a szerkesztő A könyv felépítése Mit, hol talál társasházi törvény....................... 18-30. oldal lakásszövetkezeti törvény.......... 31-44. oldal kérdések válaszok az első kötet (2010.) megjelenése óta szerkesztőségünkhöz érkezett olvasói kérdések és a rájuk adott válaszok, az alábbi témakörönként csoportosítva 1 Alapító okirat.................................. A 1-5. oldal 2 Felújítás, karbantartás.................... B 0-12. oldal 3 Fűtés.......................................... C 1-10. oldal 4 Gazdálkodás.................................. D 1-12. oldal 5 Kémény.......................................... E 1-2. oldal 6 Könyvelés, adózás............................ F 1-6. oldal 7 Közgyûlés..................................... G 1-16. oldal 8 Közös képviselő............................. H 1-24. oldal 9 Közös költség................................. I 1-20. oldal 10 Közös tulajdon............................... J 1-10. oldal 11 Lakáshasználat............................... K 1-5. oldal 12 Számvizsgáló bizottság...................... L 0-6. oldal 13 Szervezeti-működési szabályzat......... M 1-2. oldal 14 Víz................................................ N 1-8. oldal 15 Egyéb.......................................... o 1-19. oldal szakmai tanácsok fenntartással, felújítással, karbantartással kapcsolatos szakmai ajánlások 16................................................... P 0-28. oldal jogesetek, bírósági ítéletek vitás esetek, melyek végére csak bírósági ítéletek tudtak pontot tenni 17................................................... Q 1-64. oldal törvények, jogszabályok, rendeletek a társasházak működéséhez kapcsolódó szükséges szabályozások 18................................................. R 1-122. oldal Melléklet egyéb tájékoztatás, dokumentum-minta 19................................................... S 0-18. oldal TTOE Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesülete 20...................................................... T 0-1. oldal keresési segédlet Így használja a könyvet: tanulmányozza át alaposan a könyv felépítését! tanulmányozza át alaposan a tartalomjegyzéket! Konkrét kérdésére így talál választ: 1. Nézze át a könyv felépítését 2. Gondolja át a kérdését 3. Határolja be, hogy a kérdése mely témacsoportba illeszkedik 4. Nézze át a témacsoporthoz tartozó tartalomjegyzéket 5. Olvassa el a kérdéshez illeszkedő jogesetet és törvényt is Általános ismeretszerzés: 1. Tanulmányozza át alaposan a tartalomjegyzéket 2. Válassza ki az Önt érdeklő témát 3. Olvassa el a témához illeszkedő műszaki szakmai cikket, jogesetet és törvényt is Ha valamit nem talál: 1. Tanulmányozza át alaposan a tartalomjegyzéket 2. Keressen a kérdéséhez hasonló témát 3. Ha a könyvben nem talál választ a kérdésére, ve gye igénybe jogtanácsadó szolgáltatásunkat (ingyenes a Társasházi Háztartás című szaklap elõfize tõi, regisztrált hírlevél olvasói és a TTOE lásd U 16 oldal tagjai számára) Egy kis plusz A www.tht.hu címen a legfrissebb információk le tölthető formában megtalálhatók, heti ingyenes hír levelünkre pedig bármikor feliratkozhat ugyanezen a weboldalon. A tht@tht.hu címen ingyenes jogi és gazdasági tanácsadást vehet igénybe, hogy Ön mindig biztonságban érezhesse magát, s szakszerű választ kaphasson kérdéseire. A Társasházi Háztartás szaklap elôfizetőjeként in gye nesen részt vehet konferenciáinkon, ahol szemé lyesen is felteheti kérdéseit szakértőinknek. (Előfizetői igényét jelezheti a tht@tht.hu címen)
Társasházi törvény............................ 18 Lakásszövetkezeti törvény.................... 31 Kérdések válaszok 1 Alapító okirat Aktualizálás..................................... A1 Hibás a kiindulási alap............................ A1 Hibás az alapterület-módosítás..................... A2 Közös tulajdon eladása............................ A2 Lakáson belüli átalakítás kihatása................... A2 Lakás-összevonás................................ A3 Nem társasház, nem szövetkezet.................... A3 Padlástér megvásárlása........................... A4 Személyi azonosító beszerzése..................... A4 Szükséges-e a módosítás?......................... A4 Több alapító okiratunk van......................... A5 Tulajdoni hányad számításának módja............... A5 2 felújítás, karbantartás Befejezetlen munka............................... B0 Ellenőrzés megtagadása........................... B0 Elmaradt felülvizsgálat............................. B1 Eltérő vélemények................................ B1 Feleslegesnek ítélt munka......................... B2 Felújítási alap képzése............................ B2 Hány %-os egyetértés szükséges? I................... B3 Hány %-os egyetértés szükséges? II.................. B4 Homlokzati felújítás............................... B4 Hozzájárulás behajtása lakóközösség esetén.......... B5 Hozzájárulás megosztásának lehetőségei............. B5 Kapu felújítása................................... B6 Károkozás vízfeltöltés során........................ B6 Költségek megosztásának módja................... B7 Közös végfal felújítása............................. B7 Műszaki átvétel.................................. B7 Napirenden kívüli határozat........................ B8 Nem járulnak hozzá............................... B8 Részleges külső hőszigetelés....................... B8 Szakaszonkénti felújítás........................... B9 Szükséges szavazati arány......................... B9 Terasz javíttatása................................ B10 Terasz javíttatása II............................... B10 Tulajdoni hányad arányában, vagy egységesen?....... B11 Vakolat javítása................................. B11 Vezetékek cseréje............................... B11 Vizesedik a földszinti lakás........................ B12 3 Fűtés Egyedi leválás lehetősége.......................... C1 Egyéni leválás hozzájárulás nélkül................... C1 Elszámolási rend................................. C2 Fűtés visszaállítás a garázsban..................... C2 Fűtéscsövek utólagos szigetelése................... C2 Fűtésköltség elszámolása.......................... C3 Gázdíj........................................... C4 Hibás adatok.................................... C4 Hőfogyasztás-mérők hitelesítése.................... C4 Hozzájárulás %-os aránya.......................... C5 Képesítés kazán működtetéséhez................... C5 Ki szavazhat a korszerűsítésről?.................... C5 Korlátozás tartozás miatt.......................... C5 Korrekció külső hőzigetelésű lakásoknak............. C6 Költségmegosztók................................ C6 Leválás a távfűtésről.............................. C7 Mérhetőség kialakítása egyénileg................... C7 Mi számít fűtött helyiségnek?....................... C8 Nem fűtött lakás szankcionálása.................... C8 Önkényes elszámolás............................. C9 Sávos árkedvezmény.............................. C9 Tartozik az önkormányzat albérlője................. C10 Térfogat számítás............................... C10 4 gazdálkodás Áthidaló hitelhez szükséges szavazati arány........... D1 Bérbeadási bevétel, vagy hozáájárulás?.............. D1 Bérleti díj mértéke................................ D2 Biztosítás megkötése............................. D2 Bűncselekmény vagy óvatosság?.................... D2 Elfogadott tervek módosításának lehetősége.......... D3 Ellenőrzés nem tulajdonos által..................... D3 Ellenőrzést segítő személy társas üdülőnél............ D4 Épületek külön gazdálkodása....................... D4 Felújítási alap átcsoportosítása..................... D4 Független szakértő kiválasztása.................... D5 Gazdasági ellenőrzést segítő személy................ D5 Jogtalan kifizetés................................. D5 Kettős aláírás.................................... D6 Költségvetés módosítása határozat nélkül............ D6 Könyvvizsgálat az SZB javaslatára................... D7 Könyvvizsgálathoz szükséges szavazati arány......... D7 Könyvvizsgáló kötelessége......................... D7 Közös vásárlás elszámolása........................ D8 Külső ellenőrzés I................................. D8 Külső ellenőrzés II................................ D8 Kút............................................. D9 Megtakarítás szétoszása........................... D9 Mit fedezhet a közös biztosítás?................... D10 Munkalap...................................... D10 Nem egyezik a záró és a nyitó összeg............... D11 Önkormányzati többség elfogadja.................. D11 Per de ki ellen?............................... D12 5 Kémény Béleltetés költsége I............................... E1 Béleltetés költsége II.............................. E1 Kéményseprő járda............................... E1 Utólagos kmény-kialakítás......................... E2 6 Könyvelés, adózás Adóalap-csökkentés............................... F1 Belső átvezetés.................................. F1 Betekintés könyvelésbe............................ F1
Bérbeadás utáni adó.............................. F1 Cégként számlázó IB elnök......................... F2 Építményadó..................................... F2 Iparűzési adó alapot képező bevétel................. F2 Iparűzési adó bérbadás után....................... F3 Iratok megőrzési ideje............................. F3 Házi pénztár..................................... F3 Közüzemi díjak számlázása........................ F3 Külső gazdasági ellenőrzés......................... F4 Lépcsőházankénti elszámolás...................... F4 Megbízási szerződés után fizetendő adók............. F5 Mit végezhet ugyanazo személy?.................... F5 Munkaerőpiaci járulék............................. F5 Számlaadás kártérítésről.......................... F6 Számlaadás költségtérítésről....................... F6 Takarítással megváltott közös költség................ F6 Túlfizetés visszautalása............................ F6 7 Közgyűlés 3 napon belül.................................... G1 Aláíratlan jegyzőkönyv............................. G1 Betekintés a határozatok könyvébe.................. G2 Értesítés elmaradása............................. G2 Érvényes-e a közgyűlés és határozatai?.............. G3 Érvénytelenítés formai hiba miatt.................... G4 Hangfelvétel megőrzése........................... G4 Haszonélvező jogai............................... G4 Határozat megtámadásának módja.................. G5 Határozat megtámadhatósága...................... G5 Határozatképesség eldöntése...................... G5 Írásbeli szavazás berekesztett közgyűlés után......... G6 Írásbeli szavazás kezdő dátuma..................... G6 Jegyzőkönyv e-mailben............................ G6 Jegyzőkönyv-vezető felelőssége..................... G6 Jegyzőkönyv-vezető kötelességei.................... G7 Jelenléti ív kiadása............................... G7 Jogosulatlan meghatalmazás....................... G8 Kezdeményezés visszavonása...................... G8 Kitiltás a közgyűlésről............................. G8 Kizárás a szavazásból............................. G8 Közgyűlés összehívása egy lakó által................ G9 Közgyűlés összehívása egy tulajdonos által........... G9 Közös képviselő feladat.......................... G10 Külön gazdálkodó épületek közgyűlése.............. G10 Meghatalmazás átruházása....................... G10 Meghatalmazás érvényességi ideje................. G11 Meghatalmazás tartalma......................... G11 Meghívó formai szabályai......................... G11 Megismételt közgyűlés I.......................... G12 Megismételt közgyűlés II......................... G12 Napirendi pontok pótlólag........................ G12 Napirendi pont újratárgyalása..................... G13 Nincs jelen a közös képviselő...................... G13 Önkormányzat a többségi tulajdonos................ G13 Önkormányzat szavazása......................... G14 Rendkívüli vagy rendes?.......................... G14 Tartozók közlése................................ G14 Tartozók szavazati joga........................... G15 Új szavazás..................................... G15 Visszavont szavazat.............................. G16 8 Közös képviselő 11 évig nem volt közgyűlés......................... H1 Adatok kiadása egy tulajdonosnak................... H1 Azonnali felmondás............................... H1 Azonnali leváltás................................. H2 Átadás-átvételi jegyzőkönyv elmaradása.............. H2 Átadás-átvételi jegyzőkönyv tartalma................. H2 Bejelentkezés elmulasztásának szankcionálása....... H3 Bejelentkezési kötelezettség dátuma................ H3 Bemutatandó dokumentumok...................... H4 Cég a közös képviselő............................. H4 Cég ügyvezetője egyúttal tulajdonos is............... H4 Díjazás emelése miatti indulatok.................... H5 Érvényes-e a megbízási szerződés?.................. H5 Fizetési előleg.................................... H6 Gondnok, mint IB-tag.............................. H6 Haszonélvező lehet-e közös képviselő?............... H6 Hatalmaskodó IB................................. H7 Hatalmi harc..................................... H7 Hatósági bizonyítványt kezelő szerv.................. H8 Hány közös képviselője lehet egy háznak?............ H9 Iratok kiadatása.................................. H9 Kalapból kihúzva................................ H10 Képesítés nélkül dolgozik......................... H10 Képviseleti díj emelkedése........................ H10 Későbbi díjfelvétel............................... H11 Ki fizesse a képzés díját?......................... H11 Kinek jár a tiszteletdíj?........................... H12 Ki tájékoztatja az önkormányzatot?................. H12 Költségtérítés I.................................. H13 Költségtérítés II.................................. H13 Közös képviselő felelőssége hagyatéki eljárás idején.. H13 Közreműködő................................... H14 Külső ellenőrzés kérése.......................... H14 Lakásszövetkezet a megbízó...................... H14 Lejárt a megbízása, mégis dolgozik................. H15 Lemondás menete............................... H15 Lemondás utáni teendők......................... H15 Leváltás megvétózása............................ H16 Leváltás módja.................................. H16 Megbízási díj visszafizetése....................... H17 Megismételt közgyűlésen történő megválasztás...... H17 Meghatalmazás formai szabályai................... H18 Megszavazzák, pedig sok a hiba................... H18 Mi az irányadó?................................. H19 Munkaidő...................................... H19 Nem akarnak kifizetni............................ H19 Nem megfelelő tájékoztatás....................... H20 Nem társasház -ra vonatkozó szabályok............ H20 Nincs megbízási szerződés........................ H21 Önmagát megválasztó jelölt....................... H21 Pályázatíró és kivitelező is egy személyben........... H22 Rágalmazás, zaklatás............................ H22
Szabadság..................................... H23 Szabályos volt a leváltás?......................... H23 Számla közös képviselői feladatról................. H24 Támadásnak kitéve.............................. H24 Tiszteletdíj adózása.............................. H24 9 Közös költség Bank lesz a tulajdonos............................ I1 Befizetések közzététele............................ I1 Behajtás külföldi tulajdonostól...................... I1 Behajtás résztulajdonostól......................... I2 Behajtó cégnek kiadható a tartozás?................ I2 Cég többet fizet?................................. I2 Csak utalással lehet fizetni......................... I3 Egyéni érdek érvényesítése......................... I3 Elővételi jog árverés esetén........................ I3 Eltérő nyilvántartás............................... I4 Elhunyt tulajdonos tartozása....................... I4 Félbemaradt behajtás............................. I4 Fizetési meghagyás és jelzálogjog egyidejűleg......... I5 Folyószámla rendezése............................ I5 Garázsok külön elszámoltatása..................... I6 Haszonélvező közeles fizetni?...................... I6 Használaton kívüli tulajdon......................... I6 Határozat megküldése nélkül....................... I7 Hátralékkal eladott lakások........................ I7 Igazolatlan követelés.............................. I7 Inkasszó........................................ I8 Kamat.......................................... I8 Kinek adható ki a befizetési elszámolás?............. I8 Kitől kérjük?..................................... I9 Költségvetés nélküli emelés........................ I9 Követelés behajtása speciális módszerrel........... I10 Közös költség számításának módja................. I10 Közös költség számlázása........................ I11 Meddig halasztható a befizetés?.................... I11 Munkával ellentételezve.......................... I11 Nem a társasháznak fizetek....................... I12 Nem fizet az önkormányzat, mint tulajdonos......... I12 Nem fizet, mert nem ért egyet az elszámolással...... I13 Önálló felújítás beszámítása a közös költségbe....... I13 Önkormányzat eladta, de senki sem fizet............ I14 Perelhető a haszonélvező?........................ I14 Peren kívüli megegyezés.......................... I14 Sűrűn változó tulajdonosok tartozása............... I15 Számlaadás közös kötlségről adószám nélkül........ I15 Széljegyen van csak tulajdonos.................... I16 Tartozás követelése.............................. I16 Tartozó tulajdonostárs korlátozása................. I16 Tárolóból lakás, alapító okirat módosítása nélkül..... I17 Tény-elszámolást kér............................. I17 Tulajdoni hányadtól eltérő számítás................. I18 Tulajdoni hányadtól eltérően....................... I18 Utólagos módosítás.............................. I19 Ügyvéd szerint nem érdemes perelni................ I19 Üresen áll a lakás............................... I19 Visszamenőleges követelés....................... I20 Vitatott alapterület............................... I20 10 Közös tulajdon Akadálymentesítés................................ J1 Átalakítás....................................... J1 Birtokháborítás, vagy birtokédelem?................. J1 Birtoklási jog..................................... J2 Elővásárlási jog.................................. J2 Fák kivágása.................................... J2 Gépkocsibeálló kialakítása......................... J3 Házfelügyelői lakás értékesítése.................... J3 Hőszigetelés egyénileg............................ J4 Idegen a házban................................. J4 Kapuhasználat korlátozása......................... J4 Kert, mint parkoló................................ J4 Kidobta a holmimat............................... J5 Kizárólagos használat............................. J5 Klíma felszerelése................................ J6 Klíma felszerlése hőszigetelt homlokzatra............ J6 Közös terület beépítése saját célra.................. J7 Kutya a liftben................................... J7 Lift működésének leállítása........................ J7 Reklámtábla a ház falán........................... J8 Új játék a kertben................................ J8 Új kerítés építtetése............................... J9 Zárt kertkapu................................... J10 11 lakáshasználat Ajtó, ablak cseréje................................ K1 Átalakítás, falbontás saját lakáson belül.............. K2 Bérelt garázs közüzemi díjai........................ K2 Garázshasználat szabályozása...................... K3 Főfal bontása lakáson belül........................ K3 Gondnoki lakás.................................. K4 Ki felel a bérlő magatartásáért?..................... K4 Kocsma a házban................................ K4 Lakásból tanoda................................. K5 Önkormányzati tulajdon profilváltása................. K5 12 Számvizsgáló bizottság Bankszámla elektronikus ellenőrzési joga............. L0 Ellenőrzés lemondás után.......................... L0 Hanyag ügyvéd................................... L1 Haszonélvezőként SZB-tag......................... L2 Hatalmaskodó SZB-tagok.......................... L2 Írásos véleményezés.............................. L2 Könyvelő szükségessége........................... L3 Kötelező létszám................................. L3 Lecsökkent létszám............................... L4 Lemondás megszavazása.......................... L4 Mennyiben felelős az SZB?......................... L4 Nem írja alá a megbízási szerződést................. L5 Senki nem vállalja a feladatot...................... L5 Szavazás értékelése.............................. L5 SZB-tag jogköre.................................. L6 Tartozik az SZB-tag............................... L6
13 SZervezeti- működési szabályzat Később készült.................................. M1 Közös képviselő leváltásának szabályozása.......... M1 Módosításhoz szükséges szavazati arány............ M1 SZMSZ dátuma................................. M2 SZMSZ módosítása írásbeli szavazással............. M2 Támpontok az elkészítéshez....................... M2 14 VÍZ Alapdíj duplán................................... N1 Beázás......................................... N1 Csatorna csere................................... N2 Csőtörés miatti inkasszó........................... N2 Egyedi lehetőség visszavonása...................... N3 Fogyasztás korlátozása............................ N3 Főnyomócső cseréje.............................. N4 Hibás vízóra..................................... N4 Ki fizeti a földcserét?............................. N4 Korlátozó szelep beépítése......................... N5 Kötelezés felszerelésre............................ N5 Közös vízdíj kifizetésének módja.................... N5 Melegvíz-problémák............................... N6 Nem fizet vízdíjat, mert területi követelése van........ N6 Nincs fogyasztás................................. N7 Nincs vezeték a lakásban.......................... N7 Vízfelmelegítési díj számítása....................... N8 Vízóra nélküli fogyasztás utólagos elszámolása........ N8 15 EGYÉB Alapítvány....................................... O1 Alkalmazandó jogszabályok........................ O1 Állattartás....................................... O1 Átjáróházzá váltunk............................... O1 Bérleti szerződés módosítása....................... O2 Birtokháborítás az állattartás?...................... O3 Biztosítás magáningatlanra........................ O3 Biztosítás megszűntetése.......................... O3 Csak alkalmazottként hajlandó..................... O4 Dohányfüst a szomszéd házból..................... O4 Elektromos albérlő.............................. O4 Életveszélyben................................... O5 Ellopták a kazán elektronikáját..................... O5 Felmondás a gondoknak........................... O6 Fizetési meghagyás............................... O6 Fodrászat a házban............................... O6 Galambetetés.................................... O7 Jogszabályok megjelenése......................... O7 Kerítés magánterületen............................ O7 Ki a munkáltató?................................. O8 Kiadandó iratok.................................. O9 Kivitelező a tulajdonos............................ O9 Közös tartozás utáni felelősségvállalás.............. O10 Kutyát tart az albérlő............................. O10 Mérőórák hitelesítésének előírása.................. O11 Motor tárolása.................................. O11 Nem ismerjük a tulajdonost....................... O11 Nyitva tartási idő................................ O12 Penész........................................ O12 Perköltség megtérítése........................... O12 Plusz munka az önkormányzati lakások után......... O13 Reklámanyagok................................. O14 Számla bemutatását kéri......................... O15 Szemétszállító-váltás............................. O16 Szerződések joghatályossága...................... O16 Szomszéd épület által okoztt kár................... O17 Társasház megszűnése........................... O18 Útszolgalom.................................... O18 Zajos az üzlet................................... O19 Zajszint........................................ O19 16 szakmai tanácsok Fejújítani, korszerűsíteni pályázattal, vagy anélkül?... P0 Lépcsőházak világításának korszerűsítési lehetőségei.. P4 Megbízható elszámolás a társasházakban........... P12 Megújuló energiaforrások a társasházakban.......... P14 Mi az ördög az az U érték?...................... P17 Nem kívánt bérlőtársak........................... P20 Panel épületek utólagos hőszigetelésének tapasztalatai P21 Ragyogó hővédelem............................. P23 Szabályozott szellőzéssel a magas költségek ellen.... P24 OTP........................................... P26 17 jogesetek, bírósági ítéletek Beszámoló elfogadása............................ Q1 Birtokvédelem................................... Q3 Csak tulajdonos kérheti............................ Q5 Díjbeszedő követelése............................. Q6 Elektronikus szavazás............................. Q7 Felújítás + fűtés.................................. Q8 Fűtés elszámolása............................... Q12 Gázszolgáltatásból való kizárás.................... Q14 Hangos zene.................................... Q16 Használati jog................................... Q18 Háborítatlan tulajdonhasználat.................... Q19 Homlokzat színezése............................. Q21 Hőközpont utáni költségtérítés..................... Q23 Kéménybélelés I................................. Q24 Kéménybélelés II................................. Q26 Kézbesítés..................................... Q27 Ki a közös képviselő?............................ Q29 Költségviselés.................................. Q31 Közgyűlési jegyzőkönyv hitelesítése................. Q33 Közös képviselő dijazása......................... Q34 Lakás irodakénti használata....................... Q35 Megismételt közgyűlés időpontja................... Q36 Meleg víz csak lakásoknak........................ Q38 Mélygarázs építése.............................. Q40 Padlástér...................................... Q43 Parkolási díj.................................... Q44 Rágalmazás.................................... Q45 Rendeltetési mód változás........................ Q47 Részközgyűlés.................................. Q48
Sikkasztás..................................... Q50 Személyhez fűződő jog megsértése I................ Q51 Személyhez fűződő jog megsértése II................ Q53 Társasház alapítása.............................. Q54 Tervtől eltérő beépítés............................ Q55 Tetőtér beépítése................................ Q57 Vízdíj elszámolása............................... Q59 Vízdíj megosztása............................... Q61 Zajos légkondicionáló............................ Q63 18 törvények, jogszabályok Adatvédelmi törvény.............................. R1 Energiatanúsítvány............................... R5 Építésügyi bírság................................. R8 Fizetési meghagyás.............................. R13 Illeték......................................... R23 Ingatlan-nyilvántartás............................ R40 Jogi segítségnyújtás.............................. R51 Központi fűtés és melegvíz-szolgáltatás............. R56 Lakáscélú támogatás............................ R60 Polgári perrendtartás............................. R68 Szemétszállítás, hulladékgazdálkodás.............. R84 Szociális támogatás fűtéshez...................... R91 Távhőszolgáltatás............................... R93 Végrehajtás................................... R107 Vízszolgáltatás................................. R117 19 melléklet Ingatlankezelői tevékenység........................ S0 Közös képviselet és/vagy társasházkezelés?.......... S7 Külön gazdálkodás társasházon belül............... S12 Minta a megbízási szerződéshez................... S13 Szükséges és elégséges szavazati arányok........... S15 Társasházkezelői tevékenység..................... S16 20 TTOE Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesülete Bemutatkozás.................................... T0 Belépési nyilatkozat............................... T1