Pénzügyi intézmény által végzett ingatlanértékesítési és saját tulajdonú ingatlan üzemeltetési tevékenység jogszabályi lehetőségeinek megítélése

Átírás

1 Pénzügyi intézmény által végzett ingatlanértékesítési és saját tulajdonú ingatlan üzemeltetési tevékenység jogszabályi lehetőségeinek megítélése A Kérelmező állásfoglalás iránti kérelmet nyújtott be a Magyar Nemzeti Bankhoz (MNB) az általa végzett ingatlanértékesítési és saját tulajdonú ingatlan üzemeltetési tevékenység jogszabályi lehetőségeivel kapcsolatosan. I. TÉNYÁLLÁS A Kérelmező tájékoztatása szerint a pénzügyi szolgáltatásából származó veszteségei mérséklésére, illetve elhárítására szolgáló fedezetek legtöbbször ingatlan jellegű biztosítékok (ingatlan jelzálog, ingatlanra vonatkozó vételi jog, vagyont terhelő jelzálog). Az állásfoglalás-kérésben foglaltak szerint a követelés teljesítésének elmulasztása esetén, a Kérelmező a követelés behajtása során, ezen biztosítékok érvényesítése útján tudja a szolgáltatásai ellenértékének részleges vagy teljes megtérülését elérni. Az állásfoglalás-kérés bemutatta a biztosítékok érvényesítésének három legjellemzőbb példáját, melyek a következők: - felszámolási eljárás lezárásakor értékesítetlen vagyontárgy marad a Kérelmező felszámolás alatt lévő ügyfelének tulajdonában, melyet a felszámoló a zárómérlegben a hitelezők között természetben feloszt, s az a zárómérleg bíróság általi jóváhagyásával a Kérelmező tulajdonába kerül. A Kérelmező mérlegelési jogköre csak arra terjed ki, hogy a biztosítékot visszautasíthatja, de ebben az esetben lemond a követeléséről. - amennyiben az ingatlanra vezetett végrehajtási eljárásban az árverezésre került ingatlan kétszeri árverése sikertelen, úgy a végrehajtást kérőnek jogában áll a tartozás fejében átvenni az ingatlant. Ez azt jelenti, hogy az ő tulajdonába kerül, tehát ezt követően értékesítheti vagy hasznosíthatja. - a Kérelmező érvényesíti a fedezetül szolgáló biztosítékot, pontosabban él vételi jogával, és egyoldalú nyilatkozattal a korábbi opciós szerződés rendelkezéseinek megfelelően megvásárolja a biztosítékként lekötött ingatlant. A Kérelmező jelezte, hogy a fenti esetkörök mindegyikében az alaptevékenységének ellátása, a megtérülés maximalizálása, veszteségeinek mérséklése vagy elkerülése érdekében a Kérelmező olyan racionális döntést hoz, vagy saját döntés nélkül olyan helyzetbe kerül, melynek eredményeként biztosítéki ingatlan tulajdonához jut. Az állásfoglalás-kérés tájékoztatást adott arról is, hogy a Kérelmezőnek nem célja az üzletszerű ingatlan értékesítés vagy üzemeltetés, de a követeléskezelési alaptevékenységének megfelelő ellátása érdekében rákényszerül a rá kiosztott, vagy átvett ingatlanok ideiglenes üzemeltetésére, fenntartására, vagy továbbértékesítésére. Ráadásul várhatóan a közeljövőben több felszámolási eljárás is lezárásra kerül, és azok egyes eseteiben az ingatlanok Kérelmezőre történő kiosztása elkerülhetetlennek látszik. Az állásfoglalás-kérésben jelezték azt is, hogy amennyiben a Kérelmező nem veszi fel tevékenységi körébe az ingatlanértékesítést, vagy a saját tulajdonú ingatlan üzemeltetést, úgy ezen tevékenységeit nem tudja adókötelessé tenni az általános forgalmi adóról szóló évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) vonatkozó rendelkezései alapján. Következésképp nem tudja az ezzel kapcsolatos általános forgalmi adót levonni, illetve visszaigényelni sem, mely versenyhátrányt okoz számára a piac egyéb szereplőivel szemben, továbbá rontja követeléseinek megtérülését. Ezért a Kérelmező fel kívánja venni tevékenységi körébe az ingatlanértékesítési és saját tulajdonú ingatlan üzemeltetése tevékenységet, melyet a fentiekben ismertetett módon, véleménye szerint nem üzletszerűen látna el. II. JOGKÉRDÉSEK II.1. A Kérelmező felveheti-e az Alapszabályában rögzített tevékenységi körébe a nem üzletszerűen végzett ingatlanértékesítési és saját tulajdonú ingatlan üzemeltetése tevékenységet, amennyiben igen, az engedély- vagy bejelentésköteles-e az MNB felé? II.2. Amennyiben az előző kérdésre adott válasz igenlő, úgy milyen dokumentumokat kell benyújtani az MNB felé? 1013 Budapest, Krisztina krt. 39. Levelezési cím: 1534 Budapest BKKP Postafiók: 777. Telefon: +36 (1) , Fax: +36 (1) Kérjük válaszában hivatkozzon iktatószámunkra.

2 III. A KÉRELEMZŐ ÁLLÁSPONTJA A fentiekből kiolvashatóan a Kérelmező úgy ítéli meg, hogy tevékenysége nem tekinthető üzletszerűek, mivel az ingatlanértékesítési és a saját tulajdonú ingatlan üzemeltetési tevékenységére a pénzügyi szolgáltatásból eredő veszteségek mérséklése, illetve elhárítása, valamint követeléseinek megtérülése érdekében kerül sor. IV. AZ MNB ÁLLÁSPONTJA Elöljáróban szíves tájékoztatására közlöm, hogy az MNB honlapján található, az MNB-hez érkező állásfoglaláskérések kezeléséről és a jogi állásfoglalások kiadása során alkalmazott elvekről és eljárásokról szóló tájékoztató alapján bármely tevékenység, üzleti döntés, jogügylet, üzleti modell stb. megkezdésének, elhatározásának, végrehajtásának az MNB állásfoglalásától való függővé tétele kizárólag az állásfoglalást kérő felelőssége. Az állásfoglalás tartalmából vagy kiadásának időtartamából eredő következményekért az MNB-t felelősség nem terheli. IV.1. Az elsőként felvetett jogkérdéssel kapcsolatban mindenekelőtt tájékoztatni kívánom arról, hogy az MNB nem rendelkezik hatáskörrel az egyes tevékenységeknek a gazdasági tevékenységek egységes ágazati osztályozási rendszeréről szóló TEÁOR 2008 (TEÁOR 2008) szerinti osztályozását illetően, így nem foglalhat állást abban a kérdésben sem, hogy az egyes pénzügyi intézmények a TEÁOR 2008 mely szakágazati besorolását alkalmazhatják cégjogi dokumentumaikban tevékenységeik megjelölésére. Jelen állásfoglalás ezért elsőként csupán azon jogkérdést hivatott megválaszolni, hogy a Kérelmező végezhet-e ingatlanértékesítési és saját tulajdonú ingatlan üzemeltetési tevékenységet. Az ismertetett tényállás és a hozzá kapcsolódó jogkérdés vonatkozásában releváns jogszabályi rendelkezés a Hpt. 6. (1) bekezdésének a hitel és pénzkölcsön nyújtása fogalmát definiáló 40. pontjának jelen kérdés vonatkozásában releváns c) alpontja, valamint a követelésvásárlási tevékenység értelmező rendelkezését rögzítő 66. pontja, továbbá a Hpt. 7. (3) bekezdése, mely az úgynevezett profiltisztaság követelményének biztosítása érdekében meghatározza azon tevékenységek körét, amelyet pénzügyi intézmény a pénzügyi szolgáltatáson kívül üzletszerűen végezhet. A Hpt. fentiekben hivatkozott 6. (1) bekezdés 40. pont c) alpontja szerint: a hitel és pénzkölcsön nyújtására irányuló pénzügyi szolgáltatási tevékenység a hitelképesség vizsgálatával, a hitel és kölcsönszerződések előkészítésével, a folyósított kölcsönök nyilvántartásával, figyelemmel kísérésével, ellenőrzésével, a behajtással kapcsolatos intézkedéseket is magában foglalja. A Hpt. 6. (1) bekezdése 60. pontja a követelésvásárlási tevékenységet pedig a következőképp definiálja: követelésnek - a kötelezett kockázatának átvállalásával vagy anélkül történő - megszerzése, megelőlegezése (ideértve a faktoringot és a forfetírozást is), valamint leszámítolása, függetlenül attól, hogy a követelés esedékességének nyilvántartását és a kintlévőségek beszedését ki végzi. A fenti definíciókból is kitűnően mindkét pénzügyi szolgáltatásnak értelemszerűen részét képezi a kintlévőségek beszedésébe értendő behajtás, melynek célja a kötelezett mulasztása esetén megtérülés biztosítása a pénzügyi szolgáltatást nyújtó pénzügyi intézmény számára. A pénzügyi szolgáltatási szerződésekhez kapcsolódó biztosítéki rendszer alapvető célja ugyanis, hogy biztosítsa a követelés kielégítését abban az esetben is, ha az adós nem fizet. Az állásfoglalás-kérés a Kérelmező követelései biztosítékaként ingatlan jellegű biztosítékokat : ingatlan jelzálogjogot, ingatlanra vonatkozó vételi jogot, illetve vagyont terhelő jelzálogjogot említ. Az adós teljesítési kötelezettségének elmulasztása esetén a biztosítékul lekötött ingatlanok a hatályos jogszabályokban részletesen szabályozott eljárásrend szerint a pénzügyi intézmények tulajdonába kerülhetnek. Így a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló évi XLIX. törvény (Csőd tv.) 56. (2) bekezdése 1 szabályozza a felszámolási eljárás befejezésekor az értékesítetlen, zálogjoggal terhelt vagyontárgyak hitelezők közötti 1 (2) 1 Ha a felszámolási zárómérleg és a vagyonfelosztási javaslat elkészítésére a felszámolás kezdetétől számított 2 év eltelte miatt került sor és a zárómérlegben szereplő, be nem hajtott követelések jogi sorsa az 52. (5) bekezdése folytán nem rendeződött, a bíróság a be nem hajtott követeléseket és az értékesítetlen vagyontárgyakat a hitelezők között - követelésük erejéig - az 57. -ban foglalt kielégítési sorrend figyelembevételével felosztja. A további eljárásra a 60. -ban foglaltak az irányadók. 2/5

3 felosztásának az állásfoglalás-kérésben is említett esetét, vagy a Polgári Törvénykönyvről szóló évi V. törvény (Ptk.) 5:137. -a 2 a kielégítési jog megnyílását követően a zálogjog tulajdonjogának a zálogjogosult által történő megszerzését. Ezen fedezeti ingatlanok a pénzügyi intézmények tulajdonába kerülve elveszítik biztosíték jellegüket. A Csőd tv ának (3) bekezdésében például kimondja, hogy ha az eljárás befejezésekor az értékesítetlen vagyontárgyak között zálogjoggal terhelt vagyontárgy is található, a vagyontárgyaknak a hitelezők közötti felosztásáról rendelkező végzés jogerőre emelkedésével a zálogjog megszűnik. A zálogjog polgári jogi szabályozásában a Ptk. 5:142. (1) bekezdés f) pontja pedig akként rendelkezik, hogy a zálogtárgy tulajdonjogának a zálogjogosult által történő megszerzése következtében a zálogjog megszűnik. Vételi jog esetében pedig a jogosult a Ptk. 6:225. (1) bekezdése értelmében egyoldalú nyilatkozattal szerezhet a dolgon tulajdonjogot. (E körben is szükséges utalni arra, hogy a Ptk. a 6:99. - ában a dologi hitelbiztosítékok új szabályozásával összhangban semmisséggel szankcionálja fogyasztók esetében a biztosítéki célú vételi jogot). Márpedig a pénzügyi intézmények a tulajdonukat képező ingatlanokat a Ptk. szerinti, a tulajdonost megillető rendelkezési joguk alapján értékesíthetik és üzemeltethetik (használhatják, hasznosíthatják, stb.). Válaszunkat tehát akként összegezhetjük az állásfoglalás-kérésének alapkérdésére reflektálva, hogy a dologi biztosítékok érvényesítésével a Kérelmező tulajdonába kerülő ingatlanok értékesítésére a Kérelmező a profiltisztasági követelmények sérelme nélkül, mint tulajdonost megillető rendelkezési jogánál fogva jogosult. Ebből következően a Saját tulajdonú ingatlan adásvételé -nek, mint szakágazatnak a cégjogi dokumentumokba történő felvételét annak hangsúlyozása mellett, hogy alapvetően a TEÁOR 2008 szerinti besorolásra az MNB-nek a fentiek szerint nincs feladat- és hatásköre értelemszerűen lehetségesnek tartjuk. A jelen állásfoglalás további részében azon esetkör részletes, tartalmi elemzésére térek rá, amelyben a biztosítékok érvényesítésének (a kielégítési jog gyakorlásának) eredményeként azok tárgya jelen esetben a fedezeti ingatlan nem kerül a Kérelmező tulajdonába. Az állásfoglalás-kérésben levezetett érvelésében egyaránt megjelenik az üzletszerűség hiányára, illetve a Kérelmezőnek a pénzügyi szolgáltatásából eredő veszteségek mérséklése, illetve elhárítása érdekében történő eljárására való hivatkozás. Üzletszerűség hiányában a Hpt. 3. (1) bekezdéséből következően nincs helye egy tevékenység pénzügyi szolgáltatási tevékenységgé történő minősítésének e pénzügyi szolgáltatások törvényi tényállási elemeinek maradéktalan megvalósulása ellenére sem. A Hpt. hivatkozott rendelkezése ugyanis csak az ott felsorolt tevékenységek üzletszerű végzését minősíti ugyanezen szakasz (3) bekezdése értelmében kizárólag a felügyeleti hatóság engedélyével végezhető pénzügyi szolgáltatásnak. Az állásfoglalás-kérésben említett utóbbi motívum, mint törvényi tényállási elem ti. a pénzügyi szolgáltatásból származó veszteség mérséklése, illetve elhárítása érdekében a Hpt. profiltisztasági követelményeket előíró 7. (3) bekezdés i) pontjában jelenik meg a fedezet, illetve biztosíték hasznosítására vagy az értékesítésben való közreműködésre irányuló tevékenységnél, mint pénzügyi szolgáltatásokon kívül a pénzügyi intézmények által üzletszerűen is folytatható egyéb tevékenységnél. E hivatkozott bekezdés ugyanis azon tevékenységek taxatív felsorolását tartalmazza, amelyek törvény eltérő rendelkezése hiányában pénzügyi intézmények által a pénzügyi szolgáltatáson kívül üzletszerűen is végezhetők. Csupán megjegyzem, hogy szintén a Hpt. 7. (3) bekezdésén alapuló logikai értelmezés szerint pénzügyi intézmény nem üzletszerűen bármilyen tevékenységet végezhet. 2 5:137. [A zálogtárgy tulajdonjogának a zálogjogosult által történő megszerzése a kielégítési jog megnyílását követően] (1) A zálogjogosult a kielégítési jogának megnyílását követően írásban felajánlhatja a zálogkötelezettnek, hogy a zálogtárgy tulajdonjogát elfogadja a biztosított követelés teljes vagy részleges kielégítése fejében. 3/5

4 Az üzletszerűség fogalmát a Hpt. 6. (1) bekezdés 116. pontja az alábbiak szerint rögzíti: az ellenérték fejében nyereség, illetve vagyonszerzés végett előre egyedileg meg nem határozott ügyletek megkötésére irányuló rendszeresen folytatott gazdasági tevékenység. E definícióból kiolvasható, hogy a Hpt. az üzletszerűség fogalmát általános érvénnyel, és nemcsak a pénzügyi szolgáltatási, illetve pénzügyi szolgáltatási tevékenységekre vetítve határozza meg. Az üzletszerűség definíciójára is tekintettel az MNB nem ért egyet a Kérelmező azon álláspontjával, miszerint az ingatlanértékesítési és üzemeltetési tevékenység Kérelmező által történő végzése nem minősülne üzletszerűnek. Ez az állítás megítélésünk szerint sem jogilag nem helytálló, sem az életszerűség szempontjából nem releváns felvetés. Álláspontunk szerint az üzletszerűség fenti konjunktív törvényi tényállási elemei mind realizálódnának a Kérelmező ingatlanértékesítési és üzemeltetési tevékenysége során, hiszen maguk az ingatlanok is üzletszerű pénzügyi szolgáltatási tevékenység keretében végzett behajtás eredményeként kerülnek a Kérelmező által hasznosításra, vagy a Kérelmező közreműködésével értékesítésre, továbbá az állásfoglalás-kérésből kiolvashatóan azok értékesítésében való közreműködés és a hasznosítás is vélhetően rendszeres lenne az esetleges gazdasági megtérülés reményében. Másrészt üzleti, gazdasági szempontból teljesen életszerűtlennek tartjuk, hogy a Kérelmező ne üzletszerűen végezze a tevékenységei közé az Áfa tv.-re történő hivatkozással felvenni kívánt, a TEÁOR 2008 szerinti osztályozásban Ingatlanértékesítési és saját tulajdonú ingatlan üzemeltetése tevékenység -ként szereplő tevékenységet. Visszatérve a Hpt. 7. (3) bekezdés i) pontjának vizsgálatára, megállapítható, hogy a jogalkotó a célzat szerint körülhatárolta a pénzügyi intézmény által pénzügyi szolgáltatási tevékenységen kívül üzletszerűen végezhető biztosíték-, vagy fedezethasznosítási és értékesítésben való közreműködői tevékenységet. E tényállási elem realizálódása vagyis a veszteség mérséklésének, illetve elhárításának célzata nélkül a Kérelmező ilyen tevékenységet nem folytathat. Az állásfoglalás-kérésben leírtakból azonban véleményünk szerint tükröződni látszik a Kérelmező tevékenységének fentieknek megfelelő, célzatos jellege, hiszen tevékenységének többször is említett célja a részleges vagy teljes megtérülés biztosítása. A hasznosítás fogalmára vonatkozó egzakt meghatározást a Ptk., a Ptk. Kommentár és a Hpt. sem tartalmaz. A Ptk. Kommentárnak az 5:149. -hoz fűzött indokolása is csupán az alábbiakat rögzíti: A hasznosítás jogánál fogva a haszonélvező a dolog gyümölcsei felett az elválással tulajdont szerez: haszonélvezeti jogánál fogva erre jogosult. Megilletik őt a dolog egyéb hasznai (pénz haszonélvezete esetében a kamatok, a dolog bérbeadása fejében a kapott bérleti díj, haszonbér stb.) is. Az MNB álláspontja szerint a hasznosításra irányuló tevékenység keretében végezhető az ingatlanok állagmegóvása, fenntartása, az esetleges károsodások megelőzése érdekében az okszerű gazdálkodás körében végeztetett kivitelezések, illetve az ingatlanok használata, bérbe- és haszonbérbe adása. A használat fogalmának szinonimájaként pedig tudomásunk szerint a joggyakorlat gyakran használja az üzemeltetés kifejezést. Az állásfoglalás-kérés szempontjából további értelmezésre váró kérdés az, hogy az idézett rendelkezésben szereplő értékesítésben való közreműködésre irányuló tevékenység fogalmába beleértendő-e maga az értékesítési tevékenység, tehát az értékesítésnek a Kérelmező által történő teljes körű, önálló elvégzése. Ezen kérdésre konkrét válasz sem a Hpt.-ben, sem a Hpt.-hez fűzött Kommentárban nem lévén, csupán az értékesítésben való közreműködés fordulat nyelvtani értelmezéséből tudunk arra következtetni, hogy az nem az adott tevékenység teljes körű, önálló elvégzését jelenti, hanem csak annak egyes részfolyamatai végrehajtását, amelyek külön-külön is az elérni kívánt cél megvalósulását segítik elő. A Hpt. 7. (3) bekezdése olyan tevékenységek üzletszerű végzésére biztosít lehetőséget a pénzügyi intézmények számára, amelyek üzleti szempontokat mérlegelve kapcsolódhatnak szerződéses jogviszony keretében az intézmény alaptevékenységéhez. Ugyanakkor a pénzügyi szolgáltatásnak nem minősülő, de üzletszerűen végezhető tevékenységek meghatározásakor elsődlegesen érvényesült az a szempont, miszerint a Hpt. 7. (3) bekezdésébe olyan tevékenységek sorolhatók, amelyek lehetőség szerint minimális kockázatot jelentenek a pénzügyi intézmény által végzett alaptevékenység vonatkozásában. Magát a biztosíték, illetve fedezet értékesítési tevékenységet, mint a pénzügyi intézmény által üzletszerűen végezhető sui generis tevékenységet azonban a jogalkotó nem említette meg a Hpt. 7. (3) bekezdésében meghatározott tevékenységek között. A biztosíték vagy fedezet értékesítési tevékenységének teljes körű ellátását vélhetően olyan jellegű elköteleződésnek és szerződéses kötelezettségvállalásnak tekintette a jogalkotó a pénzügyi intézményre nézve, amely már nem egyeztethető össze a prudens működést biztosító zárt működés elvével, melyet a Hpt. 7. (3) bekezdése indirekt módon kimond. Jóllehet ezen jogalkotói cél csupán egy lehetséges feltételezés, ugyanakkor a tevékenység- 4/5

5 kizárólagosság elve alapján az MNB valamennyi, a Hpt. 7. (3) bekezdésében fel nem sorolt, az ott meghatározott tevékenységektől eltérő jogcímen végzendő üzletszerű tevékenység esetén vélelmezi ezt a jogalkotói akaratot. A másik feltételezés szerint a jogalkotó a pénzügyi intézménynek a biztosíték értékesítésében játszott szerepét azért definiálta csupán közreműködésként, mert a kielégítési jog bírósági végrehajtáson kívüli gyakorlásának alapvető formájánál, a zálogtárgy zálogjogosult általi értékesítésénél a zálogjogosult nem tulajdonosként, hanem a zálogkötelezett törvényes képviselőjeként a zálogtárgy tulajdonosa helyett és nevében eljárva jogosult a Ptk. 5:134. -ában 3 foglaltak szerint a zálogtárgy tulajdonjogának átruházására. Kötelmi jogunk dologi biztosítékának érvényesítése során a zálogjogosult ezen jogcselekményét véleményünk szerint közreműködésnek is tekinthetjük. Összefoglalva, az MNB álláspontja szerint a Kérelmező a saját tulajdonát képező ingatlanokat a Ptk. 5: 13. (2) bekezdése alapján, a tulajdonjog egyik lényeges részjogosítványánál, a rendelkezési jognál fogva értékesítheti és üzemeltetheti, míg a tulajdonát nem képező fedezeti ingatlanok értékesítésében a Hpt. 7. (3) bekezdés i) pontjának megfelelően, pénzügyi szolgáltatásból származó veszteségeinek mérséklése, illetve elhárítása érdekében közreműködhet. Itt kívánom megjegyezni azt is, hogy hatóságunk a pénzügyi intézmények cégjogi dokumentumaiban feltüntetett tevékenységi köröket alapesetben egyébként nem vizsgálja, a prudens működést biztosító zárt működés elvét viszont maradéktalanul érvényesítendőnek tartja, miszerint pénzügyi intézmény a számára engedélyezett pénzügyi szolgáltatási tevékenységen kívül üzletszerűen kizárólag profiltisztasági követelményekbe nem ütköző tevékenységet folytathat. Szíves tájékoztatásul közlöm, hogy a Hpt. sem engedélyezési-, sem bejelentési kötelezettséget nem ír elő a pénzügyi intézmények számára az általuk a pénzügyi szolgáltatáson kívül, a Hpt. 7. (3) bekezdése szerint üzletszerűen is végezhető tevékenységek vonatkozásában. IV.2. Az első jogkérdésre adott válasz tükrében tájékoztatom arról, hogy e tevékenység Hpt. keretein belül történő folytatásához semmilyen dokumentumot nem kell a Kérelmezőnek benyújtania az MNB-hez. *** Felhívom szíves figyelmét, hogy az MNB véleményét kizárólag az Ön által rendelkezésre bocsátott információk alapján alakította ki. Az abban foglalt egyedi jogértelmezés csak az Ön által előadott tényállásra vonatkozik. Az MNB véleménye nem tekinthető kötelező erejű állásfoglalásnak, a benne foglaltaknak más hatóságra, illetve a bíróságra nézve nincs kötelező tartalma október 3 5:134. [Az értékesítés] (1) A zálogjogosult - a zálogtárgy tulajdonosa helyett és nevében eljárva - jogosult a zálogtárgy tulajdonjogának átruházására. 5/5