KÖZÖS KÖLTSÉG ADÓSSÁGGAL ELADOTT LAKÁS ALKALMAZOTTAK BESZÁMÍTÁSA

Átírás

1 ADÓSSÁGGAL ELADOTT LAKÁS KÖZÖS KÖLTSÉG Ha valaki Ft adóssággal vesz meg egy lakást, az adósságot kitôl kérhetjük számon, ha az elôzô tulajdonos elérhetetlen? Ebben az esetben vizsgálni kell, hogy az új vevô tudott-e a fennálló adósságról, és milyen feltétellel vásárolta meg az ingatlant, illetve az eladó milyen nyilatkozatot tett (pl. tehermentes stb.). A polgári jog szerint az új tulajdonossal szemben is megindítható az eljárás, mivel neki is lehetôsége lett volna a szükséges információk megszerzésére, és ha ezzel nem élt, akkor vállalnia kell annak a következményeit is. Erre fôleg akkor szokott sor kerülni, ha a régi tulajdonos címe és elérhetôsége nem biztosított. A társasházi törvény 46. -a rendelkezik arról, hogy a külön tulajdont érintô tulajdonosváltozás esetén a tulajdonostárs kérésére köteles a közös képviselô írásbeli nyilatkozatot adni a közös költség tartozásról. Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni. Az írásbeli nyilatkozat tartalmáért fennálló felelôsségre a Ptk. szabályai az irányadóak, tehát a közös képviselô felel az ott közölt adatok valódiságáért. A tulajdonostársnak az ingatlan per-, teher- és igénymentességérôl tett szavatossági nyilatkozata a közös költség tartozás alól történô mentesség szavatolására kiterjed akkor is, ha a szerzôdés megkötése során a tartozás fennállásának kérdésében nem kéri a közös képviselô (intézô bizottság elnöke) e törvényben meghatározott nyilatkozatának megadását. ALKALMAZOTTAK BESZÁMÍTÁSA Közgyûlésünk érvényes, többségi határozatában a korábbi évek lakásonkénti szemétszállítási díj fizetését a közös költség tételeként megváltoztatta a lakásba bejelentett személyek száma szerinti számításra. Társasházunkban mûködik egy Kft., mint 2 db lakásingatlan tulajdonosa, 4 fõ bejelentett alkalmazottal. Ennek a Kft.-nek a tulajdonosa ugyanitt lakik, külön családi ingatlanban, mint lakó (3 fõvel). A tulajdonos mint Kft. kifogásolja, hogy a Kft. 4 fõs létszáma is figyelembe van véve, és méltánytalannak tartja az elbírálást a Kft. szemétszállítási díj fizetési kötelezettségénél. A fûtésköltséget a Kft. közületi díjszabás alapján egyenlíti ki, a vízdíjat lakossági tarifával számlázzák részére. (Az áramdíjról nincs tudomásom, de feltételezem, azt is lakossági tarifával fizeti.) A Kft. a közös költséget ugyanúgy, mint a többi tulajdonostárs a közgyûlési határozat alapján meghatározott összegben téríti meg. Miként bíráljuk el a Kft. fizetési kötelezettségét? Jogos-e a Kft. alkalmazottainak lakókénti számba vétele? Elsôdlegesen: a közgyûlésen hozott döntést a szervezeti- és mûködési szabályzatban is át kell vezetni, mivel a tulajdoni hányadtól eltérô fizetési módozat csak akkor érvényes, ha annak részletes szabályait az SzMSz tartalmazza. Természetesen ha a társasházban lakó cégtulajdonosokon kívül további négy fô alkalmazott naponta ott dolgozik, akkor jogszerû a lakásban lakó cégtulajdonosok és a külön albetétben dolgozó alkalmazottak után is a szemétdíj megállapítása. A szemétdíj lakásokban lakó személyek száma szerinti megbontásának általában az az indoka, hogy az ott tartózkodó személyek után keletkezô hulladékot arányosan lehessen megosztani. Ha a Kft. alkalmazottai, és egy másik albetét lakásában lakó tulajdonosok azonosak, akkor nem keletkezhet általuk dupla hulladék mennyiség, mert mindegy, hogy a lakásukban, vagy a Kft. tulajdonában szemetelnek egyszerre két helyen nem tudnak. Álláspontom szerint nem indokolt ugyanazon személyek után a Kft.-ben is megállapítani szemétdíjat. A fûtés díjának közületként történô fizetése csak akkor jogszerû, ha az albetét tulajdonosa és a Kft. között olyan megállapodás született, amely szerint a fûtési díj megfizetését a Kft. (vagy bérlô) vállalja, és annak egy példányát a közös képviselet részére átadják. Ennek hiányában a fûtési díj megfizetésére a tulajdonos köteles. A víz- és áramdíj fizetésével kapcsolatosan a közüzemi szolgáltatókkal kötött szerzôdés az irányadó, annak teljesítése nem tartozik a közös képviselet kompetenciájába. KÉRDÉSEK, VÁLASZOK, BÍRÓSÁGI ÍTÉLETEK TÁRSASHÁZI ÜGYEKBEN J 1

2 ÁTALÁNYFIZETÉS VÍZÓRA MELLETT A lakásomban lévô vízfogyasztás elszámolása átalánydíj alapján történik, ami azt jelenti, hogy a valóságos (mert van vízóra) vízfogyasztás kb. 200 %-át számlázzák ki a közös költség részeként, és ebbôl csak a meleg víz fogyasztást egy évben egyszer a mérô szerint visszatérítik, de a hideg vizet nem. A közös képviselô nem hajlandó aláírni és tudomásul venni a vízmûvekhez beadásra kerülô kérelmet, hogy a tényleges fogyasztás alapján fizessünk vízdíjat. Egy alapításkori társasházi okiratra hivatkozik, amikor még nem is volt önálló vízmérési lehetôség. Jogos-e a közös képviselô elutasítása? A társasházakról szóló évi CXXXIII. törvény 13. (2) bekezdése úgy rendelkezik, hogy a társasháznak a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti és mûködési szabályzatában kell megállapítani. Ennek alapján a társasház SzMSz-ében kell rendelkezni arról, hogy a vízórával rendelkezô tulajdonosok a mellékvízmérô órájukon mért fogyasztást közvetlenül a vízmûvek felé térítik meg, ezért a közös költség fizetési kötelezettségükbe a víz- és csatornamûvektôl bejövô számlák kiegyenlítése nem tartozik bele (tehát kevesebb közös költséget fizetnek, mint a vízórával nem rendelkezô tulajdonostársaik!). Ha nincs ilyen rendelkezés az SzMSz-ben, akkor javasolni kell annak módosítását, és pótlólag be kell tenni ezen eljárási rendet. Természetesen ehhez szükséges a tulajdoni hányad szerinti % tulajdonosnak a javaslata a közgyûlési napirendre való felvételhez, valamint a tervezett közgyûlés elôtt 15 munkanappal korábban a tulajdonosok részére meg kell küldeni az SzMSz módosítására vonatkozó tervezetet. Az elfogadásához a tulajdoni hányad szerinti 50+1 %-os igenlô szavazat szükséges. A közös képviselô azonban nem tagadhatja meg a vízmûvek felé történô benyújtást, és így ön el tudja készíttetni a szerelést, azonban a fizetési kötelezettsége mindaddig fennáll a társasházzal szemben, ameddig az SzMSz nem tartalmazza az ezzel kapcsolatos módosítást. BALKONOK ÉS ERKÉLYEK Ha a balkonok felújítása a társasház feladata, akkor a közös költségben a balkonnal rendelkezõknek a balkon területével vagy annak felével nem kellene többet fizetni? Alapító okiratunkban az erkély mindenütt a magántulajdon felsorolásánál szerepel. A társasháznak 14 db 1,42 négyzetméteres erkélye és 14 db 0,69 négyzetméteres francia erkélye van. Ezek a területek a közös költség fizetésekor nem szorzódnak semmilyen költséggel sem. Ez így szabályos, vagy ezen terület után is kell(ene) közös költséget fizetni a tulajdonosnak? A kérdésre azért nehéz válaszolni, mert az adott társasház alapító okiratának arról is rendelkeznie kell, hogy az erkélyek milyen mértékben számítanak a külön tulajdonba. Általános az, hogy az erkélyek, loggiák alapterületének a felét hozzászámítják a tulajdoni hányadhoz, így a tulajdoni hányad feltehetôen tartalmazza az erkély beszámított részét is. Ennek ellenôrzése csak az alapító okirat vizsgálatával lehetséges, ahol össze kell adni az összes külön tulajdon alapterületét, és ha nem lesz egyenlô.000-rel, akkor a hiányzó adatot az erkélyek adják. Feltehetôen a társasházban a közös költséget a tulajdoni hányad alapján számítják ki, vagyis nem a lakás alapterülete után fizet a tulajdonos, hanem a közösbôl rá jutó x/.000 rész figyelembe vételével. Egyébként arra is van lehetôség, hogy a társasház szervezeti- és mûködési szabályzatában rögzítsék, hogy az erkélyek felújításából mi tartozik a közös költségbe, és mi lesz az a terület, amelyet a külön tulajdonosnak kell megtérítenie, illetve fizetnie. Mivel az erkélyek a társasház külsô szerkezetéhez tartoznak, így azok karbantartása, festése mindenképpen közös költségként elfogadható, míg az erkélyek padozata ami nem látszik kívülrôl már lehet a külön tulajdonos költsége. Természetesen nem sorolható ide, ha szigetelési problémák merülnek fel, mert annak javítása is a közös költséget terheli. J óta a társasházak szolgálatában

3 BANKI ELSŐBBSÉG KÖZÖS KÖLTSÉG Másfél éve amióta megvette a lakást a tulajdonos nem fizeti a közös költséget és a vízdíjat. A szolgáltató felmondta a vele kötött szerzôdést, így az ô vízfogyasztása hozzáadódik az épület vízfogyasztásához, és azt a szövetkezet fizeti. A szövetkezet elindította a fizetési meghagyásos eljárást. A végrehajtó a tulajdonostól semmit nem tudott lefoglalni. Az adott lakáson kívül semmije sincs. A fizetésébôl sem lehet letiltani, ugyanis kiskönyvvel dolgozik. A lakást a végrehajtó elárverezi. Itt a probléma! A lakást hitelbôl vásárolta. Annyi hitelbôl, amennyit a lakás már akkor sem ért. A mai nap többet kell visszafizetnie a banknak, mint a felvett összeg. Ha elárverezik a lakást, a banké lesz az árverésen befolyt összeg akkor is, ha a szövetkezet indította az eljárást. BEHAJTÁS BÍRÓSÁG BEVONÁSA NÉLKÜL A jelzálogjog-bejegyzés ügyében az elsô ranghelyen lévô jogosultnak van elsôbbsége. Mivel a lakást hitelre vásárolta, így elsô helyen a bank kölcsöne áll. Ha további végrehajtási jog kerül bejegyzésre, az csak a már bejegyzett jogosult hozzájárulásával, vagy bírósági végrehajtó rendelkezése alapján jegyezhetô be. Sajnos az ingatlanárak csökkenése miatt a kölcsönbôl vásárolt lakásokra további jelzálogjog nem jegyezhetô be, csak sorba állásra van lehetôség. Ha azonban árverésre kerül sor, akkor lehetséges, hogy a pénzének egy részéhez a szövetkezet is hozzájuthat. A megoldás az, ha nem várják meg a nagyobb összeg felhalmozását, hanem minél elôbb megindítják a fizetési meghagyásos eljárást, majd a végrehajtást. 1. A felhalmozott és a tulajdoni lapra rá nem terhelt közös költség tartozást a tulajdonos jogutódja örökli (lakásértékesítés esetén)? 2. A közgyûlés törvényesen határozhat úgy, hogy egy teljes évi közös költség tartozás esetén bíróság bevonása nélkül elindítja a behajtási eljárást? Vagy erre csak a pénzintézeteknek van jogosultsága? A társasházi törvény arról rendelkezik, hogy a lakás jogutódlása esetén a jogutódok egyetemlegesen felelnek a fennálló tartozásért. Ez vonatkozik az örökösökre, és a vásárlás útján tulajdonossá válókra is. Indoka, hogy a vevôknek joguk van a közös képviselôtôl igazolást kérni (társasházi törvény 46. (1)-(2) bekezdése) a fennálló tartozásokra vonatkozóan, míg az örökös pedig a Ptk. rendelkezése szerint megörökli a tartozásokat is. A második kérdése alapján feltételezem, hogy a jelzálogjog bejegyzésére gondolt. Bírósági eljárás nélkül is lehet kérni a hat hónapi közös költség összegénél nagyobb tartozással bíró tulajdonossal szemben a jelzálogjog bejegyzését a földhivataltól. Ehhez természetesen szükséges, hogy legyenek felszólítások a fizetési kötelezettségre, valamint a jelzálogjogra vonatkozó kérelmet ügyvédnek is ellen kell jegyeznie. Ha ezek a feltételek megvannak, akkor a földhivatal beterheli a tartozások összegével a lakást. A társasházi törvény szeptember 30-i módosítása a 24. (3) - (4) bekezdésével bevezette a kézbesítési vélelem fogalmat, amely azt jelenti, hogy a fizetési vagy egyéb felszólító leveleket tértivevényes formában kell feladni a tulajdonos ismert lakcímére, és ha két esetben viszszaérkezik azzal a megjegyzéssel, hogy nem kereste, akkor a postai kézbesítés második megkísérlésének napját követô nyolcadik munkanapon kézbesítettnek kell tekinteni. Ennek alapján a fizetési meghagyás, illetve a jelzálogjog bejegyzési eljárás is megindíthatóvá válik. BERUHÁZÓ NEM FIZET Most vettem át egy újépítésû társasházat. A társasház alapító okiratában a beruházó Egyéb rendelkezés címen a társasházban lévô eladatlan ingatlanok után nem fizet közös költséget. Szerintem ez a törvénnyel ellentétes! A társasházi törvény 24. (1) bekezdése szerint minden tulajdonosnak kötelessége a tulajdoni hányad szerint hozzájárulni a társasház fenntartásához és mûködtetéséhez. A tulajdonosok által fizetendô költségek tekintetében a szervezeti- és mûködési szabályzat a mérvadó, fôleg a tulajdoni hányadtól eltérô megfizetés tekintetében. Erre hivatkozással javasolni kellene a közgyûlés napirendi pontjára, hogy pl. a közös költség megállapítása, és ott részletezni azt, hogy az üresen álló lakásokat, garázsokat stb. mentesítik a mûködési költségek viselése alól (pl. víz-, csatorna-, szemétdíj, villany), de kötelesek megfizetni pl. a kéményseprés, a közös képviselet díját és a bankköltségeket, valamint az épület állagmegóvásával kapcsolatosan költségeket. A határozat megszületése után gondoskodni kell annak beépítésérôl az SzMSz-be. A kérdés eldöntése többségi szavazással történik, és a kisebbségben maradó tulajdonosok a határozatot megtámadhatják a bíróságon. KÉRDÉSEK, VÁLASZOK, BÍRÓSÁGI ÍTÉLETEK TÁRSASHÁZI ÜGYEKBEN J 3

4 BERUHÁZÓTÓL ÖRÖKÖLT TARTOZÁS Több, ma már nem a beruházó tulajdonában lévô lakáson közös költség tartozás van, melyet még a beruházó halmozott fel. Az adás-vételi szerzôdésben per-, és tehermentességrôl nyilatkozott. Az SzMSz-ünk szerint, ha az új tulajdonos nem kért nullás igazolást a társasháztól, akkor egyetemlegesen felel a tartozás megfizetésért. Mi a törvény szerinti helyzet, illetve mi a joggyakorlat e kérdésben? Az eladó és a vevô egyetemlegesen felel a lakáson fennálló tartozás miatt. Ha a vevô kért ún. nullás" igazolást, és kapott is, akkor a közös képviselô felel a tartozásért, és nem lehet az új tulajdonoson behajtani. Ha nem kért, akkor ô is felelôs a tartozás kiegyenlítésért, és az eljárást vele szemben kell megindítani, hiszen ô áll jogviszonyban a társasházzal. Ha neki ez nem felel meg, akkor továbbháríthatja a volt tulajdonos (kivitelezô) felé, de az már a kettôjük közötti jogvitának minôsül. CSAK A SZÓHASZNÁLAT MÓDOSULNA 180 lakásos társasházunknál 6 lakás állami ill. önkormányzati tulajdonban van. A társasház saját kazánházzal rendelkezik ben az elavult kazánház felújítására került sor, elegendô saját erô hiánya miatt a társasház 7 éves idôtartamra hôszolgáltatási szerzôdést kötött egy harmadik finanszírozóval. A hét év lejártát követôen a társasház tulajdonába kerülhetnek a berendezések. A szerzôdésben meghatározott alapdíj tartalmazza a berendezések karbantartási díját, a berendezések árát. A tulajdonosok azóta hôszolgáltatási díjat fizetnek a közös költségen felül. Elôtte is külön tételként jelent meg a fûtés díja a közös költség számlán. (Az akkori közös képviselô azért hagyta változatlanul ezt az összeget és csak az elnevezését változtatta meg, mert azt szerette volna érzékeltetni a lakókkal, hogy nem kell többet fizetnie senkinek sem, és hét év múlva egy modernebb felszerelésû kazánházhoz jutunk.) A probléma most az, hogy az egyik bérlô sérelmezi és jogosan, hogy a hôszolgáltatás díjában ô olyan tételt (alapdíj) is megfizet, amely a tulajdonost terhelné. Az állami cég jogászaival tárgyaltam, és mint tulajdonosok elismerik, hogy ôket terhelik ezek a kiadások, ám ezt nekem a közös költségbe kell beépíteni, mert így szabályos, ilyen formában tudják csak rendezni. Kérdésem: a hôszolgáltatásra fizetett díjat átcsoportosíthatom-e közgyûlési határozat nélkül, mivel közös költség változtatással járna? Senkinek sem kellene többet fizetnie, csupán a hôszolgáltatás díját átnevezném hôdíjnak, amely csak a hôdíjat tartalmazná, és az eddig a hôszolgáltatási díjtételben fizetett alapdíjat a közös költség címen fizetett tételbe tenném át. A társasházakról szóló évi CXXXIII. törvény ának (1) bekezdése szerint a közös képviselô jogkörében eljárva köteles a közgyûlés határozatait végrehajtani, és sehol nem találni olyan rendelkezést, hogy önállóan megváltoztathatja a korábbi közgyûlési határozatot! Arról nem is beszélve, hogy a közös költség tartalmi összetevôit a szervezeti- és mûködési szabályzatban kell rögzíteni, tehát az ön által felvetett megosztásokra vonatkozó részletszabályokat ott kell rögzíteni. Ha a szabályzatban nem részletezik a hôszolgáltatásra vonatkozó elszámolási szabályokat, akkor javaslom, hogy írásbeli szavazással kérjen hozzájárulást az átcsoportosításhoz és természetesen csatolja hozzá a számvizsgáló bizottság elemzô véleményét is. Ha ezt az adott évre már nem lehet megvalósítani, akkor a beszámoló közgyûlésen jelezze a problémát és a következô évi tervezésnél már ilyen módon állítsa össze a költségvetési tervet. EGYÉNI ELSZÁMOLÁS Lehetséges, hogy egy-egy tulajdonos más elszámolás szerint fizeti a közös költséget? A törvény szerint minden költséget a tulajdoni hányad szerint kell fizetni, kivéve azokat, amelyeket a társasház szervezeti- és mûködési szabályzata eltérô módon rögzít (pl. van lehetôség a szemétdíjnak a megosztására a lakásban lakó személyek száma szerint). Elképzelhetô természetesen olyan költségcsoport is, ahol az egyenlô fizetési kötelezettség elfogadható lehet pl. a bankszámla költsége, a közös képviselet díja, de ezt általánosságban és minden költségnemre kimondani nem célszerû. A társasház szervezeti- és mûködési szabályzatát kell áttekinteni, és a közös költség megállapításáról szóló rendelkezésekre vonatkozó módosító javaslatot a közös képviselô részére meg kell küldeni. Célszerû egyben javasolni, hogy a következô közgyûlés napirendjére vegyék fel a közös költség fizetésével kapcsolatos megosztási kérdést. J óta a társasházak szolgálatában

5 ELÉVÜLÉS KÖZÖS KÖLTSÉG Mennyi idô alatt évülnek el a közös költség tartozások, ha a közös képviselô által kimutatott táblázat mindig göngyölített állítása szerint 5 év óta halmozott adatokat tartalmaz? Több alkalommal kértem az egyeztetést, hogy pontosan mutassák ki, hogy milyen hónapban történt az elmaradás, de erre érdemi választ soha nem kaptam! Milyen bizonyíték szükséges ahhoz, hogy az összeg törlésre kerüljön? A hátralék egyeztetése csak úgy lehetséges, hogy a megállapított idôtartam alatt a befizetések igazolását a tulajdonos összeállítja (csekken vagy átutalási megbízással), és ezzel egyidejûleg a közös képviselet évenkénti bontásban összeállítja, hogy a tulajdonosnak milyen fizetési kötelezettségei voltak, és milyen összegû befizetéseket teljesített. A két kimutatás összehasonlításából derül ki, hogy mibôl adódik az esetleges különbözet. Eltérés keletkezhet abból is, ha nem a közös költség változásának idôpontjától fizetik a megemelt összeget, hanem csak néhány hónap után sikerül a banki átutalási öszszeget módosítani. Az is elôfordulhat, hogy a közös képviselô kimutatásában adminisztratív hiba miatt téves adatok szerepelnek. Meg kell jegyezni azonban, hogy igen ritka, hogy valaki ilyen hosszú idô távlatából is pontos adatokkal (az összes csekkel és átutalással) rendelkezzen. A Polgári Törvénykönyv szerint az elévülési idô 5 év, tehát ezen idôszak elôtt kimutatott tartozás megfizetésére nem indítható fizetési meghagyás vagy peres eljárás. Ilyen esetekben célszerû, ha a közös képviselet törli a tartozást, hiszen neki kellett volna a hátralékot nem öt év múlva, hanem 3-6 hónapon belül beszednie, a felszólításokat elküldenie. ELŐLEG JELLEGŰ KÖZÖS KÖLTSÉG A közgyûlésen érvényesen megszavazott közös költség az csak elôleg, vagy ennyi és kész? Az egyik házamban (nemrég vettem át) most lesz közgyûlés, és a számvizsgálók azt mondták, hogy ez csak elôleg, és az elszámolás szerinti többletet vagy hiányt rendezni kell (befizettetni vagy jóváírni). Én ezt nem értem! Úgy gondolom, hogy amit megszavaztak, az annyi és kész. Ha kevés lenne év közben, akkor össze kell hívni egy közgyûlést, és a rendkívüli befizetést megszavazni. Ha meg marad pénze a háznak, akkor az spórolás. Elôfordul olyan tervezés, amelyben csak utólag, a tényleges költségek ismeretében számolják el a felmerült költségeket, és valóban csak elôleget fizetnek. Erre azonban csak akkor van lehetôség, ha van a társasháznak tartalék pénze, tehát képes elôlegben megfinanszírozni a tényleges költségeket, és utólag veti ki a tulajdonosokra a befizetendô összeget. Természetesen ilyenkor is nagyon pontos nyilvántartást kell vezetni a befizetésekrôl, és az elszámoláskor névre (lakásra) bontottan kell megállapítani a befizetendô költséghányadot. Feltétel viszont, hogy a társasház szervezeti- és mûködési szabályzatában legyen rendezve az elszámolásnak ez a formája, valamint az elszámolásra vonatkozó részletszabályokat is ott kell meghatározni. (Tulajdoni hányad szerint, vagy albetenként, illetve a lakásban lakó személyek száma szerinti elosztás meghatározása szükséges!) Egyébként ilyen elszámolást alkalmaznak általában a társasházi egyedi kazánfûtések esetében, vagy olyan helyen, ahol a szennyvízelszállítás még nem csatornázottan történik, hiszen csak a vízfogyasztás arányában lehet tovább terhelni pl. a szippantás költségét. ELSZÁMOLHATÓ MUNKÁLATOK Mik azok a munkálatok egy társasházban, amelyek a közös költség terhére elszámolhatóak? Hol, milyen írott anyagban találok erre vonatkozó pontos meghatározást? (Egyes lakók a közös képviselôvel összejátszva félmilliókat számolnak el a közös költség terhére úgy, hogy a munkálatok milyenségérôl, összegérôl a közös képviselô nem tájékoztatja a tulajdonosokat, csak azt látjuk, hogy a lakók 30 %-a 2-3 éve nem fizet közös költséget az egyénileg elvégzett munkálatokra hivatkozva. Lehetséges-e pl. ugyanazon lakás esetében a fôcsô cseréjét 5 évenként elszámoltatni? A 4/5-ös vagy az 51 %-os szavazás alá tartozik-e a társasház felújítására vonatkozó terv készíttetése (amely több százezer forint)? Ha a ház 4/5-e még nem szavazta meg a felújítást, kötelezhetôek-e a több százezres terv kifizetésére? A társasházakról szóló évi CXXXIII. törvény ának 2. pontja tartalmazza, hogy milyen munkálatok minôsülnek üzemeltetéshez kapcsolódónak, karbantartásnak vagy felújításnak. A törvény továbbá azt is elôírja, hogy a közös képviselônek minden évben el kell számolnia azzal, hogy a közös költségbôl milyen munkákat végeztetett el, a társasház számvizsgáló bizottsága pedig a számlákat és a gazdálkodás egyéb részeit megtekintve nyilatkozik arról, KÉRDÉSEK, VÁLASZOK, BÍRÓSÁGI ÍTÉLETEK TÁRSASHÁZI ÜGYEKBEN J 5

6 hogy rendben találta-e. Az elszámolás elfogadása a közgyûlésen történik, és a többségnek azzal egyet kell értenie, vagy el kell utasítania. Tehát a felvetett kérdéseket a közgyûlésen célszerû tisztázni. A társasház felújításához nem kíván meg a törvény minôsített többséget, vagyis a tulajdoni hányad szerinti 51 %-os részvételû közgyûlésen a többség eldöntheti a kérdést. Ha a társasház tulajdonosainak többsége nem ért egyet a felújítással, akkor nem lehet terveket készíttetni és pályázati anyagokat megrendelni sem. ELZÁRHATJUK A FŰTÉST? Milyen lehetôség van a nem fizetôkkel szemben lakásszövetkezeti háznál, ha a felszólítások eredménytelenek? Az elmaradásokban nem csak a közös költség, hanem a fûtési és meleg víz díj tartozások is benne vannak. Elzárhatjuk a fûtést vagy a meleg vizet? A renitens nem fizetôkkel szemben a társasházi törvény a fizetési felszólítás, a fizetési meghagyás és a jelzálogjog bejegyzés lehetôségét biztosítja. Ha a fizetési felszólítás már megtörtént, akkor csak a fizetési meghagyás benyújtását tudom tanácsolni, mivel az illetékmentes, és viszonylag rövid idô alatt jogerôssé válhat. A nyomtatvány a bíróságoknál beszerezhetô, illetve az internetrôl letölthetô. A beadványhoz csatolni kell a felszólító levélrôl a másolatot, valamint a kimutatást arról, hogy milyen fizetési kötelezettsége volt, és abból mikor, mennyi összeget fizetett be. Csatolni kell ezen kívül a lakásszövetkezeti közgyûlési döntést arról, hogy ki jogosult a képviseletre (általában a szövetkezet elnöke). A bíróság részére úgy kell az iratot benyújtani, hogy a közös költség és tartozékai (fûtés + meleg víz) együttesen jelenjenek meg. A szolgáltatásból való kizárásról a közgyûlésnek kell döntenie, mivel feltehetôen annak megvalósítása csak mûszaki átalakítás mellett és jelentôs költséggel valósítható meg. Információm szerint több lakásszövetkezet olyan módon oldotta meg a nem fizetôkkel szembeni eljárást, hogy az alapszabályba beépítették a szövetkezeti tagokkal szembeni kedvezmények megvonását ilyen esetben. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a szövetkezeti tag elveszti azokat a kedvezményeket, amelyeket az alapszabály a részére biztosít mindaddig, amíg a fizetési fegyelme helyre nem áll (pl. a fizetendô közös költség kötelezettségét a duplájára emelik vele szemben stb.). Az alapszabály módosításáról a szövetkezeti tagok közgyûlésen dönthetnek a tulajdoni hányad több mint 50 %-ának jelenléte mellett. EMELÉS DÖNTÉS NÉLKÜL Emelhet-e a közös képviselô közös költséget a gázfogyasztásra hivatozva, ha nem is volt gázáremelés? Sem közös költséget, sem gázhozzájárulás emelést önhatalmúlag a közös képviselô nem határozhat el, arra csak közgyûlési döntéssel van lehetôség. Ha önöket csak levélben értesítette errôl és nem írásbeli szavazás történt, akkor nem kell teljesíteniük a magasabb összegû befizetést. FELMENTÉS KÖZÖS KÖLTSÉG FIZETÉSE ALÓL Felmentheti-e a társasház közgyûlése az egyik tulajdonostársat (vagy akár többet is) a közös költség fizetésének kötelezettsége alól? Ilyen témakörben nincs rendelkezés a társasházi törvényben, tehát csak a polgári jogi szabályokat lehet figyelembe venni, amely szerint közös megegyezéssel bármilyen döntést meghozhatnak a tulajdonosok. Erre figyelemmel csak akkor tartom elfogadhatónak a döntést, ha azt 0 %-os egyetértés mellett hozta meg a közgyûlés. Indoklás: a közgyûlésen jelen nem lévôket is érinti a döntés, hiszen a társasház bevétele csökken, ezért utólagosan az ô hozzájárulásukat is javasolt megkérni. Természetesen a közgyûlési jegyzôkönyvben is részletesen legyen megindokolva, hogy miért mentesítenek valakit a közös költség fizetése alól, és lehetôség szerint az idôpont is legyen rögzítve, hogy konkrét határidôig, vagy viszszavonásig érvényes a döntés. J óta a társasházak szolgálatában

7 FELMENTÉS SZEMÉTDÍJ MEGFIZETÉSE ALÓL KÖZÖS KÖLTSÉG A lányom tulajdonát képezô lakást nem használjuk, és egy idôben felmentést kaptunk a szemétdíj megfizetése alól. Miután ezt a kedvezményt visszavonták, most fizetési kötelezettséget írtak elô számunkra. Jogos ez? Álláspontom a következô: A társasházi tulajdonost vagy szövetkezeti tulajdonban lévô tulajdonostársat olyan fizetési kötelezettség terheli, amelyet a szervezeti- és mûködési szabályzat, vagy a szövetkezeti alapszabály számára elôír. A társasház, vagy szövetkezeti intézô bizottság a szemétszállításra köteles szerzôdést kötni a szolgáltatóval, amelynek a költségeit a tulajdoni hányad arányában osztják szét. A szolgáltatást tehát nem a társasház vagy szövetkezet nyújtja, hanem az adott településen mûködô közszolgáltató szervezet, és nem tulajdonosonként, hanem a társasház, vagy szövetkezeti lakások részére. Ebbôl következik, hogy a szolgáltató szervezetnek teljesen mindegy, hogy hány tulajdonos veszi igénybe az adott házból, ô minden héten a megadott idôszakban elszállítja a szemetet, a ház pedig kifizeti a leszámlázott díjat. Figyelemmel a fentiekre önök csak akkor mentesülhetnek a közös költségbôl a szemétszállítás díja alól, ha ahhoz a tulajdonosok hozzájárulnak, vagy írásban kérik a szövetkezet vezetôit, hogy tûzzék napirendre a kérdést, és döntsenek közgyûlésen arról, hogy ki, és milyen feltételek mellett mentesülhet a szemétdíj összegének megfizetése alól. Ha nem hoznak az önök számára kedvezô döntést, akkor lehetôség van a bíróságon megtámadni a közgyûlési határozatot, és ott azt kell bizonyítani, hogy miért hátrányos a döntés az önök részére, illetve milyen mértékben sértik az önök érdekeit. Ha a lakást idôközönként mégis használnák, akkor nem javaslom a bírósági eljárást, mert a fizetendô költség esetenként havi pár száz forint nem lenne arányban a bírósági illetékkel és a felmerülô egyéb költségekkel. GARÁZS ÁRAMFOGYASZTÁSA Több olyan általunk kezelt társasház van, ahol a társasház részeként teremgarázs épült. Az alapító okirat szerint a teremgarázs külön tulajdon, amely gépkocsibeálló tulajdonos közös tulajdonában van. Van olyan gépkocsibeálló-tulajdonos, akinek más tulajdona (lakása) nincs, van olyan lakástulajdonos, akinek nincs gépkocsibeállója a teremgarázsban. A teremgarázsnak a beruházó egyik esetben kiépített önálló árammérôt, ami alapján az áramszolgáltató számláz. Másik esetben a teremgarázs áramfogyasztása a közös lépcsôházi árammérôre van rákötve. Kérdés: 1. A teremgarázs áramfogyasztását kinek kell megfizetnie, kinek a költsége? 2. Ha a teremgarázsba eredetileg nem terveztek és nem építettek önálló árammérôt ami alapján az áramszolgáltató számláz, és a késôbbiekben a társasházi közgyûlés felszólítására a teremgarázsban a beruházó önálló árammérôt szereltet fel, az árammérô felszerelésének költsége kit terhel? A külön mérôórával rendelkezô helyiségek esetében a költséget azokra a tulajdonosokra kell kiszámolni, akik azokat ténylegesen használják. Teremgarázs esetében az ott tulajdoni hányaddal rendelkezô tulajdonosoknak kell megfizetni az ott mért fogyasztást, függetlenül attól, hogy van-e ott lakásuk vagy nincs. Az utólagosan felszerelt mérôóra költségviselésérôl a tulajdonosok közgyûlése döntsön. El tudom képzelni, hogy azt a közös költségbôl fedezik, miután ezt követôen tisztázódik a megosztható összeg, de az is lehetséges, hogy azt már a teremgarázs tulajdonosai fedezik. Mindenképpen szükséges azonban, hogy a szervezetiés mûködési szabályzatban rögzítésre kerüljön, hogy a teremgarázs-tulajdonosok mit, és milyen arányban kötelesek fizetni, mert így a közös költség összetétele majd különbözô lesz attól függôen, hogy valaki csak lakással, vagy csak garázzsal, illetve mind a kettôvel rendelkezik. KÉRDÉSEK, VÁLASZOK, BÍRÓSÁGI ÍTÉLETEK TÁRSASHÁZI ÜGYEKBEN J 7

8 HASZONÉLVEZŐ FIZETÉSI KÖTELEZETTSÉGE Egy lakásnál hónapok óta nem tudom felvenni a kapcsolatot a tulajdonossal. A földhivatal adatai szerint nevezett lakásnak 2 fô haszonélvezôje is van. A haszonélvezôtôl kérhetem a közös költség tartozást, és perelhetem-e? A közös tulajdon fenntartására a társasházi törvény a tulajdonosokat kötelezi, így a haszonélvezôket nem lehet ezen a jogcímen perelni. Ha viszont a társasház szervezetiés mûködési szabályzatában külön rendelkezés van a vízés csatornadíj fizetésérôl vagy a fûtésrôl, illetve a szemétdíjról, akkor ennek megfizetésére lehet a lakásban lakó haszonélvezôt kötelezni a Polgári Törvénykönyv alábbi rendelkezése értelmében: 159. (1) A haszonélvezô jogának gyakorlásában a rendes gazdálkodás szabályai szerint köteles eljárni. Viseli a dolog fenntartásával járó terheket a rendkívüli javítások és helyreállítások kivételével; terhelik azok a kötelezettségek, amelyek a dolog használatával kapcsolatosak, és köteles viselni a dologhoz fûzôdô közterheket. Természetesen itt is elôször a felszólítást kell elküldeni a részükre, amelyben pontosan ki kell mutatni a fenti költségeket. Ha a közös költség összetétele nincs részletezve, akkor a rendkívüli és a helyreállítási, karbantartási és fenntartási költségek kizárólag a tulajdonost terhelik. HÁTRALÉKOSOK SZEMÉLYISÉGI JOGA A társasház tulajdonosai az év végi elszámolás kapcsán szeretnék tudni az összes tulajdonos közös költség befizetésének egyenlegét, nem csak a saját magukét, hogy kik és mennyivel tartoznak a társasháznak! A közös képviselô arra hivatkozik, hogy személyiségi jogokat sért egy ilyen összesítô kimutatás. Hivatkozhat-e erre a közös képviselô, vagy kötelessége az összes tulajdonos közös költség befizetésének összesítôjét minden kérés nélkül, az elszámolással együtt a tulajdonosoknak megküldeni? Nincsen olyan rendelkezés a társasházi törvényben, amely tiltaná a hátralékos tulajdonosok nevének közlését a többi tulajdonostárs felé. Sôt, a társasházakról szóló évi CXXXIII. törvény 47. c) pontja szerint a közös képviselônek olyan költségvetési javaslatot kell készíteni, amely tartalmazza a közös költséghez való hozzájárulás összegét a tulajdonostársak nevének feltüntetésével a külön tulajdonban lévô lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban, továbbá a 48. (1) bekezdés b) pontja szerint pedig a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített lejárt követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket is. A törvény szerint a tulajdonosok jogosultak tudni, hogy a közösségbôl ki nem fizet, illetve ki tartozik, és ez nem sérti a személyiségi jogokat. Természetesen az már igen, ha a lépcsôházban a faliújságra kifüggesztik, mivel ott már idegenek is járhatnak, és azokra valóban nem tartozik a hátralék és annak összege. Egyébként ezt az egyik társasház úgy oldotta meg, hogy nem nevet írt ki, hanem albetét számot (emelet, ajtót), amelybôl a tulajdonosok beazonosíthatták a hátralékos személyét, de idegenek nem. JELZÁLOGJOG TÖRLÉSE Milyen módon lehet a társasházi lakásra közös költség tartozás miatt bejegyzett jelzálogjogot töröltetni a tartozás rendezését követôen, mert sajnos ezt több mint két éve nem tudjuk elérni. Leveleinkre nem válaszol a közös képviselet. Telefonon, személyesen sem tudjuk ezt rendezni. Tértivevényes ajánlott levélben fel kell szólítani a közös képviselôt, hogy adja ki az igazolást a jelzálogjog törléséhez. Fel kell hívni a figyelmét arra, hogy ha ezt 8 napon belül nem teljesíti, úgy az Önöket ért kár megfizetése érdekében peres eljárást kezdeményeznek. Amennyiben erre sem reagál, úgy a 20. január 1-tôl hatályba lépett ügyészségi törvényességi felügyeletre hivatkozással kérni kell az ügyészséget, hogy ô szólítsa fel a közös képviselôt a törvény 22. (6) bekezdésében és a 32. (3) bekezdésében elôírt kötelezettségének teljesítésére. J óta a társasházak szolgálatában

9 KAMATSZÁMÍTÁS KÖZÖS KÖLTSÉG Késedelmes közös költség fizetése esetén az SzMSz % késedelmi kamat felszámítását engedélyezi a közös képviselônek. Ez a % éves kamat, vagy havi? A kamat %-a minden esetben éves kamatot jelent, kivéve ha külön feltüntetik, hogy pl. havi 1 %. Ennek kiszámítása a következô: a késedelmes fizetéssel elmaradt összeg %-át el kell osztani 365 nappal, és meg kell szorozni a késedelmes napok számával. KÉSEDELMI KAMAT EMELÉSE Bevehetô-e az SzMSz-be, hogy a késedelembe esett tulajdonostársak a kiegyenlítésig mindenkor 20 % kamatot fizessenek, ne pedig a Ptk szerinti jegybanki alapkamatot. Az nevetségesen alacsony a mai szabad felhasználású hitelekhez képest. Így olcsó hitellehetôségnek nézi sok tulajdonos a társasháznak való tartozást. Sajnos az SzMSz módosítása nem lehetséges úgy, hogy közgyûlési határozatot hoznak ebben a kérdésben. Elô kell készíteni a módosítást, és 15 munkanappal korábban meg kell küldeni a tulajdonosoknak a közgyûlés elôtt. Természetesen napirendre kell venni, és az elfogadáshoz szükséges a tulajdoni hányad szerinti több mint 50 %. Az elfogadást követôen egységes szerkezetbe foglalva be kell nyújtani a földhivatalhoz KÉT LAKÁSBÓL EGY Mikor tekintendô hivatalosan egy lakásnak a társasházban két egymás mellett lévô, de nem egy tulajdonos nevén szereplô lakás, amelyet a közös elôszobafal elbontásával összenyitottak? Nincsen semmilyen engedély, határozat, ezáltal az alapító okirat sincs kijavítva. Tehát a lakás hivatalosan kettô. Tulajdonképpen ez nem fájna senkinek, ha ez a közös költségek szempontjából mindegy lenne. Vannak azonban olyan költségek, amelyek m 2 -arányosak, és vannak olyanok, amelyek lakásokra vonatkoznak. Ezek képezik a vita tárgyát a tulajdonosokkal, mert bizonyos költségek kedvezôbben alakulnának számukra. A közös költségek megállapításánál én csak két külön lakásként tudom figyelembe venni ezt az állapotot mindaddig, ameddig nem lesz hivatalos a két lakás egybenyitásának a ténye. Önnek igaza van! Amíg az alapító okiratot nem módosítják, addig az két külön lakásnak minôsül. Ha a tulajdonosok élni kívánnának a számukra kedvezôbb albetétenként megállapított költségek tekintetében fizetési móddal, akkor az alapító okiratot a saját költségükön módosíttatniuk kell. (Ez a költség messze meghaladja az esetleges elônyt a fizetési lehetôségnél!) A társasházi törvény 21. (3) bekezdése rendelkezik a lakások összevonásáról, amely szerint ha a munka olyan lakásmegosztást vagy lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyûlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerû szavazattöbbségû határozatával az alapító okiratot módosíthatja. A közgyûlési határozatot közokiratba, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni, valamint az építésügyi hatóság jogerôs és végrehajtható használatbavételi engedélyét, továbbá az összevont lakás alaprajzát az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. KI FIZESSE MEG A RÉGI TARTOZÁST? Az egyik tulajdont közjegyzôi okirattal megvásárolta valaki. Banki tartozás volt rajta, mely tulajdonjogot biztosított a banknak nem fizetés esetére. Ezzel élt is, és egybôl tovább adta egy magánszemélynek. Tôlem az ingatlanra nézve semmilyen információt a közjegyzô nem kért. Ennek az ingatlannak a tulajdonosa ellen már fizetési meghagyás volt folyamatban, sôt végrehajtásra is beadtam. Felkerestem a végrehajtó irodát, ahol közölték, hogy majd a régi tulajdonostól megpróbálják behajtani a pénzt, aminek kevés esélyét látom, mivel az ingatlan már más tulajdona, és ez a tartozás arra nem terhelhetô. Az új tulajdonos azt a tartozást nem ismeri el, és nem szándékozik kifizetni. Egyébként ô sem tudta még birtokba venni a tulajdonát, mivel a volt tulajdonos lakik még benne. Nem biztos, hogy nem terhelhetô az ingatlanra, mert ha jogutódként vásárolta meg az illetô, akkor akár helytállási V KÉRDÉSEK, VÁLASZOK, BÍRÓSÁGI ÍTÉLETEK TÁRSASHÁZI ÜGYEKBEN J 9

10 kötelezettsége is lehet. Természetesen ehhez el kellene olvasni az adásvételi szerzôdést. Általában a jogelôd és a jogutód egyetemleges kötelezettséggel tartozik, és álláspontom szerint ha nem sikerül a volt tulajdonostól a tartozást behajtani, akkor az új tulajdonossal szemben is kezdeményezhetô a tartozás. (Fôleg, ha a vásárlásnál nem volt elég gondos ô vagy a közjegyzô, és nem kértek be igazolást arra vonatkozóan, hogy van-e tartozása az eladónak.) Ha ott lakik a volt tulajdonos, akkor a legjobb az lenne, ha az új tulajdonos segítene önnek a tartozás behajtásában, vagy ha még nem fizette ki a teljes vételárat, akkor abból vonja le, és csak a maradékot adja át az eladó tulajdonosnak. KI FIZETI A KÖZÖS KÖLTSÉGET? Ha valaki kiadja a lakását albérletbe, akkor kinek kell közös költséget fizetni? A tulajdonosnak vagy az albérlônek? A közös költségnek azon része, amely az ott tartózkodáshoz kötôdik pl. szemétdíj, víz- és csatornadíj, elektromos díj, azt a bérlônek, de a fenntartással kapcsolatos felújítási, közös képviselet, bankköltség, biztosítás stb. a tulajdonosnak kell megtérítenie. KINTLÉVŐSÉG ELADÁSA Van arra is lehetôség, hogy a tulajdonos és a bérlô megállapodnak abban, hogy a közös költség teljes összegét a bérlô fizeti, de errôl a közös képviselôt írásban tájékoztatnia kell a tulajdonosnak, és a bérlô teljes személyi adatát (állandó lakcímét) meg kell adni. Az egyik 80 lakásos társasházunkban kb. 1,5 millió Ft a tulajdonosok tartozása. Természetesen folyamatosan megtesszük a jogi lépéseket (felszólítás, fizetési meghagyás, végrehajtási eljárás) minden tartozóval szemben, de ezek egyre kevésbé vezetnek eredményre. A számvizsgáló bizottság tagjai legutóbbi nálunk tett látogatásukkor felvetették, hogy mi lenne, ha eladnánk a kintlévôséget egy ezzel foglalkozó cégnek. Lehet-e társasház esetében errôl szó? Szerintem ez kérdéses, hiszen a tulajdonosok tartoznak, és nem egy kívülálló harmadik személy. Ha lehetséges, akkor milyen arányú szavazással, és milyen szövegû határozatot kell meghozni? Utána a tartozók hátraléka jóváírásra kerül? Errôl a kérdésrôl a társasházi törvény külön nem rendelkezik, azonban a 28. c) pontja szerint a közgyûlés dönt a közösséget terhelô kötelezettségek elvállalásáról. E rendelkezés alapján a közösséget megilletô közös költség csökkentett összegû eladásáról is álláspontom szerint a közgyûlésnek kell döntenie. A döntéshez szükséges a konkrét szerzôdés-tervezet, hogy milyen összegért vállalnák át a behajtást, és annak ismeretében dönthetnek érdemben a tulajdonosok. Megfontolandó a Th. tv. 30. (2) bekezdésének alkalmazása bár ez a rendelkezés a jelzálogjog bejegyzéssel kapcsolatos, amely szerint a határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, és az ô tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni. A (3) bekezdés szerint viszont a határozatot a hátralékos tulajdonostárs részére jogorvoslat lehetôségének feltüntetésével kézbesíteni kell. KISBABA SZÜLETETT Egy 8 lakásos társasháznak vagyok a számvizsgáló bizottsági tagja immár 15 éve. A törvény adta lehetôséggel élve vezetjük a tulajdonosi nyilvántartást. Az egyik lakás tulajdonosát közel két éve nem láttuk. A lakásban egy család lakik, akik a tulajdonostól bérlik a lakást, de elérhetôségérôl nem adnak felvilágosítást. Egy érdekes beszélgetés miszerint a tulajdonosnak kisbabája született gyanút keltett bennünk. Akit mi tulajdonosként ismertünk, az már jóval elmúlt 70 éves, és egyedül élt! Probléma van a közös költség fizetéssel, de a társasház csak a tulajdonossal van jogviszonyban. Mit lehet ilyenkor tenni? Elsô feladat, hogy a közös képviselô a tisztségének ellátását bizonyító iratokkal együtt felkeresi az illetékes földhivatalt és megtekintésre kéri, hogy az adott albetét tulajdonosának adatait adják meg részére. Szerencsés esetben itt fel van jegyezve a tulajdonos lakcíme, és akkor erre a címre kell küldeni a felszólításokat tértivevényes, ajánlott levélben. Ha a földhivatali adatokból sem derül ki a ténylegesen elérhetô lakcím, akkor a KEK KH-tól (Közigazgatási és Elektronikus Közszolgáltatások Központi Hivatala) lehet adatot kérni az alábbi törvényre való hivatkozással és a felsorolt adatok megadásával: A polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartásáról szóló évi LXVI. törvény 17. -ának (1) be- J 2000 óta a társasházak szolgálatában

11 kezdése szerint a nyilvántartás szervei az e törvényben meghatározott feltételekkel és korlátok között a polgár, illetve jogi személy és jogi személyiséggel nem rendelkezô szervezet kérelmére, a felhasználás céljának és jogalapjának igazolása esetén szolgáltatnak adatot. A kérelemnek tartalmaznia kell: - a kérelmezô adatait, - az igényelt adatok pontos leírását és mennyiségét, - az adatok felhasználásának célját, - az adat felhasználásának jogalapját igazoló okiratot (Az okiratnak azt a tényt, illetve eseményt kell igazolnia, amely bizonyítja azt az adatfelhasználási kapcsolatot, ami a keresett személy és a kérelmezô között fennáll, vagy fennállt.), - a keresett személy azonosítására alkalmas természetes személyazonosító adatokat (neve, születési helye, ideje, anyja neve), vagy a kérelmezô által ismert lakcímét, - a kérelmezô képviseleti jogosultságának igazolását, amennyiben más nevében jár el. Az adatszolgáltatás illetékköteles. Ha megvan a tulajdonos elérhetôsége, akkor az írásos felszólítás eredménytelen eltelte után lehetôség van a fizetési meghagyásos eljárás megindítására a közös költség megfizetése iránt. A bírósági eljárás a társasház részérôl illetékmentes. KEK KH Közigazgatási és Elektronikus Közszolgáltatások Központi Hivatala cím: 94 Budapest IX., Balázs Béla utca 35. levélcím: 1450 Budapest, Pf.: 81. telefon: 06(1) fax: 06(1) cím: nyilvantarto.hivatal@mail.ahiv.hu KÖZÖS KÖLTSÉG GARÁZSOKRA Társasházunknál a garázsok után fizetendô közös költség összege eddig feleannyi volt, mint a lakástulajdon után fizetendô. Szeretném tudni, hogy általában mik azok a költségek, amiket nem kell egy garázstulajdonosnak fizetnie. A garázstulajdonosok például a felújítási alapba sem fizetnek. Én csupán a lépcsôházak világítását és fûtését hagynám ki, az egyéb költségeket szerintem nekik is meg kell fizetni. A közös költséget összetevô részeket a társasházi törvény szerint a szervezeti- és mûködési szabályzatban kell részletesen meghatározni, ha el kívánnak térni a törvényi szabálytól, azaz a tulajdoni hányad szerinti fizetéstôl. Az eltérés lehet az is, amit ön írt (hogy pl. a garázstulajdonosok nem fizetnek áram- és fûtési díjat.) A felújítási alapba történô befizetés alól csak akkor célszerû mentesíteni ôket, ha a garázsok külön épületben vannak nincsenek összeépítve a társasházi épülettel, és annak az épületnek a karbantartását, felújítását viszont kizárólag a garázstulajdonosok látják el. Az SzMSz-ben lehet úgy is dönteni, hogy pl. a szemétszállítás költségei alól mentesítik a garázs- és üzlettulajdonosokat (mivel ôket külön jogszabály kötelezi arra, hogy önállóan szerzôdjenek a hulladék elszállítására), vagy úgy is dönthetnek, hogy a lakásban lakó személyek száma szerint kívánják a szemétdíjat felosztani. Általános, hogy a vízórával rendelkezô tulajdonosokat mentesítik pl. a víz- és csatornadíjak alól, mivel azok a saját fogyasztásuk tekintetében önállóan szerzôdnek a vízmûvekkel. KÖZÖS KÖLTSÉG HATÁRAI Van-e valamilyen módon a havonta fizetendô közös költség alsó, illetve felsô határa a társasházi törvényben rögzítve? A társasházakról szóló évi CXXXIII. törvény 28. e) pontja szerint a közgyûlés dönt a közös képviselô éves gazdálkodásának elfogadásáról, amelyben rögzítenie kell, hogy milyen bevételek voltak, és abból milyen kiadásokat kellett teljesítenie. A kettô közötti különbözet mutatja meg, hogy van-e a társasháznak tartaléka, vagy nem elegendô az addig fizetett közös költség, és fel kell emelni. A közös költség mértékét tehát minden esetben az adott ház bevétele és kiadásai határozzák meg, amelyet tulajdoni hányadra vagy m 2 -re kiszámítva kell befizetni. A közös képviselônek a törvény 48. (1) bekezdés f) pontja szerint minden tulajdonossal közölnie kell a fizetési kötelezettségét, valamint be kell mutatnia az addigi befizetéseirôl, vagy tartozásairól szóló kimutatást. Kérdésére a konkrét válasz: nincs sem alsó, sem felsô határa a fizetendô közös költség mértékének, arról minden esetben az ott lakó tulajdonosok döntenek. KÉRDÉSEK, VÁLASZOK, BÍRÓSÁGI ÍTÉLETEK TÁRSASHÁZI ÜGYEKBEN J 11

12 KÖZÖS KÖLTSÉG MEGOSZTÁSA Adott a társasházi lakás, melyet a tulajdonos édesanya a halála elôtt három részre osztott a lánya és a két unokája között. A lakásban jelenleg az elhunyt lánya lakik, aki haláláig ápolta az anyát. Egyedül kell-e fizetnie a közös költséget, vagy kérheti annak megosztását a többi örököstôl? A közös költség fizetésére a közös tulajdonban lévô ingatlanok esetében mindegyik tulajdonos jogosult és egyben köteles is. A fizetési összegben egymás között kell megállapodniuk. Bár a 2/3 részben tulajdonosok hivatkozhatnak arra, hogy az illetô egyedül lakja az ingatlant, vagyis az ô tulajdoni hányadukat is használja, így a használat fejében fizetheti helyettük a közös költségnek a fenntartásra vonatkozó részét. A lakáshasználathoz kötôdô egyéb költségek: víz-csatorna, szemét és villany viszont kizárólag azt a tulajdonost (bérlôt, haszonélvezôt) terheli, aki ténylegesen a lakásban lakik. KÖZÖS KÖLTSÉG MÉRTÉKE Mikor van jól megállapítva a közös költség összege? Mit kell tartalmaznia, s abból mit, mire fizet a ház? Kinek az érdeke a közös költség fizetése, s kinek az érdeke az, hogy reálisan legyen megállapítva annak összege? MÁJUSTÓL RÖVIDEBB AZ ÉV! Akkor megfelelô a közös költség mértéke, ha fedezi a társasház teljes mûködési költségét, és fedezetet biztosít a felmerülô hibák elhárítására, továbbá tartalékot tud képezni a nagyobb felújításra, karbantartásra is. Csak általánosságban lehet meghatározni, hiszen minden társasház másképpen mûködik, de példaként: közmûvek díjai (víz-csatorna, elektromos díj, szemétszállítás, kéményseprô), bankköltségek, közös képviselet díja, takarítás, kertész, biztosítás, elôtakarékosság, felújítás stb. Miután a társasház mûködtetésénél a közös költségnek kell fedeznie a ház üzemképes állapotban tartását, így természetesen a tulajdonosok érdeke, hogy a közös költség reálisan legyen megállapítva, és biztosítsa a megfelelô mûködést. Egy budai társasházban lakom, és a közös képviselô bejelentette, hogy ráér május 31-ig megtartani a közgyûlést. A közmû szolgáltatások díja rendszerent év elején emelkedik, így ha május 31-ét megvárja a közös képviselô a közgyûlés összehívásával, akkor hét hónap alatt kell kifizetnünk a 12 hónapra esô díjemeléseket. Van-e jogunk elôbb kérni a közgyûlés összehívását? Az új társasházi törvény valóban május 31-ig írja elô az elszámoló közgyûlés megtartását. Ugyanakkor lehetôség van arra, hogy a társasház szervezeti- és mûködési szabályzatán keresztül határozza meg az elszámoló közgyûlés dátumát annak figyelembe vételével, hogy az elôzô évi utolsó banki bizonylatokat általában január -ig kapják meg a társasházak. Amennyiben tulajdonostársai egyetértenek azzal, hogy nem kívánják megvárni a május 31-ét, úgy az alapító okirat szerinti %-os tulajdoni hányadrész aláírásával ellátott levélben felkérhetik a közös képviselôt, hogy az önök által meghatározott idôben írjon ki közgyûlést, melynek napirendi pontja az elôzô évi elszámolás, illetve a tárgyévi költségvetés. MÉLTÁNYOSSÁG Van-e mód a közös költség csökkentésére akkor, ha a lakás elôtti hatalmas fa örök sötétségben tartja a lakást, emiatt sok villanyt is kell fizetni? Méltánytalan, hogy ugyanannyit kell fizetni, mint annak, aki világos lakásban lakik. A társasházi törvény méltányossági okot nem sorol fel, tehát erre vonatkozóan jogszabályi rendelkezés nincs. A tulajdonostársak azonban méltányolhatják ezt a tényt, és megállapíthatnak kevesebb közös költséget az abban érintettek részére, de akkor elôször ezt közgyûlésen kell megtárgyalni, majd a többség egyetértése után a szervezeti- és mûködési szabályzatban is rögzíteni kell. Ebben az esetben a kedvezmény nem az adott tulajdonoshoz fog kötôdni, hanem azokhoz a lakásokhoz, amelyeket a ház elôtt álló fák miatt nem világosak. (Ugyanaz a helyzet a liftes házaknál is, hogy miért fizesse a földszinti lakó a lift karbantartási költségének ráesô részét, vagy azok a lakások, amelyek szélsô falúak sokkal többet fûtenek, mint a középsô lakások stb.) Az általános elv az, hogy ezek a körülmények a lakás forgalmi értékében feltehetôen a benne lakó tulajdonos olcsóbban jutott a lakáshoz mutatkoznak J óta a társasházak szolgálatában

13 meg, és nem vehetôk figyelembe a közös költség megállapításánál, mivel a szemétdíjat, a víz-csatorna díjat, a közös képviselet díját, a bankköltséget stb. nem befolyásolja pl. a lakás beárnyékolása. MIKORTÓL KELL FIZETNI A KÖZÖS KÖLTSÉGET? A társasház közgyûlése a közös használatú pincehelyiség (400 m 2 ) eladása mellett döntött annak érdekében, hogy a vételárból, illetve a közös költség többletbôl gazdálkodva az amúgy felújításra szoruló házat szépen rendbe hozassuk. Az adásvétel, valamint a pince vételárának megfizetése, illetve birtokbavétele annak rendje-módja szerint megtörtént. Sajnos a vevô többszöri felszólítás ellenére a pincehelyiség után járó közös költség megfizetését megtagadta azzal, hogy csak azután kívánja a közös költség fizetését megkezdeni, miután az átalakítás megtörtént, és az üzlet megnyílt. Véleményünk szerint a közös költség megfizetése a birtokbaadás idôpontjától esedékes. A közös költség fizetési kötelezettség az ingatlan birtokba vételével egy idôben az új tulajdonos kötelezettségévé válik. Természetesen ezt megelôzi az adásvételi szerzôdés. A volt osztatlan közös tulajdonban lévô pince önálló albetét lett, így a közös költség fizetési kötelezettség fennáll. Amennyiben az új tulajdonos továbbra sem tesz eleget befizetési kötelezettségének, írásbeli felszólítást követôen fizetési meghagyást lehet kibocsátani ellene. Hat hónapnál nagyobb adósság esetén közgyûlési napirendre lehet tûzni az ingatlan jelzáloggal való megterhelését. NEGYEDÉVENKÉNTI FIZETÉS Az önkormányzat évek óta nem havonta, hanem negyedévente fizeti a közös költséget. A fentiek miatt levélben kerestük meg a kerület tulajdonosi képviseletét ellátó céget, de több mint egy hónapja választ nem kaptunk. Bárki látja el a tulajdonosi képviseletet az adott kerületben, nem járhat el másképpen, mint amit a társasházi törvény vagy a szervezeti- és mûködési szabályzat minden tulajdonos részére elôír. Általában havonta kell eleget tenni a közös költség befizetési kötelezettségnek, de a tulajdonosok dönthetnek más idôkeretben történô fizetésrôl is. (Ilyen általában az idôszakosan használt üdülôegységeknél fordul elô!) Javaslom, hogy az önkormányzatnál a tulajdonosi jogokat gyakorló alpolgármesterhez (polgármesterhez) írjanak levelet, amelyhez csatolják a vagyonkezelô céghez írt levél másolatát, és kérjék a segítségét a havonta rendszeresen küldendô közös költség teljesítéséhez. NEM FIZETŐ KÖZÖS KÉPVISELŐ A négy garázst használó, de közös költséget nem fizetô közös képviselô összehívott egy rendkívüli közgyûlést, melyen leváltatta magát, és a tulajdonosok közül választatott maga helyett másikat. (Tehette ezt azért, mert a tulajdonosok többsége idôs, s nem mert ellene tenni vagy nem is értette, mirôl van szó.) Aztán gyorsan-gyorsan elszaladt a bíróságra, és különbözô pereket nyert a társasházzal szemben a garázshasználat nem fizetése volt az egyik. Lehet-e közös képviselô egy nem fizetô lakó, illetve képviselheti-e a bíróságokon a társasházat? A társasházi törvény 49. -ának (1) bekezdése határozza meg azt, hogy ki nem lehet közös képviselô: - akit bûncselekmény elkövetése miatt jogerôsen szabadságvesztés-büntetésre ítéltek, amíg a büntetett elôélethez fûzôdô hátrányos jogkövetkezmények alól nem mentesült, - akit ilyen tevékenységtôl jogerôs bírói ítélettel eltiltottak, az eltiltó ítélet hatálya alatt, - az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetôleg amely ilyen tevékenységével összefüggôen keletkezett, jogerôsen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget, - az, aki a gazdasági társaságokról szóló törvény alapján vezetô tisztségviselô nem lehet. A törvényi rendelkezés alapján tehát nem lehet közös képviselô, akinek tartozása áll fenn a társasházzal szemben, de ennek az is feltétele, hogy vele szemben az elindított fizetési meghagyásos eljárás jogerôsen befejezett legyen. A társasház kérheti a törvényre hivatkozással, hogy a közös képviselô a nevére kiállított erkölcsi bizonyítványt, illetôleg a közös képviselet ellátásával kapcsolatos nemleges KÉRDÉSEK, VÁLASZOK, BÍRÓSÁGI ÍTÉLETEK TÁRSASHÁZI ÜGYEKBEN J 13

14 köztartozásról igazolást nyújtson be a közgyûlési határozatban meghatározott idôpontig. A közös képviselô visszahívására a közgyûlés jogosult, tehát a törvényben elôírt szabályok betartása mellett 8 nappal korábban kiküldött meghívó és a megtárgyalni kívánt napirendi pontok felsorolásával lehetséges. A rendkívüli közgyûlés összehívása esetén valóban rendkívüli oknak kell fennállnia! Amennyiben a közgyûlésen a tulajdonosok 50+1 %-a jelen volt, vagy meghatalmazással képviseltette magát, úgy lehetôség van a közös képviselô visszahívására és új közös képviselô megválasztására. Ha a megválasztás az elôírásoknak megfelelôen történt, akkor a közös képviselô jogosult a társasház képviseletére a bíróságok és más hatóságok elôtt, ezt a jogát korlátozni nem lehet. NEM FIZETŐK SZAVAZATI JOGA Az ismertetett tényállásnál meg kell vizsgálni, hogy a választás során a törvényi elôírásokat betartották-e, a megválasztásról a jegyzôkönyvet 8 napon belül a tulajdonosok részére megküldték-e. A társasházi törvény 42. -a alapján bármelyik tulajdonos kérheti a bíróságtól a hozott határozatok érvénytelenségének megállapítását tehát a közös képviselô választására vonatkozó határozatra is, azonban ezt csak a határozat meghozatalától számított 60 napon belül teheti meg. Az idôs tulajdonosok azzal segíthetik a társasház mûködését ha egészségi állapotuk miatt nem tudnak, vagy nem akarnak a közgyûlésen részt venni, ha meghatalmazást adnak olyan tulajdonostársnak, aki feltehetôen az ô érdekükben fog dönteni, illetve szavazni. Van három lakótársunk, akik sajnos egyáltalán nem fizetik a közös költséget, és olyan nagy összeget halmoztak fel, hogy a társasházi törvény és a társasház SzMSz-e alapján fizetési meghagyást bocsátottunk ki, és a fizetésükbôl munkabér letiltással vonják a tartozást. Egyik közgyûlésen fel volt háborodva az egyik tulajdonos, hogy mit keres ott olyan lakótárs, akinek tartozása van, bírósági fizetési meghagyás van kibocsátva ellene. A következô írásos szavazásnál nem adtam azoknak a lakótársaknak kérdôívet, nem számítottuk be a tulajdoni hányadukat, akkor viszont az õk reklamáltak. Jogilag mikor járok el helyesen? A tulajdonosok szavazati és hozzászólási joga nem korlátozható azért, mert tartozásuk áll fenn. A társasházi törvény 30. (2) bekezdése szerint a jelzálogjog bejegyzésével kapcsolatos határozat meghozatalánál lehet csak korlátozni a hátralékos tulajdonostárs szavazati jogát. Erre figyelemmel nem tagadható meg tôlük más kérdésben az írásos vagy a szóbeli szavazás jogosultsága. NEM FIZET, MERT BEÁZIK Az egyik lakó 3/4 éve nem fizet semmit, mert szerinte beázott a lakása a tetô hibája miatt. A biztosító nem találta indokoltnak a kérését. Háromszor írtam felszólító levelet, melyben kértem a hátralék rendezését. Most az éves közgyûlés határozata alapján ismét felszólítom a fizetésre. Milyen eszközök használhatók még (ügyvédi felszólítás, bíróság stb.), és ennek mennyi a várható költsége? A közgyûlési döntést követôen javaslom egy olyan felszólító levél elküldését, amelynek utolsó bekezdésében felhívja a figyelmét arra, hogy amennyiben 8 napon belül nem rendezi a fennálló hátralékát, úgy ellene fizetési meghagyásos eljárást fog kezdeményezni. Amikor a határidô eredménytelenül eltelt, akkor a bírósági ügyfélszolgálaton beszerezhetô Fizetési meghagyás címû nyomtatványon három példányban be kell adni a követelést. A nyomtatványhoz mellékelni kell: - közös képviselôi megbízatásról vagy a szerzôdést, vagy az adott közgyûlési határozatot kivonat formájában - a felszólító levelet, a tértivevényt, - kimutatást a fizetési elmaradásokról (éves bontásban) és feltüntetve a követelést, valamint az esetleges befizetéseket is, - a közös költség fizetésérôl szóló közgyûlési határozatokat (ha több évre vonatkozik az elmaradás, akkor minden évre vonatkozóan) A beadványhoz nem kell illetéket fizetni, mivel a társasházat illeték-feljegyzési jog illeti meg a közös költség megfizetése tárgyában. Amennyiben a közös képviselô önállóan készíti el a beadványt, akkor más költséggel nem jár a beadás, ha ügyvédet keres meg ebben az ügyben, akkor természetesen meg kell fizetni az ügyvédi munkadíjat. J óta a társasházak szolgálatában

15 20. június 1-tôl már a közjegyzôk bocsáthatnak ki fizetési meghagyásokat, mivel a fizetési meghagyásos eljárásról szóló évi L. törvény alapján a bíróságoktól közjegyzôi hatáskörbe kerülnek. Az ügyeket nem peres szakaszban teljes egészében elektronikusan és automatikusan intézi a Magyar Országos Közjegyzôi Kamara (MOKK) rendszere. Az új rendszert a MOKK költségvetési támogatás nélkül, saját forrásból építi ki és tartja fenn. Az új rendszerben jelentôsen rövidül a tartozások behajtása, így gyorsabban juthatnak a pénzükhöz az emberek. Az eljárások egyszerûsödnek, rövidülnek. A fizetési meghagyás kibocsátása iránti kérelmeket a kérelmezô elektronikus úton elektronikus aláírás, vagy az ügyfélkapu használatával otthonról is benyújthatja, illetve bármelyik közjegyzôi irodában személyesen eljárva szóban is elôterjesztheti. Így ugrásszerûen meg fog nôni a fizetési meghagyásos ügyek száma, az eddigi 6-8 hónapos eljárások idôtartama pedig mindössze 15 naposra csökken. Fontos újdonság, hogy a közjegyzôk valamennyi kérelmet egy egységes, országos elektronikus rendszerben kezelik, és az eljárást is elektronikusan folytatják le, így az automatizált eljárás biztosítani fogja, hogy a fizetési meghagyásokat a törvényi határidôben bocsássák ki. A fizetési meghagyások végrehajtását ugyanezen elektronikus rendszer használatával rendelik el, és elektronikus úton küldik meg a végrehajtható okiratot az eljáró végrehajtónak. KÖZÖS KÖLTSÉG A törvény hatálybalépésének tervezett idôpontja 20. június 1. A törvény szerint fizetési meghagyás útján érvényesíthetô a kizárólag pénz fizetésére irányuló olyan lejárt követelés, amelynek a Pp. szerint számított összege az egymillió forintot nem haladja meg, feltéve, hogy a kötelezettnek van ismert belföldi lakóhelye vagy tartózkodási helye, illetve székhelye vagy képviselete, és a pénzkövetelés nem munkaviszonyból, vagy más hasonló jogviszonyból ered. Az elektronikusan beérkezô fizetési meghagyást három munkanapon belül kell kibocsátani (papír alapon a határidô 15 nap). A kötelezett a kézbesítést követô 15 napon belül élhet ellentmondással a közjegyzônél. Ha ezt nem teszi, akkor a fizetési meghagyás jogerôre emelkedik, és olyan a hatálya, mint a jogerôs bírósági ítéletnek. Az ellentmondás viszont perré alakítja át a fizetési meghagyást. A közjegyzô ilyenkor kinyomtatja a MOKK rendszerében lévô dokumentumokat és 15 napon belül megküldi az illetékes bíróságnak. A kamara eljárási díjat szed a fizetési meghagyások után, ezek legfeljebb felét szétosztja a közjegyzôk között (errôl miniszteri rendelet intézkedik majd), míg a másik felét a maga mûködtetésére fordítja. A díj alapja a pénzkövetelés összege, annak 3 százalékát, de minimum 5 ezer és maximum 300 ezer forintot kell befizetni. Ha fizetési meghagyással kiszabott pénzbírságra kér valaki részletfizetést, akkor 1 százalék az eljárási díj, de legalább 5 ezer és legfeljebb 15 ezer forintot kell fizetni a közjegyzônek. Az elektronikus fizetési meghagyásnál bankkártyával, a papír alapúnál postai csekkel lehet fizetni. Eljárási díj és illeték A fizetési meghagyásos eljárásért a MOKK részére a rendszer üzemeltetési költségeinek, valamint a közjegyzôk munkadíjának és költségeinek fedezése érdekében eljárási díjat kell fizetni. Az eljárási díj alapja a pénzkövetelésnek az eljárás megindításakor fennálló, járulékok nélkül számított értéke (díjalap). A díjalap után az eljárási díj mértéke: az alapeljárásban 3 %, de legalább forint, legfeljebb forint; a részletekben való teljesítés fizetési halasztás iránt kezdeményezett eljárásban 1 %, de legalább forint, legfeljebb forint; a kiszabott pénzbírság megfizetésére halasztás vagy részletfizetés engedélyezése iránt kezdeményezett eljárásban 1 %, de legalább forint, legfeljebb forint. A fizetési meghagyásos eljárásban illetéket nem kell fizetni, kivéve néhány esetet, amikor az ügy bírósági eljárássá alakul. Indokok Ha a jogerôs fizetési meghagyásra nem fizet az adós, akkor következik a végrehajtás. Ezt viszont csak elektronikusan lehet kérni, erre éve van a jogosultnak. A végrehajtási lapot a MOKK elektronikus közokiratként állítja ki, és szintén elektronikusan küldi meg a Magyar Bírósági Végrehajtó Kamarának. KÉRDÉSEK, VÁLASZOK, BÍRÓSÁGI ÍTÉLETEK TÁRSASHÁZI ÜGYEKBEN J 15

16 NEM FIZETŐ BERUHÁZÓ A beruházó jelentôs tartozást halmozott fel az elmúlt idôben. A tartozás kiegyenlítése végett a beruházóval szemben a közös képviselô eddig behajtási intézkedést nem foganatosított, jelzálogbejegyzést nem kezdeményezett, mondván, hogy a projektet finanszírozó bank jelzálogjoga miatt nem érvényesíthetô ez a biztosíték, a bank nem járul hozzá a jelzálogjogunk bank mögé történô bejegyzéséhez. Hogyan tudjuk biztosítani a követelkésünket jogi eszközökkel ilyen helyzetben? Milyen jogi lehetôsége van a társasháznak a nem fizetô beruházóval szembeni kemény fellépésre, különösen, ha a társasház mûködése veszélyben forog a nagy kintlévôség miatt? Kihez fordulhatunk, aki hatékony segítséget tud nyújtani ilyen esetben? Elsôdleges feladat, hogy a tartozásra vonatkozó fizetési felszólítást tértivevényes, ajánlott levélben el kell küldeni a tulajdonosnak, és a levélben határidôt kell meghatározni a befizetés teljesítésére. Ha ez korábban megtörtént, akkor is célszerû egy ismételt felszólítást küldeni, és a legfrissebb adatokra vonatkozóan megadni a hátralék összegét. Ha az illetô a felszólításra sem teljesít, akkor be kell nyújtani a fizetési meghagyást, amelyet 1 millió forint alatt csak formanyomtatványon lehet kérni az illetékes bíróságtól 20. május 31-ig. Ezt követôen a fizetési meghagyásos eljárást a közjegyzôk fogják végezni, és várhatóan fel is fog gyorsulni az ügyintézés. (Az ezzel kapcsolatos eljárás le írását megtalálja a mellékleteknél, illetve az előző kérdésnél a szerk.) A fizetési meghagyás jogerôre emelkedését követôen ha az adós nem nyújt be ellenkérelmet, és nem alakul át az ügy polgári perré minél elôbb el kell indítani a bírósági végrehajtási eljárást, mivel a végrehajtónak több lehetôsége van az adós ingatlanjainak felkutatásában, egyéb jövedelem megismerésére stb. Számolni kell azzal, hogy a végrehajtási eljáráshoz elôleget kell fizetni, a felmerülô behajtási költségeket meg kell elôre fizetni. Természetesen ezek a költségek visszatérülnek, ha pl. az ingatlan árverezésére sor kerül. A bírósági végrehajtót nem korlátozhatja a pénzintézet jelzálogjoga, és sorba állíthatja a társasház követelését. A tartozás behajtására nincs más eszköz, mint az elôzôekben részletezett eljárások. Érdemes azonban a helyzetbôl tanulni, és a jövôben nem szabad megvárni, amíg a tartozás tetemes méretûvé válik, hanem minél elôbb el kell indítani a nem fizetôvel szemben még akkor is, ha ô volt a beruházó a fizetéses meghagyásra vonatkozó eljárást. NINCS ÁTVEZETVE A MÓDOSÍTÁS Évekkel ezelôtt a padlásterek beépítésével kettô új lakást alakítottak ki, kettôt pedig a padlásterekkel bôvítettek, melyek alapterülete jóval meghaladja az eredeti 65 m 2 -t. A beépített részek telekkönyvileg változatlanul padlásként vannak feltüntetve, jóllehet a beépítésekkel a tulajdoni hányadok megváltoztak. A bôvített lakások változatlanul 65 m 2 -rel szerepelnek, és a közös költséget is ennek alapján fizetik. A már módosított alapító okiratban változatlanul 20 egyforma lakás szerepel. Hiába kifogásoltam ezt a nem valós helyzetet, egyedül maradtam a véleményemmel. Osztatlan közös tulajdonban lévô padlástér beépítése esetén a padlástér kikerül az osztatlan közös tulajdonból. Attól függôen, hogy hány lakást építenek be a padlástérbe, annyi új albetéttel nô az alapító okiratban szereplô, arab számmal jelölt lakásingatlanok száma. Az így létrejött albetétek után tulajdoni hányadok nagyságának mértékében kell fizetni a közös költséget. A helyzet rendezése érdekében szükséges az alapító okirat módosítása, amelyhez csatolni kell a beépítésre vonatkozó adásvételi szerzôdést, az építési- és a használatba vételi engedélyt, valamint a tetôtér megváltozott alaprajzát is. A kérdést vegyék fel közgyûlési napirendre, és ott hozzák meg a rendezéshez szükséges határozatokat. J óta a társasházak szolgálatában

17 RÉGI TARTOZÁS BEHAJTÁSA ÚJ TULAJDONOSON KÖZÖS KÖLTSÉG Anyósom vásárolt egy teljesen teher- és tartozásmentes lakást. Akkor ennek a lakásnak és az elôzô tulajdonosnak semminemû tartozása nem állt fenn a társasházzal szemben, errôl a közös képviselô nyilatkozott. (Azóta anyósom is mindent rendben fizet.) Miután pár hónappal ezután közös képviselôcsere történt, a ház egy olyan közgyûlésen, ahol a lakók nagy része részt sem vett, olyan határozatot hozott, hogy a tulajdonosoknak ki kell fizetniük a háznak az elôzô években a különbözô szolgáltatók felé keletkezett tartozását. Így anyósom akit perrel fenyegettek a társasház ügyvédjén keresztül (!) befizette a rá esô részt, amivel elég kényelmetlen anyagi helyzetbe került. De mivel egy törvénytisztelô, 65 éves ember általában megijed, ha perrel fenyegetik, minden lebeszélésünk ellenére befizette az összeget családi kölcsönökbôl. Jogos volt-e a ház követelése egy olyan lakóval szemben, aki ott sem lakott még, amikor a tartozás keletkezett, illetve a vásárlás idôpontjában ez a tartozás bizonyíthatóan rejtve volt a vásárló elôtt a társasház képviselôje által? Vissza lehetne-e kérni a pénzt? A társasházi törvény szerint a társasház mindig a tényleges tulajdonossal van kapcsolatban. Természetesen a legtöbb alapító okirat, illetve szervezeti- és mûködési szabályzat rögzíti, hogy a volt és az új tulajdonos egyetemlegesen felel a társasháznál keletkezett tartozásokért. Ez a fogalom azt jelenti, hogy akár a jelenlegi, akár a volt tulajdonostól követelhetô a tartozás megfizetése. Természetesen az új tulajdonosnak megnyílik a joga arra is, hogy a jogosulatlanul rámaradt tartozást a volt tulajdonossal szemben érvényesítse. Jelen esetben azonban sem a régi, sem az új tulajdonos nem járt el jogtalanul, hanem a társasház gazdálkodása terén merültek fel hiányosságok. Vizsgálható a tulajdonosokra vonatkozóan a gondatlanság kérdése, mivel az évenként benyújtott beszámolókat nem vizsgálták meg kellôen, vagy a számvizsgáló bizottság nem mûködött megfelelôen. Ha a közgyûlés úgy döntött, hogy célbefizetésekkel oldják meg a gazdasági válságot, úgy az minden jelenlegi tulajdonosra kötelezô. Ha valaki ezzel nem ért egyet, akkor csak a bírósági út marad a számára, mégpedig a közgyûlési határozat meghozatalától számított 60 napon belül kell a keresetlevelet a bírósághoz benyújtani. A kimutatott hiányra tekintettel joga volt (és van) a társasházi tulajdonosoknak a volt közös képviselôvel szemben a kártérítési pert megindítani, ha bizonyítható, hogy az ô szabálytalan munkájának eredménye a felhalmozott hátralék. Ebben és az esetleges büntetôeljárás megindításának kérdésében is közgyûlési döntést kell hozni. RÉSZLEGES TARTOZÁS Társasházunkban 4 tulajdonos rendelkezik garázshasználattal, az alapító okirat rendelkezik arról, hogy külön kell fizetni a közös költséget a lakásra, de külön kell a garázshasználatra is. Mi a helyzet akkor, ha a lakásra fizet, de a garázsra nem? A társasházakról szóló évi CXXXIII. törvény 30. -a értelmében a társasház közgyûlése a legalább hat hónapnak megfelelô közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonára jelzálogjog terhelhetô. A (2) bekezdés pedig kimondja, hogy a határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, az ô tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni. A tartozásoknál azonban nem szükséges, hogy az csak a közös költségbôl, illetve folyamatos hat hónapos nem fizetésbôl álljon elô. Amennyiben valaki csak a rá esô közös költség egy részét fizeti, úgy a hátralékát göngyölíteni kell, és amikor annak összege eléri a hat hónapnak megfelelô közös költség összegét, akkor nyílik meg a jelzálogjog bejegyzési jogosultság. A szavazásnál pedig a törvény rendelkezésnek megfelelôen nem szavazhat az a tulajdonos, akinek a tulajdonára vonatkozik a jelzálogjog bejegyzési kérelem. KÉRDÉSEK, VÁLASZOK, BÍRÓSÁGI ÍTÉLETEK TÁRSASHÁZI ÜGYEKBEN J 17

18 RITKÁN HASZNÁLT LAKÁSTULAJDON Van egy kis egy szoba-konyhás lakásom a fôvárosban, de vidéken élünk. A lakást csak azért tartjuk fenn, mert szeretteink budapestiek, így ha meglátogatjuk ôket, van hol aludnunk. Ez az egész évben maximum napot jelent. Tudom, hogy a közös költséget meg kell fizetnem akkor is, ha nem lakom a lakásban állandóan. Ezt maradéktalanul teljesítem is. A közös költség összegét a közös képviselô a közgyûlés jóváhagyásával a tulajdoni hányad és egy szorzószám alapján határozza meg, a szorzószámot a várható éves összköltség és a szükséges tartalék figyelembe vételével számítja ki. Így nem tudom, hogy az én közös költségem milyen költségnemekbôl áll össze, de ezt az elôzô évi elszámolás alapján ki lehet számítani. Így számítottam ki, hogy ebben az évben havonta Ft-ot fizetünk a szemétszállítási díj ránk esô része miatt. Kértem a közös képviselôt, hogy egy havi díjat szívesen megfizetek, de a többi hónapban mentesítsenek ennek megfizetésétôl, mivel ezt a szolgáltatást nem veszem igénybe. Sajnos a válasza negatív volt. Ez a helyzet már hat éve így van. Van erre megoldás? A közös költség fizetési kötelezettségérôl a társasházakról szóló évi CXXXIII. törvény úgy rendelkezik, hogy a tulajdonosok tulajdoni hányaduk alapján kötelesek a költségekhez hozzájárulni. A törvényi szabályozástól eltérni csak a a szervezeti- és mûködési szabályzatban lehet, de ott részletesen rögzíteni kell, hogy az egyes fizetési módozatok kiszámítása hogyan történik. Az önök esetében a közös képviselô mindaddig törvényesen jár el a havi szemétdíj összegének beszedésével, amíg az SzMSz-ben ettôl eltérô fizetési módozatról nem rendelkeznek. A víz- és csatornadíj esetében megvalósítható az egyedi elszámolás (pl. vízóra felszerelésével), de a szemétdíjra vonatkozóan erre nincs lehetôség. Természetesen, ha a tulajdonosok több mint 50 %-a elfogadja azt, hogy azok a tulajdonosok, akik nem lakják a lakásukat, és nem is adják azt bérbe, csak évente egy alkalommal kötelesek szemétdíjat fizetni, akkor megoldódna az önök problémája. A kérdésrôl való döntés csak közgyûlésen történhet tehát napirendre kell vetetni, és a döntést követôen az SzMSz-be is be kell építeni az új módozatot. SZÁMLA A KÖZÖS KÖLTSÉGRŐL Több tulajdonostársammal közösen folyamatosan kérjük közös képviselônket, hogy a közös költségek befizetésérôl olyan számlát szíveskedjék kiállítani, amely további pénzügyi elszámolásokra is alkalmas. A víz- és gázszolgáltatóval a társasház olyan szerzôdést kötött, hogy a térítési díjakat a társasház képviselôje egyenlíti és a hideg víz, meleg víz, valamint a fûtési költségek a tulajdonosokra a közös költség részeként kerülnek kiterhelésre. Többünk véleménye szerint a közös képviselô a társasházi és a számviteli törvény alapján köteles ilyen számlát kiállítani. Õ arra hivatkozik, hogy nevesítetten sehol nem szerepel jogi kötelezettsége ilyen számla kiállítására. Az adózás rendjérôl szóló évi XCII. törvény a szerint az általános forgalmi adó alanya az általa végzett értékesítésrôl jogszabály szerinti bizonylatot (számla, készpénzfizetési számla, nyugta) állít ki. A számvitelrôl szóló évi C. törvény a rögzíti a könyvviteli elszámolást alátámasztó bizonylat általános alaki és tartalmi kellékeit, de nem határozza meg, hogy milyen esetekben kell kiállítani. Az általános forgalmi adóról szóló évi LXXIV. törvény 43. -a értelmében az adóalany köteles az általa teljesített termékértékesítésrôl és szolgáltatásnyújtásról számlát kibocsátani. A társasházakról szóló évi CXXXIII. törvény a szerint a társasház szervezeti- és mûködési szabályzatában kell rendelkezni a külön tulajdonon belül nem mérhetô közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére vonatkozó szabályokról, valamint a közös tulajdon fenntartására és ezen belül a közös költség viselésére vonatkozó rendelkezésekrôl. A fenti jogszabályi hivatkozásokból az alábbi következtetések vonhatók le: a) a társasház SzMSz-e rögzíti, hogy milyen költségek tartoznak a közös költség fogalmába, valamint azt is, hogy annak elszámolásának milyen módját választották a tulajdonosok (pl. vízóra szerinti mérés, vagy a lakásban lakó személyek száma, illetve tulajdoni hányad szerint stb.); b) amennyiben a társasház nem rendelkezik kívülálló személyekkel szembeni bérbeadással, vagy egyéb helyiség vagy udvar hasznosításából származó bevétellel, úgy nem tartozik abba a körbe, hogy valamilyen szolgáltatást végezne, illetve értékesítene, ezért áfá-s számla kiadására sem köteles; c) ha a társasház bármelyik tulajdonosa saját tulajdonát vállalkozás útján, vagy egyéb bérbeadás útján hasznosítja, úgy a vállalkozása vagy személyi jövedelemadója szempontjából az e célból felhasználható számla kibocsátására csak saját maga jogosult, mint magánszemély. A személyi jövedelemadóról szóló évi CXVII. törvény 3. számú melléklete az összevont adóalap megállapításához elszámolható költségekrôl egyértelmûen mondja ki, hogy a vállalkozás érdekében kizárólag a vállalkozásra fordított ellenértékek számolhatók el költségként. J óta a társasházak szolgálatában

19 A vonatkozó APEH állásfoglalások szerint, ha valaki a saját tulajdonú házában, vagy társasházban lévô lakásában folytatja a vállalkozást, a közös költség, a távfûtés nem tekinthetô a vállalkozás érdekében felmerülô költségnek, mivel ezeket, ha vállalkozást nem folytat a saját lakásában, akkor is meg kell téríteni. Amennyiben egyedi fûtése van a háznak vagy lakásnak, akkor a vállalkozás érdekében használt helyiségre arányosan a költségek elszámolhatók. Ugyanez érvényes az áramszolgáltatás díjára is, de ez a tulajdonos és a vállalkozás közötti elszámolásnak minôsül. A társasház tehát nem bocsáthat ki számlát, mert nem végez szolgáltatást a tulajdonos részére. Összegezve: a társasház tulajdonosa és a társasház között a közös költség tekintetében nincs szolgáltatási viszony, így a társasház számlát nem állíthat ki a közös költségrôl. A társasház csak közvetít a szolgáltató és a tulajdonos között. SZÁMLA FELÚJÍTÁSI HOZZÁJÁRULÁSRÓL Társasházunk ügyeinek intézését egy betéti társaság látja el. Az állam által támogatott panelprogramban eredményesen pályáztunk. A felújításhoz a tulajdonosoknak hatszázezer forinttal kell hozzájárulni. A befizetett összegrôl részemre kinek kell számlát adnia? (A Bt. azt mondja, hogy ô csak igazolást tud adni.) SZAVAZÁS TÖBB LEHETŐSÉGRE A társasházak a közös költség és felújítási költségek beszedésekor nem vállalkozói tevékenységet végeznek, így nem is jogosultak erre vonatkozóan számlát kiállítani. (Gondolja meg, ha a közös költség és a felújítási költség összege vállalkozásból származó bevételnek számítana, akkor milyen mértékû emelést kellene végrehajtani az adóés járulékfizetési kötelezettség teljesítésére?) Ha a lakás az ön magántulajdonában van nem gazdasági társaság a tulajdonosa akkor az ingatlan fenntartásával kapcsolatos költségeket önnek kell biztosítania. Ha a tulajdonát bérbe adja, akkor önnek kell számlát adnia a bérlôje részére. Arra viszont van lehetôség, hogy ön és a bérlôje megállapodásban rögzítsék, hogy a közös költség fizetésére a bérlô lesz jogosult és kötelezett. Ezt a megállapodást a közös képviselônek át kell adni, de számlát ekkor sem tud kiállítani. A közgyûlésen, ahol a költségvetésrôl kellett (volna) dönteni, a tulajdonosok nem hoztak határozatot a közös költség emelésérôl, nem tudtak dönteni. Azt kérték tôlem, mint közös képviselôtôl, hogy dolgozzak ki több variációt (Fundamenta-szerzôdés egyéb emelés nélkül, és 20 % emelés). Elvégeztem ezeket a számításokat, mindenkinek elküldtem alapos tanulmányozást javasolva. A következô közgyûlésen, ahol napirendre került ez a kérdés, sorban szavaztattam a három variációt. Ennek eredményeként a % emelés kapta a legtöbb szavazatot, így is került a jegyzôkönyvbe közgyûlési határozatként. Azóta támadnak a nem gyôztes szavazók, hogy ez így szabálytalan (törvénytelen!) volt, mert nem érte el az igen szavazatok aránya az 50 %-ot. Már ott tartunk, hogy ügyvédet hívtak a következô számvizsgáló bizottsági ülésre, ahol válaszolnom kell az ezzel kapcsolatos kérdésekre. Az SzMSz szerint: Az összes tulajdoni hányad egyszerû szavazattöbbsége szükséges... az éves költségvetés megállapításához. melynek része a közös költség megállapítása. Itt ellentmondást látok a közgyûlés határozatképességének meghatározásával, mert a közgyûlésen elegendô az összes tulajdoni hányad több mint felével rendelkezô tulajdonostársak jelenléte. Vagyis a legtöbb szavazáskor nem jön össze az összes tulajdoni hányad ötven %-a igen szavazatként. Már mindent megpróbáltam a meggyôzésükre, eddig sikertelenül. Nagyon szeretnék már pontot tenni az ügy végére, már csak azért is, mert itt az év vége, nemsokára új költségvetés lesz, és még mindig a régit kritizálják. A társasházakról szóló évi CXXXIII. törvény 36. (1) bekezdése szerint a közgyûlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkezô tulajdonostársak jelen vannak. A törvény 37. (3) bekezdése szerint a megismételt közgyûlés a jelenlevôk tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes. A törvény 38. (2) bekezdés értelmében: ha e törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyûlés, illetôleg a megismételt közgyûlés a határozatát a jelen levô tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerû szavazattöbbségével hozza meg. Tehát az Önök esetében a többféle variációra tekintettel az a döntés volt jogszerû, amelyik a jelen lévôk szerinti tulajdoni hányadának figyelembe vételével a legtöbb szavazatot kapta. Az ön levele alapján ez a %-os döntés volt, mivel a másik két variáció ennél kevesebb szavazatot kapott. KÉRDÉSEK, VÁLASZOK, BÍRÓSÁGI ÍTÉLETEK TÁRSASHÁZI ÜGYEKBEN J 19

20 SZEMÉTDÍJ SZÁMÍTÁSA 128 lakásos társasházban élek. A legutóbbi közgyûlésen a közös képviselô javaslatot tett a szemétdíj elszámolási rendszer módosítására. A meghívóhoz csatolt tájékoztatóban ezt írta: Jelenleg a szemétdíjat m 2 -re vetítetten fizetjük. A szemétdíj mértéke: Ft/hó. A lakás-alapterületre vetítetten fizetett szemétdíj nem nevezhetô igazságosnak, hiszen a lakásokban keletkezô szemét mennyisége a használattól, és nem alapterülettôl függ. Éppen ezért az ingatlanonkénti egységes szemétdíj elszámolást célszerû bevezetni. Amennyiben a szemétdíj kikerül a közös költségbôl, úgy a közös költséget ennek mértékével csökkentjük (40 Ft/m 2 /hó). Ehhez a napirendi ponthoz az alábbiakat szóltam hozzá: Ha a megadott szemétdíjat osztjuk szét 128 lakás között, akkor ezentúl egységesen kb. 28 ezer forintot fizetne minden lakás évente. Ha a mostani szemétdíj (amit a közös költség részeként és m 2 arányosan fizetünk) nem lesz része a közös költségnek, tehát a közös költséget 40 Ft/m 2 /hó-val csökkentjük, akkor a mostani és a majdani egységes szemétdíjat összehasonlítva a következô eredményt kapjuk: - a 36 m 2 -es lakások havonta kb. 900 forinttal fizetnek többet ezután, - a 62 m 2 -esek kb. 150 forinttal kevesebbet, - a 74 m 2 -esek kb. 600 forinttal kevesebbet. Lehet, hogy a keletkezett szemét mennyisége nem alapterület függô, de az azért mégsem valószínû, hogy a legkisebb lakásokban élô lakók annyival többet szemeteljenek, hogy ezért havi 900 forinttal többet fizessenek, a legnagyobb lakások viszont 600 forinttal kevesebbet. Úgy tûnik tehát, hogy ez sem lenne igazságosabb, mint a mostani." A közgyûlés úgy döntött, hogy a szemétdíj nem társasházi szinten a közös költségbôl, hanem egyénileg, ingatlanonként (önálló albetét, lakás) kerül megfizetésre. A társasház teljes szemétdíja valamennyi önálló albetétre, lakásra egyenlô mértékben kerüljön szétosztásra. Kérdésem: az új szemétdíj elszámolást változatlanul igazságtalannak tartom (még inkább, mint a régi volt), de ettôl még rám nézve is kötelezô erôvel hat. Egy esetleges per nem sok reménnyel kecsegtetne. Van-e más lehetôségem egy igazságosabb szemétdíj-elszámolás kikényszerítésére? A szemétdíj elszámolásának módja igen változatos képet mutat és jogszabály sem szabályozza. Teljes egészében a tulajdonosok többségének akarata érvényesülhet csak a számítási módokkal kapcsolatosan. Nem szabad elfelejteni, hogy a tulajdoni hányad szerinti fizetéstôl eltérni csak a szervezeti- és mûködési szabályzatban rögzítettek szerint lehet, tehát nem elegendô a közgyûlési határozat a díjak megállapításához, hanem azt az SzMSz-be is át kell vezetni. Egyéni véleményem az önök döntésével kapcsolatosan: nem tartom jó megoldásnak, hogy kiveszik a szemétdíjat a közös költségbôl, és azt külön befizetendô díjként állapítják meg. Indokom: a többletszámítások mellett további gond, hogy nem lehet az eddigi gyakorlat szerint fizetési meghagyásban kezdeményezni a behajtását illetékmentesen, mert az illetéktörvény szerint az csak a közös költségre vonatkozik. Több olyan társasházat ismerek, ahol a szemétdíjat egységesen, albetétenként azonos összegben állapítják meg, de azt a közös költség részeként teszik, és a közös költség összetételét bontják meg pl. szemétdíj lakásonként X összeg, víz- és csatornadíj a lakásban lakó személyek száma szerint Y összeg/fô és az egyéb költség pedig 0 Ft/tulajdoni hányad. A részletes megbontást a tulajdonosok megkapják, de a befizetés egy összegben történik, és a nyilvántartás is ennek megfelelôen rögzíti. Az éves elszámolás alapján viszont kimutatható, hogy ki és milyen költségnemet nem vett figyelembe, mivel tartozik, és arra vonatkozóan a fizetési meghagyás megindítható. TARTALÉKALAP Most lesz az éves közgyûlésünk, ahol megbeszéljük és elfogadjuk a közös költség és a tartalékalap összegét. Van egy lakás, amiben haszonélvezô lakik. Mindent rendesen fizet, ezzel nincs is gond. A probléma a tartalékalapnál van. Mi ezt évi egy alkalommal, egy összegben fizetjük be. Az illetô ezt nem hajlandó kifizetni, mert szerinte ez nem a lakás állagának a megóvását szolgálja, hanem a közös területekét, és ez a tulajdonos dolga. Ráadásul az önkormányzat a lakásadóval kapcsolatban azt mondta, hogy annak fizetése a haszonélvezô dolga, mivel ô lakik ott. Kitôl kérhetem a tartalékalap összegét? A kérdésére a Polgári Törvénykönyv rendelkezése az irányadó. A törvény ának rendelkezése szerint: a haszonélvezô viseli a dolog fenntartásával járó terheket a rendkívüli javítások és helyreállítások kivételével, terhelik azok a kötelezettségek, amelyek a dolog használatával kapcsolatosak, és köteles viselni a dologhoz füzôdô közterheket. Ez valójában azt jelenti, hogy a haszonélvezet gyakorlásához szükséges dolgokat pl. víz- és csatornadíj, fûtés stb. a haszonélvezônek kell megtérítenie, valamint a lak- J óta a társasházak szolgálatában