PEST MEGYEI ÜGYVÉDI KAMARA Az ingatlannal és építkezéssel kapcsolatos szerződések adótervezése Budapest, 2015. február 17.
Előadó: Vadász Iván alelnök
Az előadás képei letölthetőek: www.adko.hu Előadások
Ingatlan fogalma A TANÁCS 2013. október 7-i 1042/2013/EU VÉGREHAJTÁSI RENDELETE a 282/2011/EU végrehajtási rendeletnek a szolgáltatásnyújtás teljesítési helye tekintetében történő módosításáról ingatlanhoz közvetlenül kapcsolódó szolgáltatások meghatározása is
Adótervezés fogalma = adóoptimális szerződések készítése
polgári jog számvitel Szükséges ismeretek cégjog adójog
Példa az adótervezésre: Alvállalkozás, mint HIPA csökkentő tétel vállalkozási szerződés vállalkozási szerződés Alvállalkozó Vállalkozó Megrendelő a fuvarozás a NAV szerint nem minősül vállalkozási szerződésnek
Adásvételi szerződés Vállalkozási szerződés Vevő Beruházó Kivitelező Vállalkozó
adásvételi szerződés építési szerződés építési szerződés Vevő Beruházó Kivitelező fővállalkozó Alvállalkozó ELÁBÉ a fővállalkozótól vásárolt építmény és telek Alvállalkozói díj
Teljesítés fogalma egy határidő = a szerződésben leírt feltételek megvalósulása
Adófizetési kötelezettség keletkezése teljesítés joghatásai Számla kiállítása Kettős könyvvitel
Teljesítés időpontja polgári jogi (számviteli) Áfa tv szerinti Áfa tv szerinti Áfa tv szerinti
Ingatlan értékesítés teljesítés időpontja Új építés, (ing. nyilv-ba bejegyzés) kivételek Fordított adózás Részletvétel, lízing Főszabály Tulajdonjogfenntartás NAV tájékoztató AÉV 2011/7
Ingatlan értékesítés teljesítés időpontja Új építés, (ing. nyilv-ba bejegyzés) Fordított adózás Részletvétel, lízing Főszabály Tulajdonjogfenntartás Birtokba adás
Ingatlan értékesítés teljesítés időpontja Új építés, (ing. nyilv-ba bejegyzés) Fordított adózás Részletvétel, lízing Főszabály Tulajdonjogfenntartás átadás-átvételi jegyzőkönyvben dátum Birtokba adás
Ingatlan értékesítés teljesítés időpontja Új építés, (ing. nyilv-ba bejegyzés) Fordított adózás Részletvétel, lízing Főszabály Tulajdonjogfenntartás átadás-átvételi jegyzőkönyvben dátum Birtokba adás Áfa tv 60. (1) bek.
Ingatlan értékesítés teljesítés időpontja Új építés, (ing. nyilv-ba bejegyzés) Fordított adózás Részletvétel, lízing Főszabály Tulajdonjogfenntartás átadás-átvételi jegyzőkönyvben dátum Birtokba adás Áfa tv 60. (1) bek.
Könyvelni külön főkönyvi számlára 2000. évi C. tv 26. a földterület, a telek, a telkesítés, az épület, az épületrész, az egyéb építmény, az üzemkörön kívüli ingatlan, a bérbe vett ingatlanokon végzett és aktivált beruházás, felújítás, az ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok
Könyvelni külön főkönyvi számlára 2000. évi C. tv 26. az ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok különösen: a földhasználat, a haszonélvezet és használat, a bérleti jog, a szolgalmi jog, az ingatlanok rendeltetésszerű használatához kapcsolódó - jogszabályban nevesített - hozzájárulások, díjak (víziközmű-fejlesztési hozzájárulás, villamos energia hálózati csatlakozási díj, gázhálózati csatlakozási díj) megfizetése alapján szerzett használati jog, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó egyéb jogok.
Ingatlan áthelyezés cégből cégbe illeték nélkül 1. kedvezményezett átalakulás új cég felel a jogelőd kötelezettségeiért 2. kedvezményezett eszközátruházás 3. kapcsolt vállalkozások közötti átruházás
Kedvezményezett eszközátruházás fajtái átruházó társaság törzstőkemelés Gt alapján átvevő társaság átruházó társaság csere átvevő társaság
Önálló szervezeti egység a társaság olyan részlege, amely szervezeti szempontból független, és működésre képes a hozzátartozó vagyonnal a kereskedelmi célra kialakított ingatlan + berendezés önállóan bérbe adható üzemeltetés céljára
Kedvezményezett eszközátruházás apportálással átruházó társaság törzstőkemelés Gt alapján átvevő társaság részleg összes eszköze kötelezettsége új részesedés cégjogi okirat + eszköz átruházási megállapodás
Kedvezményezett eszközátruházás adásvétel (csere) átruházó társaság csere átvevő társaság részleg összes eszköze kötelezettsége saját részesedés eszköz átruházási megállapodás
Illetékmentes Itv 26. (1) t) pont kapcsolt személy ingatlan és vagyoni betét átruházása kapcsolt társaság
Illetékmentes Itv 26. (1) t) pont kapcsolt személy ingatlan és vagyoni betét átruházása kapcsolt társaság adásvétel, apport, ajándékozás stb.
Illetékmentes Itv 26. (1) t) pont átvevő főtevékenysége: ingatlanforgalmazás, vagy saját tulajdonú ingatlan bérbeadás kapcsolt személy ingatlan és vagyoni betét átruházása kapcsolt társaság adásvétel, apport, ajándékozás stb.
Belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaság Itv 102. (1) bek. o) pont a vagyon 75 %-a belföldi ingatlan, vagy az ilyen társaságban a közvetett részesedés eléri a 75 %-ot
Az illeték tárgya Itv 18. (2) bek. h) belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzése
Az illeték tárgya Itv 18. (2) bek. h) belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzése
Itv 18. (4) bek. A (2) bekezdés h) pontjában foglalt vagyonszerzés után akkor kell az illetéket megfizetni, ha a) a vagyonszerző, illetve - magánszemély vagyonszerző esetén - annak házastársa, bejegyzett élettársa, gyermeke, szülője, b) az a) pontban felsoroltak - önálló vagy együttes - többségi tulajdonában álló gazdálkodó szervezet, c) az a) és b) pontban felsoroltakkal a társasági adóról és az osztalékadóról szóló törvény szerinti kapcsolt vállalkozási viszonyban lévő gazdálkodó szervezet, tulajdonában álló vagyoni betétek aránya önállóan vagy együttesen eléri vagy meghaladja az összes vagyoni betét 75%-át.
Itv 18. (4) bek. A (2) bekezdés h) pontjában foglalt vagyonszerzés után akkor kell az illetéket megfizetni, ha a) a vagyonszerző, illetve - magánszemély vagyonszerző esetén - annak házastársa, bejegyzett élettársa, gyermeke, szülője, b) az a) pontban felsoroltak - önálló vagy együttes - többségi tulajdonában álló gazdálkodó szervezet, c) az a) és b) pontban felsoroltakkal a társasági adóról és az osztalékadóról szóló törvény szerinti kapcsolt vállalkozási viszonyban lévő gazdálkodó szervezet, tulajdonában álló vagyoni betétek aránya önállóan vagy együttesen eléri vagy meghaladja az összes vagyoni betét 75%-át.
Vevő1 Kft Belföldi ingatlannal rendelkező Kft Vevő2 Kft
szerez 70 % részesedést Vevő1 Kft Belföldi ingatlannal rendelkező Kft Vevő2 Kft
szerez 70 % részesedést Vevő1 Kft Belföldi ingatlannal rendelkező Kft szerez 30 % részesedést Vevő2 Kft
Ellenérték meghatározása Bruttó ár nettó ár + ÁFA Áfa mentességnél: a vevő köteles utólag befogadni +ÁFA számlát
Egy összeg ÁFA tartalma Felülről Felfelé Lefelé Alulról 100 100 + 27
Alulról, vagy felülről? 27 % ÁFA 27 % ÁFA Tényleges ellenérték Tényleges ellenérték
Egyenes ÁFA elszámolás Eladó Nettó ellenérték + ÁFA Vevő ÁFA bevallás adóhatóság
Fordított adózás ELADÓ adóalany Nettó ellenérték VEVŐ adóalany ÁFA adóhatóság
Fordított adózás kifejezést használják: 1.közösségen belüli termékértékesítésre 2.az ingatlan létrehozója belföldön nem teledett le, és a vevő belföldi adóalany 3.tételesen felsorolt belföldiek közötti értékesítésekre 4.háromszögügyletre adómentes Áfa tv 89. Áfa tv 139. Áfa tv 142. egyszerűsítés Áfa tv 141. 5.néhány szolgáltatásra, ahol Áfa tv 140. külföldi a nyújtó,de belföldi a megrendelő 6.külföldi adóalanynak nyújtott szolgáltatás Áfa tv 37.
Ingatlan - fordított adózás Áfa tv 142. (1) bek. TERMÉK- ÉRTÉKESÍTÉS SZOLGÁLTATÁS- NYÚJTÁS a) Építési-szerelési munkával létrehozott ingatlan átadása, nyilvántartásba vételi kötelezettség c) kapcsolódó munkaerő kölcsönzés e) Alapesetben adómentesen eladható ingatlanra adófizetési kötelezettség választása f) zálogtárgy g) tárgyi eszköz felszámolásnál b) Ingatlanra irányuló építési-szerelési, és egyéb szerelési munka, engedélyköteles
Áfa tv 142. (1) bek. b) pont Fordított szolgáltatásnyújtásnak minősül engedély-köteles építési-szerelési és egyéb szerelési munka, amely ingatlanra irányul a) létrehozására, b) bővítésére, c) átalakítására, d) egyéb megváltoztatására (pl. bontás)
Nem fordított Felújítás, Karbantartás, Anyageladás Nem kapcsolódik közvetlenül építkezéshez (pl. anyagmozgatás)
Engedélyező hatóságok Ide tartozik minden olyan hatóság, amelyik építési, bontási tartalmú engedély kiadására jogosult. Pl. bányafelügyelet, hírközlési felügyelet, közlekedési, vízjogi, villamos, stb. 2008/87. Adózási kérdés
Köszönöm a figyelmet
Az előadás képei letölthetőek: www.adko.hu Előadások