A törvényjavaslatot, valamint annak indokolását mellékelten csatolom.

Átírás

1 Ir nú:ry:lárn : o b! YRIta 1 9 Éiet: 2009 MÁJ 12. Országgyűlési Képvisel ő Képviselői önálló indítvány! Dr. Szili Katalin Asszony, az Országgyűlés Elnöke részére Helyben A Házszabály 85. (2) bekezdése alapján benyújtom a társasházakról szóló évi CXXXIII. törvény módosításáról szóló törvényjavaslatot. A törvényjavaslatot, valamint annak indokolását mellékelten csatolom. Filló Pál MSZP Molnár Gyul a MSZP Dr. Kékesi Tib MSZP 1

2 2009. évi.... törvény A társasházakról szóló évi CXXXIII. törvény módosításáról 2

3 1. A törvény a következő 4/A. -sal egészül ki : 4/A. A társasháztulajdonnal kapcsolatban a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban : Ptk.) rendelkezéseit az e törvényben nem szabályozott kérdésekben kell alkalmazni. 2. A 10. helyébe a következ ő rendelkezések lépnek, és a törvény a 10. -t megel őzően a következ ő új alcímmel egészül ki : Az alapító okirat módosítása 10. (1) Az alapító okirat módosításához - ha e törvény másként nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges ; a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak. (2) Az 1. (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével a z alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegeníté s jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vag y amellyel a meglev ő külön tulajdon tárgya bővíthető. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenl ő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonho z tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgy űlés határozata az ingatlannyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. (3) A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos a (2) bekezdésben említett elidegeníté s jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. Ebben az esetben a határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a közös képvisel ő (intéz őbizottság elnöke) részére a határozat meghozatalától számított 60 napon belül történő írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e az e törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal. (4) A (3) bekezdésben említett közgy űlési határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésr e alkalmas okirat, ha az abban meghatározott határid őn belül a kisebbségben maradt tulajdonostársak írásbeli nyilatkozatot nem tesznek, vagy nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával nem kívánnak élni. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonho z tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. (5) A (2)-(3) bekezdések szerinti határozatot közokiratba vagy ügyvéd jogkörén belü l jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. 3

4 (6) A közgy űlés határozata alapján ha az (1)-(3) bekezdésekben meghatározott feltétele k egyike sem áll fenn bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonba n álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglev ő külön tulajdon tárgya b ővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányo s érdekét nem sérti. A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építési hatóság által engedélyezett építési tervet." 3. A 11. helyébe a következő rendelkezés lép, és a törvény a 11. -t megel őzően a következő új alcímmel egészül ki : Alapító okirat létrehozásának és módosításának közös szabály a 11. Az alapító okiratot és annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belü l jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. 4. A 17. a következ ő (2) bekezdéssel egészül ki, egyúttal a 17. jelenlegi szövege (1 ) bekezdésre változik : (2) A szervezeti-működési szabályzatban a lakás egészének, vagy egy részének a ne m lakás céljára történ ő használatára, hasznosítására, továbbá a nem lakás céljára szolgál ó helyiségben folytatható tevékenység feltételeire megállapított szabályok - a használat jogcímétől fiiggetlenül - a mindenkori használó részére is kötelezőek. 5. A 19. (1) bekezdés helyébe a következő rendelkezés lép : (1) A közösség a 18. (1) és (3) bekezdésében említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg. A szervezetiműködési szabályzat el őírhatja, hogy a határozat érvényességéhez a közvetlenül érintet t szomszédos tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenl ő szavazata is szükséges. 6. A 20. (1) bekezdés b)-c) pontok helyébe a következő rendelkezések lépnek : 20. (1) [A tulajdonostárs köteles: a) fenntartani a külön tulajdonában álló lakást,) 4

5 b) lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szüksége s ellen őrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáso n belül szükséges hibaelhárítás, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül, c) a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a b) pont, és a 16. rendelkezéseit," 7. A 21. helyébe a következő rendelkezések lépnek : 21. (1) Az építtet ő tulajdonostárs a lakásában tervezett olyan építkezés megkezdéséhez, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani, de a munka az alapító okiratban közö s tulajdonként megjelölt épületberendezésre történ ő csatlakozással vagy a közös épületrész, épületberendezés műszaki állapotának megváltozásával jár együtt, az épület biztonságának, állékonyságának meg őrzése érdekében köteles az ilyen munkával közvetlenül érintet t tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti legalább kétharmadának írásbeli hozzájárul ó nyilatkozatát beszerezni. (2) Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett olyan építkezés elvégzésére, amely miatt az alapít ó okiratot nem kell módosítani és az (1) bekezdésben említett körülmények nem állnak fenn. (3) Ha a (2) bekezdésben említett - az építésügyi hatóság joger ős és végrehajtható építés i engedélye alapján elvégzett - munka olyan lakás-megosztást vagy lakásösszevonás t eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja. (4) A közgyűlés (3) bekezdésben említett határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésr e alkalmas okirat; a határozatot közokiratba vagy ügyvéd jogkörén belül jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. A változás ingatlan-nyilvántartásban történő bejegyzésének feltétele, hogy az építtet ő tulajdonostárs az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható használatbavételi engedélyét az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolja. 8. A 24. a következő (3)-(4) bekezdéssel egészül ki : (3) A közös képvisel őnek (az intézőbizottság elnökének) a (2) bekezdés c) pontjában meghatározott feladatkörében a hátralékos tulajdonostárs részére - az ismert lakóhelyér e illetőleg levelezési címére igazoltan, postai szolgáltató útján megküldött felszólítását kézbesítettnek kell tekinteni, ha azt a hátralékos tulajdonostárs a legalább két alkalommal megkísérelt kézbesítés ellenére nem vette át. A másodszor megkísérelt és átvétel nélkül, ne m kereste jelzéssel a közös képvisel őhöz (az intéz őbizottság elnökéhez) visszaérkezett felszólítást, a postai kézbesítés második megkísérlésének napját követ ő nyolcadik munkanapon kézbesítettnek kell tekinteni (kézbesítési vélelem). (4) Ha az ismeretlen helyen tartózkodó hátralékos tulajdonostárs nyilvántartásba vett új lakó-, vagy tartózkodási helyér ől, székhelyéről, telephelyéről az illetékes jegyz ő, illetőleg a központ i 5

6 szerv adatot szolgáltat, a (3) bekezdés szerinti kézbesítési vélelem az új adat szerinti címr e legalább két alkalommal megkísérelt és eredménytelen kézbesítés esetében áll be." 9. A 26. a következ ő (3) bekezdéssel egészül ki : (3) A házirend szabályait a használat jogcímét ől függetlenül a lakás, illet őleg a nem lakás céljára szolgáló helyiség mindenkori használója köteles betartani. 10. A törvény a következő új alcímmel és 27/A. -sal egészül ki : A társasház szerveinek törvényességi felügyelet e 27/A. (1) A társasház szerveinek, e szervek m űködésének törvényességi felügyeletét az ügyészség a reá irányadó szabályok szerint látja el. Ha a működés törvényessége másképpen nem biztosítható, az ügyész a bírósághoz fordulhat. (2) A bíróság az ügyész keresete alapján : a) megsemmisítheti a közgyűlés törvénysértő határozatát, és szükség szerint új határoza t hozatalát rendelheti el ; b) a működés törvényességének helyreállítása céljából összehívhatja a társashá z közgyűlését; c) ha a társasház működésének törvényessége másképpen nem biztosítható, az ellenőrzésre felügyelőbiztost rendelhet ki. II. A 28. helyébe a következ ő rendelkezések lépnek : [A közgyűlés] 28. (1) A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz : a) az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetésér ől, b) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról, c) a közösséget terhel ő kötelezettségek vállalásáról, d) a közös képvisel őnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról, e) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képvisel ő, vagy az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról, fi a közös képvisel ő (az intéz őbizottság elnöke, tagja), illet őleg a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja (az ellen őrzési feladatot ellátó tulajdonostárs, haszonélvező) ellen kártérítési per indításáról, illet őleg büntetőfeljelentés megtételérő l, g) polgári jogi vita esetén permegel őző közvetítői eljárás kezdeményezésér ől, 6

7 h) minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-m űködési szabályzat nem utal a közös képvisel ő vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe. (2) A közgyűlés határozatának szó szerint tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést, továbbá a teljesítés érdekében megszavazott feltételek esetén a határozat végrehajtásának módját, illet őleg feltételeit. (3) A közgy űlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti. A felmentett közös képviselő intézőbizottság esetén annak elnöke a közgyűlés határozata alapján, az abban meghatározott feladatok végzésével és változatlan díjazás ellenében köteles az új közös képviselő (intéz őbizottság) megválasztásáig, de legfeljebb felmentésétől számított hatvanadik nap leteltéig ügyviv őként ellátni a közösség ügyeinek intézését." 12. A 34. helyébe a következ ő rendelkezés lép : 34. (1) A meghívónak tartalmaznia kell : a) a közgy űlés időpontját és helyét ; b) a közgyűlés levezető elnöke, a közgyűlési jegyz őkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra el őterjesztett napirendet ; c) részközgyűlések tartása esetén az erre a körülményre történő utalást ; d) a megismételt közgyűlés időpontját és az eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívást. (4) A meghívóhoz mellékelni kell a szavazásra el őterjesztett napirendre vonatkozó írásos különösen az éves költségvetésr ől és elszámolásról e törvény alapján elkészített előterjesztéseket. (3) A közgyűlés levezető elnökének és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetőjének ugyanaz a személy is megválasztható. (4) A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni ne m lehet. 13. A 35. (2) bekezdés helyébe a következ ő rendelkezés lép : (2) Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkez ő tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgy űlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a kérést a közös képvisel ő vagy az intézőbizottság elnöke legkés őbb tizenöt napon belül nem teljesíti, a számvizsgáló bizottság ezt követ ő nyolc napon belül, ennek elmulasztása esetén az összehívást kér ő tulajdonostársak vagy az általuk megbízot t személy jogosult a közgyűlés összehívására. I4. A 37. (1)-(2) bekezdés helyébe a következő rendelkezések lépnek : 7

8 (1) Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy a levezető elnök a közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani. (2) A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belül i időpontban az eredetivel azonos - a határozatképtelenné vált közgyűlés esetén a közgyűlés berekesztését követően fennmaradó - napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgy űlés határozatképességét ől függ ő feltétellel a határozatképtelen közgy űlés napjára is kitűzhet ő, ha a szervezeti-működési szabályzat ettől eltérően nem rendelkezik. 15. A 38. a következ ő (3) bekezdéssel egészül ki : (3) A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához a tulajdonostársa k egyhangú határozata szükséges. 16. A 39. helybe a következő rendelkezések lépnek : 39. (1) A közgyűlésről jegyzőkönyvet kell felvenni, amelynek tartalmaznia kel l különösen : a) a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető, és a jegyzőkönyv hitelesítésér e megválasztott két tulajdonostárs nevét ; b) a jelenléti ív alapján a megjelent tulajdonostársak nevét és tulajdoni hányadát, illet őleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét ; c) a közgyűlés határozatképességének megállapítását ; d) a tárgyalt napirendek összefoglalását ; e) a közgyűlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat. (2) A jegyz őkönyvet a közgyűlés levezet ő elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonostárs hitelesíti. (3) A jegyz őkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról - a másolási költsé g megfizetésével - másolatot kérhet. (4) A közös képvisel őnek vagy az intézőbizottság elnökének a közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, továbbá ezzel egyidej űleg ha a szervezeti-működési szabályzat ilyen kötelezettséget el őír, azokról valamennyi tulajdonostársat írásban értesítenie kell. 17. Az 50. helyébe a következő rendelkezés lép : 8

9 (1) A közös képvisel ő (az intéz őbizottság elnöke) a (2) bekezdés rendelkezésének kivételével jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság el őtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan. (2) Az építésügyi hatósági eljárásban meghozott hatósági határozatot a jogorvosla t lehetőségének biztosításával valamennyi tulajdonostárs részére kézbesíteni kell ; ebben az esetben a közös képvisel ő (az intézőbizottság elnöke) a közösség képviseletének ellátásár a nem jogosult. 18. A törvény a IV. Fejezetet megel őzően a következő új alcímmel és új 51/A. - sal egészül ki : A könyvvizsgáló 51/A. (1) Ha a közösség éves pénzügyi forgalma eléri vagy meghaladja az ötmillió Ft-ot, vagy az alapító okirat szerint külön tulajdonban lév ő lakások és nem lakás céljára szolgál ó helyiségek száma eléri vagy meghaladja az ötvenet, a számvizsgáló bizottság illet őleg az ellenőrzési jogkör gyakorlója (a továbbiakban: számvizsgáló bizottság) feladat-ellátásának segítésére különösen az éves elszámolás és a költségvetési javaslat el őzetes véleményezésére könyvvizsgálót kell igénybe venni. (2) Nem lehet könyvvizsgáló a társasházban tulajdonostárs, haszonélvez ő, más használó, a közös képviselő (az intéz őbizottság elnöke, tagja), a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja é s ezek közeli hozzátartozója [Ptk b) pont], e minősége fennállása alatt és annak megszűnésétől számított egy évig. (3) A könyvvizsgálói feladatot ilyen tevékenység folytatására jogosult könyvvizsgáló cég i s elláthatja. A könyvvizsgáló cég megbízásakor a könyvvizsgálatot végző természetes személyt (kamarai tag könyvvizsgálót) is meg kell nevezni. Ebben az esetben a (2) bekezdésben meghatározott el őírások a természetes személyre (kamarai tag könyvvizsgálóra) vonatkoznak. (4) A könyvvizsgáló betekinthet a közösség pénzforgalommal kapcsolatos irataiba, a közö s képvisel őtől (az intézőbizottság elnökétől) és a számvizsgáló bizottság elnökétől, tagjaitól felvilágosítást kérhet. Feladata különösen a társasház befektetett eszközeinek, készletállományának, pénzeszközeinek, követeléseinek és kötelezettségeinek, pénzmaradványának és eredményének vizsgálata. (5) A könyvvizsgáló köteles megvizsgálni a közgy űlés elé terjesztett éves beszámolót és a költségvetési javaslatot abból a szempontból, hogy azok valós adatokat tartalmaznak-e, illetv e megfelelnek-e a jogszabályok el őírásainak, továbbá - különösen az adósságot keletkeztet ő kötelezettségvállalások tekintetében - köteles a pénzügyi helyzetet elemezni. (6) A könyvvizsgáló tanácskozási joggal vesz részt a pénzforgalommal kapcsolatos közgyűlési napirendi pont tárgyalásán, amelyre őt a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles meghívni. A könyvvizsgáló véleményéről írásban köteles tájékoztatni a közgyűlést, melyet a meghívóhoz mellékelni kell ; az e körbe tartozó napirendi pontokról a könyvvizsgáló véleményének hiánya esetén érvényes közgy űlési határozat nem hozható. (7) Ha a könyvvizsgáló tudomást szerez a közösség vagyonának várható jelent ős csökkenéséről és más olyan tényr ől, amely társasházi tisztségviselő törvényben meghatározott felel ősségre vonását vonhatja maga után, köteles a közgyűlés összehívását kérni a közö s képviselőtől (az intézőbizottság elnökétől)

10 Az pontja helyében a következő rendelkezés lép : 56. ' E törvény alkalmazásában:] [Értelmező rendelkezése k 3. Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálatta l összefügg ő kiadások, amelyek az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévő épület, épületrész b ővítésével, átalakításával, vagy közös tulajdonba kerül ő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak. 20. (1) Ez a törvény a kihirdetését követő 8. napon lép hatályba. (2) E törvény hatályba lépésével egyidej űleg hatályát veszti a társasházakról szóló évi CXXXIII. törvény 3. (2) bekezdése, és 29. (1) bekezdése, valamint a távh őszolgáltatás versenyképesebbé tételéről szóló évi LXVII. törvény 17. (4) bekezdése. (3) Az ingatlan-nyilvántartásról szóló évi CXLI. tv 17 - (1) bekezdése az alábbi, v) ponttal egészül ki : v) a (3) bekezdés szerint elfogadott, illetve módosított okirat, annak hatályba lépését követően. (4) Ez a törvény a hatályba lépését követ ő napon hatályát veszti. 10

11 Általános indokolás A társasházakról szóló évi CXXXIII. törvény január 1.-jén történt hatályba lépése óta megszerzett gyakorlati tapasztalatok igazolják a törvény miel őbbi módosításának szükségességét. Az ország lakásállományának mintegy %-a társasház, és eze k túlnyomó többsége a privatizáció során, a korábbi állami, tanácsi lakásos bér - épületekből alakult társasházzá úgy, hogy az épületek közös tulajdonú részei, vezetékrendszere, stb. többségében több évtizedes felújítási elmaradásban van jelenleg is. Kiemelten fontos, hogy a társasházi tulajdonosok a lehet ő legbiztonságosabb jogi környezet segítségével dönthessenek épületeik fenntartásáról, és a törvény 27. -ában meghatározott szervezete a saját, és a tulajdonostársak érdekében a lehet ő legbiztonságosabban, törvényesen és ellen őrizhetően működjön. A törvény alapvet ően jól követhető rendelkezéseket tartalmaz a társasházak tulajdonjogára, szervezetére és működésére, azonban egyes rendelkezései a gyakorlatban nem vagy csak nehézkesen alkalmazhatók. A módosítás és új rendelkezések beiktatása a tulajdonjo g védelmének megtartása mellett, a jobb és szakszer űbb működést, és a gyakori viták, a hosszadalmas peres eljárások megel őzését szolgálja. A módosítás főbb irányai Az egyik legfontosabb, a társasház szervezetének egyes szervei a Tt ban meghatározott közgyűlés, közös képvisel ő (intéz őbizottság), és számvizsgáló bizottság működése feletti törvényességi felügyelet megteremtése. A tulajdonjogot nem sértő törvényességi felügyeletet a mai jogrendszeren belül, az ügyészség képes a kívánt színvonalon ellátni. Ennek megteremtése hosszú távon megel őzi a bírósági eljárásokat, segít i a törvényes jogalkalmazást és ez által a közös tulajdonú épületrészek biztonságos fenntartását, a vélt vagy valós jogviták szakértői közreműködéssel való rendezését, ami a közösség és a tisztségvisel ők azonos érdeke. Az alapító okirat módosítása kérdésében a kivételt jelentő minősített többségi szavazati arányok szabályozása a törvényben nem egyértelm ű, nem jól követhető, egyes esetekben nem a tulajdoni hányadokhoz igazodik, továbbá a négyötödös szavazat-arány jelenlegi el őírásai sértik a tulajdonnal való rendelkezés alkotmányosan védett alapjogát. A módosítás önáll ó alcímmel és egységesen jeleníti meg az alkotmányos elveknek megfelel ő új szabályokat. Tekintve, hogy a társasházi lakások és nem lakás célú helyiségek nagy többségét ma má r bérlők, más jogcímen használók használják, továbbá jelenleg a házirend betartása, illetve a veszélyhelyzet vagy rendkívüli káresemény elhárítása esetében csak a tulajdonos útjá n lehetséges az intézkedéseket megtenni, a törvényben ki kell mondani a használók közvetle n kötelezettségét is a házirend betartására, és rendkívüli helyzetben ha szükséges a lakásb a bejutás tűrésére. A javaslat egyértelművé teszi a lakáson belüli munkák végzésér ől szóló most hatályo s rendelkezéseket, mert nem értelmezhet ő az olyan építési munka, amely a közös tulajdonú részt érinti, ami vitákat gerjeszt. E bels ő munkák konkrét meghatározásával együtt pontosítani kell a többi tulajdonostárs hozzájárulása nélkül végezhető építési munkákra utaló szabályozást is. 11

12 A javaslat meghatározza a közgyűlés kizárólagos a közös képvisel őre, számvizsgál ó bizottságra nem átruházható hatáskörét annak érdekében, hogy a közös képvisel ő (számvizsgáló bizottság) és a tulajdonosok is tisztában legyenek ezekkel a kérdésekkel, mer t ez jelenleg számos gyakorlati gondot vet fel, és szintén vitákat keletkeztet. Ugyanígy, a nagyobb jogbiztonságot szolgálja a meghívó kötelező tartalmi elemeinek meghatározása, és az írásban kiküldend ő előterjesztésekről, a tulajdonosok által összehívható közgyűlésről, a megismételt közgyűlésr ől, a jegyzőkönyv tartalmi elemeiről szóló, illetve a határozatokról való értesítéssel kapcsolatos rendelkezés. A javaslat új rendelkezései a közösköltség-hátralék megfizetéséhez kapcsolódó felszólítá s kézbesítésének törvényi szabályait állapítják meg annak érdekében, hogy a felszólítás átvételének a gyakorlatban, sok esetben szándékos elmulasztása ne akadályozza a tartozások megfizettetését. A társasházak gazdálkodásának szabályszer űségét és szakszerűségét a törvényben új rendelkezéssel szükséges garantálni, mivel a nemzeti vagyon jelent ős részét képező épületek fenntartásának kontrollját az ötven albetétes vagy ennél nagyobb társasházak, illetve a javasla t szerint éves tízmillió forintot elérő gazdálkodás esetében a számviteli szakértelemmel gyakra n nem rendelkező számvizsgáló bizottság részére, szakért ő könyvvizsgáló útján segíteni kell. Ez a jogvitákat, a pénzügyi hiányok keletkezését megelőzi és együttesen szolgálja a közö s képvisel ő, valamint a tulajdonosok biztonságát. A javaslat az építésügyi hatósági eljárásokról szóló külön jogszabályi rendelkezésekhe z kapcsolódóan kimondja, hogy a közös képvisel őt (intézőbizottság elnökét) építéshatóság i ügyekben nem illeti meg a közösség képviseletének joga, mert az ilyen hatósági határozat minden egyes társasházi tulajdonos tulajdonjogának tartalmával, és nem a közös tulajdo n fenntartásának kérdéskörével kapcsolatos. A javaslat egyértelművé teszi a rendkívüli kiadások fogalmát és azt, hogy ellentétben a jelenlegi bizonytalan fogalom meghatározáshoz fűződő, és a tulajdonjoggal való rendelkezés jogát sértő négyötödös szavazattal az ilyen kiadások vállalása csak egybehangzó akaratta l lehetséges. Részletes indokolás Az hoz A javaslat már a törvény társasházról szóló els ő alcíméhez illeszkedően, a jogviták esetére is egyértelműen, és jogszabály-számozás megjelölés nélkül utal a Ptk. alkalmazása kötelezettségének kérdéskörére. A javaslat a korábbi szétszórt, nehezen követhet ő szabályozás helyett önálló cím alatt új rendelkezéseket tartalmaz az alapító okirat módosításának szabályairól. Továbbra is főszabály az egybehangzó akarattal történő módosítás, amelytől kifejezetten és kizárólag a közö s tulajdon elidegenítésének önálló új ingatlanrész kialakítása, vagy a meglévő külön tulajdon bővítése céljából lehet eltérni az alapító okirat felhatalmazásán alapuló kétharmados, vagy ennek hiánya esetén a legalább négyötödös szavazattöbbséggel. A javaslat a törvénynek a szavazatarányokról, valamint a határozat megtámadásáról szóló többi rendelkezéséve l 12

13 összhangban újraszabályozza a korábbi négyötödös szavazatarányra vonatkozó el őírásokat, ide értve azt is, hogy a min ősített többséggel meghozott közgyűlési határozat ingatlannyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okiratkénti megjelölését kell alkalmazni. Ha az egybehangzó, vagy az alapító okirat felhatalmazásán alapuló kétharmados, vagy a négyötödö s szavazatarány sincs meg, akkor egyszer ű szavazattöbbséggel (ami megismételt közgy űlésen is meghozható) a bíróságtól kérhető a közös tulajdonú épületrész elidegenítésének lehet ővé tétele. Ezzel egyidejűleg igazodni kellett a törvény 42. szerinti jogorvoslat 60 napban megállapított szabályához azzal, hogy a jöv őben nem a közös képviselő felelőssége megtudni, hogy élt-e valamelyik tulajdonostárs a jogorvoslat lehet őségével, mivel e rendelkezés a gyakorlatban nem alkalmazható. Mindezekhez kapcsolódik a javaslat 3. szerinti technikai, de egyúttal a világos rendelkezés t célzó módosítás. A hoz A javaslat a lakhatás nyugalma érdekében kimondja, hogy a szervezeti-m űködési szabályzatnak a lakás vagy egy része más célú használatáról, továbbá a nem lakás cél ú helyiségben végezhető tevékenység feltételeir ől szóló rendelkezései a használat jogcímét ő l függetlenül minden használóra nézve irányadóak. A javaslat a közösségre bízza, hogy a társasház jellemz őire figyelemmel szervezetiműködési szabályzatában rendelkezik-e a nem lakás célú helyiségben folytatni kíván t tevékenységgel kapcsolatos közgy űlési határozat tekintetében arról, miszerint e határozathoz a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak kétharmados igenl ő szavazata i s szükséges. Ilyen előírás hiánya esetén, elegendő a törvény szerinti legalacsonyabb minősített (az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű) többségi határozat. A módosítást szükségessé teszi a gyakorlati tapasztalat, mely szerint a mai kötelez ő törvényi rendelkezé s alapján, számos esetben személyes ismeretségek és személyes szimpátia befolyásolja a közvetlen szomszédok igenl ő szavazatának megszerzését, valamint a tevékenység jellegéne k függvénye, hogy az valóban csak a közvetlen szomszédok, vagy éppen elsősorban a távolabbiak lakhatási nyugalmát, birtoklását zavarná. A hoz A javaslat újraszabályozza a külön tulajdonon belüli építési munkákra irányad ó kötelezettségeket. Így a tulajdonostárs tűrési kötelezettségét kiterjeszti a rendkívül i káresemény vagy a veszélyhelyzet miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítások tűrésére is, és kimondja, hogy ennek során a vele együttlakók, illetve a lakást más jogcímen használó k tűrési kötelezettségéért az általános rendelkezések szerint helyt kell állnia [20. (1) bekezdés b) és c) pontok]. Ezen kívül a 21. konkrétan megjelöli, hogy a lakáson belüli építési munka megkezdéséhez mikor kell megkérni és milyen arányban a tulajdonostársak írásbel i hozzájárulását, és ez mikor mell őzhető. Ennek megfelelően, ha a munkák eredményeként az alapító okiratot nem kell módosítani, de a bels ő munkákkal a közös épületberendezésekre (pl. vízvezeték, csatorna, kémény) rácsatlakozás valósul meg, vagy a közös épületrész-, berendezés műszaki állapota megváltozik, a munkával közvetlenül érintett tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti kétharmados előzetes, írásbeli hozzájárulása szükséges ami az épület biztonságát szolgálja. A javaslat szerinti új szabályozás e munkák elvégzését tehát könnyebbé teszi a jelenlegi összes tulajdoni hányad szerinti 4/5-ös többséghez képest, d e mégis megtartja az épület biztonságának és állékonyságának követelményét. 13

14 A fenti körbe nem tartozó esetekben a munkák a többi tulajdonostárs hozzájárulása nélkü l továbbra is elvégezhetők. Az alapító okiratban meghatározottak szerint a többi tulajdonostárs tulajdoni hányadána k megváltozását nem eredményez ő lakásösszevonás, vagy lakásmegosztás eseteiben, az alapít ó okirat módosítása a legalacsonyabb min ősített szavazattöbbséggel változatlanul lehetséges, mert ilyenkor csak a jelzett munkákkal érintett külön tulajdonokra és az ezekhez kapcsolód ó tulajdoni hányadra vonatkozó új adatokat kell az alapító okiratban átvezetni, azonban a javaslat joghézagot pótol : itt is szabályozni kell a közgyűlési határozat ingatlannyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okiratként való megjelölését. A javaslat új rendelkezései a közösköltség-hátralék megfizetéséhez kapcsolódó felszólítá s kézbesítésének törvényi szabályait állapítják meg annak érdekében, hogy a felszólítá s átvételének a gyakorlatban számtalan esetben szándékos elmulasztása ne akadályozza a közös képviselő behajtási feladatának elvégzését, ne idézze el ő a többi tulajdonostárs által a hátralékos helyett történő többletfizetés kényszerű vállalását, ne gátolja a fenntartási kötelezettségek elvégzését [24.* új (3)-(4) bekezdés]. Az ügygondnok rendelését külön jogszabályok meghatározzák: bírósági eljárásban az ismeretlen helyen tartózkodó fél részér e szükséges ügygondnok rendeléséről a bíróság külön törvény alapján intézkedik [Pp. 74. ], illetve ilyenkor a bírósági végrehajtás elrendelése esetén a végrehajtó is ügygondnokot rende l [Vht. 46. ]. A 26. új (3) bekezdése a lakhatás nyugalma céljából hangsúlyosan rámutat arra, hogy a házirend szabályait a használat jogcímétől függetlenül a külön tulajdon mindenkori használój a köteles betartani, akiknek magatartásáért a tulajdonostárs az általános törvényi rendelkezése k alapján tartozik helytállni [20. (1) bekezdésnek a javaslattal megállapított új b) pontja]. A hoz A javaslat szerinti új 27/A. elsőként meghatározza a jogalkalmazás gyakorlati segítésé t célzó törvényességi ellenőrzés rendszerét. A javaslat a társadalmi szervezetek működésének törvényességi felügyeletéhez hasonlóan és a Magyar Köztársaság Ügyészségér ől szóló, többször módosított évi V. törvény 3. (2) bekezdés g) pontja, 10. (2) bekezdés f) pontja és 13. (1) bekezdése, illetve a 13. (2) bekezdés b) pontja által megfogalmazott keretekhez igazodva biztosítja a bírósági eljárásokat megel őző, és az önkénte s jogkövetéshez az eddigieknél jóval nagyobb garanciát adó lehet őséget. A társasház szervezetének egyes szervei a közgy űlés, a közös képviselő (intéz őbizottság), illetőleg a számvizsgáló bizottság (törvény 27. ), melyeknek kifejezetten és kizárólag a tulajdoni helyzetet nem érint ő, a törvényben el őírt rendelkezések szerinti működése ellen őrzésével kapcsolatos ügyészi közreműködésről van szó. Ez segítséget jelent a szervezeti-működési szabályzatok tartalmának módosításához, a szabályzat esetleges hiány a esetén annak pótlásához, a közös képvisel ő leváltása esetén az új képvisel ő megválasztásának szabályszerűségéhez, és minden más a közös tulajdon fenntartásával kapcsolatos, a pere s eljárások elkerülését célzó kérdésekben való eligazodáshoz. A mai társasházak túlnyomó többségét a korábbi állami, tanácsi bérházak 50, 100, több-szá z lakásos épületei teszik ki, melyekhez hozzájárultak az ilyen nagyszámú albetétet tartalmazó ú j vállalkozói társasházak, irodaházak. Ez önmagában szükségessé teszi az ellen őrzés 14

15 megteremtését, ami a társasházi épületek fenntartásáról való gondoskodásban a tulajdonos i felelősség kialakításához és erősítéséhez is hozzájárul. A javaslat ha az ügyész intézkedése nem vezet eredményre az ügyésznek felhatalmazást ad a bírósági eljárás kezdeményezésére és meghatározza, hogy az ügyész keresete alapján a bíróság milyen típusú határozatokat hozhat. A társasház szervei működésének az említettek szerinti ellen őrzésére vonatkozó törvényi rendelkezések megteremtése ma már halaszthatatlan. Egyfel ől nem indokolható, hogy éppen a működésben számtalan azonosságot jelent ő lakásszövetkezeteknél ez a kérdés mint jog i személy vonatozásában a cégbíróság által megoldott, míg a társasházak m űködésénél ilye n segítség egyáltalán nincs. Másfel ől a folyamatosan kapott konkrét jelzések igazolják a lehetőségnek nem csak a tulajdonostársak, hanem a közös képvisel ők, számvizsgáló bizottságok által is megalapozottan igényelt megteremtése szükségességét. A hoz A javaslat a társasházak szabályszer ű és biztonságos működése érdekében, figyelemmel a gyakorlati tapasztalatokra is, újraszabályozza a közgyűlés mint a társasházi közössé g legfőbb döntéshozó szerve hatáskörére és eljárására vonatkozó törvényi kereteket. Ennek során egyértelművé teszi, hogy a közgyűlés mely kérdéseket nem utalhat a közös képvisel ő vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe, azaz melyekről kell kizárólagos hatáskörben döntenie. Ezek : - az alapító okirat módosítása és a társasháztulajdon megszüntetése, a közös tulajdon fenntartása és a rendes gazdálkodás körét meghaladó a javaslat sal módosított pont szerinti kiadások, továbbá a közös kötelezettségek vállalása, - a társasház egyes szerveinek megválasztásán, felmentésén, díjazásán és az éves beszámoló illetve költségvetés elfogadásán kívül a közös képvisel ő (intéz őbizottság elnöke, tagja), a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja elleni kártérítési per megindítása, a büntetőfeljelenté s megtétele, - a permegelőző közvetít ői eljárás kezdeményezése, - a szervezeti-működési szabályzatban a további kizárólagos döntési jogkörben fenntartott ügyek. A javaslat konkrétan megjelöli, hogy a közgy űlés határozatának szó szerint tartalmaznia kell mindazt, amelyeket a törvény 44. (2) bekezdése alapján a Közgy űlési Határozatok Könyvében fel kell tüntetni, továbbá a felmentett közös képvisel ő törvény által megállapított kötelezettsége, hogy az új közös képvisel ő megválasztásáig (de legfeljebb a felmentését ől számított 60 napig) ügyvivőként el kell látnia a közösség ügyeinek intézését. A javaslattal beiktatott új törvényi rendelkezés [28. (3) bekezdés] megel őzi a ma gyakori bizonytalan jogi helyzeteket, miszerint a felmentést követ ően akár hónapokig nem kerül sor új közös képvisel ő megválasztására adott esetben a közös számlák kifizetésére sem, ami akár a közműszolgáltatás szüneteltetésével járhat együtt, egyúttal ösztönzi a közösséget az új közös képvisel ő (intézőbizottság) miel őbbi megválasztására. A javaslat a kés őbbi viták lehető legjobban garantált elkerülése céljából újraszabályozza a közgyűlési meghívó kötelez ő tartalmi elemeit. A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlé s időpontját, helyét, majd a közgy űlés tisztségviselőinek megválasztására (mint a jöv őben is a közgyűlés megkezdésének feltételére vonatkozó els ő napirendi pontot), ezt követően a szavazásra el őterjesztett napirendet, részközgyűlések tartása esetén az erre való utalást, továbbá a megismételt közgyűlés időpontját és ennek határozatképességére történő utalást. 15

16 A rugalmas működés céljából a törvény alapján a levezet ő elnök és a jegyzőkönyv vezetője ugyanaz a személy is lehet. Fontos új szabály, hogy a meghívóhoz mellékelni kell a szavazásra el őterjesztett napirendekhez kapcsolódó írásos el őterjesztéseket (ezek közül a javaslat kiemeli az éve s költségvetés és el őző évi elszámolás tervezeteit), mert számtalan esetben a tulajdonostársak nem kapnak írásbeli, illetve a törvény ban részletezett áttekintést az éve s elszámolásról és költségvetési tervről, ami gyakori jogvitákat idéz el ő. A javaslat a jelenlegihez képest jóval pontosabban meghatározza, hogy milye n rendelkezéseket kell alkalmazni, ha a közgyűlés összehívását a legalább 1/10-ed tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársak kezdeményezik, mert a mai szabályozás sok esetbe n okoz bizonytalanságot. Új szabály az is, hogy a kezdeményezésben nem csak az okot, hanem a megszavazásra el őkészített közgyűlési határozatra tett konkrét javaslatot is, írásban meg kel l jelölni. E kezdeményezés alapján a közgy űlést a közös képviselőnek legkésőbb 15 napon belül össze kell hívnia, ennek elmulasztása esetén a feladatot az ezt követ ő 8 napon belül a számvizsgáló bizottságnak (vagy értelemszer űen, a törvény 51. (4) bekezdése szerint a bizottság feladatainak ellátásával felhatalmazott tulajdonostársnak) kell teljesítenie. Ha a 15, majd a 8 napos határidő is mulasztással telik el, akkor az 1/10-ed tulajdoni hányadda l rendelkez ő tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy jogosultak a közgyűlést összehívni, melynek során a meghívóban nekik is, a törvény szerinti kötelez ő tartalmi részeket meg kell jelölniük. A javaslat a törvény 37. (1) bekezdésben a 34. (1) bekezdés b) ponttal összhangban nevesíti a levezető elnököt, és a (2) bekezdésben világossá teszi, hogy a határozatképtelensé g esetén megtartandó megismételt közgyűlést az eredménytelen közgyűlés napjára is ki lehet tűzni, ha ettől eltérően a szervezeti-működési szabályzat nem rendelkezik. Ez nem okoz jog-, illetve érdeksérelmet a tulajdonostársaknak, mert egyfel ől a szabályzat eltérő rendelkezése esetén arról tudomással bírnak, másfel ől a meghívóban a megismételt közgy űlés id őpontját és a szavazás eltérő szabályait is fel kell tüntetni [34. (1) bekezdés d) pont]. Mindez egyértelművé teszi a ma vitatott megfogalmazást, ami jelenleg a peres eljárásokban is eltér ő jogértelmezésekre vezet. A hoz A közgyűlésen (részközgyűlésen) megszavazott határozatokról, a meghozatalától számított 8 napon belül az értesítés megküldésének nincs joghatása, az értesítés kizárólag az utólago s tájékoztatást szolgálja. A javaslat ezért, valamint a működési költségek csökkentése céljábó l lehetővé teszi, hogy a szervezeti-működési szabályzatban a közösség saját maga döntse el, miszerint a megszavazott határozatoknak a törvényben el őírtak szerinti, jól látható helyen történő kifüggesztésén túlmenően, a közös képvisel őt kötelezik-e a határozatok tulajdonostársak részére való megküldésére is [39. (4) bekezdés]. A 39. egyebekben a javaslat sal összhangban a jegyz őkönyv tartalmára is konkrét szabályokat tartalmaz. A javaslat egyértelműen meghatározza a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadáso k fogalmát és azt, hogy ellentétben a jelenlegi bizonytalan fogalom-meghatározáshoz fűződő, a tulajdonjoggal való rendelkezés jogát súlyosan sértő négyötödös szavazattal az ilyen kiadások vállalása csak egybehangzó akaratnyilatkozattal lehetséges [38. (3) bekezdés; pont]. Ez által nem fordulhat elő, hogy a meglévő közös tulajdon fenntartását nem érintő többlet-kiadásokat a kisebbségben maradó tulajdonosokkal akaratuk ellenére megfizettessék, 16

17 tulajdonukra jelzálogot terheljenek, végs ő esetben a tulajdonukat elveszítsék [ld. pl. 7/1991. (II. 28.) AB határozat]. A javaslat az építésügyi hatósági eljárásokról szóló külön jogszabályi rendelkezésekhe z kapcsolódóan kimondja, hogy a közös képvisel őt (intéz őbizottság elnökét) nem illeti meg a közösség képviseletének joga, mert az építésügyi hatóság határozata minden egyes társasház i tulajdonos tulajdonjogának tartalmával, és nem a közös tulajdon fenntartásának kérdésköréve l függ össze. Ez az új rendelkezés gyakorlati gondok megoldását segíti, mivel a tulajdonostársak számtalan esetben csak utóbb értesülnek a kiadott hatósági engedélyről, mert a hatóság gyakran csak a közös képvisel őt értesíti például a szomszédos ingatlan beépítéséről, bővítéséről stb. kiadott elsőfokú határozatról, ami nyilvánvalóan elzárja a tulajdonostársaka t alkotmányosan megillető jogorvoslattól. A közös képviselő nem jogosult nyilatkozni ezekben az ügyekben, mert nem a törvény szerinti közös ügyek intézésér ől van szó hanem arról, hogy a szomszédos ingatlanon tervezett munkák eredménye befolyásolja-e és milyen mértékben a tulajdonostársak társasházi tulajdonjogát, annak értékét (külön tulajdon és a szorosan hozz á tartozó tulajdoni hányad). A 18. -hoz A társasházak gazdálkodásának szabályszerűségét és szakszerűségét a törvényben új rendelkezéssel szükséges garantálni, mivel a nemzeti vagyon jelent ős részét képező épületek fenntartásának kontrollját az ötven albetétes vagy ennél nagyobb társasházak, illetve a javasla t szerint éves ötmillió forintot elérő gazdálkodás esetében a számviteli szakértelemmel gyakra n nem rendelkező számvizsgáló bizottság részére, szakért ő könyvvizsgáló útján segíteni kell. Ez a jogvitákat, a pénzügyi hiányok keletkezését megelőzi és együttesen szolgálja a közös képvisel ő, valamint a tulajdonosok biztonságát. Az új 51/A. egyebekben szabályozza a kizáró okokat, valamint a könyvvizsgáló feladatkörét, jogait és kötelezettségeit, illetőleg azt, hogy mely esetben köteles a közgy űlés összehívását kezdeményezni. A hoz A javaslat 19. a változások miatt szükséges jogszabály-módosítást, a 20. a hatályba léptető, illetőleg a hatályon kívül helyező rendelkezéseket tartalmazza. A javaslat nem csak a társasházi törvénynek az új rendelkezések miatt történ ő 3. (2 ) bekezdését és 29. (1) bekezdését helyezi hatályon kívül, hanem a évi LXVII. törvény [Távh őtv.] 17. (4) bekezdését is azért, mert ez ellentétes a társasházi törvény pontjában meghatározott Fenntartás fogalmi körével. A fenntartás magában foglalja az üzemeltetés, a karbantartás, a teljes vagy részleges felújítás a korszer űsítés elvégzését, mindezek együttesen pedig rendes kiadásoknak min ősülnek [ pont]. A Távhőtv. 2. (5) bekezdése szerinti távhőfogyasztás szabályozásával és mérhet ővé tételével kapcsolato s korszerűsítés a fenntartás fogalmi körébe tartozik [társasházi törvény pont], hiszen ezekkel a munkákkal a fűtőberendezés energiaracionalizálással összefüggő átalakítása valósul meg. Az ilyen munkák korábban, és a javaslat szerinti módosítások alapján se m minősülhetnek rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak, ezért szükséges a hatályon kívül helyezés. 17