7. előadás: Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok 7. előadás: Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok - tulajdonjog, - kezelői jog, - földhasználati jog, - haszonélvezeti jog, - használat joga, - telki szolgalmi jog, - elő- és visszavásárlási jog, vételi jog, - tartási és életjáradéki jog, - jelzálogjog, - végrehajtási jog Tulajdonjog A tulajdonjog biztosítja a jogosult részére az ingatlan - birtoklását, - a használatot és a hasznok szedését, valamint a - rendelkezést. Ez a tulajdonjog tartalmának jogosulti oldala. A tulajdonjog tartalmához kötelezettségek is tartoznak, éspedig a terhek és a kárveszély viselése. Az ingatlan tulajdonosát a tulajdoni lap II. részére jegyzik be. Itt feltüntetik a szerzés jogcímét is. Pl.: - átruházás, - hatósági határozat, - öröklés, - elbirtoklás stb. A tulajdonjogot egész ingatlanra vagy annak eszmei hányadára lehet bejegyezni. Kezelői jog Az állam tulajdonjogának bejegyzésénél tulajdonosként a Magyar Államot kell feltüntetni, és egyidejűleg be kell jegyezni a kezelői jogot is. Az állami tulajdon és a kezelői jog egymástól elválaszthatatlanok. Kezelőként csak állami szervet (vállalatot) vagy társadalmi szervezetet lehet bejegyezni. Ha a meg nem osztható ingatlannak több kezelője van, valamennyi kezelő szervet fel kell tüntetni a részarány megjelölése nélkül, a használat terjedelmére való utalással. Az állami tulajdonjognak is a leglényegesebb részjogosítványai a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének joga, valamint a rendelkezési jog. Ezek közül az állami ingatlan kezelőjét csak a birtoklás a használat és a hasznok szedésének joga illeti meg korlátlanul. A rendelkezési jogra az alábbiak vonatkoznak: A kezelő a rábízott állami ingatlant határidő nélkül használhatja és feladatainak teljesítése céljából azzal sajátjaként rendelkezhet. Az állami tulajdonban levő ingatlant megterhelni, vagy annak tulajdonjogát átruházni hatósági engedéllyel lehet. 7-1
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz Földhasználati jog A földhasználat joga általában a föld tulajdonosát illeti meg. Jogszabályi rendelkezés vagy a tulajdonos engedélye alapján más is használhatja a földet. A megállapodáson alapuló földhasználati jog magánszemélyek megállapodásán alapul. Általában építkezés célját szolgálja. Az építkező a más tulajdonában levő földrészleten a saját tulajdonába kerülő, és saját nevére bejegyezhető épületet létesíthet. Termelőszövetkezeti földhasználati jog A közös gazdálkodásba bevont földekre illeti meg a termelőszövetkezetet. Ez a jog bejegyzés tárgyát képezte annak ellenére, hogy a termelőszövetkezet használatában és tulajdonában levő ingatlanok amint azt az ingatlanok nyilvántartásának módjánál látni fogjuk a sajátos nyilvántartás folytán is elkülönülnek. A megfelelő jogszabály közeljövőben várható módosítását követően ilyen jogot újonnan bejegyezni már nem lehet. A földhasználati jogot is a tulajdoni lap II. részére jegyzik be. Haszonélvezeti jog A haszonélvezeti jog jogosultja a más tulajdonában levő ingatlant birtokolhatja, használhatja, hasznait szedheti, de nem rendelkezhet vele; a haszonélvezetet nem ruházhatja tovább. A haszonélvezet általában öröklés folytán keletkezik, ritkábban jön létre megállapodással. A haszonélvezet leggyakoribb formája a túlélő házastárs haszonélvezeti joga. Ennek értelmében az örökhagyó házastársa tehát a férj is örökli az örökhagyó tulajdonrészének haszonélvezetét. (Általában az örökhagyó gyerekei örökölnek.) A haszonélvezeti jog meghatározott ideig, legfeljebb a haszonélvező haláláig tarthat. A haszonélvező az ingatlant csak rendeltetésszerűen használhatja, köteles viselni a fenntartással járó terheket. A túlélő házastárs haszonélvezeti jogát özvegyi jog elnevezéssel jegyzik be a tulajdoni lap III. részére. Használat joga A használat joga lényegében korlátozott haszonélvezeti jog. A haszonélvezettől annyiban különbözik, hogy aki használatra kap ingatlant, azt másnak nem adhatja tovább használatra. A használó az ingatlant csak a saját, valamint a vele együtt élő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja és szedheti annak hasznait. Egy példa a haszonélvezeti jog és a használat joga közötti eltérésre. A haszonélvező a használatra kapott lakóházat tetszése szerint bérbe adhatja, és a bérleti díjjal szabadon rendelkezhet. Ezzel szemben a használatra kapott házat a használó csak saját, valamint együtt élő családtagjaival használhatja, oda még albérlőt sem fogadhat. Használati jog A használat jogától megkülönböztetjük a használati jogokat, amelyek állami szervek javára közérdekből biztosítják idegen ingatlan használatát. A földmérési jelek elhelyezését biztosító használati jog. 7-2
7. előadás: Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok A földmérési jelek által elfoglalt területekre a Magyar Államot határozatlan idejű, ingyenes használati jog illeti meg. Az igénybe vett terület egy-egy jelnél 50 m-nél nagyobb nem lehet. Jogosultként a megyei földhivatalt jegyzik be. A használati jogot csak azokra az ingatlanokra lehet bejegyezni, amelyeken - a földmérési jelnek van föld feletti része, - az új hálózatban meghatározott I. - IV. rendű (országos) háromszögelési alappontot helyeztek el, - I. - III. rendű szintezési alappontot, ill. - kéregmozgási vizsgálati alappontot helyeztek el. Villamos berendezés elhelyezését biztosító használati jog. A villamosenergiagazdálkodáshoz fűződő közérdekre tekintettel lehetőség van a villamos berendezések idegen ingatlanon való elhelyezésére. Ez a lehetőség akkor áll fenn, ha az említett berendezések az ingatlan rendeltetésszerű használatát lényegesen nem akadályozzák. Ellenkező esetben az ingatlant ki kell sajátítani. Ennek a használati jognak a jogosultja a villamos művek mindenkori üzemeltetője. Az üzemeltető a használatért térítést fizet. A vezetékjog alapján a közművezeték üzemeltetője idegen ingatlanon úgy a föld alatt, mint a föld felett elektromos, távközlési, víz, gáz, stb. vezetékeket és azok tartószerkezeteit helyezheti el. Az üzemeltető a vezetékjog gyakorlásáért térítést nem fizet. A vízvezetési jog a víz elvezetéséhez szükséges területet biztosítja. Az ingatlan tulajdonosa köteles eltűrni, hogy a vízügyi hatóság határozata alapján a vizet az ingatlanon keresztül vezessék, és az ehhez szükséges munkát az okozott kár megtérítésével ingatlanán elvezessék. Bányaszolgalmi jog. A bányákból kitermelt nyersanyagokat általában az aknáktól távolabbi helyre kell szállítani feldolgozás céljából. A szállítás rendszerint függőpályán vagy vezetéken történik. A függőpálya tartóoszlopait, a vezetékek tartozékait idegen ingatlanokon kell elhelyezni. Az ingatlan rendeltetésszerű használatát akadályozó létesítmények elhelyezésére a bányavállalatnak szolgalom alapítását kell kérnie. Ez szerződéssel vagy hatósági határozattal történhet. A bányaszolgalmi jog gyakorlásáért az ingatlan tulajdonosát kártalanítás illeti meg. Az itt ismertetett használati jogokat az ingatlan tulajdoni lapjának III. részére jegyzik be. Telki szolgalmi jog A telki szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori tulajdonosa másnak az ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja. A szolgalom jogánál fogva a jogosult a számára idegen ingatlannak a hasznát veheti, amelyik ingatlant viszont a szolgalom terheli, annak tulajdonosát kötelezettség terheli. Tűrni köteles azt, hogy ingatlanát a szolgalom jogosultja meghatározott módon használja. A szolgalom mindig az ingatlanokhoz kötődik, és nem a tulajdonosokhoz. Azt az ingatlant, amelynek mindenkori tulajdonosát a szolgalom megilleti uralkodó (régiesen: uralgó) teleknek, a másik ingatlant szolgáló teleknek nevezzük. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető telki szolgalmi jogok: - átjárási, 7-3
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz - vízmerítési, - vezetéklétesítési (telekkeresztezés), - pincelétesítési, - épület megtámasztási stb. Az uralkodó telek tulajdoni lapjának I. részén utalni kell arra az ingatlanra, amelyre a telki szolgalmi jog gyakorlása vonatkozik (szolgáló telek). A szolgalmi jogot, mint terhet a szolgáló telek tulajdoni lapjának III. részére jegyzik be. Elő- és visszavásárlási jog, vételi jog Az adásvételi szerződés bizonyos esetekben létrejön a vevő egyoldalú nyilatkozatával. Ilyen jogot a vevő - jogszabály vagy - megállapodás alapján szerezhet. Az ingatlan-nyilvántartásba három ilyen jog jegyezhető be: - elővásárlási jog, - visszavásárlási jog, - vételi jog. Megkülönböztetésünk azon alapul, hogy különböző mértékben korlátozzák az eladó rendelkezési jogát az ingatlan felett. Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy ha a tulajdonos az ingatlant el akarja adni, akkor a felajánlott vételár (ajánlat) összegét még a szerződés megkötése előtt köteles az elővásárlási jog jogosultjával közölni. (Pl. közös tulajdon esetén a társtulajdonossal). Ha az elővásárlásra jogosult a közölt vételárért az ingatlant meg kívánja vásárolni, a szerződést vele kell megkötni. Ha nem kíván elővásárlási jogával élni, vagy meghatározott időn belül nem nyilatkozik, a szerződést a tulajdonos az eredeti ajánlattevővel kötheti meg. Elővásárlási jog szerződéssel létesíthető vagy jogszabályon alapulhat. Jogszabály alapján elővásárlási jog illeti meg a társtulajdonost a közös tulajdonra vonatkozóan. A visszavásárlási jog lényegében különbözik az elővásárlási jogtól. Ennek értelmében a jogosult (a volt tulajdonos) az általa korábban eladott ingatlant a vevőtől akkor is visszavásárolhatja, ha annak nincs szándékában az ingatlant eladni. A visszavásárlásra jogosult személy tehát egyoldalúan létrehozhatja a szerződést. Az ingatlan visszavásárlásának jogát az adásvételi szerződéssel egyidejűleg írásba kell foglalni. Visszavásárlási jogot legfeljebb öt évre lehet kötni. A visszavásárlási ár ellenkező megállapodás hiányában megegyezik az eredeti vételárral. A jog a visszavásárlási jog intézményével kívánja megteremteni annak lehetőségét, hogy a volt tulajdonos anyagi nehézségeinek elmúltával a számára kedves vagyontárgy visszaszerzését biztosíthassa magának. A visszavásárlási jogot a vevő tulajdonjogának bejegyzésével egyidejűleg a tulajdoni lap III. részén tüntetik fel. A vételi jog a tulajdonos rendelkezési jogának a visszavásárlási jognál is nagyobb mértékű korlátozása. A vételi jog jogosultja egyoldalú nyilatkozattal olyan ingatlanra hoz létre adásvételi szerződést, amely korábban nem volt a tulajdonában. Megállapodással általában olyankor szokták kikötni, amikor a vevőnek ugyan megfelelnek az adásvételi szerződés feltételei, de még tájékozódásra van szüksége, pl. tanácskozni kíván családtagjaival, egyéb ajánlatokat is meg akar vizsgálni. Ilyenkor arra 7-4
7. előadás: Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok fog törekedni, hogy az ehhez szükséges időre biztosítsa azt, hogy az eladó időközben nem adja el másnak az ingatlant. Ha az eladó hajlandó ezt vállalni, létrejön a vételi jog. Vételi jogot legfeljebb hat hónapra lehet kikötni. A határozatlan időre szóló vételi jog tehát hat hónap múlva megszűnik. Jogszabályi rendelkezés alapján is létrejöhet a vételi jog. Pl. vételi jog illeti meg a haszonbérlőt a legalább öt éve használatában álló földre. Az államot megillető vételi jog az ingatlan területileg meghatározott részére is bejegyezhető. Tartási és életjáradéki jog Tartási, ill. életjáradéki szerződést általában akkor kötnek, ha idős beteg, munkaképtelen, esetleg magatehetetlen személynek (eltartott) olyan komoly vagyona (Pl. lakóháza, értékesebb ingósága) van, amelynek fejében más személy (eltartó) szívesen elvállalja ápolását, gondozását. A két szerződésfajta között az a különbség, hogy a tartási szerződésben az eltartó tényleges tartást például ellátást, gondozást vállal, míg az életjáradéki szerződésben a járadék folyósítója arra kötelezi magát, hogy meghatározott időszakonként pénzt vagy természetbeni ellátást ad az eltartottnak. E különbségtől eltekintve a kétféle szerződés szabályai teljes mértékben megegyeznek. A tartási szerződésben az egyik fél arra kötelezi magát, hogy a másikat a törvény szavaival megfelelően eltartja. A megfelelő eltartás azt jelenti, hogy az semmiképpen sem lehet szűkös. Pontos mértékét persze nem könnyű meghatározni; döntően átlagos mértékűnek és színvonalúnak kell lennie, figyelembe véve az eltartott körülményeit (korát, anyagi helyzetét, stb.). Az eltartott a tartás fejében átruházhatja az eltartóra a tulajdonában levő ingatlant. Ilyenkor az eltartottnak joga van bejegyeztetni a tartási jogot az ingatlan-nyilvántartásba. Fontos formai követelmény, hogy a szerződést írásban rögzítsék, máskülönben ugyanis az érvénytelen. A tartási szerződés az eltartott haláláig áll fenn, Ha az eltartó korábban hal meg, mint az eltartott, a tartási kötelezettség az eltartó örököseire annyiban száll át, amennyiben az eltartó haláláig nyújtott tartás (szállás, gondozás, élelmezés, gyógykezelés stb.) értéke az ellenszolgáltatást nem fedezi. Ha a természetbeni tartás valamelyik fél magatartása miatt lehetetlenné vált, bármelyik fél kérheti, hogy a bíróság a tartási szerződést változtassa át életjáradéki szerződéssé. Indokolt esetben a bíróságtól a szerződés megszüntetését is lehet kérni. Jelzálogjog A jelzálogjog az ingatlanra, mint zálogtárgyra adott kölcsön biztosítéka. Az ingatlan ugyanis olyan különleges zálogtárgy, amelyet kölcsön folyósítása esetén nem adnak a hitelező birtokába. A követelés biztosítéka a jelzálogjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése. A követelés ne teljesítése esetén a hitelező az ingatlanból nyerhet kielégítést. Jelzálogjog egész ingatlanra vagy tulajdoni illetőségre jegyezhető a tulajdoni lap III. részére. A jelzálogjog fajtái: - Törvényes jelzálogjog: adó és illetéktartozás biztosítéka; - Egyetemleges jelzálogjog: több ingatlanra jegyzik be egyidejűleg. Végrehajtás esetén bármelyikből kérhető kielégítés. 7-5
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz Végrehajtási jog Az ingatlanokat terhelő követelések kielégítését biztosító jogi korlátozás arra az esetre, ha a követelés teljesítését hatósági úton kell végrehajtani. A tulajdoni lap III. részén levő bejegyzés felhívja a figyelmet arra, hogy a tulajdonjogra érvényes terhek rakódtak: - bírósági végrehajtás (nem csak pénzbeli magánkövetelés teljesítésére), - államigazgatási végrehajtás (adó és illetéktartozás kiegyenlítésére). A végrehajtási jogot egész ingatlanra vagy tulajdoni hányadra lehet bejegyezni. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető tények Csak jogszabályban meghatározott tények jegyezhetők be. A telekkönyv nem korlátozta ilyen szigorúan a tények bejegyzését. Kiskorúság vagy gondnokság alá helyezés Nagykorú az a személy, aki 18. évét betöltötte. Nagykorúvá válik továbbá az a kiskorú, aki 18. éves kora előtt érvényes házasságot kötött. Ez utóbbi személy akkor is nagykorú marad, ha házassága 18. évének betöltése előtt megszűnik. A nagykorú személy egyben cselekvőképes is. A cselekvőképes személy érvényes szerződést köthet, és jognyilatkozatot tehet. Kiskorúak azok a személyek, akik 18. életévüket még nem töltötték be. Cselekvőképesség szempontjából a kiskorúak két csoportba tartoznak: - a 12 éven aluliak cselekvőképtelenek, - a 12 éven felüliek korlátozottan cselekvőképesek. A kiskorúak érvényes jognyilatkozatot nem tehetnek (szerződést nem köthetnek). Az általuk tett jognyilatkozatok érvényességéhez a szülők jóváhagyása szükséges. Szülő hiányában a gyám vagy a gondnok illetékes. A szülő, a gyám, a gondnok együttesen a törvényes képviselők. Bizonyos nyilatkozatokat a törvényes képviselő is csak a gyámhatósági jóváhagyással tehet. Pl. amikor a kiskorú tulajdonában levő ingatlant eladják, vagy jelzáloggal akarják megterhelni. A kiskorúság tényét a tulajdoni lap II. részén tüntetik fel. A gondnokság alá helyezés szintén korlátozza, vagy kizárja a cselekvőképességet. Gondnokság alá a bíróság azokat a nagykorú személyeket helyezi, akiknek elmebeli állapota, szellemi fogyatkozása vagy valamilyen kóros szenvedélye miatt belátási képessége hiányzik, és ezáltal ügyeinek intézését nem tudja ellátni. A gondnok az ő esetükben ugyanazt a feladatot látja el, mint a kiskorúaknál a gyám. A gondnokság alá helyezés tényét a földhivatal csak bírósági megkeresésre jegyezheti be az ingatlannyilvántartásba. A kiskorúság, gondnokság alá helyezés megszűnését igazolni kell (kiskorú házasságot kötött, a gondnokoltságot a bíróság megszüntette). Ha a bejegyzés idejéből kitűnik, hogy a illető személy 18 éves elmúlt, a kiskorúság automatikusan (hivatalból) törölhető. Jogszabályon vagy bírósági ítéleten alapuló tulajdoni korlátozás Ez a bejegyzés a tulajdonos birtoklási, használati vagy rendelkezési jogát korlátozza, ill. kizárja. Nem kell bejegyezni a korlátozást, ha az jogszabály alapján az ingatlan jogi jellegéből kitűnik (pl. védett terület, műemlék jellegű épület esetében). 7-6
7. előadás: Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok Telekalakítási és építési tilalom elrendelése Érvényes településrendezési tervek végrehajtása, ill. végrehajthatósága érdekében jegyezhető be. Építésügyi korlátozás bejegyzésével biztosítható a terület fenntartása, a rendezési tervvel ellentétes építkezések megakadályozása. A korlátozás érvényessége meghatározható: - határidő nélkül, - határidővel, - visszavonásig, - valamilyen feltétel teljesüléséig. A helyi önkormányzati szervek ilyen jellegű előírásait telekalakítási vagy építési tilalom címen jegyzik be a tulajdoni lap III. részére. Kisajátítási eljárás megindítása A kisajátítás idegen tulajdonban álló terület igénybevétele, hatósági döntés alapján, közérdekű felhasználásra, kártalanítás ellenében. A kisajátítási eljárást a területileg illetékes köztársasági megbízott folytatja le. A kisajátítási terv egy példányát megküldi a körzeti földhivatalnak, amely az érintett ingatlanok tulajdoni lapjainak III. részére bejegyzi a kisajátítási eljárás megindításának tényét. Ezzel megakadályozhatók az eljárás ideje alatt megvalósuló értéknövelő, és ennél fogva a fizetendő kártalanítás mértékét növelő esetleges beruházások. Ez a bejegyzés a tulajdoni lapon mindaddig fennmarad, amíg az eljárás eredményeként az állam tulajdonjogát be nem jegyzik. Ha nem valósul meg a kisajátítás, a bejegyzést az eljárás megszüntetéséről hozott határozat alapján lehet törölni. Az ingatlan jogi jellege hatósági határozaton alapuló olyan minősítés, amely a tulajdonjog közérdekből történő korlátozását eredményezheti. Ennek több fajtája lehet, melyek az idők folyamán is változhatnak. A műemlékek, műemlék jellegű épületek műemlékvédelmi szempontból védett ingatlanok. Az ilyen védett ingatlanokat a tulajdonosnak az adott ingatlan jellegének megváltoztatása nélkül kell fenntartania. Ezt a kötelezettséget nem csak a jelenlegi, hanem a mindenkori tulajdonosnak is ismernie kell. Ezért kerül a tulajdoni lap I. részén feltüntetésre. A természetvédelmi területeken a használati korlátozás azt jelenti, hogy ott olyan jellegű munkákat, amelyek a terület jellegzetességének megváltoztatását eredményeznék, nem szabad végezni. A bányatelek az a terület, amelyet a földből kitermelhető ásványi nyersanyagok kibányászása céljából határolnak el. A bányatelket a bányavállalat kérelmére a bányakapitányság jelöli ki. A bányaműveléssel érintett ingatlanok mindenkori tulajdonosai részére bizonyos korlátozások írhatók elő. Pl. építési tilalom. Perindítás bejegyzését az érdekelt fél kezdeményezésére az eljáró bíróság kérheti. A bejegyzés a bírósági eljárás jogerős befejezéséig felhívja a figyelmet az ingatlan tulajdoni helyzetének rendezetlenségére. A bejegyzés törlését a peres eljárás jogerős befejezését, esetleges megszűnését tanúsító ítélet (végzés) alapján lehet kérni. Tulajdonjog fenntartás. Ingatlan elidegenítése esetén az eladó a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntarthatja a bejegyzett tulajdonjogát. Ezt a tényt szerződésben kell 7-7
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz kikötni. Ilyenkor a szerző fél tulajdonjoga csak akkor jegyezhető be, ha a korábban bejegyzett tulajdonos (az eladó) ehhez hozzájárul. 7-8