Dr. Fenyő György: Ingatlan-nyilvántartási ismeretek 1 TULAJDONJOGI ISMERETEK Tartalom: 1 TULAJDONJOGI ISMERETEK...1 1.1 A TULAJDONJOG ÉS A TULAJDONI FORMÁK...1-2 1.2 A TULAJDONJOG ALANYA, TÁRGYA ÉS TARTALMA...1-3 1.2.1 A tulajdonjog alanya...1-3 1.2.2 A tulajdonjog tárgya...1-3 1.2.3 A tulajdonjog tartalma...1-4 1.3 A KÖZÖS TULAJDON...1-5 1.4 FONTOSABB FOGALMAK...1-9 1.5 ÖSSZEFOGLALÓ KÉRDÉSEK...1-10 Bevezetés Ebben a fejezetben a tulajdonjoggal kapcsolatos alapvető jogi ismeretek kerülnek tárgyalásra. A tulajdonjog alanyának, tárgyának és tartalmának kellő ismerete szükséges ahhoz, hogy a tulajdonjog megszerzésével kapcsolatos szerződés elemeit megértsük. A fejezetből Ön megismeri: a különböző tulajdoni formákat, a tulajdonjog alanyát, tárgyát és részjogosítványát, a közös tulajdon lényeges ismérveit. A fejezet elsajátítása után Ön képes lesz A tulajdonjog fogalmát meghatározni. A tulajdonjog tartalmát részletesen kifejteni. A közös tulajdon megszűnésének eseteit részletezni. NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt
Tulajdonjogi ismeretek 1.1 A tulajdonjog és a tulajdoni formák A tulajdonjog azoknak a szabályoknak a csoportját jelenti, amelyek meghatározzák, hogy a tulajdonos mit tehet a tulajdonában álló dolgokkal, hogyan használhatja azokat fel saját céljaira. Így pl. a jogi szabályozástól függ, hogy a tulajdonos elhasználhatja-e a dolgot, annak használatát másnak átengedheti-e, azt eladhatja-e, stb. A tulajdonjog felöleli mindazokat a jogokat és kötelezettségeket, amelyek a tulajdonost egyfelől megilletik, másfelől terhelik. Pl. a tulajdonosnak joga van a tulajdonában levő dolog birtoklására, használatára és hasznainak szedésére, rendelkezhet vele, s ha tulajdonát megsértik, védelemre tarthat igényt. Egyúttal köteles viselni a dolog fenntartásával és karbantartásával járó terheket, kiadásokat. A tulajdonjog tehát különféle jogoknak és kötelezettségeknek az egysége. A Magyar Köztársaság Alkotmánya három féle tulajdoni formát tárgyal. Állami tulajdont, magántulajdont és önkormányzati tulajdont. A felsorolt tulajdonformák egyenrangúak és egyenlő védelemben részesülnek. Az egyenjogúság elvének nem mond ellent az, hogy vannak vagyontárgyak, amelyek kizárólagosan csak az állam tulajdonába lehetnek. Az állam kizárólagos tulajdonában lévő vagyontárgyakat a Polgári Törvénykönyv tételesen felsorolja. Így kizárólagos állami tulajdonban vannak pl. a föld méhének kincsei, a folyóvizek, csatornák és természetes tavak, valamint ezek medrei. Az önkormányzati tulajdon fő rendeltetése, hogy az adott településen a közszolgáltatások egy részét biztosítsa. Ilyen közszolgáltatás alatt kell érteni pl. a település úthálózatának kiépítését, karbantartását, vagy a település lakosságának ivóvíz szükségletét biztosító vízvezeték-hálózatot. Önkormányzati tulajdont képeznek többek között a község vagy város terei és parkjai. Az önkormányzati tulajdonban lévő vagyontárgyak körét nehezen lehetne tételesen felsorolni, de nincs is rá szükség. E tulajdoni formának a lényege - az előzőekben írottak alapján - az, hogy az önkormányzati tulajdon az önkormányzati közszolgáltatásokat, illetve a közhatalmi helyi feladatok ellátását hivatott szolgálni. A magántulajdon tárgyainak felsorolása ugyancsak nem lehetséges. Azt lehet mondani, hogy mindaz, ami nem képezi az állam vagy az önkormányzat kizárólagos tulajdonát, magántulajdonban is lehet. 1-2 NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt
Dr. Fenyő György: Ingatlan-nyilvántartási ismeretek 1.2 A tulajdonjog alanya, tárgya és tartalma 1.2.1 A tulajdonjog alanya Tulajdonos lehet minden személy, beleértve a természetes személyeket (embereket), az államot és a jogi személyeket. Ez az általános tétel azonban nem jelenti azt, hogy valamenynyi jogalany minden tulajdoni formában tulajdonos lehessen, továbbá azt sem, hogy a tulajdonjog bármely tárgyára nézve tulajdonos lehetne. A magántulajdonjog alanya az állampolgár, abból az alkotmányos alapelvből kiindulva, hogy a Magyar Köztársaság biztosítja a tulajdonhoz való jogot. A magántulajdon lényegén nem változtat az, hogy az állampolgárnak különböző célok megvalósítása érdekében gazdasági társaságokat, szövetkezeteket hoznak létre. Minden dolognak, amely állami tulajdonban áll, egyetlen tulajdonosa a Magyar Köztársaság. Azok az állami szervek, állami vállalatok, amelyek az állami tulajdont használják, nem tekinthetők az állami tulajdon alanyának, hanem csak az adott tulajdoni tárgy kezelőjének, használójának. Így van ez az állami földtulajdonnal is. Mint ahogy az állam nem foglalkozhat a tulajdonában levő földterületek hasznosításával, ezért azokat különböző szervek, szervezetek vagy egyének rendelkezésére bocsátja. Ezek azután kötelesek az adott állami földet rendeltetésének megfelelően használni. 1.2.2 A tulajdonjog tárgya Minden olyan dolog, ami birtokba vehető, a tulajdonjog tárgya lehet. A dolgokra vonatkozó tulajdonjog szükségképpen kiterjed a dolog alkotórészeire is. Ezalatt érteni kell mindazt, ami a dologgal oly módon van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna, vagy az elválasztás következtében az értéke vagy használhatósága jelentősen csökken. Pl. egy ház tulajdonjoga kiterjed a téglákra. Ha a házat elbontják, mint épület már nem használható, az alkotórészei (tégla, nyílászáró szerkezetek, stb.) értéke pedig jelentősen csökken. A tulajdonjog tárgyával kapcsolatban megkülönböztetjük még a tartozékokat, amely a dolog rendeltetésszerű használatához szükségesek. (Pl. a csónaknak az evező a tartozéka). A szabály az említett esetekben az, hogy az alkotórészre mindig kiterjed a fő dolog tulajdona, tartozék esetében ettől megállapodással el le- NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 1-3
Tulajdonjogi ismeretek het térni. Pl. a csónakot eladhatom evezők nélkül is. A dolgok tételes felsorolása lehetetlen. Megkülönböztetésük csak bizonyos csoportosítással lehet. Pl. forgalomképes és forgalomképtelen dolgok között a különbség az, hogy azok a dolgok, amelyek a gazdasági életben részt vehetnek - eladhatók, elcserélhetők, ajándékozhatók, stb. - forgalomképesek, amelyek nem - pl. a magyar Szentkorona - forgalomképtelenek. A dolgok fajai között ismeretes az osztható és oszthatatlan dolog. Osztható az a dolog, amely állagának sérelme és jelentős értékcsökkenés nélkül részekre bontható. Pl. egy szerszámkészlet egyes darabjai is értékesíthetőek, de egy élő állat már oszthatatlan dolog. Ingatlan-nyilvántartási szempontból annak a megkülönböztetésnek van jelentősége, amely a tulajdonjog tárgyait - a dolgokat - ingókra és ingatlanokra osztja. Ingatlan a földterület és mindaz, ami vele szilárd összeköttetésben van, pl. a földön épült ház és annak alkotórésze a tégla, a tető, a cserép. Az ingatlan jellemző tulajdonsága, hogy az - a dolog sérelme nélkül - nem mozdítható. Minden egyéb dolog ingónak minősül, amire viszont az ingatlanra mondottak ellenkezője jellemző, vagyis az, hogy elmozdítható. Ingó dolgok is ingatlanná válhatnak, ha azzal összeköttetésbe kerülnek. Pl. a tégla vagy az ajtó addig ingó dolog, amíg az épületbe be nem építik. A beépítéssel azonban az ingatlannak minősülő épület alkotórészévé válik és maga is ingatlannak minősül. 1.2.3 A tulajdonjog tartalma A tulajdonjog tartalmán értjük mindazon jogok és kötelezettségek összességét, amelyek a tulajdonost megilletik, illetőleg terhelik. A tulajdonost - a tulajdonjog tartalmán belül - három jól elkülöníthető jog illeti meg: a birtoklás joga, a használat és a hasznok szedésének joga és a rendelkezési jog. A birtoklás joga azt jelenti, hogy a tulajdonos a dolgot hatalmában tartja. A hatalomban tartás rendszerint külső tények által válik felismerhetővé, pl. a föld megművelése (szántás, vetés, stb.), építkezés az ingatlanon, kerítés létesítése, stb. Aki a tulajdonost e "hatalom" gyakorlásában zavarja - a dolgot el akarja erőszakkal venni tőle vagy megpróbálja ellopni - az ellen felléphet akár úgy, hogy birtokát saját maga védi meg, akár úgy, hogy az állam által nyújtott valamelyik segédeszközt veszi igénybe (feljelenti a tolvajt). 1-4 NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt
Dr. Fenyő György: Ingatlan-nyilvántartási ismeretek A használat és a hasznok szedésének jogán azt értjük, hogy a tulajdonos jogosult a dolgot használni, és ha a dologból haszon is keletkezik, akkor az is az övé. Pl. a kertjében termelt zöldséget a piacon értékesíti. Mindkét jogot azonban csak úgy lehet gyakorolni, hogy az másokat ne zavarjon. Nem lehet a telken a csapadékot úgy elvezetni, hogy az a szomszédos telek elvizesedését okozza. A rendelkezési jog a tulajdonost arra jogosítja fel, hogy a dolog birtoklását, használatát vagy hasznainak szedését másnak átadja vagy a dolgot biztosítékul adja, megterhelje, eladja, elcserélje vagy elajándékozza. De jelenti azt is, hogy a tulajdonjog gyakorlásával felhagyhat, szélsőséges esetben azt meg is semmisítheti. Ez utóbbi alól kivétel az ingatlan, mert annak tulajdonjogával felhagyni nem lehet. A tulajdonjog tartalmához tartozik, hogy a tulajdonost terheli a dologgal járó terhek és a kárveszély viselése. A tulajdonos kötelezettségei alatt a közterhek, a kárveszély és a szükséghelyzetben okozott kár viselését értjük. Közterhek viselését pl. a különböző adók - házadó, telekadó, gépkocsi adó, stb. - fizetése jelenti. A kárveszély viselése azt jelenti, hogy a tulajdonos viseli a dologban beállott olyan kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni. Ilyen kár pl. az árvíz vagy egyéb természeti katasztrófa következtében keletkezett kár. Szükséghelyzetben a tulajdonos köteles tűrni, hogy a dolgot - a szükséghelyzet megszüntetése végett indokolt mértékben - igénybe vegyék. Szükséghelyzetről akkor van szó, ha valakinek életét, testi épségét vagy vagyonát közvetlen veszély fenyegeti és e veszély más módon nem hárítható el. Szükséghelyzet például, amikor egy égő ház oltásához a szomszéd telket igénybe veszik a tűzoltó fecskendők vezetéséhez. 1.3 A közös tulajdon A tulajdonjoggal kapcsolatban az eddig tárgyaltak alapján azt a következtetést lehetne levonni, hogy az mindig egy személyhez fűződik. Márpedig ez nem így van. A mindennapi életben számtalan esetben előfordul, hogy az emberek valamilyen dolgot közösen szereznek meg, és azon közös tulajdont alapítanak. A közös tulajdon alapításának lehetősége természetesen az ingatlanok esetében is fennáll. Közös tulajdon akkor keletkezik, ha több személy ugyanarra a dologra (pl. ingatlanra) oly módon szerez tulajdont, hogy a tulajdonjog a tulajdonostársakat meghatározott hányadban, ún. eszmei hányadrész szerint illeti meg. Az eszmei hányadrész (tulajdonjogi arány) azt jelenti, hogy maga az ingatlan vagy egyéb dolog nincs megosztva a tulaj- NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 1-5
Tulajdonjogi ismeretek donostársak között, hanem csak az ingatlanra, dologra vonatkozó tulajdonjog. Egy-egy tulajdonostársra eső hányadot a közöttük létrejött megállapodás dönti el. Ezt általában - vétel esetén - a befektetett pénz határozza meg. Pl. hárman közösen vesznek egy 1000 m 2 -es hétvégi telket. A telek vételára 90.000,- Ft, amelyből mindegyik vevő 30.000,- Ft-ot fizet. Ez esetben egy-egy vevő eszmei hányadrésze 1/3 lesz. Vagyis a vevők a telek minden egyes négyzetméterére 1/3 arányban tulajdonosok lesznek. Arra nézve, hogy a tulajdonostársakat a közös dolog milyen hányadok szerint, milyen arányban illeti meg, rendszerint a szerzés jogcíméül szolgáló szerződés vagy más jogi tény (pl. öröklés esetén a végrendelet, vagy a törvényes öröklésnél az örökrész nagysága), illetőleg általában a tulajdonostársak megállapodása az irányadó. Amennyiben az eszmei hányad nincs megállapítva, a tulajdonostársak hányada egyenlő. Mindegyik tulajdonostársnak joga van az ingatlan (dolog) birtoklására és használatára eszmei hányadrészének megfelelően úgy, hogy e joggyakorlással a többi tulajdonostárs jogát nem sértheti. A közös tulajdon birtoklásával, használatával kapcsolatos kérdéseket a tulajdonostársak közösségének kell megoldania. Ha pl. öröklés következtében a közös tulajdonba kerülő kétszobás családi házban egyik tulajdonostárs benne lakik több tagú családjával, a másik két tulajdonostárs - akik szintén örökösök - nem kérheti a maguk számára a használatot, mert ez rendszerint nem is valósítható meg. Megállapodhatnak azonban abban, hogy a házban lakó tulajdonostárs fizesse az adót, a fenntartási költséget, a tatarozást és fizessen használati díjat a másik két tulajdonostárs részére. Ha nem tudnak megállapodni a vitás kérdésekben, azt szavazattal döntik el. A tulajdonostársaknak eszmei hányadrészük arányában van szavazati joguk. Pl. egy ingatlannak négy tulajdonosa van, közülük egy tulajdonosnak 5/8-ad az eszmei hányadrésze, a többi tulajdonostársnak egyformán 1/8-1/8. Ez esetben az 5/8-al rendelkező tulajdonostárs szavazata erősebb, mint a másik háromé együttvéve. Ha valamilyen okból szótöbbséggel nem hozható határozat - mert pl. az ellentétes vélemények egyenlő arányban megosztják a szavazatokat -, akkor a kérdés eldöntésére a bíróság hivatott. A dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg. Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy a dolog természeti gyümölcseire, pl. növények termésére vagy a dolog bérbeadásából származó bérleti díjra a tulajdonostársak ugyanolyan arányban tarthatnak igényt, amilyen arányban őket a közös dolog megilleti. Ha a haszon a dolog természetéből adódóan oszthatatlan (pl. egy állatnak a szaporulat), ak- 1-6 NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt
Dr. Fenyő György: Ingatlan-nyilvántartási ismeretek kor a példánál maradva a szaporulat - de bármilyen oszthatatlan dolog - ismét közös tulajdonba kerül, mégpedig ugyanolyan arányban, mint az a dolog, amiből származott. Amenynyiben a haszon osztható, a tulajdoni arány szerint mindegyik tulajdonostárs a neki járó hányadra jogosult. A hasznok szedésétől meg kell különböztetni a hasznosítás módját. Ha a tulajdonostársak közösségben maradnak és a közös tulajdon tárgyát valamilyen módon hasznosítani kívánják, el kell dönteniük, hogy ez milyen módon történjék. Ebben a kérdésben, vagyis a hasznosítás módjában a tulajdonostársak szótöbbséggel határoznak. Minden tulajdonostársnak a tulajdoni hányad alapján van szavazati joga. Amennyiben valamilyen okból nem jön létre szótöbbséggel határozat, bármely tulajdonostárs a bírósághoz fordulhat. Kérelmére a bíróság határoz. Pl. Egy hektár mezőgazdasági földterület tulajdonjoga hat tulajdonos között egyenlő arányban oszlik meg. A tulajdonostársak közül három szőlővel kívánja a területet betelepíteni, három pedig gyümölcsössel. Ezáltal a hasznosítás módjára nem tud kialakulni szótöbbséggel határozat. Ebben az esetben bármelyik tulajdonostárs a bírósághoz fordulhat és kérelmére a bíróság határoz. Saját hányadával bármelyik tulajdonostárs rendelkezhet. Az egyes tulajdonosok a tulajdonközösségen kívül álló személy részére csak akkor adhatják el, illetve csak akkor adhatják bérbe vagy haszonbérbe a tulajdoni hányadukat, ha a tulajdonostársak közül erre senki sem tart igényt. Ezt nevezzük a tulajdonostársak elővásárlási, előbérleti vagy előhaszonbérleti jogának. A közös tulajdon nem önálló tulajdoni forma, minőségileg nem különbözik a már ismertetett tulajdoni formáktól. A közös tulajdonban lévő dolgokkal járó terhek viselésével kapcsolatban két kérdés között kell különbséget tenni. Az egyik az, hogy a felmerülő kiadásokat a tulajdonostársak milyen arányban viselik, a másik pedig, hogy ki jogosult erről dönteni. A dolgok fenntartásával járó és a dologgal kapcsolatos egyéb kiadások a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában terhelik és ugyanilyen arányban viselik a dologban bekövetkezett kárt is. Ugyancsak a tulajdoni hányaduk arányában kötelesek viselni a különböző közterheket (pl. adó), továbbá azokat a kiadásokat, amelyek a dolog állagának megóvása érdekében szükségesek (pl. családi ház tatarozása). Általános szabály, hogy senkit sem lehet mással tulajdonközösségre kényszeríteni, illetőleg a tulajdonközösséget fenntartani, ha ő nem akarja. Ebből következik az, hogy a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti. A közösség megszüntetésére elsősorban a tulajdonostársak megállapodása a mérvadó. Amennyiben ebben megállapodni nem tudnak, akkor bíróságtól kérhetik a tulaj- NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 1-7
Tulajdonjogi ismeretek donközösség megszüntetését. Erre három féle módon kerülhet sor. A közös tulajdon tárgyát elsősorban természetben kell megosztani. Erre azonban csak osztható dolog esetében kerülhet sor. A második lehetséges megoldás, hogy a közös tulajdon tárgyát a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adja ellenérték fejében. (Erre azonban csak akkor kerülhet sor, ha teljes tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs ebbe beleegyezik. Ugyanis senkit sem lehet akarata ellenére tulajdonossá tenni). A harmadik szóba jöhető megoldás az, amikor a közös tulajdon tárgyának értékesítését rendeli el a bíróság és a vételárat osztja fel tulajdoni hányaduk arányában. Tulajdonnal összefüggő ismeretek áttekintő vázlata Tulajdoni formák Állami tulajdon Önkormányzati tulajdon Magántulajdon Tárgya ingó ingatlan Tulajdonjog alanya természetes személy jogi személy tartalma birtoklás használat és hasznok szedése rendelkezés. 1-8 NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt
1.4 Fontosabb fogalmak állami tulajdon magántulajdon önkormányzati tulajdon tulajdonjog alanya tulajdonjog tárgya ingó ingatlan tulajdonjog tartalma birtoklás joga használat joga hasznok szedésének joga rendelkezési jog közös tulajdon eszmei hányad szerződés foglaló kötbér óvadék szerződő felek jogosult kötelezett elővásárlási jog előhaszonbérleti jog szolgáltatás átruházás öröklés növedék beépítés ráépítés árverés birtoklás kisajátítás szerződés végrendelet Dr. Fenyő György: Ingatlan-nyilvántartási ismeretek NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 1-9
Tulajdonjogi ismeretek 1.5 Összefoglaló kérdések 1. Határozza meg a tulajdonjog alanyát és tárgyát! 2. Mit értünk a tulajdonjog tartalmán? 3. Hogyan lehet a közös tulajdont megszüntetni? 1-10 NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt