Tartalomjegyzék. Tartalomjegyzék

Átírás

1 Tartalomjegyzék Tartalomjegyzék Tartalomjegyzék...1 Bevezetés...2 I. Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat lakásépítési és lakásgazdálkodási koncepciójának célja...4 II. A kerület népességére és lakás-állományának összetételére vonatkozó KSH és egyéb kerületi adatok...7 III. A bérbeadás rendjének jelenlegi rendszere és jövőbeni szabályozása A bérbeadás jelenlegi rendszere A bérbeadás jelenlegi rendszerének hiányosságai, hibái Javaslatok a bérbeadás rendjének megváltoztatására A pályázat útján történő bérbeadás A pályázatok elbírálása, értékelése...13 IV. A kerületen belüli lakáscserék bonyolításának intézményesítése...14 V. A lakbér megállapítás módjának és rendjének meghatározása A költségelvű lakbér megállapításának módja, és annak időszakos felülvizsgálata Szociális helyzet alapján igényelhető lakbértámogatás összegének megállapítása..18 VI. Az önkormányzati tulajdonú bérlakás-állomány növelésének lehetőségei (építés, vásárlás, öröklés) Lakásépítés lehetőségeinek vizsgálata Az öröklési ek szerepe az önkormányzat lakás-állományának növelésében...22 HatározatOK...24 Mellékletek...1 Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat LAKÁSKONCEPCIÓ2007 1

2 Bevezetés Bevezetés Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat évben elfogadott kerületfejlesztési koncepciójának az épített környezet-városrendezés című fejezete többek között az alábbi célokat és feladatokat határozta meg: 3.3. Minőségi lakásfejlesztés, bérlakás-program 1. Kerületi lakásállomány felmérése, részletes népszámlálási adatok kikérése a KSH-tól, vizsgálat elkészítése a tényleges lakáshasználatról. 2. Hosszú távú lakásprogram kialakítása: a jelenlegi lakáskoncepció módosítása, a lakás-mobilitás elősegítésére, kis alapterületű lakások építésének elkerülése a lakásméret minimalizálásával. 3. A mennyiségi és minőségi lakásfejlesztés körszerű környezetvédelmi elvek alapján épülő (alacsony energiaigény, a napenergia esetleges passzív hasznosítása, környezetbarát technikák, technológiák és építőanyagok használata stb.), hosszú távú használatra tervezett lakások és lakóépületek létesítése által. A lakásberuházások az önkormányzat és a lakosság érdekeit figyelembe vevő szabályozás következetes betartatásával, valamint a lakossággal való egyeztetési és párbeszéd fázisok után valósulnak meg. Fontos felhívni a figyelmet, hogy a kerületben folyó lakásberuházások kapcsán kialakult helyzet számos potenciális (vagy már meg is valósult) konfliktust rejt magában, melyeket a megfelelő szabályozással és megfelelő beruházási feltételek kialakulásával szükséges megelőzni. Ilyenek a beruházások során beígért infrastrukturális fejlesztések elmaradása és az ebből adódó problémák (megnövekedett forgalom, a közlekedési infrastruktúra fejletlensége, parkolási nehézségek, közterületek és zöldfelületek megcsappanása ill. eltűnése a környékről stb.) jelentkezése. Szükséges, hogy az önkormányzat ezen várható problémákra már a beruházási feltételek meghatározásakor, a beruházóval együttműködve találjon megoldást. A beruházókat érdekeltté kell tenni ezen problémák és potenciális konfliktusok megoldásában, ezáltal az önkormányzat a megoldásra váró fejlesztésekhez külső forrásokat szerezhet. 4. Hosszú távú bérlakás program kialakítása és megvalósítása. Ennek célja, hogy az önkormányzati bérlakás-állomány növekedjen, mely alapját képezheti egy hatékony és rugalmas önkormányzati lakáspolitikának. Ki kell jelölni bérlakások építésére alkalmas ingatlanokat, melyeken hosszútávon az önkormányzat lakásokat alakíthat ki. Ezenkívül számba kell venni azon épületeket, melyek hosszútávon bérlakások céljára átalakíthatók, a szabályozást ezen funkciónak megfelelően kell megalkotni. Forrásokat kell biztosítani a rossz állapotban lévő önkormányzati bérlakások korszerűsítésére. 5. Fejlesztési területeken a lakófunkció mértékének meghatározása. Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat LAKÁSKONCEPCIÓ2007 2

3 Bevezetés 3.4. A lakótelepek társadalmi, esztétikai és műszaki problémáinak megoldása. 1. Jelentős mértékű önkormányzati tulajdonú bérlakás-állomány felhalmozása a lakótelepeken az elöregedő nyugdíjasok lakásainak felvásárlásával, idősek otthonában való elhelyezésre cserélésével. Egy ilyen kerületi tulajdonban lévő panellakás-állomány egyfelől a díjhátralékosok, eladósodott családok problémájának kezelése révén hozzájárulhat az elszlömösödés elleni küzdelemhez, másfelől a jövőben megkönnyítheti az egyes panelházak felújítását, mások lebontását. 2. Lakótelep-korszerűsítési források, pályázatok folyamatos figyelemmel kísérése mind a főváros, mind az állam, mind az Európai Unió felé. Pályázati felelős végezze a források felderítését és folyamatos kommunikálását az érintett lakóközösségek, civil szervezetek felé. Az önkormányzat saját költségvetésében vállalja, hogy a lakótelepkorszerűsítéshez évről-évre kerületi forrásokat is biztosít az itt lakók számára, s hozzájárul a hátrányos helyzetű lakóközösségek számára a pályázati önrészek biztosításához. 3. A paneles lakótelepek jelenleg sok olyan problémával küzdenek, amelyek abból adódtak, hogy a lakótelepek építésének időszaka óta jelentősen változtak a korszerű élet feltételei. Ilyen pl. a parkolási igény, a közösségi területek nagyságrendje és funkciója, a szociális összetétel és az ahhoz tartozó intézmények, a közterületek használata és esztétikája, a tulajdonviszonyok, az úszótelkek stb. A lakótelepekre társadalmi és műszaki rehabilitációs tervek készítése szükséges, melyek megoldási javaslatokat adnak a fennálló problémák megoldására. 4. Az épületek tömegeinek változatossá tétele belső, részleges funkcióváltással (a megmaradó épületekben nem lakó funkciók kialakítása: irodák, üzletek, mozik, sportlétesítmények) történő felújítására megvalósíthatósági tanulmányok készíttetése (akár a felsőoktatási együttműködési program keretén belül). Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat LAKÁSKONCEPCIÓ2007 3

4 Célkitűzések A kerületfejlesztési koncepció hosszabb távú célkitűzéseinek figyelembevételével Óbuda-Békásmegyer Önkormányzata új lakásépítési és lakásgazdálkodási koncepció kimunkálásáról határozott, értékelve és elemezve az elmúlt 16 esztendő során bekövetkezett változásokat, a törvényi rendelkezéseken alapuló lakásprivatizáció kerületi lakásgazdálkodásra gyakorolt hatásait. A koncepció közvetlen céljainak meghatározása során az alábbi tényekre és információkra alapoztunk: I. Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat lakásépítési és lakásgazdálkodási koncepciójának célja Az évi XXXIII. törvény mely az állami tulajdonú vagyontárgyak önkormányzati tulajdonba adásáról rendelkezett - többek között a kerület tulajdonába adta a korábban tanácsi kezelésben lévő bérlakás állomány egészét. Az akkor már folyamatban lévő lakásprivatizáció új lendületet kapott az évi LXXVIII. törvény hatálybalépésével (1994. április 01.), mely törvény vételi jogot biztosított a lakásbérlők mintegy 95 százaléka részére. A törvényi kötelezettség alapján lebonyolított lakásprivatizáció végeredményeként a kerületi Önkormányzat tulajdonában lévő bérlakások száma darabról darabra csökkent. A bérlakás állomány további csökkenésének megakadályozása érdekében a évben elfogadott lakáskoncepció eladási moratóriumot hirdetett meg, ezzel egyidejűleg lakásvásárlások és építés útján - célként határozta meg az önkormányzati tulajdonú bérlakások számának emelését, minőségük javítását. Az ezt követő években több a lakáskoncepció célkitűzéseinek ellentmondó testületi határozat született (bérházépítésre kijelölt telekingatlanok értékesítése, a társasházakban lévő bérlakásaink egy részének értékesítésre történő kijelölése, majd eladása, stb.) annak ellenére, hogy az utóbbi 8-10 esztendőben a megüresedő és bérbeadás útján újra hasznosítható, éves átlagban db lakáskeret a legégetőbb szociális és krízis helyzetek kezelésére, illetve enyhítésére sem biztosított megfelelő hátteret. Az elmúlt 16 esztendő társadalmi és gazdasági átalakulásának egyik következményeként a kerület lakosságának szociális helyzete érzékelhetően romlott. A kerület aktív korú lakosságának mintegy százalékát foglalkoztató nagyüzemek és vállalatok felszámolása kapcsán családok ezrei kerültek Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat LAKÁSKONCEPCIÓ2007 4

5 Célkitűzések átmenetileg vagy tartósan olyan anyagi körülmények közé, hogy a lakásfenntartás mindmáig támogatott költségeire sem volt, nincs fedezet. Az 1970 és 1985 között megépített óbudai, békásmegyeri és kaszásdűlői lakótelep tanácsi kezelésbe került bérlakásainak túlnyomó többségét többgyermekes fiatal házasok kapták, mely családok jelentős hányada önerőből képtelen megoldani az időközben felnőtté vált generáció lakásgondjait. Az országos tendenciákkal összhangban, kerületünkben is folyamatosan nő az időskorúak össznépességhez viszonyított aránya. E réteget illetően a megfelelő méretű és költségigényű lakások biztosításán túl a szociális és egészségügyi gondoskodásra is nagy hangsúlyt kell fektetni. Fenti megállapításnak látszólag ellentmond az a tény, hogy ingatlanfejlesztési és önerős beruházások eredményeként évről-évre csökkenő mértékben ugyan, de több száz lakás épült kerületünkben, lakóparkok, társas és családi házak formájában. Az ily módon épült lakások értékesítése, illetve hasznosítása üzleti alapon működik, a kerület szociális lakásgondjainak enyhítése terén szerepük nincs. A kerület lakosságának összetétele és szociális helyzete tehát az itt élő lakosság lassú, de évek óta megfigyelhető létszámcsökkenése ellenére még hosszabb távon is igényli az önkormányzati tulajdonban lévő bérlakás állomány fenntartását, sőt annak növelését. E mellett lényegesen nagyobb hangsúlyt kell fektetni az Önkormányzat lakásgazdálkodási feladatainak, illetve kötelezettségeinek ellátására, korszerűsítésére, fejlesztésére. A koncepció célja tehát: - új alapokra helyezni a szociális alapokon nyugvó bérbeadás rendjét; - intézményesíteni a kerületen belüli lakáscserék bonyolítását, különös tekintettel a szociális indíttatású csereszándékokra; - a lakbér megállapításra vonatkozó jogszabályok keretei között felül kell vizsgálni a költségelvű lakbér évenkénti megállapításának módját, ezzel párhuzamosan a szociális lakbér és ehhez kapcsolódóan a lakbér támogatás mértékének meghatározását, a jogosultság elbírálásának rendjét; - feltárni és kimunkálni az Önkormányzat bérlakás építési lehetőségeit, dönteni a megvalósítás jogi, műszaki és pénzügyi előfeltételeinek biztosításáról; - Felülvizsgálni és átalakítani az öröklési ek kötésére irányuló, rendeletben rögzített feltételeket, majd népszerűsíteni az érintett lakosság körében. Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat LAKÁSKONCEPCIÓ2007 5

6 Célkitűzések A fenti célkitűzések előzetes meghatározását követően a Szociális és Lakásgazdálkodási Bizottság javaslata alapján a koncepció kimunkálásával megbízott munkacsoport tagjai: Csepregi Györgyné Győri D. Lajos Iványi András Kelemen Viktória Komka Norbert dr. Lesch Katalin Márkus András dr. Mészáros Beatrix Puskás Péter Sipos Gábor Szamos János Verő Tibor Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat LAKÁSKONCEPCIÓ2007 6

7 Statisztikai adatok II. A kerület népességére és lakás-állományának összetételére vonatkozó KSH és egyéb kerületi adatok Forrás: Budapest statisztikai zsebkönyv és egyéb kerületi adatok Az adatok az adott év január 1-jére vonatkoznak A lakónépesség számának alakulása (fő) Lakásállomány (db) 2006 Lakásépítés (db) Lakások száma ebből 1 szobás szobás szobás és több szobás Kiadott engedélyek 404 Felépített lakások 532 ebből 4-10 m 2 főzőhelyiséggel felszerelt 422 fürdőszobás 532 dupla komfortos 120 vezetékes gázzal rendelkező 529 vízvezetékes 532 közcsatornás 501 központi fűtéses 531 ebből 1 szobás 42 2 szobás szobás szobás 79 5 szobás 37 6 és több szobás 28 ebből gazdasági társaság által épített 414 természetes személy által épített 105 egyéb 13 önkormányzat által 0 A lakónépesség megoszlása korcsoportonként (fő) Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat LAKÁSKONCEPCIÓ2007 7

8 Statisztikai adatok Munkanélküliség (fő) 2006 Lakbérhátralék 2006 Regisztrált munkanélküliek száma ebből nő napon túli 488 Végzettség szerint középiskolánál alacsonyabb 568 középiskolai 476 felsőfokú iskolai 266 Jogcímnélkülivé vált (volt bérlő) száma 358 Az önkormányzat lakbérjellegű kintlévőségeinek összege (eft) Lakásfenntartási támogatás 2006 Támogatásban részesült (család) Támogatás összege (eft) Adósságcsökkentési támogatás 2006 Támogatásban részesült (család) 153 Támogatás összege (eft) (ezen családok kb. 60%-a egyszeri magasabb összegű átmeneti segély -ben is részesült) Önkormányzati tulajdonú lakásokkal kapcsolatos adatok Fenntartott lakóépület (db) 117 ebből vegyes tulajdonú 8 Fenntartott bérlemény (db) ebből lakásbérlemény ebből vegyes tulajdonú Felújítások (db) épület 6 lakásbérlemény 34 Lakóház javításra fordított összeg (mft) 145 ebből felújítás 48 karbantartás 94 Értékesített lakás (db) 69 Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat LAKÁSKONCEPCIÓ2007 8

9 Bérbeadás rendje III. A bérbeadás rendjének jelenlegi rendszere és jövőbeni szabályozása 1. A bérbeadás jelenlegi rendszere Az Országgyűlés november 14-i ülésnapján elfogadta a évi CXXXII. törvényt, amely módosítja a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló évi LXXVIII. törvény (Lt.) rendelkezéseit. Az Lt. módosítása eleget tesz a 71/2004. (VI. 22.) OGY határozat V/8. pontjában és az ennek alapján kiadott 2184/2004. (VII. 21.) Korm. határozat 26/c pontjában megjelölt - az önkormányzatok részére az ún. lakásmaffia tevékenység visszaszorítását, valamint az önkormányzatok tulajdonosi joggyakorlását segítő - részletesebb törvényi szabályok kialakítására vonatkozó feladatoknak. Fentieken túlmenően a módosított törvény az Lt. hatályba lépése, azaz január 1. napja óta eltelt több mint 10 év alatt bekövetkezett társadalmi-gazdasági változásokhoz igazodik, illetve egyes rendelkezések idejétmúlttá válása miatt szükséges további módosításokat illetve hatályon kívül helyező rendelkezéseket is tartalmaz. Az Lt. módosítása március 31. napján lépett hatályba, kivéve az üzletszerűen végzett ingatlanvagyon-értékelő és a közvetítő tevékenységre vonatkozó 64/C-64/D. -ok, amelyek hatályba lépésének időpontja szeptember 1. napja. Az Lt. módosításának megfelelően szükségessé vált az Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat Képviselőtestülete által elfogadott többször módosított 46/2001. (2002.I.2.) rendeletének módosítása is oly módon, hogy annak hatályba lépése a törvény hatályba lépésének időpontjához igazodjék. A Képviselőtestület március 29-i ülésén a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló évi LXXVIII. törvény módosításáról rendelkező évi CXXXII. törvény rendelkezései alapján - megalkotta a lakások bérbeadásának feltételeiről szóló 46/2001.(2002.I.2.) rendeletét módosító 18/2006.(III.29.) számú, valamint a lakások lakbérének megállapításáról szóló 31/1995.(1996.I.29.) rendeletét módosító 20/2006. (III.29.) számú rendeletét, amely utóbbit további két rendeletével ((36/2006. (VI. 30.) és a (42/2006. (VIII. 1.) Ör.) módosított. Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat LAKÁSKONCEPCIÓ2007 9

10 Bérbeadás rendje A rendeletek legfontosabb új elemei: a) a szociális alapon és költségelven történő bérbeadás jogcímének bevezetése, mindkettő esetében pályázat útján, b) a pályázati feltételek módosítása, c) a lakáscsere szabályainak kiegészítése, d) a bérlő kötelezettségeinek kibővítése az életvitelszerű ott lakás követelményének bevezetésével, e) a lakás karbantartásával, felújításával kapcsolatos költségek viselésének új rendje az újonnan bevezetendő költségelvű lakbér mértékével összefüggésben. Az Lt-t módosító törvény szerint a Képviselőtestület szociális alapú bérbeadás esetén dönthet éves lakásigénylési névjegyzék készítéséről. A névjegyzékbe vételnek és a névjegyzékbe vett igénylések teljesítésének eljárási szabályait önkormányzati rendeletben kell meghatározni. A Képviselőtestület március 29-én hozott 212/ÖK/2006.(III.29.) számú határozatával felkérte a Szociális-és Lakásgazdálkodási Bizottságot, hogy dolgozza ki a szociális helyzet alapján történő bérbeadás esetén az éves lakásigénylési névjegyzék bevezetésének alapelveit, az elbírálás szempontrendszerét és az erre vonatkozó rendelet-tervezetet terjessze a Képviselőtestület elé. A Szociális-és Lakásgazdálkodási Bizottság megvizsgálta a lakásigénylési névjegyzék bevezetésének lehetőségét, és úgy ítélte meg, hogy - figyelembe véve az évente megüresedő lakások és a szociális alapon pályázatot benyújtó lakásigénylők nagy számát - jelen körülmények között a lakásigénylési névjegyzék nem tudná betölteni szerepét, ugyanakkor aránytalan terhet róna mind az előkészítésben, mind a végrehajtásban közreműködő apparátusra. A lakásigénylési névjegyzék bevezetése helyett a bérbeadás rendjére vonatkozó rendelkezések oly módon kerültek pontosításra, hogy egyrészt: a döntésre jogosult bizottság határozathozatala teljes körűvé vált, azaz a döntés nemcsak a bérlő személyének kijelölésére, hanem az általa fizetendő lakbér mértékének elvi megállapítására is kiterjed, másrészt; a jogcímek közé felvételre került a bizottság gyakorlatában az utóbbi időben előtérbe került bérbeadási ok, amely esetben a bizottság a kérelmezők különleges méltánylást érdemlő szociális, családi, egészségügyi helyzetének figyelembevételével egyedi, kirívó, problémás élethelyzetek orvoslására keres megoldást, azaz kivételes méltányosságból dönt a bérbeadásról. A bérbeadás rendszere szorosan összefügg a lakbérmegállapítás elveivel, tekintettel arra, hogy a törvény illetve a rendelet is kétféle lakbérmértéket határoz meg, egyrészt a szociális alapon, másrészt a költségelven bérbe adott lakás vonatkozásában, azaz a lakbérek mértéke tükrözi a bérbeadás indokát, vagyis azt: a bérbeadó rászorultsági Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat LAKÁSKONCEPCIÓ

11 Bérbeadás rendje alapon juttatta-e a bérlőt az adott lakáshoz avagy ez a tényező nem játszott szerepet a bérlő kiválasztásánál. A szociális alapon bérbe adott lakások bérlői- egyéb jogszabályokban meghatározott elvek alapján - lakbértámogatásra is igényt tarthatnak. A jelenlegi helyi szabályozás értelmében a lakbértámogatás mértéke megegyezik a kétféle lakbérmérték különbségével, de ettől eltérően magasabb mértéket is meg lehet állapítani. A lakbértámogatáson kívül ezeket a bérlőket lakásfenntartási támogatásban is kell részesíteni. A szociális bérbeadással érintett bérlők önkormányzati támogatásának feltételét és mértékét a lakbérek megállapításáról szóló rendelet, míg a támogatás feltételeit és eljárási szabályait a szociális támogatásokról szóló helyi rendelet szabályozza. 1.1 A bérbeadás jelenlegi rendszerének hiányosságai, hibái nincs kidolgozva: milyen formában és módon történjen a lakások pályáztatása tekintettel arra, hogy a bérbeadásra szociális alapon vagy költségelven is sor kerülhet, ugyanígy a bérbeadás jogcíme meghatározásának módja, vagyis hogy az illetékes bizottság részéről hogyan, milyen elvek, szabályok mentén történjen ennek meghatározása, problematikus a gyakorlatban a lakbérek mértékének megállapítása, tekintettel arra, hogy adott esetben szociális alapon vagy költségelven történjen-e a bérbeadás; nem minden esetben derül ki a bérbeadói döntésből, hogy a bérleti t milyen lakbér alkalmazásával kell megkötni (pályázat, lakáscsere, bérleti jog folytatása stb.), nem tisztázott: ki állapítja meg és milyen módon, hogy a leendő bérlő szociális lakbérre jogosult-e, a pályáztatás, mint a lakások bérbeadásának elviekben preferált módja, a gyakorlatban háttérbe szorul, és helyét az egyéb bérbeadási ok váltja fel, amelynél a bizottság a kérelmezők különleges méltánylást érdemlő szociális, családi, egészségügyi helyzetének figyelembevételével, egyedi, kirívó, problémás élethelyzetek orvoslására keres megoldást, azaz kivételes méltányosságból dönt a bérbeadásról. Ez a gyakorlat egyrészt rontja a lakásra várók esélyegyenlőségét, másrészt tervezhetetlenné, kiszámíthatatlanná teszi a bérbeadás folyamatát, illetve gyakorlatát. A pályázati feltételek folyamatos felülvizsgálatra szorulnak, mivel az elmúlt évek jogszabályalkotása arra irányult, hogy a feltételek szigorításával jobban körülhatárolhatóvá tegye azt a személyi kört, amelyből a leendő bérlők kikerülnek, ugyanakkor az európai uniós normákhoz viszonyítva enyhíteni kellene a feltételeken, és tágítani kellene ezt a kört. Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat LAKÁSKONCEPCIÓ

12 Bérbeadás rendje 2. Javaslatok a bérbeadás rendjének megváltoztatására 2.1. A pályázat útján történő bérbeadás Az önkormányzatnak a jövőben döntően a pályázat útján történő bérbeadást kell előnyben részesítenie. A pályázati feltételeket a helyi rendelet tartalmazza mind a költségelven, mind a szociális alapon történő bérbeadás esetén. A jelenlegi feltételek szerint a költségelven történő bérbeadásra vonatkozó pályázaton az a személy vehet részt, aki: akinek, illetve a vele együttlakó vagy együttköltöző hozzátartozójának a tulajdonában, haszonélvezetében, bérletében nincs másik beköltözhető lakása; aki a pályázat benyújtását megelőzően legalább három éve folyamatosan az önkormányzati illetékességi területén bejelentett lakóhellyel vagy tartózkodási hellyel rendelkezik és életvitelszerűen itt is él; akinek a kérelem benyújtásának időpontjában nem áll fenn adó vagy adók módjára behajtható köztartozása; aki 5 éven belül nem költözött be önkényes módon az önkormányzat illetékességi területén lévő bármely lakásba, illetve nincs ellene folyamatban lakbér vagy külön szolgáltatások díjának meg ne fizetése miatt bírósági eljárás, továbbá megfelel az e rendeletben meghatározott egyéb feltételeknek és nem áll fenn vele szemben az e rendeletben meghatározott valamely kizáró ok. A szociális alapon történő bérbeadás további feltétele fentieken túlmenően az is, hogy a pályázó, illetve a vele együtt költöző hozzátartozóinak az egy főre jutó havi nettó jövedelme nem haladhatja meg az öregségi nyugdíj mindenkori legkisebb összegének a két és félszeresét, illetve nem rendelkeznek olyan vagyonnal, melynek együttes forgalmi értéke meghaladja az öregségi nyugdíj mindenkori legkisebb összegének 250-szeresét; a pályázó nem mondott le 5 éven belül önkormányzati lakás bérleti jogáról, lakását magánforgalomban nem cserélte el kisebb szobaszámú vagy alacsonyabb komfortfokozatú lakásra, nem idegenítette el beköltözhető lakás tulajdonjogát; illetve a házastársi vagyonközösséget megszüntető bírósági ítélet alapján nem kapott az a) pontban meghatározott összeget meghaladó térítést. A jelenlegi pályázati feltételek elegendőek és alkalmasak az igények felmérésére, ebben a körben esetlegesen a pályázat tartalmának, az abban foglalt személyes és családi körülményeknek a vizsgálata, a pályázó által leírt tények valóságtartalmának Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat LAKÁSKONCEPCIÓ

13 Bérbeadás rendje ellenőrzése lehet további probléma, amelynek megoldása nélkül a valódi rászorultság, a megüresedő lakások igazságosabb elosztása szenved csorbát. A megüresedő lakások odaítélésének kiemelt módja a pályázaton történő részvétel, azonban a helyi rendelet - a törvényben szabályozott eseteken felül - lehetőséget ad a lakások bérbeadásáról döntő bizottságnak arra, hogy a pályázati lehetőségekből kizárt vagy pályázati lehetőségek hiányában ún. krízishelyzetben lévő személyek, családok számára - különös méltányosságot gyakorolva soron kívül odaítéljen egyegy megüresedett lakást. Sajnos, az utóbbi évek gyakorlatában megszaporodtak az ilyen esetek, amelyek egyrészt rontják az igénylők lakáshoz való jutásának esélyeit, másrészt megkérdőjelezik a bérbeadás rendszerének objektivitását. 2.2 A pályázatok elbírálása, értékelése A mai napig nincsenek kimunkálva az egységes bírálati szempontok, nincsenek meghatározva a pályázatok közötti rangsor felállításának elvei, az értékelés konkrét menete, szabályai. Ennek következtében döntéshozatal szubjektívvé és kiszámíthatatlanná, a lakásra várók esélyei egyenlőtlenné váltak. Javaslatok a bérbeadás új rendjének meghatározása céljából: 1. Ki kell dolgozni a pályázati bírálati szempontokat, tételesen meg kell határozni a pályázatok közötti rangsor elvét, az értékelés konkrét menetét, szabályait. 2. Rendeletben kell rögzíteni, hogy az évente megüresedő lakások 60%-át csak pályázati úton lehet bérbe adni. Az önkormányzati lakásfenntartás költségeinek mérséklése érdekében a pályázatra kiírt lakások minimum 50%-át felújítási, illetve helyreállítási kötelezettséggel terhelten lehet meghirdetni és bérbe adni. 3. A krízishelyzetben lévő személyek, családok pályázaton kívüli elhelyezésére irányuló kérelmekről az Óbudai Családi Tanácsadó és Gyermekvédelmi Központ, valamint az SZLB javaslata alapján a Képviselőtestület (vagy testületi felhatalmazás alapján a polgármester) döntsön. 4. Az Anyaotthonból, a Családok Átmeneti Otthonából kikerülő gyermeküket egyedül nevelő anyák, illetve családok részére kiemelt segítséget kell nyújtani lakáshoz jutásuk érdekében. A megüresedő lakások közül évente 1-3 darabot e családok elhelyezésére kell biztosítani. A pályázaton kívüli bérbeadásról az intézményvezető és a bérbeadói jogokat gyakorló szervezet javaslata alapján az SZLB döntsön. 5. Az Önkormányzat és intézményhálózatában foglalkoztatott 3180 munkavállaló jelentős hányada III. ker.-i lakos, életkörülményeik hasonlóak a kerületi átlaghoz. Az elmúlt évek tapasztalatai alapján a lakáspályázatok elbírálásánál inkább hátrányt, mint előnyt jelentett számukra az adott munkahely, ezért indokolt közérdekű elhelyezési feladatok jogcímén évente 1-3 db lakás pályázaton kívüli bérbeadása. Ezen kérelmek elbírálása során a polgármester javaslata és az SZLB állásfoglalása alapján a Képviselőtestület gyakorolja a bérlőkijelölési jogokat. Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat LAKÁSKONCEPCIÓ

14 Bérbeadás rendje IV. A kerületen belüli lakáscserék bonyolításának intézményesítése A lakáscserék intézményesítésével fokozni kell a lakásmobilitást. Az Önkormányzat lakbér jellegű kintlévőségeinek beszedése, behajtása igen hosszú és gyakran eredménytelen folyamat, ezért évről-évre növekszik a ténylegesen végrehajtott lakáskiürítések száma, és ezek következményeként a behajthatatlannak minősülő követelések mértéke is. Több év távlatában elmondható, hogy a lakbérjellegű hátralékok mértéke évről-évre eltérő arányban, de folyamatosan növekszik, mely növekedés dinamikáját a költségelvű lakbér bevezetése és alkalmazása már II. félévében is érzékelhetően befolyásolta. A lakásfenntartás összköltségein belül egyre nagyobb hányadot képviselnek a közüzemi szolgáltatások díjai, különösen a paneles, távfűtéses lakások tekintetében. A költségelvű lakbér alkalmazásával egyidejűleg tehát folyamatosan vizsgálni kell a lakbér, valamint a lakásfenntartási támogatások rendjét és mértékét, különös tekintettel a már ez idáig is támogatott családok, illetve háztartások teherbíró képességére. Miután a lakbérjellegű hátralékok kezelése mindenekelőtt szociálpolitikai kérdés, ezért az adósságkezelésben résztvevő önkormányzati és egyéb háttérszervezetek összehangolt munkájára van szükség ahhoz, hogy mérsékeljük, vagy megállítsuk a lakásbérlők esetében tapasztalható eladósodási folyamatot, csökkentsük a behajthatatlan és leírandó követelések mértékét. Azon családok részére, akik a szociálisalapon megállapított lakbér, valamint a rendszeres lakásfenntartási támogatás ellenére képtelenek jelenlegi lakásbérleményük fenntartására, segítséget kell adni ahhoz, hogy jövedelmi viszonyaiknak megfelelő bérleményhez jussanak. Feladatok: Az önhibájukon kívül lakbérhátralékuk miatt jogcímnélkülivé vált k számára az Óbudai Családi Tanácsadó és Gyermekvédelmi Központ környezettanulmányára, illetve javaslatára alapozva a bérbeadói jogokat gyakorló szervezet által működtetett speciális ingatlanközvetítői szolgáltatás útján kell elősegíteni az adott család számára megfelelő cserelakás felkutatását, illetve biztosítását. Alapvető célként kell meghatározni, hogy a lakáscsere lebonyolítása során valamennyi támogatási lehetőséget mérlegelve és kihasználva rendezhető legyen a támogatott család valamennyi lakbér és közműjellegű tartozása, ami előfeltétele annak, hogy új bérleményük esetében az eladósodási folyamat ne ismétlődjék. Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat LAKÁSKONCEPCIÓ

15 Bérbeadás rendje Meg kell vizsgálni annak lehetőségét, hogy kivételes méltányolást igénylő esetekben a Szociális Szolgáltató Főosztály, valamint az Óbudai Családi Tanácsadó és Gyermekvédelmi Központ kezdeményezésére alapozott SZLB javaslat alapján a Képviselőtestület engedélyezhesse a hátralékos jogcímnélküli k lakbérjellegű tartozásainak részben, vagy teljes egészében történő elengedését. Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat LAKÁSKONCEPCIÓ

16 Lakbér megállapítása V. A lakbér megállapítás módjának és rendjének meghatározása 1. A költségelvű lakbér megállapításának módja, és annak időszakos felülvizsgálata 1./ A költségelvű lakbér mértékének mindenkori meghatározásánál alkalmazandó alapelv, hogy az ilyen módon bérbeadott lakások hasznosításából származó bevétel fedezze az üzemeltetésükkel, fenntartásukkal, felújításukkal kapcsolatos ráfordításokat. Mivel a költségelven megállapított lakbér-mérték nyereségtartalommal nem bír, csupán az indokolt költségek fedezetét jelenti, alaplakbér mértéknek tekintendő. Ez azt jelenti, hogy ebből kiindulva kell meghatározni mind a szociális helyzet alapján, mind pedig a piaci alapon bérbeadott lakások bérleti díjait. 2./ A költségelvű lakbér megállapításának módja két alappilléren nyugszik, mégpedig: a.) A bérlakásként hasznosított önkormányzati tulajdonú lakás-állomány naturális (komfortfokozat, alapterület, műszaki állapot, stb.) és tulajdonviszonyok (teljes önkormányzati tulajdonú, illetve vegyes tulajdonú házban) szerinti összetételén, valamint a b.) ráfordítások jogszabályi kereten belüli körének pontos meghatározásán. Abból kiindulva, hogy a bérlőkkel kötött bérleti ek szerint a lakás burkolatainak, inak, ablakainak, berendezési tárgyainak karbantartása, felújítása, pótlása és cseréje bérbevevői kötelezettség, a költségelven történő lakbér megállapítása során a következő ráfordítások vehetők figyelembe: Fenntartási költségek: Üzemeltetési költségek Teljes önkormányzati tulajdonú házban lévő bérlakások esetén minden olyan ráfordítás mely a bérlakás rendeltetésszerű használhatóságát biztosítja. Így különösen: a központi berendezések üzemeltetésével, közös használatú területek tisztántartásával, megvilágításával, háztartási szemét elszállításával, és az esetleges házgondnokolással kapcsolatos költségek Vegyes tulajdonú (társas) házban lévő bérlakások esetében a társasházi közgyűlés által meghatározott, célbefizetések nélküli közös költség Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat LAKÁSKONCEPCIÓ

17 Lakbér megállapítása Az önkormányzati bérlakás-állomány fenntartásával megbízott szervezet kezelési díja Karbantartási költségek Központi berendezések karbantartása Hibaelhárítások Tervezett, megelőző karbantartások Felújítási költségek Teljes önkormányzati tulajdonú házak időszerű felújítása Vegyes tulajdonú (társas) házban lévő bérlakások után, közgyűlési határozat alapján teljesített célbefizetések Lakások összevonásos vagy anélküli korszerűsítése Újrahasznosítás költségei, azaz az üres lakások szükség szerinti helyreállításával kapcsolatos ráfordítások A bérlakás állomány fenntartásához és újrahasznosításához kapcsolódó egyéb költségek Itt kell számbavenni mindazokat a ráfordításokat, melyek nem sorolhatók ugyan a fenntartási költségek közé, de olyan tevékenységek kapcsán merülnek fel, melyek elengedhetetlenek a bérlakás-állomány zökkenőmentes működtetéséhez. Ezek többnyire ügyviteli, bonyolítói tevékenységek, melyeket a tulajdonos önkormányzat külön megbízásából, leginkább a bérlakás állomány kezelésével is megbízott szervezet lát el a következők szerint: Bérleti díjak beszedése és behajtása Egyes bérbeadói feladatok ellátása Társasházi közös költség ügyvitele Műszaki tevékenység Tulajdonosi képviselet ellátása Szociális lakáscserék lebonyolítása. c.) A költségelvű (alap) lakbér mértékét ezen fejezet I/2/b. pontjában felsorolt ráfordítások tárgyidőszaki összegének és a tárgyév január 1.-én kezelt bérlemények m 2 -ben kifejezett állományának hányadosaként kell meghatározni, majd egy hónapra vetíteni, és bruttósítani szükséges. 3./ A költségelvű lakbér alkalmazott mértékének időszakos felülvizsgálata A költségelvű lakbér, azaz az alaplakbér mértékét évente egy alkalommal, május 31.-ig felül kell vizsgálni. A vizsgálatot az önkormányzat tényleges lakóházfenntartási ráfordításai alapján kell elvégezni úgy, hogy a tárgyévet megelőző gazdasági év lakóházfenntartási tényszámait egybe kell vetni az önkormányzat tárgyidőszaki költségvetésében ilyen címen jóváhagyott összegekkel. Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat LAKÁSKONCEPCIÓ

18 Lakbér megállapítása Az alaplakbér felülvizsgálatát és évre megállapított mértékét a 2. számú melléklet tartalmazza. 2. Szociális helyzet alapján igényelhető lakbértámogatás összegének megállapítása Az Önkormányzat tulajdonában lévő lakások lakbérének megállapításáról szóló 31/1995.(1996.I.29.) Ör április 1.-vel történt módosításával a Képviselőtestület törvényi kötelezettségeinek megfelelően - döntött a szociális helyzet alapján bérbeadott lakások lakbéréről. E rendelkezésnek megfelelően az ún. szociális lakbér mértéke a költségelven megállapított lakbér 60%-a. Ezzel egyidejűleg döntött a testület arról is, hogy a rendelet hatálybalépését megelőzően keletkezett lakásbérleti ek esetében a rendeletben rögzített jogosultságok fennállása esetén - a bérlő kérelmére lakbértámogatás állapítható meg július 1.-től a lakbértámogatás mértéke a költségelven megállapított lakbér 40%-a, de minimum 2.500,-Ft/hó. Az ún. szociális lakbér, illetve a lakbértámogatás mértékét évenkénti gyakorisággal lehet és kell felülvizsgálni, figyelembe véve és felhasználva az előző esztendő tapasztalatait. Joggal feltételezhető, hogy a július 1.-től esedékes, költségelven megállapítandó lakbéremelést követően ugrásszerűen megnő a lakbértámogatás megállapítására irányuló kérelmek száma, ezzel párhuzamosan a lakbérjellegű kintlévőségek átmeneti emelkedésével is számolnunk kell. Annak tudatában, hogy a évi lakbérrendezést követően július 1.-vel alakul ki számottevő különbség a költségelvű, illetve a szociális alapú lakbér között, ezért a lakbértámogatást jogosan igénylők számát és annak pénzügyi konzekvenciáit jelen időszakban megbecsülni nem lehet. E miatt III. negyedévét követően felül kell vizsgálni, és ki kell értékelni a jelenleg hatályos rendelet alkalmazásának tényleges hatásait, és ennek tükrében dönteni az esetleges korrekciók szükségességéről. Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat LAKÁSKONCEPCIÓ

19 Bérlakás-állomány növelése VI.Az önkormányzati tulajdonú bérlakás-állomány növelésének lehetőségei (építés, vásárlás, öröklés) 1. Lakásépítés lehetőségeinek vizsgálata 1. Meglévő épületek bővítése Nyugdíjas házak Hatvany Lajos u. 1. Jelenlegi lakásszám: 49 db Helyrajzi szám 65552/37 Telek területe m 2 Beépített alapterület m 2 Építési övezet L7 III/1; alacsony intenzitású lakótelep KSZT nincs, 25 %-nál kisebb mértékű bővítés esetén nem, ennél nagyobb bővítés esetén szükséges KSZT. Bővíthetőség: 25 %-os beépítés esetén: beépíthető alapterület: 586,75 m 2 Beépíthető hasznos alapterület: kb. 470 m 2 Építhető lakások száma: szintenként kb db fszt. + I. emeleten: db. A bővítés fszt. + I. em. lakásszáma: db Víziorgona u. 12. Jelenlegi lakásszám: 49 db Helyrajzi szám 62321/16 Telek területe m 2 Beépített alapterület m 2 Építési övezet L7 III/AI: lakótelepi alapintézmény övezet KSZT nincs, ha a bővítés a beépített alapterületnél 20 %-kal nagyobb; KSZT szükséges. Legkisebb építménymagasság: 4,5 m, a legnagyobb 18 m lehet. Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat LAKÁSKONCEPCIÓ

20 Bérlakás-állomány növelése Javasolt bővítés: 20 %-os beépítés esetén: 593,80 m 2 Beépíthető hasznos alapterület: kb. 475,00 m 2 Építhető lakások száma: szintenként kb db lakás fszt. + I. emeleten: db lakás A bővítés fszt. + I. em. lakásszáma: lakás Őszike u. 8. Jelenlegi lakásszám: 33 db Helyrajzi szám 62321/74 Telek területe m 2 Beépített alapterület m 2 Építési övezet KSZT Bővíthetőség: L7 III Ha a bővítés: 20 %-os Beépíthető alapterület: 440 m 2 Beépíthető hasznos alapterület: kb. 352 m 2 Építhető lakásszám: szintenként: kb. 8 db 9 db Fszt. + I. emeleten: kb db A bővítés fszt. + I. em. lakásszáma: db 2. Épületbontás után új lakóépület építése Vályog u. 11 Helyrajzi szám Telek területe 893 m 2 Építési övezet KSZT van L 2 III K/3 /régészeti érdekeltségű terület?/ Zártsorú, keretes beépítésű, intenzív és laza városias lakóterület. Beépítési mérték: max. 35 % terepszint alatt: max. 50 % Legnagyobb homlokzatmagasság: 16 m Parkolási lehetőség: mélygarázsban, vagy földszinti teremgarázsban. Építhető: fszt. + 4 emelet/+ tetőtér/ Beépíthető alapterület: 312,55 m 2 Beépíthető hasznos alapterület: szintenként kb. 250 m 2 Építhető lakásszám: szintenként kb. 5 db /~ 6 db/ Összesen: 20 lakás + tetőtéri szinten: 3 4 db Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat LAKÁSKONCEPCIÓ