MAGYAR TELEKOM NYRT. Budapest, XI. kerület, Budafoki út 59. sz. alatti (hrsz.: 4197/2) II. emeleti helyiségcsoport értékelése

Átírás

1 MAGYAR TELEKOM NYRT. Budapest, XI. kerület, Budafoki út 59. sz. alatti (hrsz.: 4197/2) II. emeleti helyiségcsoport értékelése január 15.

2 JELENTŐSEBB ADATOK ÖSSZEFOGLALÁSA ÉS VÉGKÖVETKEZTETÉS #04 Az értékelt vagyontárgy II. emeleti helyiségcsoport (irodák, raktárak) Cím: Budapest, XI. kerület, Budafoki út 59. Hrsz.: 4197/2 Az értékelt vagyontárgy tulajdonosa Westel Rádiótelefon Kft. (3057/28490) Értékelt tulajdonjog Tiszta tulajdon Értékelés időpontja január 15. Az értékelés célja Stratégiai tervezések Értékelési szempont Nyíltpiaci értékesítés Értékelt vagyonelemek Földterület, épületek, építmények Épület 695 m 2 nettó alapterület

3 BESZÁMOLÓ JELENTÉS LEÍRÓ INFORMÁCIÓK A környezet irodapiaci körképe A dél-budai irodapiac A budapesti irodapiacon a hagyományos részpiacok mellett a fejlesztők egyre nagyobb figyelmet szentelnek az alternatív alpiacoknak. Az újonnan felfedezett területek kiváló adottságokkal és potenciállal rendelkeznek, a piac még nem hozott határozott, kedvező ítéletet. Az utóbbi évek budapesti irodapiacának legdinamikusabban fejlődő része egyértelműen a Váci úti folyosó, 2008 első három hónapjában az újonnan átadott irodaterületnek 80,5%-a itt koncentrálódott. A hagyományos fejlesztési területek telítődésével ugyanakkor a budapesti piac újonnan kialakuló alpiacai ugyancsak fontos szerephez jutnak. Az előretörő részpiacokat tekintve a Hungária körút Könyves Kálmán körút Üllői út által határolt városrész és az M1-es, illetve M7-es autópálya menti agglomerációs terület mellett egyre nagyobb szerephez jut a dél-budapesti térség. Az említett régió egyik érdekes részpiaca a dél-budai régió, amely az elmúlt időszakban intenzív fejlesztési hullámot tapasztalhatott. A Jones Lang LaSalle piackutatási adatai alapján a dél-budai alpiacon 2007-ben az irodabérbeadások összvolumene megközelítette a négyzetmétert, a térségben 2007-ben négyzetméter irodaterületet adtak át, és 2009 végéig a tervek szerint további több százezer négyzetméter irodaterület kerülhet a piacra első negyedévében a teljes budapesti piacra vonatkozó üresedési ráta mérsékelten, 11,98%-ra csökkent az előző év azonos időszakához viszonyítva, de a budai részpiac üresedési rátája kismértékben, 10,72%-ra javult. A dél-budai részpiac voltaképp a XI. kerületben a Lágymányosi híd budai hídfője köré csoportosuló irodatömböket és azok tágabb környezetét jelenti. A Budapesten belüli

4 elhelyezkedés meglehetősen előnyös pozíciót biztosít a térségnek. A XI. kerület a város nyugati kapujaként funkcionál, és kiváló autópálya-kapcsolatokkal rendelkezik. A kiépülő irodanegyed nagy forgalmú bekötőutak mentén helyezkedik el, amelyeken jelentős az átmenő forgalom. A M6-os autópálya újabb szakaszainak megépülése tovább javíthatja a terület potenciálját. A térség ugyanakkor a tömegközlekedési csomópontok és kapcsolatok hiányától szenved. A kötöttpályás közlekedési eszközök elérhetősége igencsak korlátozott, a legközelebbi villamoskapcsolat az Infopark északi oldalán, a Petőfi híd budai hídfőjénél érhető el. Az Inforpark építésének kezdetekor állítólag a fejlesztő IVG ígéretet kapott az 1-es villamos pályájának meghosszabbítására, csakhogy a fejlesztés máig nem valósult meg. A metróvonal hiánya ugyancsak hátrányos helyzetbe hozza a térséget, de a tervek szerint a kerületen áthaladó 4-es metró nagy lökést adhat a terület fejlődésének. A térség a Lágymányosi híd 1990-es megépítése után kapott erőre, majd a dél-budai régió máig leginkább meghatározó projektje, az Infopark adott hatalmas lendületet a fejlődésnek. Az Infopark Közép- és Kelet-Európa első technológiai és innovációs parkja, mely informatikai és telekommunikációs cégeket tömörít. A projekt koncepcióját az iparági együttműködés elősegítésével tovább erősíti a Budapesti Műszaki Egyetem épületeinek szomszédsága. Az Infopark fázisainak megvalósulásával egyidejűleg a projekt közvetlen környezete is elindult a fejlődés útján. A Budafoki út mentén az irodatömb tovább terjeszkedett, és gombamód kezdenek szaporodni az épületek a Szerémi út Hengermalom út irányában. A terület arculata az elmúlt években látványos változáson ment keresztül, és a lendület a jelek szerint tartós. A térségben épülő irodaházak közös jellemzője a magas műszaki színvonal, és a kedvező árérték arány, ami hozzájárul az épületek viszonylag gyors feltöltéséhez. A dél-budai régió zászlóshajó projektjeként az Infopark markáns arculatot ad a térségnek, és meghatározza a bérlői kör alapját. Az előnyös adottságok láttán sem mehetünk el azonban a tény mellett, hogy az irodatömb környezete még viszonylag rendezetlen. A környék nem nevezhető éppen prémiumnak, így az itt épülő A kategóriás irodaházak bérbeadási lehetőségei némileg csorbulnak.

5 Az irodafejlesztések mellett a térség érdekes színfoltja lehet a Kopaszi-gáton épülő Öbölprojekt. Ez újabb példa a multifunkciós fejlesztések térnyerésére: a portugál Mota-Engil érdekeltségébe tartozó fejlesztő cég a lakás, hotel, szabadidős és sportlétesítmények mellett valósítja meg irodafejlesztését, amelynek keretében a beruházó tervei szerint 80 ezer négyzetméterrel bővül majd a részpiac irodakínálata. A dél-budai irodatömb egy meglévő egészséges kereslet nyomán épült ki. Fejleszthető elsősorban volt ipariingatlan- területek jócskán rendelkezésre állnak a környéken, a jelenlegi tendenciákat tekintve tehát a dél-budai régióban még van tere a fejlődésnek. Tagadhatatlan azonban, hogy a terület irodái iránti keresletet még mindig meghatározza az új részpiacok iránti bizalmatlanság, és az itt épülő irodák bérbeadási potenciálja korántsem A kategóriás. A bérlői oldal még csak ízlelgeti a dél-budai régió lehetőségeit, és a piac kedvező ítélete még nem borítékolható. Nem kérdés, hogy a fejletlen tömegközlekedés mindenképpen megoldásra vár, a 4-es metró és a villamoskapcsolat kiépüléséig a térség aligha számíthat ugrásszerű fejlődésre. Ezen túlmenően pedig a prémium irodaház fogalmához mindenképpen hozzátartozik az elsőrangú környék, mind esztétikai értelemben, mind a rendelkezésre álló szolgáltatásokat tekintve. El kell ismerni, hogy ebben a tekintetben is van még hova fejlődni őszén startol az irodafejlesztés a Kopaszi-gáton. A portugál Mota-Engil többségi tulajdonában lévő Öböl XI Kft. legkésőbb ősszel kezdi meg az Öböl - projekt második fázisának kivitelezését. A projekt keretében a beruházó iroda-, lakás- és hotelfejlesztéseket valósít meg, illetve sport és szabadidős létesítményeket épít - írja a Világgazdaság. A második fázisban a beruházó tervei szerint iroda- és hotelfejlesztéseket valósít meg, az első ütemben 60 ezer nm, a második ütemben további 20 ezer nm irodaterületet alakít ki. Az irodákhoz kapcsolódó szobás hotel építése a tervek szerint jövő év első felében kezdődik. A projekt első szakasza már lezárult, ennek keretében a beruházó a Kopaszi-gáton már 14 épületet kivitelezését befejezte, illetve a projekthez kapcsolódóan a sport és szabadidős létesítményeket alakított ki. A fejlesztő cég szintén jövő év elején tervezi megkezdeni a lakóingatlanok kivitelezését, a területen várhatóan lakás épülhet. Forrás: REsource IngatlanInfó

6 Az értékelt vagyontárgy Az ingatlan elhelyezkedése, környezete, megközelíthetősége Az értékelés tárgyát jelentő ingatlan a főváros XI. kerületében, Újbudán található. A kerület Buda déli részén fekszik. Északkeleti irányban a Duna, ezáltal az V. kerület és a IX. kerület, délkelet felé szintén a Duna által a XXI. kerület, délen a XXII. kerület határolja. Nyugaton Budaörs, északon a XII. és az I. kerület a szomszédai. Területe 33,47 km 2, lakosainak száma körülbelül fő, ezzel a főváros legnépesebb kerülete. Ez az egyik legváltozatosabb felszínű kerület, és történelme visszanyúlik a rómaiak előtti időkre, bár ennek nyomait inkább csak a régészek és a múzeumlátogatók lelhetik fel. Újbuda megközelíthetőségében fontos szerepet játszik, hogy két autópálya és ugyanennyi országos főút is keresztezi, illetve innen indul. A Szabadság, Petőfi és Lágymányosi híd révén kapcsolódik Pesthez, de ebben a határán futó Hegyalja út által az Erzsébet híd is fontos szerepet vállal. Villamos vonalai a Gellért-hegy körül és sugárirányban nyugatra a Kelenföldi pályaudvar, illetve délre Albertfalva városrész felé vezetnek, de hegyvidéki városrészek is megközelíthetők a Moszkva térről induló 59-es járattal. A közlekedést a többi területen a BKV autóbuszvonalai, és újabban néhány, a BKV-val azonos feltételekkel közlekedő magán buszjárat próbálja megoldani több-kevesebb sikerrel. Komoly szerepet játszik a kerület közlekedésében a vasút is, hiszen itt, a Kelenföldi pályaudvaron találkoznak a déli-vasút, és a Keleti pályaudvar felől érkező vonalak. A kerület legjelentősebb közlekedési csomópontja a Móricz Zsigmond körtér, de fontos még a Gellért téri és a BAH-csomópont is. A Kelenföldi pályaudvarnál lévő csomópont újabban az elővárosi távolsági buszforgalomban is szerepet kapott. Az értékelés tárgyát képező ingatlan Újbuda észak-keleti részén, Lágymányos városrészben található, a Budafoki út, az Október 23. utca, a Bercsényi utca és a Karinthy Frigyes út által határolt tömbben. Tágabb környezetében jellemzően lakóterületeket találunk, de a közelben helyezkednek el a Budapest Műszaki- és Gazdaságtudományi Egyetem épülettömbjei, kollégiumai is. Szűkebb szomszédságában található a MOL Nyrt. központi irodaépülete, két benzinkút, valamint a Schönherz Zoltán Kollégium és a Bercsényi Kollégium is.

7 Az ingatlan megközelítése mind gépjárművel, mind tömegközlekedési eszközökkel egyszerű. Legkönnyebben a 4-es vagy a 6-os villamos Budafoki úti megállóitól érhető el a terület, de a Budafoki úton több buszjárat is közlekedik, illetve a fontos közlekedési csomópontnak számító Móricz Zsigmond körtér is csak mintegy 5-10 percnyi sétatávolságra található. Parkolásra közterületen csak igen korlátozott számban, díjfizetés ellenében nyílik lehetőség. Az értékelt ingatlan Az értékelt ingatlan a Budafoki út 59. szám alatt található, 4197/2 helyrajzi számon nyilvántartott kivett lakóház, udvar, gazdasági épület és irodaház és üzemi épület megnevezésű, m 2 területű földrészlet meghatározott hányada és az azon található II. emeleti helyiségcsoport (a továbbiakban Colonia helyiségcsoport). Az ingatlanra vonatkozó, január 9-i kiadású tulajdoni lap alapján a terület jelenleg 20 különböző tulajdonos osztatlan közös tulajdonában van. Ebből az értékelés tárgyát a Westel Rádiótelefon Kft. 3057/28490 tulajdoni hányadának egy része képezi. Az értékelt tulajdoni hányadra vonatkozóan a tulajdoni lap széljegyet vagy terhet nem tartalmaz.

8 A Megbízó által rendelkezésünkre bocsátott, az 1990-es évek elején köttetett adásvételi szerződés alapján a Westel Rádiótelefon Kft. a terület 3411/28490-ed részét vásárolta meg, amely a tárgyi helyiségek mellett a szintén itt található Kastélyépületet is magában foglalta. Azóta több lépésben sor került a tulajdoni hányadok módosítására, így alakult ki a jelenlegi, 3057/28490 hányad. Megjegyezzük, hogy a rendelkezésünkre álló adatok alapján nem állapítható meg a Kastélyépület és a Colonia helyiségcsoport közötti pontos telekterületmegoszlás. Az értékelt ingatlanra vonatkozóan szabályozási terv nincs érvényben, az jelenleg áll előkészítés alatt. A MOL Nyrt. költségviselése mellett a tervezet elkészült, kifüggesztésre került, jelenleg a képviselőtestület döntésére vár. Amennyiben elfogadásra kerül, a terület övezeti besorolása I-XI/Z7, azaz intenzív, jellemzően zártsorú beépítésű intézményterület lehet. Az övezetre vonatkozó előírásokat az alábbi táblázat tartalmazza: A tárgyi területen korábban a lágymányosi dohánygyár működött. A gyár a XX. század első éveiben épült, között, építtetője az akkori Kereskedelemügyi Minisztérium volt. Az ipari használat egészen a kilencvenes évek elejéig tartott, akkor indult meg a terület átalakulása. Az épületegyüttes egyike a kevés fennmaradt, városba beépült ipari területünknek, fővárosi védettség alá esik. Jelen állapotában alapvetően két részre osztható az ingatlan: a Karinthy Frigyes út felőli fronton található Kastélyépületet valamint a szintén ott

9 elhelyezkedő lakóépületet kerítéssel választották le, míg a terület fennmaradó részén több épületben főként irodák, raktárak találhatóak. Az utóbbi terület épületei egy közel zárt belső udvart fognak körbe, megközelítésüket több személy- és gépkocsi-bejárat biztosítja a Budafoki út felől. Az értékelt Colonia helyiségcsoport mellett többek között itt kaptak helyet a Budapesti 1. számú Körzeti Földhivatal irodái, a VÁTI Kht. dokumentációs központja valamint a MOL Nyrt. egyes helyiségei is. A terület sík, az épülettel nem fedett területrészek térbetonnal fedettek, nagy részben parkolásra szolgálnak. A tárgyi helyiségek a főépület északi szárnyában, annak II. emeletén kaptak helyet. Az épület pince + földszint + 2 emelet elrendezésű, vasbeton pilléres szerkezetű, téglafalas, lapostetős. A második emelet nem az épülettel együtt készült, ráépítés során alakult ki a mai állapot. Az épület állapota közepes, a helyszíni tájékoztatás alapján a homlokzati felújítás mellett a közművek cseréje is indokolt lenne. Az északi szárny megközelítése a belső udvarról lehetséges, önálló recepcióval nem rendelkezik. Az emeleti szintek elsősorban lifttel érhetőek el, miután a lépcsőházat biztonsági okokból zárva tartják. A liftet és az irodák előterét egy acélszerkezetű híd köti össze. Innen kisebb raktárak, tárgyaló, irodák és a szociális helyiségek nyílnak. A fő területrész középfolyosós elrendezésű, innen nyílnak az egyes irodahelyiségek, amelyeket részben tégla, részben gipszkarton falak választanak el egymástól. A helyiségcsoport hátsó traktusa a főépület korábban készült részéhez tartozik, így ide a szinteltolás miatt néhány lépcsőn át juthatunk. Itt egy irattár mellett szintén irodák kerültek kialakításra. Ezen területek lényegesen nagyobb belmagassággal rendelkeznek, mint a többi irodarész. A helyiségcsoport terület adatait funkció szerint az alábbi táblázatban foglaltuk össze: Megnevezés Terület (m 2 ) Arány (%) Iroda 462,22 66,48% Raktár 27,88 4,01% Szociális helyiség 36,54 5,26% Közlekedő 165,88 23,86% Egyéb helyiség 2,72 0,39% Összesen 695,25 100,00% A területi adatokat a Megbízó által rendelkezésünkre bocsátott alaprajzok alapján közöltük. A részletes helyiséglistát jelentésünk mellékletei közé csatoltuk.

10 Az irodákban az ajtók anyaga jellemzően fa, az ablakok alumínium szerkezetűek. A padló burkolata a közlekedők és a raktárak esetében PVC, az irodákban szőnyegpadló, a szociális helyiségekben pedig kerámia lap. A falak festettek és tapétázottak, a vizes helyiségekben részben csempézettek. A fűtés távfűtés, az épületegyüttes hőközpontjából kerül elosztásra, hasonlóan a melegvízhez. Az irodákban a hőleadók radiátorok. A helyiségek hűtését split klímák biztosítják. A vagyonvédelmet kamerarendszer, míg a tűzvédelmet tűzjelzők szolgálják. A szünetmentes áramellátás megoldott. A helyiségcsoportot rendszeresen karbantartják, állapota jó. A megvételkor, 1993-ban került sor teljes felújításra, de az azóta eltelt időben is rendszeresek voltak a beruházások. Ennek során cserélték például az álmennyezetet és a világítást, a padlóburkolatokat valamint a tavalyi év folyamán az ablakokat. A helyszínen kapott tájékoztatás alapján beázás többször előfordult, de ezt mindig javították. Az irodaház-közösségben a fűtés elszámolása légköbméterenként történik, a vízfogyasztást létszám alapján számítják, míg az elektromos áram-fogyasztás mérésére almérők szolgálnak. Ezen felül a tulajdoni hányad arányában a közös adminisztráció fenntartására, a liftek karbantartására és a szemétszállítás fedezésére fizetnek díjat a tulajdonosok. Az irodaház-közösség kijelölt, számozott parkolói közül 5 darab tartozik a Colonia helyiségcsoporthoz ( számúak). Ezek a főépület Budafoki út felőli frontján helyezkednek el, megközelítésük a közútról, sorompón keresztül lehetséges. Energia-kontingensek Elektromos energia-ellátás: 3 x 160A Távfűtés