INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS Dr. Kazmar Enikő A termőföld tulajdonjogának csere, ajándékozás és birtokösszevonási célú önkéntes földcsere útján történő megszerzése A 2008. évi XXXVI. törvény módosította a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (Tft.) termőföld tulajdonjogának megszerzésére vonatkozó rendelkezéseit. A módosítás a termőföld cseréje és ajándékozása tekintetében fogalmazott meg a korábbi szabályozással összhangban, azt kiegészítve korlátozó rendelkezéseket. Tartalmazza a termőföld cseréjének feltételeit, illetve a termőföldek ajándékozása esetén meghatározza a megajándékozottak személyi körét. A szigorítás indoka a spekulációs célú földszerzések kiküszöbölése volt. A Tft. IV. fejezete szabályozza a birtok-összevonási célú önkéntes földcsere alapvető kritériumait, eljárási rendjét. Jelen írás a Tft-nek az ajándékozás és a csere tekintetében megfogalmazott módosító rendelkezéseit, illetve a csere egyik speciális esetét, az ugyancsak a Tft-ben szabályozott birtok-összevonási célú önkéntes földcserére vonatkozó rendelkezéseket taglalja. Régóta ismert a termőföldek és ingó vagyontárgyak közötti csereügyletek, és termőföldet érintő ajándékozási szerződések problematikája, amely alapján felmerülhet, hogy a felek magatartása az elővásárlási jogra vonatkozó szabályok kijátszására irányul. Ezen földspekulációs törekvések elsősorban azokban az esetekben szembetűnők, amikor kisebb értékű tartós fogyasztási cikk ellenében történik termőföldszerzés, illetve a felek között fennálló rokonsági, érzelmi viszony hiányában kerül sor ingyenesen a termőföld tulajdonjogának átruházására. A felek a csere és az ajándékozás esetében azért tudják megkerülni Tft.-ben foglalt elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó rendelkezéseket, mert a hatályos szabályozás alapján az elővásárlási jog kizárólag az adás-vétel során alkalmazható. A csere és az ajándékozás vonatkozásában ezen jogintézmény nem jöhet szóba. Amennyiben tehát a termőföld tulajdonjogát, illetve tulajdoni hányadát csere, illetve ajándékozás jogcímén szerzik meg, az elővásárlásra jogosult személyek nem élhetnek az elővásárlási jogukkal, mert az elővásárlási jog csak adás-vétel esetében, a polgármesteri hivatal hirdetőtáblájára kifüggesztett vételi ajánlat alapján gyakorolható. Termőföld szerzése csere jogcímén A 2008. augusztus 1. napján életbe lépett szabályozás szerint, az 1994. évi LV. törvény 4. (2) bekezdés alapján termőföld tulajdonjogát csere jogcímén akkor lehet megszerezni, ha a csereszerződésben a felek a termőföld tulajdonjogának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget, és a) a csere tárgyát képező egyik földrészlet az azt megszerző cserepartnernek már a www.resimmobiles.hu
46 RES IMMOBILES tulajdonában álló földrészletével azonos településen fekszik, vagy b) a cserepartnerek egyikének bejelentett lakóhelye azon a településen van, amely település közigazgatási területén fekszik a csere címén általa megszerzendő földrészlet. Fentiekre figyelemmel, termőföldtulajdont csere jogcímén akkor lehet szerezni, ha a csereszerződésben a felek termőföld tulajdonának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget. Tehát cserélni termőföldet csak termőföldre szabad és ezt is csak abban az esetben, ha az egyik félnek már van azon a településen termőföldje, ahol most újabbat szerez, vagy az egyik cserélő félnek ott van a bejelentett lakóhelye, amely település közigazgatási területén termőföldre tesz szert. A törvény rendelkezése szerint a termőföldet érintő csere érvényességi feltétele, hogy a csereszerződés kizárólag termőföldek kölcsönös átruházására irányuljon úgy, hogy a csere birtokösszevonást valósítson meg, vagy a helyben lakó személy földszerzését eredményezze. A korábbi szabályozáshoz képest szembetűnő korlátokat épített be a jogalkotó a törvény szövegébe, mely a gyakorlati életben azt hivatott szolgálni, hogy kizárja a termőföld egyéb ingó vagyontárgyra történő cseréjét. 1 Termőföld szerzése ajándékozás jogcímén A jogalkotó az ajándékozás tekintetében is korlátozásokat épített a törvény szövegébe. A Tft. 4. (3) bekezdése szint termőföld tulajdonjogát ajándékozás jogcímén a 6. (2) bekezdésében foglaltakon túl közeli hozzátartozók [Ptk. 685. b) pont], továbbá közalapítvány, önkormányzat és a Magyar Állam javára lehet átruházni. Eszerint kizárólag a Magyar Állam, önkormányzat, közalapítvány, közeli hozzátartozó, valamint egyházi jogi személy szerezhet termőföldre ajándékozás címén tulajdonjogot. A szerződő felek a cserével vagy az ajándékozással például a haszonbérlő, felesbérlő, részesművelő vagy a helyben lakó szomszéd elővásárlási jogát tudták megkerülni, ugyanis az elővásárlási jog kizárólag adásvétel esetén érvényesül. A cserénél vagy az ajándékozásnál ez szóba sem jöhet. A termőföld tulajdonjogának rendezésével kapcsolatban a Tft. egy másik jogintézményről is rendelkezik. A természeti adottságokhoz jobban igazodó termelési feltételek megteremtése, a kedvezőbb üzemi méretek, valamint az együttesen művelhető családi birtokok kialakításának megvalósítása érdekében birtok-összevonási célú, önkéntes földcsere kezdeményezhető. A Tft. Indoklása szerint amennyiben a csere nem eredményez közvetlenül birtokösszevonást, illetőleg a tulajdonos a termőföldet nem kifejezetten birtok-összevonási céllal cseréli el, ezekben az esetekben a földcserét a Ptk. 378. -ában foglalt szabályoknak megfelelően kell értelmezni. 2 A Ptk. 378. -a értelmében ha a szerződő felek dolgok tulajdonának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget, az adásvétel szabályait kell megfelelően alkalmazni. Ebben az esetben mindegyik fél eladó a saját szolgáltatása, és vevő a másik fél szolgáltatása tekintetében. Annak megállapítása, hogy megvalósul-e a birtokrendezés alakalmával a birtok-össze- 1 1994. évi LV. tv. Indokolása 2 1994. évi LV. tv. Indokolása
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 47 vonási cél, a földhivatal mérlegelési körébe tartozó kérdés. Ezzel kapcsolatban le kell szögezni, hogy amennyiben valamelyik fél a tulajdonát képező ingatlanával a csere folytán csupán hozzájárult a másik fél birtokösszevonásához, de nála nem beszélhetünk birtok-összevonási célról (mert például csak egy földrészlet tulajdonosa), ebben az esetben is megvalósul a birtok-összevonási cél, s így a csere annak minősül. Ezzel a jogalkotó azt a célszerűségi szempontot tartja elsődlegesnek, hogy a birtokrendezésre leginkább a felek akaratából kerüljön sor. Továbbá birtok-összevonási célt valósít meg az az eset is, amelyben osztatlan közös tulajdoni hányadok cseréjével az osztatlan közös tulajdonok száma csökken. A termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény 26. (1) bekezdés szerint a tulajdonosok széttagolt külterületi termőföldjeinek összevonásával, a természeti adottságokhoz jobban igazodó termelési feltételek, kedvezőbb méretek, az együttesen művelhető családi birtokok kialakítása céljából a település területére vagy annak természetes határokkal elkülöníthető egy részére kiterjedő birtokrendezési eljárást kell lefolytatni. Az általános birtokrendezési eljárásra a külön törvény rendelkezései az irányadók. A törvény (2) bekezdése értelmében a külön törvényben foglaltak hatálybalépéséig az (1) bekezdésben említett célok megvalósítása érdekében birtok-összevonási célú, önkéntes földcsere kezdeményezhető. A Tft. indokolása szerint az önkéntes földcsere nem új jogintézmény, azonban különbséget kell tenni a birtok-összevonási célú önkéntes földcsere és a polgári jogi csere között. alapvető kritériuma: 1. a cserepartnerek egyike legalább két földrészlet tulajdonosa legyen, és 2. a csere eredményeképpen ezek a földrészletek birtoktaggá válva, közelebb kerüljenek egymáshoz, illetőleg legalább a megközelítésük, megművelésük körülményei kedvezőbbé váljanak. A birtokösszevonás nem feltétlenül jelenti, hogy a tulajdonos földjei közvetlenül egymás mellé kerülnek. A Legfelsőbb Bíróság Közigazgatási Kollégiumának 2004. december 6. napján kelt véleménye értelmében a termőföldek földrajzilag egymáshoz való közelebb kerülése már kimeríti a birtok-összevonást. A birtok-összevonási célú önkéntes földcserére irányadó szabályok a Tft. IV. fejezete, a birtoktagok kialakítására irányuló eljárások keretén belül kerültek rendezésre. Az ingatlanok tulajdonjogának rendezésével, a birtok-birtokos jogi helyzetével kapcsolatos rendelkezések a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvényben (Ptk.) is meghatározásra kerültek. Mivel fenti jogszabályhelyek a birtokos fogalmának meghatározását illetően meglehetősen eltérnek egymástól, ezért alkalmazásuk során, a birtok-összevonási célú önkéntes földcserével összefüggő eljárásokban számos jogalkalmazásbeli kérdés vetődik fel. A Ptk. 187. -a birtokosnak tekinti azt, aki a dolgot megszerzi, magához veszi, illetve aki a birtokot valamilyen módon a hatalmába keríti. A birtok, tényleges uralom a dolog felett. Azonban ha példának okáért a földhasználtra gondolunk a dolgot nem www.resimmobiles.hu
48 RES IMMOBILES feltétlenül a tulajdonos birtokolja, a tulajdonos és a birtokos személye elválhat egymástól. A Tft. IV. fejezete nem a fenti polgári jogi értelemben használt birtokra, illetve annak összevonására vonatkozik. A Tft. egyértelműen a tulajdonos szemszögéből szabályozza a birtok-összevonási célú földcserét. A Tft. 27. -a szerint a tulajdonos szétszórt termőföldjeinek gyors, egyszerű eljárás keretében történő összevonása, valamint az állattenyésztő telepek földszükségleteinek kielégítése érdekében önkéntes földcserét lehet végrehajtani. Fentiekben idézett jogszabályhely is egyértelműen a tulajdonost szerepelteti a birtok-összevonási földcsere egyedüli alanyaként. Ebből következően a Tft. IV. fejezetének alkalmazása során kizárt a polgári jogi értelemben vett birtokbirtokos fogalmak használata, az pusztán a tulajdonosra korlátozódik, melyet a törvény a 28., 29., 30., 34. -aiban is megerősít. Fentiekre figyelemmel birtok alatt a tulajdonos rendelkezése alatt álló, konkrét földrészletet kell érteni. megszervezése, lebonyolítása A birtok-összevonási célú önkéntes földcserét a földhivataltól is lehet kérni, ha több tulajdonos, több földjének elcseréléséről van szó, a kedvezőbb birtokmegoszlás kialakítása céljából. A földhivatali közreműködést az indokolja, hogy a földek fekvésére, elhelyezkedésére, AK értékére, tulajdonosára vonatkozó alapvető adatokat a földhivatal tárolja, s így lehetősége van arra, hogy a cserpartnereket összehozza. A földhivatal a birtok-összevonási célú önkéntes földcserében nem hatóságként vesz részt. A földcsere lebonyolításához szükséges megállapodások okiratszerű elkészítése azonban a cserepartnerek feladata. A földhivatal megrendelésre csak a földcsere földmérési munkáit végzi el és az elcserélt földeket a tulajdonos birtokába adja. kötelező eleme A különböző értékű termőföldek cseréje esetén az értékkülönbözetet, továbbá a földön levő építmény és más beruházás, a növényzet és a folyó gazdasági évben elvégzett mezőgazdasági munkák ellenértékét meg kell téríteni. Ez a rendelkezés egyértelművé teszi, hogy a csere minden esetben feltételezi, hogy a tulajdonos nemcsak másik termőföldet kap, hanem ezért a maga részéről is termőföld tulajdonjogát ruházza át. Ebből következően nem tekinthető cserének az olyan megállapodás, amely szerint a tulajdonos értékkiegyenlítés címén pénzt fizet valamely termőföldért, anélkül azonban, hogy egyidejűleg meglévő földjének tulajdonjogát átruházná. 3 Az önkéntes földcsere végrehajtását egyes helyhez kötött használati jogok (pl.: telki szolgalmi jog, közérdekű szolgalmak) nem akadályozzák. Ezek jogosultjainak hozzájárulása nem szükséges az önkéntes földcseréhez. Az elidegenítési és terhelési tilalommal, illetőleg a tartási és életjáradéki joggal terhelt föld azonban csak e tilalom jogosultjainak hozzájárulásával képezheti a földcsere eljárási tárgyát. A törvény meghatározza az önkéntes földcserére irányuló eljárás résztvevőinek körét. Ezeket a résztvevőket a földhivatal által szervezett földcsere eljárásba a földhivatal hivatalból bevonja. 3 1994. évi LV. tv. Indokolása
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 49 Az önkéntes földcserére irányuló eljárásban résztvevőnek kell tekinteni 1. az eljárásba bevont termőföld tulajdonosait, 2. a földrészleten lévő épületek, építmények tulajdonosait, ha azok a földrészlet tulajdonosától különböző személyek, 3. a cserével érintett földrészletek tekintetében azokat a jogosultakat, akiknek javára vagy érdekében az ingatlan-nyilvántartásba valamely jogot vagy tényt jegyeztek be. Tekintettel arra, hogy az önkéntes földcsere szerződés megkötése a földhivatal által megszervezett eljárásban is a tulajdonosok feladata és ha az önkéntes földcserére vonatkozó egyetértő nyilatkozat érvényességéhez harmadik személy beleegyezése vagy hatósági hozzájárulás szükséges, azt az ingatlanügyi hatóság által szervezett eljárásban is be kell szerezni. Az önkéntes földcsere végrehajtását követően is lehetőség van általános birtokrendezés lefolytatására, mivel az a település egészének, illetőleg a település egy részének birtokviszonyait átfogóan szabályozza. Illetékmentesség, eljárási díjmentesség A Tft. 28. (2) bekezdése szerint az önkéntes földcsere megállapodás alapján szükséges ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alkalmával a földhivatal az okiraton igazolja, hogy a földcsere birtok-összevonási célt szolgált. Fenti igazolás elengedhetetlen feltétele annak, hogy az illetékhivatal az illetékkiszabást mellőzze a birtok-összevonási célú önkéntes földcsere alkalmával. Ezért amennyiben a megállapodást illetékkiszabás végett még a tulajdonjog bejegyzése előtt megküldi a földhivatal az illetékhivatalnak, az illetékhivatalnak kétséges esetben be kell kérnie a földhivatal igazolását. Az illetékről szóló 1990. évi XCIII. törvény 26. (1) bekezdés n) pontja értelmében mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a birtok-összevonási célú önkéntes földcsere keretében létrejött megállapodáson alapuló termőföldtulajdon szerzése, valamint az ehhez kapcsolódóan haszonélvezet, használat jogának alapítása abban az esetben, ha az elcserélt földrészletet azonos jogosult javára haszonélvezet, használat joga terhelte. Megjegyzendő továbbá, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárásban az illetéről szóló 1990. évi XCIII. törvény módosításáról, valamint a hiteles tulajdonilapmásolat igazgatási szolgáltatási díjáról szóló 1996. évi LXXXV. törvény (Díj tv.) 32/C. (1) bekezdés g) és k) pontja értelmében tárgyánál fogva díjmentes a birtok-összevonási célú önkéntes földcsere keretében létrejött megállapodáson alapuló tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási bejegyzése, továbbá a birtok-összevonási célú önkéntes földcsere megszervezése iránt az ingatlanügyi hatóságnál kezdeményezett eljárás. Összegzés A Tft. 2008. január 1-jét követően életbe lépett módosítása szűkítéseket fogalmazott meg a termőföldek ajándékozására, cseréjére vonatkozó eljárásokban, a birtok-összevonási célú önkéntes földcsere tekintetében a földhivatalok számára a mérlegelési lehetőség továbbra is megmaradt, mely indokolttá teszi a hivatalok közötti kommunikáció szükségességét az egységes joggyakorlat kialakítása miatt. * * * www.resimmobiles.hu