BUDAPEST XI. KERÜLET ALSÓHATÁR UTCA KÖRNYÉKE TERÜLETI HATÁSVIZSGÁLAT KÖRNYEZETI, TÁRSADALMI ÉS GAZDASÁGI HATÁSVIZSGÁLAT 76/2009.(IV.8.) KORM.

Átírás

1 MŰ HELY ZRT. TERVEZŐ ÉS TANÁCSADÓ ZRT Bp., VI. Bajcsy Zsilinszky út. 31. I. POB: 1364 BP 4. PF 245, TEL: (36 1) , , FAX: (36 1) E MAIL: muhelyrt@muhelyrt.hu BUDAPEST XI. KERÜLET ALSÓHATÁR UTCA KÖRNYÉKE TERÜLETI HATÁSVIZSGÁLAT KÖRNYEZETI, TÁRSADALMI ÉS GAZDASÁGI HATÁSVIZSGÁLAT 76/2009.(IV.8.) KORM. RENDELET JÚLIUS HÓ

2 VEZETŐI ÖSSZEFOGLALÓ Budapest, XI. Örsöd, Budaörsi út Alsóhatár utca Felső Örsöd utca által határolt területre vonatkozó Térségi területfelhasználási engedély megszerzéséhez készült un. Területi (környezeti, társadalmi, gazdasági) hatásvizsgálat ról A tárgyi terület Budapest XI. kerületének Budaörssel határos területén található, jelenlegi övezeti besorolását tekintve külterületi mezőgazdasági terület. Az illetékes XI. Kerületi Önkormányzat a KVSZ módosítását és a területre vonatkozó KSZT kidolgozását kezdeményezte a tulajdonossal történt előzetes egyeztetés alapján. Az eljárás összetett, hiszen a jelenleg külterületi terület jelenlegi keretövezeti besorolása nem tükrözi híven a terület tényleges hasznosítását. A terület besorolásának a tervezett hasznosításnak megfelelő megváltoztatása, csak többlépcsős eljárásban valósítható meg. A KVSZ módosításának és a területre vonatkozó KSZT kidolgozásának előzetes feltétele az FSZKT és a TSZT módosítása. A Budapesti Agglomeráció Területrendezési Terve alapján a területre vonatkozóan Területrendezési hatósági eljárás keretében un. Területi (környezeti, társadalmi, gazdasági) hatásvizsgálat kidolgozása és Térségi területfelhasználási engedély megszerzése szükséges, melyekhez az érintett szakhatóságok hozzájárulásai is szükségesek. A terület jelenlegi állapotáról, a tervezett hasznosításról a jelen Térségi területfelhasználási engedély kérelem mellékleteként csatolt Területi (környezeti, társadalmi, gazdasági) hatásvizsgálat és a Szabályozási Terv módosítási dokumentációk adnak teljes képet. A terület Budapesten, a XI. kerületben, Budaörs, és Budapest közigazgatási határán, a Budaörsi út, Alsóhatár utca és a Felső Örsöd utca által határoltan helyezkedik el. A 01151/2 helyrajzi számú külterületi ingatlan, kivett telephely. Az FSZKT és a KSZT szerint MG MT XI jelű övezet besorolású, külterületi mezőgazdasági terület. Az Alsóhatár utca egyben Budaörs város közigazgatási határa is, melynek budaörsi oldalán rendezett kertvárosi lakóterület húzódik, új, értékes épületekkel. A vizsgált terület jelenlegi beépítése az üzemanyagtöltő állomás kivételével környezet és tájromboló, felszámolásra érett; szabályozását a szomszédos budaörsi lakóterület rendezett lakóövezeti beépítése és látványa mindenképpen indokolttá teszi. A tervezett funkciómódosítást, miszerint a felhagyott, leromlott telephelyből egy városi, igényes lakóterület jöjjön létre, a XI. Kerületi Önkormányzat támogatja. A létrejövő terület egy alacsony beépítésű, kis intenzitású lakóterület, melyet a szomszédos területeken is jellemző nagyarányú zöldfelület fog jellemezni. 2

3 A TERÜLETI HATÁSVIZSGÁLAT CÉLJA A területi hatásvizsgálat célja, hogy a tágabb térségi településszerkezeti, területhasználati összefüggések és kialakult területhasználati változások, összefüggések bemutatásával igazolja, hogy a tervezett területhasználat megfelel a közvetlen környezetben megvalósult fejlesztéseknek, és a tervezett területhasználat illeszkedik a környezethez. A terület Buda külterületén, az 1 jelű Hegyvidéki zóna kiterjesztett területén fekszik. A környezet térszerkezeti elemei: M1 M7 autópálya közös bevezető szakasza, a Budaörsi út, melyek külterületekről kapcsolódnak a főbb szerkezeti elemekhez. További szerkezeti elem az Egérút, amely dél budai területeket köt össze az előbb említett főútvonalakkal, illetve szétosztja a városból kivezető jelentős forgalmat. A környezet a terület a XI. kerületben, Budaörs és Budapest közigazgatási határán helyezkedik el, az Alsóhatár utca egyben Budaörs város közigazgatási határa is a terület határai: a Budaörsi út, Alsóhatár utca és a Felső Örsöd utca közterületek. Az FSZKT és a KSZT szerint mezőgazdasági terület MG MT XI jelű övezet besorolású a területet északon határoló Budaörsi út településközi főforgalmi útvonal, közforgalmi besorolása szerint az országos 1 es számú főforgalmi út része a Felső Örsöd utca közterület valójában a Rupphegyi árok vízfolyás természetes területe, néhány telek kiszolgálását és a gyalogos átjárást biztosítja a Budaörsi út felé az Alsóhatár utca budaörsi oldalán rendezett kertvárosi lakóterület húzódik, új épületekkel a terület keleti határát képező Felső Örsöd utcához tartozó kiskertes/lakó vegyes használatú terület rendezetlen jellegű. A terület a ~8.000 m 2 (0,8 ha) terjedelmű terület északi részén, mintegy harmadán funkcionálisan és területileg is rendezett üzemanyag töltő állomás működik a terület déli nagyobb kiterjedésű része morfológiailag két részre tagolódik. A felső feltöltött vízszintes részen a hajdani Sasad TSZ gépjavító telepének romos épületei állnak, a rézsűvel kapcsolódó alsó terület beépítetlen A beépítés a terület rendeltetésszerűen használt beépítése a Budaörsi út mellett működő üzemanyagtöltő állomás és autómosó. Az épület és az egész telkére kiterjedő területe rendezett. A kiszolgálás a Budaörsi út felől történik a beépítés további elemei a volt Sasad TSZ gépjavító telepén állnak, mai állapotuk szerint használaton kívüli, romos épületek. A beépítés a korábban vízszintesre feltöltött területen található. A rézsűtől délre fekvő terület beépítetlen a terület jelenlegi beépítése az üzemanyagtöltő állomás kivételével környezet és tájromboló, felszámolásra érett, szabályozását a szomszédos budaörsi lakóterület rendezett lakóövezeti beépítése és látványa mindenképpen indokolttá teszi. 3

4 FOTÓK A TERVEZÉSI TERÜLETRŐL ÉS KÖRNYEZETÉRŐL A terület Budaörsi úti beépítése üzemanyag töltő Az Alsóhatár utca déli szakasza Felhagyott gépjavító telep A felhagyott gépjavító telep romos épülete Felhagyott gépjavító telep A felhagyott gépjavító telep a Rupphegyi-árok mentén A Rupphegyi-árok felső kiépített szakasza Alsóhatár utcai beépítés Budaörs területe 4

5 CÉLOK A évi törvényt a Budapesti Agglomeráció Területrendezési Tervéről szóló évi LXIV. törvény módosításáról alkotott évi LXXXVIII. törvény módosította. A törvény alapján a terület mezőgazdasági térségbe tartozik. A környezet északon (Budapest): városias települési térség, nyugaton (Budaörs): városias települési térség és keleten és délen: mezőgazdasági térség. Megállapítható, hogy a térség település szerkezeti szempontból a városias települési térséggel mutat természetes és közvetlen kapcsolatot. A mezőgazdasági térség az Egér út vonalát követi A munka célja annak feltárása, hogy a területen a jelenlegi területhasznosítás megváltoztatása milyen további komponensek, a fejlesztéshez szükséges feltételek megvalósítása szükséges. Az infrastruktúra feltételek részben már ma is adottak. A városfejlesztés és rendezés feladata az adott térségben a közérdek és a környezet minőségi fejlesztéséhez szükséges feltételek rögzítése, a tulajdonosi érdekekkel összehangolva. A közérdek érvényesülését szolgálja az Alsóhatár utca budaörsi oldalán megvalósult kertvárosias lakóterület értékének megfelelő beépítés kialakítása az utca újbudai oldalán, a felhagyott mezőgazdasági üzemi területtel szemben rendezett települési környezet kialakítása. Ugyancsak a közérdeket szolgálja a Budaörsi út Alsóhatár utca csomópont kialakításához szükséges területek, az Alsóhatár utca szélességének biztosítása, valamint a felszíni vizek megfelelő elvezetése a Rupphegyi árok felé. A környezet minőségi fejlesztésének szempontrendszere szinte azonos a közérdek szempontjaival, hiszen a környezet jelenlévő elemei közötti minőségi különbség, értékkülönbözet arra hívja fel a figyelmet, hogy célszerű megteremteni a kiegyensúlyozott környezeti minőség megteremtéséhez szükséges követelményeket. JAVASLATOK VÁROSSZERKEZET Településszerkezeti szempontból megállapítható, hogy Budaörs beépítésre szánt területei Budapest közigazgatási határa mentén teljes felülettel beépültek, ami felhívja a figyelmet a jogszabályokban rögzített és a települések összenövésének megakadályozását célzó előírások differenciált kezelésének szükségességére. A terület ugyanis a budaörsi kertvárosias beépítés lezáró eleme lehetne, mint jelenleg is beépítésre szánt, de a lakóterület lezárására alkalmatlan, a lakóterületbe ékelődött mezőgazdasági üzemi terület. Megállapítható az is, hogy amennyiben az utca mindkét oldala egy településhez tartozna, akkor a terület átminősítése és lakóterületi kialakítása mindenképpen racionális és indokolt lenne, már csupán a funkcionális ellentmondás miatt is. Javaslatunk arra irányul, hogy a területen az építési feltételek keretei között lehetőség nyíljon a lakóterületi fejlesztésre. TERÜLETFELHASZNÁLÁS Az Egérút Budaörsi út autópálya Alsóhatár utca által határolt területen (a tényleges területhasználat alapján) lakóterület kijelölése indokolt. A volt üzemi jellegű telephely átsorolása számottevően növelné a környezet értékét is. Az magas burkolt és beépített aránnyal kialakult telkek pusztulóban lévő épületállománya az eredeti célra ma is használható lenne, miközben a környezetben (az utca túloldalán) értékes lakóterületek alakultak ki. Az Alsóhatár utca mentén Budaörsön (lakóterület) és a Budaörsi út északi oldalán (Sasad Resort) kialakult beépítés a lakóterületi hasznosítást teszi indokolttá. 5

6 ÁTSOROLÁSI JAVASLATOK A környezetben meglévő beépítések jellemzőihez illeszkedve célszerű meghatározni a szabályozási jellemzőket. A területtől nyugatra, Budaörsön Lke 1/SZ kertvárosias lakóterület, északra, Újbuda területén az FSZKT szerinti L3 és I jelű építési övezetek területei találhatók TERVEZETT LAKÓTERÜLET a hatályos KVSZben adatai, mutatói adatai, mutatói jelenlegi állapot tervezett állapot telek területe m telek területe m beépítettség % 3% 21,9% (22,4%*) 25% m (1996*) 1855 terepszint alatti % 3% 30% beépítettség m zöldfelület (teljesértékű) % 50% m építménymagasság m 2 3,0 6,0 építménymagasság m 2 4,5 7,5 szintterületi mutató m 2 /m 2 0,05 0,22 (0,24*) 0,70 szintterület m (1996*) max. lakásszám szabályzat alapján: (db/telekterület) * a jogi határokon kívüli épületrészekkel db 3 6 lakás/800 m 2 telek +1 lakás/120 m 2 telek elméleti maximum 62 db lakás A BVKSZ alapján a legalább 800 m 2 es telkeken 6 lakás, minden további 120 m 2 telekterületen további egy lakás létesíthető. A terület geometriája és a feltárás rendszere, valamint az üzemanyagtöltő állomás védőtávolsága miatt lecsökkenő területen (6.880 m 2 ) mintegy lakás létesíthető. TERVEZETT INTÉZMÉNYTERÜLET a hatályos KVSZben adatai, mutatói adatai, mutatói jelenlegi állapot tervezett állapot telek területe m telek területe m beépítettség % 3% 14,17% 35% m terepszint alatti % 3% 40% beépítettség m zöldfelület (teljesértékű) % 35% m építménymagasság m 2 3 3,0 építménymagasság m 2 4,5 9,5 szintterületi mutató m 2 /m 2 0,05 0,14 0,5 szintterület m A meglévő Shell benzinkút területének besorolása célszerűen vegyes terület, ezen belül intézményterület (I) lehet, a kialakult állapot alapján. 6

7 JAVASOLT ÖVEZETI JELLEMZŐK A területen javasolt, ÚJBUDA KVSZ szerinti építési övezet: L4 XI jelű építési övezet ( ) számú táblázat L4 XI az építési telekre meghatározható az épületre meghatározható beépítési szintterületi zöldfelületi paraméter területe szélessége területe építménymagassága mértéke mutatója mértéke típusa m 2 m m 2 % m 2 /m 2 % m m általános határértékei általános /30* 0,7 50 4,0 7,5 határérték * terepszint alatti beépítés esetén L4 XI: Intenzív kertvárosias lakóterület (KVSZ 35. ) A területen javasolt, ÚJBUDA KVSZ alapján javasolt építési övezet: I XI/L 8 jelű építési övezet ( ) számú táblázat I XI/L 8 az építési telekre meghatározható az épületre meghatározható beépítési szintterületi zöldfelületi paraméter területe szélessége területe építménymagassága mértéke mutatója mértéke típusa m 2 m m 2 % m 2 /m 2 % m m általános határértékei általános /40* 0,5 35 3,0 8,0 határérték * terepszint alatti beépítés esetén I XI L 8: Laza, szabadonálló beépítésű intézményterület (1) A területen az épületek az építési helyen belül a szabadonálló beépítés előírásai szerint helyezhetők el. (2) Az építési övezet szabályozási határértékei: (3) Az építési övezet területén csak a meglévő üzemanyagtöltő állomás működéséhez, működtetéséhez kapcsolódó, illetve azt kiszolgáló építmények helyezhetők el. 7

8 ÖSSZEFOGLALÓ Megállapítható, hogy 1. a területnek a Budapesti Agglomeráció Területrendezési Terve szerinti jelenlegi besorolása mezőgazdasági térség, ami ellentmond a terület kialakult tényleges fizikai állapotának (volt mezőgazdasági üzem, telephely), melynek területe lényegében üzemi terület, jelentős burkolt és beépített területekkel, mely mezőgazdasági termelésre alkalmatlan a területet határoló utca (Alsóhatár utca) nyugati (Budaörs felőli) oldalán kialakult értékes lakóterület beépítésének 2. a terület besorolásának megváltoztatása nem veszélyeztet: semmilyen magasabb szintű tervben és a településrendezési eszközben előírt célt, semmiféle környezeti összefüggést, továbbá a javasolt átsorolás a közigazgatási határtól mért 200 méteren belüli beépítésre szánt területre vonatkozó előírás kivételével a BATrT egyéb előírásainak megfelel 3. a terület megközelítése, kiépített közútról történő feltárása jelenleg is biztosított 4. a terület teljes közművesítésének feltételei biztosíthatók, illetve részben jelenleg is biztosítottak 5. az Alsóhatár utca két oldala közötti értékkülönbözet arra hívja fel a figyelmet, hogy célszerű megteremteni a kiegyensúlyozott környezeti minőség megteremtéséhez szükséges követelményeket. 6. a területen található volt gépjavító épületek romos képe helyett megjelenő igényes lakóházak nem csupán az érintett 0,8 Ha terület fejlődését határozza meg, hanem a környezetét is pozitívan befolyásolja. 8