Hiv. sz.: D(2007)73205 FELJEGYZÉS AZ ELNÖKSÉG TAGJAINAK FIGYELMÉBE Tárgy: A brüsszeli ingatlanpolitika EASTMAN épület Az épület használatának meghosszabbítását célzó tárgyalások ÖSSZEFOGLALÁS 2007. szeptember 5-i határozatával (PE 392.631/BUR) az Elnökség megbízza a főtitkárt, hogy haladéktalanul lépjen kapcsolatba az Eastman épület tulajdonosával, és tegye meg a szükséges lépéseket az épület használatának a jelenlegi bérleti határidőn túli meghosszabbításához, lehetőség szerint az ingatlantulajdon megvásárlása révén. Az ingatlan tulajdonosának, a brüsszeli városi önkormányzat társadalmi tevékenységi központjának (CPAS) képviselőivel folytatott tárgyalássorozat végén a felek megállapodásra jutottak egy 2008. december 1-étől számítva 99 éves időtartamra szóló haszonbérletet illetően, vételi lehetőség nélkül, egy a járulékos költségeken kívül 18.500.000 összegű egyszeri bérleti díj megfizetése révén. Az épület megvásárlásának lehetőségét a felek elvetették, mert a tulajdonos által kért összeg nem képezhette alku tárgyát és az ilyen vételekkel járó eljárások hosszú időbe telnek és bizonytalan kimenetelűek. - o - Ezért kérjük az Elnökség tagjait, hogy a jelen feljegyzésben található elemzés és tájékoztató adatok figyelembe vételével: 1. nyilvánítsanak véleményt a 99 éves időtartamra szóló, vételi lehetőség nélküli, egy 18,5 millió összegű egyszeri bérleti díj megfizetésével járó haszonbérletet illetően; és kedvező vélemény esetén 2. bízzák meg a Főtitkárt, hogy a költségvetési rendelet 179. cikke (3) bekezdése értelmében kérje ki a Költségvetési Bizottság véleményét a haszonbérlet pénzügyi vonatkozásait illetően, a 2007-es költségvetésben rendelkezésre álló előirányzatok felhasználása érdekében. NT\696586.doc 1/5 PE 395.648/BUR
I. Az Elnökség 2007. szeptember 5-i határozata 2007. szeptember 5-i határozatával (PE 392.631/BUR) az Elnökség megbízza a főtitkárt, hogy haladéktalanul lépjen kapcsolatba az Eastman épület tulajdonosával, és tegye meg a szükséges lépéseket az épület használatának a jelenlegi bérleti határidőn túli meghosszabbításához, lehetőség szerint az ingatlantulajdon megvásárlása révén. Emlékeztetem Önöket, hogy (a főtitkárnak az Elnökséghez intézett 2007. augusztus 27-i feljegyzése 1. melléklete értelmében) a munkálatok elvégzése után az épület otthont adhat az Európai Parlament második brüsszeli bölcsődéjének vagy szocio-kulturális tevékenységek helyszíne lehet. Az Elnökség 2007. november 15-én (PE 395.592/BUR) megerősítette 2007. szeptember 5-i határozatát, és felkérte a főtitkárt, hogy vizsgálja meg a 2007-es költségvetésben rendelkezésre álló előirányzatok felhasználásának összes lehetőségét. II. Az EASTMAN épület jogi helyzete Az EASTMAN épület a brüsszeli városi önkormányzat társadalmi tevékenységi központjának (CPAS) tulajdonát képezi, de a telek tulajdonosa Brüsszel városa. A CPAS és Brüsszel városa különálló állami intézmények, de az előbbi Brüsszel városa alá van rendelve. PE 395.648/BUR 2/5 NT\696586.doc
Egy ilyen jogi helyzet megköveteli, hogy vásárlás esetén Brüsszel városa részt vegyen a tárgyalásokban; az adminisztratív eljárást Brüsszel városa kezdeményezze, még mielőtt ez utóbbi a köztulajdonban lévő javakat elidegeníthetné. Ezek az eljárások bizonytalanok és akár 12 hónapig is eltarthatnak, mielőtt sor kerül a vételi okmány aláírására. Függetlenül a tulajdonjog átadása érdekében választott jogi formulától, mindkét állami intézménynek meg kell szereznie politikai elöljárója előzetes beleegyezését. III. Az első tárgyalások eredményei A CPAS képviselőivel folytatott tárgyalássorozat végén ez utóbbiak a tulajdonjog átadásának két lehetőségét ismertették (lásd: a 2. mellékletként csatolt 2007. október 26-i levelet). III. 1 Eladás A CPAS és Brüsszel városa általi közös eladás esetén a javasolt vételi ár 27 600 000, amely nem tartalmazza a járulékos költségeket. Ez az összeg az alábbiakra bontható: Az épület értéke 18 000 000 (1) A szabadkézi vétellel járó eljárás miatti többletérték (+ 33%) 6 000 000 (2) Az ingatlanadótól való mentesítés érvényesítése (+20%) 3 600 000 (3) ----------------------- 27 600 000 (1) Ezt az összeget az ingatlan kiadása utáni jövedelem határozatlan időre szóló felértékelése során határozták meg. (2) Szabadkézi vétellel történő eladás esetén Brüsszel város önkormányzatának társadalmi tevékenységi központja (CPAS) köteles az épület összértékéhez az érték egyharmadát hozzáadni annak az elméleti plusz érték elveszítésének kompenzálására, amelyet akkor kapnának, ha az épületet nyilvános árverés keretében adnák el (lásd a 3. mellékletet). (3) Jelenleg az Európai Parlament az ingatlan bérlőjeként fizeti a bérleti díj +/- 20%-át kitevő ingatlanadót. Az ingatlanadó nagy részét Brüsszel városa kapja meg a szövetségi állam településeket finanszírozó mechanizmusa révén. Amennyiben az Európai Parlament lenne az ingatlan tulajdonosa, úgy mentesülne az ingatlanadó alól (az Európai Közösségek kiváltságairól és mentességeiről szóló, 1965. április 8-i jegyzőkönyv). Brüsszel városa ily módon elesne ettől a bevételtől és ezért kéri, hogy ez az összeg az eladási árban a telek áraként szerepeljen. A II. pontban említettek szerint az eladás a közjegyzői okirat aláírását megelőzően mind a CPAS, mind Brüsszel városa számára 12 hónapos határidejű adminisztratív eljárást vonna maga után. Ugyanakkor egy felfüggesztő feltételeket tartalmazó előzetes adásvételi szerződés aláírására szűkebb határidőn belül is sor kerülhet, elméletileg folyó év vége előtt is, és ez lehetővé tenné a 2007-es előirányzatok felhasználását. III.2 Hosszú távú haszonbérlet NT\696586.doc 3/5 PE 395.648/BUR
A CPAS az épületre vonatkozó hosszú távú haszonbérleti megállapodást is köthetne az Európai Parlamenttel, amelyben a telek nem szerepelne. A haszonbérlet lényege egy egyszeri bérleti díj megfizetése lenne, de vételi lehetőséget nem kínálna. A hosszú távú haszonbérlet időtartamától függően a javasolt egyszeri bérleti díj a következő lenne: 50 évre szóló haszonbérlet 99 évre szóló haszonbérlet 19 933 333 költségek nélkül 26 066 667 költségek nélkül A CPAS által alkalmazott számítás azonos a III.2 pont alatti adásvételnél alkalmazott számítással, de az ingatlan bérletéből származó bevétel 50, illetve 99 éves időtartamra van kiszámítva. A hosszú távú haszonbérleti megállapodás aláírására igen rövid időn belül sor kerülhet, ha a felek meg tudnak állapodni az egyszeri bérleti díj nagyságáról. IV. A legutóbbi tárgyalások eredményei A 2007. november 15-i tárgyalások végén közeledtek egymáshoz a felek és az Európai Parlament ajánlatot tett (lásd a 4. mellékletben szereplő levelet) egy 99 éves időtartamra szóló, vételi lehetőség nélküli, a járulékos költségeken kívül 18 500 000 összegű egyszeri bérleti díj megfizetésével járó haszonbérletet illetően. Az épület megvásárlásának lehetőségét a felek elvetették, mert a tulajdonos által kért összeg nem képezhette alku tárgyát és az ilyen vételekkel járó eljárások hosszú időbe telnek és bizonytalan kimenetelűek (lásd a fenti II. pontot). A CPAS 2007. november XX-n (lásd az 5. mellékletben található levelet) elfogadta a Parlament ajánlatát, azzal a feltétellel, hogy a bérlet lejártáig (2009. február 28.) a bérleti díj teljes összege befizetésre kerül. Ugyanakkor a haszonbérlet 2008. december 1-én kezdődik. V. Az ingatlan becsült értéke V.1 Empirikus számítás Az ingatlan értékét az összes bérleti díj (az ingatlanadóval együtt) alapján lehet felbecsülni (évi 2%-kal) indexálva 15 éves időtartamra. E szerint a becsült érték a járulékos költségeket leszámítva 11 185 237. V.2 Külső szakértők Az Európai Parlament külső ingatlanszakértőt bízott meg az ingatlan értékének felbecslésével. Az értékelés következtetései szerint a járulékos költségeket leszámítva a költségek 11 500 000 eurót tesznek ki (lásd a 6. mellékletben szereplő szakértői vélemény). V.3. A kereskedelmi érték kiszámítása Sem az empirikus számítás, sem a külső szakértői vélemény nem veszi figyelembe az eladó és a telektulajdonos természetéből származó sajátosságokat. PE 395.648/BUR 4/5 NT\696586.doc
Ahogyan az a III.1. pontban látható, az ingatlan értékéhez hozzá kell adni a következőket (számítási alap: 11 500 000 ): Az épület becsült értéke 11 500 000 A közvetlen megállapodással járó eljárás miatti többletérték (+ 33%) 3 833 333 Az előleglevonástól való mentesítés utáni hasznosítás (+20%) 2 300 000 -------------------------- 17 633 333 A több mint 26 milliót kérő CPAS-szel való tárgyalások eredményeképpen a javasolt összeg 18,5 millió. VI. Következtetés Ezért kérjük az Elnökség tagjait, hogy a jelen feljegyzésben található elemzés és tájékoztató adatok figyelembe vételével: 1. nyilvánítsanak véleményt a 99 éves időtartamra szóló, vételi lehetőség nélküli, egy 18,5 millió összegű egyszeri bérleti díj megfizetésével járó haszonbérletet illetően; és kedvező vélemény esetén 2. bízzák meg a Főtitkárt, hogy a költségvetési rendelet 179. cikke (3) bekezdése értelmében kérje ki a Költségvetési Bizottság véleményét a haszonbérlet pénzügyi vonatkozásait illetően, a 2007-es költségvetésben rendelkezésre álló előirányzatok felhasználása érdekében. Harald RØMER A mellékletek listája 1. melléklet: A főtitkár 2007. augusztus 27-i feljegyzése az Elnökség számára 2. melléklet: A brüsszeli CPAS 2007. október 25-i levele 3. melléklet: A CPAS tanácsának döntése 4. melléklet: Az Európai Parlament 2007. november 19-i levele 5. melléklet: A brüsszeli CPAS 2007. november XX-i levele 6. melléklet: Szakértői jelentés NT\696586.doc 5/5 PE 395.648/BUR