dr. Kusztos Anett A HÁZASTÁRSI KÖZÖS LAKÁS HASZNÁLATÁNAK RENDEZÉSE AZ ÚJ PTK.-BAN I. Novissima Kiadó 2014 1
Megjelent a Novissima Kiadó gondozásában 2014-ben, elektronikus formában. Szerző: dr. Kusztos Anett A kézirat lezárva: 2014. május 19. A Kiadó engedélyezi jelen szöveg lemásolását, kinyomtatását, illetve magáncélú felhasználását addig az időpontig, amíg a szöveg a Kiadó honlapjáról letölthető. A szöveg megváltoztatása, illetve üzleti célú felhasználása tilos! Novissima Könyvesbolt Budapest, Victor Hugo u. 9., a Lehel tér mellett. Novissima Kiadó 1132 Budapest, Victor Hugo u. 11-15. Telefon/fax: (1) 222-96-25 E-mail: novissima@novissima.hu www.novissima.hu 2
Bevezetés A válás során igen fontos kérdés, hogy a házastársak által közösen használt ingatlan sorsa hogyan alakul a házasság felbontását követően, hiszen az nem csupán egy ingatlan, hanem a család életének korábbi színtere, ezért általában mindkét fél ragaszkodik ahhoz. Éppen ezért fontos ismerni a Ptk. (a 2013.évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről) erre vonatkozó szabályait. Tekintettel a szabályozás terjedelmes voltára, elsőként az általános szabályokról, majd a későbbiekben a lakáshasználat rendezésére vonatkozó részletes rendelkezéseket kívánom áttanulmányozni. Ptk. 4:76. [A házastársi közös lakás] (1) Házastársi közös lakás az a lakás, amelyben a házastársak egyikük vagy mindkettejük tulajdonjoga, haszonélvezeti joga vagy bérleti joga alapján együtt laknak. (2) A házastársak kiskorú gyermekének lakáshasználatát a házastársi közös lakásban kell biztosítani. (3) E fejezet alkalmazásában lakáshasználatra jogosult a lakásra kizárólagos jogcímmel rendelkező házastárs kiskorú gyermeke is. Mit jelent a házastársi közös lakás? A törvény fenti szabályozásából egyértelmű, hogy házastársi közös lakás alatt olyan ingatlant kell érteni, melyet a házasfelek az egyik vagy mindkét fél tulajdonjoga, bérleti joga vagy haszonélvezeti joga alapján használnak. Ez azt jelenti, hogy a más személy használati jogától függő használat esetében nem beszélhetünk házastársi közös lakásról. Ilyen eset például, ha a házastársak az egyik fél szülei tulajdonában álló ingatlanban ún. szívességi lakáshasználóként vagyis nem bérlőként vagy haszonélvezőként élnek. Fontos tudni, hogy ha a lakás használatára csak az egyik félnek van kizárólagos joga, a másik félnek ebben az esetben is a házassági kötelékből eredően 3
joga van a közös lakás használatára, még az életközösség megszakadása után is, egészen a használat rendezéséig. A kiskorú gyermek lakáshasználata A fenti szakasz (2) bekezdésében írtak azért bírnak jelentőséggel, mert a Ptk. Családi Könyve a szülők kötelezettségeként írja elő a gyermek lakáshasználati jogának biztosítását is. A (3) bekezdés pedig arra az esetre vonatkozik, ha a lakás használatára kizárólagosan jogosult házastársnak van a házasságon kívül született gyermeke is, és az ő részére biztosítja a törvény a lakáshasználat jogát. Megjegyzendő, hogy bár a törvény szövege a kiskorú gyermek kifejezést használja, azonban a gyermek lakáshasználati joga pusztán a 18. életévének betöltésével nem szűnik meg, ugyanis a szülők kötelesek gondoskodni a továbbtanuló nagykorú gyermekükről is, és ennek természetesen része a lakhatás biztosítása is. Ptk. 4:77. [A közös lakással való rendelkezés korlátai] (1) A házastársak közös jogcíme alapján lakott lakás használatáról az életközösség fennállása alatt, és annak megszűnésétől a lakáshasználat rendezéséig a házastárs a házastársával együttesen vagy a házastársa hozzájárulásával rendelkezhet. A hozzájárulást vélelmezni nem lehet. (2) A házasság felbontása vagy a házassági életközösség megszűnése önmagában nem szünteti meg annak a házastársnak a használati jogát, aki a lakást a másik házastárs jogcíme folytán használja. (3) A házastárs az életközösség fennállása alatt, és annak megszűnésétől a lakáshasználat rendezéséig a kizárólagos jogcíme alapján használt lakással sem rendelkezhet házastársa hozzájárulása nélkül olyan módon, amely házastársának vagy a lakásban lakó kiskorú gyermeknek a lakáshasználatát hátrányosan érintené. 4
Az (1) bekezdésben foglalt szabály a korábbi törvényi rendelkezések hiányait pótolja, amikor kimondja, hogy a közös jogcím alapján lakott lakás használatáról egészen az életközösség megszűnése esetén a lakáshasználat rendezéséig a házastárs kizárólag együttesen vagy a másik házastárs hozzájárulásával rendelkezhet. Ez azt jelenti, hogy az egyik fél egyedül például nem köthet tartási szerződést a lakásra, hanem ehhez szükség van a másik fél hozzájárulására is. A (2) bekezdés tulajdonképpen a kialakult bírói gyakorlatot emeli a törvényi szabályozás szintjére. Amennyiben a közösen használt lakás csak az egyik házastárs jogán került a házastársak használatába, a házasságuk felbontása nem eredményezi automatikusan a másik házasfél lakáshasználati jogának megszűnését, ehhez ugyanis a felek szerződése vagy bírói döntés szükséges. Szerződés alatt nemcsak az írásbeli megállapodást értjük, hanem a szerződési akarat kifejezhető ráutaló magatartással is, például az egyik félnek a közös lakásból történő önkéntes, a visszatérés szándéka nélküli elköltözése akként vehető figyelembe, mintha lakáshasználati jogáról lemondott volna. A (3) bekezdésben foglalt szabályozás egyértelműen a lakáshasználatra a másik házastárs jogcímén kívül más jogcímmel nem rendelkező házastárs és a lakásban lakó kiskorú gyermek védelmét szolgálja. Nem jelenti azt, hogy a kizárólagos használati joggal rendelkező joggal rendelkező férj nem cserélheti el a lakást, de csak abban az esetben, ha az nem érinti hátrányosan a feleséget és a lakásban lakó gyermeket. Ptk. 4:78. [A lakáshasználat előzetes szerződéses rendezése] (1) A házasulók vagy a házastársak a házastársi közös lakás használatát a házasság felbontása vagy az életközösség megszűnése estére előzetesen szerződéssel rendezhetik. A szerződés akkor érvényes, ha közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalták. (2) A szerződés hatálya az annak megkötésekor meglévő lakás helyébe lépett közös lakásra akkor terjed ki, ha a szerződés így rendelkezik. (3) A felek a közös lakás használatáról házassági vagyonjogi szerződésben is rendelkezhetnek. 5
A fenti szabályozás értelmében tehát a házasulók vagy házasfelek előre rendezhetik a közös lakásuk használatát az életközösségük megszűnése estére. Erre kétfajta lehetőségük van: vagy házassági vagyonjogi szerződésben, vagy pedig külön szerződésben. Amennyiben egy külön szerződésben állapodnak meg, ezt a házassági vagyonjogi szerződéshez hasonlóan ugyancsak közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyezett magánokiratba kell foglalni, azonban nem szükséges az országos nyilvántartásba bevezetni, hiszen harmadik személyek jogait és kötelezettségeit nem érinti. Ilyen megállapodás lehet például a felek között, hogy az életközösségük megszűnése esetén melyik fél lesz jogosult a lakás további használatra és a másik fél igényt tart-e lakáshasználati jogának ellenértékére. A házasság megszűnése vagy az életközösség megszűnése esetén lehet kérni a szerződés teljesítését, vagyis azt, hogy a házastárs hagyja el a közös lakást. Természetesen a bíróságnak kivételesen lehetősége van eltérni a szerződésben foglaltaktól akkor, ha a lakásban lakó kiskorú gyermekei azt indokolják. Ptk. 4:79. [A gyermek lakáshasználati jogának figyelembevétele] (1) Ha a használatot előzetesen rendező szerződésben a felek megállapodnak abban, hogy a lakáshasználatra jogosult gyermekeik további lakhatását a házasság felbontása vagy az életközösség megszűnése esetére milyen módon biztosítják, a szerződés az annak megkötését követően született gyermekeikre is kiterjed. (2) Ha a szerződés az (1) bekezdésben foglalt rendelkezést nem tartalmaz, vagy a rendelkezés a lakáshasználatra jogosult kiskorú gyermek megfelelő lakáshoz fűződő jogát súlyosan sérti, a bíróság a házasság felbontása vagy az életközösség megszűnése esetén a gyermek érdekében a házastársi közös lakás használatát a szerződésben foglaltaktól eltérően rendezheti. A lakáshasználatra jogosult kiskorú gyermek jogának súlyos sérelme akkor állapítható meg, ha felek megállapodásának teljesülése a gyermeket lényegesen rosszabb élet- és lakhatási körülmények közé taszítaná. Az, hogy a gyermeknek el kell költöznie a lakóhelyéül szolgáló 6
városból és emiatt például iskolát kell váltania, vagy kisebb lakásban kell élnie, nem jelent súlyos érdeksérelmet. Ptk. 4:80. [A lakáshasználat rendezése az életközösség megszűnése után] (1) Az életközösség megszűnése után a házastársak megállapodhatnak a házastársi közös lakás további használatáról. A megállapodás nincs alakszerűséghez kötve. (2) A használatot előzetesen rendező szerződés vagy az életközösség megszűnése után kötött egyéb megállapodás hiányában a házasság felbontása vagy az életközösség megszűnése esetén a házastársi közös lakás további használatáról bármelyik házastárs kérelmére a bíróság dönt. (3) Ha valamelyik házastárs házassági bontóperben vagy a házastársi közös vagyon megosztása iránti perben a lakáson fennálló közös tulajdon megszüntetését kéri, a bíróság a házastársi közös lakás használatát a közös tulajdon megszüntetésével együtt rendezi. (4) A lakáshasználatra jogosult gyermek lakáshasználati jogát életkörülményeinek megfelelően a volt közös lakásban kell biztosítani, kivéve, ha megfelelő lakhatása máshol megoldott. A törvény tehát elsősorban a felek szabad akaratára bízza a közös lakás használatának rendezését, mely nincs semmilyen feltételhez kötve, az történhet írásban, szóban vagy akár ráutaló magatartással is. Amennyiben a felek között nem jön létre megállapodás, a felek kérelmére a bíróság dönt a közös lakás használatáról. Abban az esetben, ha a közös tulajdon megszüntetésére is sor kerül a peres eljárásban, akkor a bíróság természetesen az ingatlan tulajdonjogával együtt annak használatát is rendezi. Abban az esetben, ha a közös tulajdon a perben valamilyen oknál fogva nem kerül megosztásra, a bíróság rendelkezik a lakás használatáról. Ez történhet úgy, hogy a bíróság valamelyik felet kizárólagosan jogosítja fel a lakás használatra, vagy közös lakáshasználatról is rendelkezhet. A bíróságnak a felek érdekeinek legkisebb sérelmével és a kiskorú gyermek figyelembevételével kell ilyen esetben eljárnia. 7
A következő cikkemben a közös jogcímen lakott lakás használatának megosztása és a megosztás mellőzésének szabályaitól folytatom a törvényi rendelkezések ismertetését. 2014. május hó 19. dr. Kusztos Anett Tartalomjegyzék Bevezetés...3 Mit jelent a házastársi közös lakás?...3 A kiskorú gyermek lakáshasználata...4 8