Budapesti bevásárlóközpontok

Átírás

1 DR. SIKOS T. TAMÁS Budapesti bevásárlóközpontok Térszerkezeti összefüggések A kereskedelmi kapcsolatok térbeli szerveződésének értelmezésével, működési mechanizmusának földrajzi viszonyaival a marketingföldrajz foglalkozik, ami fontos és széleskörűen művelt tudományterület. Magyarországon a téma elméleti és módszertani kutatását a rendszerváltás tette különösen indokolttá, hiszen a tervgazdaság körülményei között a gazdaság másként működik, mint a szabadpiac feltételrendszerében. Ugyanakkor kiemelt szemponttá vált a lakossági szükségletek minél magasabb színvonalú mennyiségi és minőségi kielégítése. Ezen időszakban fogalmazódott meg bennem a tudományterület kutatásának szükségessége, amihez Enyedi György professzor útmutatásai jelentős segítséget adtak. Érdeklődésem kezdetben a kiskereskedelmi földrajz kutatásának retail geography, majd később a marketingföldrajz irányába fordult. Vizsgálataim során nemcsak a szolgáltatási-kereskedelmi piramis csúcsán zajló folyamatok bevásárlóközpontok, szuper- és hipermarketek vizsgálatára koncentráltam, hanem a tradicionális kiskereskedelem térvesztését is igyekeztem nyomon követni (Sikos T. 2000, 2004). Fontos mérföldkövek voltak kutatásaim során a Beluszky Pállal közösen végzett faluvizsgálatok (Beluszky Sikos T. 1982, 2007, 2011), ahol hangsúlyt kapott az alapellátás kérdésének mélyreható elemzése. Magyarország falusi településeinek elemzése során kiemelt figyelmet kapott az alapellátás hiányosságainak vizsgálata a falvakban, különös tekintettel a kisfalvak helyzetének alakulására. Rámutattunk arra, hogy a falvak és a kisfalvak versenyképessége, népességmegtartó képessége jelentős mértékben függ az alapellátás színvonalától (Beluszky Sikos T. 2007). A kisfalvakból hiányzó, onnan kivont vagy kivonult intézmények, valamint a kiskereskedelem hiánya a településeket oly mértékben hátrányos helyzetbe hozza, hogy azok népességeróziója megállíthatatlan. Az újonnan települő kiskereskedelmi egységek méretüknél fogva bizonyos üzemméretek alatt működésképtelenek, ez különösen igaz a nagyméretű kereskedelmi komplexumra, a hiper- és szupermarketekre, az élelmiszer-kiskereskedelem más egységeire egyaránt, amelyek éppen ezért elsősorban a nagy- és középvárosokba, illetve azok közvetlen vonzáskörzetébe, valamint a közepes méretű falvakba ( fő) vagy annál nagyobb településekbe települtek. A városok és a nagy népességszámú települések térszerkezete a bevásárlóközpontok és hipermarketek, valamint az élelmiszer-áruházak különböző fajtái, a szupermarketek, a szoft- és harddiszkontok hatására jelentősen megváltozott. Kutatásaim egyik iránya ezen változások nyomon követése volt: az 1990-es években indult marketingföldrajzi kutatásaim célja a diszciplína elméleti és módszertani alapjainak rendszerezése, az új határtudomány kialakulásának nyomon követése, perspektíváinak feltárása, továbbá olyan empirikus vizsgálatok végzése, amelyek igazolják a marketingföldrajz művelésének nélkülözhetetlenségét. A marketingföldrajz hazai kutatása tehát nagyon

2 584 DR. SIKOS T. TAMÁS újszerű volt abban az időben Enyedi professzor útmutatása és bátorítása, a vele történt konzultációk sora is megerősített abban, hogy intenzíven kutassam a területet. Következőkben röviden áttekintem Budapest térszerkezetét alakító kereskedelmi központok sajátos fejlődését. Budapest bevásárlóközpontjainak tipológiája A budapesti bevásárlóközpontok típusait a Dawson-féle osztályozás alapján adjuk közre (1. ábra, 1. táblázat). 1. ábra Budapest bevásárlóközpontjainak tipológiája A budapesti bevásárlóközpontok főbb adatai a típusok megjelölésével 1. táblázat Név Kerület Bruttó alapterület, Típus Megnyitás Üzletek Parkolók m 2 száma száma Balassi Üzletház XVIII Helyi n.a. n.a. n.a Centrum Flórián Áruház III Kerületi Sugár XIV Kerületi Eurovitalis Üzletközpont IV Helyi 1982 n.a n.a Skála Metro VI Foghíjkitöltő Nincs Széphalom Bevásárlóközpont II Helyi 1986 n.a 20 Városkapu Üzletház IX Helyi 1987 n.a Nincs Árpád Üzletház IV Helyi Hegyvidék XII Helyi Budagyöngye Bevásárlóközpont II Kerületi Szépvölgyi úti Üzletközpont III 800 Helyi Lőrinc Center XVIII Helyi Csillagvár (volt Süba) Bevásárlóközpont III Kerületi Duna Plaza XIII Regionális Pólus Center XV Regionális (A táblázat folytatása a következő oldalon.)

3 BUDAPESTI BEVÁSÁRLÓKÖZPONTOK 585 Név Kerület Bruttó alapterület, m2 Típus Megnyitás Üzletek száma (Folytatás.) Parkolók száma Tesco XIV Centralizált Millennium Center V Foghíjkitöltő Csepel Plaza XXI Kerületi Europark Kispest XIX Regionális Dunaház IX Többféle Cora Törökbálint Centralizált Interspar XX Centralizált Cora Budakalász Centralizált Interspar Szentendre Centralizált Auchan Budaörs Centralizált Új Udvar III Foghíjkitöltő Rózsakert II Kerületi Eleven Center XI Kerületi Lurdy Ház IX Regionális Mammut I-II. II Bővítő, Regionális 1998, Eleven Center XI Helyi Interspar XX Centralizált Törökbálint Atlanta Center Törökbálint Specializált Cora Fót Centralizált Campona XXII Regionális WestEnd City Center XIII Többféle Auchan XXIII Centralizált Tesco Budaőrs Centralizált Eurocenter III Centralizált Tesco Megapark XX Centralizált Auchan Dunakeszi Centralizált Baross Trade Center VIII Foghíjkitöltő Rózsadomb Center II Kerületi MOM Park XII Többféle Tesco XVII Centralizált Stop.Shop II Kerületi Árkád X Regionális Tesco XVII Centralizált Auchan Liget Csömör Centralizált Home Center XVII Specializált Auchan Szigetszentmiklós Centralizált Auchan Óbuda III Centralizált Stop.Shop III Helyi Ázsia Center XIV Szuperregionális Tesco Hipermarket XXII Centralizált Tesco Hipermarket XIII Centralizált Stop.Shop Ujpest IV Kerületi Savoya Park XI Regionális Premier Outlets Center Biatorbágy Outlet Family Center X Helyi Material Center XIII Specializált Sárkány Center XVIII Helyi (A táblázat folytatása a következő oldalon.)

4 586 DR. SIKOS T. TAMÁS Név Kerület Bruttó alapterület, m2 Típus Megnyitás Üzletek száma (Folytatás.) Parkolók száma Buy-Way Soroksár XXIII Outlet Stop.Shop (Érd) Érd Kerületi Max City Törökbálint Specializált Tesco Gödöllő Centralizált Auchan Solymár Centralizált Ujbuda Center XI Regionális Buy-Way (Dunakeszi ) Dunakeszi Outlet Tesco XXI Centralizált Tesco (Érd) Érd Centralizált Aréna Plaza VIII Szuperregionális Market Central Ferihegy Vecsés Regionális Interspar (Diósd) Diósd Centralizált Tesco (Vecsés ) Vecsés Centralizált Récsei center XIV Helyi Allee XI Többféle Corvin Atrium VIII Regionális KÖKI Terminál XIX Regionális Mundo XIV Többféle Neo Center XIX Többféle TóPark Biatorbágy Többféle GL Outlet Törökbálint Outlet 2004 (2011- ben bezárt) M1 Outlet & Shopping Center Törökbálint Outlet 2008 (2009- ben bezárt) (2011-ben Forrás: a KSH és MBSZ adatai alapján saját szerkesztés. az építkezés leállt) Budapesten bevásárlóközpontok az 1970-es évek közepétől kezdtek épülni. Jelenleg a főváros, illetve a budapesti agglomeráció területén mintegy 80 bevásárlóközpont 1 üzemel. A főváros centrumában helyezkednek el elsősorban a multifunkcionális központok (WestEnd City Center, MOM Park, Árkád, Lurdy, Dunaház Mundo stb.). A belső kereskedelmi övezetet az átmeneti zóna követi. Ebben a kereskedelmi zónában elsősorban a kerületi és regionális központok dominálnak. A budai bevásárlóközpontok szinte mindegyike a Mammut és a MOM Park kivételével kerületi és regionális funkciót tölt be. A budai övezet az ország legmagasabb vásárlóerő potenciállal rendelkező térsége. A pesti oldalon a mezo kereskedelmi zóna a Hungária körút és a város pereme közötti félkörben található. A pesti oldalon az átmeneti zónában hasonlóan a budai oldalhoz, szintén a kerületi és regionális központok előfordulása jellemző. Az átmeneti zónát a hipermarketek gyűrűje követi Budapest peremkerületeiben, illetve a fővárosi agglomeráció egyes településeiben. Fontosnak tartjuk felhívni a figyelmet arra tényre, hogy még jelenleg is A KSH-besorolás alapján a hipermarketek nem kerültek a bevásárlóközpont kategóriába, a szerző a bevásárlóközpont definíciót komplexebben értelmezi (Sikos T. 2000).

5 BUDAPESTI BEVÁSÁRLÓKÖZPONTOK 587 van a fővárosnak olyan térsége, amelyben egyáltalán nincs (XVI. kerület) bevásárlóközpont. A bevásárlóközpontok különböző típusainak (helyi, kerületi, regionális, szuperregionális stb.) térbeli megjelenése szorosan összefügg az adott térség vásárlóerő potenciáljával, a központok funkciójával, a térség népsűrűségével, az adott központ megközelíthetőségével, a központok településhierarchiához való kötődésével. Ki vitatná, hogy a fővárosban, illetve az agglomerációs területeken felépült bevásárlóközpontok jelentős hatással vannak a városok térszerkezetének alakulására? A fogyasztás új katedrálisainak térformáló szerepe meghatározó jelentőséggel bír a korábban kialakult városszerkezetre. Ezen kereskedelmi egységek gyors megjelenését nem tudta követni sem a főváros, sem pedig az agglomeráció közlekedési hálózatának fejlődése. A korábbi kereskedelmi zónák 2 elvesztették versenyképességüket az új központokkal szemben. A másodlagos bevásárlózóna (a Rákóczi út és a Nagykörút üzlethálózata) lett a bevásárlóközpontok versenyének legnagyobb vesztese. Ebben a zónában, 150 ezer m 2 -en olyan üzletek vannak, amelyekhez hasonló kiskereskedelmi egységek tömegével fordulnak elő az egyes bevásárlóközpontokban is. A másodlagos zóna üzleteinek jelentős része nem tudott időben profilt váltani, nem tudta megtalálni azt a piaci rést, amellyel versenyképességét növelni tudta volna a bevásárlóközpontokkal szemben. A kialakult új helyzetben a hagyományos üzleteknek a fennmaradásra esélyük csupán akkor van, ha a bevásárlóközpontból az adott üzlettípus hiányzik, vagy ott csak kis számban fordul elő. Nyertesek és vesztesek A bevásárlóközpontok piacán mára egyértelműen kirajzolódik a nyertesek és a vesztesek köre. A WestEnd City Center, az Árkád, az Europark, a Mammut és az Aréna az igazi nyertesei a vásárlókért folytatott könyörtelen konkurenciaharcnak. Sikerük alapja jól átgondolt telephelyválasztás. Természetesen a vesztesek is a telephelyválasztásra vezethetik vissza kudarcukat, sajnos kevésbé jól sikerült beruházásokból is akad jócskán, idesorolható a Plaza Center tagjaként működő Csepel Plaza, itt rosszul mérték fel a térség vásárlóerő potenciálját. A Lurdy-házat a befektetők a központot üzlethiányos térségbe telepítették, ez még előnye is lehetne, de a bevásárlóközpont csak rendkívül körülményesen közelíthető meg, valamint szintén alacsony vásárlóerő potenciálú térségbe települt. Az Új Udvar és a Rózsadomb Center esetében a hibás telephelyválasztás mellett a helyzetet tovább rontja a kedvezőtlen üzletmix és az üzletházak rossz morfológia adottsága. Vannak olyan központok, amelyek korábbi vezető pozíciójukból jelentősen veszítettek, például a Duna Plaza és a Pólus Center. Ennek legfőbb okát a gyorsan reagáló versenytársak megjelenése okozta és a modernebb komplexumok piaci térnyerése. A bevásárlóközpontok piacán meghatározó szereppel bír az ún. dominóelv, eszerint az újonnan belépő központok következtében folyamatosan újraértékelődik a bevásárlóközpontok piacának erősorrendje. A Campona piaci helyzetén sokat javított például a 2 Sikos T. Tamás (2000): Marketingföldrajz. VÁTI, Budapest, 88. o. A tradicionális, dinamikus és potenciális kereskedelmi zónában olyan kiskereskedelmi egységek találhatók, amelyek nem versenytársai a bevásárlóközpontoknak. A potenciális zóna ad helyet például az autókereskedőknek, a tüzelőanyag-telepeknek stb., ezek a kereskedelmi egységek pedig nem versenytársai a bevásárlóközpontoknak. Hasonló a helyzet a tradicionális zónával, ez a city-ben egy luxus kereskedelmi övezet, amelyben az üzletek termékeinek minősége és ára lényegesen eltér a bevásárlóközpontok kommersz termékeitől és árfekvésétől.

6 588 DR. SIKOS T. TAMÁS Tropicarium megépülése, a szintén üzlethiányos térségbe települt központ részben ennek köszönheti mai kedvező pozícióját, illetve annak, hogy a versenytársaktól térben jelentősen elkülönül, jól definiálható önálló vonzáskörzettel rendelkezik, amit tovább erősít a Tesco jelenléte is. A Campona esetében a Tropicárium megnyitása mintegy 20%-os látogatottság növekedést eredményezett, így a korábbi 80%-os telítettségi mutató közel 100%-ra nőtt. Az Eleven Center már nem volt ilyen szerencsés, kihasználtságát nem növelte (35%). A bevásárlóközpont kedvezőtlen értékei rossz telephelyválasztáspolitikájuknak következménye, hiszen a Gazdagréti lakótelep önmagában elegendő vásárlóerőt jelentene, azonban a befektetők nem számoltak a Bermuda-háromszögben vagy másként Arany-háromszögben található központok elszívó hatásával. Számos központ nem mérte jól fel a piacot, és nem bírta a kialakult erős piaci versenyt, amelyet tovább súlyosbított a kialakult pénzügyi válság. Ezen piaci környezetben a Budaörs Biatorbágy Törökbálint háromszögben több központ kénytelen volt bezárni, ilyen a törökbálinti GL Outlet, illetve M1 Outlet & Shopping Center. A Just Married Center már meg sem tudott épülni. A GL Outlet bár egyidőben nyílt a Premier Outlettel, de jóval kevesebb üzlettel és gyengébb üzletmixszel próbálta felvenni a versenyt, sikertelenül. 2. ábra Bevásárlóközpontok építési idejük szerint A budapesti és a fővárosi agglomeráció bevásárlóközpontjainak száma még tovább nőhet, bár a jelenlegi növekedési ütem várhatóan lassul, hiszen 1 millió 860 ezer m 2 bevásárlóközpont alapterület épült 2011-ig. Azt, hogy ez sok-e, vagy kevés, a központok közötti éles konkurenciaharc fogja eldönteni. Természetesen ennek a küzdelemnek lesznek még nagyobb vesztesei és nyertesei is, ugyanúgy, mint eddig. A központok menedzsmentjének és az üzletek tulajdonosainak azt is tudomásul kell venniük, hogy pozíciójuk megtartása érdekében újra és újra meg kell újulniuk, mint ahogy ez történt például

7 BUDAPESTI BEVÁSÁRLÓKÖZPONTOK 589 a Duna Plaza esetében is. A telephelyválasztás tehát nem történhet találomra, a kereskedelmi központok helyének kiválasztása döntő jelentőséggel bír. Itt az ideje, hogy olykor a találgatás szintjét alapos telephely-választási stratégiák váltsák fel. Új módszerekre van szükség, nem csupán az új bevásárlóközpontok tervezéséhez, de a már meglévők jövőbeli szerepének átértékeléséhez is. Fontos kérdés meggyőződésem szerint az is, hogy a piaci viszonyok elemzése még jobban előtérbe kerüljön és hangsúlyt kapjon a területi elemzésekben a vásárlók differenciált piaci magatartásának elemzése. A bevásárlóközpontok építése tehát új irányba fordult, az utóbbi években a hipermarketek építése jelentős prioritást kapott (2. ábra, 1. táblázat). Új trendek Budapest kereskedelmében Budapesten az Arena Plaza megnyitása óta csak néhány újabb bevásárlóközpont nyitását tervezték. A növekedés ütemét jelentősen visszafogta a 2009-ben bekövetkezett pénzügyi és gazdasági válság. Ugyan a beruházók szerint van létjogosultsága új létesítmények kialakításának, a vásárlóerő jelentős mértékben gyengült az utóbbi években. Budapesten az 1000 lakosra jutó kiskereskedelmi terület nagyban elmarad az európai átlagtól. 3. ábra Európai bevásárlóközpont fejlesztési körkép, Ezer főre jutó bevásárlóközpont bérbe adható terület Átag: 246,6 m 2 /1000 fő 25,8 28,2 29,9 51,1 54,8 70,7 72,6 99,1 107,6 110,7 118,0 119,0 156,7 158,9 173,1 182,0 200,1 215,1 216,8 226,0 245,1 258,3 259,0 261,0 261,8 273,2 281,2 290,0 294,9 313,0 365,3 370,8 371,6 393,2 686,0 0 Szerbia Bulgária Bosznia-Hercegovina Görögország Ukrajna törökország Oroszország Románia Belgium Málta Horvátország Magyarország Szlovákia Németország Lengyelország Csehország Svájc Olaszország Spanyolország EU-27 átlag Litvánia Lettország Szlovénia Franciaország Egyesült Királyság Portugália Észtország Dánia Finnország Ausztria Hollandia Luxemburg Írország Svédország Norvégia Forrás: Cushmann & Wakefield. Fontos új törekvés a belváros megújítása, erre két jelentősebb projekt is létesült az ezredfordulót követően. Corvin Átrium A Corvin Átrium Bevásárlóközpont Közép-Kelet-Európa legnagyobb, a belvárost megújító programja. A Corvin sétány projekt keretében közel m 2 -en alakítanak ki

8 590 DR. SIKOS T. TAMÁS kereskedelmi, vendéglátó-, sport- és szabadidős létesítményeket. Az építkezés első szakaszában a Corvin Átrium üvegtetővel fedett sétáló- és bevásárlóutcáját építették meg, m 2 -en, amihez 1200 férőhelyes mélygarázs csatlakozik. A sétány üvegtetővel fedett szakasza négy szinten 150 üzlettel várja a vásárolni, szórakozni és kikapcsolódni vágyókat. A Corvin Átriumot öt percen belül 93 ezer fő érheti el, a Corvin mozi évi látogatottsága 800 ezer fő. A Corvin Átrium percen belüli vonzáskörzetében 389 ezer lakossal lehet számolni. Belvárosi bevásárlóközpontok A több mint másfél évtizede megindult plazafejlesztések hatására ijesztő gyorsasággal ürült ki a belváros, mivel sem megjelenésben, sem a kereskedelmi kínálatban nem tudott lépést tartani az új trendekkel. Az utóbbi években viszont a belváros üzlethelyiségeinek piaca megélénkült, amelyben nagy szerepet játszott, hogy 2005-ben a Zara megnyitotta első flag ship üzletét a Váci utcában, ami nemcsak a vásárlókat hódította vissza, hanem a bérlők körében is sikert aratott. Három-négy éve érzékelhető trend, hogy a korábban csak a plazákba jelenlévő kereskedők is egyre nagyobb hajlandóságot mutatnak arra, hogy megjelenjenek Budapest tradicionális bevásárló-zónájában. Az életszínvonal emelkedése, a kiskereskedelmi forgalom folyamatos bővülése a világmárkák számára a piacra lépés biztos lehetőségét jelentette, ehhez megfelelő mennyiségű és minőségű üzlethelyiség kínálat állt rendelkezésre. A sétálóutcák térnyerésével és a belvárosi parkolási helyzet javításával a pesti belváros újra vonzó. A belváros további fejlődését jól példázza a Fashion Street koncepciójának sikere. A felsőkategóriás ruházati cikkeket kínáló a Deák Ferenc utca valamennyi üzletét magába foglaló projekt a régi épületek minőségi felújításával valósult meg. Az első m 2 -t jövőre várhatóan újabb fázis követi. A bevásárlóközpontok piacán jelentős változások következtek be a pénzügyi és gazdasági válság következtében. Csökkent a vásárlóerő-potenciál, nehezedtek az értékesítés körülményei, megnövekedett a versenytársak közötti harc. A korábbi csábító piaci módszerek, a reklámok, a kedvezmények hatékonysága sokat vesztett az erejéből, és érezhető módon ez különösen a rossz telephelyválasztással rendelkező központokat sújtotta. Most kezd igazán érvényesülni a szakma legalapvetőbb kérdése: a Location, Location, Location vagy másként a hely, a hely, a hely szerepe. Természetesen napjainkra a piac átrendeződése nem csak a budapesti, de a vidék központjait, így az agglomeráció kereskedelmi egységeit is érinti. Kutatási eredményeink azt igazolják, hogy a periferikus területeket jobban érinti a változás, mint a főváros vezető központjait. IRODALOM Clark, Terry (1994): National Boundaries, Border Zones, and Marketing Strategy: A Conceptual Framework and Theoretical Model of Secondary Boundary Effect. In: Journal of Marketing, 58., pp Dawson, John Alan (2007): Scoping and Conceptualising retailer internationalisation. Journal of Economic Geography, 4., pp Hardi Tamás (ed.) (2008): Transborder Movements and Relations in the Slovakian Hungarian Border Regions. In: Discussion Papers, 68., Centre for Regional Studies, Hungarian Academy of Sciences, Pécs Kovács András (2010): Kereskedelem határok nélkül A határ menti kiskereskedelem sajátosságai a szlovákmagyar határtérség nyugati felében. PhD thesis. Széchenyi István Egyetem, Győr

9 BUDAPESTI BEVÁSÁRLÓKÖZPONTOK 591 Sikos T. Tamás (2007): A kereskedelmi komplexumok terjedése Szlovákiában. In: A bevásárlóközpontok jelene és jövője. [Present and future of shopping centres], Research Institute of J. Selye University, Komárno Sikos T. Tamás Hoffmann Istvánné (2004): A fogyasztás új katedrálisai. MTA Társadalomkutató Központ, Budapest, 380 p. Sikos T. Tamás Kovács András (2008): Új trendek a határ menti kiskereskedelemben Délnyugat- Szlovákiában. Területi Statisztika, 6., pp Sikos T. Tamás Tiner Tibor (2007): One Town Two Countries Komárom Komárno. Research Institute of J. Selye University, Komárno, 288 p. Yudelson, Jerry (2010): Sustainable Retail Development: Strategies for Success. Springer Link Online van Houtum, Henk (1998): The development of cross-border economic relations. Dissertation Series, 40. Centre for Economic Research, Tilburg University Kulcsszavak: Enyedi György, marketingföldrajz, térszerkezet, bevásárlóközpontok, Budapest. Resume Research of marketing geography has become very timely recently. In the research of this scientific field the instructions of György Enyedi gave me a great help. In this article we will give a short introduction of how malls in Budapest form the city's spatial structure and provide an overview on these shopping centers' typology.