A lakás: ÉRTÉK. Csorba Zoltán: Lakásépítés, lakásgazdálkodás

Átírás

1 A lakás: ÉRTÉK Csorba Zoltán: Lakásépítés, lakásgazdálkodás

2 OTTHON LAKÓHELY ÉRTÉK TERMÉK Csorba Zoltán 2

3 ÉRTÉK Valaminek az a tulajdonsága, ami társadalom, (vagy az egyén) részére való fontosságot fejezi ki. (Értelmező kéziszótár) Érték az, amiért áldozatot hozunk. ( Irracionális döntés ) Anyagi javak és elvont (erkölcsi) értékek: a kettő egymásra hatása. A társadalom értékítélete. Értékválságok. Csorba Zoltán 3

4 A lakás, mint érték Saját, személyes: VAN lakásom, JÓ lakásom van (lakóérték), SZÉP lakásom van, FEKVÉSE, KILÁTÁSA, STÁTUSZA, Közös, általános: NAGYSÁGA KOMFORTFOKOZATA SZERKEZETE ÁLLAGA TULAJDONA PIACI ÉRTÉKE LAKBÉRE Csorba Zoltán 4

5 A lakóingatlan, mint érték A személy részére A. A háztartás üzemköltségeinek alakítása, B. Jövedelem termelő erőforrás C. Tartalék képzés A társadalom részére: A. szociális béke és jólét B. Népesedéspolitika C. Területfejlesztés, településpolitika D. Bevételi forrás (adó, díjak) Csorba Zoltán 5

6 A lakás, mint ingatlan A lakás, mint ingatlan, ezzel kapcsolatos jogok és kötelezettségek a tulajdonos, a fenntartó, a bérlő (használó) részére. A lakás építésének, illetve kialakításának feltételei. A lakás használatára vonatkozó szabályok. A lakófunkció megváltoztatásának feltételei. Adózási és egyéb közteherviselési kötelezettségek. Csorba Zoltán 6

7 Tulajdon, birtok, vagyon Birtok: az alanyok között létrejött és társadalmilag elismert kapcsolat, amely biztosítja a tulajdon használatát, a tulajdonos felé irányuló kötelezettségek tiszteletben tartásával. Tulajdon: Olyan birtok, amely felett a tulajdonos kizárólagosan és autonóm módon rendelkezik. Vagyon: A társadalmi és gazdasági értéket képviselő tulajdon és haszonszerzést biztosító jogosultságok összessége, ebből levonva a tulajdont terhelő kötelezettségeket A vagyont terhelő kötelezettségek összege meghaladhatja a vagyon értékét. Csorba Zoltán 7

8 A tulajdonos A tulajdonos az a természetes vagy jogi személy, aki az adott tulajdon vonatkozásában jogképes, szerzőképes, jogosult a tulajdon birtokolására. A tulajdonos a jogviszony következtében jogosult a tulajdon (törvényben korlátozható) hasznosítására, és köteles a tulajdont érintő kötelezettségek teljesítésére. A tulajdonos kötelezhető az ingatlan karbantartására, a keletkező veszélyhelyzetek elhárítására, az infrastruktúra fejlesztésében való részvételre, és közérdekű beavatkozások tűrésére. Csorba Zoltán 8

9 Osztatlan közös tulajdon Több személy egyetemesen gyakorolja osztatlan közös tulajdonára vonatkozó jogait, (pl. a társasházak közös tulajdonban levő részeire vonatkozóan). A jogok és kötelezettségek a tulajdonhányad arányában illetik meg őket. Valamennyi tulajdonos egyetértése szükséges a vagyon átruházásához, az ingatlan használatára vonatkozóan többségi szavazás dönt. A közös tulajdon egy részének használatára megállapodhatnak a tulajdonosok egymás között. Csorba Zoltán 9

10 Tulajdonformák Köztulajdon, (állami, önkormányzati tulajdon) Közterületek, köztulajdonban levő ingatlanvagyon Magántulajdon, természetes vagy jogi személyek tulajdona, akik -(amelyek)- a törvények és jogszabályok betartásával a magántulajdonnal gazdálkodni jogosultak, jogszabályokban egyértelműen rögzített kötelezettségek és korlátozások mellett. Csorba Zoltán 10

11 Az ingatlan A tulajdonban levő földterület, és azon létesített épületek, illetve építmények. A föld és a felépítmény tulajdonviszonyai eltérőek lehetnek. (Pl. a társasház telke közös tulajdon, a lakás külön albetétben nyilvántartott önálló tulajdon, ezért külön értékesíthető!) Az ingatlan, mint apportált tőkehányad. A lakóingatlannal kapcsolatos különleges szabályok, (pl. kilakoltatási moratórium télen, stb.) Csorba Zoltán 11

12 Az ingatlan nyilvántartása. A földügyi igazgatás intézményrendszere, az intézmények működése, az ingatlan nyilvántartás jogi szabályozása. A földhivatalok feladatai, működése, területi felépítése. Az ingatlan nyilvántartás. Az ingatlan nyilvántartás alapelvei, (bejegyzés, nyilvánosság, közhitelesség, kérelemhez kötöttség, rangsor, okirat elve). Az ingatlan telekkönyvi bejegyzése jogot keletkeztet: az átruházás csak a telekkönyvi bejegyzéssel válik jogszerűvé. Ptk. Csorba Zoltán 12

13 Az ingatlan értéke Az ingatlan értéke az értékelés céljától függően, igen tág határok között határozható meg, jelentősen különbözhet a Piaci érték Befektetési érték Felszámolási érték Előszereteti érték Presztízs érték Könyv szerinti érték Árverési érték Csorba Zoltán 13

14 Ingatlan értékelés Az ingatlan értékelése történhet: A piaci tranzakciók alapján, a megközelítően azonos helyzetek összehasonlításával Az újraelőállítási költségigényének figyelembe vételével, A tőke hozamtermelő képessége alapján A háromféle értékelés eltérő eredményekre vezet. Az érték alapú ingatlanadóztatás során az adóalap megállapításánál további bizonytalanságot jelent a benne lakó helyzete, és az értékváltozás követése. Csorba Zoltán 14

15 Jelenlegi érték (present value) Olyan aktíva jelenlegi értéke, amely jövedelem áramlást biztosít az idő függvényében. A jelenlegi érték ebből eredően egy későbbi időben A. Növekedhet: árfolyam, kamat, felértékelődés, stb. következtében B. Csökkenhet: avulás, infláció, leértékelődés, stb. következtében. Csorba Zoltán 15

16 Befektetési érték A lakás, mint befektetés értékének megtérülését egyfelől az ingatlan értékállósága, másrészt a bérlő jogai befolyásolják (pl. moratórium) Tőke biztonsága Bevétel biztonsága Likviditás Feloszthatóság Megszerzés/Fenntartás/Felszámolás költségei Kockázat Állami beavatkozás veszélye Csorba Zoltán 16

17 Ingatlan értékváltozások Értéknövelő hatás Karbantartás Környezeti minőség javulása Divat Tőzsdei mozgások Infláció Értékcsökkentő hatás Természetes kopás Adósságteher Igénybevétel ( lakott ) A környezet szlömösödése Piaci recesszió Csorba Zoltán 17

18 Csorba Zoltán 18

19 Befektetés megtérülése Lakás 55m2, 16,4m HUF Ft/ hónap, -közös költség Éves hozam: Ft = 3,658% + az ingatlan piaci érték növekedése (?) - jövedelemadó SZJA - - elhasználódásból adódó értékvesztés Értékpapír 16,4m Ft, Banki kamat, rövid lejáratra: 5-6%, Nyílt végű befektetési alap éves lejáratra: 7-10%, Elérhető: 0,5-1,64 m Ft/év Adó és kockázat nélkül Csorba Zoltán 19

20 Források Saját munka, Saját tőke, Természetbeni támogatások, (telek) Pénzbeli támogatások Kedvezmények, Hitel Jelzálog hitelek: A jelzálog hitelek (mortgage, mortgage loan) olyan, általában ingatlan alapú hitelek, amelyeket erre a célra alapított intézet nyújt. A szükséges forrást a bank jelzálog- levél kibocsátásával biztosítja. Hosszú lejáratú befektetési forma Csorba Zoltán 20

21 Hitel és eladósodás A hitel a jövőbeni növekedés megelőlegezése, vagy a vagyon felélése. Az adós besorolása: jó adós vagy rossz adós. Kockázatok és garanciák Bérlakás vagy sajátlakás. A lakbér: piaci vagy non profit A saját tulajdonú lakás költsége: önrész + hitel. A hitel fedezete: a várható jövedelem és a megépült lakás, mint vagyontárgy, pénzbeli megtakarítás, befektetés. Csorba Zoltán 21

22 Vagyonvesztés A vagyon értékének csökkenése: Avulás: fizikai avulás, karbantartás hiánya, stb. Erkölcsi avulás (obsolescence), a követelmények változása miatt leértékelődés. (Kéményszabvány, hő technika, stb.) A vagyont terhelő kötelezettségek növekedése, (többletterhek, kamatok, közterhek, stb.) Vagyonfelélés. (Ráfordítások csökkentése, források kivonása) Csorba Zoltán 22

23 Hiteltörlesztés A törlesztő részlet nagysága, aránya a családi jövedelemhez viszonyítva, Annuitás: a hosszúlejáratú hitelek törlesztése egyenlő részletekben, határidőre Kamatperiódusok, Moratórium: haladék Átütemezés (növekvő kamat vagy árfolyam változás miatt) azonos törlesztő részlet, meghosszabbított törlesztési idő. Csorba Zoltán 23

24 Mi mennyi? Hiteldíj:Kamatok, rendelkezésre állás, elbírálás, és egyéb költségek : THM, (teljes hiteldíj mutató). Jelenérték: Inflációs hatások, (fix és változó kamatozás) Bruttó- nettó Árfolyamkockázatok (deviza alapú kölcsönök) Kamat és tőketörlesztés. Csorba Zoltán 24

25 A lakás bére: a lakbér A lakbér kategóriái: Piaci lakbér, a kínálat és kereslet határozza meg, de az állam szabályozhatja, illetve kompenzálhat. A piaci bérlakással szemben követelmények támaszthatók, az ebből szerzett jövedelem adóztatható. A piaci lakbér profitot eredményezhet. Non-profit lakbér, a lakás üzemelésével és fenntartásával kapcsolatos kiadásokat tartalmazza, a fel nem használt tartalékokat, illetve a keletkező többletet visszaforgatja a rendszerbe. Szociális lakbér: az előző kettő még engedmény vagy támogatás formájában tovább csökkenthető. A szociális bérű lakás ne legyen a minimális követelményekhez képest csökkentett igényű! Csorba Zoltán 25

26 A lakbér tartalma A lakás önköltsége: az építési költségek időarányos része, (amortizációja) a lakás fenntartására és üzemeltetésére fordított kiadások, ideértve a díjakat és közterheket is. Banki költségek. Rendkívüli kiadások: pl. a szabályok változása miatt. (kéménybélelés, hő technika) A lakbér általában az önköltség + profit. Egyéni megállapodás köthető többletszolgáltatásokra, illetve a bérlő átvállalhat üzemeltetési költségeket, pl. vízdíj, fűtés, stb. Csorba Zoltán 26

27 Sajátlakás - bérlakás Bérlakás: Kaució(?) Lakbér: 4-8 /m2 / hó, 60m2= Ft/hó Havi kiadás: Lakbér, + vízdíj + fűtés+villany cca.: Ft/hó Sajátlakás Lakás ára: 19mFt/60m2 Önerő: 5,7m Ft Hitel:13,3mFt/25év Havi kiadás: Hiteltörlesztés: Ft, Közös költség: Ft + vízdíj + fűtés+villany +felújítás cca.: Ft/hó Csorba Zoltán 27

28 A társadalom lakásvagyona Csorba Zoltán 28

29 Társadalmi szerepvállalás A társadalmi igények érvényesítése érdekében indokolt a társadalmi szerepvállalás. Ez megnyilvánulhat: Esélyteremtésben Garanciákban A piaci helyzet befolyásolásában (non-profit akciók) A lakás mobilitás elősegítésében Szociális támogatásban Elhelyezésben A méltányosság érdekében indokolt rögzíteni a társadalmilag elismert lakásszükségletet, lakásigényt. Csorba Zoltán 29

30 A társadalmi szerepvállalás szervezeti keretei Állami szervezetek, kormányhivatalok Önkormányzatok Önkormányzatok gazdasági szervezetei Non-profit szervezetek Alapítványok Egyházak (?) Pénzintézetek Nyereségérdekelt szervezetek. Csorba Zoltán 30

31 Budapesti lakástulajdonosok, Csorba Zoltán 31

32 A lakáspolitika feladatai A lakásvagyon létrehozása, ezen belül: Lakóterületek kijelölése, az infrastruktúra és a környezet alakítás feltételeinek biztosításával, A befektetői szándék, és a tőke garanciája, A megvalósításhoz szükséges (megbízható) kivitelezői háttér A lakásállomány működtetése: Az épületek üzemeltetése, fenntartása, korszerűsítése, A gazdálkodás pénzügyi feltételeinek folyamatos egyensúlya, Az otthonteremtés, lakáshoz jutás feltételei A lakáselosztás feltételeinek szabályozása, Esélyteremtés és szociális támogatás, biztonsági garanciák Csorba Zoltán 32

33 A lakásviszonyok feltárása A lakásvagyon regisztrálása, mennyiségi, minőségi értékelése, A lakott lakások aránya, a lakók száma, az igénybevétel jogcíme Lakáshoz jutási esélyek, Igények és szükségletek, Igények felmérése, Csorba Zoltán 33

34 A magyar lakásvagyon Az ország lakásvagyona, a település lakásvagyona tulajdonviszonyoktól függetlenül az a lakásállomány, amely az adott közigazgatási egység területén van. A lakásvagyon különleges része az ingatlanvagyonnak, ugyanakkor a lakott ingatlan nem feltétlenül része a lakásvagyonnak. (Mi tekinthető lakásnak?) A lakásvagyon összetétele, minősége, kihasználtsága a társadalom életére és a gazdaság működésére jelentős hatást gyakorol. A gazdálkodás felelőssége a tulajdonos, a használó (lakó), továbbá a társadalom között oszlik meg, különböző arányban. 8társadalmi szerepvállalás mértéke) Csorba Zoltán 34

35 Lakásvagyon értelmezése. A lakásvagyon részei képezhetik A szükséglakások és lakott egyéb rendeltetésű helyiségek A nem lakás célra használt lakások (munkahelyek) Üdülőépületek A lakásvagyon nyilvántartásának, fenntartásának műszaki, szociális, egészségügyi feltételei. Csorba Zoltán 35

36 Magyar lakásvagyon, Összes Lakás Laksűrűség 100 lakásra KSH: 2005-ben Magyarországon a lakásvagyon 96,3% természetes személy, 4,7% jogi személy, ebből 3% önkormányzati tulajdonában volt. Csorba Zoltán 36

37 Svéd lakásvagyon megoszlás (%) Bérlakások, ebből Közhasznú lakás társaságok Önkormányzati lakás Szövetkezeti lakások Magántulajdonú lakások Csorba Zoltán 37

38 70% 60% 50% 40% Magánbérlakások 30% Szociális bérlakás 20% 10% 0% Spanyolország Írország Görögország Olaszország Portugália Belgium Anglia Finnország Luxemburg EU 15 Franciaország Ausztria Hollandia Dánia Németország Svédország A szociális és a magán bérlakások aránya EU országokban. Forrás: Hegedűs-Teller 2006 Csorba Zoltán 38

39 Tulajdonviszonyok, Genf, 1990 Csorba Zoltán 39

40 A lakásvagyon tulajdonviszonyai Köztulajdon: Állami (kincstári) lakásvagyon, Önkormányzati lakásvagyon Magántulajdon: Forprofit szervezetek, Nonprofit szervezetek Társasházak, Lakásszövetkezetek, Családi házak Csorba Zoltán 40

41 Vagyongazdálkodás A vagyongazdálkodás fogalma alatt érthetjük: A vagyon hasznosítását, a vagyon kezelését, illetve a vagyon hasznosítását és kezelését. A vagyonkezelés: a vagyon tartós használatba adása működtetés céljából. Ide sorolható még a vagyon gyarapítása, de általában ezt még nem értik ide. Az önkormányzat vagyongazdálkodással kapcsolatos feladatait a testület vagyonrendeletben szabályozza. A vagyon felélése a túlzott igénybevétel, illetve az értékőrző beavatkozások elmaradásának következménye Csorba Zoltán 41

42 Lakáselosztás Piaci értékesítés: Hitel felvételével, Árveréssel, Szolgáltatás fejében, Közösségi lakásvagyon igénybevétele: Szolgálati lakás, közszolgálati munkásoknak Várólista alapján, igényjogosultaknak, Közérdekből, kártalanítás gyanánt, Szükséghelyzetbe, ideiglenes vagy végleges helyzetben Csorba Zoltán 42

43 Irodalom Ingatlanpiac és lakáspolitika Magyarországon és Svájcban. Szerk. Balázs János, Blaise Galland, Hajnal István. Aula kiadó kft BKE Bp. Dr. Hoffmann Istvánné: Lakáskörülmények, Kossuth kiadó, Bp évi CXXXIII. Törvény a társasházakról Csizmady Adrienne: A lakótelep. Gondolat, Bp The Encyclopedia of Housing. Willem van Vliet, editor. Sage Publications, Csanádi Gábor- Csizmady Adrienne: Szuburbanizáció és társadalom. In: Település és városszociológia. Gondolat kiadó, Bp Hegedüs József-Teller Nóra: Az önkormányzati lakásgazdálkodás modelljei Angliában, Svédországban és Franciaországban. Városkutatás kft. Bp Csizmady Adrienne: A lakótelep. Gondolat kiadó, Bp Csorba Zoltán 43

44 Csorba Zoltán 44