A 27/2012 (VIII. 27.) NGM redelet (12/2013 (III. 28.) redelet által módosított szakmai és vizsgakövetelméye alapjá. Szakképesítés azoosítószáma és megevezése 53 341 01 Igatlavagyo-értékelő és - közvetítő Tájékoztató A vizsgázó az első lapra írja fel a evét! Ha a vizsgafeladat kidolgozásához több lapot haszál fel, a evét valameyi lapo fel kell tütetie, és a lapokat sorszámmal el kell látia. Haszálható segédeszköz: számológép Értékelési skála: 91 100 pot 5 (jeles) 81 90 pot 4 (jó) 71 80 pot 3 (közepes) 61 70 pot 2 (elégséges) 0 60 pot 1 (elégtele) A javítási-értékelési útmutatótól eltérő helyes megoldásokat is el kell fogadi. A tesztfeladatok közül a több jó választ tartalmazó kérdések eseté az adott jó válaszok számával megegyező potszám adható a kérdésél megadott potszámig, ha a vizsgázó em jelölt be rossz választ is. A vizsgafeladat értékelési súlyaráya: 40%. T 1/9
1. feladat Összese: 6 pot Egy igatlafejlesztési projekthez az alábbi feltételekkel vett fel hitelt a befektető: A hitel törlesztése éves egyelő részletekbe törtéik. Feladat: Felvett hitel összege (E Ft): P = 200.000 Kamatláb (%): i = 11 Futamidő (év): = 8 Az adósságszolgálat: ADS P r r Határozza meg a tőketartozás összegét a harmadik év végé! A harmadik év végi tőketartozás levezetése i 1 Év ADS Kamattörlesztés Tőketörlesztés Egyeleg az év végé 0. 1. 2. 3. 2. feladat Összese: 10 pot A bak 120%-os (1,2 : 1) adósságfedezeti mutatót ír elő. A kamatláb 14%. A törlesztési idő 5 év. Az igatla éves ettó mködési eredméye 56 M Ft. a./ Mekkora összeg áll redelkezésre éves szite adósságszolgálatra? (5 pot) b./ Mekkora a maximális kölcsöösszeg? (A hitelt éves részletekbe kell törlesztei.) (5 pot) T 2/9
3. feladat Összese 12 pot Egy irodaépület bruttó elérhető bevétele 100%-os kihaszáltság eseté 20,6 millió forit/év. A em továbbhárítható éves mködési költsége 6,9 millió forit. Az éves adósságszolgálat (ADS) 8,4 millió forit. Feladat: Hol va a fedezeti pot? (6 pot) Írja le a fedezeti pot fogalmát! (3pot) Ábrázolja a fedezeti pot általáos sémáját grafikusa koordiáta-redszerbe! (3 pot) 4. feladat Összese: 20 pot Egy jövedelemtermelő igatla mködését az alábbi DCF tábla jellemzi: Megevezés 0. év 1. év 2. év 3. év 4. év Elérhető bruttó jövedelem /E Ft/ 30.740 30.740 32.600 35.100 38.700 Igatlakihaszáltsági mutató 35% 65% 80% 81% 79% Veszteség /E Ft/ 19.981 10.759 6.520 6.669 8.127 Effektív bevétel /E Ft/ 10.759 19.981 26.080 28.431 30.573 Mködési költségek /E Ft/ 4,014 4.123 4.224 4.354 4.499 NOI /eft/ 6745 15.858 21.856 24.077 26.044 T 3/9
A köryéke öt hasoló igatlat adtak el a közelmúltba az alábbi táblázat szeriti eladási áro. Ezek az igatlaok a megadott ettó mködési eredméyt (NOI) hozták az előző évbe millió foritba. Az elvárt megtérülés elfogadott értéke 10%. M Ft Eladási ár NOI 1. sz. igatla 260 20,1 2. sz. igatla 244 19,2 3. sz. igatla 310 22,7 4. sz. igatla 220 19,3 5. sz. igatla 217 18 Feladatok: a. Határozza meg az eladott igatla adatai alapjá a tőkésítési rátát! (12 pot) b. Meyi az igatla piaci értéke? (8 pot) 5. feladat Összese 15 pot Egy családi ház lakóigatla értékbecslését piaci összehasolítás módszerével végezzük. A saját tevékeységükből összegyjtöttük egy hasoló igatla megvalósult adásvételéek adatait és iteretről kiválasztottuk további öt hasoló kíálati igatlat. Készítse el az értékbecslést piaci összehasolítás módszerével, csoportos összehasolítással! Az igatlaok jellemző adatai a következők: Szeged- Összehasol Móravár Szeged- Szeged- Szeged- Szeged- Szeged- Szegedító os Móraváros Móraváros Móraváros Móraváros Alsóváros Alsóváros szempotok Csillag u. Katoa u. Mura u. Alkoy u. Répás u. Rákóczi u. Paprika u. Ára 26 890 000 24 990 000 20 990 000 23990000 21 950 000 23 500 000 Iformáció Home ad People Igatlaügyökség Alapterülete 98 100 80 84 100 100 96,4 Fajlagos ár 268 900 312 375 249881 239 900 219 500 243 776 Fajlagos árak átlaga (Ft) T 4/9
vételár / ajálati ár vételár ajálati ár ajálati ár ajálati ár ajálati ár ajálati ár % 0-15 -15-15 -15-15 jellege ikerház ikerház családi ház családi ház családi ház ikerház ikerház % 0-5 -5-5 0 0 Telek területe (m 2 ) 540 350 300 323 743 300 230 % 2 2 2-2 2 3 téglaépí tés Építési mód % 0 0 0 0 0 0 Épület kora 1986 1965 1964 1963 1964 1968 1968 % 10 12 13 12 9 9 2004- be részfelú jítás 2010-be teljese felújított 2013-ba teljes kör felújítás Mszaki állapot teljes felújítás 2010 felújítadó felújítadó felújítadó % -3 10 10 10-3 -4 Szobák száma 4 4 3 3 3 4 4 % 0 2 2 2 0 0 Garázs va dupla garázs va va va va ics % -3 0 0 0 0 2 kevésbé kedvezőtle agyo kedvezőtle eyhé kedvezőtle Alaprajzi kialakítás agyo kedvező kedvezőtle kedvező % 3 2 3 0 1 3 Feladat: agyo kedvezőtle Határozza meg a, fajlagos árak átlagát (2 pot) a korrekciók átlagát. (8 pot) a korrigált fajlagos alapértéket (2 pot) a forgalmi értéket (3 pot) T 5/9
6. feladat Összese: 5 pot Állapítsa meg egy teljes értéke 24 M Ft forgalmi érték igatla haszoélvezeti jog értékével csökketett forgalmi értékét, ha a haszoélvező egy házaspár, és a feleség 66 éves, a férj pedig 69 éves! 7. feladat Összese: 32 pot 7.1 A képeke a görögök által kifejlesztett oszloptípusok oszlopfőjét és oszloplábkialakítását látja. (6 pot) Feladat: Nevezze meg az oszloptípusokat! Párosítsa az oszlopfőket a ekik megfelelő oszloplábbal! (3 pot) (3 pot) A B C T 6/9
Oszlopredek D E F Ábra jele A B C Oszlopfejek és oszloplábak párosítása Oszlopred Oszlopred Ábrák jele Európai Értékelési Szabváyok (EVS) Ö igatlavagyo-értékelőkét külöféle típusú értékbecslési megbízásokat kap ügyfeleitől, melyeket a voatkozó hazai jogszabályokba és az Európai Értékelési Szabváyokba (EVS) foglaltak szerit kell teljesíteie. 7.2 feladat (4 pot) Magyarországo az igatla-értékbecslési tevékeységet mely jogszabályok szerit kell végezi? Jelölje meg a helyes válaszokat! (Több helyes válasz is lehet) 1997. évi XXX. törvéy a jelzálog-hitelitézetről és a jelzáloglevélről 25/1997. (VIII. 1.) PM redelet a termőföldek em miősülő igatlaok hitelbiztosítéki értékéek meghatározására voatkozó módszertai elvekről Termőföldek em miősülő igatlaok hitelbiztosítéki értékelése kereskedelmi bak számára Termőföld hitelbiztosítéki értékelése kereskedelmi bak vagy takarékpéztár számára. 54/1997. (VIII. 1.) FM redelet a termőföld hitelbiztosítéki értéke meghatározásáak módszertai elveiről Európai Értékelési Szabályok (EVS) T 7/9
7.3. Jelölje meg a helyes választ! Az EVS szerit a pézügyi jeletés céljára készített értékbecslésbe a telket (2 pot) a felépítméyel együtt kell értékeli. ameyibe a felépítméyel együtt értékelték, az értéket az aráyos felosztás módszerével meg kell osztai a telek és a felépítméy között. a felépítméytől elkülöítve, beépítetle állapotába kell értékeli. em kell értékeli, mivel arra terv szeriti értékcsökkeést em lehet elszámoli. 7.4 Jelölje meg a helyes választ! Az értékelés időpotja az EVS szerit: (3 pot) ics jeletősége. az a ap, amelye a feltételezések szerit a hipotetikus eladás végbemehet. az értékelt összeg az aktuális piaci állapotot és az értékelés apjá érvéyes körülméyeket tükrözi, és em múltbéli vagy jövőbéli érték. az értékelési jeletés elkészítéséek apja megelőzheti az értékelés apját. eltérhet egymástól az értékelés apja és az értékelési jeletés elkészítéséek apja. 7.5 Ismertesse a piaci érték fogalmát az EVS szerit! (3 pot) 7.6 Nettó újraelőállítási költség alapú értékelésél az igatla felépítméyéek és fejlesztéséek jelelegi előállítási költsége 20.000.000 Ft, a föld becsült értéke 4.000.000 Ft, a techikai avulás mértéke 3%, a köryezeti avulás mértéke 8%. Meyi az igatla teljes értéke, ha fukcioális avulással em kell számoluk? Húzza alá a megfelelő megoldást és válaszát idokolja is! (2 pot) 21.360.000 Ft. 23.560.000 Ft. 21.800.000 Ft. 7.7 Vizsgálja meg az állítás és az idoklás igazságtartalmát! (3 pot) A hozamértékelés sorá az összehasolító piaci bérleti díjak megállapításakor figyelembe vesszük az igatlaok mszaki állapotát, mert a jobb mszaki állapotú igatlaok bérleti díja magasabb. Mid az állítás, mid az idoklás igaz, és közöttük ok-okozati kapcsolat áll fe. Mid az állítás, mid az idoklás hamis. Az állítás igaz, de az idoklás hamis. Az állítás hamis, de az idoklás igaz. Mid az állítás, mid az idoklás igaz, de közöttük ics ok-okozati kapcsolat. 7.8 A téglapilléreke látható kihasadások fagykárra vezethetők vissza. (1 pot) igaz hamis T 8/9
7.9 A salakbeto falazato jeletkező repedést okozhatja a vastartalmú adalékayag rozsdaképződése is. (1 pot) igaz hamis 7.10 A féyvisszaverő réteg megfelelő karbatartásával elkerülhető a lapos tető szigeteléséek idő előtti elöregedése. (1 pot) igaz hamis 7.11 A fedélszékek kötelező alkalmassági ideje 5 év. (1 pot) igaz hamis 7.12 A kéméyek korrózióját elsősorba az alkalmazott tüzelőayag fajtája határozza meg. (1 pot) igaz hamis 7.13 A lemezalapozást lehet a talajvízszit felett és a talajvízszit alatt is alkalmazi. igaz hamis (1 pot) 7.14 Egy gázkovektoros ftés lakás em lehet összkomfortos. (1 pot) igaz hamis 7.15 A termőföld az igatla-yilvátartásba bejegyzett szátó, kert, gyep, ádas és halastó. igaz hamis (1 pot) 7.16 Az avulások, állapotbeli romlások legikább elterjedt csoportosítási módja: fizikai, gépészeti, erkölcsi, piaci-stratégiai, köryezeti. Ezek figyelembevételével kell az amortizációt kiszámítai. (1 pot) igaz hamis T 9/9