INFORMÁCIÓ ÉPÍTTETÕKNEK Tisztelt Építtetõ, a jelen idõpontig megérlelõdött elképzelése egy meghatározott folyamat után fog - remélhetõleg terveinek megfelelõen - valóra válni. Az elképzelését biztosan a kitûzött határidõn belül, a tervezett költségekkel és jó minõségben szeretné megvalósítani. Ehhez kíván segítséget nyújtani ez a kis ismertetõ. Hogyan megy végbe egy épület megvalósítása? A válasz nem egyszerû, hiszen a folyamatot sok tényezõ befolyásolja: - az elképzelés nagysága, méretei - a megvalósítási folyamatban résztvevõk száma, - az ország adott szabályozási viszonyai, stb. A fenti tényezõk ellenére mégis felállítható egy általános folyamat, amely a késõbbi tájékozódáshoz segítséget adhat: 1. Gondolat felmerülése, cél meghatározása - felmerülõ igények, gondok értékelése, - cél megfogalmazása, - helyiségprogram összeállítása - gazdaságossági vizsgálat (megéri-e befektetni?!) 2. Koncepció kialakítása - építési helyszín vizsgálata - építész bevonása - alapadatok kidolgozása - tervezési ötletek felrajzolása - döntés a további fejlesztésrõl 3. Tervezési szakasz - vázlatterv - tervezés, engedélyezési terv - engedélyezési eljárás - kivitelezési tervek 4. Építési, kivitelezési szakasz - versenyeztetés elõkészítése - vállalkozók, (iparosok) versenyeztetése - a munkák vállalatba-adása - kivitelezés, építés 5. Üzembehelyezési szakasz, átadás - átvétel 6. Üzemelési szakasz, használat 7. Felújítás, átépítés ill. bontás A fenti sorrend nagy általánosságban igaz a nagy épületekre, de a kisebb létesítményekre is. Utóbbi esetben néhány lépés egybeolvad ill. ki is maradhat.
Mik az építtetõ feladatai a megvalósítás során? A terv sikeres megvalósulása érdekében - a tévhitekkel ellentétben -, az építtetõnek is számos teendõje akad. A fenti folyamatábrából is kitûnik, hogy az építész bekapcsolása elõtt számos fontos, az elképzelés további sorsát jelentõsen befolyásoló lépést kell elvégezni, amely igazán építtetõi feladat. Természetesen mód van arra, hogy egyes feladatokat szakértõk végezzenek el. Általában azonban a kezdeti stádiumban szakértõket csak nagyobb projektek esetén vonnak be, holott a legnagyobb költségmegtakarítást ill. minõségi, értékbeli javulást itt lehet elérni. Az építész bevonását követõen is számos feladat hárul az építtetõre. Összefoglalva az építtetõ feladatai a következõk: - definiálni az épület célját (lakni, dolgozni, tárolni...), - megfogalmazni az épülettel szemben támasztott, követelményeket, igényeket, - építési telek biztosítása, alkalmassá tétele építkezés megkezdésére, - a belsõ (építtetõtõl függõ) keretfeltételek megteremtése (pl. fizetési eszközök), - tervezési és kivitelezési (cél)határidõk megadása, - a tervezésben és a kivitelezésben minden résztvevõvel szerzõdések megkötése és a szerzõdéses tartalom minõségi, költségbeli és határidõvel összefüggõ ellenõrzése, - a szerzõdéses partnerek számára kellõ idõben elegendõ információ megadása (adatszolgáltatás) - a fent felsorolt építtetõi feladatokon kívül, amelyek általában automatikusan adódnak, a környezetvédelmi és területfejlesztési miniszter 46/1997.(XII.29) számú KTM rendelete értelmében még egyéb, a hatóságokkal összefüggõ kötelezettségek is hárulnak az építtetõre: - az építésügyi hatósági engedélyt az ingatlan fekvése szerint illetékes elsõ fokú építésügyi hatóságtól az építtetõnek - több építtetõ esetében valamennyi építtetõnek együttesen - kell kérnie, - az építtetõnek igazolnia kell az építési jogosultságát, amely a következõ okiratokkal történhet (csak a gyakran elõforduló esetekre tekintettel): a./ fõépület építése esetén az érintett földrészletre vonatkozó ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap három hónapnál nem régebbi hiteles másolatával, hagyatékátadó végzéssel, bírósági vagy államigazgatási határozattal, illetõleg a tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre alkalmas szerzõdéssel és - haszonélvezettel terhelt ingatlan esetében - a haszonélvezõ hozzájáruló nyilatkozatával vagy az ezt pótló bírósági ítélettel, b./ idegen tulajdonban álló ingatlanon történõ építkezés esetében az ingatlannal rendelkezni
jogosult hozzájáruló nyilatkozatával vagy az ezt pótló bírósági ítélettel. - az építtetõnek kell beszerezni a hiteles, három hónapnál nem régebbi térképmásolatot, amit az illetékes földhivataltól kell kérni. Az építész tervezési munkájának, egyéb információk beszerzésének ez az egyik legfontosabb dokumentuma, ezért a hiteles térképmásolatot mielõbb be kell szerezni. - az építési engedély kérelemhez csatolni kell a közmûnyilatkozatokat is: víz, csatorna, villany, ha szükséges gáz. - az engedélyezési tervhez általában szükség van a Kéményseprõ Vállalat elõzetes tervfelülvizsgálati szakértõi véleményére is. - az építési engedély a jogerõre emelkedésének napjától számított két év elteltével érvényét veszti, kivéve, ha az építési munkát ez alatt az idõ alatt megkezdték és folyamatosan végzik. Az építtetõ kérheti az építési engedély meghosszabbítását mindaddig egy-egy évre, amíg az engedély megadásakor fennálló szabályok vagy körülmények idõközben nem változtak meg. - az építési engedélyt az építtetõ jogutódja is felhasználhatja, köteles azonban a jogutódlást az elsõ fokú építésügyi hatóságnak írásban elõzetesen bejelenteni, - az építtetõnek újabb építésügyi hatósági határozatot (engedélyt) kell beszereznie, amennyiben a jogerõs építési engedélytõl és az ahhoz tartozó helyszínrajztól és mûszaki tervektõl eltér, - az építtetõnek az építmény rendeltetésszerû és biztonságos használatra alkalmasságától számított tizenöt napon belül használatbavételi engedélyt kell kérnie. A kérelemhez a következõket kell csatolni: a./ a kivitelezõ (házilagos kivitelezés esetén a felelõs mûszaki vezetõ) nyilatkozatát, b./ az engedélyezett és a kivitelezett állapot közötti eltérést feltüntetõ helyszínrajzot és mûszaki terveket (ha az építési munka eltér a mûszaki tervektõl), c./ üzemeltetõi engedélyt, ha az építmény munkavégzésre szolgál, d./ az építtetõ rendelkezésére álló szakvéleményeket, továbbá szakhatósági és közmûnyilatkozatokat, Az építmény rendeltetésszerû és biztonságos használatra alkalmasságának megállapításához szükséges vizsgálatok elvégeztetésérõl és szakvélemények beszerzésérõl saját költségén az építtetõ köteles gondoskodni, - a nem magánszemély építtetõ köteles az elsõ fokú
építésügyi hatóságot, továbbá az érdekelt szakhatóságokat és közmûveket az építési munka átadásátvételi eljárására, ill. ennek hiányában a külön helyszíni szemlére meghívni, - az építménynek az engedélyben meghatározott céltól, ill. a rendeltetéstõl tartósan eltérõ használatához az elsõ fokú építésügyi hatóság engedélyét vagy - ha az eltérõ használat igénye más hatósági eljárásban merül fel - a hozzájárulását kell kérni. - Az építési engedélyezési határozatban az elsõfokú építésügyi hatóság a következõ elõírásokat szokta hozni, amelyet az építtetõnek kell végrehajtania: - amennyiben a közterületen építési anyagot kíván tárolni, akkor az I. fokú építési hatóságtól közterület-foglalási engedélyt kell kérni, - az építési munka megkezdését az I. fokú építési hatóságnak be kell jelenteni, - az I. fokú építésügyi hatósággal - az építési munka bejelentésével egyidejûleg - közölni kell az építésvezetõ (mûszaki vezetõ) nevét, lakó- (telep-) helyének címét és jogosultságát. A fent felsorolt építtetõi feladatokat az építtetõ - külön megegyezés alapján - a tervezõnek (építésznek) kiadhatja. Nagy építkezéseknél az építtetõi feladatokat egy szervezõ, beruházó cég végzi, hiszen a fenti feladatok a tervezõ- ill. építésziroda kapacitását meghaladják. Milyen feladatai vannak az építésznek, mit várhat tõle az építtetõ? A következõ felsorolás mutatja be, ill. sorolja fel a tervezõ (építész) alapszolgáltatásait, valamint a külön szolgáltatásokat, amelyek általában építtetõi feladatok, ill. az építési elképzeléstõl függõ, nem általános tervezõi feladatok: Alapszolgáltatás 1. Kiindulási adatok kidolgozása - A feladat tisztázása - Tanácsadás az összes tervezési feladatról - A tervezés során résztvevõ szakemberek kiválasztásának elõkészítése - Az eredmények összefoglalása 2. Vázlatterv (a beruházás és a tervezés elõkészítése) - A kiindulási adatok elemzése - Elképzelések egyeztetése (keretfeltételek, elképzelések megvi-
tatása) - Tervezésorientált célkatalógus összeállítása (célprogram) - Tervezési koncepció kidolgozása különbözõ megoldási lehetõségekkel, egyforma követelményszinten, rajzokkal és értékeléssel dokumentálva. (pl. rajzok, vázlatok ill. kifejezõ számadatok) - A munkák összesítése más, a tervezésben résztvevõk számára - A jelentõs városépítési, formai, funkcionális, épületfizikai, gazdasági, energiafelhasználási, (pl. tekintettel gazdaságosabb energiafelhasználásra és megújuló energiaforrás felhasználására) és tájvédelmi összefüggések, folyamatok és feltételek, tisztázása és ismertetése - Elõzetes tárgyalások a hatóságokkal és más, a tervezésben érdekelt résztvevõkkel az engedélyezhetõségrõl - Költségbecslés (DIN 276) - A vázlatterv eredményeinek összeállítása 3. Tervezés - A tervezési koncepció átdolgozása (a rajzos megoldás fokozatos kidolgozása), tekintettel a városépítési, formai, funkcionális, mûszaki, épületfizikai, gazdasági, energiafelhasználási, (pl. tekintettel gazdaságosabb energiafelhasználásra és megújuló enrgiaforrás felhasználására) és tájvédelmi követelményekre, felhasználva a tervezésben résztvevõ más szakemberek adatait, egészen a teljes tervig - A tervben szakmailag közremûködõ résztvevõk munkáinak bevonása - Mûszaki leírás - A teljes terv rajzos bemutatása, pl. átdolgozott, teljes vázlattervi és/vagy tervezési rajzok (a tervek léptéke az építési elképzelés jellege és mérete szerint), adott esetben a többször visszatérõ helyiségcsoportok részletrajzai is - Tárgyalások a hatóságokkal és más, a tervezésben érdekelt résztvevõkkel az engedélyezhetõségrõl - Költségbecslés (DIN 276) - A tervezés eredményeinek összeállítása 4. Engedélyezési terv - A beadványok kidolgozása a jogi elõírások szerint a megkövetelt engedélyekhez vagy hozzájárulásokhoz, valamint a még szükséges tárgyalások lefolytatása a hatóságokkal - Az engedélyezési tervdokumentáció benyújtása - A tervdokumentáció kiegészítése és kijavítása
- Mûszaki leírások és számítások a tervezésben szakmailag résztvevõk adatai alapján 5. Kiviteli terv - A 3. és 4. pontban leírt tevékenységek eredményeinek átdolgozása (a megoldás fokozatos kidolgozása és bemutatása), tekintettel a városépítési, formai, funkcionális, mûszaki, épületfizikai, gazdasági, energiafelhasználási, (pl. tekintettel gazdaságosabb energiafelhasználásra és megújuló energiaforrás felhasználására) és tájvédelmi követelményekre, felhasználva a tervezésben résztvevõ más szakemberek adatait, egészen a részletes tervig. A létesítmény rajzos ábrázolása az összes, a kivitelezéshez szükséges adattal, például végleges, minden adatot tartalmazó kiviteli-, részlet- és épületszerkezeti rajzokkal, M 1:50 - tõl M 1:1 -es léptékig. Az alapadatok kidolgozása más szaktervezõk számára és azok adatainak integrálása a kiviteli tervekbe. A kiviteli tervek követése a kivitelezés ideje alatt (a változások bejelölése). 6. A vállalatba-adás elõkészítése - Mennyiségek kigyûjtése és összeállítása, költségvetési kiírás elkészítése munkanemek szerint - A költségvetési kiírás koordinálása és összehangolása a tervezésben résztvevõ más szaktervezõkkel 7. Közremûködés a vállalatba-adásban - Versenytárgyalási dokumentáció összeállítása minden munkaterület számára - Az ajánlatok átvétele - Az ajánlatok értékelése és felülvizsgálata, az ártükör felállítása, közremûködés a 6. és a 7. szakaszban résztvevõkkel - A versenyben résztvevõk munkáinak összehangolása és összeállítása - Tárgyalás az ajánlattevõkkel 8. Mûszaki ellenõrzés 9. Átadás utáni megfigyelés, dokumentálás Külön szolgáltatás 1. Kiindulási adatok kidolgozása - Állapotfelmérés
- A helyszín elemzése - Üzemtechnológiai terv - Helyiségprogram összeállítása - Funkcióprogram összeállítása - Környezetvédelmi intézkedések vizsgálata 2. Vázlatterv (a beruházás és a tervezés elõkészítése) - Megoldási lehetõségek keresése teljesen különbözõ követelmények alapján - Az vázlatterv dokumentációjának kiegészítése külön igények alapján - Pénzügyi terv összeállítása - Építési- és üzemeltetési költségek költség-haszon elemzésének összeállítása - Közremûködés a hitelfelvételnél - Elõzetes tájékozódás a építõvállalatoknál az építési szándékot illetõen - A terv bemutatása különleges technológiával, pl. perspektíva, minta, modell - Idõbeli és szervezési ütemterv elkészítése 3. Tervezés - Az alternatívák/változatok elemzése és azok gazdaságossági értékelése (optimálása) - Gazdaságossági számítás - Költségszámítás fõbb mennyiségek vagy épületelemek felhasználásával 4. Engedélyezési terv - Közremûködés a szomszéd(ok) hozzájárulásának beszerzéséhez - Különleges vizsgálati eljárás dokumentációjának kidolgozása - Az építtetõ szakmai és szervezésbeli támogatása csõd-, bíróságivagy egyéb hasonló eljárás esetén - Az engedélyezési tervdokumentáció megváltoztatása olyan körülmények miatt, amelyért a tervezõ nem felelõs 5. Kiviteli terv - A létesítmény részletes leírásának elkészítése Általában a tervezõi díj a fent felsorolt szolgáltatások közül csak az alapszolgáltatásokra vonatkozik. A hazai gyakorlatban általában külön szerzõdést szoktak kötni két-három tervezési
fázisra. Az elsõ szerzõdés leggyakrabban az építési engedély megszerzésére irányul, az építési engedély jogerõre emelkedése után következik csak egy új szerzõdés, amelynek tartalma fõleg az építtetõ igényeitõl függ, sokszor nem is az engedélyezési tervet készítõ építésszel ill. tervezõirodával kötik. Az utóbbi esetben az újonnan bevont építésznek ill. tervezõirodának a terveket folyamatosan jóvá kell hagyatnia a készülõ terveket az eredeti tervezõvel. Az eredeti tervezõt a jóváhagyásért, a befektetett munkáért díjazás illeti meg, amit az építtetõnek kell kifizetnie. Hogyan vonhatók be a szaktervezõk a tervezési folyamatba? A legtöbb tervezési feladat során szükség van szaktervezõk bevonására. Kiket neveznek szaktervezõknek? A leggyakrabban elõforduló szaktervezõk véletlenszerû sorrendben: a statikus (alaptestek, födémek, tartószerkezetek méretezése), a gépész (víz-, csatorna-, központi fûtés-, gáztervezés), a belsõépítész (berendezési tárgyak, belsõ burkolatok, használati tárgyak tervezése), a technológus (technológiai berendezések elhelyezése, a gépek kiválasztása stb.), a kert- és tájtervezõ (parkok, kertek növényeinek, burkolatainak, berendezési tárgyainak tervezése), a városépítész (beépítési terv) stb. A fenti szaktervezõk általában az építésszel dolgoznak együtt, az építész az összekötõ kapocs. Célszerû tehát, ha az építész bízza meg a szaktervezõket, de az építtetõ jóváhagyásával.