IIami ~ámbrllős?ék JELENTÉS a Budapest, V. kerület, Dorottya utca l. szám alatti Gerbeaud-ház privatizációjának vizsgálata során tett ténymegál lapításokról Budapest, 1991. január 41.
A vizsgálatot végezték: dr. Ráboczki András, dr. Molnár Barnabás
l I. Előzmények A GERBEAUD ház privatizációjával kapcsolatos számvevőszéki vizsgálat elrendelésére országgyűlési képviselök javaslata alapján került sor 1991. évi január hó 2. napján, azzal, hogy a tényfeltárást január 10. napjáig kell befejezni.a vizsgálat során az érintett Allami Vagyonügynökségtől iratokat szereztünk be, felvil ágositásokat kértünk, illetve eljártunk a Gabonaforgalmi és Malomipari Szolgáltató Vállalatnál (továbbiakban GAMSZOV), a Földhivatalnál és a Fővárosi Biróságánál is. Az elkészitett közbenső jelentést átadtuk az Allami Vagyonügynökségnek észrevételezésre. Az észrevételeiket és az azzal kapcsolatos álláspontunkat a végleges j elentéabe foglaltuk. II. MEGALLAP!TASOK 1- Események a Vagyonügynökség bekapcsolódását megelőzően A Gabonaforgalmi és Malomipari Szolgáltató Vállalat (mint a Dorottya u. l. szám alatti ingatlan kezelője, amelynek az irodái is az épületben vannak), 1989. évi december hó 6. napján szindikátusi szerződést kötött a GSB Betriebs und Beteilingung Gmbh l továbbiakban GSB l NSZK székhelyü és a TRADE-INVEST Kft l továbbiakban TI l budapesti székhelyű társaságokkal. A felek abban állapodtak meg, hogy társaságat alapitanak a Budapest V. kerület Dorottya utca l. szám alatt lévő Gerbeaud ház kiüritésére, felújitására és szállodaként történő működtetésére. A szindikátusi szerződésnek megfelelően a felek 1989. évi december hó 20. napján társasági szerződést kötöttek (továbbiakban alapitó szerzödés), és öt millió forint alaptőkével létrehozták a GSB TRADE INVEST Beruházás Szervező Kft-t (továbbiakban Társaság. ) A Társaság alaptőkéjéből a GSB 2500 ezer. a Gamszov 2250 ezer és a TI 25o ezer forintot jegyzett készpénzben. A szavazat i jogot úgy szabályozták, hogy tizezer f orina Gamszov 225 tonként jár egy szavazat.!gy a GSB 25o, és
2 a TI 25 s zavazatot kapott. A nyereségből a GSB 75 Gamszov 20 % é s a TI 5 % erejéig részesedett. a Az alapító s zerzödés szerint szavazategyenlőség esetén a GSB s zavazata dönt, t ovábbá az ügyvezetés során nemhozható olyan döntés, amellyel nem ért egyet. A külföldi fél egyoldalú felhatalmazást kapott, hogy a Társaság céljait szolgáló ügyletkötésekre javaslatot tegyen. A javaslatai csak akkor hagyhatók figyelmen kívül. ha nyilvánvalóan és igazolhatóan súlyosan veszélyeztetik a Társaság é rdekeit. Mellékszolgáltatásként a Gamszov vállalta, hogy feltétel nélkül és tehermentesen a Társaság tulajdonába adja a Gerbeaud házat. A GSB mellékszolgáltatásként arra vállalkozott, hogy a Társaság cél jainak eléréséhez szükséges 1,6 milliárd forintot biztosítja, úgy, hogy a finanszírozás terheit a Társaság viseli. Az alapító szerzódés egyértelműen hátrányos volt a magyar félre nézve, mert a jelentős értékű ingatlan úgy került a Társaság tulajdonába, hogy a külföldi fél gyakorlatilag az alapító azerződéa szerint nem volt ellenszolgáltatás nyújtására kötelezhetó. Előnytelen volt a szavazás rendjére és a nyereségfelosztásra vonatkozó megállapodás is. A Cégbíróság 1990. február hó 21. napján elrendelte a cégbejegyzést. A Le gfelső Bíróság elnöke 1990. április hó 28-án a cégbejegyzést elrendelő végzés ellen törvényességi óvás~ nyújtott be. A Leg felső Bíróság a határozatában megállapította a cégbejegyzést elrendelő végzés törvénysért ő voltát, de a bejegyzést hatályában fenntartotta. Döntését azzal indokolta, hogy az alapító szerződés a magyar jog szerint semmis, mert abban az állami tulajdonban lévő Gerbeaud házat ellenszolgáltatás nélkül adta a Gamszov a Társaság tulajdonába. A bíróság szerint az alapító szerződésből nem lehet megállapítani, h ogy a GSB bármely, a Gerbeaud házzal azonos értékű me llékszolgáltastásra lett volna kötelezett. A cégbejegyzés törlését azért nem rendelte el a Le gfelső Bíróság, mert időközben a Gamszov és a GSB módosította az alapító s ze r ződés t, és így lehetőség nyílott a semmisséget eredményező ok megszüntetésére.
3 A Társaság alapításának jelentős és negatív viszhangja ugyanis lépése k megtételére késztette a Gamszov-ot. Korábban a Gerbeaud ház felértékelése nem történt meg, ezért e gymást követően két céget kértek fel értékbecslés elkészítésére. A Magistral Kft 1990 ferbruárjában készitett véleményében 466.642 ezer forintra teszi az épület értékét üresen. A becslés utal arra, hogy hasonló jellegű és fekvésú ingatlan forgalmáról nincs tudomásuk. Az UNIBAU Kft 1990 április hónapban készített becslést, amely szerint az épület értéke üresen 800 millió forint. A becslés irodaként történő hasznosítás esetén az elérhetó bérleti díjat havonta és négyzetméterenként 60 márkára teszi. Az a lapító sze rződés t a felek módosították 1990. ev~ május hó 3-4. napján (továbbiakban módosító szerzödés ). A Gamszov mellékszolgáltatásának - a Gerbeaud háznak - az értékét egy milliárd forintban határozták meg. A GSB mellékszolgáltatásait is meghatározták úgy, hogy az épület kiürítéséért a Gamszov - választása szerint - 500 millió forintot, vagy megfelelő a Magyar Allam tulajdonába kerülő - csereingatlanokat, és még 100 millió forintot kap. Ezen k í vül 1, 1 milliárd forint összeghatári g kölcsönt b i ztosit a GSB az á t építésre, amely a Társaságot terheli. A GSB által a Társaság érdekében külföldön végzett marketing tevékenységet 400 millió f or intra értékelték. A TI mellékszolgáltatásként vállalta a beruházás i és fővállalkozói tevékenységet, amelynek értékét a be ruházás 10 %-ában határozták meg. A szavazás és a nyereségfel osztás szabályait kiegészítették azzal, hogy ha a Társaság a külföldi marketing tevékenységre nem tart igényt, ú gy a nyereséget a tulajdoni hányad arányában osztják fel. Megjegyzendő, a GSB a szavazati jog alapján kizárólagosan dönthetett a külföldi marketing igénybevételéról. Valószinüsíthetó a kétszeres figyelembevétel is, mert a GSB külföldi tevékenységét a kölcsön biztosításánál és a marketingnél egyaránt értékelték. 2. Az Aliami Vagyonügynökség tevékenysége A módosító szerződés alapján elvileg lehetőség nyílott a társasági szerződés semmisségét eredményező hibájának kijavítására. Időközben azonban hatályba lépett az á llami vagyon védelméről szó ló 1990. évi VIII törvény, amely szerint a módosító szerződést csak az Allami Vagyonügynökség (továbbiakban AVü) jóváhagyásáva l lehetett megkötni.
4 Az AVü az 1990. évi j unius hó 14. napj án hozott határozatával megtiltotta a módosító szerzödés megkötését. Döntését azzal indokolta. hogy - jobb ajánlatról van t u domása, - a Gamszov és a GSB mellékszolgáltatása nem arányos, - a döntési jog átengedése és jövedelemfelosztás nem indokolt, az asszimetrikus - a Társaság megszüntetése esetén az ingatlan résztulajdonosa lehet a GSB és a TI anélkül. hogy ténylegesen értékarányos ellenszolgáltatást adtak volna. Az AVü határozata ellen a Társaság pert inditott, az ügyben még nincs döntés. Jelenleg a Pesti Központi Kerületi Bíróságon van a per, de az AVü részére a keresetl evelet a mai napig nem kézbesítették. Megjegyzendő, hogy az AVO tevékenyéségre vonatkozó törvényt idéközben módosították, és így ma már nincs mód a bíróság előtti perindításra. Az alapító szerződésnek megfelelöen a Fővárosi Kerületek Földhivatala 1990. évi február hó 7. napján bejegyezte a Társaság tulajdonjogát, majd a saját határozatát hivatalból felülvizagálva, 1990 március 22-én elrendelte az eredeti állapot helyreállítását. Döntését azzal indokolta, hogy nem csatolták a Társaság cégbejegyzését igazoló okiratot. Ezen határozat ellen a Társaság fellebbezést jelentett be, és csatolta a cégbejegyzést igazoló oki ratot. A Fővárosi Fö l dhivatal 1990. augusztus hó 6. napj an kelt határozatával a Társaság fellebbezését elutasította. A döntés indokolásában kifejtette, hogy az AVü megtiltotta a módosító szerződés aláírását, így az alapító szerződésnek a Le gfe lső Bíróság által megál-, lapított semmisségét nem szüntették meg. A Fővárosi Földhivatal a Társaság tulajdonjogának bejegyzésére a jogszabályba ütköző és ezért semmis alapító szerződés alapján nem látott lehetőséget. A vizsgálat során beszereztük a Gerbeaud ház tulajdoni lapját, amely szerint a z ingatlan tulajdonosa a Magyar Allam, kezeléje a Gamazov. A Fővá rosi Bíróságon a Mirelit Rt, a Hungária Szálloda és gttermi Vállalat - mint a Gerbeaud ház bérlői -, valamint az SZDSZ pert indítottak a Tá rsaság és a Gamszov ellen, az alapító sze rz ő dé s é rvényt e lenségének a megál lapítása iránt. A bíróság 1990. évi október hó 20. napján hozott itéletében megállapította az alapító azerzódés érvényt elenségét. Az itélet e llen a Társaság fellebbezett, így
5 az nem jogerős, a Leg fel sőbb Bír óság még nem tűzte ki a fellebviteli tárgyalás napj át. Mindezek a körülmények azt eredményezték. hogy a Társaság a törvényességi óvás nyomán hozott határozat, a földhivatali határozatok és az AVO tiltó határozata nyomán érdemi tevékenységre nem volt képes. Bizonytalanságat eredményezett a két folyamatban lévő per elhúzódása is. Ugyanakkor a Magyar Allam, mint tulajdonos is hátrányos helyzetbe került, mert a nagy értékü ingatlan gazdaságos és bevételt hozó hasznosítását akadályozta a rendezetlen helyzet. Az AVO ügyvezető igazgatója a helyzet tisztázása érdekében 1990. év augusztusában előterjesztést készitett az Allami Vagyonügynökség Igazgató Tanácsához ( továbbiakban Igazgató Tanács) é s t öbb döntési lehetőséget vázolt fel. Az e lső szerint az AVü tárgyalja újra az ügyet vel, és ennek során küszöbölje ki a hátrányos leket. E megoldás előnyeként j elzi az ügyvezető hogy kínos nemzetközi feltünést eredményező per meg, hátránya viszont, hogy nem jár jelentős többlettel. a GSBfeltétei gazgató, előzhető bevételi A második megoldásként felvetette, hogy fenntartva az alapító szerződés módosítását tiltó határozatot kivárják a peres e ljárások befejezését, majd azt követően döntenek a hasznosítás módja felől. Tartalmazza az elóterjesztés azt a lehetőséget is, hogy az AVü a törvény által biztosított lehetőséggel élve elvonja a Gamszov-tól a Gerbeaud ház kezelói jogát, és társaságat alapít a hasznosításra. Az előterjesztést az Igazgató Tanács nem tárgyalta meg, ezért az ügyvezető igazgató szeptemberben újabb javaslatot tett, lényegében megismételve az előzőekben ismertetett megoldási módokat. A másodiknak említett javaslatot azonban kiegészítette azzal, hogy a peres eljárások lezárása után nyílt pályázatot hirdetnek az ingatlan hasznosítására, és annak során kapjon a GSB azonos feltételek esetén elővásárlási jogot. Az Igazgató Tanács elfogadta a második javaslatot, és döntése szerint a Gerbeaud ház kezelói jogát meg kellett vonni a Gamszov-tól, mert a gabonaforgalmi- és malomipari szolgáltató tevékenységgel indiferens az ingatlanforgal-
6 mazás. Felhatalmazást adott a GSB-vel történő tárgyalásra úgy. h ogy e redménytelenség esetén a hasznositás nyilvános pál yáza~ útján t örténjen. Az ügyvezető igazgató 1990. szeptember 27-én ismét az Igazgatótanácshoz fordult. Előterjesztésében a GSB-vel folytatott tárgyalásokon felmerült UJ tényként arra hivatkozik, hogy a Legfelsőbb Biróság törvényességi óvás nyomán hozott határozata nem zárja ki a Társaság - és igy a GSB - tulajdoni igényét, mert nem a határozata rendelkező részében, hanem az indokolásban állapítja meg a biróság az alapító szerződés sen~isségét. Ezért a GSB képviselőjével olyan megoldást készitettek elő, hogy közösen írnak k i versenytárgyalást. Az előterjesztés indokoltnak tartja a költségtérítést a GSB javára v iszszalépés esetén. Az Igazgató Tanács ezt. az augusztusitól l ényegesen eltérő feltételeket eredményező javaslatot is elfogadta. A felhatalmazás alapján az AVü - a Társaságban fennálló tulaj doni hányadból eredő jogokat a Gamszov meghatalmazása alapján gyakorolva - 1990. évi október hó 20. napjan szerződést kötött a GSB-vel (továbbiakban megállapodás) amely szerint a vállalkozást nyilvános versenytárgyalásra bocsátják. A pályázatra érke ző ajánlatokat akkor tekintik kedvezőbbnek, mint GSB eredeti ajánlatát, ha a Gerbeaud ház módositó szerződésben megállapított l milliárd forintos értékét 20 %- kal meghaladják. Ezt a kikötést a módosító szerzödés óta eltelt idő inflációjának figyelembe vételével indokolták. Az AVO azt azonban.nem kötötte ki, hogy az inflációra figyelemmel a GSB akkor is 20 %-kal magasabb árat ismerjen el, ha nem lévén kedvezőbb ajánlat, a korábban kötött szerzódések érvényben maradnak. A közbenső je- lentésre adott válaszában ezt az AVO azzal magyarázta, hogy a GSB részéról a felújításhoz szükséges tervek, készíttetése, illetve pénzeszközök készenlétben tartása miatt költségek merültek fel. Febívásunkra azonban az AVü a tervezés illetve a pénz készenlétbentartása költségeinek meglétét, illetve összegét igazoló okmányokat (számlákat) bemutatni nem tudott, mert azok - szerinte a GSB üzleti titkát képezik, és azokat nem adja ki. Ha kedvezőbb ajánlat érkezik a GSB gyakorolhatja az elővételi jogát, vagy elállhat a szerződéstől. Elállás esetén azonban a GSB az l milliárd forintot meghaladó többletbevétel terhére részesedésre jogosult úgy, hogy - az első 200 milli6 8 %-a. - a második 200 millió 6%-a - és az e felett~ rész 5 %-a illeti meg.
7 Az Vb sn előzetes jelentésre adott v~pszában az AVü közölte, hogy a benyújtás határidejét először január 18. majd februárra módosították. napjára, fc II. Következtetések és javaslatok át nr or Az AVü a megállapodással a ma~ fél szamara hátrányos helyzetet teremtett. A pályáza~f~iírásával a magyar fél cselekvési kö.rén kívül eső tény~ - a pályázat minősége - dönti el, ~ogy érdemes volt-eaa- megállapodás kockázatát vállalni. A kockázatvállalást az igazolhatja, ha a pályázat eredményeként akár a GSB-vel, akár visszalépése miatt mással kedvezöbb szerződés köth~ő. l,-: Az AVü a közbenső jelentésre a~~t válaszában vitatja, hogy a megállapodás hátrányos h~yzetet teremtett volna. Ezt igazolandó, három tényezőre hivatkozik: - a megállapodással kötelmi jogcimet teremtett a Gerbeaud A megállapodás kiterjedt arra is, hogy a felek a vitás kérdések eldöntésében feltétel nélkül alávetik magukat a Zürichi Kereskedelmi Kamara mellett müködő Döntőbíróság hatáskörének és illetékességének. Ez utóbbi feltétel alapvetően eltér a korábbi szerződésektől, mert mind az alapító szerződésben, mind a m~~osító szerződésben a Magyar Kereskedelmi Kamara melletti Választottbíróság elé utalták a felek a vitás kérdése~j eldöntését. A közbenső jelentésre adott magyarázatábapi az AVO a feltétel elfogadását azzal indokolta, hogy- a GSB szerint a magyar bíróságok előtt indult perek és az ezekben hozott ítéletek nem nyújtottak számára megfei~lö jogi védelmet. Ezért a GSB részéról a külföldi birós~g elfogadása feltétele volt a megállapodás aláírásának.. i ll ov Az AVü a GSB-vel október 20. napd~n kötött megállapodásnak megfelelően nyilvános pályázmct hirdetett meg, és ismertetve a GSB-vel korábba~ kötött szerződések feltételeit arra hívja felír az érdeklődőket, hogy tegyenek jobb ajánlatot. A fel~ás azonban tartalmazta azt is, hogy a GSB jogosult a u~egjobb ajánlatot tevő helyébe lépni. a3 he.j ö Az AVü a pályázat benyújtásának _~táridejét először 1991. január 09. napja 16 órában hatá~~ta meg, az elbírálásra pedig 1991. január hó 31. napj4ig vállal t kötelezettsé- get. ai ]1
8 ház feletti rendelkezésre, és megakadályozta, hogy a Gamszov vagy a Társaság egyoldalúan rendelkezzék a házzal, - a pályázat eredménye bizonyíthatja, hogy a GSB-vel kötött módositó szerz6dés előnyös vagy előnytelen volt, ~ - a megállapodás megd6l, ha a Legfelsőbb Biróság a fellebbezési eljárásban helyben hagyja a Fővárosi Biróság első fokú ítéletét. Ez a érvelés az Aliami Számvevőszék azerint nem állja meg a helyét. Nem volt azükség arra, hogy kötelmi jogcimet teremtsen az AVü a maga számára, mert a Gerbeaud ház ma is a Magyar Allam tulajdona (ezt igazolja a tulajdoni lap is). A Gamazov egyoldalú rendelkezési jogát az is megakadályozta volna, ha az Igazgató Tanács döntésének megfelelóen megvonják a kezelői jogát. A másik két érv bizonytalan, jövőbeni feltételre utal. Megjegyzendő, hogy a Legfelsöbb Bíróság a törvényeaségi határozatában az alapító azerzódéa semmisségének jogkövetkezményét alkalmazta. Ugyanezt tette a Fővárosi Fölhivatal is. A Ptk 234. szakasz /1/ bekezdése ezerint a semmisség megállapításához külön eljáráara nincs azükaég, arra bárki határidő nélkül hivatkozhat. A Legfelsöbb Bíróság kifejtette azt is, hogy a módosító szerzódés alkalmas lehet a semmisség okának megazüntetéaére, ha azt az AVO jóváhagyja. A jóváhagyást az AVü először megtagadta, majd a megállapodással sikertelen pályázat eaetére kötelezettséget vállalt a korábbi tartalommal a módoaító azerződéa elismerésére. Ezzel együtt jár a Gerbeaud ház tulajdonának átruházása is. A vizsgálati megállapításokra adott válaszában azonban az AVü már azt közölte,. hogy háromoldalú megállapodás keretében átfogó rev1zo alá vették a megállapodást. Kérésünkre átadták a GSB-nek megküldött szerződési ajánlatot. Annak lényege szerint a GSB hozzájárul, hogy valamennyi korábbi azerzódést felbontják, és a közösen kiirt pályázatot úgy módosítják, hogy megszűnik a GSB elővételi joga. Ennek fejében az AVO kötelezi magát a számlákkal igazolt költségek ereje1g a GSB kártalanítáaára. A vizsgálat idején a GSB válasza még nem ismert. Az a tény, hogy az AVü maga kezdeményezte a megállapodás felülvizsgálatát, és a GSB-t megillető előjogok kiiktatáaát igazolja, hogy a megállapodás hátrányos helyzetet teremtett. A GSB számára felajánlott - igazolt költségeit fedező kártalanítás a jelen helyzetben már nem kifogásolható.
9 Az a látható törekvés. hogy az AVO a z örökölt rossz tárgyalási helyzetből nem bírósági eljárásokkal. hanem megállapodással kíván kikerülni, nem v itatható. A GSB válasza az AVO legújabb ajánlatára és a pályázat eredménye még nem ismert, ezért az ügyr ól végleges értékelés nem adható. Az ügy lezáratlan volta ugyanakkor arra is lehetőséget ad, hogy az eddig feltárt tanuságok alapján intézkedésekre kerüljön sor. Szükségesnek látszik több olyan lépés megtétele. amelyek a későbbi döntéseket károsan befolyásoló kényszerhelyzetet megszüntethetik. Ezért javasoljuk, hogy l. Az AVO ügyvezető igazgatója hajtsa végre az Igazgató Tanács döntését, és a Gerbeaud ház kezelői jogát vonja meg a Gamszovtól, hogy a különlegesen nagy értékű ingatlan hasznosítása ne függjön az ingatlanforgalmazásban járatlan vállalat magatartásától. 2. Megfontolást igényel, hogy a Gamezov-tól elvonják a Társaságban lévő tulajdoni hányadát. Jelenleg az AVü az 1991. január hó 20. napjan lejárt határidejű meghatalmazás alapján jár el. Ha már átvette az AVü a Gerbeaud ház hasznosításának irányítását. úgy célszerű megvizsgálni, hogy ráhatását érdemes-e teljeskörüen biztosítania. 3. Mivel nem ritka jelenség a Gamszovhoz hasonló helyzetben lévő állami vállalat, amely nagy értékű ingatlan kezelője anélkül, hogy az adott ingatlanra a gazdasági tevékenyéséhez feltétlenül szűkség lenne, ezért a jelen ügy tapasztalait felhasználva indokolt átfogó megelőző lépések tétele. Ki kell zárni, hogy a jövőben hozzá nem értés vagy más ok miatt a Gerbeaud ház hasznosításánál tapasztalt kényszerhelyzetek alakuljanak ki. Az Igazgató Tasnács által már elfogadott elvek végrehajtásának meggyorsítása és a gyakorlati lépések megtétele szükséges. Budapest, 1991. január 28. ~ ' li -J. <:l..l._'-/ \ Dr. Hagelmay~r István elnök