Mestermunka. Grant Thornton Vagyonértékelési Mesterkurzusok Gépek és Berendezések Értékelése

Átírás

1 Mestermunka

2 KÉSZÍTETTÉK A MESTERKURZUS RÉSZTVEVŐI # Név Szervezet 1 Csider László PRO-Rata Kft. 2 Dr. Szántay Györgyné Egyéni Vállalkozó 3 Fekésházy Attila BFVK Zrt. 4 Kocsis Norbert OTP Jelzálogbank Zrt. 5 Lakatos Ferenc CRP-Vagyonértékelő Kft. 6 Máté Viktor Seratus Ingatlan Kft. 7 Máté Zoltán Seratus Ingatlan Kft. 8 Molnár Mária Prompt-Immo Kft. 9 Oroszné Mészáros Anita MSR Ingatlan Kft. 10 Papp-Hamar László Pátria Consult Zrt. 11 Preiner Anna Mária Liptói Kft. 12 Somoskövi János Budapest Bank 13 Szabó Imre Gábor MOL Nyrt. 14 Szabó Zsolt Pátria Consult Zrt. 15 Tankó Csaba Euro-Immo Expert Kft. 2

3 A MESTERKURZUST INSTRUÁLTÁK # Név Szervezet 1 Dr. Hajnal István Grant Thornton Valuation Kft. 2 Marcin László Grant Thornton Valuation Kft. 3 Berszán Tamás Grant Thornton Valuation Kft. 3

4 JÓVÁHAGYTA A MESTERKURZUS TANÁCSADÓ TESTÜLETE Jakab Ágoston, MRICS, elnök Bérczi László, MRICS Blahó Edit, MAISZ Dr. Hajdú Miklós, BME Sarlós Nóra, MRICS

5 A Mesterkurzus ajánlásokat fogalmazott meg az alábbi témákban: - Jövőkép - Értékelő - Kompetencia - Értékbecslés célja - Eljárások - Értékformák - Meghatározások/Értelmezések - Értékbefolyásoló tényezők - Figyelembe veendő kockázatok - A jelentés tartalmi követelményei

6 Általános megállapítások, alapvetések A gépek, berendezések, eszközök és készletek értékelése (az anyagban röviden gépértékelés) és immateriális javak értékelése külön, az ingatlanértékeléstől elkülönült szakterület, a maga sajátos szabályaival és folyamataival. A gépértékelés, az ingatlanértékelés, az üzletértékelés és immateriális javak értékelése és ezek határterületei, mint a szállodák értékelése vagy a műtárgyak értékelése együttesen a vagyonértékelés fogalmi körébe tartoznak.

7 JÖVŐKÉP Gépértékelő szakmai érdekvédelmi szervezet létrehozása (vagyonértékelési ernyőszervezeten belül) Gépértékelő oktatás tematikája és beindítása Szakmai minősítő rendszer felállítása, minősítések megszerzésének és a minősítés megtartásának követelményei szakmai felelősségbiztosítás bevezetése hatósági (önkormányzati) nyilvántartás bevezetése MNB ajánlások megfogalmazása, elkülönítve az ingatlanértékeléstől Szabványügyi (IVS/EVS/Red book, stb) ajánlások értelmezése, alkalmazása, bevezetése a vagyonértékelő szakmába GARANCIA A MINŐSÉGRE 7

8 Alkalmazható gépértékelés-specifikus szabványok 2018-ban az alábbiak alkalmazhatóak: IVS 300 (letölthető: USPAP (olvasható: TEGOVA EVS 2012-es (korlátozásokkal) Szabványhoz/rendelethez való alkalmazkodás az értékbecslő felelőssége! 8

9 Értékelési képzés Gépek-, és berendezések értékelését az a természetes személy végezheti, aki rendelkezik vagyonértékelői képesítéssel és gyakorlattal. Jövőbeni cél, hogy egységes vagyonértékelői képesítést adó oktatási forma jöjjön létre és ez az oktatási háttér képezze alapját a gépek-, és berendezések értékelésének is. Az oktatás tartalmazza: Műszaki alapismereteket Vagyonértékelői ismereteket (módszertan) Számviteli-, jogi-és közgazdasági alapismereteket Gyakorlati ismeretek Etikai kódex Szakdolgozattal záruljon. 9

10 Kompetencia Az átmeneti időszakban (amíg az oktatási rendszer fel nem áll) min. 5 év vagyonértékelői gyakorlat igazolása szükséges. Kis-, és nagyértékű gépek esetén különböző jogosultságok/gyakorlati szint lehet szükséges. Jövőbeni cél: minősítő fokozatok megszerzésének és folyamatos megújításának lehetősége. 10

11 Célok, felhasználási módok Az értékbecslés célja alapvetően befolyásolja az értékbecslés folyamatát, az alkalmazandó és alkalmazható értékbecslési módszertant, valamint az értékformát / értékkategóriát. A gépek és berendezések értékelését a legkülönbözőbb felhasználási célokból kérik, beleértve a pénzügyi beszámolót, (számvitel) a lízinget, a hitelnyújtást, az értékesítést, az adót, a peres eljárást és a fizetésképtelenségi eljárásokat egyéb tételeket 11

12 Eljárások gépértékelések esetére Három módszer: Költség alapú módszer Piaci összehasonlító módszer Hozam alapú módszer. A három módszer alkalmazásának lehetőségét vizsgálni kell, és bármely alkalmazható eljárást használni szükséges (kizárások indoklása). Az értékbecslő kompetenciája, hogy az adott eszköz értékeléséhez a rendelkezésre álló és beszerezhető dokumentumok alapján melyik módszert vagy módszereket alkalmazza. Több módszer alkalmazása esetén mérlegelni kell a súlyozás lehetőségét (értelemszerűen csak az alkalmazható módszerek vehetőek együttesen számításba). 12

13 Lehetséges értékbecslői módszerek Egyes eszközkategóriákra jellemző értékmeghatározó módszerek Jelmagyarázat: x=jellemző, o=opcionális, -=nem jellemző Eszköz kategóriák Költség alapú módszer Piaci összehasonlító módszer Hozam alapú módszer Termelő gépek és berendezések x o o Kisértékű berendezések, szerszámok x - - Járművek, speciális járművek x x o Egyedi eszközök, berendezések x - o Készletek x o - 13

14 Értékformák Megegyeznek a választott értékbecslői szabvány/rendelet szerint megadott értékformákkal. Fontos a jelentés készítése előtt a célnak megfelelően kiválasztott értékforma és a hozzá tartozó premisszák pontos definiálása és azok összhangja. Az egyes értékformákhoz igazodóan az értékbecslőnek vizsgálnia kell az eszköz élettartamát (effektív, hátralévő, gazdaságos, stb.) 14

15 A piaci érték értékformához tartozó premisszák (a) a gépek és berendezések egy egységként, a működés helyén, egy működő üzlet részeként kerülnek értékelésre; - folyamatos használat (b) a gépek és berendezések egy egységként, a működés helyén kerülnek értékelésre, de még nem termelnek; (c) a gépek és berendezések egy egységként, a működés helyén kerülnek értékelésre, de már nem zajlik termelés; (d) a gépek és berendezések egy egységként, működés helyén kerülnek értékelésre, de a kényszerértékesítés feltételezésével. (e) a gépek és berendezéseket egyéni tételként értékeljük az aktuális helyükről történő eltávolítás feltételezésével. 15

16 Folyamatos használat (vagy in use, going concern premissza mentén való értelmezése) A piaci értéknek a folyamatos használat feltételezése alapján történő meghatározásánál abból indulunk ki, hogy mind a vevőnek, mind az eladónak szándékában áll a vagyontárgy megtartása annak jelenlegi telephelyén, a jelenleg folytatott tevékenység részeként. A folyamatos használat feltételezésével megállapított piaci érték nem képviseli azt az összeget, amely a vagyontárgy esetleges darabonkénti piaci értékesítéséből, vagy annak, a jelenlegitől eltérő működtetéséből lenne realizálható. 16

17 A gépértékelés tárgyai Számviteli tv. (2000 évi C 26. )(1) alapján: Rendeltetésszerűen használatba vett, üzembe helyezett anyagi eszközöket (földterület, telek, telkesítés, erdő, ültetvény, épület, egyéb építmény, műszaki berendezés, gép, jármű, üzemi és üzleti felszerelés, egyéb berendezés, ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok), tenyészállatokat különböztetünk meg, amelyek tartósan -közvetlenül vagy közvetett módon - szolgálják a vállalkozó tevékenységét,továbbá az ezen eszközök beszerzésére (a beruházásokra) adott előlegeket és a beruházásokat, valamint a tárgyi eszközök értékhelyesbítését. 17

18 Műszaki berendezések, gépek, járművek A műszaki berendezések, gépek, járművek között értelmezzük a rendeltetésszerűen használatba vett, üzembe helyezett, a vállalkozó tevékenységét közvetlenül szolgáló erőgépeket, erőművi berendezéseket, egyéb gépeket, berendezéseket, műszereket és szerszámokat, szállítóeszközöket, hírközlő berendezéseket, számítástechnikai eszközöket, a tevékenységi profilt meghatározó vasúti, közúti, vízi- és légiközlekedési eszközöket, valamint az itt felsorolt, bérbe vett eszközökön végzett és aktivált beruházást, felújítást. 18

19 Egyéb berendezések, felszerelések, járművek Az egyéb berendezések, felszerelések, járművek közé tartoznak azok a rendeltetésszerűenhasználatba vett, üzembe helyezett, a műszaki berendezések, gépek, járművek közé nem tartozó gépek, berendezések, felszerelések, járművek, amelyek a vállalkozó tevékenységét közvetetten szolgálják. Ilyenek különösen: az egyéb üzemi (üzleti) gépek, berendezések, felszerelések, járművek, az irodai, igazgatási berendezések, felszerelések, az üzemkörön kívüli berendezések, felszerelések, járművek, valamint az itt felsorolt, bérbe vett eszközökön végzett és aktivált beruházás, felújítás. 19

20 Egyéb mérlegkategóriákban is szerepelhetnek a gépértékelés körébe tartozó, értékelendő tételek B.) Forgóeszközök I. Készletek II. Követelések III. Értékpapírok IV. Pénzeszközök C.) Aktív időbeli elhatárolások (pl: folyamatban lévő beruházások) amennyiben azok az előbb jelölt kategóriákba tartoznak 20

21 AZONOSÍTÁS Ahhoz, hogy az IVS 101 Scope of Work (20.3.) D pontja szerint ( The subject asset in the valuation assignment must be clearly identified. ) eleget tegyünk az értékelni kívánt eszköz vagy kötelezettség azonosítására vonatkozó követelménynek, figyelembe kell venni, hogy az eszköz milyen más eszközökhöz kapcsolódik, vagy mivel lett integrálva. Például: - (a) Az eszközök tartósan a telekhez/épülethez kapcsolódnak - (b) Egyedi gép egy integrált gyártósor részét képezheti (más eszközökkel együtt értelmezhető) - (c) az ingatlan részeként kerül kategorizálásra. Pl. fűtés, szellőzés és légkondicionáló rendszer (HVAC) RENGETEG ROSSZ PÉLDA A GYAKORLATBAN!!!

22 AZONOSÍTÁS Az épületet ellátó gépek és berendezések gyakran az épülettel egy egységet képezve kerülnek kialakításra, és telepítést követően nem választhatók szét attól.. a scope of work -nek tartalmaznia kell egy nyilatkozatot arról, hogy e tételek értéke általában az ingatlanvagyonhoz kapcsolódik, és nem feltétlenül különíthető el egyértelműen. Ha különböző értékbecslési feladatként szerepel az ingatlanok és a gépek ugyanazon a helyen történő értékelésére, gondoskodni kell a figyelmen kívül hagyások vagy a kettős számolás elkerüléséről. Példa - villamosenergia, - gáz, - fűtés/hűtés - szellőzés - felvonók.

23 Értékmódosító tényezők IVS 300/20.5 A gépek és berendezések értékelése általában megköveteli számos tényező figyelembe vételét magára az eszközre, annak környezetére, és fizikai, funkcionális és gazdasági potenciáljára vonatkozóan. Ezért minden gép-, és berendezés értékelőnek meg kell vizsgálnia a tárgyi eszközöket, hogy megbizonyosodjon az állapotukról, és hogy meghatározza, hogy a kapott információk használhatóak, illetve az értékelt eszközökhöz kapcsolódnak-e. JELENTÉSBEN EZEKET DOKUMENTÁLNI SZÜKSÉGES 23

24 Értékmódosító tényezők Az eszköz műszaki specifikációja alapján 1. a hátralévő hasznos élettartam, gazdaságos vagy effektív kor, figyelembe véve a megelőző, illetve tervezett karbantartásokat; 2. az eszköz állapota, figyelembe véve a karbantartás múltját; 3. bármilyen funkcionális, fizikai, és technológiai értékcsökkenés; 4. ha az eszköz nem a jelenlegi helyén kerül értékbecslésre, akkor a leszerelés és eltávolítás költségei, valamint egyéb költségek, melyek az eszköz telepítésével összefüggnek, mint például installáció, újrabeüzemelés, melyekkel az eszköz optimális státusza elérhető; 5. a bérbeadási célból értékelt gépek és berendezések esetén a bérlet megújítási opciók, és egyéb lízing lejártakor esedékes lehetőségek; 6. a kiegészítő eszközből fakadó bármilyen potenciális veszteségek, például egy gép működésének élettartamát csökkentheti az annak helyet adó épület bérleti idejének hossza (10 évre bérelt telken felállított mobil adótorony) 7. a kapcsolódó berendezések járulékos költségei (szállítás, telepítés, üzembe helyezés, stb.) (Pl. kazán esetében vízlágyító, sótalanító, csővezetékrendszer, tüzelőanyag adagoló, égő, hűtővíz)

25 Értékmódosító tényezők Környezethez kapcsolódó tényezők 1. A helyszín- a nyersanyagforrás és a termék piacának tükrében. A helyszín alkalmassága akár limitált időtartamra is vonatkozhat, például ahol a nyersanyagforrás véges, vagy a kereslet átmeneti(pl: Bányagépek-a végén bennhagyják az aknában, napelemgyártó gépsor- gyorsan avul) 2. Olyan környezeti vagy egyéb jogszabályok hatása, amelyek vagy korlátozzák a hasznosítást, vagy további működési vagy leszerelési költségeket írnak elő(pl. Műanyaghulladék feldolgozó engedélyezett kapacitásai terméktípusonként) 3. az egyes gépekben és berendezésekben esetlegesen előforduló környezetszennyező anyagok súlyos következményekkel járhatnak, ha azokat nem megfelelően használják fel vagy ártalmatlanítják. Ez jelentős hatással lesz a költségekre és a környezetre; 4. a szilárd, folyékony vagy gáz halmazállapotú vegyi anyagokat tartalmazó mérgező hulladékokat szakszerűen tárolni vagy ártalmatlanítani kell azokat. Ez minden ipari gyártó számára kritikus, és 5. egyes országokban bizonyos gépek működtetésére vonatkozó engedélyek korlátozottak lehetnek. 25

26 Értékmódosító tényezők Gazdasági vonatkozású tényezők 1. az eszköz tényleges vagy potenciális jövedelmezősége, mely a működési költségek és bevételek vagy potenciális bevételek összehasonlításán alapul (lásd IVS 200 Üzletek és üzleti érdekek). Jellemzően hozamszámítás esetén tudjuk figyelembe venni, vagy ha az adott gazdasági egységre készítettek üzletértékelést, akkor impairmentteszt alkalmazható. 2. mind makro-, mind mikro-gazdasági tényezők hatással lehetnek a gépek és berendezések által gyártott termék iránti keresletre 3. az eszköz lehetősége arra, hogy értékesebb felhasználásra kerüljön, mint a jelenlegi használat (azaz a legértékesebb és legjobb hasznosítás / alternatív hasznosítás), 4. Változó jogszabályi környezet hatása a gépekre és berendezésekre, illetve az általuk gyártott termékekre (pl. kondenzációs kazánok bevezetése, KÁT rendszer változása stb.). 26

27 Lehetséges kockázati tényezők a Hitelbiztosítéki Érték értékforma meghatározásához Rövidtávú értékállóság kockázata Rövidtávú élettartam kockázata Piaci adatok megbízhatóságának kockázata Kényszerkövetelés érvényesítésének kockázata Szétszerelhetőség-, elszállíthatóság kockázata Készletszerűség kockázata (Hány db, mekkora értékű) Specialista ember-, vagy szerszámigény kockázata Engedélyhez-kötöttség kockázata Negatív brand kockázata (márka) Környezetszennyezési kockázat 27

28 Jelentés tartalmi követelménye az IVS szerint alkalmazandó (a) Identification and status of the appraisers Vagyonértékelő azonosítása és státusza (b) Identification of the client and any other intended users Ügyfél és a vagyonértékelést felhasználók körének azonosítása (c) Purpose of the valuation Az értékelés célja (d) Identification of the asset(s) or liability(ies) valued Az értékelt vagyontárgyak azonosítása (e) Basis(es) of value adopted Alkalmazott értékdefiníciók (f) Valuation date Az értékelés fordulónapja (g) Extent of investigation A végzett vizsgálat terjedelme, mértéke (h) Nature and source(s) of the information relied upon A felhasznált és megbízhatónak ítélt információk jellege és forrása 28

29 Jelentés tartalmi követelménye az IVS szerint alkalmazandó (i) Assumptions and special assumptions Álltalános és speciális feltételezések (j) Restrictions on use, distribution and publication of the report A jelentés felhasználásának, megosztásának és publikálásának korlátozása (k) Confirmation that the valuation has been undertaken in accordance with the IVS Annak igazolása, hogy az értékelés az IVS szabvánnyal összhangban készült (l) Valuation approach and reasoning Értékelés módszere és alkalmazásának okai, illetve a nem alkalmazott módszer vagy módszerek kizárásának okai (m) Amount of the valuation or valuations Az értékelés eredménye összegszerűen (n) Date of the valuation report Az értékelő jelentés kiadásának dátuma (o) Commentary on any material uncertainty in relation to the valuation where it is essential to ensure clarity on the part of the valuation user Magyarázata és tisztázása bármely az értékeléssel összefüggő és azzal kapcsolatban felmerülő anyagnak, ahol az szükséges a jelentést felhasználók részére (p) A statement setting out any limitations on liability that have been agreed Bármely egyeztetett korlátozás vagy kötelezettség kinyilatkoztatása 29