség megosztás okán megváltani, amelyet olyan kölcsön miatt terhel zálogjog, amelyben adósként vett részt, úgy kérjük, hogy az alábbi rendelkezéseket is vegye figyelembe a fentiekben részletezett tájékoztatón felül: a szerződésben rendelkezni szükséges arról, hogy a kiváltásra kerülő kölcsönt, melyik fél vállalja át, valamint, hogy az átvállaláson felül mekkora vételárrész kifizetése szükséges. Ezen kölcsönügyletek esetében vételárként csak a kiváltandó kölcsönön felüli összeg jelölhető meg! Vagyonközösség megszüntetése esetén az okiratnak fentieken túl tartalmaznia kell a felek nyilatkozatát arra vonatkozóan, hogy: valamennyi már meglévő és később szerzett vagyontárgy hogyan kerül megosztásra közöttük (hitelcél ingatlan), a nyilatkozatnak a javakra és terhekre egyaránt vonatkoznia kell, a hitelcél ingatlan tekintetében a házastárs/élettárs az ingatlannak ingatlan-nyilvántartáson kívül sem tulajdonosa; a felek között az életközösség nem áll fenn; a különvagyonnal kapcsolatban sem a házasság fennállása alatt, sem pedig annak megszűnése esetére semmilyen igényt nem támasztanak egymással szemben; az okiratban foglaltakat a házassági bontóper ideje alatt fenntartják (amennyiben a kölcsönkérelem befogadásakor már folyamatban van a házassági bontóper); amennyiben a házastársi életközösség, illetve vagyonközösség visszaáll, az esetben a fedezetként felajánlott ingatlan továbbra is a különvagyon részét fogja képezni. 7. A hitelbírálat szempontjából lényegesebb szerződéses kikötésekre szövegszerűen az alábbi hangsúlyozottan segítő jellegű és nem kötelező ajánlásokat tesszük: " A vételárból fennmaradó..(pl. utolsó vagy utolsó előtti) vételár részt, tehát Ft-ot, azaz...forintot vevő év hó napjáig köteles eladó részére megfizetni. Vevő eladó felé nyilatkozza, hogy e vételárrészt az AXA Bank Europe SA Magyarországi Fióktelepétől (továbbiakban: Bank) igényelt. (pl. piaci kamatozású forint) lakásvásárlási kölcsönből kívánja teljesíteni. A kölcsön sikeres igénybe vételének esetére szerződő felek megállapodnak abban, hogy ezen vételárrész teljesítésének módja átutalás, melyet. számlatulajdonos neve.. Banknál vezetett. számú számlájára közvetlenül a Bank fog a vevő nevében teljesíteni. 4. oldal
(Több eladó esetén értelemszerűen az őket illető vételár-részek átutalásának összegszerűsége és az átutalás helye jelölendő meg. Ezen felül ha több, a Banknál felvett hitelből finanszírozandó vételárrész van, azok megfizetésének határidejeként azonos időpontot kell feltüntetni.) "Eladó a jelen szerződés aláírásával kötelezettséget vállal arra, hogy amennyiben a Vevő a Banktól felvenni kívánt hitel(ek)ből finanszírozandó vételárrész(ek)en felüli összeget maradéktalanul megfizette, és a Banktól felvenni kívánt hitel(ek)ből finanszírozandó vételárrész(ek) megfizetésére a Bank írásbeli kötelezettségvállaló nyilatkozatának eredeti példányát az Eladó kézhez vette, akkor minden további feltétel kikötése nélkül a Vevő részére megadja írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlanra a tulajdonjog vétel jogcímén... tulajdoni hányadban a vevő javára az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzésre kerüljön." (Csak abban az esetben szükséges, ha a vásárolni kívánt ingatlan egyben a kért kölcsön fedezete!!) Eladó jelen adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg letétbe helyezi okiratot szerkesztő ügyvédnél írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát, arra vonatkozóan, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlanra a tulajdonjog vétel jogcímén... tulajdoni hányadban a vevő javára az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzésre kerüljön. Amennyiben a Vevő a Banktól felvenni kívánt hitel(ek)ből finanszírozandó vételárrész(ek)en felüli összeget maradéktalanul megfizette, és a Banktól felvenni kívánt hitel(ek)ből finanszírozandó vételárrész(ek) megfizetésére a Bank írásbeli kötelezettségvállaló nyilatkozatának eredeti példányát az okiratot szerkesztő ügyvéd kézhez vette, akkor minden további feltétel kikötése nélkül a Vevő részére a letétből kiadásra kerül az Eladó írásbeli hozzájáruló nyilatkozata, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlanra a tulajdonjog vétel jogcímén... tulajdoni hányadban a vevő javára az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzésre kerüljön." (a fenti két bekezdés közül értelemszerűen az alkalmazandó, amely a Felek által megállapodott eljárás tekintetében irányadó) Tartalmazhatja továbbá a felek megállapodását arra vonatkozóan, hogy a Bank által nyújtott bankkölcsön folyósítását követően egyik fél sem jogosult a szerződéstől önállóan elállni vagy a szerződést bármilyen módon megszüntetni, a szerződést felbontani. Ezek a jogok csak abban az esetben gyakorolhatók, ha ehhez az AXA Bank, írásban hozzájárul. A Bank írásbeli hozzájárulása nélkül a szerződés felbontása, megszüntetése vagy az elállás érvényesen nem gyakorolható. Tisztelettel: AXA Bank Europe SA Magyarországi Fióktelepe 5. oldal