BALATO FÜRED VÁROS Az előterjesztés jogszabállyal POLGÁRMESTERI HIVATAL nem ellentétes POLGÁRMESTER Szám: Előkészítő: dr. Lamperth Amarilla jegyző ELŐTERJESZTÉS a Képviselő-testület 2005. április 28-i ülésére Tárgy: 2005. évi lakásgazdálkodási irányelvek Tisztelt Képviselő-testület! I. Bevezetés Balatonfüred Város Önkormányzat Képviselő-testülete minden évben elfogadja a tárgyévre vonatkozó lakásgazdálkodási irányelveket. Az előző években a városi Képviselő-testület az alábbi irányelveket fogadta el, részletesen meghatározva azok tartalmát: 1. Balatonfüred Város Önkormányzata kiemelt feladatának tekinti a településen élő állampolgárok lakáshelyzetének megoldásában való közreműködést. 2. Ennek érdekében az Önkormányzat különféle támogatási rendszereket működtet. 3. A koncepció kiemelt elve, hogy a lakásgazdálkodási tevékenység révén a városi lakásállomány növekedjen. 4. Korszerűsíteni kell az önkormányzati tulajdonú lakásállomány belső szerkezetét. A jövőben csak ennek érdekében és kivételesen kerüljön csak sor az önkormányzati tulajdonú lakások elidegenítésére. 5. A lakásgazdálkodás körébe tartozó, szociális alapon működő támogatási rendszerben a rászorultság mértéke és a saját erő mozgósíthatósága legyen a meghatározó elv. II. A lakásgazdálkodás aktuális problémái 1. Lakásbérleti díj hátralékok Az előterjesztést aktuális lakásproblémák ismertetésével kezdeném. A PROBIO Rt. arról tájékoztatott, hogy 4 bérlőnknek és 2 volt bérlőnknek 120.000,- és 750.000,- Ft közötti összegű lakásbérleti díj tartozása van. Egyik volt bérlőnk, akinek 173.202,- Ft bérleti díj hátraléka van, ismeretlen helyen tartózkodik, minden eddigi végrehajtási intézkedés eredménytelen volt, a tartozás behajtására várhatóan nem lesz lehetőség. Másik volt bérlőnk, akinek 124.916,- Forint bérleti díj tartozása halmozódott fel, felszólítást, és fizetési meghagyás kibocsátását követően sem fizette ki elmaradását. A volt bérlő anyagi helyzetét tekintve erre kevés esély van. Jelenlegi bérlőink közül a Dózsa Gy u. 9. szám alatti lakás egyik lakóját 753.116,- Ft lakbérhátralék terheli. A lakás kiürítése iránti perben jogerős ítélet született, a hátralék behajtását ingatlan végrehajtással kísérelte meg a PROBIO Rt. Mivel az árverés kétszer eredménytelen volt, az ingatlantulajdonra a PROBIO Rt. jelzálogszerződést kötött. A bérlő
vállalta a bérleti díj havi rendszerességgel történő fizetését, a teljesítés elmaradása esetén a lakás kiürítésének végrehajtása következik, melyet a bérlő is tudomásul vett. A Kéki u. 2. szám alatti bérlő hátraléka 360.221,- Forint. A lakás kiürítése iránti perben jogerős ítélet született. A bérlő vállalta, hogy tartozását 2005. március 10. napjáig megfizeti. Mivel a vállalt határidőre a bérlő a tartozását nem teljesítette, a végrehajtást kérő okirat 2005. április 11. napján benyújtásra került. A Köztársaság u. 5/b. szám alatti bérlőnk bérleti díj hátraléka 372.380,- Forint. A lakás kiürítése iránti perben jogerős ítélet született. A bérlő vállalta, hogy a bérleti díj hátralékot 2005. május 3. napjáig megfizeti. Ennek elmaradása esetén a fizetési meghagyást azonnal ki kell bocsátani a bérleti szerződés felmondása és a kiürítés kezdeményezése mellett. A Dózsa Gy. u. 9. szám alatti másik bérlőnknek 220.000,- Forint hátraléka van. A bérlő azt ígérte, hogy 2005. március 9-ig 100.000,- Forintot hátralékából megfizet, a fennmaradó hátralékot havi 5.000,- Forint összegben törleszti. A bérlő 2005. március 30. napján 80.000,- Forintot befizetett. A további befizetések elmaradása esetén a fizetési meghagyást azonnal ki kell bocsátani. A fenti problémákat azért mutattam be részletesen, hogy hangsúlyozzam, a lakásgazdálkodás keretében a nem befolyt lakásbérleti díjak kezelésére is kiemelt figyelmet kell fordítani. A lakáskezelési tevékenységet folytató PROBIO Rt.-től folyamatos tájékoztatást kértem a végrehajtás érdekében tett intézkedésekről. A PROBIO Rt.-vel fennálló megbízási szerződés alapján a lakáskezelési tevékenységből keletkező kintlévőség behajtására a megbízottnak törekedni kell (felszólítás, fizetési meghagyás, végrehajtás), eredménytelen behajtás során a megbízónak kell megtéríteni a kintlévőség összegét, mivel számvitelileg céltartalék nem képezhető a megbízottnál. 2. Önkormányzati lakások rendeltetésszerű használatának biztosítása A másik probléma, amelyre felhívnám a figyelmet, az a bérlők által a lakásokban esetlegesen okozott károk, rongálás kezelése. A problémával akkor találkoztam, amikor 3 év határozott időtartamú bérleti szerződés lejártát követően a 3 éve épült lakás állapota úgy leromlott, hogy a lakásfelszerelési tárgyak rendeltetésszerű használatra alkalmatlanná váltak. A 2004. december 1. napján hatályba lépett Lakásrendelet alapján: 24. (1) A bérbeadó a lakásbérleti szerződésben előírhatja, hogy a bérbeadó félévenként, a bérlő előzetes írásbeli értesítése mellett és a bérlő szükségtelen háborítása nélkül jogosult a lakás rendeltetésszerű használatát ellenőrizni, amelyet a bérlő tűrni köteles. Legkorábban az írásbeli értesítés kézbesítését követő 8. napon lehet az ellenőrzést végrehajtani. (2) Abban az esetben, ha a bérbeadó azt tapasztalja, hogy a bérlő más részére engedte át a lakás bérleti jogát, az Lt. 24. (1) bekezdés b.) pontja szerinti rendkívüli felmondással élhet. Javaslom, hogy a jövőben megkötendő lakásbérleti szerződésekben a fenti kitétel minden esetben szerepeljen, és az abban foglalt lehetőséget a bérbeadó PROBIO Rt. ténylegesen is gyakorolja. A korábban megkötött szerződések esetében a fenti kiegészítés nélkül is jogosult a bérbeadó a bérlő szükségtelen háborítása nélkül a rendeltetésszerű használatot ellenőrizni.
3. Lakásbiztosítási szerződések A PROBIO Rt. felmérést készített arról is, hogy a lakások bérlői rendelkeznek-e lakásbiztosítási szerződéssel. Az 53 lakásbérlő közül a megkeresés időpontjában csak 22 bérlő rendelkezett lakásbiztosítási szerződéssel. Káresemény bekövetkezése esetén vitatott, hogy a kár mely részét köteles a bérlő és melyet a bérbeadó megtéríteni. Néhány éve gyakorlat csak, hogy a lakásbérleti szerződésekben a PROBIO Rt. előírja a bérlőknek, hogy a lakásra lakásbiztosítást kötelesek kötni, ellenkező esetben a bérbeadó a felmondás jogát gyakorolhatja. A korábban megkötött szerződésekben a bérlő biztosításkötési kötelezettsége nem szerepel, a lakásbérleti szerződések módosítására természetesen csak közös megegyezéssel van lehetőség. Javaslom, hogy a PROBIO Rt. készítse el ezeknek a szerződéseknek a módosítását is, annak érdekében, hogy valamennyi bérlő rendelkezzen lakásbiztosítással. III. Önkormányzati lakások értékesítése Néhány éve foglalkozott a Képviselő-testület önkormányzati bérlakások értékesítésére vonatkozó kérelmek elbírálásával. A Köztársaság u. 7/c. szám alatti lakás és a Bartók Béla u. 6. szám alatti lakások bérlői korábban már jelezték szándékukat az önkormányzati lakások megvásárlására. Azóta a PROBIO Rt.-nél szóban a Köztársaság u. 5/b. szám alatti egyik lakó is jelezte, hogy lakását megvásárolná, ezen kívül az egyik Bartók Béla 6. szám alatti lakás lakója is megerősítette korábbi kérelmét. A lakásvásárlás feltételeiről a Széchenyi u. 2. szám alatti egyik lakónk is érdeklődött. A Képviselő-testület 2003. április 24-i ülésén úgy döntött, hogy a lakásokat nem jelöli ki értékesítésre. Ezzel az önkormányzati tulajdonú bérlakás állomány további csökkenésének megakadályozása volt a cél, valamint a kis számú önkormányzati bérlakás mobilizálásának lehetősége. Az önkormányzat tulajdonában álló lakások megvásárlására vonatkozó feltételeket a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakástörvény) és Balatonfüred Város Önkormányzata Képviselő-testületének 24/2004. (X.01.) rendelete (a továbbiakban: Lakásrendelet) tartalmazza. A jogszabályok alapján a határozatlan időre bérbeadott önkormányzati lakásra vételi joggal írásban 1995. november 30-ig lehetett élni. Továbbra is fennáll azonban a bérlő elővásárlási joga. A bérlő elővásárlási jogát akkor gyakorolhatja, ha az Önkormányzat Képviselő-testülete a lakást értékesítésre kijelöli. A bérlő az elővásárlási jogának gyakorlására a legjobb ajánlattevővel azonos vételár megajánlása esetén jogosult. A Lakásrendelet 29. -ában foglaltak szerint: (1) Elővásárlási jog esetén a vételár a lakás helyi forgalmi érték teljes összegének a.) 80%-a ha 15 évnél régebben épült és 10 éven túli a felújítása, b.) 90% ha 15 évnél korábban épült, vagy 15 évnél régebben épült, de 10 éven belüli felújítású, c.) 100% ha egylakásos ingatlan, függetlenül az építés és felújítás idejétől. (2) A szerződés megkötésekor a vételár 50%-a készpénzben fizetendő. (3) A vételárhátralékot 10 évig havonta egyenlő részletekben kell törleszteni. A szerződés megkötésétől számított 6. év után a Ptk. szabályai szerinti kamatot kell fizetni. (4) A megvásárolt, de még ki nem fizetett lakás elidegenítéséhez az Önkormányzat nem járul hozzá. A megterheléshez az Önkormányzat az Önkormányzatot követő ranghelyen hozzájárul.
(5) A vételár 20%-ának megfelelő összegű árengedményt kell biztosítani a vevőnek, ha vállalja a teljes vételár készpénzben történő kiegyenlítését. Az adásvételi szerződés megkötését követően a vételárhátralék egy összegben történő megfizetése esetén a jogosultat a fennálló tartozásból 10% engedmény illeti meg. (6) A szerződésben vállalt kötelezettségek megszegése esetén a Ptk. rendelkezései szerint kell eljárni. Mivel az Önkormányzati bérlakások száma a közeljövőben 26 db lakással bővülni fog, javaslom, hogy a Képviselő-testület változtassa meg korábbi döntését, mely szerint csak kivételes esetben kerülhet sor önkormányzati tulajdonú lakás értékesítésére. A Köztársaság úti lakótelepen jelenleg öt lakással rendelkezik az Önkormányzat. A lakások közül a Képviselőtestület korábbi döntésének megdelelően egy 71 négyzetméteres lakás értékesítése pályázati kiírás útján fog megtörténni. A lakásra vonatkozó bérleti szerződést az Önkormányzat és a bérlő február hónapban közös megegyezéssel szüntették meg. Az értékesítést követően további négy lakás képezné még az Önkormányzat tulajdonát. A Bartók Béla u. 6. szám alatti lakások esetében nem tartom indokoltnak azok szolgálati lakás jellegének megszüntetését. IV. Beszámoló a 2004. évi lakásgazdálkodási irányelvekkel kapcsolatos konkrét döntésekről A 2004. évi lakásgazdálkodási irányelveket a Képviselő-testület az előterjesztés szerint elfogadta, valamint öt konkrét döntést hozott, amelyek megvalósulásáról az alábbiakban számolok be. 1. A Képviselő-testület úgy döntött, hogy folyamatosan tájékoztatni kell a Kéki utcai fejlesztés megvalósulásáról. A Képviselő-testületet az elmúlt hónapban, és már korábban is különböző előterjesztések kapcsán tájékoztattam a fejlesztésről. Március hónapban a Képviselő-testület úgy döntött, hogy az ügyről havonta tájékoztatást kér, ennek ebben a hónapban is eleget teszünk. 2. A Képviselő-testület döntését, mely szerint 2004. szeptemberig készüljön rendelet tervezet a lakásrendelet és a lakásbérleti díjakat megállapító önkormányzati rendelet módosítására, teljesült. Az új, egységes szerkezetbe foglalt lakásrendeletet és a lakásbérleti díjakat megállapító rendeletet a Képviselő-testület 2004. szeptember hónapban elfogadta, a rendeletek 2004. december 1-én, illetve 2005. január 1-én léptek hatályba. Ebben a hónapban a lakásrendelet módosítását terjesztem a Képviselő-testület elé. 3. Döntés született arról is, hogy az Arácsi úton, a 2642/2 és 2644 hrsz.-ú ingatlanokon épülő, az Önkormányzat tulajdonába kerülő három lakás hasznosításának lehetőségeiről a lakások átadását követően készüljön előterjesztés. A Képviselő-testület 2005. február 3-i ülésén úgy döntött, hogy a Mau-Bau-Ker Kft. és Bakony-Sped Kft. vevőkkel kötött adásvételi szerződés módosításához hozzájárul, mely szerint a három lakásból az Önkormányzat a továbbiakban csak két lakásra tart igényt, így a vevők a vételárból 10.000.000,- Forint összeget, mint vételár-hátralékot készpénzben kiegyenlítettek. A lakások átadását követően tehát két lakás hasznosításáról fog előterjesztés készülni. 4. A PROBIO Rt. által készített jelentésben foglaltakat a képviselő-testület megismerte, és a 2004. évi lakásfelújítások végrehajtását jóváhagyta. A PROBIO Rt. a tavalyi évben a hosszú távú lakásfelújítási tervet (2004.-2006.) is megküldte, amely szerint a 2005. évben az előre nem tervezhető beavatkozási igényeken kívül 12.000.000,- Forint költséggel járó felújítás
lenne a lakásokban szükséges. A PROBIO Rt. az idei évben is eljutatta részemre a felújítási igényeket, amelyek összesen 1.170.000,- Forint, kereken 12 M Forint költséggel járó felújítást jelentenek. A felújítási tervet az előterjesztéshez mellékeltem. A felújítási tervben felsorolása egyben fontossági sorrendet is jelent. Az előre nem tervezhető karbantartási munkákból 2.000.000,- Forint költségre számít a PROBIO Rt. Mivel a 2005. évi költségvetés (a szakosztály 10.000.000,- Forint összegű javaslatával szemben) 5.000.000,- Forint összeget tartalmaz lakásfelújításra, így kérem, hogy az idei évre tervezett felújításokat a Képviselőtestület tekintse át. Ha az Önkormányzat a Blaha L. u. 3. szám alatti épület felújítását, vagy a Jókai u. 2. szám alatti lakások és a Táncsics M. u. 7. szám alatti épület homlokzat felújítását elhalasztaná (becsült költség: 3.000.000,- Forint, illetve 3.500.000,- Forint) a többi, 9 M Forint/8,5 M Ft összegű tervezett felújításra és az előre nem tervezhető felújítási igényekre fedezetet a lakásértékesítés többletbevételéből lehet biztosítani. (Meg kell jegyezni azonban azt is, hogy a Jókai u. 2. szám alatti lakások szennyvízbekötésének költségei még nem ismertek, az Önkormányzatot az arányos költségek fogják terhelni.) A Képviselő-testület döntése esetén azonnal pályázatot írunk ki a Köztársaság u. 7/d. szám alatti 71 m2-es lakás értékesítésére. A lakás minimálisan megajánlható vételárát javaslom 10.000.000,- Forint összegben meghatározni. A Képviselő-testület a lakás értékesítésének bevételéből 4,5 M Forintot a lakás bérleti jogának megváltására kifizetett összeg fedezetéül jelölt meg, a fennmaradó minimum 5,5 M Forint a lakásfelújítások fedezetét jelenthetné. 5. Az utolsó döntés arra vonatkozott, hogy a lakásmobilitást nem elősegítő önkormányzati tulajdonú lakások elidegenítésének tilalmát felül kell vizsgálni. Az előterjesztés korábbi részében javasoltam, hogy a Képviselő-testület a lakásértékesítésre vonatkozó korábbi tilalmat szüntesse meg, és a bérlők erre vonatkozó kérelme esetén, a jogszabályoknak megfelelően, a lakás értékesítését tegye lehetővé. A lakások értékesítését továbbra is csak azon lakások esetében javaslom, ahol az Önkormányzat az épületben kisebbségi tulajdonnal rendelkezik. Elfogadható olyan döntés is, hogy a Képviselő-testület egyelőre csak a lakótelepi lakások esetében teszi lehetővé a lakások értékesítését. Az Önkormányzat kisebbségi tulajdonában lévő lakások: - 1008/12/A/17 Köztársaság u. 5/b., 42 m2, 126/10000-1008/12/A/27 Köztársaság u. 5/b., 70 m2, 211/10000-1008/12/A/30 Köztársaság u. 5/b., 70 m2, 211/10000-1087/2/A/26 Vasút u. 1., 44 m2, 292/10000-1547/B/1 Alsó köz 2., 20 m2, 20/100-1551/A/4 Kossuth L. u. 28., 26 m2, 59/1000-2018/A/3 Siske u. 1., 63 m2, 136/1000-2143/9/A/1 Kéki u. 2., 50 m2, 486/10000-3310/1/A/2 Arácsi u. 123., 51 m2, 44/100-540/A/4 Deák F. u. 22., 28 m2, 82/1000-687/A/5 Jókai u. 2., 108 m2, 410/1000 (elővásárlási joggal nem terhelt, átmeneti lakás) - 694/B/1 Jókai u. 3., 31 m2, 98/1000 (elővásárlási joggal nem terhelt, átmeneti lakás) - 785/A/3 Horváth M. u. 16., 24 m2, 105/1000-994/2/A/31 Köztársaság u. 7/c., 70 m2, 210/10000-994/2/A/60 Köztársaság u. 7/d., 71 m2, 210/10000
V. Egyéb elvek fenntartása A Képviselő-testület a fentiekben megfogalmazott elveken felül a már korábban elfogadott elveket (Bevezetés 1.-5. pont) amelyek tartalmának részletes bemutatására a korábbi években már sor került az alábbi módosítással fenntartja. A 4. pontban foglalt elvet a jövőben az alábbiak szerint fogadja el: Korszerűsíteni kell az önkormányzati tulajdonú lakásállomány belső szerkezetét. A jövőben azokban az épületekben, ahol az Önkormányzat kisebbségi tulajdonrésszel rendelkezik, a bérlő erre vonatkozó kérelme esetén meg kell vizsgálni annak lehetőségét, hogy a lakás értékesítéséhez a Képviselő-testület hozzájárul-e. Kérem a tisztelt Képviselő-testületet, hogy a lakásgazdálkodás irányelveit a határozati javaslatban foglaltak szerint fogadja el. Balatonfüred, 2005. április 18. dr. Bóka István polgármester,
HATÁROZATI JAVASLAT /2005. (IV.28.) Kh. sz. határozat: Balatonfüred Város Önkormányzat Képviselő-testülete a 2005. év lakásgazdálkodási irányelveit az előterjesztésben foglaltaknak megfelelően elfogadja. 1. Felkéri a PROBIO Rt.-t, hogy negyedévente tájékoztassa a polgármestert a lakásbérleti díj kintlévőségek behajtására tett intézkedésekről. 2. Felkéri a PROBIO Rt.-t, hogy a bérbeadó jogszabályban biztosított jogosultságát a bérlő rendeltetésszerű lakáshasználatának ellenőrzésére vonatkozóan a bérlő szükségtelen háborítása nélkül rendszeresen gyakorolja, és a megtett intézkedésekről negyedévente számoljon be a polgármesternek. 3. Felkéri a PROBIO Rt.-t, hogy azon bérlők esetében, akik nem rendelkeznek lakásbiztosítással, kezdeményezze a lakásbérleti szerződés módosítását. A lakásbérleti szerződéseket egészítse ki azzal, hogy a lakásra a bérlő köteles lakásbiztosítási szerződést kötni, ellenkező esetben a bérbeadó a lakásbérleti szerződést felmondhatja. 4. A 26 db Kéki utcai szociális bérlakás átadását követően azokban az épületekben, ahol az Önkormányzat kisebbségi tulajdonrésszel rendelkezik, a bérlő erre vonatkozó kérelme esetén a lakás értékesítésének lehetőségét a Képviselő-testület megvizsgálja. 5. A Képviselő-testület a PROBIO Rt. által készített lakásfelújítási tervet megismerte és a 2005. évi lakásfelújítások végrehajtását a..kivételével jóváhagyja. Utasítja a jegyzőt, hogy a lakásfelújítások fedezetét a költségvetésben a lakásértékesítés többletbevétele terhére biztosítsa. Határidő: 1. pont folyamatos 2. pont folyamatos 3. pont azonnal 4. pont a Kéki utcai lakások átadását követően, a bérlők erre vonatkozó kérelme esetén 5. pont azonnal Felelős: dr. Bóka István polgármester költségvetési fedezet biztosításáért: dr. Tárnoki Richárd jegyző