Az új NFA törvény és egyéb, módosuló jogszabályok ismertetése az ingatlan-nyilvántartás tükréből

Átírás

1 INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS Dr. Szentgyörgyi Ágota Az új NFA törvény és egyéb, módosuló jogszabályok ismertetése az ingatlan-nyilvántartás tükréből Az állami vagyonról szóló évi CVI. törvény január 1-jei hatályba lépésével az állami vagyon feletti gazdálkodás egy szervezet, a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. útján valósult meg, melynek feladatai vonatkozásában a főbb kérdésekben a döntéshozatali jog a tulajdonosi jogok gyakorlóját, a Nemzeti Vagyongazdálkodási Tanácsot illette meg. A szeptember 1-jével hatályba lépett Nemzeti Földalapról szóló évi LXXXVII. törvénnyel az állami vagyon feletti gazdálkodás tekintetében ismét osztott struktúra alakult ki, hiszen a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. mellett ismét felállt Nemzeti Földalapkezelő Szervezethez kerültek az állami termőföldek feletti tulajdonosi és hasznosítási feladatok. A Nemzeti Földalapba tartozó vagyoni kör A szeptember 1-jén hatályba lépett Nemzeti Földalapról szóló évi LXXXVII. törvény (NFA tv.) új alapokra helyezte az állami vagyoni kör rendszerét. Az NFA tv. hatályba lépésével egyidejűleg hatályát vesztette a Nemzeti Földalapról szóló évi CVI. törvény (régi NFA tv.) és annak módosításai. Az NFA tv. 1. (1) bekezdése szerint a Nemzeti Földalap, mint a kincstári vagyon része az állam tulajdonában lévő termőföldek, mező-, erdőgazdasági művelés alatt álló belterületi földek, valamint a mező-, erdőgazdasági tevékenységet szolgáló, vagy ahhoz szükséges művelés alól kivett földek összessége. Az NFA tv. 15. (1) bekezdésének meghatározása szerint a Nemzeti Földalap vagyoni körébe tartozik minden állami tulajdonú termőföld, mező-, erdőgazdasági művelés alatt álló belterületi föld, és a mező-, erdőgazdasági tevékenységet szolgáló, vagy ahhoz szükséges művelés alól kivett terület (a továbbiakban együtt: földrészlet). Fentieken túl az NFA tv a rendelkezik a törvény erejénél fogva a Nemzeti Földalapba kerülő földrészletek köréről. Ez alapján a Nemzeti Földalapba kerül az állam által bármely jogcímen megszerzett földrészlet, kivéve az állam javára kisajátított, egyébként az NFA tv. hatálya alá tartozó földrészlet. Fenti rendelkezés bizonyos feltételek teljesülése esetén az ingatlan-nyilvántartásban állami terület I. megnevezéssel szereplő azon földrészletek sorsát is kezeli, amelyek honvédelmi célú felhasználása, használata már nem indokolt. 1 A teljesség kedvéért itt említendő meg, hogy június 14-től az állami vagyonról 1 NFA tv. kommentár

2 66 RES IMMOBILES szóló évi CVI. törvény (Vtv.) hatálya alá az alábbi állami vagyoni kör tartozik: a) az állam tulajdonában lévő dolog, valamint a dolog módjára hasznosítható természeti erő, b) az a) pont hatálya alá nem tartozó mindazon vagyon, amely vonatkozásában törvény az állam kizárólagos tulajdonjogát nevesíti, c) az állam tulajdonában lévő tagsági jogviszonyt megtestesítő értékpapír, illetve az államot megillető egyéb társasági részesedés, d) az államot megillető olyan immateriális, vagyoni értékkel rendelkező jogosultság, amelyet jogszabály vagyoni értékű jogként nevesít. A Vtv június 14-től hatályos módosítása szerint az állami vagyon felett a tulajdonosi jogokat és kötelezettségeket (a Nemzeti Vagyongazdálkodási Tanács helyett) az állami vagyon felügyeletéért felelős miniszter gyakorolja, a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. (a továbbiakban: MNV Zrt.) útján. 2 Az Nemzeti Földalap vagyoni körébe tartozó ingatlanok nyilvántartása Mint ahogy az már a Res Immobiles korábbi számában 3 kifejtésre került, a Magyar Állam tulajdonában álló ingatlanok tekintetében a tulajdonos mellett a tulajdonosi jogok gyakorlóját is kötelező az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetni. A vagyonkezelői jog bejegyzése azonban csak erre irányuló kifejezett kérelem és törvényen alapuló vagyonkezelői jog esetén jogszabályi hivatkozás, vagy szerződésen alapuló vagyonkezelői jog esetén a bejegyzés alapjául szolgáló okirat, azaz a vagyonkezelési szerződés benyújtása mellett történhet. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló évi. CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inytv. Vhr.) 6. (4) bekezdése szerint ugyanis a Magyar Állam tulajdonjogának bejegyzésénél meg kell jelölni az állam tulajdonosi jogait gyakorló szervezetet. Az Inytv. Vhr. 7. (1) bekezdése szerint pedig vagyonkezelői jogot a Magyar Állam tulajdonában lévő egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre, ezek eszmei hányadára vagy az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni. Az NFA tv. 3. -ának rendelkezése szerint a Nemzeti Földalap felett a Magyar Állam nevében a tulajdonosi jogokat és kötelezettségeket az agrárpolitikáért felelős miniszter (a továbbiakban: miniszter) a Nemzeti Földalapkezelő Szervezet (NFA) útján gyakorolja. A Nemzeti Földalappal kapcsolatos polgári jogviszonyokban az államot az NFA képviseli. Mindezeknek megfelelően a Magyar Állam tulajdonában álló ingatlanok ingatlannyilvántartási bejegyzése a következőképpen alakul: 2 Vtv. 3. (1) bekezdés 3 Szentgyörgyi Ágota: Az állami vagyonról szóló törvény ingatlan-nyilvántartási vonatkozásai (Res Immobiles évi 3-4. szám 23. o.)

3 INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 67 Vtv. hatálya alá tartozó állami vagyon NFA tv. hatálya alá tartozó állami vagyon Tulajdonos Magyar Állam Magyar Állam Tulajdonosi joggyakorló állami vagyon felügyeletéért felelős miniszter a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. útján agrárpolitikáért felelős miniszter a Nemzeti Földalapkezelő Szervezet útján Vagyonkezelő lehet természetes és jogi személy, akivel az MNV Zrt. vagyonkezelési szerződést köt, illetve maga az MNV Zrt. lehet természetes és jogi személy, akivel az NFA vagyonkezelési szerződést köt Fontos hangsúlyozni, hogy a vagyonkezelő (kivéve az MNV Zrt.-t) bejegyzésére azonban csak akkor kerülhet sor, ha erre vonatkozóan a kérelmet és a bejegyzéshez szükséges okiratot benyújtják. Kérelem hiányában az MNV Zrt. vagyonkezelői joga sem jegyezhető be. Az MNV Zrt. vagyonkezelői jogának bejegyzésekor azonban a bejegyzéshez szükséges okiratot és a bejegyzési engedélyt a jogszabály 4 rendelkezése pótolja. Megjegyzendő, hogy az NFA tv. nem ruház az NFA-ra törvényen alapuló vagyonkezelői jogot úgy, mint a Vtv. az MNV Zrt.-re. A Nemzeti Földalapba tartozó földrészleteket ugyanis az NFA-nak a törvényben részletezett földbirtok-politikai irányelvek (pl. földhasználók helyzetének stabilizálása, családi gazdaságok kialakítása, racionális földtulajdonosi és bérleti rendszer kialakulásának, versenyképes birtokméretek kialakításának elősegítése stb.) 5 szerint kell hasznosítania, melynek keretében adásvételi, haszonbérleti, vagyonkezelési, illetve csereszerződést köthet 6. Az állami tulajdonban lévő erdők értékesítését azonban az NFA tv. 21. (6) bekezdése kizárja, csupán arra ad lehetőséget, hogy vagyonkezelés formájában, csak költségvetési szerv vagy kizárólagos állami tulajdonban álló gazdálkodó szervezet számára kerülhessen átengedésre hasznosítás céljából. Egyéb, ingatlan-nyilvántartást érintő rendelkezések az NFA tv.-ben Az NFA tv. 34. (2) bekezdése alapján az e törvény hatálya alá tartozó ingatlanokkal kapcsolatos jogok és kötelezettségek tekintetében az NFA a létrejöttének napjával jogutódja az MNV Zrt.-nek. Ugyanezen (6) bekezdése értelmében az ingatlanügyi hatóság az NFA kérelmére gondoskodik a Nemzeti Földalapba tartozó földrészleteket érintően a (2) bekezdés szerinti, a tulajdonos joggyakorló személyében bekövetkező változás ingatlan-nyilvántartási átvezetéséről. Az NFA tv. 34. (7) bekezdése szerint az ingatlanügyi hatóság a (6) bekezdés szerinti eljárásban meghozott döntését a változás tulajdoni lapon történő átvezetését követően kézbesíti a kérelmezőnek, és annak, akinek bejegyzett joga módosult vagy megszűnt. 4 Vtv. 23. (1) bekezdés 5 NFA tv. 15. (3) bekezdés 6 NFA tv. 18. (1) bekezdés

4 68 RES IMMOBILES Fentiek értelmében a szeptember 1-jét követően beérkezett ingatlan-nyilvántartási kérelmek esetén a Nemzeti Földalapba tartozó, az NFA tv. 1. (1) bekezdésében, illetve 15. (1) bekezdésében meghatározott vagyonelemek (ingatlanok) esetén a Magyar Állam tulajdonjoga mellett tulajdonosi joggyakorlóként az agrárpolitikáért felelős minisztert kell feltüntetni, aki feladatát a Nemzeti Földalapkezelő Szervezet útján gyakorolja. 7 Az NFA kérelmére e törvényre hivatkozással azon ingatlanok esetén, amelyek vonatkozásában a tulajdonosi jogok gyakorlójaként a Nemzeti Vagyongazdálkodási Tanács, illetve az MNV Zrt. szerepelt az ingatlan-nyilvántartásban, a tulajdonosi joggyakorlást az NFA tv. 3. -ának megfelelően kell az ingatlan-nyilvántartásban átvezetni. Az átvezetésről szóló földhivatali határozatot kézbesíteni kell a kérelmezőnek (NFA-nak), és annak, akinek bejegyzett joga módosult vagy megszűnt (MNV Zrt.). Tekintettel arra, hogy a Magyar Állam képviseletében az NFA tv. értelmében az NFA jár el, így a törvényben meghatározott feladatkörében a Magyar Állam részére az évi LXXXV. törvényben (Díjtörvény) biztosított díjmentesség [Díjtörvény 30. (1) bekezdés a) pontja, 32/B. (1) bekezdés a) pontja] kiterjed rá. A termőfölddel kapcsolatos jogszabályi rendelkezések változásai Az NFA törvénnyel módosultak a termőföldről szóló évi LV. törvény (Tft.) egyes rendelkezései is szeptember 1-től a Tft.-ben meghatározott elővásárlásra jogosultak sorrendjében az első helyre került a Magyar Állam. Az NFA tv a értelmében a termőföldről szóló törvény alapján az államot megillető elővásárlási jogot a termőföldre vonatkozó elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlásának részletes szabályairól szóló rendeletben meghatározott módon az NFA gyakorolja. A törvényhez fűzött miniszteri indokolás szerint az államot megillető első helyi elővásárlási jog biztosításának az az oka, hogy a földalapkezelő szervezet érvényesíthesse a földbirtok-politikai irányelveket, és legyen lehetősége a tulajdonjog adásvétellel történő átruházása esetén piaci szereplőként eljárni. Az első helyi elővásárlási jog biztosításával ugyanis a földpiac aktív szereplőjévé előlépő állam a köztulajdonba került termőföldeket elsősorban pl. a családi gazdálkodók és/vagy a letelepedni és gazdálkodni akaró, gyermekeket vállaló fiatal párok részére történő tartós használatba adással az agrár-, a vidék-, a népesedés- és a szociálpolitika céljára hasznosíthatja, elősegítheti a közcélú földkészlet-gazdálkodást. A földalapkezelő szervezet útján az államot megillető első helyi elővásárlási jog alkotmányos határok közötti kedvezmény, mert nem a tulajdonhoz való jogot érinti, nem a tulajdon megszerzése tekintetében tesz különbséget az állam javára, hanem az elővásárlási jogok rangsorát állapítja meg, így a Nemzeti Földalap működésével megmarad a gazdasági szempontú szabályozási koncepción belül szeptember 1-jével megszűnt az a gyakorlat, hogy az eladó közvetlenül az NFA részére küldi meg a vételi ajánlatot. A augusztus 31-ig hatályos régi NFA tv. 8. (2) bekezdése kimondta, hogy a tulajdonos a vételi ajánlatot az MNV Zrt.-nek köteles 7 NFA tv NFA tv. kommentár

5 INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 69 megküldeni. A Tft. 10. (6) bekezdésének első mondatrésze rögzíti, hogy a Tft., valamint a Ptk. alapján fennálló törvényes elővásárlási (előhaszonbérleti) jog esetén a termőföld vagy a tanya tulajdonosának az ingatlanra vonatkozó vételi (haszonbérleti) ajánlatot hirdetményi úton kell az elővásárlásra (előhaszonbérletre) jogosulttal közölnie. Mindezek alapján a augusztus 31-ig hatályos szabályozás szerint az ajánlatnak két közlési módja állt fenn. Az ajánlatot az állam felé közvetlenül személyesen vagy postai úton, míg minden más törvényi elővásárlásra jogosulttal hirdetményi úton kellett közölni. (A szabályozás azonban mellőzte rögzíteni azt, hogy a földalapkezelő szervezet mennyi időn belül jogosult az ajánlatra elfogadó nyilatkozatot tenni.) A szeptember 1-jével hatályos NFA tv. hatályon kívül helyezte a régi NFA tv.-t, s az új NFA tv a értelmében a Tft. szerint az államot megillető elővásárlási jogot a 16/2002. (II. 18.) Korm. rendeletben (R.) meghatározott módon gyakorolja az NFA. Mindezek alapján szeptember 1-jével az NFA, mint az állam nevében elővásárlási jogot gyakorló szervezet is a Tft. 10. (6) bekezdése, és az R. szerinti módon, vagyis a vételi ajánlat hirdetményi úton történő közlésével szerezhet tudomást a vételi ajánlatról, s az R.-ben foglaltak szerinti módon tehet arra elfogadó nyilatkozatot. A szeptember 1-jével hatályos szabályozás eredményeként a tulajdonosok mentesültek a postaköltségek megfizetése alól, továbbá megszűnt az állam javára fennálló, a közlési módok közötti megkülönböztetés. Megjegyzendő, hogy az R. szerint az ajánlatról a kormányzati portálon tájékoztatót kell közzétenni, ami éppen azt segíti elő, hogy minél szélesebb körben biztosított legyen a vételi (haszonbérleti) ajánlatról való tudomásszerzés. Helyben lakó, helyben lakó szomszéd Az NFA tv a módosította a Tft. 3. m) és n) pontjában foglalt helyben lakó és helyben lakó szomszéd fogalmi meghatározását. A Tft. a helyben lakó és a helyben lakó szomszéd jogi fogalmát az elővásárlási és az előhaszonbérleti jog gyakorlásával összefüggő jogosulti kör kapcsán határozta meg. Az NFA tv.-nyel hatályba lépett új rendelkezés szerint helyben lakónak az a családi gazdálkodó vagy nyilvántartási számmal rendelkező őstermelő, vagy egyéni mezőgazdasági vállalkozó magánszemély minősül, akinek a lakóhelye legalább három éve azon a településen van, amelynek közigazgatási területén a termőföld vagy tanya fekszik, illetőleg akinek legalább három éve a lakóhelye olyan településen van, amelynek közigazgatási határa a termőföld vagy tanya fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 15 km távolságra van. A helyben lakó definíciójának újraszabályozásával megszűnt a helyben lakó jogi személy, illetve a jogi személyiséggel nem rendelkező más szervezet státusz. Ezzel elkerülhetővé válik az, hogy a jogi személy, illetve a jogi személyiséggel nem rendelkező más szervezet (a továbbiakban együtt: gazdálkodó szervezet) természetes személy tagjait, illetve részvényeseit is elővásárlási jog illessen meg úgy, hogy egyébként ezen sze-

6 70 RES IMMOBILES mélyek nem felelnek meg a korábbi szabályozás szerinti magánszemély helyben lakóra vonatkozó kritériumoknak. A korábbi szabályozás ugyanis nem közvetlenül a gazdálkodó szervezet tagja, illetve részvényese oldaláról állította fel a kritériumokat, hanem közvetve a gazdálkodó szervezet oldaláról. Márpedig a gazdálkodó szervezet jogai és kötelezettségei elválnak azok tagjaitól (részvényeseitől). A helyben lakó fogalmi meghatározásából továbbá elhagyásra került azon vagylagosan teljesíthető feltétel, miszerint elegendő, ha a mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képzettséggel rendelkező magánszemély vállalja a helyben lakást és a mezőgazdasági tevékenység élethivatásszerű gyakorlását. 9 A augusztus 31-ig hatályos szabályozás szerint csak az a helyben lakó minősült helyben lakó szomszédnak, akinek a tulajdonában vagy használatában álló termőföld vagy tanya (a továbbiakban együtt: termőföld) közvetlenül szomszédos a vételi vagy haszonbérleti ajánlat tárgyát képező termőfölddel. Az NFA tv.-hez fűzött miniszteri indokolás szerint a módosítás azt a gyakorlati problémát kívánta orvosolni, amikor két termőföldet út, árok, csatorna választ el egymástól, s így a két földrészlet egymással nem közvetlenül szomszédos. Az indokolás szerint méltánytalan, és nem a jogalkotói célt szolgálja az, hogy az elővásárlási, illetve az előhaszonbérleti jog gyakorlása kapcsán az a helyben lakó ne essen a helyben lakó szomszéd fogalmi körébe, akinek a tulajdonában, illetve használatában olyan termőföld áll, amely az ajánlat tárgyát képező termőfölddel szomszédos, de például azokat éppen a földrészletek megközelíthetőségét szolgáló út választ el egymástól. A helyben lakó és a helyben lakó szomszéd fogalmának módosult meghatározását [Tft. 3. m) és n) pontja], illetve az elővásárlási jogra vonatkozó módosult rendelkezéseket [Tft. 10. (1)-(2), (5) bekezdés] a szeptember 1-jét megelőzően közzétett vételi ajánlat esetében nem kell alkalmazni, ez esetben ugyanis a szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásakor a beadványt az Inytv. 44. (1) bekezdésétől eltérően a vételi ajánlat közzétételének időpontjában hatályos rendelkezések szerint kell elintézni [NFA tv. 39. (2) bekezdés a) pontja]. Fentiekhez hasonlóan, a szeptember 1-jét megelőzően közzétett haszonbérleti ajánlatok esetében a szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásakor a beadványt a haszonbérleti ajánlat közzétételének időpontjában hatályos rendelkezések szerint kell elintézni [NFA tv. 39. (2) bekezdés b) pontja]. Összegzés Az új NFA tv.-nyel bekövetkezett legfőbb változások között említendő, hogy a Nemzeti Földalap visszakerült az MNV Zrt.-től a Vidékfejlesztési Minisztériumhoz, s egyúttal megszűnt az NFA korábbi törvényen alapuló vagyonkezelői joga. Az NFA az MNV Zrt.-nek lett jogutódja a törvény hatálya alá tartozó ingatlanvagyon tekintetében. A Nemzeti Földalapba tartozó földek hasznosítását a törvény négy módon teszi lehetővé: nyilvános pályázaton történő eladással, haszonbérbe vagy vagyonkezelésbe adással, továbbá földcserével. Fontos változás még, hogy a földtulajdonosoknak elsőként az NFA-nak kell felajánlaniuk az eladásra szánt földjüket, amelyért a helyben kialakult piaci árat fi zeti az alapkezelő. A Nemzeti Földalapban lévő 9 NFA tv. kommentár

7 INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 71 nagy értékű (100 millió Ft vagy 100 hektár feletti) földterületek hasznosításáról a Birtokpolitikai Tanács dönt. Az új törvény szerint az állami tulajdonban lévő erdőket nem lehet eladni. A törvény módosította a Tft. egyes rendelkezéseit is, például újraszabályozta a helyben lakó defi nícióját. * * *

8