Felújítás, karbantartás. Árajánlatok előzetes megküldése. Dugulás-elhárítás megakadályozása

Átírás

1 Felújítás, karbantartás Árajánlatok előzetes megküldése A társasház felújításra szorul, a közös képviselő árajánlatokat kért be a felújításokra. Összehívta a közgyűlést, de az árajánlatokat nem küldte meg. Felhívtam telefonon, kértem az árajánlatokat, erre az volt a válasz, hogy nem adja ki, mert egy másik ügyből kifolyólag, ahol az árajánlatokat kiküldte a tulajdonosoknak, a rendőrségre jár, mert a tulajdonosok beszereztek egy új árajánlatot, amivel a vállalkozó elesett a szerződéstől, és feljelentette a közös képviselőt. Elmondása szerint őt elmarasztalta a rendőrség, és ezért a továbbiakban nem adja ki az árajánlatokat. Én ezt nem értem! Szerintem nekem, mint tulajdonosnak jogom van látni előre az árajánlatokat, hogy ne a közgyűlésen rövid idő alatt kelljen dönteni. Azt gondolom, hogy ha magasnak tartom az árajánlatot (ráadásul, mint közös képviselő rálátásom is van), miért nem kérhetek a társasházra nézve kedvezőbb árajánlatot azonos műszaki tartalommal, persze nem továbbítva a korábbi árajánlatot. Ha mint közös képviselő a felújítási munkákra kapott árajánlatokat a tulajdonosoknak elküldöm, hibát követek el? Szerintem joguk van a tulajdonosoknak előre tájékozódni (sőt, közgyűlési döntések előkészítéséhez kötelességem is megküldeni a dokumentumokat). Egyetértek önnel, a tulajdonosoknak joguk van megismerni a begyűjtött árajánlatokat, de ahhoz is joguk van, hogy az adott feladatra ők maguk kérjenek be árajánlatot. Sajnos az etikai kérdések azonban valóban felmerülnek, ha már egy kész árajánlat után kér be valaki, és az pár ezer forinttal alacsonyabb a már ismert ajánlatnál. A legcélravezetőbb az lenne, ha egy árazatlan, de műszakilag megalapozott egyen kérdőív alapján kérnének be ajánlatokat mind a közös képviselet, mind a tulajdonostársak, és a megállapított határidő után már nem fogadnának be ajánlatot. Ezzel elkerülhetővé válnának azok az esetek, amikor csak a végösszeget figyelik a tulajdonosok, és átsiklanak az eltérő műszaki tartalom felett. Nagyobb értékű beruházásnál pedig érdemes előre felkérni egy műszaki ellenőrt, aki az árajánlatokat is értékeli, valamint a mennyiség és a minőség tekintetében is tájékoztatást tud adni a közgyűlésen. Kisebb volumenű munkáknál pedig ugyancsak célszerű megadott időpontig beérkező ajánlatokból dönteni, mert a későbbi időpontban benyújtott általában már a bekért ajánlatok alapján farag le a költségekből. Megjegyzés: nagyon különösnek találom a közös képviselő védekezését, és igazán kíváncsi lennék arra, hogy miért lehetett egy árajánlat bekéréséből büntető ügy. Dugulás-elhárítás megakadályozása A második emeleti lakás konyhájában nem folyik le a szennyvíz. A vízszerelő szakember a konyhai szennyvízcsövekben nem talált dugulást. Az első emeleti lakásban sem található dugulás, de a szennyvíz ott sem folyik le. A vízszerelő feltételezi, hogy a szennyvízcső azon része van eldugulva, mely a garázsban található. A lakásnak és garázsnak más-más a tulajdonosa. A garázstulajdonos azonban nem járul a szennyvízcső ellenőrzéséhez, esetleges tisztításához. 1.: A garázstulajdonos kötelezhető-e valami formában, hogy hozzájáruljon a vízszerelő által történő szennyvízcső ellenőrzéséhez, esetleges tisztításához?.: Ha nem okozunk kárt a garázstulajdonos ingatlanában és az ott található értékeiben, ennek ellenére is kérhet a társasháztól kártérítést? 3.: Milyen eszköz áll a társasház rendelkezésére arra az esetre, ha a garázstulajdonos mindenképp elzárkózik, nem működik együtt? A leírásból az állapítható meg, hogy az ún. közös szakaszon történt a dugulás, így annak elhárítására a társasház köteles. A társasházi törvény 1. () bekezdése így rendelkezik: () Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van. Ennek alapján a garázs tulajdonosa köteles a közös tulajdoni ejtőcsatorna javítását megengedni, és ezért semmilyen kártalanítás nem jár a részére. (Természetesen, ha kárt okoztak valamilyen vagyontárgyában, akkor azt kompenzálni kell.) Ha végképp nem hajlandó a tulajdonos arra, hogy a szerelőket a tulajdonába beengedje a javítás elvégzése érdekében, akkor a helyi önkormányzatnál kell birtokvédelmet kérni. A jegyző szükség esetén még karhatalmat is kirendelhet arra az időre, amíg a javítás megtörténik. K é r d é s e k, v á l a s z o k, b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r s a s h á z i ü gy e k b e n B 1

2 felújítás, karbantartás Egyéni hőszigetelés szankciója Milyen szankciókkal jár a társasházi határozat hiányában tulajdonosok tudta és hozzájárulása nélkül létrehozott egyéni, saját szinten megvalósított kültéri hőszigetelés? A helyi építésügyi hatóságnál kell megkérdezni, hogy a munkához adtak-e engedélyt. Ha nem, akkor eljárást kell kezdeményezni, és nagy valószínűséggel kötelezni fogják a kivitelezőt az eredeti állapot visszaállítására. Ha a külső szigetelés építési engedéllyel valósult meg, akkor az illetékes kormányhivatalnál az engedélyt kiadó építésügyi hatóság ellen kell bejelentést tenni, mert az osztatlan közös tulajdonon közgyűlési határozat nélküli beavatkozáshoz adtak engedélyt. Elektronikus építési napló A fenti témában nagyon sok kérdés érkezik a Társasházi Háztartás című szaklap szerkesztőségéhez. Az általános érvényű tájékoztatást az alábbiakban közöljük. Útmutatás Az építési naplót a 013. október 1-jét követően induló kivitelezések esetében elektronikusan kell vezetni, de akik 013. október 1. előtt már papíron kezdték el a naplóvezetést, azok papír alapon be is fejezhetik. Csökkennek az adminisztratív terhek! Egy építési beruházáshoz a több papír alapú napló helyett csak egy elektronikus építési napló fog tartozni. Az elektronikus építési napló könnyen olvasható, módosítások, javítások követhetőek. Megszűnik a kivitelezés megkezdéséhez kapcsolódó adatszolgáltatási kötelezettség és tudomásul vételi eljárás. Távoli eléréssel is követhető a kivitelezési folyamat! Az építtető és a fővállalkozó kivitelező irányítási, összehangolási és ellenőrzési feladatai egyszerűsödnek. A kivitelezés teljes folyamata nyomon követhető, távolról is figyelemmel kísérhető az egyes építkezések készültségi foka, az épp folyó építési tevékenységek. Átláthatóbbá válik a kivitelezés! Az átláthatóbb, megfelelően dokumentált kivitelezés segíti az alvállalkozók kifizetését, elősegíti a lánctartozás megfékezését, javítja a kisvállalkozók jogbiztonságát, elősegíti a jogviták lezárását. Az elektronikus építési napló bárhonnan, a nap bármely szakában és egyidejűleg több szereplő számára is elérhető. Amit feltétlenül tudni kell az elektronikus építési napló bevezetéséről: Az alkalmazás számítógépet, és internet kapcsolatot igényel. Nem szükséges semmilyen programot megvásárolni, sem telepíteni hozzá. Átmeneti internet-hozzáférés hiányában lehetőség lesz offline (internet kapcsolat nélküli) naplóvezetésre is, maximum 3 naponkénti kötelező internetes feltöltéssel. Az offline naplóvezetéshez csupán az ingyenes ÁNYK (Általános Nyomtatvány Kitöltő) programot kell feltelepíteni a saját számítógépre. Ügyfélkapun keresztül történik a belépés, és a napi jelentések, eseti bejegyzések, napló mellékletek, valamint az offline naplórészek feltöltése. Továbbra is minden építésügyi hatósági engedélyhez vagy tudomásulvételi eljáráshoz kötött, valamint a közbeszerzésről szóló törvény hatálya alá tartozó építőipari kivitelezési tevékenység végzéséről építési naplót kell vezetni. Az építési napló vezetésére, tartalmára vonatkozó szabályok nem változnak meg az elektronikus építési napló bevezetésével, viszont az alkalmazás segíti a szabályoknak megfelelő építési napló vezetést. Elérhetőségek: Az éles alkalmazás 013. október 1-től a oldalon lesz elérhető szeptemberétől demó verzióban lehet ismerkedni a programmal. Tájékoztató, és oktatási anyagok, segédletek folyamatosan frissítve elérhetőek a oldalon. B ó t a a t á r s a s h á z a k s z o l g á l a t á b a n

3 Felújítás, karbantartás Ellenálló kisebbség Már több mint 3 éve felvetődik (tulajdonosi kérésre) a szigetelés ténye. 61 lakás, 5 lépcsőház, mely nem illeszkedik szervesen egymáshoz. A legutóbbi közgyűlésen megszavazták a hőszigetelést, és a hozzá kapcsolódó lakástakarék szerződés megkötését. A felújítást nem fogadták el egyhangúan, a lakástakarék kötését viszont igen, ami azzal jár, hogy emelt díjat kell fizetnie mindenkinek. Továbbá szintén egyhangúlag elfogadták a teraszok felújítását, cseréjét is. A kisebbség viszont perrel fenyegetőzik főként ellenem és a társasházi határozat ellen, továbbá kinyilvánította, hogy nem fizeti az emelt közös költség összegét, melyet a közgyűlés többsége elfogadott, és tartalmazza a hitelt. Úgy ítélem meg, hogy a többséget kell képviselnem, ugyanakkor tájékoztattam a kisebbséget arról, hogy jogukban áll a közgyűlési határozatot megtámadni. A tájékoztatásom után most a kisebbség kéri, sőt követeli, hogy adjak útmutatót, hogy hol és milyen eszközökkel támadjanak, továbbá adjam meg a felsőbb szervek elérhetőségét, ahol bepanaszolhatnak. A 14 lakástakarékot megszavazó tulajdonos közül 3 visszalépett, mert megijedt, hogy neki kell fizetnie azt a részt is, amit a kisebbség nem fizet. 1.: Van-e jogom átvenni kisebb összeget (régi közös költség), vagy csak az elfogadott mértékű, emelt díjat vehetem át?.: Meg tudja-e akadályozni a kisebbség, hogy a szigetelés megvalósuljon? 3.: Köteles vagyok-e megadni a felettes szervek elérhetőségét? 4.: Milyen eszközeim vannak a közös költség emelt díjas beszedésére? 1.: A tulajdonosnak jogában áll eldönteni, hogy mekkora összeget fizet be személyesen. Ha kevesebbet fizet, mint amennyi a kötelezettsége, akkor hátraléka keletkezik, és ha a hátralék összege eléri a három hónapra járó közös költség mértékét, akkor akár fizetési meghagyást vagy jelzálogjog bejegyzést lehet elindítani. Tehát átveheti a korábbi közös költség összegét is, de fel kell hívni a befizető figyelmét, hogy a hátraléka havonta emelkedni fog..: A társasházi törvény szerint a közgyűlés által hozott határozatot mindaddig érvényesnek kell elfogadni, amíg azt a bíróság hatályon kívül nem helyezi. Ha tehát a tulajdonosok közül a kisebbség nem fogadja el a közgyűlési határozatban foglaltakat, akkor nekik kell a bíróságon keresetet indítani. Erre vonatkozóan a közös képviselőnek nincs tájékoztatási kötelezettsége, nekik kell a keresetet megírni, vagy erre a feladatra ügyvédet fogadni. 3.: A társasházaknak nincs felettes szervük, tehát senkit nem tud megjelölni, hogy hol tehetnek panaszt. A problémájuk megoldására nincs más lehetőségük, mint a helyi bíróságnál a kereset benyújtása. 4.: A közös költség akár megemelt, akár régebb óta azonos összegű behajtására a társasházi törvényben meghatározott lehetőségek állnak rendelkezésre: írásbeli felszólítás, tértivevényes-ajánlott levélben három hónapot meghaladó közös költség tartozás esetén jelzálogjog bejegyeztetése az SZMSZ-ben meghatározott eljárási rend szerint (vagy a közgyűlés dönt határozattal, vagy a közös képviselő erre felhatalmazást kap, de mindegyik esetben szükséges hozzá ügyvédi ellenjegyzés és előzetes írásbeli felszólítás) fizetési meghagyásos eljárás megindítása közjegyzőnél. Ellenőrizni szeretném a költségeket Társasházunkban néhány éve tetőfelújítás volt, és ezzel a közös képviselő csak saját maga által fontosnak tartott adatokat közölt, a mesterek munkavégzéséről hiteles számlát, szerződéseket nem mutatott. A közel 7 milliós beruházásról vajmi keveset tudatott a tulajdonosokkal, de sajnos a lakók nem lépnek fel ellene, nem kérik, nem is tudják a lakóház bankszámla egyenlegét, még a közös képviselő járandóságáról sincs tudomásuk. Közben az új tető beázik, nincs garantált kijavítási lehetőség sem, és egy újabb probléma ütötte fel a fejét: az épület északi oldalának külső vakolata porózussá vált, a betonkoszorú vonalában lakásunkat belülről fekete penész öntötte el a hőhíd miatt. Van-e joga egy tulajdonosnak számon kérni a hiteles bankszámlakivonatot, vagyis ha bemegy a társasház számláját vezető bankba, ott kérhet-e egyenlegértesítőt? A társasházakról szóló 003. évi CXXXIII. törvény a számvizsgáló bizottságot hatalmazza fel a gazdálkodás ellenőrzésével. Ön nem írt arról, hogy a házukban működik-e a számvizsgáló bizottság, és ők milyen módon végzik el az ellenőrzést, illetve milyen beszámolókat készítenek a közgyűlésre. A társasházi törvény nem nevesíti az egyes tulajdonosok általános betekintési jogát, de a Ptk. szerint tulajdonjoghoz kapcsolódón a saját ügyében minden tulajdonos jogosult információkat kérni. Általában a tetőfelújítás nem tartozik az egyedi érdekeltségi körbe, így javaslom, hogy a számvizsgálókat keresse meg a kételyeivel, és kérje meg őket az alaposabb ellenőrzésre. Egyébként, a fenti problémával kapcsolatban inkább a tető javítására kötött szerződést kellene elkérnie, és azt ellenőrizni, hogy a garanciális javítás miképpen van belefoglalva. K é r d é s e k, v á l a s z o k, b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r s a s h á z i ü gy e k b e n B 3

4 felújítás, karbantartás Engedély felújításhoz Tető, homlokzat, födém-szigeteléshez, illetve nyílászáró cseréhez kell-e bármiféle szakhatósági engedély, homlokzati terv? Az épületek homlokzatán nem változtatnánk, méret-azonos nyílászárók kerülnének beépítésre. Árajánlatok megvannak, és a tovább folytatáshoz ez lenne a sarkalatos kérdés. (Kérdésünkre senkitől nem kaptunk megnyugtató választ.) V Ha sem a méretben, sem a külső megjelenésen nem változtatnak, akkor nem kell hozzá önkormányzati hozzájárulás, elegendő a tulajdonosok által hozott közgyűlési határozat. Erkély miatti beázás Hat lakásos, emeletes társasházban az első emeleti egyik lakás fala belülről vizesedik/mállik a közvetlen felette levő lakás erkélyének szigetelési hibája miatt. Ki a felelős a kár kijavításáért, illetve az ezzel járó anyagi terhek viseléséért? A társasház közös tulajdonába tartozik az erkélyek szerkezete, így a szigetelési hiba megszüntetése is a közösség feladata. Nem tartozik azonban ebbe a költségbe a szigetelésen túli extra igények kielégítése (pl. különleges burkolat). A beázással kapcsolatos kár viszont biztosítási esemény, amelyhez az adott biztosító fogja a helyreállítási költséget megfizetni. Erkélyek egységessége Egy 60 lakásos társasház 148 db loggiával/erkéllyel rendelkezik. Az alapító okirat szerint ezek a lakáshoz tartoznak, területük 50%-a a lakás alapterületébe is beszámít. Az erkélyek vasszerkezetei az idővel elkorrodálódtak. Eddigi ismereteink az alapszabály szerint a tulajdonos kötelessége a lakáshoz tartozó erkélyek karbantartása. Erről közgyűlés is döntött (a tulajdonos kötelessége a karbantartás). Ezt a döntést azonban nem tudja mindenki betartani, mert a felújítás még összefogással is jelentős összeget tenne ki, és éppen azok nem tudják felújítani az erkélyüket, akiké a legrosszabb állapotban van. Az önkormányzat szerint az erkélyek külső megjelenése a társasház szerkezetéhez tartozik, azok nem lehetnek eltérőek, egységes képet kell mutatni a városkép miatt tehát a rendbetétel a társasház közösségének feladata. Sőt, a jelenlegi közös képviselőt bírsággal fenyegetik: ha balesetveszélyes erkélyt találnak, őt büntetik. Amennyiben a tulajdonos feladata a karbantartás, akkor mindenki más módszerrel, lehetőleg a legolcsóbban akarja megoldani, tehát nem lesz egységes a társasház külső képe. Amennyiben a társasház feladata a vasszerkezet rendbetétele, akkor joggal mondhatják azok a lakók, akik nem rendelkeznek erkéllyel, hogy ezt ne a közös költségből finanszírozzuk, de nem engedik megelőlegezni a közös költségből sem. Hogyan lehet ezt a helyzetet megoldani? A társasházi törvény 1. -a rögzíti, hogy a társasház közös tulajdonába tartozik az épületszerkezet, amelybe az erkélyek is beletartoznak. Mindenképpen figyelni kell azonban arra, hogy a szerkezetére vonatkozik a szabályozás, vagyis a vasszerkezeti részre. Az erkélyek belső karbantartása, felújítása valóban az adott lakás tulajdonosának kötelezettsége, de a külső rács, vagy tartó szerkezet felújítása és karbantartása viszont a társasház feladata. A költségek felosztása pedig a tulajdoni hányad szerint kötelező minden tulajdonosra nézve, hiszen a tetőszerkezet felújítását, a lift karbantartását is mindenkinek fizetnie kell, így nem lehet felmenteni a költségek viselése alól azokat, akik nem rendelkeznek erkéllyel. Garázsra eső felújítási költség 50 lakásos társasházban garázs tulajdonosa vagyok. A közös költség fizetésének eltérő mértékét a nem lakás rendeltetésű albetétekre vonatkozóan a közgyűlési határozat szabályozza, az SZMSZ-nek nincs rendelkezése ilyen tekintetben. Közgyűlési határozat kimondja, hogy a garázsosok 60% közös költséget kötelesek fizetni. Egy rendkívüli közgyűlésen a jelenlévő tulajdonosok úgy döntöttek, hogy rendkívüli befizetésből gyűjt össze 5,3 millió forintot a társasház, hogy a földszinti építési hibát esővíz szivárgása, ezáltal komoly ázások kijavíttassa. A közös képviselő azt fogalmazta meg a közgyűlési határozatban, hogy a befizetést teljes tulajdoni hányadra kell B ó t a a t á r s a s h á z a k s z o l g á l a t á b a n

5 Felújítás, karbantartás vetíteni. Ez az ő olvasatában azt jelenti, hogy a garázstulajdonosok is 100% közös költség hozzájárulást fizessenek be. 1.: Szabályozhatja-e közgyűlési határozat a közös költség mértékét, vagy csak az SZMSZ?.: Ha igen, akkor megteheti-e a közös képviselő, hogy egy alkalommal 100% közös költség befizetést kér el a garázstulajdonosoktól, nem pedig a 60%-ot? 3.: Ha nem, akkor hogyan lehet elérni, hogy a garázs után ne kelljen mindazon közös költség részeket megfizetni, amiket nem is használunk? 4.: Nem tudom értelmezni, hogy a befizetést teljes tulajdoni hányadra kell vetíteni. Nekem ez azt jelenti, hogy ha valakinek van 50 m külön tulajdona, akkor 50 m -el kell számolni. A társasházakról szóló 003. évi CXXXIII. törvény az alábbiak szerint rendelkezik: 4. (1) A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendel-kezik. () A szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni: a) a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját, b) a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolás és a megfizetés szabályait. Az általános tehát az, hogy mindent a tulajdoni hányad szerint kell fizetni, ha ettől mégis el kívánnak térni, akkor azt csak az SZMSZ-ben szabályozottan lehet. A leírtak szerint tehát nem jogszerű, hogy önök csak 60%- os közös költséget fizettek eddig, viszont a most hozott közgyűlési határozat megfelel a jogszabályi előírásoknak, vagyis a felújítási költséget mindenki a tulajdoni hányada alapján fogja megfizetni. Ha ezzel nem értenek egyet, akkor csak az SZMSZ módosításával juthatnak el oda, hogy mentesítik a garázstulajdonosokat egyes működési költségek alól. Ez viszont nem vonatkozik a felújítási költségekre, mert azt viszont mindenkinek a tulajdoni hányada alapján kell megfizetni. A terület m -e nem azonos a tulajdoni hányaddal. A tulajdoni hányad azt jelöli, hogy az egyes tulajdonosokra a külön tulajdonában lévő albetét területéhez igazodva a közös tulajdon egészéből mekkora rész jut, amelynek a működtetése és fenntartása az ő feladata. Gáz helyett villany Társasházunk az évi rendes közgyűlésén a kötelező gáz felülvizsgálat kapcsán úgy döntött, hogy minden lakásba villanybojlert szerelnek a meglévő gázbojlerek helyett. Teszik ezt azért, mert így elkerülhetik a 1 db egy csatornás gyűjtőkémény kb. 18 milliós felújítását, ami még a gázvezeték felújítás költségén kívül terhelné a közösséget. A felújítás a közös tulajdonú vezetékeken kívül jelentős kiadást jelentene a magántulajdon részére is, ezért annak költségét is a felújítási alapból állnák, a villanybojlerek beszerzésével együtt. A közgyűlésen a tulajdonosok 54,4 %-os tulajdonrésszel voltak jelen, a határozatokat egyhangúan (ellenszavazat és tartózkodás nélkül) fogadták el. Az egyik tulajdonos a közgyűlés után nappal törvényességi kifogással élt (szóban), mert szerinte a tervezett felújítás a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak számít, amihez az összes tulajdonos egyhangú határozata szükséges. Szerintem ha ez így lenne, soha semmilyen felújítást sem végeztethetnénk el. Kinek van igaza? A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások fogalmát a törvény így határozza meg: Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak. A jogszabály értelmezése alapján a gázüzemű meleg-víz szolgáltatás helyett egy teljesen új, elektromos üzemeltetésű meleg-víz szolgáltatást alakítanak ki, amely álláspontom szerint beletartozik az épületrész átalakításába, illetve az új épület-berendezés létesítésébe. Ennek alapján valóban 100%-os egyetértés mellett lehet a változtatásokat elvégezni. A szóban tett kifogásnak azonban nincs olyan hatása, hogy a hozott határozat érvénytelen lenne, az adott tulajdonosnak a közgyűlési határozat meghozatalától számított 60 napon belül a bíróságon kell kérnie a közgyűlési határozat hatályon kívül helyezését. Ha a kereset benyújtása megtörtént, akkor a bíróság fog dönteni az adott kérdésben. Amennyiben a kereset benyújtására nem került sor, és a benyújtásának időpontja már lejárt, úgy a határozat érvényes és végrehajtható. K é r d é s e k, v á l a s z o k, b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r s a s h á z i ü gy e k b e n B 5

6 felújítás, karbantartás Gázvezeték befedése külső hőszigeteléssel Társasházunk egy 1 lakásos, kétemeletes épület. A ház fő gázvezetéke a földszint és az első emelet között, az ablakom alatt húzódó, szabadon szerelt 6 méter hosszú rézvezeték. Az alattam és a fölöttem lévő lakók és egy második emeleti tulajdonos saját pénzen 10 cm-es szigetelést csináltatnának tehát a 1 lakásos társasházból hárman. Az egyik lakótárs közgyűlés összehívása nélkül aláíratott a tulajdonosokkal egy engedélyezési nyilatkozatot (a közös képviselő én vagyok.) 1.: Érvényes-e ez a nyilatkozat? (Tudtommal nem.).: Megkezdhetik-e az építkezést a városi főépítész engedélye nélkül? (Mivel a társasház szerkezete hátrányára változik borzalmas lesz.) 3.: Mivel a későbbiekben esetleg más tulajdonos is csatlakozni akar a szigetelési munkálatokhoz, jogom van-e olyan technológiai leírást kérni, amely részletesen tartalmazza a felhasznált anyagok és alkalmazott technológia milyenségét? 4.: A gázvezeték 10 cm-es szigetelőanyaggal+vakolat beépítéséhez szükség van-e szakember engedélyére, illetve az elvégzett munkát műszaki ellenőrnek át kell-e venni? (Nem szeretném a hátra levő életemet bíróságon, esetleg börtönben tölteni a tulajdonosok hozzá nem értése miatt. Úgy gondolom, mint közös képviselő, én nem három, hanem tizenkét ember biztonságáért vagyok felelős.) 5.: Milyen károm, illetve milyen kára származik a háznak, ha a szigetelni akaró lakók nem tudják elkezdeni a szerződésük szerinti időpontban a munkát? 1.: A feltett kérdéseit elsősorban a helyi építésügyi hatósággal kellene egyeztetnie, mivel az adott területre vonatkozó előírásokat ők ismerik. A közös tulajdonban lévő építési munkálatokra vonatkozóan a társasházi törvény így rendelkezik: 1. (1) Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett olyan építkezés megkezdéséhez, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani, de a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületberendezésre történő csatlakozással vagy a közös épületrész, épületberendezés műszaki állapotának megváltozásával jár együtt, az épület biztonságának, állékonyságának megőrzése érdekében köteles az ilyen munkával közvetlenül érintett tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti legalább kétharmadának írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát beszerezni. A törvényi rendelkezés szerint tehát nem szükséges közgyűlési határozat, hanem írásbeli nyilatkozat elegendő, de a tulajdoni hányad szerinti /3 egyetértése mellett. A leírtak szerint ez az előírás nem teljesült..: Miután a közös tulajdonon történik az építkezés, így az építtető köteles teljes körűen megadni a technológiai leírást, valamint a kivitelezés módját. 3.: A műszaki ellenőr igénybe vétele ügyében szintén az építési hatóság tud felvilágosítást adni, de ahhoz szükséges a kivitelező ajánlata, valamint a munkamenet leírása is. Ennek csatolása szükséges lehet a döntéshez. A leírtak szerint nem biztos, hogy kell hozzá külön szakember, mivel nem nyúlnak a gázvezetékhez, hanem csak beburkolják azt. Viszont meg kell vizsgálni, hogy a beburkolással nem takarnak-e el csatlakozást, mert ebben az esetben feltételezem a gázszolgáltató hozzájárulása is szükséges lehet. (Az én értesülésem szerint gázvezeték nem lehet falon belül, tehát ennek alapján meg is tilthatják a vezeték eltakarását!) 4.: A munka megkezdésére a tulajdonosoknak csak akkor van joguk, ha a közös tulajdonnal kapcsolatosan körültekintően minden szükséges engedélyt beszereztek, illetve hozzájárulás is a rendelkezésükre áll. Ha nem rendelkeznek az előírtakkal, akkor a munka megkezdésének elmaradása miatt nem jogosultak kártérítésre. Hófogók karbantartási kötelezettsége Télen egy lakóház tetejéről lezúduló hótömeg jelentős anyagi kárt okozott az autómban. Mivel semmiféle tiltó figyelmeztetés nem volt, szabályosan parkoltam, úgy gondoltam, hogy a ház köteles megtéríteni a káromat. Az ügyet jogi útra vittem, és első fokon nem nyertem meg a pert. A bíró az igazságügyi szakértő véleményére alapozott, aki a hófogók állapotát 7 méter távolból, egy látcsővel vizsgálta, és megfelelőnek találta. A házban lakók meghallgatása során viszont elhangzott, hogy évek óta nem volt karbantartva sem a tető, sem a hófogók. Van-e bármilyen előírás erre vonatkozóan, hogy milyen időközönként kell karbantartani a hófogókat, illetve hogy az előírásnak megfelelő-e a háromhuzalos hófogó? Mulasztott-e adott esetben a ház, és hogy tartozik-e ilyenkor felelősséggel a károsult felé? Sajnos a hófogók karbantartására vonatkozóan nem találtam jogszabályt, így javaslom, hogy a helyi építési ügyosztályon kérjen segítséget a probléma felkutatásához. Amennyiben a társasház nem mulasztott, akkor jogszerű volt az elsőfokú ítélet (nem jár kártérítés). A probléma megoldását jelenthette volna, ha a társasháznak van felelősségbiztosítása, mert feltételezhető, hogy akkor az esetben a biztosító fizette volna meg önnek a keletkezett kárt. B ó t a a t á r s a s h á z a k s z o l g á l a t á b a n

7 Felújítás, karbantartás Kisebbség megakadályozza A társasház lakói 01 márciusában több mint /3-os többséggel megszavazták a lift felújítását. A nemmel szavazók (1/10) bírósághoz fordultak, ahol pert nyertek a szavazás során felmerült eljárási hiba miatt. 01 szeptemberében az új írásbeli szavazás megint a lift felújítását szavazta meg. Az 1/10-es kisebbség ismét a bírósághoz fordult, indok: jogaik megsértése. A bíróság a rendelkezésre álló adatok alapján leállíttatta a munkálatokat, és bár az eredeti leiratban az szerepel, hogy a felpereseknek kell az igazukat bizonyítani, mégis a társasházat kötelezi bizonyítási eljárásra. A következő tárgyalásig a fellebbezés ellenére nem lehet csinálni semmit. A kivitelezővel a szerződés érvényes, alkatrészek legyártva, a költségek nőnek. Meddig van joga az 1/10 tulajdoni hányaddal rendelkező lakóknak újból és újból feljelentgetni (hiszen ez csak időhúzás)? Egyáltalán nem akarnak liftet, és egyetlen céljuk, hogy mindig megvétózzák a nagy többség akaratát. Az adott helyzetben a bíróság fog dönteni. Ha a kisebbség által benyújtott keresetet elutasítja a bíróság, akkor a lift felújítását minden további nélkül el lehet végezni. Ha viszont megállapítja, hogy a kisebbség érdekét sérti a hozott határozat, akkor hatályon kívül fogja helyezni a felújításról szóló döntést. Ebben az esetben a döntés ismét visszakerül a társasház közgyűlése elé. Megoldás lehetne az, ha felajánlanák a kisebbségben lévőknek, hogy a lift üzemeltetési költségei alól mentesíteni fogják a földszinti lakásokat, illetve az üzlet tulajdonosokat. Ha ebben megállapodás születik, akkor azt az SZMSZ-ben is rögzíteni kellene. Kinek a költsége a dugulás-elhárítás? Kinek kell a dugulás-elhárítási költségeket fedezni, ha a konyhai mosogató lefolyója amelyet egymás fölött három lakás lakói használnak eldugul? Házunkban 10 lakástulajdonos lakik, több lefolyási egység létezik. Köteles-e a közösség átvállalni a dugulás javításánál fellépő költségeket, vagy ezt az egymás fölött lakóknak kell egymás között egyenlő részekre elosztani? A feltett kérdésekre csak a hibaelhárítást végző szakember tudja a választ: ha a dugulást bizonyíthatóan olyan dolog okozta, amely valamelyik tulajdonostárstól származhat pl. parafa dugó, olvadásra képtelen zöldség darab, zsíros anyag stb. akkor annak elhárítására a tulajdonosok kötelesek. Ha viszont a lefolyócső egy darabja szétesett, elzárta a lefolyás útját, akkor a társasház mint a közös tulajdonú lefolyóvezeték tulajdonosa köteles a hibát elhárítani. KÖTELEZŐ ELLENŐRZÉSEK, felülvizsgálatok A fenti témában nagyon sok kérdés érkezik a Társasházi Háztartás című szaklap szerkesztőségéhez. Az általános érvényű tájékoztatást az alábbiakban közöljük. Gáz, csatlakozó vezetékek és készülékek 19/01. (VII. 0.) NGM rendelet A megszaporodott gázrobbanások, CO mérgezések miatt megszigorították a vizsgálatok elvégzését. Gázszivárgás esetén a gázszolgáltató kikapcsolja az épületet a szolgáltatásból. A visszakapcsolást csak szigorú ellenőrzés után, komoly pénzösszegért végzi el. A közösséget terhelő vizsgálat az épület fő nyomásszabályzójától az egyéni mérőórákig terjed. A vezetékeket és a gázkészülékeket a lakások belsejében is legalább ekkor meg kell vizsgálni (akkor is, ha egyébként nincs gond, rendben működnek). 1. Az ingatlan tulajdonosa köteles a) a felhasználói berendezés a gázfelhasználói technológia kivételével műszaki-biztonsági felülvizsgálatát az üzembe helyezés, vagy az e rendelet hatálybalépését megelőzően üzembe helyezett felhasználói berendezés esetében az első műszaki biztonsági felülvizsgálat évét követő 5. évben és ezt követően 5 évente, b) a csatlakozóvezeték műszaki-biztonsági felülvizsgálatát az üzembe helyezés, vagy az e rendelet hatálybalépését megelőzően üzembe helyezett csatlakozóvezeték esetében az első műszaki biztonsági felülvizsgálat évét követő 10. évben és ezt követően 10 évente elvégeztetni. 4. Az e rendelet hatálybalépése előtt üzembe helyezett felhasználói berendezés a gázfelhasználói technológia kivételével, vagy csatlakozóvezeték első műszaki-biztonsági felülvizsgálatát az ingatlantulajdonos az alábbi időpontig köteles elvégeztetni: a) az január 1-je előtt vagy ismeretlen időpontban üzembe helyezett felhasználói berendezés vagy csatlakozóvezeték esetében 013. december 31-ig, b) az január 1-je és december 31-e közötti időszakban üzembe helyezett felhasználói berendezés vagy csatlakozóvezeték esetében 014. december 31-ig, á Útmutatás K é r d é s e k, v á l a s z o k, b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r s a s h á z i ü gy e k b e n B 7

8 felújítás, karbantartás c) az január 1-je és 003. december 31-e közötti időszakban üzembe helyezett felhasználói berendezés vagy csatlakozóvezeték esetében 015. december 31-ig, d) a 004. január 1-je és az e rendelet hatálybalépése közötti időszakban üzembe helyezett felhasználói berendezés vagy csatlakozóvezeték esetében, vagy az a)-c) pont szerinti időpontban üzembe helyezett, de 003. december 31-e után felülvizsgált felhasználói berendezés vagy csatlakozóvezeték esetében 016. december 31-ig. Kémények 01. évi XC. törvény Nem mellőzhetők még a használaton kívüli kéményeknél, tartalék kéményeknél sem! A kéményseprő vállalatok végzik, díját az épület/lakás tulajdonosának kell megfizetnie. (Oda kell figyelni, hogy valóban elvégezzék az ellenőrzéseket!) Az észrevételeiket el kell fogadni, a felfedezett hibákat a fűtési szezon előtt ki kell javítani! Tartalék és gáz kémények évente, hagyományos fűtési rendszerű kémények esetén félévente. (Tartalék /biztonsági/ égéstermék-elvezető: olyan égéstermék-elvezető, amely a tartalékfűtés célját szolgálja, üzemképes állapotban van, de nincs rácsatlakoztatva tüzelőberendezés.) A szolgáltató időszakonként ütemezés szerint köteles elvégezni: a) az égéstermék-elvezető ellenőrzését, szükség szerinti tisztítását, b) az égéstermék-elvezető műszaki felülvizsgálatát, c) ingatlan tulajdonosa által megrendelt égéstermék-elvezetővel kapcsolatos kötelező műszaki vizsgálatokat. Nem tartozik a közszolgáltatás körébe: a) az épített cserépkályha, kandalló, kemence csak bontással oldható összekötő eleme vagy annak bekötőnyílása, valamint b) a használaton kívüli égéstermék-elvezető. A kéményseprők az ellenőrzésről bizonylatot állítanak ki, egyik példányát el kell kérni, és meg kell őrizni! Ha hibát vagy életveszélyt állapítanak meg, akkor írásban felszólítják a használót az üzemeltetés azonnali leállítására a szabálytalanság megszüntetéséig, és az ingatlan címének közlésével a veszély jellegétől függően haladéktalanul tájékoztatják a hatáskörrel rendelkező hatóságot, szükség esetén a gázelosztói engedélyest. A közszolgáltató nem vállalkozhat égéstermék-elvezető építésére, szerelésére, bélelésére, javítására, kéménytechnikai termékek forgalmazására, vagy más olyan munka elvégzésére, amely a közszolgáltató által feltárt hiányosság, szabálytalanság megszüntetésére vagy ehhez kapcsolódó termék forgalmazására irányul. További jogszabály a kéményseprő-ipari közszolgáltatásról szóló törvény végrehajtásáról szóló 347/01. (XII. 11.) Korm. rendelet, amely szabályozza, hogy milyen hibák esetén kihez kell a bejelentést megtenni. A kéményseprő-ipari közszolgáltatás ellátásának szakmai szabályairól szóló 63/01. (XII. 11.) BM rendelet tartalmazza a pontos fogalmakat és az elvégzendő munkafolyamatokat. 3. (5) A közszolgáltató a sormunka tényleges időpontjáról legalább 8 nappal korábban köteles az ingatlan használóját értesíteni az ellátásért felelős önkormányzat rendeletében meghatározott módon. Ha a közszolgáltatás a jelzett időpontban nem valósul meg, a közszolgáltató írásban a Törvény szerint meghatározott második időpontot jelöl meg, és egyidejűleg az ingatlan használóját, tulajdonosát írásban tájékoztatja a közszolgáltatás a közszolgáltatás ellátásának ismételt meghiúsulása esetén annak napjától számított 30 napon belüli igénybevételének kötelezettségéről, és ennek elmulasztása esetén a tűzvédelmi hatóság értesítésének közszolgáltatói kötelezettségéről. (6) Az (5) bekezdésben meghatározott második időpontról szóló értesítés sorszámozott, lakcímre szóló, szigorú számadású példányos bizonylaton nyilvántartott, tanúval vagy fényképfelvétellel vagy az ingatlan használójának, tulajdonosának aláírásával vagy egyéb módon igazolt, postaládába helyezett, annak hiányában kapura vagy bejárati ajtóra jól látható módon elhelyezett értesítéssel valósul meg. (7) A (6) bekezdésben meghatározott értesítésnek tartalmaznia kell: a) a közszolgáltató nevét, székhelyét, b) a közszolgáltató ügyfélszolgálatának címét, telefonszámát, c) a személyes és telefonos ügyfélfogadás rendjét, d) az ingatlan címét, ahol a közszolgáltatást el kívánják végezni, e) a sormunka elvégzésének tényleges időpontját év, hónap, nap pontossággal, továbbá f) a hatósági felügyeletet ellátó tűzvédelmi hatóság megnevezését, címét. 3/A. A közszolgáltató a sormunkák ütemezésére a tárgyévet megelőző év december 31-ig éves közszolgáltatási ütemtervet készít havi bontásban, amelyet ügyfélszolgálati irodáiban közzétesz, és arról az ellátással érintett önkormányzatot írásban tájékoztatja. A megküldött ütemtervet az ellátással érintett önkormányzat a helyben szokásos módon a megérkezését követően haladéktalanul közzéteszi. B ó t a a t á r s a s h á z a k s z o l g á l a t á b a n

9 Felújítás, karbantartás Liftek, felvonók üzemeltetése 113/1998. (VI. 10.) Korm. Rendelet a felvonók biztonsági követelményeiről, valamint a felvonók biztonsági követelményeiről és megfelelőségének tanúsításáról szóló 108/001. (XII. 3.) FVM-GM együttes rendelet A tulajdonos köteles a felvonó üzemeltetése során annak rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas állapotáról, rendszeres és szakszerű karbantartásáról, javításáról, továbbá a szükséges, illetőleg előírt műszaki biztonságtechnikai felülvizsgálatáról, rendszeres ellenőrzéséről, valamint az üzemeltetés és a használat módjának folyamatos figyelemmel kíséréséről gondoskodni. Ellenőrzés: Napi ellenőrzés vizsgázott üzemügyeletes; Havi ellenőrzés a karbantartást végző személy vagy vállalkozás. Ezen ellenőrzéseket végzők részére az üzemeltetőnek (tulajdonosnak) írásos megbízást kell adnia. Biztonságtechnikai felülvizsgálatok a jogszabályban meghatározott számban: a) általános esetben évi 4 kötelező vizsgálat, b) különleges esetben évi 1 kötelező kijelölt szervezeti vizsgálat (a 10 évnél fiatalabb berendezéseknél és a Korm. rendelet szerinti felújított berendezéseknél). Az a) és b) pontban megjelölt vizsgálatokat a karbantartás megfelelőségének ellenőrzését csak az ÉMI által regisztrált, engedéllyel rendelkező ellenőrök végezhetik. A berendezés üzembe helyezés előtti, illetve a javítás utáni vizsgálatokat az illetékes miniszter jelenleg a Nemzeti Fejlesztési és Gazdasági Miniszter által kijelölt szervezetekkel kell elvégeztetni! Villamos hálózat (Elektromos berendezések, vezetékek) Országos Tűzvédelmi Szabályzat, 8/011. BM rendelet Ez egy összetett kérdéskör. Ide tartozik az érintés-, tűz- és villámvédelem, tehát több vizsgálatról lehet szó. Csak regisztrált, igazolvánnyal (engedéllyel) ellátott személy végezheti, műszeres vizsgálat. A feltárt hiányosságokat azonnal meg kell szüntetni! Ezek a vizsgálatok az áramszolgáltató lecsatlakozásától az egyéni mérőórákig terjednek ki, költsége a közösséget terheli. Ajánlatos legalább ilyenkor a lakások, külön tulajdonú épületrészek vizsgálatát is elvégezni. (A magán tulajdonban végzett vizsgálatok díja a magán tulajdonosokat terhelik.) A vizsgálatok vezetését és abban érdemi munka folytatását csak olyan személy végezhet, aki jogszabályban meghatározott erősáramú berendezések időszakos felülvizsgáló szakképesítéssel rendelkezik. A vizsgálatokról külön-külön jegyzőkönyv készül, amelyeknek egy-egy példányát a vizsgálatot végző lebélyegezve, aláírva átadja, illetve el kell kérni, meg kell őrizni! Az elektromos hálózat szükséges vizsgálati ideje az épület tűzveszélyességi osztályba besorolásától függ (lásd 13. ). a.) Elektromos berendezések, vezetékek 13. (1) E fejezet szempontjából tűzvédelmi felülvizsgálat olyan ellenőrzési művelet, amely javítási, karbantartási műveletek nélkül, a hibák megállapítására és minősítésére irányul () A villamos berendezés használatbavételét követően, a berendezés üzemeltetője, ha jogszabály másként nem rendelkezik a) az A és B tűzveszélyességi osztályba tartozó helyiségben, szabadtéren legalább háromévenként, b) a C, D és E tűzveszélyességi osztályba tartozó helyiségben, szabadtéren legalább hatévenként a villamos berendezés tűzvédelmi felülvizsgálatát elvégezteti, és a tapasztalt hiányosságokat a minősítő iratban meghatározott határnapig megszüntetteti, melynek tényét hitelt érdemlő módon igazolja. (3) A tűzvédelmi felülvizsgálat szempontjából a naptári napot kell figyelembe venni. b.) Villámvédelem 5. (1) Villámvédelmi berendezést csak kiviteli tervdokumentáció alapján lehet létesíteni, kivételt képeznek a villámvédelmi berendezés létesítésére nem kötelezett építmények, amelyeknél csak ajánlott a tervdokumentáció alapján történő létesítés. () Az e rendelet szerinti villámvédelmi berendezés tervezésére csak a Magyar Mérnöki Kamara tervezői névjegyzékében szereplő villamos tervező jogosult, aki az érvényes vonatkozó műszaki követelményen alapuló, az OKF-fel egyeztetett, a Magyar Mérnöki Kamara (a továbbiakban: MMK) által akkreditált villámvédelmi létesítési vizsgát eredményesen letette, vagy szakmai gyakorlata és képzettsége alapján kiemelt gyakorlottságát az MMK megállapította. (3) A kivitelezésért felelős műszaki vezetőnek, műszaki ellenőrnek szintén rendelkeznie kell a () bekezdés szerinti érvényes záróvizsgával. c.) Tűzoltó készülék 591. (1) A létesítményben a () bekezdésben foglalt kivételektől eltekintve legalább egy darab, az ott keletkezhető tűz oltására alkalmas a vonatkozó műszaki követelménynek megfelelő tűzoltó készüléket kell elhelyezni. á K é r d é s e k, v á l a s z o k, b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r s a s h á z i ü gy e k b e n B 9

10 felújítás, karbantartás () Ha jogszabály másként nem rendelkezik, nem kell tűzoltó készüléket elhelyezni a lakás céljára szolgáló építményekben, tűzszakaszokban és a hozzájuk tartozó szabad területeken, kivéve a lakóépületekben kialakított egyéb rendeltetésű (kereskedelmi, iroda) helyiségeket, amelyek tekintetében gazdálkodó, vagy rendeltetési egységenként az (1) bekezdésben foglaltakat kell alkalmazni. Tűzoltó készülék ellenőrzése: csak hatósági nyilvántartásban szereplő karbantartó szervezettel végeztethető el, a lejárat napjáig érvényes; ha el kell helyezni tűzoltó készüléket az épületben, akkor jól láthatóan, könnyen hozzáférhetően, a veszélyeztetett hely közelében kell elhelyezni, és állandóan használható, üzemképes állapotban kell tartani. d.) Tűzvédelmi szabályzat 59. (1) A kétszintesnél magasabb és tíznél több lakást (üdülőegységet) magában foglaló lakóegységnél (üdülőegységnél) az épület tulajdonosa, kezelője, közös képviselője, intézőbizottság elnöke, használója írásban köteles kidolgozni az épületre vonatkozó tűzvédelmi használati szabályokat, előírásokat, a lakók riasztásának, a menekülésnek a lehetséges módozatait, a felszerelt tűzvédelmi eszközök használatára vonatkozó előírásokat, valamint köteles gondoskodni ezek megismertetéséről, megtartásáról és megtartatásáról. e.) Lakóházak és menekülési útvonalak: 466. (5) A menekülési útvonal szükséges szabad szélességét kiürítés számítással kell meghatározni, ami nem lehet kevesebb, mint a (6) bekezdésben meghatározott legkisebb szabad szélesség. (6) A menekülési útvonal legkisebb szabad szélessége nyílászárók kivételével az alábbiak: a) általános esetben 1,10 m, b) mozgásukban korlátozott személyek elhelyezésére szolgáló helyiségek esetében 1,0 m, c) tömegtartózkodás céljára szolgáló helyiségek esetében 1,65 m. 59. (4) A lakásban, üdülőegységben az A és B tűzveszélyességi osztályba tartozó éghető folyadékból legfeljebb 0 liter, a C - D tűzveszélyességi osztályba tartozó éghető folyadékból vonatkozó műszaki követelményekben meghatározott, annak hiányában legfeljebb 60 liter mennyiség tárolható. (5) Propán-bután gázpalack nem alkalmazható, nem tárolható olyan helyiségben vagy a kétszintes lakásokat tartalmazó egy emeletes lakóépületek kivételével földszintesnél magasabb építményben, ahol az esetleges gázrobbanás a tartószerkezet összeomlását idézheti elő. 59/A. (1) Lakórendeltetésű épületek, épületrészek területén a menekülésre számításba vett közlekedőkön, lépcsőházakban éghető anyagok, és a menekülési útvonalat leszűkítő tárgyak az 575/A. (1) bekezdésben és ezen szakasz () bekezdésében foglalt kivétellel nem helyezhetők el, továbbá ott a rendeltetéssel nem összefüggő elektromos berendezés felügyelet nélkül nem üzemeltethető. () Lakórendeltetésű épületek, épületrészek menekülésre számításba vett közlekedőin, lépcsőházak pihenőin növények elhelyezhetők, amennyiben a menekülési útvonalat nem szűkítik le. Közösen nyert pályázat egyéni felhasználása Egy három lépcsőházas társasházban egy önkormányzati pályázati támogatás elnyerése esetén kihagyható-e az egyik lépcsőház felújítása, ahol nagy az ellenállás a felújítással kapcsolatban, bár a társasház egésze írásos szavazás útján elérte a szüksége 50% fölötti szavazati arányt? Ez utóbbi lépcsőházban szinte felelősségre vonták az igen -nel szavazókat, felborult a lépcsőház békéje. A társasház a '60-as években épült, egyre gyakoribb a több lakást eláztató csőtörés. Néhány éve már próbálkoztam a vizes strangok felújítási pályázatának megszavaztatásával, de akkor nem jött össze. Mindenki a csempe- és falbontástól irtózik, ami érthető, de a vezetékcseréket szerintem akkor is meg kell oldani, mert hol itt, hol ott pukkad ki a régi vezeték. (A 005. évi legutóbbi SZMSZ-ünk még nem rendelkezett a lépcsőházankénti szétbontásról bizonyos ügyekben, a társasházat egységes egésznek tekintette.) A kérdésre a pályázati kiírás adhat választ. Ha a kiírásnak megfelelően történt a pályázat elkészítése, és ebben az egész társasház fel lett tüntetve, akkor sikeres elbírálás után csak azt lehet megvalósítani, amit beadtak. Nincs tehát mód arra, hogy módosítsanak a benyújtott anyagon, és kevesebb feladatot végezzenek el, ha erre a pályázati kiírás nem ad lehetőséget. Ilyen esetben valószínű, hogy az elnyert pályázatnál az elszámolás és a műszaki ellenőrzés ki fogja mutatni, hogy nem a pályázati anyagban rögzítettek szerint történt a munka elvégzése, és nem fogják megkapni a pályázati összeget. B ó t a a t á r s a s h á z a k s z o l g á l a t á b a n

11 Felújítás, karbantartás Külső hőszigetelés egyénileg Társasházunk vezetése szigetelés nélküli tatarozást akar (vakolatjavítás, festés). Ennyire futja a felújítási alapból (de egyébként is ellenzik a hőszigetelést). Lennének olyan tulajdonostársak, akik kedvezőtlen adottságú részen laknak, és saját erőből ha már egyszer felállványozzák a házat, új külsőt kap egyúttal hőszigetelni is szeretnének, hogy ne csak szép legyen, hanem hasznos is. Megtilthatja-e a ház határozattal, hogy az egyébként építési engedély mentes hőszigetelést a lakástulajdonos rátetethesse a saját lakását övező falrészre a festés (nemes vakolat) felvitele előtt? Megjegyzés: érdekes módon a klímák, parabolaantennák ellen senki nem ágál. Az a baj talán, hogy a fal síkja nem lenne egyenletes? A probléma elsősorban az, hogy ha nem a teljes falfelületet szigetelik, akkor megváltoznak a hővezetési technológiák, és a beszigetelt lakás mellett, alatta és felette be fog penészesedni a többi lakás. Kérdés, hogy az ezzel kapcsolatosan felmerülő problémákat a szigetelő tulajdonosok felvállalják-e? Ugyanis senkinek nincs joga más tulajdonának használatát lehetetlenné tenni pusztán azon okból, hogy az ő komfortérzete jobb legyen. A klíma berendezés és a parabola-antennák nem okoznak penészedést a mellettük lévő, érintkező lakásokban, viszont ezt sem ártana szabályozni az SZMSZ-ben, hogy hova helyezhetők el, és milyen zajkibocsátás engedhető meg. Liftfelújítás lakásszövetkezetben Lakásszövetkezeti házban egy esetleges részleges liftfelújítást a 60 lakóból 14 eldöntheti-e? (4 millió Ft-ról van szó.) A lakásszövetkezet tulajdonában lévő vagyontárgyak karbantartása és felújítása törvényben előírt kötelezettség. A törvény nem köti minősített többséghez a részleges felújítási költségről a döntést. Ennek értelmében az érvényes (akár megismételt) közgyűlésen jelen lévők jogszerűen dönthettek a kérdésben. Lift-felújításhoz szükséges szavazati arány Társasházunk az 1950-es évek elején épült, azóta a lifteken csak karbantartási munkákat végeztek, felújítva nem voltak. Most tervezzük a felújítást. A felújítás, valamint a felújításhoz szükséges hitel felvételéhez a tulajdonosok milyen arányú szavazata szükséges, hogy az érvényes legyen? Elégséges a minősített /3-os többség (SZMSZ ezt tartalmazza), vagy 100%-os egyetértés szükséges? A társasházi törvény pontjai szerint a már meglévő gépészeti berendezés karbantartása és felújítása az általános üzemeltetési feladatok közé tartozik, tehát az erről való döntésnél az érvényes közgyűlésen (megismételt közgyűlésen is!) a jelenlévők többségének szavazata szükséges. Hitel felvételéhez minden esetben az adott bank által előírt szavazati arányt kell teljesíteni. Megkezdett munka utólagos megtámadása 01. májusi közgyűlésen a tulajdonosok megszavazták a méretlen gázvezeték felújítását. A munkát megrendeltem, és az 01. november elején elindult. Most hat hónap után! kaptam értesítést a bíróságtól, hogy 60 napon belül megtámadták a közgyűlési határozatokat. Mi a teendőm? Attól, hogy valaki megtámadta a közgyűlési határozatokat, attól azok még érvényben maradnak mindaddig, amíg a bíróság az érvénytelenségüket nem állapítja meg. Álláspontom szerint nyugodtan végeztesse el a munkát, és menjen el a tárgyalásra. (Lehetséges, hogy konkrétan erre a pontra nem is lesz érvénytelenítés.) Ha valamilyen eljárási hiba miatt úgy látszik, hogy a bíróság hatályon kívül helyezi a döntést, akkor hívjon össze új közgyűlést azonos napirendi pontokkal, és ismételten hozzák meg azonos tartalommal a közgyűlési határozatot. Ez alkalommal viszont már nagyon figyeljenek oda arra, hogy minden eljárási előírást időpont, napirend, jegyzőkönyv stb. betartsanak. Ha nem volt eljárási hiba, akkor valószínűleg a bíróság nem fogja hatályon kívül helyezni a korábban hozott közgyűlési határozatot. K é r d é s e k, v á l a s z o k, b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r s a s h á z i ü gy e k b e n B 11

12 felújítás, karbantartás Nem értenek hozzá Lakásszövetkezetünk vezetősége közül senki nem ért műszaki dolgokhoz. Ennek ellenére most pl. 10 millió Ft-os ablakcsere szerződést is aláírtak, és ki is fizették, annak ellenére, hogy a munka nem készült el teljesen, és a szerződés tartalma sem volt megfelelő. A hozzá nem értő vezetőség most 1 millió Ft-os gázszerelési munkát is intéz. A többi lakó azt mondja, hogy nem várható el, hogy a vezetőség értsen az ilyen munkákhoz. A vonatkozó törvény előír-e szakértelmet a szövetkezet vezetőségének? Nincs tudomásom arról, hogy kötelező műszaki szaktudást írna elő a lakásszövetkezeti törvény. Természetesen a vezetőségnek lehetősége van arra, hogy felkérjen szakértőket a kivitelező kiválasztása, és nem utolsó sorban a műszaki átvételre. Amennyiben az általuk megrendelt és kifizetett munka minőségileg nem megfelelő, akkor bejelentést kell tenni a vezetőség felé, hogy a garanciális szabályoknak megfelelően gondoskodjon a munka megfelelő színvonalon történő elvégzéséről, illetve kijavításáról. Nem vettem részt a korszerűsítésben A közös képviselő a fűtéskorszerűsítés kapcsán nem számolt el a tulajdonosokkal, én pedig nem vettem részt a korszerűsítésben. Az ekkor megszavazott emelést nem voltam hajlandó fizetni, amíg nem számol el. Megtámadtam a közgyűlési határozatot, de elképzelhető, hogy betegség miatt nem tudok személyesen részt venni a tárgyaláson. (Lehet, hogy szükségem lenne egy jó képviselőre, aki tisztában van a jogi útvesztőkkel, és segíteni tud abban, hogy ne kelljen olyan munkáért fizetnem, amit nem végeztek a tulajdonomban. Ez jogalap nélküli gazdagodás, ha kifizetteti velem a bíróság.) A polgári perrendtartás szerint a feleket meghatalmazással ügyvéd vagy családtagjuk tudja képviselni. Ha ön akadályoztatva van az adott tárgyalás időpontjában, akkor kérheti a tárgyalás elhalasztását, vagy megbízhat ügyvédet a képviseletével. Mindenképpen szükséges azonban, hogy a per tárgyára vonatkozóan ön készítse el az indokolást, vagyis részletesen tájékoztassa a bírót, hogy milyen költséget miért nem volt hajlandó megfizetni. Annak jogosságáról ugyanis a bíró akkor tud dönteni, ha minden információ a rendelkezésére áll. Részleges szigetelés Háromemeletes társasház képviselője vagyok. A földszinten lakó család a lakásának szigetelését akarja elvégezni arra hivatkozva, hogy tartósan beteg a gyermekük. Az engedélyük állítólag már megvan. A többi lakó ezt ellenzi. A társasháznak nincs annyi pénze, hogy pályázat útján el tudja végeztetni a szigetelést. Én úgy tudom, hogy a lakók beleegyezése szükséges ahhoz, hogy a közös tulajdonban lévő falakon bármilyen munkát végezzenek. Mi a teendőm? Külső szigeteléshez a hozzájárulás közgyűlési döntéssel lehetséges, mivel a ház homlokzatát csak egységesen lehet szigetelni. Ha van olyan módszer, amely megfelelő a földszinti lakás szigetelésére, és nem bontja meg a külső egységes megjelenést, akkor azt elvégeztethetik a tulajdonosok a közösség hozzájárulása nélkül is. Amennyiben az építésnél nem szigetelték megfelelően a házat, tehát alulról vizesednek a földszinti lakások, akkor annak megszüntetésére is különböző módozatok vannak. A szigetelés hiányosságainak megszüntetésére célszerű különböző szakemberektől ajánlatot kérni, és a legmegfelelőbbet kiválasztani. A költségek viseléséről is érdemes közgyűlési döntést hozni, mert az alapozásnál elkövetett hibák kijavítása nem csak a földszinti lakás tulajdonosainak a kötelezettsége. (A tető rossz szigetelése miatt is az egész társasháznak kell vállalnia a költségeket!) Szakértői vélemény szükségessége felújítás előtt Társasházunk tetőszerkezete az egyik épületrész felett állagromlott. Árajánlat kérése előtt szükséges egyeztetni mind faanyagvédelmi szakértővel és statikussal is? Mit végez egyik, mit másik? Miért fontos ez, mielőtt áccsal beszélnénk? A közös képviselő szorgalmazza ezeket a szakvéleményeket, a tulajdonosok nem látják a szükségességét, úgy érzik, túlzott ez az elővigyázatosság, csak a költségeket növeli. B ó t a a t á r s a s h á z a k s z o l g á l a t á b a n

13 Felújítás, karbantartás A faanyagvédelmi szakértő azt tudja megállapítani, hogy a tetőszerkezetben jelenleg lévő faanyagokban nincs-e kártevő, illetve nem gombás-e. Ha ilyen probléma nincs, akkor azokat nem kell kicserélni, tehát a tetőjavítást csak a tartólécek cseréjére, illetve a tetőcserepek kijavítására lehet korlátozni. A statikusnak viszont azt kell megállapítani, hogy a tetőszerkezet teherbíró képessége megfelelő, a felújítandó tetőrészre nem kell pót-alátámasztásokat építeni, hanem a javítás elvégezhető a meglévő állapotra. A két szakértői vélemény ára általában nem olyan magas, és a felesleges munkálatokat kizárhatja! Illetve a felújítás megvalósítása ilyen szakértői véleményekkel alátámasztva hosszabb távú biztonságot jelent a társasház részére. TÖBBSÉGI KÉNYSZER ALATT Társasházunk tulajdonosai a következők: 1 db 48 m -es és 1 db 5 m -es lakóingatlan, a többi /3-os többség egy banké. A bank úgy döntött, hogy felújítja az épületet. Az épület műemlék, így ehhez igazodva kellett felújítani. A más városban élő tulajdonost értesítették ugyan, de nem egyeztettek velük a közgyűlésről időpontot (valójában mindegy is, hiszen a /3-os többséggel a bank döntött a felújításról). Előzetes árajánlatot nem terjesztettek elő, munkálatokról, számlákról, szerződésekről nem tájékoztattak. Most kaptunk egy levelet, melyben felteszik a kérdést: közel millió Ft-ot (ami m arányosan, tulajdoni hányad alapján a mi lakásunkat terheli) egy összegben, vagy részletfizetéssel kívánjuk-e kifizetni?! A bank igényeit a felújításban pályázattal is ki lehetett volna egészíteni, vagy előfinanszírozni, közösköltség-emeléssel, állami támogatás igénybe vételével ha előre meg van beszélve! Milyen lehetősége van a lakás tulajdonosának? A társasház felújításáról közgyűlésen kellett dönteni, így azt a döntést kell beszerezni a közös képviselettől, és tájékozódni, hogy milyen összegű felújításról döntöttek. (Leveléből nem derült ki, hogy ki képviseli törvényesen a társasházat!) Amennyiben a közgyűlésre nem kaptak meghívót, úgy a hozott döntés a törvényben előírt 60 napon túl is megtámadható, ha valóban bizonyítani tudják, hogy nem volt tudomásuk a közgyűlésről, és a döntésről sem kaptak tájékoztatást. (Szerintem ezt elég nehéz lenne bebizonyítani, mivel a munkálatokról valószínűleg volt tudomásuk, és akkor is érdeklődhettek volna, hogy ki és milyen összeggel finanszírozza a felújítást!) Utólagos tiltakozásként bejelenthetik, hogy az összeget nem fogadják el, de akkor számítaniuk kell arra, hogy a bank fizetési meghagyást nyújt be, majd az önök ellentmondása folytán perré alakul az eljárás. A peres eljárásban pedig a banknak kell bizonyítania, hogy az eljárása megfelelt a jogszabályi előírásoknak, valamint a kivitelezési költség is a piaci árnak megfelelő volt. Megjegyzem azonban, hogy egy műemlék épület felújítása valóban sokkal drágább, mint a hagyományos építésű épületeké, viszont azzal is számolniuk kell, hogy a felújítással az önök lakásának értéke is minden bizonnyal jelentős mértékben emelkedni fog. Túlzott az összeg A közös képviselőnk saját cégével elkészíttetett a lépcsőházban 8 m falburkolatot Ft értékben anyag nélkül, mely munka nem szerepel az éves tervben, és erre vonatkozó közgyűlési határozat sem született. (Az öszszeget számla ellenében a képviselő már ki is fizette magának.) Egy szakember szerint anyaggal együtt is kb Ft-ot ér. A munkát egy tulajdonos és egy megbízott kérte a képviselőtől. Ezért közgyűlést nem akartunk összehívni, mivel csak 50%-os szavazattal rendelkezünk. Arra gondoltunk, felszólítjuk a képviselőt, hogy jogalap nélkül végeztetett munkát, ezért utalja vissza a pénzt. Ha nem adja vissza gondoljuk rendőrségi feljelentést kell tenni, mert a 8. 1/b alapján felhatalmazás nélkül rendelt munkát értéken felüli összegért, továbbá visszaélt megbízatásával. Ezen túl a 43. 1/a alapján az ő kötelessége lett volna a közgyűlési határozatot előkészíteni, amit elmulasztott. Mit kellene tenni a jó és helyes eljárás érdekében? Elsősorban meg kell nézni, hogy az SZMSZ-ben szabályozták-e azt, hogy a közös képviselő milyen összeghatárig jogosult egyedül dönteni javítási, karbantartási munkáról. Ha ott Ft alatti munkára vonatkozóan megkapta a felhatalmazást, akkor nem javaslom, hogy további eljárásokat kezdeményezzen. Azt is vizsgálni kellene, hogy miért volt szükséges a falburkolat elkészítése, miért kérték ezt a közös képviselőtől. Ha a munka elvégzése szükséges volt, akkor az ár-arány kérdésében a különbség a leírtak szerint nem jelentős. Természetesen a közös képviselő eljárása nem volt etikus, hogy a munkát a saját cégével végeztette el, de ha bekért árajánlatokat, és ő azoknál kedvezőbb áron végezte el a munkát, akkor nem lehet vele szemben eljárást kezdeményezni. K é r d é s e k, v á l a s z o k, b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r s a s h á z i ü gy e k b e n B 13

14 felújítás, karbantartás Üzletre kirótt felújítási költség Társasház alsó szintjén lévő üzletsoron az egyik üzlet tulajdonosa vagyok. A ház panelprogram keretén belül felújításban vett részt. A felújítási munkák befejezése után a közös képviselő levélben közölte, hogy a rám eső rész Ft, és ezt az összeget havi részletekben köteles vagyok befizetni, ellenkező esetben jelzálog terheli saját tulajdonú üzletemet. Az üzletben nem végeztek semmiféle munkát, a fűtés-korszerűsítést saját költségen végeztem el, az üzlet homlokzatán még csak festési munkálatokat sem végeztek, nyílászárókat nem cseréltek, tulajdonképpen semmilyen érdemleges munkálat nem történt az üzleteken. Kérdeztem, hogy ezt az összeget hogyan számolta ki, szeretném látni a tételes kimutatást, mire a közös képviselőtől azt a válasz kaptam, hogy annál pontosabb kimutatást nem tud adni, amit már megkaptam, és egyébként is ő már eleget tett a kötelezettségének, az állam felé elszámolt. (Megjegyzem: a lakók sem kaptak tételes kimutatást a lakásukban elvégzett munkáról.) Megkérdeztem, hogy áfá-s számlát kapok-e az összegről, mivel ezt az összeget a vállalkozásomban el kellene számolnom. A válasz az volt, hogy közös költségről nem szokás számlát adni, tehát én sem kapok. Úgy tudom, hogy a pályázatban (panelprogram) a nem lakás céljára szolgáló helyiségek (üzletek) nem vehettek részt, ennek ellenére a kirótt összeget méltánytalanul nagynak tartom, kb. fele egy lakásra eső összeg. Abban igaza van a közös képviselőnek, hogy a közös költségről és a felújítási alapról számlát nem tud kiállítani, mivel a társasház nem vállalkozás, nem nyújt semmilyen szolgáltatást. Az is tény, hogy a pályázatok során a magántulajdonban lévő nem lakás célú helyiségek után az önkormányzatok nem nyújtanak támogatást. Az önnel szemben megállapított fizetési kötelezettség azonban csak akkor jogszerű, ha a felújítások során a külső szigetelést az üzletnél is elvégezték, kicserélték az ablakokat stb. Ha nem történt semmilyen munka, akkor önnel szemben nem jogszerű a befizetés megállapítása és nem köteles azt teljesíteni. Ha a közös képviselet mégis jogszerűnek tartja, akkor neki kell fizetési meghagyásos eljárást indítani, és neki kell bizonyítania azt is, hogy milyen jogcímen, illetve milyen döntés alapján állapította meg az összeget. Visszakéri az elkülönített összeget Ötven éves a kerítésünk, cserére szorul. Felújítási alapunk nincs. Kilenc lakásos a társasház, de használati joggal két részre osztott a telek. A szóban forgó kerítést nyolc tulajdonosnak kellene megcsináltatni. Hat tulajdonosnak volt egy közös garázsa, azt eladtuk, és tulajdoni hányad arányában szétosztottuk az árát úgy, hogy azonnal be is fizettük a folyószámlánkra elkülönítve egyben az összeget kerítés felújítás címszóval de a befizetés lakásonkénti összeggel először a házipénztár bevételi bizonylatában, a befizetők aláírásával történt, megnevezve, hogy mire fizetünk be. Időkorlát és egyéb kikötés nélkül. Most egy tulajdonos el szeretné adni a lakását, és visszaköveteli az e célra befizetett összeget. Mit kell tennünk ebben az esetben? A társasház felújítási alapjára-számlájára befizetett összeg a közös tulajdon részévé válik, és abból kifizetést semmilyen módon nem lehet teljesíteni. Ennek alapján a kerítés felújítására befizetett összeg csak abban az esetben követelhető vissza, ha az adásvételi szerződésben az új tulajdonos vállalja annak befizetését, és az erre vonatkozó nyilatkozat külön bekezdésben ügyvédi ellenjegyzéssel megtalálható. B ó t a a t á r s a s h á z a k s z o l g á l a t á b a n