FEDEZETÉRTÉKELÉSI SZABÁLYZAT

Átírás

1 CENTRAL NOK Szervező Zártkörűen Működő Részvénytársaság FEDEZETÉRTÉKELÉSI SZABÁLYZAT Jóváhagyta a Central NOK Zrt. Igazgatósága május 12.-én Hatályba lépett: május 12.-én

2 1 BEVEZETŐ A Central NOK Szervező Zrt. (továbbiakban: Szervező) által működtetett nemzeti otthonteremtési közösségek (a továbbiakban: Közösség) által a hiányzó tagi befizetés megelőlegezése (a továbbiakban: megelőlegezés) során vállalt kockázatok biztonsága szükségessé teszi az e körbe tartozó ügyletek biztosítéki rendszerének kiépítését, működtetését. Ennek érdekében jelen Fedezetértékelési Szabályzat (a továbbiakban: Szabályzat) határozza meg a kapcsolódó biztosítékok körét, azok elfogadásának feltételeit, a fedezetek értékének megállapítására, a biztosítékok által fedezendő kockázatokra, a fedezetek értékében bekövetkezett változásokra, a fedezetek értékesíthetőségének és hozzáférhetőségének, illetve a fedezetek utóvizsgálatának szempontjait. A Szervező Fedezetértékelési Szabályzata az alábbiakat tartalmazza: - a Szervező által működtetett nemzeti otthonteremtési közösségek által a Tagok befizetéseinek megelőlegezéséhez kapcsolódó fedezeteket, biztosítékokat, - a fedezetek elfogadhatósága, értéke, értékesíthetősége és hozzáférhetősége megállapításának szabályait, - a fedezetértékelés szempontjait, módszereit és az ezzel kapcsolatos eljárási és hatásköri szabályokat, - a fedezetek értékben, érvényesíthetőségében bekövetkezett változások esetén alkalmazandó eljárás és a fedezetek rendszeres utólagos értékelésének szabályait. A Szervező Fedezetértékelési Szabályzata az alábbi jogszabályokra épül: - A nemzeti otthonteremtési közösségekről szóló évi XV. törvény - A nemzeti otthonteremtési közösségekről szóló törvény végrehajtási szabályairól szóló 115/2016. (VI. 6) Kormányrendelet, - A számvitelről szóló évi C. törvény - Az 2013 évi V. törvény (Ptk) zálogjogra vonatkozó részei - A bírósági végrehajtásról szóló többször módosított évi LIII. törvény - A közjegyzőkről szóló évi XLI. törvény és módosításai

3 2 HATÁLYOSSÁG Tárgyi hatály: jelen Szabályzat hatálya kiterjed mindazon természetes személyekre, amelyekkel szemben a Szervező által működtetett nemzeti otthonteremtési közösségek kockázatot vállalnak. A work-out tevékenység során a követelések fedezeteinek értékelésére ugyancsak ezen szabályzatban előírtakat kell alkalmazni. Alanyi hatály: Az utasítás személyi hatálya a Szervező által működtetett nemzeti otthonteremtési közösségek hiányzó tagi befizetések megelőlegezésére irányuló folyamatban előterjesztői, illetőleg döntéshozói szinten közreműködő valamennyi munkatársára terjed ki. A fedezetekre vonatkozó szabályokat a többi prudenciális szabályzattal összhangban kell alkalmazni, különös tekintettel a hatályos Működési és Részvételi szabályzat, a Hiányzó tagi befizetés megelőlegezéséről szóló szabályzat, a Fizetőképesség vizsgálata szabályzat, illetve a megelőlegezési tevékenységre vonatkozó egyéb szabályzatok előírásaira.

4 3 RENDELKEZŐ RÉSZ 3.1 Általános szabályok A fedezet definíciója A fedezet a szerződést biztosító olyan kötelezettség, amely arra szolgál, hogy a szerződés kötelezettjének nem teljesítése vagy nem szerződésszerű teljesítése esetén abból a jogosult kielégítést nyerjen. Fedezetül kizárólag olyan biztosíték fogadható el, amely forgalomképes, pénzben meghatározható értékkel bír. Elsődleges fedezetként a Szervező a Tag közösségben fennálló tagsági jogviszonyára tekintettel vásárolni kívánt lakóingatlan fogadja el. Kiegészítő fedezetként a Szervező a jelen Fedezetértékelési szabályzatban felsorol valamennyi biztosítéktípust elfogadja A fedezetekre vonatkozó általános szabályok 1.) A Közösség a tagjainak megelőlegezett tagi befizetés megtérülését a vállalt kockázatnak megfelelően személyi vagy dologi biztosítékokkal, legalább ingatlanra bejegyzett jelzálogjoggal biztosítja. 2.) A Közösséget a megelőlegezett tagi befizetés összegének erejéig első ranghelyen fennálló jelzálogjog illeti meg az új lakóingatlanon. A jelzálogjog erejéig a közösség elidegenítési és terhelési tilalmat jogosult bejegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba. A jelzálogjog alapítását, vagy az egyéb biztosítéki szerződést közjegyzői okiratba kell foglalni. 3.) A fedezetre vonatkozó szerződéses feltételeket írásba kell foglalni, ami az alábbiakat tartalmazza: - az alapkötelezettség megnevezése - a felek megnevezését, adatait, - a biztosíték, fedezet tárgyát, - a felek jogait és kötelezettségeit, - a fedezetre vonatkozó biztosítási kötelezettséget és a biztosítási díj engedményezésére vonatkozó rendelkezést, valamint az Tagnak azon kötelezettségét, hogy a vagyonbiztosítási szerződést csak akkor jogosult felmondani, ha a Szervezővel és a Közösséggel szembeni mindennemű tőke és járulékos tartozása megszűnt, 4.) A megelőlegezési előterjesztés és döntés során a Szervezőnek elsődlegesen az adott ügyletből való megtérülés kockázatát kell vizsgálnia és felmérnie, emellett az ügylet mögött álló biztosítékoknak jellemzően fedezetet kell nyújtania a tőkekövetelésre, valamint a járulékos költségekre. 5.) A megelőlegezési döntés során a Szervezőnek meg kell győződnie a szükséges fedezetek és biztosítékok meglétéről, jelenlegi és várható jövőbeni értékéről, terhelhetőségéről és hozzáférhetőségéről. A megelőlegezés időtartama alatt figyelemmel kell kísérni az ezekben bekövetkezett változásokat. 6.) A fedezet meghatározásakor a Szervezőnek figyelembe kell vennie fedezetek értékállandóságát is. 7.) A fedezettség optimalizálása, azaz a fedezetek megosztása érdekében a Szervező többféle biztosíték együttes alkalmazását kötheti ki.

5 8.) Valamennyi biztosítékra vonatkozó szerződést közokiratba kell foglalni. A közokiratba foglalt szerződés alapján az ügyfél nem teljesítése, illetve nem szerződésszerű teljesítése miatt lejárttá tett követelését a Szervező a biztosítékokból közvetlenül végrehajtási eljárásban: bírósági végrehajtási záradékkal elégítheti ki. (1994. évi LIII. végrehajtási tv) Ennek feltétele, hogy a közokirat tartalmazza: - a szolgáltatásra és ellenszolgáltatásra irányuló kötelezettségvállalást, vagy egyoldalú kötelezettség vállalást (tartozáselismerő nyilatkozat), - a jogosult és kötelezett nevét, - a kötelezettség tárgyát, mennyiségét, értékét és jogcímét, - a teljesítés módját és határidejét. 9.) A Szervező nem veszi figyelembe azt a biztosítékot: - amely esetében a biztosíték érvényesítését megkísérelte, de azt 24 hónapon belül realizálni nem tudta, - amelyet az ügyfél vagy harmadik személy már más jogügylet biztosítékaként adott, ide nem értve az ingatlanra vonatkozó jelzálogjoggal terhelt zálogtárgyat, - amely az ingatlanra vonatkozó jelzálogjog esetén a jelzálog bejegyzés sorrendjét figyelembe véve a megelőző jelzálog bejegyzések összegével együtt meghaladja a biztosíték ügyfél számviteli nyilvántartásában szereplő - könyv szerinti értékének vagy a vagyonértékelő által megállapított értékének (ha ez utóbbi az alacsonyabb) 70 százalékát. 10.) A fedezet értékelését végző személy a megelőlegezésről szóló döntésben nem vehet részt. 11.) Ha a Tag elhalálozása esetén, az örökös a Közösség által megelőlegezett tagi befizetés megtérülését a vállalt kockázatnak megfelelően személyi vagy dologi biztosítékkal, elsősorban a tulajdonában álló másik ingatlanra bejegyzett jelzálogjoggal biztosítja, a szervező hozzájárul a közösség segítségével megvásárolt lakás elidegenítéséhez. 12.) A Közösség tagja legkésőbb a kiválasztásától számított 1 éven belül köteles megjelölni az általa megvásárolni szándékozott új ingatlant, és biztosítani a Szervező, illetve ingatlanértékelő számára az ingatlan megtekintését Új lakóingatlan fogalma Új lakóingatlan: a meglévő épület vagy épületrész átalakítása kivételével a) az alapozási munkáktól kezdődően teljes egészében újonnan épített, a lakhatás feltételeinek a vonatkozó jogszabályi követelmények szerint megfelelő, az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel (a továbbiakban: lakóingatlan), amely elkészültét követően, az adásvételi szerződés megkötésének időpontjában használatbavételi engedéllyel, használatbavétel tudomásulvételéről vagy bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvánnyal rendelkezik, ideértve a tanyán található lakóépületet is, és amely legalább az alábbi feltételeknek megfelel: aa) 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel ennek hiányában további, legalább 4 négyzetméter alapterületű, a főzést lehetővé tevő, önálló szellőzésű lakótérrel, térbővülettel, továbbá fürdőhelyiséggel és WC-vel rendelkezik, ab) közműves villamos energia szolgáltatással rendelkezik, ac) egyedi fűtési móddal rendelkezik, ad) közműves szennyvízelvezetéssel rendelkezik, vagy ha nincs a településen (településrészen) közműves szennyvízelvezetés, a szennyvíz tisztítása és elhelyezése

6 egyedi szennyvízkezelő berendezéssel vagy tisztítómezővel ellátott oldómedencés műtárggyal vagy időszakos tárolása egyedi zárt szennyvíztárolóban történik, és ae) közműves ivóvíz-szolgáltatással rendelkezik, vagy ha a településen (településrészen) nincs közműves vízszolgáltatás, a telken ivóvíz minőségű vizet szolgáltató kút van; vagy b) b) tetőtér beépítéssel vagy emelet-ráépítéssel létrehozott lakóingatlan akkor, ha a tetőtér beépítés vagy emelet-ráépítés révén legalább két új önálló albetétként nyilvántartott, lépcsőházból vagy szabadlépcsőn megközelíthető, külön bejárattal rendelkező, az a) pont aa) ae) alpontja szerinti feltételnek megfelelő újabb lakóingatlan jön létre, és c) olyan lakóingatlan, amelyet gazdálkodó szervezet ideértve az egyéni vállalkozót is természetes személy részére való értékesítés céljára épít vagy építtet, és amelyet első ízben természetes személy részére értékesítenek. 3.2 A biztosítékok típus A Szervező az alábbi biztosíték fajtákat köti ki és alkalmazza a hiányzó tagi befizetés megelőlegezése során: A) Dologi biztosítékok 1) Zálogjog (jelzálogjog és kézizálogjog) B) Személyi biztosítékok 2) Készfizető kezesség 3) Felhatalmazó levélen alapuló beszedési megbízás A.) Dologi biztosítékok A dologi biztosíték a kockázatvállalás fedezeteként nyújtott vagyontárgy - jog, követelés - tulajdonjogi, birtokjogi helyzetétől független. A jogosult követelésének kielégítési alapja: a zálogtárgy, függetlenül attól, hogy az, kinek a tulajdonában, birtokában van, vagyis a dolog mindenkori tulajdonosa köteles helytállni a jogosult követelése erejéig a dologgal, illetve köteles tűrni, hogy a jogosult a dologból kielégítse követelését Zálogjog Zálogjog alapján a jogosult a pénzben meghatározott vagy meghatározható követelésének biztosítására szolgáló zálogtárgyból más követeléseket megelőző sorrendben kielégítést kereshet, ha a kötelezett nem teljesít. Zálogjog jövőbeli vagy feltételes követelés biztosítására is alapítható. A zálogjog tárgya lehet minden birtokba vehető dolog ingóság, ingatlan, pénz, értékpapír átruházható jog, követelés -. Ha a zálogjog ugyanannak a követelésnek biztosítására több zálogtárgyat terhel, kétség esetén minden zálogtárgy az egész követelés biztosítására szolgál. Ha a zálogtárgy több személy tulajdonában van és jogviszonyukból más nem következik, egymás közti viszonyukban a zálogtárgyak értékének arányában kötelesek helytállni. Nem lehet jelzálogjogot alapítani a dolog egy részén, közös tulajdonban álló dolognak a kötelezett tulajdonában lévő egész tulajdoni illetősége azonban zálogba adható. Ingatlan esetében jelzálogjog csak az ingatlan-nyilvántartásban önálló egységként nyilvántartott egész ingatlanra, illetőleg annak a kötelezett tulajdonában lévő egész tulajdoni illetőségére létesíthető. A zálogjog érvényesíthetőségének feltétele bármely közjegyzőnél kezdeményezett, a hiányzó tagi befizetés megelőlegezését biztosító zálogjog fennállásáról a Magyar Országos Közjegyzői Kamara által

7 vezetett zálogjogi nyilvántartásba történő bejegyzés. A bejelentésben meg kell jelölni a jogosult és a kötelezett azonosítására alkalmas adatokat, a még fennálló tartozás összegét. A bejelentéshez csatolni kell a hiányzó tagi befizetés megelőlegezését biztosító zálogjogot alapító szerződésről készült okiratot. A közjegyző a hiányzó tagi befizetés megelőlegezést biztosító zálogjog fennállására irányuló bejelentést a Tag neve alatt nyilvántartásba veszi, és erről az érintett feleket értesíti. A bejelentési határidő elmulasztása - annak nyilvántartásba vétele tekintetében - jogvesztő. A bejelentés elmulasztása esetén a hiányzó tagi befizetés megelőlegezését biztosító zálogjog jogosultja e jogából eredő kielégítési elsőbbségére a zálogjogi nyilvántartásba bejegyzett más jogosultakkal szemben nem hivatkozhat. a. Ingatlant terhelő zálogjog Amennyiben a zálogjog jogosultját nem illeti meg a zálogtárgy birtoklásának a joga, jelzálogjogról beszélünk. A következő ingatlan típusokon lehet jelzálogjogot alapítani: - új építésű lakóingatlan (lakás, lakóház, családi ház) Kiegészítő fedezetként: - nem lakás céljára szolgáló ingatlan (üdülő, hétvégi ház, garázs - ha önálló HRSZ-al rendelkezik) - építési telek - ha az belterületi ingatlan, vagy külterületi 0 -ás helyrajzi számmal kezdődik, művelési ágból (pl: szántó, erdő, gyep) kivett), és jogerős lakóingatlan felépítésére vonatkozó építési engedéllyel rendelkezik. Fedezeteként a Szervező csak Magyarország területén lévő, önállóan forgalomképes lakó- és/vagy telekingatlant, fogad el. Az önállóan forgalomképes ingatlan ami kiegészítő fedezet esetén lehet tulajdoni hányad is teljes egészének a felajánló személyek vétel esetén az eladó(k) tulajdonában kell lennie, ami az ingatlan tulajdoni lapján legalább széljegyként igazolandó. A Szervező nem fogad el fedezetként olyan ingatlant, amely hullámtéren vagy nyílt ártéren található. Alapesetben a fedezetként felajánlott ingatlan tulajdonosa kizárólag 18. életévét betöltött, cselekvőképes, devizabelföldi magánszemély lehet. Az ingatlan valamennyi tulajdonosa egyben zálogkötelezett ezért, csak abban az esetben fogadható el fedezetként az ingatlan, ha a Szervező a jelzálogjog szerződést annak valamennyi tulajdonosával megköti. Az ingatlan valamennyi tulajdonosát nem csak zálogkötelezettként, hanem dologi adósként vagy készfizető kezesként is be kell vonni a kölcsönügyletbe úgy, hogy minden ingó és ingatlan vagyonukkal, jövedelmükkel is feleljenek a tartozásért. Harmadik személy javára bejegyzett, korlátozó joggal terhelt ingatlan biztosítékként való elfogadhatóságát az adott szolgalmi jog ismeretében egyedileg, jogi szakvélemény ismeretében kell megállapítani és a korlátozó jog esetleges értékcsökkentő vagy értéknövelő hatását az ingatlan értékmeghatározásakor is figyelembe kell venni. Haszonélvezeti/özvegyi joggal terhelt ingatlan csak akkor fogadható el, ha a haszonélvező/özvegyi jog jogosultja nagykorú. Ebben az esetben a haszonélvezeti/özvegyi jog gyakorlója előzetesen szerződésben feltételesen le kell mondjon a haszonélvezeti/özvegyi jogáról, és az ingatlan jelzálog biztosítéki szerződését alá kell írnia. A haszonélvezőt/özvegyi jog jogosultját nemcsak zálogkötelezettként, hanem adóstársként is kötelező bevonni a kölcsönügyletbe. Harmadik személyek jogával terhelt ingatlanok esetében követendő eljárás: Valamennyi jelzálog esetében is különös jelentősége van a ranghelynek, mely a jelzálogjog bejegyzésének sorrendjét jelöli. Ez a sorrend pedig egyben kielégítési sorrend is. Különleges esetben és kizárólag kiegészítő fedezetként fogadható el olyan ingatlan, amelynek tulajdonjogát harmadik,

8 illetve további személynek egyéb bejegyzett joga is korlátozza. Nem fogadható el olyan ingatlan jelzálogjog fedezet, amelyet az Ügyfél más jogügylet biztosítékaként, a fedezet értékének 70 %-át meghaladó mértékben lekötött. Kiegészítő biztosítékként második, illetve további helyen csak akkor köthető ki jelzálogjog, ha a már bejegyzett jelzálogjog(ok) az ingatlan forgalmi értékének 50 %-át nem haladják meg. Az első (vagy előbb lévő) helyen bejegyzett jogosulttól amennyiben a javára elidegenítési és terhelési tilalom is bejegyzésre került - hozzájáruló nyilatkozatot kell kérni. Természetvédelmi területen lévő vagy műemléki jellegű ingatlan nem fogadható el fedezetként. Az ingatlanra csak olyan bérleti szerződés állhat fenn, amelynek díja a szokásos piaci árnak megfelel, határozatlan időre szól, és maximum három hónapos felmondási idővel megszüntethető, valamint a bérleti díj előre fizetése maximum háromhavi időtartamra lehetséges. Amennyiben a hiányzó tagi befizetés megelőlegezés fedezete ingatlan jelzálogjog, azt minden esetben biztosítéki szerződésbe kell foglalni. Ingatlan tulajdoni lap vizsgálatának általános szabályai: - A tulajdoni lap teljes másolata fogadható el, amelyen valamennyi jelenlegi és múltbéli bejegyzés szó szerint megtalálható. Ellenőrizni kell, hogy a tulajdoni lap minden oldalát az illetékes földhivatal eredeti bélyegzőjével lepecsételte. Ha nem, akkor új tulajdoni lapot kell kérni az ügyféltől. - A tulajdoni lap I. Része: ez a rész birtoklap az ingatlan alapadatairól, térmértékéről illetve jellegéről, az ingatlanon lévő épület funkciójáról, valamint a szolgalmi jogokról adnak információt. Vizsgálni kell, hogy a felajánlott ingatlan jellemzői pl. lakóház, lakás vagy hétvégi ház) valamint az ingatlan nagysága (m 2 ), helyrajzi száma, művelési ága (pl. kert), ingatlan jogi helyzete (pl. társasház, műemlék, természetvédelmi terület) egyeznek az ügyfél által megadott adatokkal és a helyszínrajz adataival, illetve megfelelnek a jogszabályi és a fedezetértékelési szabályzat feltételeinek. - A tulajdoni lap II. Része: ez a rész a szorosan vett un. Tulajdoni lap tartalmazza az ingatlan valamennyi tulajdonosát azok személyi adataival együtt. Vizsgálandó, hogy a tulajdoni lap szerinti minden tulajdonos aláírta-e a hiányzó tagi befizetés megelőlegezésére vonatkozó szerződést, vagy a jelzálogszerződést. E körben a névazonosság vizsgálata nem elégséges, a részletes személyi adatok alapján kell az azonosítást elvégezni. Ez a rész tartalmazhatja a tulajdonos gondokság alá helyezését vagy a kezelői jogot. - A tulajdoni lap III. Része: ez a rész az un. Teherlap tartalmazza mindazokat a jogokat, amelyek az ingatlant vagy annak bizonyos részét terhelik. Ha az adott bejegyzés csak az ingatlan egy részére vonatkozik, akkor a bejegyzés utal a II. Rész megfelelő pontjára (pl. utalás II/3. És 4.). Ilyen utalás hiányában a bejegyzett teher az egész ingatlant terheli. Vizsgálni kell, hogy a III. Rész tartalmaz-e a tulajdonjogot korlátozó bejegyzést vagy széljegyet Pl. földhasználati jogot, haszonélvezeti jogot, használati jogot, végrehajtási jogot, jelzálogjogot, zárlatot, terhelési vagy elidegenítési tilalmat, elővásárlási jogot stb. Amennyiben a tulajdoni lapon nem megengedett bejegyzés szerepel, az ingatlan fedezetként nem fogadható el. - Széljegyek: a széljegyek általában a tulajdoni lapok I. Része fölött, az általános azonosító adatok között vagy a III. Rész után, önálló oldalon szerepelnek, és földhivatali iktatószám feltüntetésével röviden tartalmilag megjelölik azokat a még el nem bírált kérelmeket, melyek az adott ingatlant annak valamelyik részét érintik. - Vizsgálni kell, hogy a tulajdoni lap szöveges részei alatt az üres rész át van-e húzva, és esetleg az áthúzás alatt található újabb bejegyzés. Amennyiben az ingatlan elfogadhatóságának, statusának, a tulajdoni lapon található bejegyzések megítélése nem egyértelmű, még a hiányzó tagi befizetés

9 megelőlegezéséről szóló szerződés megkötése előtt jogász (ügyvéd) szakvéleményét kell kikérni. Ha a földhivatal hiánypótlásra szólítja fel a Szervezőt, haladéktalanul intézkedni kell a hiány pótlásáról. Ingatlanra kikötött zálogjog esetén 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapot, valamint térképkivonatot kell az ügyfélnek bemutatnia. b. Ingóságot terhelő zálogjog Ingóságot terhelő zálogjog jelzálogjog és kézizálogjog lehet. Jelzálogjog kikötése esetén a Szervezőt nem illeti meg a zálogtárgy birtoklásának joga, míg kézi zálogjog kikötése esetén a Szervező birtokba veszi a zálogtárgyat. Ingóságot terhelő jelzálogjog alapításához a zálogszerződés közjegyzői okiratba foglalása és a jelzálogjognak a Magyar Országos Közjegyzői Kamaránál vezetett nyilvántartásba való bejegyeztetése szükséges. A bejegyzésben fel kell tüntetni a követelés összegét, jövőbeni követelés esetén a biztosítani kívánt legmagasabb összeget, valamint azoknak a járulékoknak és költségeknek a mértékét illetőleg keretét, amelyekre a zálogjog kiterjed. Zálogként a Szervező az alábbiakat fogadja el: gépjármű: személygépkocsi, tehergépkocsi és haszonjárművek értékpapír Gépjármű zálog feltételei: - a törzskönyvet a Szervezőnél letétbe kell helyezni - az ügyfélnek a gépjárműre teljes körű Casco szerződést kell kötnie, amelyet a Közösségre kell engedményeznie A Közösség a Szervező által zálogjogot alapíthat meghatározott értékpapírokon is. Ennek feltételei, szempontjai megegyeznek az óvadékként elfogadott értékpapírokéval. B.) Személyi biztosítékok Személyi biztosíték esetén a kötelezett személyesen köteles helytállni a biztosított kötelezettség teljesítéséért Kezesség A kezes arra vállal kötelezettséget, hogy amennyiben a kötelezett nem teljesít, ő maga fog helyette a jogosultnak teljesíteni. A Szervező csak készfizető kezességet fogad el biztosítékként. Készfizető kezességvállalás esetében, ha a kötelezett nem teljesít, a jogosult közvetlenül a kezestől követelheti a teljesítést anélkül, hogy követelésének behajtását először a kötelezettől kísérelné meg. Készfizető kezességet csak írásban a Közösség és a készfizető kezes között kötendő szerződésben lehet vállalni. A készfizető kezes a megelőlegezett taggal együtt egyetemleges kötelezett. A Szervező a Tag nem teljesítése esetén a Tagtól és a kezestől egyidejűleg követelheti az egész tartozás teljesítését. Készfizető kezesség esetén a Tag mellett a kezesek fizetőképességi vizsgálatát is el kell végezni. Természetes személyek készfizető kezesként csak akkor fogadhatók el, ha rendszeres jövedelemmel rendelkeznek, és fizetőképesnek minősülnek.

10 3.2.3 Felhatalmazó levélen alapuló beszedési megbízás A bank, illetve pénzforgalmi számlával rendelkező Tag, illetve fedezetet nyújtó írásban felhatalmazást ad a Közösségnek arra, hogy a megelőlegezési szerződés nem, illetve nem szerződésszerű teljesítése esetén a számlát vezető hitelintézethez visszaigazolt felhatalmazó levél alapján beszedési megbízást nyújtson be. Az Ügyfél nyilatkozatának a számlavezető(k) által történő tudomásul vétele a biztosíték elfogadásának feltétele. A számlavezető a számla egyenlegének erejéig a jogszabályban meghatározott kielégítési sorrend figyelembevételével köteles a megbízást teljesíteni Elsődleges és másodlagos fedezetek A Szervező elsődleges fedezetként kizárólag a Tag által megvásárolni kívánt új lakóingatlant fogadja el. A fentiekben felsorolt biztosítékok közül a Szervező az alábbi biztosítékokat fogadhatja másodlagos (kiegészítő) fedezetként: - Óvadék forint és deviza betétre, valamint fix kamatozású állampapírra, - jelzálogjog ingatlanra, - készfizető kezesség - gépjárműre kikötött zálogjog - felhatalmazó levélen alapuló beszedési megbízás 3.3 A fedezetek biztosítása Minden ingó vagy ingatlan fedezetre az Tagnak határozatlan időre szóló vagyonbiztosítási szerződést kell kötni az adott zálogtárgyra vonatkozóan a Szervező által meghatározott biztosító társasággal/társaságokkal, amelyben ki kell kötni, hogy a szerződés kedvezményezettje a Közösség. 3.4 A fedezetek megterhelése A Tag a következő bekezdésben meghatározott kivétellel az ingatlant a közösség javára alapított jelzálogjogon és elidegenítési és terhelési tilalmon felül nem terhelheti meg. Ha a Tag a közösségben fennálló tagsági jogviszonyára tekintettel vásárolni kívánt lakóingatlan vásárlásához az új lakások építéséhez, vásárlásához kapcsolódó családi otthonteremtési kedvezményt, illetve otthonteremtési kamattámogatással érintett kölcsönt vesz igénybe, a vásárolni kívánt új lakóingatlant a közösség javára alapított jelzálogjogon felül a) családi otthonteremtési kedvezmény igénybevétele esetén az állam javára szóló jelzálogjogjoggal, valamint annak biztosítására elidegenítési és terhelési tilalommal, b) otthonteremtési kamattámogatással érintett kölcsön igénybevétele esetén a kölcsönt nyújtó hitelintézet javára szóló jelzálogjogjoggal, valamint annak biztosítására elidegenítési és terhelési tilalommal terhelheti meg. Ebben az esetben a közösség az őt megillető jelzálogjog biztosítására elidegenítési és terhelési tilalmat nem jogosult bejegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba. 3.5 A fedezetek értékelése, értékesíthetőségének és hozzáférhetőségének meghatározása és ezek szempontjai A Szervező ingatlanértékelő útján az ingatlan 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapjának beszerzésével és az ingatlan helyszínen történő megtekintése útján köteles meggyőződni az ingatlan meglétéről, értékéről, továbbá arról, hogy az ingatlan per- és tehermentes.

11 A fedezetek elfogadhatóságának, értékének és értékesíthetőségének valamint hozzáférhetőségének a meghatározása az alábbiakra terjed ki: - A fedezetek fizikai meglétének vizsgálatára, a helyszíni szemle és állapotfelmérés elvégzésére, - A fedezeteket felajánló jogi személyek, jogi személyiség nélküli rendelkező társaságok tulajdonosi rendelkezési jogának vizsgálatára, - A fedezetek dokumentumainak összegyűjtésére, nyilvántartására, rendszeres értékelése, valamint a terhelhetőség és a szabad érvényesíthetőség ellenőrzésére. - A biztosítéknak azon túl, hogy a megelőlegezési szerződés időpontjában fedezetet kell, hogy nyújtson az alaprészlet, szervezési díj, biztosítási díjak, és járulékos költségekre, eleget kell tennie annak a követelménynek is, hogy ez a fedezetségi szint a megelőlegezés teljes futamideje alatt a mindenkori tőke és járulékos követelések erejéig biztosítva legyen. Ennek érdekében a Szervezőnek mérlegelnie kell: o o a fedezet várható állagromlását, értékesíthetőségének változását, a fedezet jogi érvényesíthetőségét, annak időtartamát és ezen idő alatt bekövetkező potenciális veszteségeket. - A fedezetek meglétét és állapotának felülvizsgálatát, fedezeti értékének ellenőrzését a piaci tendenciák, a fedezetként szolgáló eszközre, ingatlanra vonatkozó konkrét információk alapján évente egyszer az átadási csoportnak el kell végeznie. Indokolt a fedezetül szolgáló eszközök, ingatlanok soron kívüli fedezetértékelése abban az esetben, ha az eszközzel, ingatlannal kapcsolatban rendkívüli káresemény, a szokásos avulást drasztikusan meghaladó műszaki, vagy környezeti állapotromlás következett be, vagy az ingatlan tulajdoni lapjára bármilyen teher, vagy egyéb jogkorlátozás került bejegyzésre. A fedezetek meglétét és állapotának felülvizsgálatát abban az esetben kell soron kívül elvégezni, ha a Tag fizetőkészségében, illetve a fedezetek értékében illetve érvényesíthetőségében olyan jellegű változás következett be, amelyek indokolttá tehetik pótlólagos fedezetek bevonását. A soron kívüli ellenőrzéseket ugyancsak az átadási csoport végzi. - A biztosítékok értékelésénél figyelembe kell venni azt, hogy a biztosíték könnyen mobilizálható és értékesíthető legyen. Kerülni kell a nehezen értékesíthető fedezetek elfogadását - bérlet, haszonélvezet. Tartásjoggal terhelt ingatlan nem fogadható el fedezetként. - A biztosítékok értékelésénél figyelembe kell venni az a biztosíték tulajdonosainak számát, mert több tulajdonos esetén a tulajdonostársak közötti vita nehezítheti az értékesíthetőséget. Kivétel, ha házastársak, illetve közvetlen családtagok közös tulajdonáról van szó Helyszíni szemle jegyzőkönyv Az ingatlan helyszíni megtekintéséről a szervező köteles jegyzőkönyvet készíteni, amely tartalmazza többek között a) az ingatlan pontos címét és tulajdonosának azonosító adatait, b) az ingatlan helyrajzi számát, c) annak a ténynek a rögzítését, hogy az ingatlan megfelel a Törvény szerinti új lakóingatlan feltételeinek, valamint d) az ingatlan becsült értékét és az ingatlanra vonatkozó az adásvételi szerződés megkötése szempontjából lényeges egyéb információkat. 3.6 A biztosítékok fedezeti értékének meghatározása A Szervező a megelőlegezési ügyletek mögé állított biztosítékok fedezeti értékének megállapításához az alábbi szempontokat veszi figyelembe: - Forgalomképes vagyoni eszközöknél igazolt forgalmi érték, 3 hónapnál nem régebbi adásvételi szerződés vagy számla, államilag garantált átvételi ár

12 - Vagyonbiztosítási kötvény értéke a kiállítástól számított 3 hónapig - Ingatlan esetében: értékbecslés (a Szervező által elfogadott értékbecslők írásbeli szakvéleménye alapján, 1 hónapig. - Eseti szakértői vélemény. A Szervező kockázatvállalásai során az alábbi fejezetben meghatározott biztosítékokat fogadja el a megadott fedezeti ráta alkalmazása mellett A biztosítékok figyelembe vehető értékének meghatározása A kikötött fedezetek esetében a becsérték (piaci érték) az alábbiak szerint vehető figyelembe: 1. Óvadék (kaució) 1.a. Készpénz, lekötött betét, deviza betét az érvényes MNB devizavételi % árfolyam szerint: 2. Jelzálog ingatlanokon Telek ingatlan (kizárólag kiegészítő fedezetként) 50-70% Házas ingatlanok 70% Az ingatlan forgalmi, piaci értéke az a legvalószínűbb ár, amelyet egy adott időpontban készpénzben, vagy azzal egyenértékű egyéb értékben kapni lehet az ingatlanért, feltételezve, hogy az adásvételre valóságos piaci viszonyok között, a körülményeket kölcsönösen ismerő, önmaguk nevében eljáró és szabad elhatározásból cselekvő eladó és vevő között kerül sor. Ingatlan esetében csak a hivatalos, névjegyzékbe felvett, a Szervező által elfogadott értékbecslő által készített 30 napnál nem régebbi értékbecslést lehet elfogadni. A Szervező a fedezetként felajánlott ingatlanok tekintetében, a hiányzó tagi befizetés megelőlegezésére vonatkozó szerződés megkötését megelőzően helyszíni szemlét tart. A Szervező az ingatlan fedezeti értékét maximum 70 %-ban fogadja el. Ingatlanon alapított zálogjog esetében az alábbi tényezőket kell figyelembe venni, amelyek befolyásolhatják az ingatlan fedezetként figyelembe vehető értékét: - ingatlan fekvése: város, falu, ezen belül központ vagy külterület, - ingatlan hasznosítási módja: lakás, - az adott területen az elmúlt egy évben érvényesített eladási ár, 3. Készfizető kezesség fedezetként figyelembe vehető érték 0% A biztosíték értékének olyan nagyságrendet kell elérnie, hogy a Tag esetleges fizetésképtelensége esetén fedezetet nyújtson a megelőlegezett összegre és a járulékos költségekre. 4. Felhatalmazó levélen alapuló beszedési megbízás fedezetként figyelembe vehető érték 0% A felhatalmazó levélen alapuló beszedési megbízásnak önálló fedezeti értéke nincs, de behajtás során elsőként használatos kockázat csökkentő eszköz.

13 3.6.2 Fedezeti ráta számítása A fedezeti ráta kiszámítása: Biztosíték figyelembe vett értéke (Hátralévő futamidő x (havi alaprészlet + havi szervezési díj + hitelfedezeti életbiztosítás díja + vagyonbiztosítás díja)) + a folyósított állami támogatás összege A Szervező által elfogadott minimális fedezeti ráta: 120% A fentiekben meghatározott értékektől indokolt esetben egyedileg eltérhet a Szervező Igazgatósága, azonban az eltérés indokát jegyzőkönyvben köteles rögzíteni. 3.7 Értékbecslők elfogadásának követelményei A pénzintézetek által jelzáloghiteleknél használ értékbecslők kerülnek elfogadásra. 3.8 Döntési hatáskörök A fedezetek elsődleges értékelése és a fedezetekre vonatkozó okiratok (értékbecslés, tulajdoni lap) beszerzése, illetve beszereztetése - melyet legkésőbb a kockázatvállalásról szóló döntés meghozatala előtt meg kell vizsgálni az átadási csoport feladata. A fedezetek értékelését végző személy nem vehet részt a megelőlegezésről szóló döntésben. 3.9 A fedezetek újraértékelése A fedezetek felülvizsgálata során a fedezetek meglétét, állapotát és érvényesíthetőségét kell megvizsgálni. A fedezetek felülvizsgálatára azok jellegétől függően szükség esetén gyakorisággal kell sort keríteni: - Év közben abban az esetben kell a biztosítékokat soron kívül felülvizsgálni, ha azt rendkívüli körülmény, illetve valamely előre nem látható esemény bekövetkezése indokolja. Ez esetben az új információ birtokában fedezet újraértékelés szükséges. - A fedezeteket minden olyan esetben soron kívül újra kell értékelni, amennyiben olyan változás állt be akár az ügyfél fizetőkészségében, akár a fedezetek értékében, elfogadhatóságában - fedezet értékének csökkenése, eltűnése, megsemmisülése - amelynek folytán a fedezet értéke valószínűsíthetően olyan mértékben csökken, hogy az veszélyeztetheti a Közösség követelésének megtérülését. Ez utóbbi esetben egyedi értékelés során további olyan mértékű fedezet bevonását kell kezdeményezni a Tagtól, amely biztosítja a fennálló tőke és járulékos követelések megtérülését. - Kiegészítő fedezet Szervező részéről való bevonásának joga mind a megelőlegezési mind a biztosítéki szerződésben egyaránt kikötésre kerül azzal, hogy a nem teljesítés maga után vonhatja a szerződés felmondását. Az ellenőrzés módja lehet: - helyszíni szemle, - földhivatali, közjegyzői, illetve egyéb nyilvántartásból való információszerzés, A fedezet felülvizsgálat során figyelembevételre kerülő főbb szempontok:

14 - A felülvizsgálat során meg kell győződni arról, hogy az ügyfél a fedezetként szolgáló vagyontárgyak állagmegóvása, értékállandósága érdekében a szükséges intézkedéseket végrehajtotta-e A fedezetek érvényesítése A fedezetek érvényesítését alapvetően azok jellege határozza meg. Az érvényesítés lehet: 1. közvetlen érvényesítés 2. bírósági eljárás nélküli érvényesítés 3. bírósági eljárás útján történő érvényesítés a. Közvetlen érvényesítésre az alábbi esetekben van mód: - óvadék - engedményezés - felhatalmazó levélen alapuló beszedési megbízás Óvadék esetében a Tag nem teljesítése vagy nem szerződés szerinti teljesítése esetén a Szervező jogosult közvetlenül kielégíteni követelését az óvadék tárgyából. Engedményezés esetén a kötelezettől követelhető a közvetlen teljesítés. A felhatalmazó levélen alapuló beszedési megbízásnál a megbízás banki benyújtásával. b. Bírósági eljárás nélküli érvényesítés: Zálogjog esetén: A Ptk. értelmében a zálogtárgyból való kielégítés bírósági határozat alapján végrehajtás útján történik. Közjegyzői okiratba foglalt zálogszerződés esetén a bíróság a közokiratot végrehajtási záradékkal látja el, s ennek alapján a Szervező kezdeményezheti a végrehajtási eljárás megindítását. c. Bírósági eljárás útján történő érvényesítés: Bírósági úton történő érvényesítésre az esetben kerül sor, ha a kötelezettek nem tesznek eleget szerződésben vállalt kötelezettségüknek, és a végrehajtási eljárás során a Tag tartozása nem, vagy csak részben volt behajtható. Készfizető kezesség esetén a Tag és a készfizető kezes együttes perlését kell kezdeményezni. A fedezetek érvényesítése során a Szervező jogi képviselőjével egyeztetve az 1994.évi LIII. törvény és módosításai alapján jár el.

15 4. ZÁRÓ RENDELKEZÉSEK Jelen szabályzat hatályba lépésének ideje: május Dátum: Budapest, május...