Kutatás korreláció vizsgálattal Linda Groat David Wang: Architectural research című könyv alapján. Kutasi Dávid november 25.

Átírás

1 Kutatás korreláció vizsgálattal Linda Groat David Wang: Architectural research című könyv alapján Kutasi Dávid november 25.

2 Whyte a városi terek (plaza) használatát vizsgálta Mintákat és a kapcsolatot keresett különböző változók között William Whyte kutatása Hogyan kell sikeres teret tervezni 18 teret vizsgált meg Videofelvételeket elemeztek Bizonyos időközönként emberek számolták meg a létszámot Megtalálta a fontos tényezőket Pl. ülőhelyek száma Eredmények fontos szemponttá váltak a tervezésben 2

3 Joongsub Kim kérdőíves felméréssel hasonlított össze két kerületet a közösségi érzék erősségét kutatva Joongsub Kim kutatása 2 kerületet (Kentland és Gaithersburg) hasonlított össze kérdőíves adatok alapján Cél a magán és köz értékek viszonya közösségi érzék kialakulása Kérdések: Általános demográfiai kérdések Ragaszkodás a közösség iránt community attechment (1-5) Gyalogosan mennyire élhető - pedestrianism (1-5) Szociális interakció social interaction (1-5) közösségi identitás community identity (1-5) Eredmény az lett, hogy Kentland lakosai minden aspektus szerint magasabbra értékelték a közösségüket. Kentlandon belül pedig a családi házas övezet lakói értékelték magasabbra az értékeket 3

4 Adatgyűjtés után lehet vizsgálni a változók közötti kapcsolatokat Számszerűsíteni kell a változókat, Kategória változók Pl.: hogy jár dolgozni kocsi busz gyalog Ordinális skála Pl.: mennyi a fizetése (6 kategória) 1: 4k alatt 2: 4-6k 6: 15k felett majd elemezni azokat Deskriptív statisztika (átlagok vizsgálata) Pl. Kim kutatásánál mind a 2 területen a családi házaknál magasabb átlagok jönnek ki, akkor ott ennek oka lehet Korreláció vizsgálat (+1 és -1 közötti érték) Folytonos változók Pl.: alapterület (nm), fizetés (dollár), hőmérséklet ( C) 4

5 Newman az építészet és a bűnözés kapcsolatát vizsgálta Néhány korreláció csalóka lehet Épített környezet és bűncselekmények kapcsolata 169 házat vizsgált meg Fizikai változókat használt az épületekről Ahol létezik a defensible space ott alacsonyabb a bűnözés Az eredmény nem teljesen bizonyító erejű Néhány korrelációs eredmény félrevezető lehet Rejtett faktorok: Fagyi fogyasztás és a fulladásos halál közötti korreláció nagy 3-dik halálos faktor a meleg idő Csoki fogyasztás és Nobel-díjasok száma: 5

6 Korreláció számítása két számsor között Korreláció számítása Fejlett statisztikai módszerek léteznek a kapcsolatok vizsgálatára Lineáris regresszió Hedonikus regresszió Neurális hálók módszere Fuzzy logika Ahol n az elemek szám Felülvonás jelöli az átlagokat S pedig a szórást Ár (millió Ft) Hedonikus regresszió az ingatlanértékelésben Ingatlanok értékét a tulajdonságaik befolyásolják Ezen tulajdonságok külön-külön mérhetőek, de az összegük járul hozzá az ingatlan értékének meghatározásához Alapterület (m 2 ) 6

7 Számos tényező befolyásolja a lakóingatlanok értékét Ezeket az épület életciklusa szerint lehet csoportosítani Beruházási Tervezési Kivitelezési Üzemeltetési Tranzakciós Lokációs Zóna: város kerület Távolsági: közlekedési létesítmény oktatási épületek kereskedelmi épületek kikapcsolódás egészségügyi épületek Jogi épület szintszáma beépíthető alapterület Piaci lakások száma, mérete parkolási lehetőség lift léte medence, konditerem, stb. Alaprajzi tájolás benapozás szobaszám szobák méretei alaprajzi elrendezés átalakíthatóság galéria Építés ideje, típus építés ideje építés stílusa (polgári, bauhaus) belmagasság tervező Lakás extrák szauna sarokkád jacuzzi bidé Építési mód, műszaki állapot egyedi vízóra Internet TV légkondicionáló léte burkolatok minősége és típusa, fűtés típusa törölközőszárító biztonsági ajtó kaputelefon bélelt kémény falvastagság kovácsolt vas korlát álmennyezet riasztó redőny nyílászáró típusa és minősége egyedi bútorok gépesített beépített konyha Műszaki felújítás ideje szigetelésjavítás újrafestés, vakolás, burkolás javítás fűtéscsere csövek cseréje cserélt nyílászáró Jogi bérbe adott jelzáloggal terhelt örökbérlet permentes Gazdasági közös költség összege rezsiköltségek Szociális lakóközösség gondnok Makrogazdaság GDP Infláció munkanélküliség alapkamat devizaárfolyam migrációs folyamatok ÁFA Vagyonadó ingatlanadó kormányzati lakástámogatás Eladási mód közvetítő szolgáltatás igénybevétele készpénz hitel csere Fizetés 7

8 Példa a hedonikus regresszió alkalmazására P ár Area alapterület nm-nem D_metro(km) - Metrótól való távolság km-ben Alarm sys:/1 Riasztó van/nincs dummy változó H_district:/1 Távfűtés 1-igen; 2-nem H_central:/1 Közponzi fűtés 1-igen; 2-nem e hiba tag P = β + β 1 * Area + β 2 * D_metro(km) + β 3 * Alarm sys:/1 + β 4 * H_district:/1 + β 5 * H_central:/1 + e ,2 3,1,7 1 = β + β 1 * 45 + β 2 * 6,1 + β 3 * 1 + β 4 * 1 + β 5 * + e i 11, ,3 94 4, Regression finds values for all β, to have the smallest values for e i 2 P = 3,1 +,45 * Area +,1 * D_metro(km) + 1,2 * Alarm sys:/1 + 2,2 * H_district:/1 + 3,2 * H_central:/1 A regressziós függvény segítségével a vizsgált ingatlanok értéke megállapítható, ha annak tulajdonságait behelyettesítjük a képletbe 8

9 Internetről gyűjtött kínálati árak alapján készült a modell 9

10 Építés módja Panel épületek jelentősebb olcsóbbak mint a tégla épületek 1

11 Emelet Panel épületeknél volt jelentősen szignifikáns változó Minél feljebb van a lakás annál kevesebbet ér Minden szint 1%-os csökkenést jelentett az értékből, bár ezt az esetleges panoráma kompenzálhatja 11

12 Erkély Erkély léte emeli az ingatlan értékét 12

13 Fűtés Konvektor Elektromos fűtés Héra Távfűtés Központi fűtés Cirkó Fan coil 13

14 Állapot Rossz Közepes Jó Nagyon jó Új 14

15 Kilátás Panoráma (+13%) Kertre néz (+7%) Utca, belső udvar 15

16 Parkoló Parkoló 2,5 M forinttal növeli az ingatlan értékét 16

17 Elhelyezkedés Buda elit Pest belváros Buda Pest Pest külváros 17

18 Reptér Reptértől való távolsággal korrelál az ingatlanok értéke (nő a távolsággal) 18

19 Temető Temetőtől való távolsággal korrelál az ingatlanok értéke (nő a távolsággal) 19

20 Piac Piactól való távolsággal korrelál az ingatlanok értéke (csökken a távolsággal) 2

21 Park Parktól való távolsággal korrelál az ingatlanok értéke (csökken a távolsággal) 21

22 Stadion Első osztályú focistadionoktól való távolsággal korrelál az ingatlanok értéke (nő a távolsággal) 22

23 Vasútállomás Vasútállomásoktól való távolsággal korrelál az ingatlanok értéke (nő a távolsággal) 23