A tanya fogalma és a megszerzésével kapcsolatos jogalkalmazási dilemmák

Átírás

1 INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS Dr. Hernádi László A tanya fogalma és a megszerzésével kapcsolatos jogalkalmazási dilemmák A termőföldről szóló évi LV. törvény (Tft.) a termőföldek tulajdonának, használatának társadalmi jelentőségét szem előtt tartva egyebek mellett különböző szerzési, használati korlátozásokat állít fel, amelyek az egyes jogalanyokat eltérően érintik. Legfőképpen a jogi személyeket és a külföldieket érintő szigorú szabályokat említhetjük. A jogalkotó a termőföld fogalmának és a rá vonatkozó szerzési feltételek rögzítése mellett eltérő rendelkezéseket állapított meg a tanyára, illetve a tanya területén lévő földre. Az eltérő szabályozás egyrészt a belföldi, másrészt a külföldi magánszemélyek ingatlanszerzése körében az általános feltételekhez képest más szerzési feltételeket határoz meg. Feldolgozásunk a tanyára vonatkozó jogi szabályozás gyakorlati alkalmazásának nehézségeit, valamint az ezzel kapcsolatos joggyakorlatot kívánja összefoglalni. A tanya mint jogi kategória A tanya fogalmát a jogalkotó kifejezetten meghatározza a Tft. értelmező rendelkezései között, azonban a törvényi definíció ellenére nem csekély bizonytalansággal jár egy-egy konkrét ügy elbírálása során annak megítélése, hogy adott ingatlan tanyának minősül-e. A kérdés eldöntése komoly erőpróba elé állítja a különböző közigazgatási hatóságokat, emellett az általunk feldolgozott bírói gyakorlat sem egységes. Ennek legfőbb oka, hogy a Tft. nem kizárólag objektív ismérvek alapján definiálta a tanya fogalmát. Elöljáróban rögzíteni kell, hogy a Tft. hatálybalépése előtt is létezett a köznyelvi értelemben vett tanya mint sajátos gazdálkodási, települési forma mellett jogi értelemben vett tanya, anélkül azonban, hogy a jogalkotó pontos definícióját adta volna. Az évi 24. törvényerejű rendelet alapján végrehajtott földrendezés során a nagyüzemi táblákból kihagyták m 2 területtel a tanyákat, s önálló helyrajzi szám alatt alakították ki őket. Ezekről a tanyákról jegyzék készült és e megnevezéssel tartották nyilván őket a telekkönyvben. Majd az ingatlan-nyilvántartás szerkesztésekor, mint művelés alól kivett területeket, tanya elnevezéssel vette át őket az ingatlannyilvántartás. A Tft. elődje, a földről szóló évi I. törvény sem határozta meg a tanya fogalmát, viszont tartalmazott tanyákra vonatkozó rendelkezéseket. A bevezető rendelkezések között kimondta, hogy ha a tanyaépülethez termőföld tartozik, a tanyára jogszabály eltérő rendelkezése hiányában a termőföldre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni. Ha pedig a tanyaépülethez termőföld nem tartozik, a tanyára a használat jellegének megfelelő rendelkezések az irányadók. 1 Rendelkezett továbbá arról, hogy termőföld, tanyaépület és a hozzá tartozó termőföld, továbbá a magánerőből beépíthető építési telek elidegenítése esetén a haszonbérlőt, bérlőt elővásárlási jog illeti meg évi I. törvény 5. 2 Uo. 9. (2) bek

2 58 RES IMMOBILES Szintén nem rögzítette a tanya fogalmát a 2/1986. (II. 27.) ÉVM rendelet, vagyis az Országos Építésügyi Szabályzat, annak ellenére, hogy használta a kifejezést. Egyik rendelkezése szerint bizonyos feltételek fennállása esetén a mezőgazdasági területen, annak a települési önkormányzat rendeletével meghatározott (körülhatárolt) részén tanya, farmgazdaság volt kialakítható. 3 A szabályzatot hatályon kívül helyező és felváltó 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről (OTÉK) azonban már nem tesz említést tanyáról, farmgazdaságról, így az OTÉK alapján készített településrendezési tervekben már nem lehetséges tanya területek kialakítása. Hatályos jogunkban a Tft. mellett más jogszabályok is használják a tanya kifejezést, meghatározva annak az adott jogszabály alkalmazása során értendő fogalmát. 4 Ezek a fogalom-meghatározások nagyban hasonlítanak a Tft. által adott fogalomhoz, sőt a Legfelsőbb Bíróság e definíciókra támaszkodva értelmezte a Tft. tanya fogalmát nem egy elvi jelentőségű döntésében minderről később bővebben szólunk. Summázva megállapíthatjuk, hogy a korábbi jogszabályok alapján kialakult jogi állapot és a Tft. szabályai szerint többféle tanya különböztethető meg. Egyrészt az évi 24. tvr. alapján kialakított tanyák, másrészt a Tft. fogalom-meghatározó rendelkezése hatálya alá tartozó területek, ha a földrészleten található létesítmény rendeltetése megfelel a törvényi definíciónak. A Tft. 3. b) pontja a következőképpen állapítja meg a tanya fogalmát: a település külterületén lévő mezőgazdasági termelés (növénytermesztés és állattenyésztés, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és terméktárolás) céljára létesített lakó- és gazdasági épület, épületcsoport és az azonos helyrajzi szám alatt hozzá tartozó, legfeljebb 6000 m 2 területű föld együttese. E törvényi definíció közelít a tanya köznyelvben is elfogadott jelentéséhez, ám értelmezési nehézség elé állítja a jogalkalmazót azzal, hogy nem kizárólag objektív alapon megítélhető ismérvek szerint határozza meg a fogalmat. A rendelkezés hatálya alá tartozó földrészleteket ugyanis nem tanya elnevezéssel tartalmazza az ingatlannyilvántartás. A hatályos nyilvántartási szabályok szerint tanya művelési ág nem létezik. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló évi CXLI. törvény (Inytv.) szövege nem is tartalmazza a tanya kifejezést, bár lehetővé teszi az ingatlan jogi jellegének tulajdoni lapra történő feljegyzését, 5 amely a végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Vhr.) szerint utalhat az ingatlan tanya jellegére is. 6 Nem tisztázott azonban, hogy ki és mely jogszabály alapján jogosult a tanya jogi jelleg ingatlan-nyilvántartási feltüntetését kezdeményezni. A Vhr. vonatkozó rendelkezése szerint az ingatlan jogi jellegeként feljegyezhető egyebek mellett a tanya is, továbbá olyan egyéb, a tulajdonjog közérdekű korlátozásával járó tény, amelynek ingatlan-nyilvántartási feljegyzését külön törvény elrendeli. Jelen cikk írója hosszas keresés után sem találkozott olyan külön törvénnyel, de alacsonyabb rendű jogszabállyal sem, amely a tanya jogi jelleg feljegyeztetésére bármely szervet hatáskörrel ruházna fel. Ám ha a jogalkotó gondoskodna is ilyen jogszabályról, illetve szervről, akkor sem 3 OÉSZ 45. (1) bek évi II. törvény 13. (2) bekezdés a) pont, 104/1991. (VIII. 3.) Korm. rendelet 2. (2) bekezdés 5 Inytv. 17. (1) bek. g) pont 6 Vhr. 2. h) pont, 39/A.

3 INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 59 kizárólag az az ingatlan volna tanyának tekinthető, amelyre vonatkozóan ezt a jogi jelleget a tulajdoni lap feltünteti. Az Inytv. bejegyzések hatályára vonatkozó rendelkezése szerint a törvényben meghatározott egyes jogilag jelentős tények feljegyzésének elmaradása a hozzájuk fűződő joghatást nem érinti. 7 Ebbe a körbe tartozik a jogi jelleg is, mint jogilag jelentős tény. A tanya Tft. által adott fogalmának tehát úgy is megfelelhet egy földrészlet, hogy a tanyai jogi jelleget egyébként az ingatlan-nyilvántartás nem tünteti fel. Emellett a Tft. fogalommeghatározó rendelkezése sem támaszt olyan feltételt, hogy csak az az ingatlan volna tanyának tekinthető, amelynek e minőségét az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza ellentétben a pl. termőföld fogalmával, ahol az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett művelési ágra, utal a törvényhozó, mint a termőföld fogalmi ismérvére. 8 Mindenesetre nagyban megkönnyítené a jogalkalmazók helyzetét, ha az ingatlan-nyilvántartásból egyértelműen kitűnne, mely ingatlanok minősülnek tanyának. Ehelyütt kell megemlíteni, hogy a Tft. korábbi szövegezése a hatályos fogalommeghatározáshoz képest még egy problémát felvetett, nevezetesen azt, hogy létezhet-e tanya kizárólag lakóépülettel, gazdasági épület nélkül, illetve megfordítva, lakóépület nélkül, kizárólag gazdasági épülettel. A tanya fogalmát korábban akként határozta meg a törvény, hogy az a település külterületén levő mezőgazdasági termelés (növénytermesztés és állattenyésztés, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és terménytárolás) céljára létesített lakó-, illetőleg gazdasági épület, épületcsoport és az azonos helyrajzi szám alatt hozzá tartozó föld együttese. Az illetőleg kötőszó használata miatt szorult értelmezésre a fogalom, hiszen nem volt egyértelmű, hogy minősülhet-e tanyának olyan ingatlan, amely az egyéb feltételeknek megfelel ugyan, de kizárólag lakó-, vagy gazdasági épület áll rajta. A Legfelsőbb Bíróság több közzétett döntésében 9 is kimondta, hogy valamely földrészlet akkor minősül tanyának, ha azon lakóépület és gazdasági épület is áll. Rámutatott a legfőbb bírói fórum, hogy az illetőleg kifejezés - a magyar nyelv Értelmező Szótára szerint is - vagylagos értelmű, lehet a jelentése továbbá, de használható és kötőszó helyett is. Annak elbírálása során, hogy adott esetben a jogalkotó az illetőleg kifejezést mely értelemben kívánta használni, vizsgálandó, hogy a tanya szó fogalom-meghatározását a jogrendszer egyéb területein a jogalkotó milyen tartalommal végezte el. Ugyanazon fogalomnak ugyanis a jogrendszeren belül a különböző szabályozásokban azonos jelentéstartalommal kell bírnia. 10 A különböző jogszabályok 11 tanyafogalmának egybevetése alapján arra a következtetésre jutott, hogy a jogalkotó az Ftv. 3. b) pontjában szabályozott tanya fogalom-meghatározásakor az illetőleg szót az és kötőszó helyett használta, melynek megfelelően az Ftv. alkalmazásában a tanya fogalom csak úgy értelmezhető, hogy tanya alatt a település külterületén lévő mezőgazdasági termelés céljára létesített lakó- és gazdasági épület, épületcsoport és az azonos helyrajzi szám alatt hozzá tartozó föld értendő. Tanya tehát lakóépület nélkül nem létezik, a külterületi, illetve volt zártkerti termőföldön csak a termékfeldolgozás vagy terménytárolás céljára szolgáló épület (pl. zártkerti présház) nem tanya. 12 Mindez igaz megfordítva is, gazdasági épület nélkül, 7 Inytv. 3. (4) bekezdés 8 Tft. 3. a) pont: termőföld: az a földrészlet, amelyet a település külterületén az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő, fásított terület művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván 9 EBH , KGD , KGD , KGD EBH évi II. tv. 13. (2) bek. a) pont; 104/1991. (VIII. 3.) Korm. r.; Tft. 81. (5) bek. a) pont

4 60 RES IMMOBILES kizárólag lakóépülettel beépített ingatlan nem minősülhet tanyának. A jogalkotó követve a bírói gyakorlatban kialakult értelmezést, változtatott a törvény szövegén, és január 1-je óta az illetőleg kötőszó helyett és -t használ. A felsorolt értelmezési nehézségek ellenére a törvényi definíció tartalmaz objektív alapon megítélhető és a tulajdoni lap tartalmából megállapítható fogalmi elemeket is. Ezek a következők: - külterületi fekvés (ideértve a korábbi zártkerti fekvést is); 13 - lakó- és gazdasági épület(csoport); - azonos helyrajzi szám alatt hozzá tartozó, legfeljebb 6000 m 2 területű föld. A felsorolt feltételek konjunktívak, bármelyik hiánya kizárja, hogy egy adott ingatlant tanyának lehessen tekinteni. Ennek eldöntése az esetek többségében egyszerű, hiszen ezeket az ismérveket az ingatlan tulajdoni lapja, mint az ingatlan adatait tartalmazza. Meg kell azonban jegyezni, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett adatokkal szemben van helye ellenbizonyításnak, ha valósággal egyezőségüket vitatják. Erre példaként álljon itt az alábbi jogeset: Külföldi vevők vásároltak meg egy ingatlant, mely az ingatlan-nyilvántartásban gyümölcsös és 2 db gazdasági épület, valamint gyep (rét) művelési ágban van nyilvántartva. Vevők kérték a közigazgatási hivataltól az ingatlan tanyaként történő megszerzésének engedélyezését. Kérelmükhöz csatolták az illetékes jegyző által kiállított hatósági bizonyítványt, arról, hogy az egyik épületet ténylegesen lakásként használják, emellett lakóhelyként is a megszerezni kívánt ingatlant tartalmazta vevők lakcímigazolványa. A közigazgatási hivatal elutasította a kérelmet arra hivatkozással, hogy az ingatlan nem tanya, hanem termőföld, tanya ugyanis nem létezhet lakóépület nélkül. A hatósági bizonyítványnak azért nem tulajdonított jelentőséget, mert az nem pótolja az építési hatósági engedélyt a rendeltetés módosításához. Vevők keresete nyomán a bíróság új eljárásra kötelezte a közigazgatási hivatalt. Megállapította, hogy a hatóság nem tett eleget tényállás tisztázási kötelezettségének. Az Inytv. 14. b) pontja értelmében a művelési ág, illetve a művelés alól kivett terület elnevezése az ingatlan adata, amellyel szemben az Inytv. 5. (6) bekezdése lehetővé teszi az ellenbizonyítást. Az ingatlanon a két épület fennáll, így ha a hatósági bizonyítványt nem tartja elégségesnek, a hivatalnak helyszíni szemlén kellett volna tisztáznia, hogy az épület megfelel-e a lakás funkciónak. 14 A tanya fogalmának az ingatlannyilvántartás adataiból objektíve ki nem tűnő ismérve annak rendeltetése. Ez pedig a mezőgazdasági termelés (növénytermesztés és állattenyésztés, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és terméktárolás), mint az ingatlan-együttes célja. Ezért nem tanya az olyan épületegyüttes, amely üdülési vagy egyéb célokat szolgál, vagy amelynek csak termékfeldolgozás vagy terménytárolás a funkciója. Konklúzióként az állhatna itt, hogy amennyiben egy ingatlan külterületen fekszik, lakó- és gazdasági épület egyaránt található rajta, területe nem haladja meg a 6000 m 2 -t, továbbá mezőgazdasági termelés 12 EBH Tft Veszprém Megyei Bíróság 2.K /2007/9.

5 INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 61 céljára létesítették, illetve használják, akkor tanyának minősül és a termőföldektől eltérő szerzési feltételek vonatkoznak rá. Ám az alábbiakban ismertetett jogesetek szerint nem ilyen egyszerű a helyzet. A közigazgatási hivatalok, földhivatalok és a bíróságok gyakorlata alapján egyfelől annak eldöntése okoz komoly fejtörést, hogy a tanya és a termőföld fogalma hogyan viszonyulnak egymáshoz, másfelől miként hidalható át az a dilemma, hogy az ingatlannyilvántartásban nincs feltüntetve kétséget kizáróan, hogy egy-egy ingatlan tanyának minősül-e. Termőföld-e a tanya? Ha a tételes jogi rendelkezéseket vetjük össze, akkor arra a következtetésre kell jutnunk, hogy tanya és termőföld nem egymást kizáró fogalmak. A Tft. 1. (1) bekezdése szerint a törvény hatálya kiterjed az ország területén levő valamennyi termőföldre. A 2. (1) bekezdése egyebek mellett arról rendelkezik, hogy e törvény a termőföld tulajdonjogának megszerzésére, illetőleg a szerzés tilalmára és a földvédelemre vonatkozó rendelkezéseket állapítja meg. Láthatóan egyik jogszabályhely sem tesz megkülönböztetést, utóbbi kizárólag a termőföldre vonatkozó szerzési és földvédelmi szabályokról tesz említést, a tanyát külön nem emeli ki. A törvény termőföld tulajdonjogának megszerzése címet viselő II. fejezete pedig a tanyára vonatkozó szerzési feltételeket is tartalmazza. Ebből arra következtethetünk, hogy a jogalkotó termőföldnek tekinti a tanyát is. Az 5. (4) bekezdése értelmében a belföldi magánszemély által megszerezhető termőföld mértékének megállapításánál fi gyelmen kívül kell hagyni a legfeljebb 6000 m 2 területtel önálló ingatlanként (földrészletként) kialakított tanya területén levő termőföldet. A 8. szerint A külföldi az önálló ingatlanként (földrészletként) legfeljebb 6000 m 2 területtel kialakított tanya tulajdonjogát a termőföldnek nem minősülő más ingatlanokra vonatkozó külön jogszabályok rendelkezései szerint szerezheti meg. Ha a tanyát nem tekintenénk termőföldnek, akkor felesleges volna e kivétel szabályokat megfogalmazni. Kiváltképp az volna értelmetlen, hogy a tanyára a termőföldnek nem minősülő más ingatlanokra vonatkozó szabályokat rendelje alkalmazni a törvény, ha egyszer a tanya nem termőföld. Ekkor ugyanis a külön rendelkezés nélkül is a más ingatlanokra irányadó szabályok hatálya alá tartozna. De ugyanúgy nélkülözhető volna a törvény 52. (3) bekezdés f) pontjának rendelkezése, amely a termőföld más célú hasznosítása esetén a földvédelmi járulék megfizetése alól mentesít ha a termőföldet engedély alapján és annak megfelelő módon, a települési önkormányzat által meghatározott gazdasági (tanya, farmgazdaság) területen az indokolt állandó ott-lakáshoz és a mezőgazdasági termeléshez szükséges lakó- és gazdasági épületek létesítése céljára használják fel. 15 A tanya tehát, mint jogi kategória, a termőföldnek minősülő ingatlanok sajátos csoportja, mely egyrészt abban különbözik a termőföld általános fogalmától, hogy speciális rendeltetésű épületegyüttes található rajta, másrészt az általánostól eltérő szerzési, földvédelmi feltételek vonatkoznak rá. 15 A Tft. e rendelkezése az OÉSZ fent említett rendelkezéseire épül, addig van jelentősége, amíg vannak hatályos rendezési tervek, amelyek az OÉSZ-en alapulnak.

6 62 RES IMMOBILES A tanya nyilvántartása A Veszprém Megyei Bíróság más úton jutott a fenti következtetésre BDT számon közzétett ítéletében. Döntésének summázata az, hogy a tanya nem ingatlannyilvántartási kategória, az ingatlan-nyilvántartás ilyen földrészletet, vagy művelési ágat nem ismer, ezért a termőföld-minősítést nem érinti, ha a földrészlet a termőföldről szóló törvény 3. b) pontja értelmében tanyának minősül. A termőföld-, illetve a tanya-minősítés a törvény alkalmazásában nem egymást kizáró fogalmak. A döntést arra alapozta, hogy az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok szerint önálló ingatlanként kell nyilvántartani a föld felszínét részletenként (földrészlet) az épülettel együtt, ha az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg. Ebből következően a termőföldi minősítést nem érinti az, hogy az azon lévő lakóházat, udvart, utat az ingatlan-nyilvántartás a) alrészlet alatt művelés alól kivettként tartja nyilván. E megállapítás kapcsán kell kitérnünk a művelési ágak, a művelés alól kivett területek és az alrészleten történő nyilvántartás szabályozására, illetve a tanyának tekinthető ingatlanok nyilvántartásának módjára. Már taglaltuk, hogy a lakó- és gazdasági épület nélkül tanya nem létezhet. Ugyanakkor az is elengedhetetlen feltétele a tanya fogalmának, hogy azonos helyrajzi szám alatt legfeljebb 6000 m 2 területű föld tartozik hozzá a törvényalkotó kifejezetten a föld, nem pedig a termőföld kifejezést használja. A helyrajzi-számozás szabályai szerint azonos helyrajzi szám alatt kell nyilvántartani az önálló ingatlanokat, ezen belül a földrészleteket. Az Inytv. 11. (1) bekezdés a) pontja szerint az ingatlannyilvántartásban földrészlet a föld felszínének természetben összefüggő, közigazgatási vagy belterületi határ által meg nem szakított területe, amelynek minden részén azonosak a tulajdoni vagy a vagyonkezelői (kezelési) viszonyok. A (4) bekezdés a) pontja értelmében a földrészlettel együtt kell nyilvántartani a földön létesített épületet, építményt. A (2) bekezdés úgy rendelkezik, hogy a földrészletet művelési ágak és művelés alól kivett területek szerint további részletekre kell bontani (alrészlet). A Vhr ai sorolják fel az ingatlannyilvántartásban feltüntethető művelési ágakat, amelyek kimerítően megfelelnek a Tft. 3. a) pontja által termőföldnek minősített művelési ágaknak, és amelyeket a rendszeres földhasznosítási mód, a természetbeni állapot szerint kell meghatározni. A Vhr a azokról a területekről rendelkezik, amelyeket művelés alól kivett területként kell nyilvántartani. Ezek a területek természetesen nem minősülnek termőföldnek, nem állnak mezőés erdőgazdasági művelés alatt. Az 50. (2) bekezdése a településekkel kapcsolatban művelés alól kivett területekről rendelkezik. A bekezdés b) pontja szerint művelés alól kivett területek: külterületen a földrészleten belül az épületek és építmények által elfoglalt területek, valamint ezekhez tartozó udvarok. A Vhr. 51. (1) bekezdése alapján a külterületen valamennyi földrészleten belül a különböző művelési ágak területét, továbbá a művelés alól kivett területet a (3) bekezdésben foglaltakra figyelemmel alrészletként kell nyilvántartani, ha a meghatározott területmértéket elérik. 16 A (3) bekezdés szerint a külterületen a földrészleten 16 Erdő művelési ág esetén 1500m 2, egyéb művelési ágak esetén 400 m 2 (Vhr. 51. (1) bek. a)-b) pont.

7 INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 63 belül az állandó jellegű épületeket a következőképpen kell nyilvántartani: a lakóépületet a hozzá tartozó udvarral együtt az általa elfoglalt terület nagyságától függetlenül külön alrészletként, a földrészlet ezt meghaladó részét a tényleges művelési ágban (vagy művelés alól kivett területként) kell nyilvántartani. Az állandó jellegű egyéb épületet és a hozzá tartozó udvar területét is külön alrészleten kell nyilvántartani, ha eléri a 400 m 2 -t. Amennyiben pedig nem éri el, úgy azzal a művelési ággal (vagy kivett területtel) kell nyilvántartani, amelynek területéhez tartozik. Ebből adódóan a tanyán, mint külterületen fekvő földrészleten a lakóépületet egyrészt művelés alól kivett területként (vö.: Vhr. 50. (2) bek. b) pont), másrészt külön alrészleten (vö.: Vhr. 51. (3) bek. a) pont) kell nyilvántartani. A gazdasági épületet pedig, mint állandó jellegű épületet két módon, egyrészt művelés alól kivett területként (vö.: Vhr. 50. (2) bek. b) pont), másrészt vagy önálló alrészleten, vagy más alrészlettel (pl. a lakóházzal), művelési ággal együtt kell nyilvántartani (vö.: Vhr. 51. (3) bek. b) pont). A tanyának minősülő ingatlanhoz azonban föld is tartozik azonos helyrajzi szám alatt. A kérdés most már az, hogy egy adott ingatlan akkor minősül-e tanyának, ha a föld azonos alrészlet alatt szerepel az épületekkel, vagy pedig külön alrészleten, termőföldnek minősülő művelési ágban kell nyilvántartani. A tanya és termőföld relációjáról már szóltunk, állást foglalva amellett, hogy a tanya egyben termőföld. Ezzel áll összhangban 17 Legfelsőbb Bíróság Kfv.IV /1999/3. 18 Legfelsőbb Bíróság Kfv.IV /1999/4. 19 Veszprém Megyei Bíróság 2.K /2006/3. a Legfelsőbb Bíróság több, felülvizsgálati eljárásban születet ítéletében foglalt megállapítás, miszerint a tanya területéhez mindenképpen szükséges olyan földterület, amely a 3. a) pontja alapján termőföldnek minősül, hiszen egyébként a tanyán nem lehetne mezőgazdasági termelést (növénytermesztést és állattenyésztést) folytatni. 17 A föld fogalom egyébként is feltételezi a föld termőföld jellegét, hiszen a tanyának alkalmasnak kell lennie mezőgazdasági termelés (növénytermesztés és állattenyésztés) céljára, ami termőföld nélkül elképzelhetetlen. 18 Hasonló következtetést találunk a Veszprém Megyei Bíróság egy döntésében: felperes arra helytállóan nyilatkozott, hogy a tanyával egy helyrajzi számon nyilvántartott föld termőföld is lehet. 19 Emellett utalnunk kell ismét a Tft. 5. (4) bekezdésére, amely a tanya területén levő termőföld -ről rendelkezik. Ám abban már markánsan eltérő a bírói gyakorlat, hogy akkor tekint-e egy adott ingatlant tanyának, ha a hozzá tartozó (termő)föld az épületekkel azonos alrészleten van nyilvántartva, vagy ettől különböző módon, a lakóház és udvar elnevezésű alrészlet mellett külön alrészleten mező-, illetve erdőgazdasági művelési ágban nyilvántartott terület is található a tulajdoni lapon. Az egyik álláspont lényege szerint amennyiben egy külterületi ingatlanon lakó- és gazdasági épület akár azonos, akár külön alrészleten egyaránt található, ám a földrészlethez további, mező- és erdőgazdasági művelési ágban nyilvántartott alrészlet is tartozik, akkor az ingatlan nem minősül tanyának, termőföldnek tekintendő. A perbeli ingatlan nem tekintendő tanyának, mert az egy helyrajzi számon belül két alrészlet található. Az a) alrészleten a tanyának minősülő lakóház,

8 64 RES IMMOBILES udvar és gazdasági épület, míg a b) alrészleten szőlő művelési ágú terület van. A Tft. 3. a) pontja értelmében a szőlő termőföldnek minősül, melynek tulajdonjogát a Tft. 7. (1) bekezdése értelmében külföldi magánszemély nem szerezheti meg. 20 Hasonló nézetet tükröz egy másik ítélet 21 is, amely egy lakóház, udvar, gazdasági épület, valamint kert és gazdasági épület alrészletekkel nyilvántartott ingatlan esetén ítélte úgy, hogy a termőföldnek minősülő alrészlet miatt nem szerezhető meg tanyaként az ingatlan. Ezzel az értelmezéssel az a tétel fér össze, hogy tanyáról csupán akkor beszélhetünk, ha az épületekhez tartozó föld az épületekkel egy alrészlet alatt, művelés alól kivett területként van nyilvántartva, vagyis a tanyának minősülő földrészleten belül termőföldnek minősülő művelési ágban nyilvántartott alrészlet nincs. Ellenkező esetben az ingatlan nem tekinthető tanyának, a termőföldre irányadó általános szerzési szabályok vonatkoznak rá a jogi személyeket és külföldieket érintő korlátozásokkal. Ezt juttatják kifejezésre a hivatkozott ítéletek következő megállapításai. Megállapítható, hogy az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok alapján olyan bejegyezhető művelési ág, hogy tanya nincsen, az ilyen ingatlant a Vhr. 50. (2) bek. b) pontja alapján kivett területként tartják nyilván......a tanya, mint ingatlan-nyilvántartási kategória a mezőgazdasági rendeltetésű épületeken felül a hozzá tartozó udvart foglalja magában, amely ingatlan-nyilvántartási szempontból művelés alól kivett területnek minősül. 22 A perbeli ingatlan nyilvántartása két alrészletben, tanyaként lakóház, udvar, gazdasági épületként, továbbá a művelési ág szerinti szőlőként történik. A szőlő művelési ág pedig termőföldnek minősül. 23 A tényállás lényegi azonossága mellett a fentiekkel ellentétes döntést hozott a Legfelsőbb Bíróság egy ítéletében. A perrel érintett, összesen 1851 m 2 alapterületű, külterületi ingatlan a) alrészlete kivettként, lakóház, udvar, gazdasági épület elnevezéssel, míg b) alrészlete gyümölcsös művelési ágban szerepelt az ingatlan-nyilvántartásban. 24 A legfőbb bírói fórum megállapította, hogy az egyébként termőföldnek minősülő ingatlan tulajdonjogát is megszerezheti külföldi állampolgár az Ftv a alapján, amennyiben az megfelel az Ftv. 3. b) pontja szerint meghatározott tanya fogalmának és nem haladja meg a 6000 m 2 területet. Az iratok alapján megállapítható, hogy a felperes által vásárolt ingatlan lakóház, udvar, gazdasági épületként 665 m 2 -rel, valamint gyümölcsös művelési ágban 1196 m 2 -es területtel lett nyilvántartva, ebből következően megfelel az Ftv. 3. b) pontja szerinti tanya fogalomnak. 26 Idézett döntésével a bíróság új eljárásra kötelezte az alperes közigazgatási hivatalt, s instrukciói szerint az új eljárásban az engedélyt nem lehet megtagadni azért, mert a felperes termőföld tulajdonjogát kívánja megszerezni 27 hiszen az ingatlan tanyának minősül. Mint látható, ez az értelmezési mód szöges ellentétben az előzővel tanyának tekinti azt a földrészletet is, amely egy helyrajzi szám alatt, de külön alrészleten tartalmaz lakó- és gazdasági épületet, illetve valamely termőföldnek minősülő művelési ágban nyilvántartott alrészletet. 20 Veszprém Megyei Bíróság 2.K /2007/3. 21 Veszprém Megyei Bíróság 2.K /2006/3. 22 U.o., valamint KGD Veszprém Megyei Bíróság 2.K /2007/3. 24 Az előző példában ismertetett ingatlantól tehát csak annyiban különbözik, hogy b) alrészlete nem szőlő, hanem gyümölcsös. 25 Az ítélet Ftv.-ként rövidíti a termőföld-törvényt. 26 Legfelsőbb Bíróság Kfv.IV /1999/4. 27 A külföldiek ingatlanszerzéséről szóló 7/1996. (I. 18.) Korm. rendelet szerinti engedélyezési eljárásra utal az ítélet.

9 INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 65 Külön említjük a Legfelsőbb Bíróság KGD számon közzétett ítéletét, amely az elsőként ismertetett értelmezést erősíti, az ennek kapcsán hivatkozott ítéletek erre tekintettel is születtek. Az ügy tényállása azonban annyiban eltér az előzőkétől, hogy a perbeli ingatlan a) alrészlete mint művelés alól kivett terület tanya -ként, b) alrészlete erdőként van nyilvántartva. Eszerint nem vitásan (legalább részben) tanyának minősíthető az ingatlan. Az ítélet esszenciája mégis az, hogy a tanyával egy helyrajzi számon nyilvántartott föld, bár termőföld is lehet, de csak azonos alrészlet alatt tehát művelés alól kivettként lehet nyilvántartva a tanyával. Ellenkező esetben az egy helyrajzi szám alatt nyilvántartott, de valójában két alrészletet tartalmazó földrészlet jogi kategóriájával állunk szemben. A tanya, mint ingatlan-nyilvántartási kategória, ugyanis a mezőgazdasági rendeltetésű épületeken felül a hozzá tartozó udvart foglalja magában, amely ingatlannyilvántartási szempontból művelés alól kivett területnek minősül. 28 A perben érintett ingatlan a) alrészletének tanya elnevezésével kapcsolatban emlékeztetnénk arra, hogy a tanyai minőséget a jogszabály szerint az ingatlan jogi jellegeként, nem pedig elnevezéseként tartalmazza az ingatlan-nyilvántartás. Tanya elnevezéssel így elvileg csak olyan ingatlanok szerepelhetnek az ingatlan-nyilvántartásban, amelyeket már a telekkönyv is ilyenként tartalmazott. A hatályos jogszabályok szerint tanya elnevezés hiányában lakó- és gazdasági épület elnevezésű alrészletet lehet nyil-vántartani. Ebből következően a tanya fogalmának (nyilvántartásának) bármely fentebb illusztrált értelmezési módja mellett tesszük is le a garast, egyik esetben sem kell tanya elnevezésű alrészlettel rendelkeznie adott földrészletnek ahhoz, hogy tanyának tekinthessük. A tanya megszerzésének feltételei A tanya megszerzésének feltételeit a Tft. termőföld tulajdonjogának megszerzése címet viselő II. fejezete tartalmazza. Magától értetődik, hogy a törvény felosztását követve, az ott meghatározott alanyokat sorra véve ismertessük a különböző szerzési feltételeket. A Tft. 5. -a határozza meg a belföldi magánszemély tulajdonszerzésének feltételeit, kimondva, hogy legfeljebb 300 hektár nagyságú vagy 6000 aranykorona értékű termőföld lehet a tulajdonában. 29 Majd megállapítja, hogy a belföldi magánszemély által megszerezhető termőföld mértékének megállapításánál fi gyelmen kívül kell hagyni a legfeljebb 6000 m 2 területtel önálló ingatlanként (földrészletként) kialakított tanya területén levő termőföldet. 30 Vagyis a belföldi magánszemély korlátlan mértékben szerezhet tanyának minősülő ingatlant, anélkül, hogy ez a törvényben meghatározott birtokmaximumot érintené. A Tft. belföldi jogi személyek tulajdonszerzését szabályozó rendelkezése nem tartalmaz tanyára vonatkozó kitételt, ezért belföldi jogi személy és jogi személyiség nélküli más szervezet tanya tulajdonjogát, csakúgy mint általában a termőföldét a törvényben felsorolt jogalanyok és szerzésmódok szűk körű kivételével 31 nem szerezheti meg. 28 KGD Tft. 5. (1) bek. 30 Tft. 5. (4) bek 31 Tft. 6. : Magyar Állam, önkormányzat, közalapítvány, egyházi jogi személy, jelzáloghitel intézet

10 66 RES IMMOBILES Fel kell hívnunk a figyelmet azonban arra, hogy a jogalkotó a közelmúltban módosította a termőföld megszerzésének feltételeit a belföldi jogi személyek és más szervezetekre vonatkozóan december 30-i hatállyal a Tft. 6. -a a következő új (4) bekezdéssel egészül ki: A szervezeti változással, illetve társasági formaváltással, egyesüléssel vagy szétválással létrejött belföldi jogi személy és jogi személyiség nélküli más szervezet a jogelődje július 27-ét megelőzően megszerzett tulajdonát képező termőföld tulajdonjogát megszerezheti. (2007. évi CXXIV. törvény 3. ) A külföldiekre vonatkozóan a Tft. 8. -a kimondja, hogy a külföldi az önálló ingatlanként (földrészletként) legfeljebb 6000 m 2 területtel kialakított tanya tulajdonjogát a termőföldnek nem minősülő más ingatlanokra vonatkozó külön jogszabályok rendelkezései szerint szerezheti meg. A törvény megfogalmazásából nem tűnik ki egyértelműen, hogy az csupán a magánszemélyekre vonatkozik vagy a jogi személyek is értendők alatta. A Tft. a termőföld tulajdonjogának megszerzése címet viselő II. fejezetén belül, külön alcím alatt tárgyalja a belföldi magán- és jogi személyek tulajdonszerzési feltételeit. Ugyanilyen megkülönbözetést a törvény külföldi jogalanyok között nem tesz, mind a külföldi magán-, mind pedig a jogi személyekre vonatkozó rendelkezések a külföldiek tulajdonszerzése cím alatt szerepel. E körülmény, valamint az, hogy a termőföldnek nem minősülő egyes ingatlanokat amelyekre az idézett rendelkezés utal külföldi jogi személyek egyébként megszerezhetik, nyelvtani értelmezés mellett akár arra is engedhet következtetni, hogy a jogalkotó nem kívánta a külföldi jogi személyeket korlátozni a tanya tulajdonjogának megszerzésében. Ha azonban figyelembe vesszük, hogy a belföldi jogi személyek termőföldszerzési tilalmának legfőbb indoka az volt, hogy ne legyenek megkerülhetők a külföldiekre, valamint a birtokmaximumra vonatkozó korlátozások, akkor nem lehet vitás, hogy a külföldi jogi személy és jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet sem szerezhet tanyát, csakúgy, mint a belföldi jogi személyek és egyéb szervezetek. 32 Mindenesetre de lege ferenda megfontolandó a kérdés egyértelmű, kifejezett törvényi rendelkezéssel történő szabályozása, kiváltképp, ha még huzamosabb ideig hatályban kívánja tartani a jogalkotó a szerzési korlátozásokat. A külföldi magánszemélyek alanyi körén belül a tagállami polgárokat 33 illetően további értelmezési kérdésként merül fel, hogy a termőföldnek nem minősülő ingatlanok megszerzésére vonatkozó rendelkezéseket miként alkalmazhatjuk tanya esetében. A tagállami állampolgárnak nem minősülő személyek esetében a jelzett nehézség nem áll fenn, hiszen ez az alanyi kör bármely termőföldnek nem minősülő ingatlan tulajdonjogát s így a Tft. 8. -ának utaló szabálya alapján a tanya tulajdonjogát is kizárólag a közigazgatási hivatal engedélyével szerezheti meg, az öröklés jogcímét kivéve, mely jogcímen engedély nélkül szerezhet. 34 Nyomatékosítani kell, hogy a törvény nem pusztán a törvényes öröklés címén történő szerzést tekinti kivételnek. Ide kell sorolnunk a végrendeleti öröklést is, ellentétben a 32 Ld. ezzel kapcsolatban a Tft. indokolásának hoz fűzött magyarázatát, valamint a Tft. szerzési korlátokat felállító rendelkezéseinek előzetes alkotmányossági vizsgálata tárgyában született 35/1994. (VI. 24.) AB határozatot. 33 Értsd alatta: az Európai Unió tagállamainak polgárait, valamint a velük egy tekintet alá eső államok polgárait. 34 Tft. 88. (1) bek.

11 INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 67 termőföldek megszerzésének szabályaival, ahol a jogalkotó csak a törvényes öröklést tekinti olyan szerzésmódnak, amelyre a törvény szerzési korlátokat megállapító rendelkezéseinek hatálya nem terjed ki. 35 A tagállami állampolgárok azonban eltérő feltételek mellett szerezhetnek termőföldnek nem minősülő ingatlant aszerint, hogy az elsődleges lakóhelynek, másodlagos lakóhelynek vagy ezektől eltérő egyéb ingatlannak minősül. Elsődleges lakóhelyet okiratba foglalt nyilatkozattal, 36 másodlagos lakóhelyet a közigazgatási hivatal engedélyével, 37 míg ezek egyikének sem minősülő ingatlant nyilatkozat és engedély nélkül szerezhetnek. Ha figyelembe vesszük, hogy tanya nincs lakóépület nélkül, akkor a harmadik lehetőséget elvethetjük. Így már csak annak eldöntésére kényszerülünk, hogy lehet-e elsődleges lakóhelyként szerezni tanyát, figyelemmel arra, hogy azon lakóépület is található. A Tft. mind a tanya, mind az elsődleges lakóhely fogalmát annak céljához kapcsolja. A tanya mezőgazdasági termelés céljára létesített, lakóépületet is magába foglaló épületcsoport és a hozzá tartozó föld együttese. Az elsődleges lakóhely pedig az a lakás, vagy lakás céljára szolgáló egy vagy több lakóhelyiségből álló épület vagy épületrész, továbbá belterületen lakásépítés céljára kialakított telek, ahol a tagállami állampolgár életvitelszerűen kíván tartózkodni. 38 A másodlagos lakóhely fogalma annyiban tér el az elsődleges lakóhelytől, hogy ott a tagállami állampolgár nem életvitelszerűen kíván tartózkodni. Azzal, hogy a tanya lakóépületet is magában foglal, nyilvánvalóan alkalmas az életvitelszerű tartózkodásra. Így, a termőföldnek nem minősülő ingatlanok megszerzésével kapcsolatos szabályokat alkalmazva rá, felmerülhet, hogy vajon nem elegendő-e a szerző fél részéről egy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozat, mely szerint ott életvitelszerűen kíván tartózkodni már ha ez a helyzet ténylegesen fennáll. A magunk részéről a gyakorlatban nem találkoztunk ilyen esettel, mi több, az egyik fentebb bemutatott ügyben annak ellenére kérték az ügyfelek a közigazgatási hivatal engedélyét, hogy bejelentett lakcímük a megszerezni kívánt ingatlanban volt. 39 Annyit vitán felül rögzíthetünk, hogy amennyiben nem elsődleges lakóhelyül kívánja egy tagállami állampolgár a tanya tulajdonjogát megszerezni, akkor szükséges beszereznie az illetékes közigazgatási hivatal engedélyező határozatát. Nem vonatkozik az engedélyezési kötelezettség az elsődleges lakóhelyen felül az öröklés jogcímére, csakúgy, mint a tagállami állampolgárnak nem minősülő külföldiek esetén. 40 Az engedélyezési eljárás szabályait a külföldiek ingatlanszerzéséről szóló 7/1996. (I. 18.) Korm. rendelet (R.) tartalmazza. A közigazgatási hivatal engedélyezés tárgyában hozott határozata ellen fellebbezésnek helye nincs. 41 Az engedélyezési eljárás során elsősorban azt kell szem előtt tartani, hogy a szerzés önkormányzati vagy egyéb közérdeket sért-e. Amennyiben ilyen érdeksérelem nem áll fenn, az engedély megadásának vannak mérlegelést nem tűrő és mérlegelendő 35 Tft Tft. 88/B. (1) bek 37 Tft. 88/A. (1) bek 38 Tft. 3. r) pont 39 Veszprém Megyei Bíróság 2.K /2007/9 40 Tft. 88. (1) bek.

12 68 RES IMMOBILES esetei. Ezek részletes ismertetése nélkül arra kívánunk rámutatni, hogy a R. természete sen nem tartalmaz külön, tanyára vonatkozó rendelkezéseket. Így nincs rögzítve az sem, hogy a közigazgatási hivatalnak állást kell-e foglalnia abban a kérdésben, hogy az engedélyezési kérelemmel érintett földrészlet csakugyan tanyának tekinthető-e. Másként fogalmazva, hatásköre vajon arra korlátozódik, hogy az önkormányzati és egyéb közérdeket érvényre juttassa, vagy ezen felül arra is, hogy az ingatlant akár a kérelmező szándékával ellentétben minősítse, s a kérelmet azon az alapon utasítsa el, hogy a megszerezni kívánt ingatlan nem tanya, hanem termőföld. A bírói gyakorlatban leginkább olyan ítéletekkel találkozhatunk, amelyekben a közigazgatási hivatalok az utóbbi módon jártak el. 42 Ez józan megfontolás szerint nem is kifogásolható, hiszen a hatóság csak abban az esetben adhatja meg az engedélyt, ha az ingatlan nem minősül termőföldnek, ám ha azt állapítja meg, hogy e feltétel nem áll fenn, nem adhat engedélyt a szerzéshez. Eljárása során nyilvánvalóan a Tft. szabályai is kötik. Mindazonáltal jogszabályban nincs expressis verbis rögzítve egyetlen hatóság kizárólagos hatásköreként sem, hogy a külföldiek ingatlanszerzésével kapcsolatos eljárás(ok)ban megítélje a tanya fogalmát. Bár találkoztunk olyan ítélettel, mely szerint a tanya fogalmának való megfelelés megítélése az eljárásban a közigazgatási hivatal feladata. 43 E felfogásból logikusan az is következne, hogy a közigazgatási hivatal jogerős engedélye birtokában már nem lehet akadálya az ingatlan tanyakénti megszerzésének, az engedélyező határozat birtokában a földhivatal már nem utasíthatja el a bejegyzési kérelmet. Ám e kérdésben is találkozhatunk ezzel ellentétes tartalmú bírósági döntéssel: A perbeli esetben a közigazgatási hivatal tanyának minősítette az ingatlant, s engedélyének birtokában kérték a tagállami állampolgárok tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartási bejegyzését. A földhivatal azonban elutasította a kérelmet más okok mellett azért, mert a megszerezni kívánt ingatlant 44 termőföldnek tekintette a közigazgatási hivatal engedélye ellenére. Felperes a másodfokú földhivatali döntés elleni keresetében azzal érvelt, hogy a földhivatal a közigazgatási hivatal engedélyével szemben nem dönthet ellentétesen, mert a bejegyzési kérelem elbírálása során a speciális szabályokat kell alkalmazni. A bíróság mégis úgy döntött, hogy a R. szabályai szerint a hivatalvezető 45 az engedély kiadásakor kizárólag azt vizsgálja, hogy sérül-e önkormányzati vagy egyéb közérdek a külföldi magánszemély ingatlanszerzésével. A helyszínen készült hatósági igazolás pedig azt igazolja, hogy az ingatlanon milyen épület, így gazdasági, lakóépület, stb. található. Egyéb, termőföldvédelmi szempontok elbírálása, és a művelési ág szerinti besorolás nem a közigazgatási hivatal hatásköre. 46 Korábban hivatkoztunk az OÉSZ-ra, amely lehetővé tette az önkormányzatok részére tanya-területek kialakítását. Ebből adódóan kézenfekvőnek tűnhet a következtetés, hogy ha még léteznek az OÉSZ alapján megalkotott hatályos rendezési tervek, akkor az ezek hatálya alá tartozó ingatlanok esetében ebből kiindulva lehetne meghatározni, hogy mely ingatlan minősülhet tanyának, s ezzel végső 42 KGD , KGD , KGD , Legfelsőbb Bíróság Kfv.IV /1999., Kfv.IV /1999., Kfv. IV /1999., Kfv.IV /2001., Veszprém Megyei Bíróság 2.K / Veszprém Megyei Bíróság 2.K /2007/9. 44 Az a) alrészleten: lakóház, udvar, gazdasági épület, a b) alrészleten szőlő. 45 Értsd: a közigazgatási hivatal vezetője. 46 Veszprém Megyei Bíróság 2.K /2007/3

13 INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 69 soron az önkormányzat volna az a hatóság, amely rendeletén keresztül ha az ingatlanok szűk körét tekintve is eldönti a kérdést. Ám egyrészt az OÉSZ-t jó ideje felváltotta az OTÉK, amely már nem teszi lehetővé tanyaterületek kialakítását, másrészt a Legfelsőbb Bíróság kinyilvánította egy ítéletében, hogy a tanya fogalmát nem a köznyelvi értelmezés, de nem is az építési előírásokat tartalmazó, vagy az ingatlan-nyilvántartásról rendelkező jogszabály alapján kell eldönteni. Mivel az Ftv. megadja a tanya fogalom-meghatározását, azt kell vizsgálni, hogy a perbeli ingatlan az Ftv. 3. b) pontjának megfelel-e, vagy sem. 47 Utóbbi megállapítással feltétlenül egyetértve végezetül leszögezhetjük, hogy nem vagyunk könnyű helyzetben, ha meg akarjuk vonni vizsgálódásunk mérlegét. Tanulmányunk keretei ezt nem is teszik lehetővé. Ehhez az ismertetett megyei bírósági ítéleteken felül más megyei bíróságok, valamint a Legfelsőbb Bíróság gyakorlatának mélyebb feldolgozására volna szükség. Cikkünk inkább a problémafelvetés, a fi gyelem felkeltése szándékával született, jelezve az egységes jogértelmezés és jogalkalmazás hiányát, nehézségeit erre elegendő volt a feldolgozott gyakorlat ismerete. Mindenesetre a hatóságoknak alkalmazniuk kell a hatályos jogszabályokat, állást foglalva minden egyedi ügyben. Ha mindehhez a legcsekélyebb segítséget is képes nyújtani munkánk a lehetséges értelmezések bemutatásával, akkor fáradozásunk már nem volt hiábavaló. * * * 47 Legfelsőbb Bíróság Kfv.IV /1999/3. (Ftv. alatt a Tft. értendő)

14