PROPERTY WATCH. Kívül tágasabb 4-5. OLDAL Out You Go PAGE 4 5. Csak egy maradhat (?) - Outletek tündöklése és bukása 6 7.

Átírás

1 Kiadás Issue 1/2009 PROPERTY WATCH ESTON International Property Advisors 1024 Budapest, Lövôház u. 39. Tel.: (+36-1) Fax: (+36-1) Ingyenes Free Kívül tágasabb 4-5. OLDAL Out You Go PAGE 4 5 Csak egy maradhat (?) - Outletek tündöklése és bukása 6 7. OLDAL Only one can remain (?) - The rise and fall of the factory outlets PAGE 6 7

2 Problems finding the right answer? r f m a n a g e m e n t c e s o a e i n s p a n s i o r v u b p r o j e c t e v a l u a t i o n t h s t l f t i i o m n t l e g y i n o m a r k e t a n a l y s i s t u d y Eston International Property Advisors T h e P r o p e r t y A d v i s o r s Gazdasági áttekintés Az Amerikai Egyesült Államokból kiindult hitelpiaci válság 2008 második felében ért el Magyarországra, és rekordidő alatt borította fel az eleve törékeny gazdasági egyensúlyt. A magyar gazdaságot 2008 során alapvetően kettősség jellemezte: egyfelől javultak egyes államháztartási mutatók, másfelől a válság nyomán a gazdaságot hirtelen csapások, illetve a bruttó hazai termék növekedésének lassulása érte ban a GDP arányos költségvetési hiány tovább csökkent, jóval a 2007-es 5,5%-os szint alá és az év végére 3,3% lett. A kormány 2009-re eredetileg a 2,6%-os hiánycélt tűzte ki célul, bár a legfrissebb brüszszeli előrejelzés szerint a deficit valamivel magasabb 2,8%-os lehet 2009 végére. További pozitívum, hogy a külkereskedelmi mérleg január novemberben a KSH előzetes adatai szerint 47 milliárd forint aktívumot mutatott, ami az egyenleg 43 milliárd forintos javulását jelenti az előző év azonos időszakához képest. A pénzügyi-gazdasági válság hatására az infláció világszerte mérséklődött, elsősorban az olaj és az élelmiszeripari termékek, illetve egyes nyersanyagok árcsökkenése miatt. Hazánkban a fogyasztói árindex az élelmiszerárak és a háztartási energia árának átlagon felüli emelkedése ellenére 6,1% lett a 2007-es 8%-kal szemben. A magyar gazdasági folyamatok kedvezőtlen oldalát erősítette 2008 novemberében az ipari termelés viszszaesése, mely 12%-kal lett kevesebb, mint az előző év azonos időszakában. Az eddig folyamatosan növekvő ipari trendet a válság súlyosan érintette. Az építőipari termelés 6,2 százalékponttal, az épületek építésének volumene pedig 14%-kal csökkent az év első 11 hónapjában, 2007 azonos időszakához képest. A hazai termelés csökkenése nyomán az exportra termelés és a rendelésállomány is visszaesett, euróban számolva a kivitel 10%-kal csökkent 2007 novemberéhez viszonyítva. A csökkenő tartós fogyasztási cikk igény folytán az autóiparban dolgozókat érte először a leépítések sorozata. Az elbocsátások ezután terjedtek tovább a többi ágazatra. Több cég csökkentett munkahéttel próbálja költségeit csökkenteni, és munkaerejét megtartani. A munkanélküliségi ráta év végén 8%-os volt. A hazai kilátások romlása tükröződött a GDP alakulásában is. A negyedéves számítások alapján a bruttó hazai termék növekedése az I. negyedévben 1,7%, a II. negyedévben 2% volt; a III. negyedévben már alig érte el a 0,8%-ot (a naptári hatás kiszűrésével 0,7%-ot). A KSH és az Ecostat előzetes adatai szerint a IV. negyedévben pedig már 2%-os (a naptári hatást figyelembe véve 2,1%-os) csökkenést mutatott. Az Európai Újjáépítési és Fejlesztési Bank (EBRD) pesszimista álláspontja szerint 2009-re 2%-os éves GDP csökkenés valószínűsíthető Magyarországon, de ennél akadnak még pesszimistább külföldi jóslatok is. Further information: , consulting@eston.hu Learn more about property market trends, major transactions and market prognoses from our Eston Market Report. Subscribe now for free! 2009/1 A kiskereskedelmi forgalom a 2007-es évhez képest 1,9%-kal esett vissza. A foglalkoztatás mértékének drasztikus csökkenése miatt a vásárlóerő várhatóan tovább gyengül majd, a hitellehetőségek beszűkülése tartós marad, így a fogyasztás szükségszerűen lényegesen kisebb mértékű lesz az ideinél. Eston International Property Advisors T h e P r o p e r t y A d v i s o r s A GDP, az infláció és a HUF/EUR árfolyam alakulása Economic overview 2008 során a forint árfolyama nagymértékű ingadozást mutatott, őszre az ország valutaválságba sodródott. A Magyar Nemzeti Bank először október 22-én a forint védelmében emelte a jegybanki kamatlábat 8,5%- ról 11,5%-ra, majd folyamatos kamatcsökkentési sorozatba kezdett. A gazdaságnak nem tesz jót a magas alapkamat, aminél jelenleg a közép-kelet-európai régióban csak Románia irányadó kamata magasabb. Az IMF október végén nyújtott mentőövet a bajbajutott magyar gazdaságnak, és bejelentette, hogy Magyarország összesen 25,1 milliárd dolláros gazdasági védőhálót kap, 17 hónapig készenlétben, azaz rendelkezésre tartott hitelkeret formájában. A hitel mellett kidolgozták azokat a lépéseket is, amelyek erősítik a magyar gazdaság rövid távú stabilitását, és javítják hosszú távú növekedési potenciálját. A tervezet arra hivatott, hogy biztosítsa a költségvetés fenntarthatóságát, és megerősítse a pénzügyi szektort. A valutaválság hatásainak következményeként paradox módon felgyorsulhat az euró bevezetésének céldátuma, és egyre valószínűbb, hogy az ERM 2 árfolyamrendszerbe való belépés feltételei még 2009-ben teljesülnek. A 2007-ben elemzők által kitűzött, as csatlakozás akár 5-6 évvel korábban, ben is megvalósulhat. A helyzetet és a turbulens folyamatokat nagyon jól jellemzi, hogy az elemzők előrejelzései a GDP visszaesésről, a forint árfolyamáról, és a költségvetési hiány GDP arányos százalékáról napról napra eltérő képet mutatnak. Általánosságban elmondható, hogy mélyreható szerkezeti reformok továbbra sem történtek a gazdaságban. Nagymértékű adó- és járulékcsökkentés ugyanis csak a kiadási oldal szintén nagymértékű csökkentésével érhető el. Az azonban bizonyos, hogy elhúzódó válsággal kell számolni, és még a legoptimistább várakozások szerint is csak 2009 második féléve után várható némi javulás a gazdaságban. 2009/1 The sub prime crisis, originating from the U.S., reached Hungary by the second half of 2008 to upset the already delicate economic balance in no time. The Hungarian economy was characterized by a duality during the last year: some public finance indicators showed improvement while the economy was shocked by several hits and by the slow down of the GDP. The GDP-proportionate state debt further decreased over 2008, well below the 5.5% of 2007, to reach 3.3% at year end. Primarily, a deficit rate of 2.6% was targeted for 2009; still, according to the latest forecasts from Brussels the debt may increase to a somewhat higher level, 2.8%, by the end of Another positive sign is that, according to the preliminary data of HCSO, the foreign trade showed an active balance 47 billion in the period of January November This indicates an improvement of HUF 43 billion compared to the balance of the same period of the previous year. Inflation rate has decreased throughout the world, due to the financial-economical crisis, as a result of the falling prices of oil, food and some raw materials. In spite of the above-average price increase of food items and household energy the domestic consumer price index was 6.1%, as opposed to the 8% figure in Added to the disadvantageous Hungarian economic tendencies, the industrial production decreased in November 2008, lagging behind the previous year s volume by 12%. The so far continuously improving industrial output was seriously hit by the crisis. The construction industry production fell by 6.2%; the volume of building construction decreased by 14% over the first 11 months of the year, in comparison with the same period of Upon the decline of the domestic production the export targeted output and orders both fell back; exports decreased by 10% compared to the figure of November Due to the falling demand for durable consumer goods the first wave of cutbacks struck the automotive sector. Dismissals then spread over other industries as well. Several enterprises try to cut back costs and save their workforce by limiting the workdays to four in a week. Unemployment rate increased to 7.8% from 7.5% in a year. The decay of expectations was also reflected by the GDP. Based on the quarterly calculations the gross domestic product rose by 1.7% in Q1, by 2% in Q2 whereas the increase became moderate (0.8%) in Q3 (0.7% with calendar adjustments). On the basis of the joint preliminary estimation of HCSO and Ecostat the gross domestic product of Hungary decreased by 2%, and by 2.1% when adjusted for calendar effects, in Q compared to the corresponding period of the previous year. Retail trade turnover decreased by 1.9% compared to As a result of the radical drop in employment the purchase power is expected to further weaken; in addition the narrowing of loan options becomes permanent, which necessarily leads to a remarkably smaller consumption in the following year. GDP, inflation and HUF/EUR exchange rate The Hungarian Forint exchange rate showed a significant fluctuation throughout 2008; as such, the country drifted to a currency crisis by the autumn. To defend the Forint the National Bank of Hungary increased the base rate from 8.5% to 11.5% on October 22, 2008; then a continuous series of base rate cuts followed. High level base rate has rather negative influences on the economy; currently it is only Romania that has higher prime rate than Hungary in the Central-Eastern European region. The IMF offered a helping package to the troubled Hungarian economy in October, and an economic safety net of HUF 25.1 billion dollars was announced as a credit line, available for 17 months. Besides the loan package, the steps of enhancing the short term stability of the Hungarian economy was worked out; these steps also aim to improve the long term growth potentials of the country. The project is to ensure sustainability of the state budget and to strengthen the financial sector. In a paradoxical way, as a result of the currency crisis the planned introduction of the Euro may come closer and it seems quite feasible that the criteria of joining the ERM 2 can be fulfilled in The targeted date of joining the Euro-zone (2018) was set by analysts for 2007 and may be realistically changed to The current turbulent situation is well characterized by the daily changing forecasts on the GDP fallback, the forint currency and the GDP proportionate state debt. In general, deep structural reforms are still not visible in the economy since a greater reduction of taxes and affixes may only be realized through a dramatic cut back on expenses. One thing seems to be sure: an enduring crisis is to be expected, and even optimistic forecasts say that economic improvement is only to come after the second half of Valuation is more than just numbers Eston International s well-acknowledged Valuation team is dedicated to provide professional valuation services for real estate portfolios, individual estates or other assets and undertakes forensic reports as well. Further information: , valuation@eston.hu 2 Tel.: (+36-1) y Fax: (+36-1)

3 Előszó y Editorial PROPERTY WATCH Tisztelt Olvasó! A tavaly még csak távoli, amerikai problémának tűnő hitelpiaci válság mostanra hazánkban már nem csak érezhetővé, hanem szinte mindennapivá vált. A gazdaság és társadalom minden rétegére csapásokat mérő krízis ma már nem kétséges globális válsággá nőtte ki magát. Ebben a megválaszolatlan kérdésekkel teli, bizonytalan időszakban egyedül a biztosnak tűnő pontok felkutatása lehet a kiút első lépése. A válság útvesztője új kihívások elé állította mind a bérlőket, mind a bérbeadókat, és kizökkentette az ingatlanpiac többi szereplőjét is a megszokott kerékvágásból. Fontosabb ingatlanpiaci döntéshelyzetekben, különösen válság idején, kiemelt szerep jut tehát a tanácsadóknak, akik segíthetnek rávilágítani a rejtőzködő lehetőségekre. Jelenlegi kiadványunk témáit a piac két különböző szegmensében bekövetkezett változásokra fűztük fel. Elsőként a legfrissebb fővárosi behajtási rendelet hatásait vetítettük előre, mely pár év múlva várhatóan teljesen átrajzolhatja a city logisztika budapesti térképét. Egy élhetőbb, rendszerezettebb városkép kialakítása a távlati cél, mely akkor valósulhat meg igazán, ha végre az M0-ás utolsó szakasza is elkészül, és a kör(gyűrű) bezárul. A válság és a változás szele különbözőképpen hat a piaci kínálat alakulására: egyes projekteket kiemelhet, az alapvetően rossz koncepciójú ingatlan-fejlesztéseket pedig kiszoríthatja a versenyből. Második írásunk a budapesti outletek piacát veszi szemügyre, melyre az egy, aki mindent visz elv érvényesül. Az az egy viszonylag jól működik, a többi pedig küzd a fennmaradásért. Hogy hogyan, miért, illetve hogy mik az elméleti outlet üzemeltetés elengedhetetlen kellékei, választ kaphat cikkünkből. Kiadványunkból természetesen ezúttal sem hiányozhatnak aktuális kereskedelmi ingatlan ajánlataink. Amennyiben bármelyik felkelti érdeklődését, netán szakértői segítséget igényelne, forduljon hozzánk bizalommal továbbra is! Üdvözlettel: Dear Reader, Salamon Adorján vezérigazgató while last year the credit crunch seemed to be a distant American problem, now it is not only sensible in our country but has become almost commonly widespread. All the classes of the society and the economy have been affected by the crisis, which - it is now obvious - has outgrown to global recession. In this uncertain period, full of unanswered questions, only hunting up stable points may be the first step towards recovery. The maze of the crisis means new challenges for both tenants and owners and put off the track the other players of real estate market as well. Thus, in significant real estate decision situations (especially in crisis) consultants gain an emphasized role and can help in revealing hidden opportunities. The topics of our current magazine are built around the changes which occurred in two market segments. At first, we studied the effects of the latest drive-in regulations in the capital city, which, in a few years, could completely re-draw the map of Budapest city logistics. The further aim of this is to create a more livable, systemized city image. This would only become real when the last part of M0 motorway is complete and the ring road closes up. The crisis and the wind of changes have different influence on the market supply: some projects can be highlighted, others, which are based on fundamentally false concepts can be squeezed out of the competition. Our second article focuses on the outlet market of Budapest. In this, the winner takes it all discipline dominates. That one works relatively well while the others are struggling. As for how, why and what the essential ingredients of a theoretical outlet management are, you may get some clues in our article. Of course our current issue does not lack the freshest commercial property offers either. If any of those interests you, or you need further professional advice, please do not hesitate to contact us! Property Watch Az ESTON International Ingatlantanácsadó Zrt. kiadványa A publication of ESTON International Property Advisors n Kiadja/Published by: Salamon Adorján n ESTON International H-1024 Budapest, Lövőház u. 39. Tel.: (36-1) Fax: (36-1) info@eston.hu n ISSN (print) ISSN (online) Nyomdai kivitelezés: e-print Zrt. n A kiadvány célja, hogy általános tájékoztatásul szolgáljon, a megjelent információk nem képezik semmiféle szerződés alapját. The purpose of this paper is to provide general information only and cannot form part of any contract. n A kiadványban szereplő bérleti díjak és értékesítési árak ÁFA nélkül értendõek. Rental fees and sale prices in this publication do not include VAT. With regards, Adorján Salamon President & CEO info@eston.hu y 3

4 Kívül tágasabb A behajtási tilalom várható hatásai Péter Éva, elemző Elemzés Divízió A fővároson belüli ipari zónák kialakulása történelmi és gazdaságföldrajzi okokhoz is köthető. Kezdetben az ipari és kereskedelmi szektorban tevékenykedő társaságok a Duna, a vasút, illetve főbb közutak mentén telepedtek meg, jellemzően az akkori város peremén. A város fejlődése során kezdődött meg a területek fokozatos integrációja január 1-jén, Nagy-Budapest létrejöttekor, a főváros környéki települések Budapesthez csatolásakor, a külvárosi lakótelepek felépítése nyomán szabályosan beékelődtek, úgynevezett zárványokká alakultak. A budapesti ipari-raktározási és nem utolsósorban logisztikai területek átalakulását napjainkban több tényező befolyásolja. Elsősorban azon önkormányzati rendeletek vannak rá jelentős hatással, amelyek Budapest főváros közigazgatási területén a teherforgalmat és környezetszennyező, esetleg zajos termelőtevékenységet végző vállalkozások telephely-engedélyének kiadását hivatottak szabályozni, az életminőség javításának érdekében. A Fővárosi Önkormányzat első lépésben megszigorította a tehergépjárművek Budapestre történő behajtását: az engedélyek díjait a korábbi 6-10-szeresére emelték, és március 1-jétől szinte az egész városra kiterjesztették az össztömeg-korlátozási övezeteket. (ez alól csak az M0 hiányában szükséges áthajtási útvonalak mentesültek) Míg korábban biankó engedélyeket bocsátottak ki a kérelmezőknek (egy adott cégen belül átadhatták, több járműre is felhasználhatták ezeket), ehhez képest jelentős szigorítást jelentett a forgalmi rendszám alapján történő engedélykiadás. A hatékony ellenőrzés érdekében, a Fővárosi Önkormányzat tulajdonában lévő Parking Kft szeptemberéig, egész Budapestet lefedő rendszámleolvasó kamerarendszert telepítését tervezi. Második lépésben, január 1-jétől egy újabb rendelet (rsz. 80/2008. (XII.30)) szabályozza a tehergépjárművek közlekedési útvonalait, mely alapján több célforgalmas és tranzit utat megszűntettek. A díjmentesen használható célforgalmi utak körének fokozatos szűkítésével a teherautók behajtásának további korlátozását több lépcsőben, 2018-ig valósítanák meg. A módosítások érzékenyen érintették a fuvarozó, ipari és kereskedelmi szférában tevékenykedő cégeket, melyek azóta is folyamatosan lobbiznak a rendelet enyhítése mellett. Kiss Ernő az Eston International ipari ingatlanok divíziójának vezetője szerint a korlátozás alá eső területeken belül lévő rendszeres raktározási vagy fuvarozási tevékenységet végző cégeknek viszonylag hirtelen kell szembenézniük a változásokkal. Időbe telik, míg eldől, hogy a behajtásra számított többletköltség megemeli-e annyival a fix költségeiket, hogy érdemesebb lenne inkább a város határain kívül letelepedniük/raktárt keresniük. A kisebb fuvarozó cégek egy része így ki is szorulhat a piacról. A nagy logisztikai cégek működését ez alapjaiban nem rendítheti meg, hiszen jellemzően a városon kívül helyezkednek el. Akad néhány olyan kivétel a cégek között (pl. DHL, DPD, Lagermax, TNT), amely még rendelkezik több, kisebb részegységgel a városon belül is, így a rendelet hatására felmerülhet a raktárak, telephelyek összevonásának lehetősége, költségcsökkentés és hatékonyságnövelés céljából. A kiköltözés a termelővállalatok szempontjából egyfajta modernizáló folyamatként is felfogható, melynek során a kisebb, korszerűtlen gyártócsarnokokat modern központokra cserélik. (pl. Zwack kivándorlása a 9. kerületből Dunaharasztira.) Az Eston szakértői szerint a tőkeerősebb cégek számára részleges megoldást jelenthet még a szállító teherjárművek flottájának átalakítása, kevesebb nagy jármű helyett több kisebb elindítása. Egyes építőipari anyagokat szállító járművek esetében azonban ez nem kivitelezhető, a behajtási díj magas összege hátrányosan érintheti az építési költségek alakulását. Emellett, ha sok cég választaná flottái feldarabolását, az utakon több jármű jelenne meg nem teljesen optimális kapacitás-kihasználtsággal, még több káros anyagot kibocsátva. Ez némileg ellentmond annak, Out you stay! The expectable effects of the drive-in restriction Éva Péter, analyst Research Division Evaluation of the industrial zones in the capital can be attached to historical and economic geographical causes as well. Initially, the companies operating in the industrial and commercial sectors settled down in the proximity of the Danube, railways and of major public roads, dominantly on the then existing outskirts of the city. Along with the development of the Capital begun a gradual integration of those areas. By the 1 st of January 1950, when Greater-Budapest came into existence and the townships around the capital joined Budapest, these areas became inclusions on the trace of the building activity of the suburban housing estates. Nowadays, many aspects influence the transformation of the industrial warehousing and not least the logistics areas in Budapest. In the first instance, municipality regulations have a remarkable effect on this process, which, for the sake of an enhanced quality of living, are to control the heavy traffic and to regulate operation permits of those companies whose operation emits noise or pollution in the township of Budapest. Firstly, the Municipality of Budapest restrained the drive-in of heavy trucks into Budapest: permit fees were increased to 6-10 times more of the previous and from the 1st of March 2008 territories of truck-weight limitations were extended almost to the whole territory of the city. (Except for those drive through roads that substitute the not-yet existing sections of M0 ) While previously blank permits were issued to the requestors (permits could then be transferred to several vehicles within a given company) a significant restriction became in effect with the issuing of such permits for designated vehicle plates. For an effective control, Parking Kft., owned by the Municipality of Budapest, is planning to install a number plate reader camera system covering the whole territory of Budapest by September As the second step, from the 1st of January 2009, a new regulation (N.o. 80/2008. (XII.30)) controls the heavy truck itineraries. Due to this regulation several destination and transit roads were ceased. By gradually narrowing the range of the destination roads, further restrictions of the drive-in of the trucks would be carried out in several steps, until The above described alterations hit hard companies of the freighter, industrial and commercial sectors and they have been lobbying for the mitigation of the regulation since then. According to Ernő Kiss, head of the industrial division of Eston, the companies doing regular warehousing or freight business in the restricted areas have to face the changes relatively suddenly. It takes some time to consider whether the increased expenses on the drive-in would raise the fix costs so much that it would be worth looking for warehouses or settling down beyond the city lines. As a result, some of the smaller freight companies may even fall out from the market. Operation of larger logistics companies may not be shocked after all, as those are located predominantly out of the city. There are some exceptions among the companies (e.g. DHL, DPD, Lagermax, TNT) which have several smaller units in the city, therefore the possibility of contracting the warehouses and premises may come up as a tool for reducing expenses and improving efficiency. Moving out can be perceived as a process of modernization from the aspect of production companies during what the smaller, out-of-date production halls are exchanged to modern centres (e.g. Zwack s moving out from the 9th District to Dunaharaszti). According to Eston experts well-funded companies may find a partial solution in transforming their heavy truck fleets: running a greater number of small vehicles instead of a few big vehicles. However, this may not be feasible for some vehicles supplying certain construction materials; the high amount of drive-in fees may harmfully affect the construction costs. Besides, if many companies choose to disintegrate their fleets, a heavier traffic, with less-than optimal capacity utilization, would appear on the roads leading to more emission. This would somewhat confront those expectations of the population and Levegő Munkacsoport (Air Workgroup) regarding a considerable reduction in truck traffic, a significant ease of the air and noise pollution and rather traffic jams as favourable results of the regulation. 4 Tel.: (+36-1) y Fax: (+36-1)

5 hogy a behajtási törvénytől a kamionforgalom jelentős csökkenését, a légszennyezettség és a zajszennyezés, illetve a forgalmi dugók jelentős enyhülését várja a lakosság, a Levegő Munkacsoporttal karöltve. A budapesti logisztikai és raktározási piac, részben a forgalomszabályozás hatására folyamatosan változik, átalakul, idővel kiszorítva a cégeket az M0-ás körgyűrű mellé, ami a körgyűrű vonalán erős zsúfoltságot idézhet elő, ugyanakkor éles piaci versenyt az ipari ingatlanfejlesztő társaságok körében. A gyűrű vonalának feltöltése már korábban megkezdődött, több termelő, raktározó, logisztikai cég döntött úgy, hogy kisebb raktárait, telephelyeit az autópálya közelébe helyezi át. Mivel a logisztikai szolgáltatók igyekeznek a partnereik közelében maradni, ez felerősítheti az elvándorlást az ügyfelek felé. Az M0- ás déli szakaszának 2x3 sávra való bővítése várhatóan 2012-re készül el, ami enyhítheti a gyakori torlódásokat. Salamon Adorján, az Eston International Zrt. vezérigazgatója szerint a városhatáron kívüli telkek felértékelődésére lehet számítani, illetve keresettebbé válhatnak a már meglévő üzleti parkok is, hiszen még van bennük fejlesztési potenciál. Az M0-ás M7-es és M5-ös közötti szakasza már most is népszerű, ám csak az új szakasz átadása óta kezdődött el igazán az M0-ás újra dinamizálása. A városon belüli üzleti parkok bérlőinek többsége olyan városon belüli disztribúciót, ipari összeszerelést végző cég, melyeknél szükséges a városi jelenlét, és járműparkjaikban is jellemzően könnyű teherjárművek szerepelnek. A szabályozás nyomán egységes terv kidolgozása lenne időszerű a kis boltok árufeltöltésének megszervezésére, ugyanis egyes forgalomszámláló adatok alapján a teherszállítók a reggeli csúcsidőben a legaktívabbak, gyakran egész sávokat elzárva a forgalomtól. Az éjszakai, vagy csúcsidőn kívüli áruszállítás orvosolhatná ezt a problémát. Az iparterületek kiszorítása a belső területekről nem kifejezetten a rendelet hatására, hanem már korábban megkezdődött, főként az ingatlanpiac természetes növekedési folyamatának velejáró következményeként. Kiváló példa erre Középső-Ferencváros, ahol sok - az iparterületnél jóval jövedelmezőbb - lakó- és irodafejlesztés indult, és az iparterületek sorra fejlesztési telkekké alakultak. Ez a folyamat azonban a válság hatására megtörni látszik, mivel a piacon jelenleg nem sok beruházni kívánó vevő található. Emellett egyes Önkormányzatok megszigorították a telephely engedélyek kiadását, főként a termelő tevékenységre vonatkozólag, ami a forgalomszabályozás mellett szintén eltántorít egyes cégeket a városi telephelyválasztástól. Összességében elmondható, hogy a forgalomszabályozás gyakorlata minden országban más és más, említésre méltó azonban, hogy a budapestihez hasonló, a főváros teljes közigazgatási határára bevezetett össztömeg alapú korlátozás nincs az Európai Unióban. Due to the traffic regulation the logistics and warehousing market is constantly changing, transforming, and gradually supplanting the companies towards the unfinished M0 ring road. This generates traffic congestion in the noted area but also a sharp competition among industrial property development companies. Building along the line of the ring road has already been started several production, warehousing, logistics companies decided that they would relocate their smaller warehouses and premises close to the motorway. As the logistics companies are bent on staying close to their partners, this could intensify the migration towards their customers. The extension of the southern section of M0, to 2x3 lanes, is expected to complete in 2012 which could ease the frequent congestions. Adorján Salamon, CEO of Eston, expects a price rise regarding the plots out of the city lines; he also foresees an increasing demand for the existing business parks as there is still development potential in them. The section of M0 between M7 and M5 is already popular but the redynamization of the M0 actually started only after the completion of the new section. Most of the tenants of the city business parks are companies distributing or involved in industrial-assemblage within the city and where being in the city is essential; mostly delivery trucks are in their fleets. On the trace of the regulation, it would be timely to create a unified plan to organize the loading and unloading of goods at small shops as based on certain traffic counting data commercial vehicles are most active in the early morning peak-hours, often closing entire lanes of traffic. Overnight or outside peak-hours freightage could be a remedy for this problem. The displacement of the industrial areas from the inner region started earlier, and this is not a specific consequence of the decree. Instead, it is mainly a result of the natural growth of the property market. An excellent example to this is Central- Ferencváros where lots of residential and office developments have started, with a remarkably higher profitability than for industrial premises, and where industrial areas have transformed to development plots one after another. This process seems to stop due to the crisis as nowadays there are not many buyers, who are willing to invest, to be found on the market. Besides, certain municipalities restricted the process of issuing premise permits; especially those based on production. This, along with the traffic regulation, also deters some companies from settling in the city. To summarize, the practice of traffic regulation is different in every country. It should be noted though, that not similar truck weight restrictions, which comprise to the whole territory of the city, have been introduced in the EU. A drezdai CarGoTram / CarGoTram in Dresden Bécsben már 3 éve bevezettek 50 km/órás sebességkorlátozást város teljes területén, majd január 7-től behajtási tilalmat rendeltek el az 1991-nél előbb forgalomba helyezett tehergépjárművekre. Berlin, a belső kerületek védelme érdekében január 1-jétől külön intézkedést hozott, amely nem csak a tehergépkocsikra, hanem minden járműre vonatkozik. A károsanyag-kibocsátás visszaszorítása érdekében az S-bahn gyűrűvel lehatárolt zónát alakítottak ki, ahová a környezetszennyező járművek nem, vagy csak engedéllyel, és díjfizetés ellenében hajthatnak be. Barcelonában, az áruszállítás folyamatosságát megkönnyítendő, speciális rakodóterületeket alakítottak ki az útkereszteződésekben, megakadályozva ezzel a rakodás okozta forgalmi dugókat. Ezen kívül a városban egyes nagyobb, többsávos utak esetében egy-egy sávot csúcsidőn kívül a teherszállítók közlekedhetnek, az éjszakai órákban pedig a környéken lakók használhatják a sávokat parkolásra. A változó forgalmi rendet elektromos kijelzők mutatják. A belváros védelme érdekében elektromos kapukat állítottak fel a belső zóna határán, amelyet csak az ott élők, illetve meghatározott időpontokban, az engedéllyel rendelkező áruszállítók léphetnek át. A legösszetettebb áruszállítási rendszer Amszterdamban van kialakulóban, jelenleg a kiépítés fázisában tart a projekt. Az autópálya-körgyűrű mentén hozzák létre a fő logisztikai központokat, és a nagy teherautók csak idáig közlekedhetnek. Innen tehervillamosok, a már meglévő hálózatot használva szállítanák az árut a városon belüli, kisebb központokba. A végső szállítást elektromos kisteherautók (E-cars) végeznék. In Vienna a 50km/hour speed limit was introduced 3 years ago on the whole territory of the city, then from the 7th of January 2008 a drive-in ban is in effect for the vehicles which were registered before Berlin, in defence of its inner districts, made separate arrangements from the 1st of January 2008 which relates to every type of vehicles, not only to trucks. In order to roll back the emission, they created a zone impounded by the S-bahn ring where environment polluting vehicles cannot enter except on a permit and at a charge. In Barcelona, in order to ease the continuous transit of goods special loading points were created in the cross-roads, preventing traffic jams caused by loading and unloading. In addition, in the case of certain multilane streets the trucks can run on designated lanes after peak hours, while at night hours residents can use these lanes for parking. Changing of the traffic order is shown on electric displays. In defence of the downtown, electric gates were established on the border of the inner zone, which can only be crossed by residents of the area, or, within an allotted period of time, by suppliers with permits. The most complex freight system is evolving in Amsterdam; the project is currently in the configuration phase. The main logistics centres are being established along the motorway ring that is also an end stop for big trucks. From this point trams, using the existing network, would carry the goods to the smaller centres in the city. Final transport would be carried out by e-cars (electronic trucks). info@eston.hu y 5

6 Csak egy maradhat (?) Outletek tündöklése és bukása Péter Éva, elemző Elemzés Divízió Budapest környékét egyre több és több kiskereskedelmi fejlesztés árasztotta el az elmúlt öt évben. Az évek során arra is fény derült, hogy a számos hasonló projekt közül nem lehet mindegyik sikeres. Az Eston International szakértői példaként három budapesti outletet vizsgáltak, ezek közül az első kettő 2004-ben nyitott. A projektek egymás közelében, az M0-ás autópálya mellett, Budapest Outlet Centre, illetve Budapest Outlet Center, tehát közel azonos néven indultak. A fejlesztők akkori állítása szerint a helyszín-, és névválasztás teljesen véletlenül történt, és bíztak abban, hogy egymás közelsége csak lendít kiskereskedelmi forgalmukon, hiszen eleinte eltérő márkák települtek a létesítményekbe. A névegyezőséget később korrigálva, GL Outlet és Premier Outlets Center néven váltak ismertté. Az outlet fő ismérve, hogy jóval, de legalább a belvárosi kiskereskedelmi ár alatt 30%-kal árulja egyes márkák termékeit és kifutó modelleket, megmaradt készleteket is forgalmaznak az üzletek. Ez a koncepció számos olyan márkát vonzott ide, amely nem volt még jelen Magyarországon és egyszerűbb volt piacra lépnie úgy, hogy kisebb bérleti díjat fizetve, forgalmas helyen, a város szélén tapasztalja ki a további terjeszkedési lehetőségeket. Az Eston szakértőinek tapasztalata szerint a kulcstényezők egyegy retail projekt kezdeti sikeressége során a következők lennének: 1. jó lokáció 2. könnyű és egyértelmű megközelíthetőség 3. láthatóság 4. jól megválasztott marketing stratégia 5. attraktív bérlői mix 6. jó koncepció 7. kritikus vásárlói tömeg A GL esetében valószínűleg nem történt körültekintő helyzetfelmérés az építkezés megkezdése előtt, hiszen a fent leírt hét sikertényező közül különösen a jó lokáció hiánya volt szembetűnő. A Premier ezzel szemben megnyitása előtt és után is agresszív kampányt folytatott az összes médiumban, így az outlet szóhoz önkéntelenül is a Premier társult a vásárlók fejében. Lokációját tekintve a városból kivezető útvonal mentén helyezkedik el, az útról jól láthatóan, míg a konkurencia az M0-ás kevésbé forgalmas vonalán, leszállóágban lévő bevásárlóközpont szomszédságában. Ami a bérlői mixet illeti, az outlet bérlőkkel való feltöltése a beruházás elején igen nagy körültekintést igényel. Egyes nagy márkák ugyanis nem veszik szívesen, ha a belvárosban teljes áron értékesített termékeik helyett a vásárlók csak az outletben lévő, kifutó modelleket veszik, így nehéz rábírni őket, hogy a városon kívül is képviseltessék magukat. Annak érdekében, hogy tökéletes bérlői mixet alakítsanak ki, hónapokig is hajlandóak üresen hagyni egy-egy üzlethelyiséget, mintsem hogy oda nem illő bérlőnek adják ki. A gondosan kialakított bérlői mix mellett a Premier forgalomarányos bérleti díj konstrukciót (turnover rent) alkalmazott, melynek lényege, hogy a bérlők a bruttó bevétel százalékában meghatározott bérleti díjat fizetnek, valamennyi fix bérleti díj mellett. A GL a rossz kezdet ellenére továbbra is pozitívan állt a piac- Only one can remain (?) The rise and fall of the factory outlets Éva Péter, analyst Research Division In the past 5 years more and more retail developments flooded the surroundings of Budapest. During these years it turned out that not all of the many similar projects can be successful. Eston International consultants examined 3 outlets in Budapest, from which the first two opened in The projects started at the M0 motorway, not far from each other, by having almost the same name: Budapest Outlet Centre, and Budapest Outlet Center. Developers claimed at that time that their choice of the place and name were completely accidental. They believed that the proximity of the two developments will only boost their sales, since, at the beginning, different brands settled in each establishment. Later correcting the identical names, the two projects became known as GL Outlet and Premier Outlets Center. The main characteristic of the factory outlet is that the products of each brand are offered much cheaper, at a price at least 30% lower than downtown retail prices; in addition, former collections, unsold stocks are also distributed by these shops. This concept attracted plenty of brands which had not been present in Hungary previously. For them it was easier to enter the market by paying a lower rent at a busy place on the edge of the city to explore further possibilities for trade expansion. Based on the experience of Eston experts, the key factors to ensure success in the inceptive period of a retail project would be the following: 1. good location 2. easy and obvious accessibility 3. visibility 4. well chosen marketing strategy 5. attractive tenant-mix 6. good concept 7. critical consumer mass In the case of GL Outlet, probably no prudent location survey was prepared before the building commenced. From the seven success factors indicated above, especially the absence of the good location was conspicuous. Premier, on the contrary, before and after its opening launched an aggressive campaign in all means of the media. Therefore in the shoppers minds, the words outlet and premier involuntarily linked up together. Regarding its location, it is situated by a slip road, and is clearly visible from the main road; whereas, the competition settled by a less busy part of the M0 motorway, in the neighbourhood of a hypermarket on the decline. As for the tenant-mix, the filling of empty retail spaces requires great foresight in the beginning of the investment. Some of the big brands do not tolerate well if shoppers buy overdue collections from the outlets only, instead of the full-price products downtown. Therefore it is quite difficult to persuade them to represent themselves outside the city. In order to create the perfect tenantmix, owners leave some retail units empty even for months rather than letting it to a tenant that does not fit into the atmosphere. Besides the elaborated tenant-mix, Premier used turnoverbased rents, which means that tenants pay the rent as a defined proportion of their gross income on top of a fixed rent. In spite of the bad kick-off, GL still had a positive attitude towards the market and tried everything that is possible and written 6 Tel.: (+36-1) y Fax: (+36-1)

7 hoz és megpróbált mindent, amit egy ilyen helyzetben a tankönyvek szerint tenni lehet. Két lépésben próbálta forgalmát fellendíteni: előbb üzemeltetőt, majd profilt váltott. Azóta bebizonyosodott, hogy kevés sikerrel, amit az is szemléltet, hogy idővel az APEH feketelistájára is felkerült, adósként. Időközben megnyitott a harmadik szinte csak elnevezésében igazi versenytárs, az M1 Outlet Center is, közvetlenül a Premier mellett, de megnyitása után néhány hónappal be is zárt. Újra a Premier került ki győztesként, amely folytatta a már korábban megkezdett konkurenciaharcot. Még megközelítésének módján is változtatott, átalakítva a bevezető útvonalat, a másik fél forgalmának elcsábítása érdekében. in handbooks for managing a situation of this kind. They tried to boost trade turnover in two steps: firstly they changed the management company, secondly, their profile. Since then it turned out that these changes resulted in no success, which was also illustrated by appearing on the black list of APEH (Hungarian Tax and Financial Control Administration) in time, as a debtor. In the meantime, the third competitor (being a competitor almost only in its name) M1 Outlet opened next to Premier, however, few months after the opening it already closed. Premier emerged as a winner again and continued the previously started fierce competition. They even changed the access to their premises by transforming the entry road in order to attract the other outlet s customers. Premier Outlets GL Outlet M1 Outlet Jó lokáció / Good location Könnyû és egyértelmű megközelíthetôség Easy and obvious accessibility Láthatóság / Visibility Jól megválasztott marketing stratégia Well chosen marketing strategy Attraktív bérlői mix / Attractive tenant-mix Koncepció / Concept Kritikus vásárlói tömeg / Critical mass A Premier partizánakciója mellett fontos látni, hogy az M1 sikertelensége főként a rossz koncepcióban rejlett. A kevés szabadtéri parkolóhely ellensúlyozására épített mélygarázs időigényesebbé teszi a vásárlást, az emeletes elrendezés pedig kevésbé áttekinthetőbb, mint a hagyományos bevásárló utcás változat. Bérlői mixét tekintve meglehetősen vegyes képet mutatott: élelmiszerüzlettől drogérián át a játszóházig szinte mindenre kiterjedt a nyújtott szolgáltatások köre, ellenben a divatáruboltok közül nem mindegyik kínálta outlet áron termékeit. Az outlet és a plaza ötvözése úgy tűnik sem építészetileg, sem árukínálatát tekintve nem nyerte el a vásárlók tetszését. Az Eston International retail divíziójának szakértői szerint a következő kellékek szükségesek egy outlet mintaszerű működéséhez: érkezz elsőként még ha csak egy hónappal korábban is mint a konkurencia egy adott piacra végeztess folyamatos piackutatást (előzetesen és nyitás után is rendszeresen): fókuszcsoportos módszer a vásárlók igényeinek felderítésére leghatékonyabb a kb m²-es bevásárló falu, azaz keretes elrendezés, belül rengeteg ingyenes parkolóhellyel legalább 2 millió ember éljen egyórányi távolságra az outlet vonzáskörzetében a boltok tartsanak nyitva késő estig, a munkából érkező vásárlók kényelmére differenciálj a márkák között, frissítsd a bérlői mixet, különben a vásárlók hamar ráunnak az állandósult kínálatra A siker még mindezek betartása esetén sem garantált, annyi azonban biztos, hogy válságban a minőségi, tartós termékek, különösen, ha még olcsóbban is adják őket, a biztos befutók. Az outlet koncepciót vizsgálva tehát alapvetően válságálló konstrukcióval állunk szemben, hiszen itt egész évben leárazott termékek között válogathatnak a vásárlók. Tőlünk keletre is van még fejlesztési potenciál, sikerrel indultak új projektek. Közép- és Közép-Kelet-Európában Lengyelországot figyelmen kívül hagyva csak a nyugati piacot késéssel követve jelentek meg az outletek: Prágában 2007-ben, Romániában ban nyílt, Szlovéniában pedig csak 2010-ben nyílik majd az első. Nem kizárt, hogy Magyarország outlet piaca sem telítődött még, csak a méltán hangoztatott lokáció, lokáció, lokáció hármas szabályt kell jól alkalmazni. Besides the partisan attack of Premier, it is important to see that the failure of M1 mainly rooted in its mistaken concept. The underground parking lot, built to compensate the scarcity of outdoor parking spaces, made the shopping more time consuming; furthermore, the multi-storey layout was less transparent than the traditional shopping-street style. Regarding its tenant-mix, M1 showed a rather mixed image: from food stores through drugstores to crèches, the services included almost everything. Although not all the fashion stores offered their products on outlet prices. As it seems mixing the outlet and the shopping mall concepts could not please the customers neither with the architecture, nor with the product line. According to the experts of Eston International s retail division, the following ingredients are elementary for the ideal functioning of an outlet: Be the first on a given market even if this means only one month ahead of the competition s appearance Carry out continuous market research (beforehand, and regularly after the opening): focus groups to explore the customer needs Most effective layout: ~ sqm shopping village, sufficient free parking spaces inside At least 2 million people should live in the outlet s surroundings within 1-hour drive The shops shall be open till late night, for the comfort of customers coming from work Differentiate brands, refresh the tenant-mix otherwise the customers will get bored easily with the steady supply Success is not guaranteed even if all these rules are observed. It is sure though that in crisis, high-quality, durable products especially at a lower price are the shoo-ins. By examining the outlet concept, it seems that we are facing a build-up which is fundamentally crisis-resistant. Here customers can select from discounted products all year long. There is still development potential east from Hungary as well; new projects have started with success. In Central and Central- Eastern-Europe excluding Poland outlets appeared lagging behind the western market: the first outlet opened in Prague in 2007, in Romania in 2008, while the first one in Slovenia will only open in Hungarian outlet market is still unlikely to be overloaded; just the rightly professed triple rule of location, location, location has to be implemented well. info@eston.hu y 7

8 Irodaházak y Office buildings PANORÁMA HÁZ BFI Ház Az A kategóriás BFI Ház a főváros egyik feltörekvő irodapiaci központjában, Lágymányoson, a Fehérvári úton kínál m² közötti modern irodablokkokat, kedvező bérleti feltételekkel. A körzet rövid időn belül jelentős érdeklődésre számíthat a 4-es metró megépülésével, ezért az irodaház különösen ajánlott olyan vállalkozások részére, amelyek fontosnak tartják a könnyű megközelíthetőséget. The A-category BFI House is located in one of the most dynamically developing office locations of the city, the Lágymányos area, Fehérvári street. The office building offers modern office spaces on 100-2,170 sqm. A significant interest can be expected to arise for the building, due to the completion of the new subway line no. 4. SZOLGÁLTATÁSOK 24 órás biztonsági szolgálat és recepció kártyás beléptető rendszer mélygarázs 4 csöves fan-coil légkondicionálás álmennyezet, nyitható ablakok étterem, konyha raktár MEGKÖZELÍTHETŐSÉG Busz 3, 14, 114 Villamos 18, 41, 47 SERVICES 24-hour security service and reception card access system underground garage suspended ceiling, openable windows 4-pipe fan-coil air conditioning restaurant, kitchen storage ACCESSIBILITY Buses 3, 14, 114 Trams 18, 41, 47 Budapest legdinamikusabban fejlődő iroda negyedében, a Váci úti tengelyen található a Panoráma Ház. A 3-as metró Lehel téri megállójától néhány percre lévő A-kategóriás irodaház kitűnően megközelíthető mind autóval, mind tömegközlekedéssel. A 4000 m² alapterületű, egyedi építészeti megoldásokkal rendelkező irodaház minden irodája természetes fényt kap és a kis irodaterületet igénylő vállalkozásoknak is megfelelő megoldás mivel jelenleg az épület m²-en kínál irodaterületeket. Panorama House is located in Pest, along Váci út, the most dynamically growing office area of Budapest. The A-category office building is just a few minutes away from subway #3 Lehel square station, in the neighbourhood of Western railway station. The 4,000 sqm Panorama House is an ideal solution for companies looking for small offices. Each office has natural light small offices, since the building offers from 45 to 1280 sqm high quality office space. SZOLGÁLTATÁSOK / SERVICES 24 órás biztonsági szolgálat és recepció / 24 hour security service and reception kártyás beléptető rendszer / card access system 4-csöves fan-coil légkondicionáló / 4-pipe fan-coil air-conditioning álmennyezet / suspended ceiling elektromos mérőóra minden irodában / electricity sub-meter konyha / kitchen A Downtown IX új, A+ kategóriás, modern irodaház a város szívében. A 8 szintes (6 szint+tetőtér+galéria) épület a IX. kerület folyamatosan megújuló részén, a Boráros tér közvetlen közelében kínál bérirodaterületeket -től mintegy 4400 m²-en. Az épületegyüttes különlegessége a magas minőségű felhasznált anyagokban rejlik (gránit & üveg felületek, márvánnyal borított belső terek), a felfrissülni vágyók pedig a fitness-wellness részleg és a parkosított belső udvaron található szökőkút látványát élvezhetik. Downtown IX is a new, A-category, modern office building in the heart of the city. The 8-storey (6 levels+mansard+gallery) building offers office areas from on almost 4,400 sqm close to Boráros Square in the continuously renewing part of the 9th district. The speciality of the building is the high quality materials used (granite & glass surfaces, interiors coated with marble) and tenants recreation is guaranteed by the fitness- wellness centre and the fountain on the green inner court. Szolgáltatások, műszaki jellemzők: 4 csöves fan-coil légkondicionálás Kártyás beléptető rendszer 24 órás recepció és biztonsági szolgálat Térfigyelő kamerák Álmennyezet, álpadló, nyitható ablakok Telefonközpont Étterem, kávézó Fitnesz- & wellness részleg Bankfiók a közelben Megközelíthetőség: Csepeli HÉV 4-6-os és 2, 2A villamos 3-as metró (Klinikák, vagy Ferenc körút pár percre) 12-es, 23-as, 54-es busz Services, technical features: 4-pipe fan-coil air conditioning Card access system 24-hour reception and security service Building monitoring system Suspended ceiling, raised floor, opening windows Phone central Restaurant, café Fitness-wellness centre Bank branch in the vicinity Accessibility: Suburban railway to Csepel (HÉV) Trams nr. 4-6 and 2, 2A Subway line no. 3 ( Klinikák station, or Ferenc körút - a few minutes walk) Buses nr. 12, 23, 54 8 Tel.: (+36-1) y Fax: (+36-1)