Külföldi személyek ingatlanszerzése I. Alapvető tudnivalók 1 Külföldi személyek csak meghatározott feltételekhez kötötten szerezhetnek ingatlantulajdont Svájcban. A Svájcban történő ingatlanszerzés a külföldiek ingatlanszerzéséről szóló svájci szövetségi törvény (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland) alapján csak korlátozottan lehetséges. 2 Külföldi személyek engedély kibocsátásához kötött ingatlanok tulajdonjogát csak az illetékes kantonális hatóság engedélyével szerezhetik meg. Az engedélykötelezettség és az engedély megszerzése szempontjából alapvetően nem lényeges az, hogy az ingatlan már külföldi tulajdonban van-e, illetve hogy az ingatlanszerzésnek mi a jogalapja. II. Jogi szabályozás 3 Az irányadó jogszabályi rendelkezések: - Az 1983. december 16-án kelt, a külföldiek ingatlanszerzéséről szóló svájci szövetségi törvény (engedélyezési törvény); - Az 1984. október 1-jén kelt, a külföldiek ingatlanszerzéséről szóló svájci szövetségi rendelet; - Az érintett ingatlan fekvési helye szerinti mindenkori kantonális végrehajtási rendelkezések. 4 Kiváló áttekintést nyújt a külföldiek ingatlanvásárlásának jogszerűsége tárgyában a Svájci Szövetségi Igazságügyi Hivatal (Bundesamt für Justiz) 2009. július 1-jén kelt, a külföldiek ingatlanszerzéséről szóló tájékoztatója (https://www.bj.admin.ch/dam/data/bj/wirtschaft/grundstueckerwerb/lex-e.pdf).
2 III. Engedélyhez kötött jogügylet 5 Egy adott jogügylet vonatkozásában az engedélykötelezettség alapvetően három, együttesen teljesítendő feltételhez kötött. Amennyiben ezen feltételek egyike nem teljesül, úgy az ingatlanszerzés nem engedélyköteles. A fenti három feltétel az alábbiak szerint határozható meg: - Szubjektív engedélykötelezettség - Objektív engedélykötelezettség az ingatlan rendeltetése szerint - Objektív engedélykötelezettség az adott jogfajta szerint. A. Szubjektív engedélykötelezettség 1. Természetes személyek 6 Az ingatlantulajdont szerző személynek az engedélyezési törvényben meghatározott külföldi állampolgárnak kell lennie. Természetes külföldi személynek számítanak: - a külföldön állandó lakóhellyel rendelkező külföldi állampolgárok - a Svájcban állandó lakóhellyel rendelkező külföldi állampolgárok, akik nem valamelyik EU-tagállam vagy EFTA-ország állampolgárai, továbbá nem rendelkeznek érvényes C típusú letelepedési engedéllyel. 7 A fentiek alapján nem vonatkozik az engedélykötelezettség: - a svájci állampolgárokra, valamint a svájci vagy külföldi állandó lakóhellyel rendelkező svájci kettős állampolgárokra; - valamelyik EU-tagállam vagy EFTA-ország jogszerű és tényleges svájci állandó lakóhellyel rendelkező állampolgáraira; - más külföldi államok azon állampolgáraira, akik érvényes C típusú letelepedési engedéllyel rendelkeznek és az állandó lakóhelyük ténylegesen Svájcban található. 2. Jogi személyek 8 Külföldi személynek számítanak azok a társaságok, melyek székhelye külföldön található (függetlenül attól, hogy svájci tulajdonban vannak-e vagy sem). Ugyancsak külföldi személynek számítanak azok a társaságok, melyek székhelye bár Svájcban található, azonban a társaság maga külföldi személyek ellenőrzése alatt áll. Külföldi személyek általi ellenőrzés különösen akkor feltételezhető, ha ezeknek a személyeknek a tulajdonában van a társaság tőkéjé-
3 nek több, mint egyharmada vagy a társaság szavazati jogainak több, mint egyharmada, vagy amennyiben ezek a személyek jelentős összegű kölcsönt nyújtottak a társaság részére. 3. Letétkezelési tevékenység 9 Azok az ingatlantulajdont szerző személyek is külföldinek számítanak, akik alapvetően nem tartoznak az engedélyezési törvény hatálya alá, abban az esetben, ha az adott ingatlant külföldi személy javára szerzik meg. B. Objektív engedélykötelezettség az ingatlan rendeltetése szerint 1. Lakások 10 Családi házak vagy társasházak, öröklakások és építési célra alkalmas földterületek tulajdonjogának külföldi személyek általi megszerzése alapvetően engedélyhez kötött. 11 Engedély nélkül szerezheti meg azonban a Svájcban állandó lakóhellyel rendelkező külföldi állampolgár az ún. elsődleges lakóhelyül számító lakás (Hauptwohnung) tulajdonjogát abban az esetben, ha az ingatlan a tényleges lakóhelyén található. Ez a rendelkezés érvényes az építési területekre is, amennyiben egy éven belül megkezdődik az ilyen jellegű lakás felépítése. Az ún. elsődleges lakóhelyül számító lakás tulajdonjogának engedélyhez nem kötött megszerzése csak a tulajdonszerző nevére történhet. A lakóterület mérete tetszőleges lehet, azonban csak egyetlen lakóegység helyezkedhet el rajta. 2. Telephelyként szolgáló ingatlanok 12 A gazdasági célra használt ingatlanok, az ún. telephelyként szolgáló ingatlanok (Betriebsstätte-Grundstücke) tulajdonjogának megszerzése nem engedélyköteles. E tekintetben nem mérvadó, hogy az ingatlant a tulajdonszerző vállalata fogja-e használni, vagy az harmadik személy részére gazdasági tevékenység folytatására bérbe vagy haszonbérbe adásra kerül. Ezért az ilyen jellegű ingatlanszerzés akár egyszerű tőkebefektetés céljából is történhet. Nem áll fenn gazdasági tevékenység folytatása, amennyiben lakóterület kerül kialakításra, bérbeadásra vagy haszonbérbe adásra, vagy amennyiben az ingatlan kereskedelem tárgyát képezi. Telephelynek számítanak azonban a szállodaként üzemeltetett lakóterületek, ezek engedélyhez nem kötötten szerezhetőek meg vagy kerülhetnek kiépítésre.
4 3. Építési övezetben található beépítetlen terület 13 A lakó- vagy ipari övezetben található beépítetlen területek tulajdonjogának megszerzése alapvetően engedélyhez kötött. C. Objektív engedélykötelezettség az adott jogfajta szerint 14 Nem csak a földtulajdon ingatlan-nyilvántartási átruházása engedélyköteles, hanem a gazdasági szempontú megközelítés elve szerint minden olyan jogügylet is, amely tényleges ellenőrzési jogot biztosít valamely külföldi személy számára egy adott engedélyköteles ingatlan felett. IV. Az engedélykötelezettség megállapítására vonatkozó eljárás 15 Amennyiben a tulajdonszerző nem tudja teljes bizonyossággal kizárni, hogy esetében engedélyköteles jogügyletről van-e szó, úgy köteles az illetékes engedélyezési hatóságtól az engedély kibocsátását vagy annak megállapítását kérelmezni, hogy a jogügylet megkötése nem engedélyköteles. 16 Amennyiben a földhivatal, a cégbíróság vagy az árverési hatóság nem tudja teljes bizonyossággal kizárni, hogy az adott jogügylet engedélyköteles-e, úgy a tulajdonszerzőt az engedélyezési hatósághoz irányítják, ahol 30 napon belül köteles az engedély kibocsátását vagy annak megállapítását kérelmezni, hogy a jogügylet megkötése nem engedélyköteles. Az ilyen jellegű utasítás nem számít önállóan megtámadható rendelkezésnek. V. Engedélyezést alátámasztó okok és engedélyezési eljárás 17 Az engedélyköteles üzletszerzésre vonatkozó engedély csak az engedélyezési törvényben meghatározott vagy esetlegesen a kantonális jog szerint előírt okokból adható meg. 18 Az engedély kibocsátására az alábbi esetekben kerül sor: - Az engedély megadható olyan banknak vagy biztosító társaságnak, amely Svájcban üzleti tevékenység folytatására jogosult, amennyiben az ingatlant ennek a banknak vagy biztosító társaságnak a javára bejegyzett jelzálogjog terheli és a tulajdonszerzésre kényszerértékesítés vagy felszámolás során kötött egyezség miatt kerül sor;
5 - A tulajdonszerzés engedélyezésre kerül, amennyiben az ingatlan közérdekű célt szolgál. Az ingatlant kifejezetten erre a célra kell használni; - Engedély megszerzésére köteles külföldi személy számára engedélyezhető nyaraló vagy apartmanhotelben található lakóegység tulajdonjogának a megszerzése. Erre azonban csak akkor van lehetőség, ha az ingatlan a kanton által turisztikai központnak minősített területen található; - Külföldiek számára engedélyezhető a szociális lakhatási célú ingatlanszerzés abban az esetben, ha az adott településen lakáshiány van. VI. Közigazgatási, polgári jogi és büntetőjogi következmények jogsértés esetén 19 Az engedélyezési törvény megszegése közigazgatási, polgári jogi és büntetőjogi következményeket vonhat maga után. 20 Az engedély visszavonásra kerül, amennyiben azt a tulajdonszerző valótlan adatok megadásával szerezte meg vagy az előírt követelményeket felszólítás ellenére sem teljesíti. Ezen kívül utólagosan is megállapításra kerülhet az engedélykötelezettség fennállása, amennyiben a tulajdonszerző az engedélykötelezettség szempontjából mérvadó tények tekintetében valótlan vagy hiányos adatokat bocsátott rendelkezésre. 21 Az engedélyköteles jogügylet mindaddig érvénytelen marad, amíg nem áll rendelkezésre jogerős engedély. Amennyiben az engedély megtagadásra vagy visszavonásra, vagy az ingatlan-nyilvántartási bejelentés elutasításra kerül, a kibocsátott engedély semmissé válik. A fentieken kívül ugyancsak semmis az engedély, ha a tulajdonszerző anélkül hajtja végre a jogügyletet, hogy kérelmezte volna az engedély kibocsátását vagy az engedély jogerőssé vált volna. Semmisség esetén az ígért juttatások nem kérelmezhetőek, míg a már teljesített juttatások egy éven belül visszakérhetőek. Amennyiben a felek önmaguktól nem teszik meg a szükséges intézkedéseket, úgy a fellebbezésre jogosult kantonális hatóság vagy a Svájci Szövetségi Igazságügyi Hivatal keresetet nyújthat be az ingatlan eredeti állapotának helyreállítására vagy az ingatlan kényszerértékesítésére vonatkozóan. 22 Az engedélykötelezettség megkerülése, vagy az engedélykötelezettség megállapításakor vagy az engedély megadásakor valótlan vagy hiányos adatok rendelkezésre bocsátása az illetékes hatóság, a földhivatal vagy a cégbíróság részére, továbbá az előírt követelmények nem teljesítése, valamint az információnyújtás és a bizonyítékok kiszolgáltatásának megtagadása szabadságvesztéssel, pénzbüntetéssel vagy bírsággal büntetendő. Ezen kívül a jogosulatlanul szerzett vagyoni előny lefoglalásra kerülhet.