Közösségi Lakhatási Koncepció. Budapest XIV. Kerület Zugló Önkormányzat számára. Javaslat

Átírás

1 Közösségi Lakhatási Koncepció Budapest XIV. Kerület Zugló Önkormányzat számára Javaslat Készítették: Hegedüs József Misetics Bálint Somogyi Eszter Váradi Balázs december Városkutatás Kft. Budapest Intézet 1

2 Tartalom 1 Vezetői összefoglaló Helyi lakásrendszer, lakáspiac főbb jellemzőinek összefoglalása A lakásállomány minőségi és tulajdoni összetétele Helyi lakáspiac és lakásépítés dinamikája / területi jellemzők, különbségek (ITS) Az önkormányzati lakásállomány és lakásgazdálkodás jellemzői Önkormányzati állomány jellemzői Szervezeti rendszer, felelősségi körök Az önkormányzati bérlakás állománnyal kapcsolatos szabályozás Önkormányzati bérlakások elosztásának szabályozása Önkormányzati bérlakások lakbérszabályozása Önkormányzati bérlakások elidegenítésének feltételei Az önkormányzati lakásgazdálkodás jellemzői A lakásszektor bevételei és kiadásai A szociális és költségalapú lakbéren bérbe adott állomány jellemzői Felújítások, szanálások tervezése Lakhatás biztonságával kapcsolatos önkormányzati támogatások Lakásfenntartási támogatás Adósságcsökkentési támogatás Adósságrendezés és a jogcím nélkülivé vált lakók bérleti jogviszonyának helyreállítása 37 5 Hajléktalanság és hajléktalan-ellátás a kerületben Az önkormányzat feladatai A hajléktalanság megelőzése Családok átmeneti otthonai A hajléktalan emberek ellátása A közterületi hajléktalanság büntethetősége Társasházak felújításának önkormányzati támogatása Szociális lakáspolitikával kapcsolatos problémák összefoglalása Szociális lakáspolitika javasolt intézkedéseinek alapelvei A méltó lakhatáshoz való hozzáférés alapvető emberi jog Igazságos, hatékony és fenntartható önkormányzati szociális lakáspolitika Intézkedések a lakhatás biztonságának megerősítésére A hajléktalan-ellátás fejlesztése és a hajléktalanság csökkentése A helyi szociális lakáspolitika fő beavatkozás pontjai Önkormányzati bérlakáspolitika Az önkormányzati bérlakásszektor átalakítása Önkormányzati bérlakások elosztásának feltételrendszere/szabályrendszere

3 9.2 Lakhatás biztonságának növelését szolgáló intézkedések Rendszeres lakásfenntartási támogatás és adósságcsökkentési támogatás Hajléktalanság közvetlen megelőzésével kapcsolatos intézkedések A hajléktalan-ellátás fejlesztése Hajléktalan emberek lakhatási támogatása Elsőként lakhatás program Uniós, hazai és magánforrások bevonásának lehetősége a kerületi lakásállományt érintő beavatkozások finanszírozásába Uniós források hasznosítása Hazai források bevonásának lehetősége Magánfejlesztői források bevonásának lehetősége A koncepció megvalósításához kapcsolódó feladatok ütemezése Feladatok áttekintése a feladat típusa szerint Feladatok áttekintése időrendben

4 1 Vezetői összefoglaló Tekintettel a lakhatási szegénység magyarországi kiterjedésére, a helyi önkormányzatok kiemelkedően fontos feladata, hogy áttekintsék, mit tehetnek a rossz, egészségtelen lakáskörülmények között, nem megfelelően fűtött vagy túlzsúfolt lakásokban élő lakosaikért, a megfizethető lakhatáshoz való hozzáférés és a szociális bérlakás-állomány bővítése, valamint a lakhatáshoz kapcsolódó eladósodás megelőzése és kezelése érdekében, továbbá a fedél nélkül élő emberek ellátásáért és a hajléktalanság csökkentéséért. Mindebben alapvető jelentőségű az önkormányzati lakásállomány bővítése és igazságos kezelése - aminek azonban elengedhetetlen előfeltétele a lakásgazdálkodás jelenlegi, súlyos szervezeti problémákkal terhelt rendszerének átfogó reformja és egy átlátható, hatékony lakásgazdálkodási rendszer kialakítása. Az Önkormányzat lakhatással kapcsolatos feladatai ma megoszlanak egyfelől a Hivatal, annak is elsősorban a gazdálkodási és lakásgazdálkodási osztályai, másfelől a Zuglói Városgazdálkodási Közszolgáltató Zrt, annak is elsősorban gazdasági, ingatlangazdálkodási és ingatlanüzemeltetési osztályai, szerződéses jogászai, illetve a Zuglói Társasházkezelő és Közterület-fenntartó Kft. nevű leányvállalata között. Bár a szervezetfejlesztés túlmutat feladatunkon, elsődleges fontosságúnak gondoljuk, hogy rámutassunk: a két intézmény közötti, az elmúlt néhány évben többször (legutóbb március 1-én) változott feladat- és felelősség-megoszlás súlyos diszfunkciók forrása. Ez nem csak abban mutatkozott meg, hogy emiatt munkánk és az önkormányzati lakásgazdálkodás számára egyaránt alapvető jelentőségű információk sem álltak a két szervezet rendelkezésére, hanem vélelmünk szerint részben magyarázhatja azt is, miért olyan magas a hátralékos bérlők aránya (a késedelmekkel kapcsolatos értesítést még a hivatal végzi, felmondáskor kerül át az ügy a Zrt-hez). Úgy véljük, ezért kiemelt fontosságú egy hatékony lakáspolitikai reform szempontjából, hogy a feladat- és felelősség-megosztás, illetve az ebből következő folyamatok alapos áttekintésre és szükség szerinti átalakításra kerüljenek. Rövidtávon (0-2 év) a beavatkozásoknak a lakásgazdálkodás szervezeti és feladatszervezési problémáinak a kezelését kell szolgálnia, melynek eredményeképpen tiszta felelősségi körök, hatékony eljárásrendek és az átlátható működést illetve a helyi szakpolitikai döntéseket is támogató nyilvántartási, könyvelési rendszerek jönnek létre. Ezenkívül egy hosszabb távra szóló felújítási és szanálási tervet kell készítenie az önkormányzatnak, mely az elkövetkező 10 évre határoz meg feladatokat, a kapcsolódó költségeket is felmérve. Ezt követően középtávon (1-5 év) a következő intézkedésekre teszünk javaslatot. Az önkormányzati lakásállomány tekintetében: Egy átmeneti időszakot követően az önkormányzat a teljes lakásállományát alapvetően szociális szempontok szerint kezelje és hasznosítsa, tehát az önkormányzati lakásokat rászorultsági alapon, azon háztartások számára ossza el, akik önerőből nem képesek megfelelő és biztonságos lakhatáshoz jutni. Ennek érdekében a jelenlegi pályázati rendszert egy lakásigénylési névjegyzék váltsa fel, amely egyszerre szolgálja az átláthatóság növelését, a lakásgazdálkodással járó ügyteher csökkentését, továbbá magába foglalja a lakáselosztás szempontjainak a felülvizsgálatát is. 4

5 A lakásigénylésre való jogosultság az állandó lakcímre való tekintet nélkül terjedjen ki minden bizonyíthatóan életvitelszerűen tartósan Zuglóban élő (rászoruló) családra. Indokolt lenne a jelenlegi, legalább komfortos lakások szociális és költségalapú szektorát egységesíteni (azonos szerkezetű bérleti szerződéseket kötni, a lakbéreket azonos logika alapján megállapítani, stb.), és a bérlők háztartásjövedelmének ismerete alapján egységes lakbér, illetve lakbértámogatási rendszert bevezetni, amely biztosítja, hogy az önkormányzati lakások bérlői a teherbíró képességükkel arányos részt vállaljanak a lakhatásuk költségeiből. Az önkormányzat indítson programot a bérlakásban élők (bérlők és jogcímnélküliek) 35-40%- át érintő lakbérhátralékok rendezésére. A programban való részvétel esetén a jogcím nélküliek bérleti jogviszonyát állítsa vissza. Dolgozza ki a más településeken sikeresen alkalmazott szociális szállás modell helyi intézményesítésének részleteit azokra az esetekre, amelyekben az adósságrendezési programmal sem megoldható a hátralék törlesztése. A szociális szállás átmeneti bérleti forma, mely a magáncsődhöz hasonlóan, meghatározott együttműködési kötelezettség mellett nyújt lehetősége az adósságrendezésre, a teljesítés arányában elengedve az adósság egy részét. Dolgozzon ki tervet a lakásállomány felújítására, szanálására, bővítésére. Szanálások esetében a csere bérlakás biztosítására kell törekedni, mert a rossz minőségű, kis lakások piaci értékéhez kapcsolt pénzbeli térítés nem elegendő a lakhatás biztonságos, hosszú távú megoldásához (pl. tulajdoni lakás vásárlásához). A szanálandó épületekben lakó jogcímnélküliek számára lehetővé kell tenni a helyzetük legalizálását, az adósságuk rendezését, ezáltal cserelakás biztosítását. A megfizethető lakhatáshoz való hozzáférés elősegítése érdekében: Az önkormányzat vizsgálja meg egy non-profit lakástársaság létrehozásának lehetőségét, amely korszerű kereteket biztosít a szociális lakáspolitikának, és az általa biztosított új típusú bérleti szerződések révén a bérlakás elfogadott, kiszámítható, biztonságos lakhatási formává válik (ahol a bérleti jogviszony a fejlett országokban alkalmazott lakbérszövetkezeti modellt követi). Vezesse be kísérleti jelleggel a szociális lakásügynökség-modellt, lehetővé téve ezáltal a kihasználatlan magántulajdonú lakások minden fél számára előnyös hasznosítását, biztosítva egyúttal a lakások bérlői számára a tovább lépés lehetőségét. A kísérleti programot alacsony lakásszámmal érdemes elindítani. A szociális lakásállomány bővítése érdekében készítse el az üres önkormányzati lakások felújítási programját, és a létrejött korszerű ingatlanok (egy részének) a non-profit lakástársaság keretei közötti működését. Lakások vásárlása, és az önkormányzati telkeken történő lakásépítés előmozdítása révén is bővítse az önkormányzati szociális lakásállományt, és fokozatosan (a meglévő lakásszerződések újrakötésével) bővítse a lakástársaság portfolióját. A lakástársaság pénzügyi fenntarthatósága érdekében dolgozza ki a modell több évre előre látható üzleti modelljét, belső szabályrendszerét (lakbérszabályok, támogatás, stb.), amelyek a bérleti szerződés részét képezik. 5

6 Az eladósodás és a lakásvesztés megelőzése érdekében: Az önkormányzat a lakossági tájékoztatás és az ügyintézés fejlesztésével, valamint a szabályozás módosításával javítsa a rendszeres lakásfenntartási támogatáshoz és az adósságcsökkentési támogatáshoz való hozzáférést. Készítse elő a lakásfenntartási támogatás összegének emeléséhez szükséges pénzügyi és szabályozási feltételeket. Tegye lehetővé a bizonyíthatóan életvitelszerűen, tartósan Zuglóban élő családok lakásfenntartási támogatásra való jogosultságát, az állandó lakcím szerinti illetékességre tekintet nélkül elsőként azon rászoruló zuglói családok esetében, akiknek a gyermeke zuglói intézménybe jár. A hajléktalanság megelőzése érdekében: Az önkormányzat vállalja a méltányos elhelyezés nélküli kilakoltatások tilalmát az önkormányzati lakások esetében. Törekedjen a közműszolgáltató cégekkel és a kerületben dolgozó bírósági végrehajtókkal való együttműködésre annak érdekében, hogy az önkormányzat idejében értesüljön a jelentős hátralékot felhalmozó, illetve a lakásvesztés által közvetlenül fenyegetett magántulajdonos lakásokban lakó háztartásokról. Fejlessze a családok átmeneti otthonainak a helyi rendszerét, és a már működő intézmények közötti együttműködést. A lakhatási válsághelyzetek azonnali kezelése érdekében az önkormányzati lakásállomány egy részét a hajléktalanná vált háztartások lakhatásának átmeneti megoldására fordítsa, krízislakások és szociális szállások működtetésének a formájában. A hajléktalan-ellátás fejlesztése és a hajléktalanság csökkentése érdekében: Hozzon létre egy új utcai szociális gondozó szolgálatot. Az erre a célra hasznosítható önkormányzati ingatlanok hajléktalan-ellátó szervezeteknek való átadásával bővítse a hajléktalan emberek nappali ellátását és a szállást nyújtó intézményi férőhelyeket. Működtessen egy a hajléktalanságból való kilépést lehetővé tevő támogatott lakhatási programot. Biztosítsa a lakásfenntartás költségeit fedezni képes hajléktalan emberek számára a szociális bérlakásokhoz való hozzáférést. 6

7 2 Helyi lakásrendszer, lakáspiac főbb jellemzőinek összefoglalása 2.1 A lakásállomány minőségi és tulajdoni összetétele Zugló lakossága között 4,27%-kal növekedett, ami azt jelentette, hogy a vizsgált időszakban a 7. leggyorsabban növekvő népességű kerület volt. A kerület össznépessége a évi Népszámláláskor fő volt. Zugló lakásállománya 14%-kal növekedett 2001 és 2014 között, db lakásról, db lakásra. Ez egyben azt is jelenti, hogy a kerület lakásállománya jelentősen gyorsabban bővült mint a fővárosi átlag, mely a vizsgált időszakban 10%-os növekedést mutatott. 1. táblázat Zugló lakásállományának változása között / ker ,2% Főváros ,3% Forrás: KSH, Népszámlálás, 2001 és 2011 A nem lakott lakások aránya fővárosi szinten is jelentős, 13%, ám az egyes kerületek között számottevő különbségek mutatkoznak ebből a szempontból. A nem lakott lakásokat egyrészt üzleti/vállalkozási céllal hasznosítják, másrészt üresen állnak, harmadrészt azonban a kutatások szerint ennek az állománynak a nagyságát növelik a nem legálisan bérbe adott magántulajdonú lakások is (továbbá ide tartoznak az önkormányzati üres lakások is). Zuglóban a nem lakott lakások aránya megegyezik a fővárosi átlaggal. Ebből a szempontból átmenetet képez a külső és belső kerületek között, az adatokból látszik, hogy a belső kerületek, hagyományos beépítésű városszerkezettel rendelkező állományában a nem lakott lakások aránya lényegesen meghaladja a fővárosi átlagot (sejthető ezek jelentős része magánbérleti lakás), míg a külsőbb kerületekben a nem lakott lakások aránya alacsonyabb a fővárosi átlagnál. Zuglóban a nem lakott lakások száma majd 9500 db lakást tesz ki. 2. táblázat Lakott és nem lakott lakások száma és aránya Zuglóban, a szomszédos kerületekben és a Fővárosban nem nem összes lakott/ lakott lakás összes lakás lakás XIV. kerület ,0% IV. kerület ,4% VI. kerület ,0% VII. kerület ,5% VIII. kerület ,2% X. kerület ,8% XV. kerület ,9% XVI. kerület ,0% Főváros összesen ,0% Forrás: KSH, Népszámlálás, 2011 A lakott lakások használati jogcím szerinti megoszlása szintén közelít a fővárosi átlaghoz. A sajáttulajdonú (magántulajdonosok által lakott) lakások aránya mintegy 87%, a magánbérleti lakások majd 6%-ot, míg az önkormányzati tulajdonú lakások aránya 3,8%-ot tesznek ki az állományon belül. Ez azt jelenti, hogy a bérleti lakások aránya majd 1,5%-kal alacsonyabb a fővárosi átlagnál. A zuglói 7

8 önkormányzati és magánbérleti szektor súlya a szomszédos kerületekhez képest is jelentősebb alacsonyabb (kivéve a XVI. kerületet). 3. táblázat Lakott lakások használati jogcím szerinti megoszlása Összes lakott lakás arányában Zugló - Lakás XIII. kerület VI.kerül et VII.kerü let VIII.ker ület X.kerül et XV.kerü let db Zugló saját XVI. kerület Főváros 85,7% tulajdonú ,4% 78,0% 77,2% 76,9% 72,9% 83,7% 88,7% 93,3% Magánbérleti ,8% 8,5% 13,4% 10,7% 10,2% 5,4% 3,8% 3,2% 6,0% Önkormányz ati ,8% 9,6% 4,4% 8,5% 12,1% 6,6% 5,4% 1,1% 5,0% egyéb ,0% 3,9% 5,0% 3,9% 4,8% 4,4% 2,1% 2,4% 3,3% ,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Forrás: KSH, Népszámlálás, 2011 A kerület lakásállományának minőségi összetétele javult a két Népszámlálás közötti időszakban, míg 2001-ben még a lakások 7,25%-a volt alacsony komfortfokozatú, addig 2011-re ez az arány lecsökkent 3,1%-ra. Ugyanakkor a lakott lakások 1,3%-ában, 794 db lakásban még mindig nem volt vízöblítéses WC 2011-ben. 4. táblázat Kerület lakott lakásállományának összetétele 2001-ben és 2011-ben Komfortosság lakott lakásokon belül összkomfortos 59,3% 69,6% komfortos 33,2% 27,3% félkomfortos 3,3% 1,7% komfortnélküli 1,6% 0,9% szükség és egyéb lakás 2,5% 0,6% összesen 100,0% 100,0% Forrás: KSH, Népszámlálás, 2001 és 2011 A évi lakott lakásállomány 31%-a volt iparosított technológiával épült lakóépületben, tehát a lakótelepi lakásállomány a kerületben a lakásoknak valamivel kevesebb mint egyharmadát teszik ki. 5. táblázat A lakott lakások megoszlása a lakóépület falazata szerint, 2011-ben Lakások aránya a Lakások lakott száma lakásokon belül tégla, kő, kézi falazóelem ,7% közép- vagy nagyblokk, öntött beton ,7% panel ,3% egyéb 265 0,4% Forrás: KSH, Népszámlálás, 2011 A kerületben összesen majd lakóépület van, melynek fele földszintes, fele pedig emeletes építmény. A lakóépületek 45%-ában egy lakás, 15%-ában pedig 2-3 lakás van; ezek tekinthetők családi házaknak, mely így a teljes lakóépület állomány 60%-át teszik ki. A lakóépületek maradék 40%-ának mintegy fele 4-10 lakásos, másik fele pedig 10-nél több lakásos épületből áll. (a teljes állomány 19%, illetve 21%-a. 8

9 6. táblázat Lakóépületek megoszlása szintek és lakások száma szerint, 2011 Földszintes Emeletes lakásos Összesen % 49% 45% 15% 19% 21% 100% Forrás: KSH, Népszámlálás, Helyi lakáspiac és lakásépítés dinamikája / területi jellemzők, különbségek (ITS) Zugló ingatlanpiaci pozícióját tekintve a fővárosi viszonylatban is magas ingatlanárakkal rendelkező XIII. és VI. kerületekhez képest alacsonyabb ingatlan értékesítési árakat ért el az elmúlt időszakban, ugyanakkor kedvezőbb helyzetben van, mint az alacsony presztízsű belsőbb (VII. kerület, VIII. kerület) és külsőbb kerületek. Összességében a fővároson belül az ingatlanpiacon a középmezőnyben helyezkedik el, a vizsgált három évben a kerületi átlagos négyzetméterárak megegyeztek a fővárosi átlaggal. Zuglóban is érvényes az általános tendencia, miszerint 2012-höz képest az árak csökkentek 2013-ra, majd 2014-ben megint emelkedni kezdtek. Az adatok nem mutatják a évi legfrissebb tendenciát, mely az ingatlan piac jelentős felgyorsulását és az árak emelkedését hozta magával VI. kerület XIII. kerület XIV. kerület 250 VII. kerület 230 Fővárosi átlag 210 XVI. kerület 190 VIII. kerület 170 IV. kerület X. kerület 1. ábra Zugló és a szomszédos kerületekben az eladott lakások értékesítési ára (ezer Ft), Forrás: 1 Az ábrában a kerületek felsorolásának sorrendje megegyezik az egyes kerületekre vonatkozó görbék sorrendjével. 9

10 A fővárosi magánbérleti piacon jelentős a lakások lakbére jelentős mértékben,36%-kal emelkedett között, 1981 Ft/nm ről 2700 Ft/nm-re. Zuglóban a magánbérletek lakbéreinek az emelkedése hasonló mértékű volt (32%), a bérleti díjak azonban jelentősebb mértékben elmaradtak a fővárosi átlagtól, a vizsgált években átlagosan 28-30%-kal alacsonyabb lakbérért lehetett kiadni Zuglóban a lakásokat, mint a főváros egészében. Az adatok azt is mutatják, hogy a bérleti piac más logikával működik, mint az értékesítési piac. A bérleti piacon a belsőbb kerületek rendre magasabb átlag bérleti díjakat érnek el, mint a külsőbb kerületek, Zugló relatíve helyzete tehát a belsőbb kerületekhez képest rosszabb mint az értékesítési piacot tekintve. A bérleti piacon tehát a városközponthoz, belvároshoz való közelség nagyobb mértékben okoz magasabb bérleti díjat, mint a külső városrészek esetleg jobb környezeti feltételei. Ezt a XVI. kerület példája is jól mutatja, míg az értékesítési piacon magasabb értékesítési árral bírt mint Zugló, addig a bérleti piac esetében a sorrend megfordult a két terület között. Bár 2015-re nincsenek rész (fél-, negyedéves) adatok, a magánbérleti piac aktuális hirdetéseit áttekintve vélelmezhető, hogy a bérleti díjak tovább emelkedtek 2015-ben is. Új fejlemény viszont, hogy a bérleti piacon jelentős hiány alakult ki, mely valószínűsíthetően (legalábbis részben) az értékesítési piac beindulása okoz, az eddig az alacsony értékesítési árak miatt inkább bérbe adott lakásokat az utóbbi időben eladják, ezzel egyidejűleg felmondva a bérleti szerződést is. A kevésszámú bérleti hirdetés (különösen a lakótelepeken) is erre a jelenségre utal ábra Zuglóban és a szomszédos kerületekben a magántulajdonú lakások bérleti díja, és években Forrás: A kerületen belül, az egyes városrészek tekintetében jelentősebb különbségek mutatkoznak a magánlakások bérleti díja terén. Legmagasabb bérleti díjak a Herminamező, Törökőr és Kiszugló, míg a legalacsonyabbakkal Rákosfalva és Alsórákos rendelkezik. A legmagasabb (2128 Ft/nm) és legalacsonyabb (1507 Ft/nm) átlagos városrészi bérleti díjak között mintegy 600 Ft volt a különbség 2014-ben. 10

11 ábra Zugló városrészeinek átlagos magánbérleti díjai 2012-ben és 2014-ben (Ft/nm) Forrás: 3 Az önkormányzati lakásállomány és lakásgazdálkodás jellemzői 3.1 Önkormányzati állomány jellemzői Az önkormányzat októberében összesen 2628 db lakással rendelkezett, melyből 422 db, az állomány 16%-a állt üresen, míg 2206 db lakás bérbe adással hasznosult. A lakásállomány 56,7%-a (1491 db lakás) 100%-os tulajdonú önkormányzati, míg 43,3%-a (1137 db lakás) vegyes tulajdonú társasházban található. A teljesen önkormányzati tulajdonú lakóépületek száma 117 db, melynek majd egyharmada 10-nél több lakásos épület, kétharmadában viszont 10 vagy annál kevesebb lakás található. A négy illetve annál kevesebb lakással rendelkező lakóépületek száma 32 db, (27%). 7. táblázat Önkormányzati tulajdonú lakóépületek megoszlása a lakások száma szerint, október Lakóépületek Lakóépületek száma aránya 4-nél kevesebb lakásszámú épület 32 27% 4-10 lakásszámú épületek 47 40% lakásszámú épületek 23 20% 20-nál nagyobb lakásszámú épületek 15 13% Összesen: % Forrás: Zuglói Zrt Az önkormányzati lakások kétharmada összkomfortos, illetve komfortos lakás (14,8% és 51,8% sorrendben). A lakások egyharmada ugyanakkor alacsonyabb komfortfokozatú lakás, melyből a komfortnélküli lakások képviselik a legjelentősebb arányt, a teljes állomány 18,3%-a ebbe a kategóriába esik. Szükséglakás az állomány 1,9%-a. A 117 épületből szanálás céljából hét épület ki van ürítve. 11

12 8. táblázat Az önkormányzati lakásállomány komfortfokozat szerinti megoszlása Aránya a teljes Lakások száma állományon belül (db) (%) Összkomfortos ,8 Komfortos ,8 Félkomfortos 251 9,6 Komfort nélküli ,3 Szükséglakás 97 3,7 nincsa adat 50 1,9 összesen ,0 Forrás: Önkormányzati adatbázis A bérbe adott lakások 3%-a legfeljebb 20 nm alapterületű, amely szélsőségesen kisméretű lakásnak tekinthető. A lakások további 33%-a nm között van, 27%-a pedig nm között van. 50 nm feletti a lakásoknak csupán 6,4%-a, ugyanakkor van néhány nagyméretű, 100 nm feletti lakás is, ezek azonban csak 1,3%-át teszik ki az állománynak. 9. táblázat A bérbe adott önkormányzati lakások megoszlása nagyság szerint Lakások aránya a Lakások száma bérbeadott lakások (db) arányában (%) 15 nm-nél kisebb 29 1,3 15< és ,9 20< és ,9 30< és ,7 40< és ,8 50< és ,0 70< és ,1 100 < 28 1,3 nincs adat 1 0, Forrás: Önkormányzati adatbázis A lakások zsúfoltságát tekintve a lakások 1,5%-ában (34 db) jellemző, hogy egy személyre szélsőségesen kevés, 10 nm avagy az alatt terület jut. További 16%-ában a lakásoknak az egy főre jutó nm még mindig nagyon alacsony, nm közötti. Ugyanakkor a lakások 26%-ában, 40 vagy a feletti nm jut egy személyre. Az egy személyre jutó szobák számát tekintve szintén azt látjuk, hogy a lakások 1,3%-ban 3 vagy annál több személy lakik egy szobában. Ezek tekinthetők szélsőségesen túlzsúfolt lakásoknak. Két személy jut egy lakószobára a lakások 13%-ban. 59% azoknak a lakásoknak az aránya, ahol egy szobára egy személy jut és további 24%, ahol egy szobára kevesebb mint egy személy jut. 12

13 10. táblázat A bérbe adott lakásokban az egy főre jutó nm Lakások száma (db) Lakások aránya a bérbe adott lakások arányában (%) 6 és alatta 7 0,3 6< és ,2 10< és ,8 20< és ,7 30< és ,2 40< és ,2 50< és ,2 100 < 16 0,7 nincs adat 34 1, Forrás: Önkormányzati adatbázis 11. táblázat Az egy szobára jutó személyek száma a bérbe adott önkormányzati lakások körében Lakások aránya a bérbe Lakások száma Egy szobára jutó személyek adott lakások arányában (db) száma (%) 6 fő/szoba 1 0,0 5 fő/szoba 3 0,1 4 fő/szoba 4 0,2 3 fő/szoba 21 1,0 2>3 fő/szoba 3 0,1 2 fő/szoba ,9 1>2 fő/szoba 20 0,9 1 fő/szoba ,1 1> fő/szoba ,8 nincs adat 42 1,9 Forrás: Önkormányzati adatbázis 3.2 Szervezeti rendszer, felelősségi körök Az önkormányzati lakásállománnyal kapcsolatos feladatok alapvetően a Polgármesteri Hivatal Lakásgazdálkodási Osztálya és a Zuglói Városgazdálkodási és Közszolgáltatási Zrt. között oszlik meg. Az utóbbi években a lakásállománnyal kapcsolatos feladatok többször is átcsoportosításra kerültek a két szervezet között év végéig a lakásállomány kezelését teljes egészében a Zuglói Zrt. látta el, ezt követően a feladatok nagy része, a műszaki jellegű tevékenységek kivételével (karbantartás, felújítás előkészítése stb.) átkerült a Lakásgazdálkodási Osztályhoz. Idén, 2015 márciusában azonban egyes feladatok, a követeléskezelés és bérleményellenőrzés, visszakerült Zuglói Zrt-hez. A Lakásgazdálkodási Osztály alapvetően a lakásállománnyal kapcsolatos gazdálkodási feladatokat látja el és a tulajdonosi döntéseket készíti elő; a feladatai közé tartozik így a pályáztatások előkészítése, pályázatok feldolgozása és döntésre előkészítése, a bérlakásokkal kapcsolatos kérelmek intézése és döntésre való előkészítése, a lakbér és szolgáltatási díjak számlázása a bérlő felé és szintén az önkormányzatnál van a bérlakásállománnyal kapcsolatos bevételek és kiadások könyvelése (Gazdálkodási Osztály). 13

14 A Zuglói Zrt. feladatai közé tartozik a bérlakásállomány karbantartása, a hibaelhárítás, bérleményellenőrzés, lakások állapotfelmérése, átvétele, társasházakba tulajdonosi képviselet ellátása és a követeléskezelés. A Zuglói Zrt. készíti el az éves felújítási, szanálási tervet is, melyet az elkészült költségvetési terv szerint korrigálnak. A követeléskezelés terén a Lakásgazdálkodási Osztálytól megkapott ügyekben előkészíti a bérleti szerződés felmondását és megindítja a jogi eljárásokat. A perek során az önkormányzatot külső ügyvédi irodák képviselik. A Zuglói Zrt. a feladatainak elvégzését az önkormányzattal kötött két szerződés szabályozza, a támogatási szerződés, mely a működtetés jellegű feladatokat tartalmazza (alapvetően a bérköltségek fedezésére terjed ki) és a közszolgáltatási szerződés, mely a karbantartással kapcsolatos költségeket fedezi. A konkrét beruházás jellegű tevékenységek (felújítás, szanálás) esetében a Zuglói Zrt. bonyolítói szerepkört lát el, külön szerződések keretében. Részben a szervezeti átalakítások és a feladatátszervezések következménye, hogy jelenleg az egyes feladatokhoz kapcsolódó eljárások, folyamatok tisztázatlanok, az egyes egységek felelősségi köre nincsen átgondoltan és világosan meghatározva. Ez a működési zavarokban és a munka hatékonyságában is megnyilvánul. Ezt fokozza az, hogy a feladatátadások nem lettek kellően megtervezve és előkészítve, aminek egyik legsúlyosabb következménye a bérlői befizetések és hátralékok nyilvántartásának problémájában jelentkezik. A évi feladatátadás után az addigi befizetések felvitele az önkormányzat könyvelésébe félévet vett igénybe, de mivel a befizetések egy része még mindig a Zuglói Zrt-hez érkezett be, az egyéni bérlői számlák tisztázása máig nem történt meg. Várhatóan év elején sikerül befejezni a bérlői számlák ellenőrzését, és ekkor lehet majd meghatározni, hogy az egyes bérlők tartozásainak összegét, illetve azt is, hogy a bérlakásállomány egészét mekkora hátralékállomány terheli. Mivel nincsenek meg a pontos tartozások, éppen ezért a hátralékok behajtása is nagyon lassan történik, és addig nem is lehet elkezdeni a jogi eljárásokat, míg ezek az adatok pontosan nem állnak rendelkezésre. Az eljárások tisztázatlanságának másik következménye, hogy a bérlők számára az ügyintézés is nehézkes, sokszor átláthatatlan, és sok időt vesz igénybe. A Polgármesteri Hivatal ügyfélszolgálatánál elvben felvilágosítást kap a bérlő, hogy melyik problémájával hova kell fordulnia, de egy ügyben gyakran több helyen is kell intéznie, illetve van, hogy a két szervezet ide-oda küldözgetik. Ez a bérlők együttműködési készségére is negatív hatással lehet. További probléma, hogy jelenleg nincsen végig gondolva, hogy a szektor működésének átláthatóságára vonatkozóan milyen típusú adatokkal kellene rendelkeznie az önkormányzatnak. Egy sor adat rendelkezésre áll, melyeket ügyintézés közben lehetne rögzíteni, jelenleg olyan szerkezetben vannak tárolva ezek az adatok, melyek a szektorszintű feldolgozást nem teszik lehetővé. A lakásgazdálkodáshoz kapcsolódó feladatok teljesítéséhez és ügyek intézéséhez jelenleg folyik a szoftver fejlesztés, ami azt is tudja majd biztosítani, hogy a Zuglói Zrt és a Lakásgazdálkodási Osztály közös programot használjon, illetve interface-n keresztül mindkét szervezet elérje az adatbázist. Ha a működőképes lesz a program nagyban segítheti majd a lakásgazdálkodás hatékonyságát, azonban érdemes lenne átgondolni, hogy a szektor működésének monitoringjához milyen típusú adatokat lenne felvinni a rendszerbe. 14

15 3.3 Az önkormányzati bérlakás állománnyal kapcsolatos szabályozás Önkormányzati bérlakások elosztásának szabályozása A jelenlegi szabályozás szerint - a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló évi LXXVIII. törvénynek megfelelően - az önkormányzati lakások lakbére szociális helyzet alapján, költségelven vagy piaci alapon kerülhet meghatározásra, és alapvetően eszerint a felosztás szerint alakulnak (egymástól eltérő módon) a lakáselosztás elvei és a bérleti jogviszony részletszabályai is. Mivel piaci alapon meghatározott lakbérrel (egyetlen lakás kivételéve) eddig sem adott bérbe lakásokat az önkormányzat, és a bérbeadás ezen formájának a lehetőségét a koncepció nem javasolja fenntartani a továbbiakban, az erről szóló szabályozás áttekintésétől a továbbiakban eltekintünk. A lakások elosztása pályáztatás vagy - közérdekű feladatok megvalósítása érdekében pályázaton kívül történhet, illetve a polgármester azonnali intézkedést igénylő, rendkívüli élethelyzet esetén, egyedi mérlegelés alapján a szociális, jövedelmi és vagyoni feltételek, valamint a lakásbérlet létesítését kizáró okok vizsgálata nélkül, pályázaton kívül dönthet lakásbérleti jogviszony létesítéséről szociális alapú lakbér megállapítása mellett, határozott időre (legfeljebb 1 évre, vagy a szerződésbe foglalt feltétel bekövetkezéséig). A pályázatokat a Zuglói Városgazdálkodási Közszolgáltató Zrt. dolgozza fel, azokról szociális helyzet alapján történő pályázat esetében a Szociális Bizottság, költségalapú, a felújítási, korszerűsítési kötelezettség vállalása melletti, vagy a piaci mértékű bérleti díj vállalása melletti lakásbérletre vonatkozó pályázat esetében a Tulajdonosi és Közbeszerzési Bizottság dönt. A szociális helyzet alapján bérbe adott lakások elosztását első körben a jogosultságot meghatározó három feltétel, ezt követően pedig a rendeletben meghatározott szempontok és prioritási szempontok határozzák meg. A szociális bérlakásra való pályázat benyújtására az jogosultak, aki mindhárom következő feltételnek megfelel: zuglói lakóhellyel rendelkezik, vagy a Családok Átmeneti Otthonában él, és igazolhatóan az Otthonba bekerülését megelőző 5 évben zuglói lakóhellyel rendelkezett, akinek és a vele együttköltöző közeli hozzátartozóinak az egy főre jutó havi nettó jövedelme nem haladja meg - az együtt költözők számától függően - az öregségi nyugdíj mindenkori legkisebb összegének meghatározott többszörösét (pl. egyedül költöző esetében a 3- szorosát, két együtt költöző esetében a 2,5-szörösét, 3-4 egyedül költöző esetében a 2- szeresét, stb.) akinek az ingó, ingatlan és vagyoni értékű jogaiknak együttes forgalmi értéke nem haladja meg az öregségi nyugdíj mindenkori legkisebb összegének 120-szorosát (vagyis 3,4 millió forintot). Kizáró feltétel, ha valaki a pályázatában valótlan adatokat közöl, ha lakbérrel vagy közüzemi díjakkal tartozik a már meglévő bérleményére (kivéve, ha a tartozás megfizetésére részletfizetési megállapodást kötött, és azt teljesíti), továbbá ha a rendeletben szabályozott méltányolható lakásigény felső határát meghaladó lakásra pályázik (kivéve a piaci mértékű bérleti díj vállalása feltételével kiírt pályázatokat, illetve ha a bérlő, vagy a vele együtt költöző közeli hozzátartozóinak egészségi állapota, vagy egyéb méltányolható körülményei ezt indokolják). A méltányolható 15

16 lakásigény felső határa a pályázó és a vele együtt költöző családtagok számától függ: egyedül költöző esetében 1 szoba, ami minden további együtt költözővel fél szobával növekszik. A jelenlegi szabályozás továbbá kizárja a pályázok köréből azokat, akik az ország területén bárhol önálló beköltözhető lakástulajdonnal, önálló lakásnak minősülő tulajdoni hányaddal, lakás haszonélvezeti jogával, önkormányzati lakás bérleti, vagy bérlőtársi jogával rendelkeznek, akik önkényes beköltözőként laknak bármely lakásban, helyiségben, továbbá a szociális alapú lakásbérlő együtt élő közeli hozzátartozóit, a beköltözéstől számított 4 évig. A rendelet szerint a Szociális Bizottság a következő szempontok, illetve az előnyben részesítés következő szabályai szerint dönt a pályázatokról: a pályázó jelenlegi lakását újrahasznosításra visszaadó személy [szempont], korábbi pályázatainak eredménye [szempont], háztartásban nevelt gyermekek száma [szempont], a pályázó romos, műszakilag elavult, vagy egészségügyi szempontból nem megfelelő lakásban él [szempont], a lakásban együttlakó önálló család részére nem biztosított a külön szoba [szempont], a családban az egy főre jutó lakóterület nem haladja meg a 6 m2-t [szempont], a családban fogyatékos, tartósan beteg, vagy maradandó egészség-károsodásban szenvedő személy van [szempont], a pályázó 35. évet be nem töltött életkorát, felsőfokú végzettségét [szempont és elsőbbség], az Önkormányzat tulajdonában lévő bérlakást ajánlanak fel, vagy akik a kötelezően megoldandó lakásgazdálkodási feladatok megoldásához szükséges adottságokkal rendelkező lakást ajánlanak fel [elsőbbség], az Önkormányzat által fenntartott intézményben, vagy a Budapesti Rendőrfőkapitányság (a továbbiakban: BRFK) XIV. kerület Rendőrkapitányság, vagy az Észak-pesti Tűzoltási Mentési Parancsnokság Zuglói Tűzőrsége kötelékében legalább 3 éves munka, közalkalmazotti, vagy köztisztviselői jogviszonnyal rendelkeznek [elsőbbség], a pályázat benyújtását megelőzően a lakásbérlet szabályai tekintetében jogkövető magatartást tanúsítottak [elsőbbség], a pályázat benyújtását megelőzően legalább 5 évig folyamatosan zuglói lakóhellyel rendelkeztek [elsőbbség], önmaguk, vagy együttköltöző közeli hozzátartozójuk valamilyen fogyatékkal rendelkeznek [elsőbbség]. A jelenlegi szabályozás tehát nem határozza meg egyértelműen sem a fenti szempontoknak a súlyát, sem pedig a szempontok és az elsőbbségről szóló szabályok egymáshoz való viszonyát, például azok sorrendiségét. Így a rendeletből nem derül ki egyértelműen, hogy az elbírálás szempontjai szerint kialakuló sorrenden belül azonos pozícióban lévő pályázók élveznek elsőbbséget a meghatározott feltételek teljesülése esetén, vagy pedig az elsőbbségről szóló szabályok szerint azonos helyzetű pályázók sorrendjéről döntenek az egyéb szempontok. Ez sérti a normavilágosság követelményét (és 16

17 ezen keresztül a jogbiztonság elvét), illetve hátráltatja, hogy a lakáselosztás egyértelmű, átlátható (és a pályázók által előre kalkulálható, illetve számonkérhető) szempontok szerint történjen, és indokolatlanul nagy diszkréciót biztosít a pályázatok elbírálásakor. A szabályozás továbbá következetlen, amennyiben egyrészt bizonyos körülményeket az elbírálás szempontjai és az elsőbbségről szóló szabályok között is szerepeltet (a fogyatékkal élő háztartástag, illetve a 35. év alatti és felsőfokú végzettséggel rendelkező pályázó esetében), illetve a szociális alapon bérbeadott lakások elosztását is részben nem szociális szempontok szerint írja elő - például a felsőfokú végzettség szempontjának, vagy az egyébként közérdekű feladatok megvalósítása érdekében történő bérbeadás alá tartozó szempontok nevesítésével (önkormányzati alkalmazottak, illetve a kerületi rendőrség és tűzoltóság alkalmazottainak az előnyben részesítésével). Szintén idegen a szociális lakásgazdálkodás logikájától a jelenlegi szabályozás azon rendelkezése, amely szerint a pályázat megnyerésének feltételéül oly módon köthető ki, hogy a lakás rendeltetésszerű használatra alkalmassá tétele a kijelölt bérlő kötelezettsége aránylag rövid (120 napos) határidőn belül és utólagos visszatérítés nélkül (és nem pedig utólagos lakbér mérséklés mellett). Költségalapon meghatározott lakbér megállításával azokat a lakásokat lehet bérbe adni, amelyek az Önkormányzat beruházásában építés, felújítás, rehabilitáció során keletkeztek, az állami támogatással bérlakás céljára vásárolt használt, vagy új lakásokat, valamint amelyek bérlője a szociális bérleti díj megállapítására már nem jogosult, jövedelmi és vagyoni viszonyai következtében. A költségelvben megpályáztatott önkormányzati lakások elosztását jogosultsági feltételek és kizáró körülmények határozzák meg. A pályázat benyújtására való jogosultság feltétele a lakásra megállapított óvadék (a lakás szerződésben rögzített hat havi lakbérének megfelelő összeg) megfizetése, a rendeletben meghatározott szintnél magasabb (egyedül költöző esetében az öregségi nyugdíjminimum 5-szörösénél, két vagy több együtt költöző esetében annak 3-szorosánál magasabb) jövedelem, a pályázó lakása vonatkozásában a pályázat benyújtását megelőző egy évben nem keletkezett lakbér, közüzemi díj, közös költség tartozása, vagy egyéb köztartozása, és ezeknek a költségeknek a megfizetéséhez a pályázat benyújtását megelőző három évben nem vett igénybe önkormányzati támogatást, továbbá okiratba foglalva igazolja, hogy legalább két készfizető kezest állít maga mellé a bérleti szerződésben foglalt fizetési kötelezettségei vonatkozásában. A részben vagy egészben akadálymentesített lakásokra kizárólag mozgássérültek vagy fogyatékkal élő személyek és eltartóik pályázhatnak, abban az esetben, ha a pályázat benyújtását megelőzően legalább 3 évig folyamatosan zuglói lakóhellyel rendelkeztek. Kizáró feltétel, ha a pályázó a pályázat kiírását megelőző öt éven belül önkényesen, vagy jogcím nélküli lakáshasználóként költözött be bármely lakásba, ellene lakásfenntartási kiadás meg nem fizetése miatt bírósági eljárás volt folyamatban, illetve ha a pályázat benyújtását megelőzően bármikor adósságkezelési támogatásban részesült. A jelenlegi szabályozás tehát a szociális és (a magánbérlethez képest szintén szociális jellegű) költségelvű lakások esetében is kizáró feltételként (impliciten a lakáspályázatra való jogosultságra való érdemességet kizáró normaszegésként) kezeli a lakásszegénység olyan következményeit, amelyek az alacsony vagy akár az átlagos jövedelmű háztartásokat is számos tőlük független okból (a lakhatás biztonságát szolgáló önkormányzati intézkedések elégtelensége, munkanélküliség vagy munkaképtelenség miatti jövedelemcsökkenés, stb.), nekik nem felróható módon is érinthetik. Hasonló szemléletű az a szabály, amely kizárja az önkormányzati lakások albérletbe adását abban az esetben ha a bérlőnek lakbér vagy közüzemi díj tartozása van (pedig a lakás egy részének albérletbe való kiadása éppen az olyan helyzetek megoldásához járulhat hozzá, amelynek egyébként a 17

18 hátralékosság a következménye, vagyis, hogy a lakók jövedelme nem teszi lehetővé a lakásfenntartási kiadások rendszeres fizetését). A szabályozás további problémája, hogy nem kezeli a jövedelem- és az ennek megfelelő teherbíróképesség szerinti differenciált lakbér megállapítást a szociális és költségalapú lakbérre jogosultak körén belül, illetve kizárja a lakáspályázatokra való jogosultságból azokat a háztartásokat, amelyek jövedelme a két típusú önkormányzati lakáspályázatokra vonatkozó jövedelmi feltételek közé esik. Pályázaton kívül adhatóak bérbe az önkormányzati lakások közérdekű feladatok megvalósítása esetén, amelyeknek a következő aleseteit nevesíti a hatályos rendelet: az önkormányzat kisajátítási kérelme alapján lefolytatott eljárás vagy felmondás; elemi csapás, vagy más ok miatt megsemmisült, a műszakilag elavult, vagy az életveszélyes lakás bérlőjének vagy használójának elhelyezése; önkormányzati rendeletek, valamint határozatok végrehajtásához kapcsolódó járulékos elhelyezési kötelezettségek (szabályozási tervek, tömb rehabilitáció, önkormányzati tulajdonú épületek szanálása, stb.) teljesítése; az önkormányzati intézményekben vagy a Polgármesteri Hivatalban köztisztviselőként, továbbá a kerületi rendőrségen vagy tűzoltóságon szolgálati állományban dolgozó személyek elhelyezése; az Oktatási, Kulturális, Ifjúsági és Sport Bizottság javaslata alapján a tudomány, művészet, kultúra, zene, irodalom területén kiemelkedő érdemeket szerzett személyek, illetőleg olyan sportolók elhelyezése, akik az adott sportágban többszörös válogatottsággal rendelkeznek, vagy valamilyen világversenyen vettek részt. Bérleti jogviszony megszűnése lehetséges felmondással, közös megegyezéssel illetve lakáscsere kérelemmel. Felmondással akkor szűntethető meg a bérleti jogviszony, ha a bérlő szükséges bérbeadói hozzájárulást nem kérte meg, ha a lakáshasználatával kapcsolatos valamely tilalmat megszegte, ha a lakását tartósan elhagyta, a rendeletben felsorolt kivételekkel), illetve ha a lakbér, közös költség és külön szolgáltatások díjait felszólítás ellenére sem fizeti meg. A bérleti szerződést a polgármester írásban mondja fel. Felmondás előtt a bérlőt írásban kell értesíteni, amennyiben tartozása van, figyelmeztetni kell a lakbér illetve szolgáltatási díj tartozás nagyságáról is. A felszólítást követően a bérlőnek 8 nap áll rendelkezésére, hogy a Zuglói Családsegítő és Gyermekjóléti Központnál (adósságkezelő) kezdeményezze az adósságkezelési szolgáltatás megindítását a tartozása kiegyenlítése érdekében. Amennyiben ez megtörténik a jogi eljárás megindítását 120 napra felfüggesztik. Ha ez nem történik meg és a felmondást követően a volt bérlő önként nem hagyja el a lakást, akkor végrehajtási eljárás indul ellene. A végrehajtási eljárás során, amennyiben a bérleti szerződés felmondása után 90 napon belül kifizeti az összes fennálló lakbér és szolgáltatási díj hátralékát, a volt bérlő kérheti új határozott idejű, legfeljebb 3 évre szóló bérleti szerződés megkötését. A hozzájárulást a Szociális Bizottság javaslata alapján a polgármester adhatja meg. A volt bérlő hátralékainak rendezése érdekében a Hálózat Alapítvány krízistámogatása is bevonható, melynek igénybe vételéhez a rendelet szabályozza a szükséges dokumentumok (hátralékigazolás, felmondó nyilatkozat) kiállításának menetrendjét. A rendelet szintén szabályozza, hogy amennyiben az adósság rendezésre került, a polgármester egy éves határozott idejű szerződést köt a volt bérlővel, illetve a tarozás kiegyenlítése során a kamatkövetelésektől eltekint. Erről szóló nyilatkozatot szintén szükséges kiállítani a Hálózat Alapítvány támogatás igénybevételéhez. Jogcímnélküli lakó nem csak a tartozás felhalmozása miatt felmondott szerződéssel rendelkező volt bérlő lehet, hanem olyan önkormányzati lakásban lakó személy is, aki a bérlő halála után benn maradt a lakásban. Az utóbbi esetben, a benn maradt lakó kérheti számára önkormányzati lakás 18

19 bérbe adását, amennyiben, ha az elhunyt bérlő élettársa, testvére vagy unokája, vagy legalább 5 éve életvitelszerűen a lakásban lakik. További feltétel, hogy a jogcímnélküli személynek nem lehet lakástulajdona, és a rendeletben szabályozott nagyságot meghaladó vagyona, illetve a megelőző 5 évben nem rendelkett lakás bérleti vagy tulajdonjogával, és betartja az előírt magatartási feltételeket. Ezekben az esetekben a jogcímnélküli bérlővel három éves bérleti szerződés köthető, amennyiben nem rendelkezik hátralékkal. A gyakorlatban az adósságkezelési szolgáltatásban való részvétel nélkül is egy éves határozott idejű bérleti szerződés köthető azzal a hátralék felmondása miatt jogcímnélkülivé vált személlyel, aki részletfizetési megállapodást köt az önkormányzattal, melyben vállalja, hogy tartozását egy éven belül törleszti. Ez a lehetőség azonban részleteit tekintve szabályozatlan és egyes esetekben nem reális megoldásokhoz vezethet. Nem vizsgálják az adósság nagyságát, melynek túl magas összege esetén a havi törlesztés irreálisan magas összegű lehet. Amennyiben a bérlő még sem tudja törleszteni a teljes tartozást, az egy év lejárta után újabb kérelmet kell benyújtania, újból mint jogcímnélküli, melyben újból kérheti a részletfizetést. Ez az eljárásrend nem biztosítja, hogy a lakó elegendő segítséget kapjon a hátraléka rendezéséhez, és nem jelent kiszámítható követeléskezelési gyakorlatot sem a jogcímnélkülivé vált bérlő, sem az önkormányzat számára Önkormányzati bérlakások lakbérszabályozása Az önkormányzati bérlakások lakbérét több rendelet szabályozza. A szociális alapon kiadott lakások lakbérét a 10/2010 (IV.23) rendelet állapítja meg, mely szerint a szociális lakbér általános mértéke komfortfokozat szerint 116 és 361 Ft/nm között van. A lakbérek évente egyszer, legfeljebb 150%-kal emelhetők. Korábban a lakbéreket csökkentő tényezőket is tartalmazott a rendelet a lakások, illetve a lakóépület állapota szerint, ezt azonban a 12/2014. évi rendelet megszüntette, a korábbi lakbércsökkentések azonban jelenleg is érvényben vannak. A költségelvű lakbéren kiadott lakások lakbérét a 8/2010 rendelet határozza meg, mely szerint a lakbérnek fedeznie kell az adott lakás üzemeltetésének, fenntartásának és a bérbeadót terhelő felújításoknak a költségét. A költségalapú lakbér mértéke összkomfortos lakás esetén 640 Ft/nm, komfortos lakásnál 512 Ft/nm. A költségalapú lakbéren bérbe adandó lakások esetében lehetséges magasabb lakbért is ajánlani, amennyiben ez az opció a pályázati kiírásban megjelenik. A rendelet 9 épületben 96 lakást határoz meg, melyek bérbeadása csak költségalapon történhet, ezeken kívül azonban más lakásokra is alkalmazható a költségelvű lakbéren való bérbe adás. A címlistán lévő lakások forgalmi értékéről három évente szükséges hivatalos értékbecslést készíteni. A rendelet azt is kimondja, hogy a címlistán lévő lakások lakbérbevételét, csak ezen lakások működtetésére, karbantartására és felújítására lehet használni egy felújítási ciklusra vonatkozóan, a lakbérek emelését pedig a költségek változásával összhangban szükséges évente korrigálni. 19

20 12. táblázat A lakbérek mértéke a kerületben 2015-ben Lakbérek összege (Ft/m2/hó) Szociális lakbérek: a) összkomfortos b) komfortos c) félkomfortos d) komfort nélküli e) szükséglakás Költségalapú lakbérek a) összkomfortos b) komfortos Forrás: Önkormányzati adatbázis Szociális lakbér emelése évente legfeljebb egyszer, 150%-kal lehetséges. A szociális lakbérre való jogosultságot évente felül kell vizsgálni, felülvizsgálat megvalósítása a Polgármesteri Hivatal (Lakásgazdálkodási Osztály) feladata, melyhez a bérlőnek megfelelő igazolásokat kell benyújtania (a háztartás előző 12 havi jövedelmének igazolása, vagyonnyilatkozat, családi pótlékra, illetve nagykorú gyermeknél tanulói jogviszonyra vonatkozó igazolásokat). Amennyiben a felülvizsgálat során megállapítást nyer, hogy a bérlő nem jogosult a továbbiakban szociális lakbérre, vagy a bérlő 30 napon belül nem adja be a felülvizsgálathoz szükséges dokumentumokat, akkor részére a költségalapú lakbért kell megállapítani. A szabályozás szerint tehát, ha egy háztartásnak a jövedelme meghaladja a szociális bérletre való jogosultság maximum összegét, akkor a jelentősen magasabb költségelvű lakbért kell fizetnie. Problémát jelent, hogy a jövedelem felülvizsgálat esetében az egy és két fős háztartásokra vonatkozóan alacsonyabb egy főre eső jövedelemhatár van a rendeletben, mint a pályázáskori jövedelemhatár (280%-a, illetve 220%-a nyugdíjminimumnak). A már jelzett szervezeti átalakítások és a Lakásgazdálkodási Osztály kapacitás hiánya miatt az elmúlt két évben a jövedelem felülvizsgálatok elmaradtak. A jogosultsági háztartásjövedelem adatok azt is mutatják, hogy a jelen lakáselosztási rendszerben egy köztes, alacsonyabb jövedelmű réteg kiesik az önkormányzati lakáshoz jutás lehetőségéből. Ők azok a még szintén rászorultak csoportjába tartozók, akik a szociális lakásra már nem, a költségalapú bérlakásokra pedig még nem jogosultak a jövedelmük alapján. Mivel a költségalapú lakbérek a magánpiaci lakbéreknél jelentősen alacsonyabbak (annak mintegy harmada), a költségalapú lakásbérlet is támogatott (ilyen értelemben szociális) lakásbérletnek tekinthető, amiből viszont egyrészt egy rászorult réteg ki van zárva, másrészt viszont mivel a költségalapú lakásbérletnél nincsen felső jövedelmi határ, nem rászorult réteg is jogosult lehet a támogatott lakhatási lehetőségre. (Mivel azonban jelen pillanatban nem állnak rendelkezésre háztartásjövedelmi adatok, nem lehet megmondani, hogy van-e költségalapon bérlő háztartások között jelentősebben magasabb jövedelmű háztartás.) 20

21 VI. VII. VIII. X. XIV. XV. XVI. VI. VII. VIII. X. XIV. XV. XVI. VI. VII. VIII. X. XIV. XV. XVI. VI. VII. VIII. X. XIV. XV. XVI. 13. táblázat Jogosultsági feltételek szerinti háztartás jövedelmek nagysága szociális és költségalapú bérlet esetén a háztartás nagysága szerint Szociális jogosultság maximum Költségalapú bérlet minimum Háztartástagok jövedelemhatára melletti háztartás jövedelemhatára melletti háztartás száma (fő) jövedelem (Ft / hó) jövedelem (Ft / hó) Forrás: Önkormányzati adatbázis A szociális lakbérek 2010 óta nem emelkedtek, akkor a évihez képest mindegyik komfort kategóriában 10%-os emelés történt. A költségalapú lakbérek növekedése ennél nagyobb mértékű volt, az összkomfortos lakásoké 2005 óta eltelt 10 évben 53%-kal emelkedtek, 2010 óta pedig 10%- kal, míg a komfortos lakások költségalapú lakbére 2010 óta 10%-kal nőtt (ez a kategória 2010-ben került bevezetésre). A zuglói szociális lakbéreket összehasonlítva a környező kerületek szociális lakbéreivel azt találjuk, hogy a szociális lakbérek 2014-ben Zuglóban magasabbak voltak, mint a legtöbb környező kerületben komfort nélküli félkomfortos komfortos összkomfortos 4. ábra Zugló és más kerületek szociális lakbéreinek összehasonlítása, évi adatok Forrás: A Város Mindenkié közérdekű adatigénylése, A lakbéren felül a bérlő a külön szolgáltatásokért szolgáltatási díjat kell fizetnie. A szolgáltatási díjba az alábbi szolgáltatásokhoz tartozó díjtételek tartoznak: víz és csatorna, központi fűtés és melegvízellátás, szemétszállítás, közös helyiségek fűtése és világítása, lift, kábeltévé, kaputelefon, biztosítás díjai, illetve a költséglakbérű bérletek esetén kertgondozási díj (természetesen, hogy milyen díjak merülnek fel egyes bérlakások esetén az függ a lakóépület jellemzőitől). A díjak a felmerülő költségek fedezésére szolgálnak. A külön szolgáltatásokat a szerződésben vagy más megállapodásban kell nevesíteni a rendelet szerint. Ugyanakkor a korábban kötött bérleti szerződések, különösen a határozatlan idejű szerződések esetében nem egységes, hogy milyen külön szolgáltatásokért kell a bérlőnek fizetnie, vagyis attól függően az egyes bérlőket rendkívül eltérő 21