TELEKVÁSÁRLÁS ÉS ENGEDÉLYEZTETÉS CSAK AMENNYIT MINDEN ÉPÍTTET NEK ÉRDEMES TUDNIA. Kántor István - építészmérnök

Átírás

1 TELEKVÁSÁRLÁS ÉS ENGEDÉLYEZTETÉS CSAK AMENNYIT MINDEN ÉPÍTTET NEK ÉRDEMES TUDNIA Kántor István - építészmérnök

2 1. Építési telek kiválasztása Fontos szempontok lehetnek: - meg tudjuk- e valósítani az elképzeléseinket? - lokáció (közlekedés, fejlesztési távlatok) - tájolás benapozottság, beárnyékoltság energiamérleg - környezetben lév objektumok (nap, zajforrások) - beépítési lehet ségek - épületek közti legkisebb távolság (építménymagasság, min.: 3 m) - t ztávolság - fakivágási lehet ségek / ültetési kötelezettségek helyi szinten kell intézni (önkormányzatonként más-más eljárások vannak)

3 1. Építési telek kiválasztása - fakivágási lehet ségek/ültetési kötelezettségek mindig van megoldás! a részletek már csak az építtet és/vagy a hatóság leleményességén/kompromisszumkézségén múlnak

4 1. Építési telek kiválasztása fakivágási lehet ségek/ültetési kötelezettségek.. mindig van megoldás! a részletek már csak az építtet és/vagy a hatóság leleményességén/ kompromisszumkézségén múlnak

5 2. Beépítési lehet ségek Építési hely (telek beépíthet része): az építési teleknek az el -, oldal- és hátsókerti építési határvonalai által körülhatárolt területrésze, amelyen - a véd távolságok megtartásával - az övezeti el írások szerinti telekbeépítettség mértékéig az épület(ek) elhelyezhet (k). Az építési telkek, beépítési lehet ségeik szerint lehetnek: szabadon álló oldalhatáron álló ikres zártsorú és csoportos beépítés ek.

6 3. Beépítési lehet ségek - alapfogalmak Beépítési százalék: Telek beépített területe: a telken álló, a terepcsatlakozáshoz képest 1,0 m-nél magasabbra emelked építmények vízszintes síkban mért vetületi területeinek összege. Szintterületi mutató: Szintterület: az építményszint (vakolt, burkolt) épületszerkezetei által elfoglalt területtel növelt alapterülete (bruttó építményszint terület), amelybe nem kell beszámítani a földszinti fedetlen terasz alapterületét.

7 4. Beépítési lehet ségek - alapfogalmak Zöldfelület (OTÉK): a zöldfelületi %-ban az van meghatározva, hogy telkünk hány %-ában kell zöldfelületet biztosítani. Kétszintes zöldfelület: A zöldfelület területének minden 150 m2-e után legalább 1 db nagy / közepes lombtömeget növeszt lombos fa VAGY legalább 40 db lombhullató / örökzöld cserje telepítése szükséges (+gyep) Háromszintes zöldfelület: A zöldfelület területének minden 150 m2-e után legalább 1 db nagy / közepes lombtömeget növeszt lombos fa ÉS legalább 40 db lombhullató / örökzöld cserje telepítése szükséges (+gyep)

8 5. Beépítési lehet ségek - alapfogalmak Építménymagasság ( H ): az építmény valamennyi, a telek beépítettsége meghatározásánál figyelembe veend építmény kontúrvonalára állított függ leges felületre vetített homlokzati vetületi-felület összegének (F) valamennyi, e vetületi-felület vízszintesen mért hosszának összegével (1) való osztásából (F/L) ered érték.

9 6. Építéshatósági jogszabályok, rendeletek ÉTV, OTÉK, BVKSZ, KSZT, HÉSZ, RRT, TSZT, KET, 245/2006. (XII. 5.) Korm. Rendelet, 37/2007. (XII.13.) ÖTM rendelet, 191/2009. (IX. 15.) Korm. Rendelet, 193/2009. (IX. 15.) Korm. Rendelet.

10 6. Építéshatósági jogszabályok, rendeletek ÉTV, OTÉK, BVKSZ, KSZT, HÉSZ, RRT, TSZT, KET, 245/2006. (XII. 5.) Korm. Rendelet, 37/2007. (XII.13.) ÖTM rendelet, 191/2009. (IX. 15.) Korm. Rendelet, 193/2009. (IX. 15.) Korm. Rendelet. Ismerjük ezeket? Meg akarjuk ismerni?

11 7. Építéshatósági jogszabályok, rendeletek Mióta és miért vannak építéshatósági jogszabályok?

12 7. Építéshatósági jogszabályok, rendeletek Mióta és miért vannak építéshatósági jogszabályok? HÁMURAPPI babiloni király törvényoszlopán olvashatjuk a legkorábbi törvényeket, tehát 3700 éves múlttal rendelkeznek az építéshatósági Jogszabályok.

13 8. Építéshatósági jogszabályok, rendeletek OTÉK 253/1997. (XII. 20.) Korm. Rendelet az országos településrendezési és építési követelményekr l FSZKT F városi Szabályozási Keretterv RRT részletes rendezési terv HÉSZ helyi építési szabályzat (az építés rendjét a helyi sajátosságoknak megfelel en megállapító és biztosító települési önkormányzati rendelet) TSZT területi szerkezeti terv KSZT területi szerkezeti terv BVKSZ Budapesti Városrendezési és Építési Keretszabályzatról szóló 47/1998. (X. 15.) F v. Kgy. Rendelet az építésügyi hatósági eljárásokról, valamint a telekalakítási és az építészetim szaki dokumentációk tartalmáról szóló 37/2007.(XII.13.)ÖTM rend. KET a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló évi CXL. törvény az épít ipari kivitelezési tevékenységr l 191/2009. (IX. 15.) Korm. Rend. az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól szóló 245/2006. (XII. 5.) Korm. Rendelet ÉTV az épített környezet alakításáról és védelmér l szóló évi LXXVIII. tv. az építésügyi hatósági eljárásokról és az építésügyi hatósági ellen rzésr l szóló 193/2009. (IX. 15.) Korm. Rend.

14 9. Mit üzennek az építéshatósági el adók? MINDEN ESETBEN ÉRDEMES FELKERESNI AZ ILLETÉKES ÉPÍTÉSHATÓSÁGI ÜGYINTÉZ T TELEKVÁSÁRLÁS EL TT! Minden esetben SZEMÉLYESEN kell érdekl dni! Egyes esetekben a kényelmetlenség ellenére is érdemes jegyz könyvet vagy feljegyzést kérnünk a tájékoztatást illet en, vagy némely esetben másolatokat is kérhetünk. Ha telket keresgélünk vagy meglév épületet veszünk felújítási/b vítési/átalakítási céllal, meg kell gy z dnünk, az alábbiakról: van-e rá használatbavételi/fennmaradási engedély!? esetleg bontási (vagy helyreállítási egyébb) kötelezettség? milyen övezetben van a telek? megvalósíthatóak-e ott az álmaink?..vagy csak az eladó/közvetít gondolta úgy?! A f városban gyakoriak a zöldövezeti lakások, házak, nem ritkán erd övezeti kastélyok, melyek többnyire megfelel engedély hiányában épültek.

15 10. Mit üzennek az építéshatósági el adók? Vízparti telek - Budapestt l kb. 40 km-re

16 11. Mit üzennek az építéshatósági el adók? Közm vekkel el van látva? Hiába van a telek el tt csatorna, volt már rá példa, hogy vásárlás után derült ki, hogy nem engedik felbontani az utat, mert nem rég lett aszfaltozva. Ha nem ellátható? Milyen áron? Milyen feltételekkel? Mikorra? Nem kell rögtön a CSATM T keresni, a városházán többnyire tudják ezeket az információkat. Nem építéshatósági kérdés, de az ügyintéz kt l (is) érdemes érdekl dni a szomszédok kilétér l! Milyen talaj? Folyamatosan változó jogszabályok miatt, nem érdemes laikusoknak belemenni a részletekbe, mert könnyen elveszhetnek a jogszabályok között. Szerencsés, ha az utánajárásaink alkalmával tapasztal építész is velünk van, vagy egyszer en rá bízzuk az egészet!

17 12. Mit üzennek az építéshatósági el adók? Kényes kérdésekre megoldás lehet az ELVI ÉPÍTÉSI ENGEDÉLY El nyei: A felmerült kérdésre, vagy a konkrét elképzelésre a kés bbiek folyamán is felhasználható hivatalos választ kaphatunk, ami úgymond a hatóságot is köti a kés bbi döntés(e)iben! ugyanúgy ki kell dolgozni, Hátrányai: ugyanúgy ki kell dolgozni mint egy építési engedélyeztetési tervdokumentációt, ugyanúgy illetékköteles mint egy építési engedélyeztetés eljárás, (ugyanúgy) id igényes (45 munkanap!?) javaslat: új tulaj fizeti, eladó hozzájárul, engedély esetén létrejöhet/ életbe lép a telekvásárlás (nagyobb beruházásoknál nem ismeretlen/bevett gyakorlat!)

18 13. Mit üzennek az építéshatósági el adók? Földhivatali TÉRKÉPMÁSOLATOT kell kérni vásárlás el tt! Sok esetben a vásárlás el tt nem kérnek földhivatali térkép másolatot, még az ügyvédek sem. Ez a legfontosabb! gyakran van eltérés és ebb l probléma. Pl: A kerítés közterületen van (közterület használati engedéllyel és visszamen leg 5évig is kiszabható közterület-használati díjjal az állapot fenntartható), vagy a szomszédban van ahol a szomszéd írásbeli hozzájárulására lesz szükség, de ha nincs telekhatáron, a bontást is el írhatja a hatóság. Ha pl. az épület a térképmásolaton a telekhatáron van, de valójában körüljárható, akkor biztosak lehetünk benne, hogy valami nincs a helyén. Fontos még a vagyonszerzési illetékr l beszélni! Ha már az épület állagánál fogva gazdaságosabb annak elbontása, ezt érdemes az el z tulajdonossal elvégeztetni. Így az új tulajdonos már nem házat, hanem építési telket vesz. Építési telek után pedig, ha adott id n belül beépíti nem kell illetéket fizetni!

19 14. Mit üzennek az építéshatósági el adók? Az építtet k körében, még nem igazán tudatosult, hogy a kiviteli terv kötelez! A kiviteli tervek megléte nélkül már nem lehet a kivitelezést megkezdeni! Meglétük ellen rzése nem mindenhol egyforma, de építésfelügyeleti ellen rzés alkalmával rögtön számon kérik. A JÓ TERVEZ I MUNKÁNAK VAN ÉRTELME! s t a tervez i KÖLTSÉG térül meg a leginkább! általában 50 évig nem változnak az épületeink, ezért a tervezésen nem érdemes spórolni!

20 15. Mit üzennek az építéshatósági el adók? Az építkezéseink során nem érdemes eltérnünk az engedélyt l, mert a hatóság/vagy egy jó szomszéd szemmel tartja a kivitelezést..ha nem is mindig így:

21 16. Mit üzennek az építéshatósági el adók? Az építkezéseink során nem érdemes eltérnünk az engedélyt l, mert a hatóság/vagy egy jó szomszéd szemmel tartja a kivitelezést..ha nem is mindig így: mint egy rejt zköd m vész

22 17. Ügyintézési határid k (munkanapokban) Elvi építési engedély iránti kérelem: 22 Építési engedélyezési eljárás: 45 Bontási engedélyezési eljárás: 22 Használatbavételi engedélyezési eljárás: 22 Fennmaradási engedélyezési eljárás: 45 Bejelentési eljárás: 22 Telekalakítás: ( t l Földhivatal) 30

23 18. Ügyintézési határid k MIT TEHETÜNK? HA SOKALLJUK AZ ÜGYINTÉZÉSI HATÁRID T! szeptemberét l, amennyiben a hatósághoz beadandó kérelmünket egy ÉPÍTÉSI IGAZGATÁSI SZAKÉRT megvizsgálja és nyilatkozatot tesz, hogy a dokumentáció a vonatkozó jogszabályoknak megfelel, abban az esetben az ügyintézési határid FELÉRE CSÖKKEN! a) negyvenöt munkanap helyett huszonhárom, b) huszonkét munkanap helyett tizenegy!

24 19. Ügyintézési határid k Noha az országban kevesen rendelkeznek ilyen jogosultsággal, az által készített tervdokumentációk mellé, biztosítani tudjuk az ÉPÍTÉSI IGAZGATÁSI SZAKÉRT I nyilatkozatot. Igény és lehet ség esetén más tervez iroda által készített dokumentációkhoz is megrendelhet a nyilatkozat.

25 Köszönöm a figyelmüket!