B U D A P E S T, V. K E R Ü L E T

Átírás

1

2 B U D A P E S T, V. K E R Ü L E T B e l v á r o s - L i p ó t v á r o s K e r ü l e t i V á r o s r e n d e z é s i é s É p í t é s i S z a b á l y z a t á r ó l é s S z a b á l y o z á s i T e r v T e r v é r ő l s z ó l ó 2 9 / ( V I ) ö n k o r m á n y z a t i r e n d e l e t B - L V S Z m ó d o s í t á s s z e p t e m b e r. S Z E R Z Ő K VÁROSRENDEZÉS Liszkay Krisztina Vásárhelyi Kinga Szczuka Levente Tarr-Sipos Zsuzsa Krébesz András vezető településtervező okleveles építészmérnök településtervező okleveles építészmérnök városépítési-városgazdálkodási szakmérnök okleveles településmérnök, okleveles tervező építészmérnök okleveles településmérnök GIS URBAN-LIS STÚDIÓ KFT. TT/1É TT/É TT U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 1

3 D O K U M E N T Á C I Ó T A R T A L O M 1 B e l v á r o s - L i p ó t v á r o s K e r ü l e t i V á r o s r e n d e z é s i é s É p í t é s i S z a b á l y z a t á r ó l é s S z a b á l y o z á s i T e r v T e r v é r ő l s z ó l ó 2 9 / ( V I ) ö n k o r m á n y z a t i r e n d e l e t m ó d o s í t á s a e g y b e s z e r k e s z t e t t v á l t o z a t b a n 1.a k o r r e k t ú r á s v á l t o z a t 1.b k o r r e k t ú r a n é l k ü l i v á l t o z a t 1 C A R E N D E L E T M E L L É K L E T E I ( l i s t á k ) M Ó D O S Í T O T T S Z A B Á L Y O Z Á S I T E R V L A P É S T É R K É P I M E L L É K L E T E K - e g y l a p o n á b r á z o l v a 2. M E G A L A P O Z Ó V I Z S G Á L A T - A L Á T Á M A S Z T Ó J A V A S L A T 3. M E L L É K L E T E K ö r ö k s é g v é d e l m i j a v a s l a t v o l t T e l e k o m é p ü l e t é r e v o n a t k o z ó B - L V S Z m ó d o s í t á s i t a n u l m á n y J E L E N K Ö T E T T A R T A L MA 2. M E G A L A P O Z Ó V I Z S G Á L A T - A L Á T Á M A S Z T Ó J A V A S L A T I. B E V E Z E T É S 4 1 A TARTALOM MEGHATÁROZÁSA 4 2 Az eljárás kiválasztása 6 3 Az elhagyható munkarészek és indokolásuk 7 4 Hatályos településrendezési tervi előzmények 8 II. J o g s z a b á l y i v á l t o z á s b ó l e r e d ő m ó d o s í t á s o k 10 ÖRÖKSÉGVÉDELMI JOGSZABÁLYI VÁLTOZÁSOK ÁTVEZETÉSE 10 III M ó d o s í t á s i s z á n d é k o k e l e m z é s e, j a v a s l a t o k 14 I SZERVITA TÉRI MÓDOSÍTÁSI SZÁNDÉKOK ÖSSZEFOGLALÁSA 14 II SZERVITA TÉRI TELEKOM IRODAHÁZ 15 1 Építésjogi helyzetértékelés 15 2 A változtatási szándékok elemzése és lehetősége 17 3 A változások összesítése 18 III SZERVITA TÉRI PARKOLÓHÁZ ÉS IRODAHÁZ 22 1 Építésjogi helyzetértékelés 22 2 A változtatási szándékok elemzése és lehetősége 23 3 A változások összesítése 26 IV KAMERMAYER KÁROLY TÉR KÖRNYEZETE 28 1 ÉPÍTÉSJOGI helyzetértékelés 28 2 A változások összesítése 29 V BEÉPÍTETLEN INGATLANOK A DÉLI BELVÁROSBAN 30 VI VÖRÖSMARTY TÉR TÉRFALAI 31 IV S z a b á l y o z á s i t e r v l a p v á l t o z á s a i n a k ö s s z e f o g l a l á s a 33 1 Változtatási szándék által javasolt módosítások 33 2 Nem megvalósult szabályozási elképzelések elvetése 35 3 Örökségvédelmi jogszabályi változások átvezetése 37 4 Frissítések a szabályozási tervlapon 45 U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 2

4 A L Á T Á M A S Z T Ó M U N K A R É S Z E K U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 3

5 I. Bevezetés 1. A T A R T A L OM M E G H A T Á R O Z Á S A 1.1. A / ( X I. 8. ) K R. S Z E R I N T I T A R T A L M I K É R D É S E K Településrendezési Kódex 314/2012.(Xi.8.) Korm. rendelet (a továbbiakban Tr): A 314/2012. (XI.8.) kormányrendelet előírások szerint: 11. (6) Az 1. és a 3. mellékletben meghatározott tartalom elemei összevonhatók, fejezeten belül átcsoportosíthatók, bővíthetők, egyes részelemei a településrendezési feladatnak megfelelően a település adottságainak, valamint a település településhálózatban elfoglalt helyének figyelembevételével indokolt esetben elhagyhatók. (Az 1. melléklet a megalapozó vizsgálatok, a 3. melléklet az alátámasztó javaslatok tartalmi előírását rögzíti.) 16. (5) Helyi építési szabályzat a főváros esetében a kerületi építési szabályzat készítése vagy módosítása esetén a megalapozó vizsgálatot és az alátámasztó javaslatot amennyiben korábban készült az időközben bekövetkező változásokra tekintettel kell aktualizálni. Abban az esetben, ha nem készült korábban e rendelet szerinti megalapozó vizsgálat és alátámasztó javaslat, azt el kell készíteni. (6) Amennyiben a településrendezési eszköz módosítása nem a település egészére készül, úgy a megalapozó vizsgálatot a településfejlesztés és településrendezés várható hatása szerinti területre kell elvégezni, a szerkezeti összefüggések bemutatásával. A B-LVSZ elfogadása óta ugyan több ízben módosult, de ezek a módosítások általában kisebb pontosításokat, igazításokat jelentettek, és nem hoztak magukkal egész tömböt érintő változtatást, kivéve a Kossuth tér és a Bástya utcai tömb módosítását. A jelen dokumentációban lévő módosítások kisléptékűek, és csak két esetben igénylik a szabályozási tervlap módosítását is. Ugyanakkor a védelmi rendeletek módosításainak aktualizálása és átvezetése is megtörténik. A módosítási igények tükrében a kormányrendelet 11. (6) bekezdésében kapott felhatalmazás alapján átfogó megalapozó vizsgálat és átfogó javaslat nem készül, mivel nincs olyan szabályozási cél, ami alapvetően új és teljes körű vizsgálati információkra kellene, hogy alapozzon, mindezek mellett nem igényli a kerület egésze vizsgálatát. A feladat jellegétől függően két egymástól eltérő fejlesztési szándék, de egymással szomszédos terület esetében a szabályozási tervlap is módosul. A többi esetében csak a rendelkezés pontosítása történik meg. A kerület rendelkezik örökségvédelmi hatástanulmánnyal, ami 2008-ban készült, így annak újbóli elkészítése a kulturális örökség védelméről szóló évi LXIV. törvény 85/A. (1) bekezdése szerint nem szükséges:. Ha a településfejlesztési koncepció készítésekor nem készült, vagy a rendezés alá vont területre nincs örökségvédelmi hatástanulmány, vagy van, de az tíz évnél régebbi, akkor azt a rendezés alá vont területre el kell készíteni... A fentiek szerint a 2008-as örökségvédelmi hatástanulmány még megfelelő. Új fővárosi helyi védelmi rendelet átvezetése Új műemlékek átvezetése Kerületi helyi védelmi rendelet változásai 1.1. V É D E L M I J O G S Z A B Á L Y O K V Á L T O Z Á S A I N A K Á T V E Z E T É S E A korábban hatályos fővárosi helyi védelmi rendelet helyébe új lépett, ennek változásait át kell vezetni és következményeit az épületek megtartására vonatkozó megállapításait is korrigálni kell. A műemléki nyilvántartásban bekövetkezett elmúlt évekbeli változások átvezetése, térképi karbantartása is indokolttá vált. Ebben a körben célszerű megkülönböztetni azokat az ingatlanokat, ahol nem az épület, hanem más objektum pl. városfal áll csak védelem alatt. Hely védelmi rendelet is kismértékben változott, térképi karbantartása indokolt. Fentiek külön vizsgálatot, elemzést nem igényelnek, csupán a szabályozási tervlap más jogszabályból eredő elemeit kell aktualizálni és az épület megtartásának módjára utaló jelmagyarázatnak megfelelő jelölést kell alkalmazni. U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 4

6 1.1. J O G S Z A B Á L Y I H A R M O N I Z Á C I Ó K E Z E L É S E A korábbi, a KVSZ elfogadásakor még élő jogszabályok alapján létrejött rendelkezése, illetve egyes jogszabályi változásból adódó ellentmondások kezelése szükségessé vált, továbbá az új jogszabályok adta lehetőségeket célszerű kihasználni. Ezekre vonatkozóan jelen dokumentáció külön nem tér ki, indokolásukat a rendelet módosított rendelkezése alatti indokolás tartalmazza. Engedélyezéssel kapcsolatos rendelkezések Építési engedélyezéssel kapcsolatos rendelkezések átfogalmazása szükséges, mivel ez engedély megadhatóságát nem lehet szabályozni, csak azt, hogy mit nem lehet, mit lehet és miként létesíteni. KAT - közterület alakítási terv Pontosítások Építészeti hangsúly értelmezése Az engedélyhez benyújtandó munkarészeket kormányrendelet szabályozza. A 314/2012. (XI.8.) kormányrendelet az Étv. sajátos jogintézményei közül meghatározza a közterület alakítási terv fogalmát, tartalmát, így a korábbi hiánypótló, közterületre vonatkozó kertépítészeti terv rendelkezéseit át kell alakítani. A megfelelő mellékletre hivatkozási hibákat orvosolni kell. Eddig a magassági hangsúly került csak kiemelésre, miközben ennek megnyilvánulása nem mindenütt indokolt, pontosítása szükséges. Egyéb kiegészítések A kedvezőtlen tendenciák megelőzése érdekében az udvar sátorszerkezetű fedése, a homlokzatokon a vezetékek látható vezetése és egy-két okafogyott szándék rendelkezésének törlése szükségessé vált M Ó D O S Í T Á S I I G É N Y E K Volt Telefonközpont - Petőfi Sándor u /4 hrsz Szervita tér parkolóház és irodaház 24366/1 és 24366/2 hrsz Kamermayer tér környéke Gerlóczy utca 3-7., Vitkovics M u , és Tekintettel arra, hogy megelőző tanulmány készült a Petőfi Sándor utca 17. szám alatti épület szabályozási előírásai és szabályozási tervi elemei módosítására, itt mélyebb a dokumentáció kidolgozottsága. Ebben az esetben a 314/2012. (XI.8.) kormányrendeletben előírt tartalmat a következők szerint lehet rugalmasan egyszerűsíteni a kormányrendeleti felhatalmazás alapján, a tervezési és a rendezési feladat tükrében: a terület bemutatása (értelmezve településszerkezeti és építésjogi helyzetét), építészeti és városképi elemzés a tömb és környezete egészére, a cél eléréséhez szükséges pontosítások feltárása, a postaközpont műszaki helyiségei tekintetében a speciális helyzet bemutatása, szabályozási koncepció a módosításokra. Az alátámasztó munkarészek esetében: nem szükséges szakágak bevonása mivel nem kerül átdolgozásra a belvárost érintő közlekedésfejlesztés, a közművek, így a környezeti terhelés sem változik a korábbi tervhez képest. Az eddigi irodaháznál kedvezőbb funkció kerülhet elhelyezésre. A fentiekben leírtak a Szervita tér másik prominens épülete esetében is igazak. Ebben az esetben egyszerűbb igénnyel lép fel a módosítás: a korábbi szabályozásban már meglévő elem visszaállítása és a szabályozási vonal telekegyenleg irányába történő pontosítása nem igényel különösebb új vizsgálatot. Fogalmi kiegészítés indokolt. Beépítési lehetőség pontosítása a kialakult állapot függvényében, a szomszédos telkek vizsgálatával. U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 5

7 Harmincad utca 1. Vörösmarty tér hrsz Déli Belváros hosszú ideje beépítetlen ingatlanai Nyáry Pál utca és Szerb utca hrsz 32. (4) A településrendezési eszköz egyeztetése történhet az egyszerűsített eljárás szerint, amennyiben a településrendezési eszköz módosítása során az alábbi feltételek egyaránt teljesülnek: a) a településszerkezetet meghatározó műszaki infrastruktúra főhálózat nem változik, b) nem történik új beépítésre szánt terület kijelölése, kivéve, ha a képviselő-testület döntésében a módosítást gazdaságfejlesztő beruházás megvalósulása érdekében támogatja és az legalább 15 új munkahely megteremtését biztosítja, c) nem történik zöld, vízgazdálkodási, erdő- és természetközeli terület megszüntetése. A tömb legalacsonyabb épülete, sarokház, mely mindkét szomszédos épülettől 1,5-2 szinttel alacsonyabb, alacsony hajlásszögű tetővel. Az épület elemzése a ráépítés szempontjából történik meg. A két beépítésre szánt területen lévő foghíj ingatlan beépülésének támogatására vonatkozó kiegészítő szabály megfogalmazása szükséges szabályozási tervet nem érint J Ó V Á H A G Y A N D Ó T E R V I E L E M E K A dokumentációban szereplő módosítással érintett jóváhagyandó munkarészek: normaszöveg módosítás és a hatályos szabályozási tervlapot (4. melléklet) módosító részletek és annak egybeszerkesztése. 2. A Z E L J Á R Á S K I V Á L A S Z T ÁSA A módosítási igények esetében a kormányrendelet alapján az eljárás egyszerűsített, mivel a Tr. 32. (4) bekezdésének az tervdokumentáció eleget tesz. Szervita téri két helyszín módosítás üres telek miatti módosítás (Nyáry P. u és Szerb u.) Gerlóczy utcai telkek módosítás védelem aktualizálás SZERKEZETI VÁLTOZÁS nincs nincs nincs nincs TERÜLETFELHASZNÁLÁS VÁLTOZÁS nincs nincs nincs nincs ÉPÍTÉSI ÖVEZETI ÁTSOROLÁS nincs nincs nincs nincs ÉPÍTÉSI ÖVEZETI PARAMÉTER VÁLTOZÁS SZABÁLYOZÁSI TERVEN SZABÁLYOZÁSI / VAGY MÁS ELEM VÁLTOZÁS nincs van nincs nincs van nincs van van U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 6

8 3. A Z A L Á T Á M A S Z T Ó M U N K A R É S Z E K K I D O L G O Z Á S Á N A K R É S Z L E Z E T T S É G E, A Z E L H A G Y H A T Ó M U N K A R É S Z E K É S I N D O K O L Á S U K A tervezési feladathoz nem szükséges a bemutatásuk. Bemutatásra kerül. A településfejlesztési koncepció és az integrált fejlesztési stratégia elvárható munkarészei, a jelen tervezési feladathoz nem szükséges bemutatásuk. A tervezési feladat függvényében kerülnek ismertetésre, ahol a feladattal és a módosítási szándékkal relevánsak. Három terület érintett ezekben a témákban, értelemszerűen a szabályozás céljával összefüggésben kerülnek bemutatásra. A tervezési feladathoz nem szükséges a bemutatásuk. R ö v i d ö s s z e f o g l a l á s r é s z l e t e s b e m u t a t á s n e m s z ü k s é g e s. I. J Ó V Á H A G Y A N D Ó M U N K A R É S Z B - L V S Z n o r m a s z ö v e g e T É R K É P I M E L L É K L E T a m ó d o s í t á s s a l é r i n t e t t t e r ü l e t e k r e. I I. M E G A L A P O Z Ó V I Z S G Á L A T c s a k a t e r ü l e t i v o n z a t t a l r e n d e l k e z ő f e l a d a t e s e t é n k é s z ü l a m ó d o s í t á s n a k m e g f e l e l ő m é l y s é g b e n H E L Y Z E T F E L T Á R Ó M U N K A R É S Z Településhálózati összefüggések, a település helye a településhálózatban, térségi kapcsolatok A területfejlesztési dokumentumokkal való összefüggések vizsgálata A területrendezési tervekkel való összefüggések vizsgálata A szomszédos települések hatályos településszerkezeti terveinek vonatkozó megállapításai Hatályos településfejlesztési döntések bemutatása Hatályos településrendezési tervi előzmények A település társadalma A település humán infrastruktúrája A település gazdasága Az önkormányzat gazdálkodása, a településfejlesztés eszköz- és intézményrendszere Településüzemeltetési szolgáltatások A táji és természeti adottságok vizsgálata Zöldfelületi rendszer vizsgálata Az épített környezet vizsgálata - elemzése Közlekedés Közművesítés Környezetvédelem (és településüzemeltetés) Katasztrófavédelem (területfelhasználást, beépítést, befolyásoló vagy korlátozó tényezők) Ásványi nyersanyag lelőhely Városi klíma H E L Y Z E T E L E M Z Ő M U N K A R É S Z H E L Y Z E T É R T É K E L Ő M U N K A R É S Z I I I. A L Á T Á M A S Z T Ó J A V A S L A T Környezetalakítás - Településrendezési javaslatok (a javasolt településszerkezet és a Kormányrendelet szerint nem szükséges TSZT szint. 1 területfelhasználási rendszer bemutatása, szerkezetalkotó elemek és értékek ismertetése) A szabályozási cél bemutatása egyben értelmezi a további B-LVSZ módosítandó rendelkezéseinek általános indokolása munkarészek mélységét, vagy elhagyhatóságát. az épített környezet vizsgálatból és elemzéséből adódó szabályozási cél meghatározása (A szabályozási koncepciót helyettesíti) Alapvetően a BKVSZ és FSZKT összevetése szerint készül, mivel a Szerkezeti, vagy területfelhasználási elem, vagy kétszintű fővárosi szabályozás alapján jelenleg még a B-LVSZ A hatályos településszerkezeti tervvel való 2 keretövezet változás, övezet módosítást felett ez a figyelembeveendő fővárosi rendelet és terv. összhang bemutatása egyáltalán nem igényelt. Övezeti változás nincs, megfeleltetést nem igényel. A módosítás módja és eljárása A Tr. alapján a 46. (2) bekezdése alapján b) július 1-től december 31-ig történő módosítása amennyiben az a főváros július 1-jén hatályos településszerkezeti tervének módosítását nem igényli a VI. fejezet eljárási szabályai szerint ba) az OTÉK augusztus 6-án hatályos településrendezési tartalmi követelményeinek és jelmagyarázatának, valamint a Fővárosi Szabályozási Kerettervről és a Budapesti Városrendezési és Építési Szabályzatról szóló fővárosi közgyűlési rendelet figyelembevételével, vagy 3.1. A MÓD O S Í T Á S J O G I A L A P J A I 314/2012 (XI.8.) Korm. rendelet (Tr.) szerint a fővárosban a régi OTÉK alapján elfogadott terveket 2015 decemberéig még lehet a régi OTÉK és a BVKSZ/FSZKT szerint módosítani. A jelen dokumentáció ezen felhatalmazás alapján a BVKSZ és FSZKT figyelembevételével és a régi augusztus 6-án hatályos - OTÉK alapján ad javaslatot a módosításokra. A módosítás egyszerűsített eljárásban történhet a Tr. 32. (4) alapján, mivel sem a területfelhasználás, sem az infrastruktúra főhálózata nem változik, zöldterület nem csökken, beépítésre szánt terület nem kerül meghatározásra már a szabályozási szint miatt sem. Jóváhagyandó munkarész Jogszabályi változásból eredő módosítások 3.2. A D O K U M E N T Á C I Ó J Ó V Á H A G Y A N D Ó M U N K A R É S Z E I A rendelet a véleményezési fázis első szakaszában egybeszerkesztve kerül bemutatásra, a végső véleményezési fázisra készül majd el a módosító rendelet a szokásos módon. A rendelettervezet korrektúrásan kerül bemutatásra. A védelmi elemek karbantartása miatt a kerület nagyobb kiterjedésű részét érinti a szabályozási tervlap módosítása, ezért az nem csak a tényleges módosítási igények szerinti terjedelemben, hanem teljes egészében módosul A D O K U M E N T Á C I Ó A L Á T Á M A S Z T Ó M U N K A R É S Z E I A védelmi jogszabályok változásai által érintett területek bemutatása, a U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 7

9 módosítások hatása, javaslattétel a helyi védelmi rendelet módosítására. Módosítási igények és javaslatok - az egyes A szabályozási tartalomban módosítással érintett területek tárgyalása területek szabályozásváltozásának bemutatása külön külön történik, a feladatnak megfelelő csökkentett tartalommal. A tanulmánytervként kidolgozott szabályozásmódosítás Melléklet alátámasztásának részletesebb bemutatása. 4. H A T Á L Y O S T E L E P Ü L É S R E N D E Z É S I T E R V I E L Ő Z M É N Y E K Tervhierarchiába való illeszkedés 46. (2) A december 31-én hatályban lévő kerületi településrendezési eszköz.b) július 1-től december 31-ig történő módosítása amennyiben az a főváros július 1-jén hatályos településszerkezeti tervének módosítását nem igényli a VI. fejezet eljárási szabályai szerint ba) az OTÉK augusztus 6-án hatályos településrendezési tartalmi követelményeinek és jelmagyarázatának, valamint a Fővárosi Szabályozási Kerettervről és a Budapesti Városrendezési és Építési Szabályzatról szóló fővárosi közgyűlési rendelet figyelembevételével, vagy bb) az e rendelet tartalmi előírásainak és a 6. melléklet szerinti jelmagyarázatának alkalmazásával történhet. a 2005-ben elfogadott és a 2015-ben elfogadott TSZT Fővárosi Szabályozási Keretterv - FSZKT forrás: H A T Á L Y O S F Ő V Á R O S I T E L E P Ü L É S R E N D E Z É S I E S Z K Ö Z Ö K Fontos tényező, hogy minden olyan országos és fővárosi dokumentum, ami az épített környezet alakítására ható célt, jogi elvárást fogalmaz meg, az a fővárosi terveken, mint közvetítő elemen keresztül hatnak a kerületi szabályozásra. A tervhierarchia rendje szerint a B-LVSZ esetében még alkalmazásáig a BVKSZ és az FSZKT adja jogalapját. Budapest esetében a jelen terv kidolgozásakor speciális helyzet alakult ki januárjában a Fővárosi Közgyűlés elfogadta a Budapest új településszerkezeti tervét, ami március 18-án lépett hatályba. Ugyanezen elfogadással és hatálybaléptetéssel a Fővárosi rendezési szabályzat is hatályba lépett. Utóbbi hatálybalépésével egyidejűleg a BVKSZ és az FSZKT hatályát vesztette évben ennek ellenére még december 31-ig a régi szabályok figyelembevételével készülhetnek KSZT-k és KVSZ módosítások. A 314/2012.(XI.8.) kormányrendelet átmeneti rendelkezéseiről szóló 46. átmenetileg lehetővé teszi december 31-ig még a BVKSZ, FSZKT és ezzel együtt a augusztus 6-án hatályban volt OTÉK alkalmazását a kerületi szabályozások módosítása során. Ezt követően január 1-től az új fővárosi településrendezési eszközöket kell alkalmazni. Fentiek miatt az új TSZT alkalmazása nem is lehetséges, a régi TSZT alkalmazása pedig nem teljesen konform az FSZKT-vel, mivel időrendben a korábbi, 2005-ben elfogadott TSZT előtt, 1999 januárjában lépett hatályba az FSZKT. Fontos az a tény is, hogy jelenleg az FSZKT már nem módosítható. Ennek megfelelően a TSZT vizsgálata felesleges. Ugyanakkor meg kell említeni, hogy mindkét TSZT a teljes V. kerületet településközponti területfelhasználásba sorolja A B V K S Z É S A Z F S Z K T É S A B - L V S Z V I S Z O N Y A Az FSZKT a kerület beépítésre szánt területeire egy keretövezetet, VK városközpont keretövezetet állapít meg. A B-LVSZ ennek megfelelően két építési övezetet határoz meg, a Vk-V a kerület általános területeire a Vk-V-R/L övezetet a Déli Belváros FSZKT-ban 40%-os lakódominancia biztosítására kijelölt területére. A kerület területén kevés terület került zöldterületbe, Z-Kp és Z-Fk keretövezeti besorolással, melyeket a kerületi szabályozás hasonlóan Z- Kp-V és Z-Fk-V övezetbe sorolt. A KL-Kt keretövezetek szintén kerületi KL-Kt-V övezetbe sorolódtak. A keretövezetek módosítás már nem lehetséges az építési törvény és a 314/2012. XI.8. rendelet alapján, viszont a BVKSZ és FSZKT betartása mellett a kerületi előírások még december 31-ig módosíthatók. Az FSZKT vagy esetleg a BKVSZ módosítására már nincsen mód. U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 8

10 A fentiek alapján készült el a Belváros-Lipótváros Budapest Főváros V. kerületi Önkormányzat képviselőtestületének a 29/2004. (VI.04.) számú rendelete, melyet a 25/2006 (VI.08.), a 32/2008 (XII. 5.), a 27/2009.(VI.16), 46/2009. (XII.3.), 54/2009. (XII.10.), 15/2010.(III.19), 22/2010. (V.26.), 11/2012. (III.22.), 27/2012. (VI.06.), 27/2013 (IX.19.), 21/2014 (VIII.15.) rendeletekkel módosítottak. Átfogóbb jellegű módosítása a 32/2008 (XII.5.) rendelettel történt. Az azóta elfogadott módosítások általában egy-egy kisebb módosítási csomagot jelentettek, pár telek vonzatában. A Kossuth tér módosítása volt jelentősebb, nagyobb területre kiható vizsgálattal alátámasztott tervdokumentációra alapozott (27/2012. (VI.06.) és a Bástya utca tömbje, melynek módosítása a 27/2013 (IX.19.) rendelettel történt. A B-LVSZ mellékletei, melynek egyes térképi mellékletei a szabályozási tervlappal együtt kerültek megjelenítésre. MELLÉKLETEK 1. melléklet övezeti tervlap térkép 2. melléklet Az építménymagasság megengedett legnagyobb térkép értéke az egyes utcákban 3/1. melléklet közterületekre és a lakóhelyiségek padlószintjére térkép vonatkozó különleges rendelkezések 3/2. melléklet közterületen elhelyezhető kereskedelmi célú lista pavilonok lehetséges helyszínei, csoportos alkalmi árusító helyek lehetséges helyszínei 4. melléklet szabályozási tervlap térkép 5/1. melléklet kiegészítő előírások meglévő és az új épületre, lista illetőleg a földszintre, udvarra, passzázsra, árkádra vonatkozóan, 5/2. melléklet kiegészítő előírások a parkolás megoldására lista vonatkozóan 6. melléklet közvilágítási oszlopokon rendszeresített lista reklámfelületek U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 9

11 II. Jogszabályi változásból eredő módosítások 1. Ö R Ö K S É G V É D E L M I J O G S Z A B Á L Y I V Á L T O Z Á S O K Á T V E Z E T É S E 1.1. Ö R Ö K S É G V É D E L M I J O G S Z A B Á L Y O K É R V É N Y R E J U T T A T Á S A Az utolsó átfogó jellegű B-LVSZ módosítás 2013-ban zajlott, (a 2014-es módosítás csupán az Erzsébet téri előírásokra vonatkozott, a szabályozási tervlapot nem érintette) így jelen eljárás folyamán nyílik mód az egyes védelmi változások lekövetésére. A B-LVSZ az örökségvédelmi szempontok érvényesítésénél a hatályos örökségvédelmi jogszabályokon alapul. A szabályozás figyelembe veszi az országos (műemléki védettség), a fővárosi és a kerületi védelemi érintettséget. A védelmi státustól függően alapvetően három eltérő kategória jelenik meg a szabályozási tervlapon az egyes épületek vonatkozásában: Műemléki védelem Fővárosi védelem Kerületi védelem A m - - B - VFT (Épületegyüttes) C M VF (Építmény) VHU (Utcaképi védelem) VH (Egyedi védelem) Szabályozás Meglévő épület (megtartható vagy bontható) Épületrész bontása esetén az utcafronti traktus megtartandó Kötelezően megtartandó épület, épületrész Védelmi változásokból adódó szabályozási kategóriák változása automatikus átvezetés esetén A műemléki védelem változásai U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T szeptemberében az eddigi szabályozási terveknél nem ismert részletezettségű műemléki lista került adatszolgáltatásként átadásra a Forster központ által. Egyes ingatlanokon az épület is és a középkori városfal is nevesítve van, kétszeresen szerepelnek emiatt a listában. Más esetekben viszont csak a középkori városfal jelenik meg a védettség okaként. A lista révén azonosíthatóvá váltak azok a telkek, melyek védettsége kifejezetten a középkori városfal, és nem a telken

12 Az építészeti örökség helyi védelme kerületi védelem Az építészeti örökség helyi védelme fővárosi védelem Védelmi szint erősödése (Szent István körút) Védelmi szint csökkenés (Vámház körút) álló épület miatt keletkezett, miközben a korábbiakban az ilyen telkeken álló épületek esetében is a műemlék kategóriának megfelelő legerősebb védelmi státus szerepelt a szabályozásban. Az anomália feloldása érdekében a szabályozás nagy M betűvel jelölve megkülönbözteti a műemlék épületeket, kis m betűvel pedig azokat az ingatlanokat, melyek műemléki védettsége alapvetően a középkori városfal léte miatt keletkezett. A védelemi státusból származtatott szabályozási logikát követve a kis m -mel jelölt ingatlanok értékes épületei így elvben veszítettek védelmi szintjükből, ezért kerületi védelemi rendelet védett épületei közé való felvételük javasolt (VH-J). Az építészeti örökség helyi értékeinek védelméről szóló 14/2008. (IV. 03.) önkormányzati rendelet (továbbiakban kerületi védelmi rendelet) a szabályozásba való utolsó átvezetés óta egy alkalommal módosult, s mindössze két ingatlan esetében történt jegyzéket érintő változás, mely jelen eljárásban átvezetésre kerül. Az elmúlt évek folyamán alapvető változás az új fővárosi értékvédelmi rendelet megalkotása folytán adódott. A 37/2013. (V. 10.) Főv. Kgy. rendelettel elfogadott Budapest főváros építészeti örökségének fővárosi helyi védelméről szóló rendelet váltotta fel a 54/1993. (1994. II. 1.) Főv. Kgy. rendeletet, melynek jegyzékére a B-LVSZ is támaszkodott. A két rendelet védelmi jegyzék struktúrája és tartalma a kerület esetében eredetileg, a rendelet elfogadásakor megegyezett, a korábbiakhoz hasonlóan Építmények és Épületegyüttesek bontásában jelenítette meg a védelemre javasolt értékeket, így az átállás nem igényelt a B-LVSZ tekintetében beavatkozást. Az új fővárosi védelmi rendelet jegyzékében 2013 őszén történt jelentős változás, melynek során a kerület tekintetében az addig Épületegyüttesként nyilvántartott védelmek megszűntek. Helyette főként egyedileg kerültek feltüntetésre a védelemre érdemes ingatlanok, míg több ingatlan tekintetében megszűnt a védelmi státus. A fővárosi jegyzékben történt változtatás indoka lehet, hogy a korábbi területi lehatárolás nem volt kellőképp cizellált, így sok új építésű, vagy értékvédelmi szempontból nem jelentős épületet is tartalmazott. A B-LVSZ e tekintetben korábban is tett már kivételeket, pl. a Kossuth Lajos utcai Hotel Budapest Center, a Szervita téri Telekom épület, vagy épp a Bankcenter tekintetében, melyek a védelmi státusuktól függetlenül a Meglévő épület (megtartható vagy bontható) szabályozási kategóriába estek. Több épület esetében melyek a változás következtében elvesztették fővárosi védelmüket, felvethető a helyi kerületi védelem alá vonása. Ezzel a jelenséggel lehet találkozni a középkori városfalra épült Vámház körút mentén, de több esetben a Bajcsy-Zsilinszky út mentén is felvetődik egyes ingatlanok helyi védelem alá helyezése. Az egyedi építmény szintű védelem a B-LVSZ-ben erősebb kategóriába kerülést jelent, így a korábbi VFT jelöléshez tartozó Épületrész bontása esetén az utcafronti traktus megtartandó szabályozás helyett automatikusan a Kötelezően megtartandó épület, épületrész kategóriába kerülnek az érintett ingatlanok. Míg az előzőre főként a Vámház körút mentén van példa, úgy a védelmi státus erősítése a Szent István körút esetében jellemző. A fentiekre való tekintettel az egyes, korábban védett, ma védelem nélküli épületek jelen a szabályozás alátámasztó munkarészében sorra bemutatásra kerülnek, az értékvédelmi rendelet bővítésének megalapozására javaslat készül a védelmek kiterjesztésére. U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 11

13 Alapelvként a korábbi védelmi státushoz hasonló védelmi típusba sorolás indokolt, így a korábban fővárosi épületegyüttesként védett ingatlanok, kerületi utcaképi védelem alá kerülhetnek, ezáltal az utcafronti traktus megtartására irányuló szabályozás érvényesülhet. Az egyes ingatlanokra vonatkozó adatlapok a mellékletben külön szerepelnek, összefoglaló védelmi javaslatot az alábbi táblázat mutatja. Értelemszerűen a védettségek változása az 5/2. mellékletben történő átvezetést is igényli, ami a parkolás épületbontás függvényében történő megoldását tartalmazza. INGATLAN ALAPADATOK VÉDELEM Cím Hrsz Korábbi Jelenlegi Javaslat Arany János utca VFT X X Bajcsy-Zsilinszky út /2 VFT X VHU Bajcsy-Zsilinszky út VFT X X Bajcsy-Zsilinszky út VFT X X Bajcsy-Zsilinszky út VFT X VHU Bajcsy-Zsilinszky út /2 VFT X VHU Bajcsy-Zsilinszky út VFT X VHU Bajcsy-Zsilinszky út VFT X VHU Ferenciek tere VFT X VH Kálvin tér VFT X VHU Kálvin tér VFT X VHU Kálvin tér VFT X VHU Kálvin tér VFT X VHU Károly krt VFT X VHU Károly krt VFT X VHU Királyi Pál utca VF X X Kossuth Lajos utca VFT X X Kossuth Lajos utca VFT X X Nádor utca VFT X VHU Petőfi Sándor utca /4 VFT X X Vámház krt VFT X VHU Vámház krt VFT X VHU Vámház krt VFT X VHU Vámház krt VFT X VHU Vámház krt VFT X VHU Összefoglaló védelmi javaslat Műemlék Fővárosi védelem Kerületi védelem Kerületi szabályozás U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 12

14 M X VF (Építmény) VFT (Épületegyüttes) VH (Egyedi védelem) VHU (Utcaképi védelem) Kötelezően megtartandó épület, épületrész Épületrész bontása esetén az utcafronti traktus megtartandó m; X X X Meglévő épület (megtartható vagy bontható) M - MŰEMLÉKI védelemmel rendelkező épület m - műemléki védelemmel rendelkező ingatlan (városfal miatt) VF - fővárosi egyedi védelem (helyi védelem) VFT - fővárosi területi védelem - épületegyüttes (helyi védelem) VH - kerületi egyedi védelem (helyi védelem) VHU - kerületi utcaképi védelem (helyi védelem) X Védelemmel nem rendelkező / védelemre nem javasolt U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 13

15 III. Módosítási szándékok elemzése, javaslatok I. S Z E R V I T A T É R I M Ó D O S Í T Á S I S Z Á N D É K O K Ö S S Z E F O G L A L Á S A Szervita tér és környezete (forrás: Google Maps) 1. S Z E R V I T A T É R K Ö R N Y E Z E T E A Szervita tér a belváros kiemelt jelentőségű teresedése. Térfalai közül meghatározó a Belvárosi Szent Anna templom, a Petőfi Sándor utcai térfal épületei közül kiemelkedő a Szervita tér 3. épülete, az egykori Török bankház, vagy épp a Rózsavölgyi épület is. A templom homlokzati felújítása a legkorszerűbb rekonstrukciós módszerek használatával a közelmúltban került megvalósításra. Az egykori Telekom székház, valamint a parkolóház, és az azzal egybeépült irodaház megjelenése ugyanakkor városképi szempontból vitatható, használati ingatlanhasznosítási tekintetben pedig korszerűtlen, gazdaságtalanul működtethetőnek tekinthetők. A tér felszínrendezése 2015 szeptemberében befejeződött, mely még inkább nyilvánvalóbbá tette környezetének átalakulási igényét. Ezt támasztja alá mind a Telekom, mind a parkolóház és az irodaház tekintetében a tulajdonosi szándék is. A Telekom épületére vonatkozó módosítási igények: Templom kiszabadítása Magassági szabályok korrigálása Meglévő árkád beépíthetőségének lehetősége Közhasználatra vonatkozó korrekciók A Telekom épületére vonatkozóan az Önkormányzattal egyeztetett külön KSZT módosítást előkészítő tanulmány készült, mely jelen módosításnak alátámasztását adja (ld. a mellékletben). A parkolóházra és az irodaházra vonatkozó módosítási igények: Magassági szabályok korrigálása Szabályozási vonal változtatása Kis mértékű övezeti módosítás U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 14

16 II. S Z E R V I T A T É R I T E L E K O M I R O D A H Á Z 1. É P Í T É S J O G I H E L Y Z E T É R T É K E L É S 4. melléklet szabályozási tervlap B-LVSZ telekre vonatkozó MELLÉKLETEI 2. melléklete - építmény-magasság megengedett legnagyobb értéke az egyes utcákban 4. melléklete szabályozási tervlap 5/1. számú melléklet A meglévő és az új épületre, illetőleg a földszintre, udvarra, passzázsra, árkádra vonatkozó kiegészítő rendelkezések 5/2. számú melléklet Parkolás megoldására vonatkozó kiegészítő rendelkezések 2. melléklet építmény-magasság megengedett legnagyobb értéke az egyes utcákban A környezet városi szövetétől eltérően egyedileg értelmezett építménymagasság, vagy építészeti hangsúly a 38 (11) és 41 (13) alapján 1.1. H A T Á L Y O S S Z A B Á L Y O Z Á S B - L V S Z A hatályos szabályozás a rendelet normaszövegével és mellékleteivel szabályoz. Ezek az egyéb védelmi rendeletek figyelembevételével alapvetően a következő rendelkezések meghatározóak a 24354/4 hrsz. telek tekintetében: a meglévő épület bontása lehetséges, az épület nem áll semmilyen értékvédelem alatt; új épület elhelyezése, meglévő bővítése esetén a szabályozási terv szerinti építési hely és építési vonal - kötelező és irányadó - veendő figyelembe; épületrész elbontása elsősorban az építési helyen kívüli épületrészt kell, hogy érintse; az épület felújítása esetén a homlokzat átalakítását írja elő a B-LVSZ; a telken lévő jelenlegi árkád, kiépített de lezárt - átjárás: o o a 42/C alapján közterülettel párhuzamos meglévő árkád nem zárható le, nem építhető be, épületen átvezető passzázs nem szüntethető meg, de időszakosan lezárható megállapodás alapján; a szabályozási terv kötelezően közhasználatú területként rögzíti; Az építménymagasság 25 m lehet. A szintterületi mutató 5,5, mely közhasználat céljára átadott területekre vonatkozó külön szerződés esetén 0,5-tel emelhető, így max. 6,0 lehet. a szintterületi mutató kedvezmény nélkül épület összes bruttó szintterülete m² lehet. a szintterületi mutató kedvezménnyel m² lehet. A telken a jelenlegi irodaépületen túl a templom átnyúló két földszinti részt is hasznosít a templomhoz építetten közvetlenül és az irodaépület Városház utcai földszintjén közvetetten. A telek csak akkor jogosult a szintterületi mutató kedvezményre, amennyiben a közhasználat ténye fennáll megfelelő megállapodás szerint. Ez vonatkozik arra az esetre is, ha a meglévő épületben bontás és építés következik be. A jelenlegi szintterületi mutató becsült mértéke cca. 5,75 az árkád és az átjáró beszámítása nélkül (!) Azokkal együtt cca. 5,85. A telken belüli kötelező passzázs és annak közhasználat számára történő átadásának előírásával az árkád beépíthetősége az övezeti előírásokat nem sértené, így csupán az árkádok városszöveti szerepe, célja és megtartandósága, vagy beépíthetősége vizsgálandó. U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 15

17 5/1 számú melléklet Hatályos kiegészítő előírások a meglévő és az új épületekre, illetőleg a földszintre, udvarra, passzázsra, árkádra vonatkozóan (kötelező rendelkezések és javaslatok) a dőlt betűvel szedett javaslatok betartása nem kötelező 5/2. számú melléklet Parkolás megoldására vonatkozó kiegészítő rendelkezések A hatályos szabályozás, a szabályozási tervlapon alkalmazott jelölések által mind a meglévő épület átépítésével, mind új épület létesítésével számolt. A meglévő épület megtartása, átépítése esetére a homlokzat átalakítását, a közhasználatú területek megtartása került jelölésre. Új épület létesítése esetén a hatályos szabályozás biztosítja a templommal való összeépítés lehetőségét, ugyanakkor a Városház utca felé lévő épületszárny visszaépítésére nem ad lehetőséget. A közhasználat céljára átadandó területek esetén a meglévő adottságok kerültek jelölésre. 4. melléklet: SZABÁLYOZÁSI TERV kötelező elemei Kötelező építési vonal Közhasználat céljára átadandó terület, időbeli korlátozás lehetséges este 8-reggel 8 között Felszíni gyalogoskapcsolat telekterületen biztosítandó, mely a templom előtti térrészt a Fehérhajó utcával kell, hogy összekösse. Ennek kialakítása lehet árkád, passzász. A nyomvonal szimbolikus, vagyis itt a kapcsolat létrehozása a meghatározó és nem a nyomvonala. Belvárosi Főutca tengely Gyalogos utca Forgalomcsillapított, vegyes használatú közterület 4. melléklet részlete szabályozási tervlap Építési hely terepszint felett is beépíthető részének határvonala. Kötelező homlokzatátalakítás az épület megtartása / átalakítása eseté SZABÁLYOZÁSI TERV irányadó elemei a meglévő épület megtartása vagy bontása egyaránt lehetséges az irányadó építési vonal - rögzíti azokat a helyeket, ahol a homlokzat eltérhet az adott helyen U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 16

18 2. A V Á L T O Z T A T Á S I S Z Á N D É K O K E L E M Z É S E É S L E H E T Ő S É G E 2.1. A V Á L T O Z T A T Á S I I G É N Y E K É S L E H E T Ő S É G E K A változtatási szándék nem csak a lehetőségek maximális kihasználásában rejlik. A Belvárosi Telefonközpontból csak az irodai funkciók költöznek el, és számos technikai rész, helyiség, kábel, berendezés az épülethez hozzákötve, változtatási lehetőség nélkül megmarad, általában az épületen belüli helyük sem változtatható. Ez az épület funkcióváltásánál jelentős hátrányt, akadályt és beruházói terhet jelent. A fejlesztői igény, hogy a helyszín, a környezet elvárásait figyelembe véve, az épület említett technológiai terhei miatt a lehető legjobb kompromisszumos megoldás szülessen. A következőkben a műemléki, a városi és a fejlesztői igények összevetése kerül elemzésre. Műemléki szempontú igény műemléki környezetben elvárt visszafogottság a Városház utca felől a templom kiszabadítása az épületszárny mögül. A város számára általánosan fontos tényezők egy része a hatályos B- LVSZ előírásai által érvényesül, így az árkád nem szüntethető meg, az átjárást fenn kell tartani akár időszakos lezárással, a meglévő épület homlokzatát át kell alakítani, bontás esetén a Városház utcai szárny nem építhető vissza. A fejlesztői érdek az épület sok, szerkezeti szempontú meghatározottsága mellett a földszinti területek növelése, ennek érdekében az árkád csökkentése, megszüntetése az átjárás korábbi lehetőségének részleges vagy teljes megszüntetése, a maximális kihasználás érdekében az esetleges bontásból származó szintterület veszteség pótlása egy szinttel való bővítésként a Főposta épület felőli oldalon. Fentiek alapján az alábbi témakörök kerültek vizsgálatra: a városház utcai épületszárny az árkád az átjárás a magassági növelés lehetősége, és természetesen mindezek függvényében a lehetséges legnagyobb szintterület elérése. Bővebben ld. KSZT módosítást előkészítő tanulmány. U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 17

19 3. A V Á L T O Z Á S O K Ö S S Z E S Í T É S E Az épületet terhelő jelentős hírközlési kábelek és helyben maradó egyes helyiségek és berendezések miatt a belső átalakítások és az egyébként pillérvázas építési technológiából általában adódó áttervezési lehetőségeket jelentősen csorbítják. Az alaprajzi kötöttségek a földszintet is érintik, annak funkcióváltásaira is kihatással vannak. A megváltozott belvárosi forgalmi terhelés csökkentéséből adódó előnyöket ezért az épület átalakítása során ki kellene használni. Az épület tekintetében a következő változtatások lehetségesek, amelyekhez a B-LVSZ normaszöveg előírásait, a külön mellékletbe foglalt rendelkezéseit és a szabályozási tervi mellékletet módosítani szükséges A L E G F O N T O S A B B V Á L T O Z Á S O K Árkádok - a Fő utca kialakítása, forgalmának jelentős mértékű csökkenése miatt nem indokolt a széles árkád kötelező előírása ezen az egy utcaszakaszon. Ennek alapján a következő változtatások fogadhatók el: Átjárás A Petőfi Sándor utca felőli árkád megszüntethető, de - nem kötelező módon - javasolt részbeni megtartása vendéglátási céllal. o Az árkád beépíthetősége a Petőfi Sándor utca Főposta felé eső részén egyértelműen javasolt. o A Régiposta utca vonalától a tér irányába eső szakasza is megszüntethető, mivel a gyalogos forgalom számára nem ad tényleges többletterületet. Ugyanakkor e szakasz megtartása esetén javasolt, hogy közhasználat céljára átadott területe vendéglátó teraszként üzemelhessen. Ezért az utcával párhuzamos árkádokra vonatkozó előírásokat itt nem kell figyelembe venni. A Szervita térre néző árkád is megszüntethető, vagy szűkíthető, de ez utóbbi esetben az oszlopok belső síkjától legalább 1,0 m széles sávot szabadon kell hagyni. Az így csökkentett keresztmetszetű árkád területén is eltérően kell meghatározni a vendéglátó terasz lehetőségét az általánostól, mivel egy térre néző szituációról van szó, csökkentett forgalmú helyzetben. A Szervita tér felől a Városház u. irányába kötelező jelleggel biztosítani kell a templomudvar gyalogos körüljárását. A jelenlegi átjáró a Petőfi Sándor utcai oldal felől megszüntethető, áthelyezhető, vagy helyén megtartható. o Amennyiben az átjárás a Régi posta utca felől történik továbbra is, akkor annak Petőfi Sándor utcai indulópontja a Régi posta utca vonalába áthelyezhető, de az épület által lehetővé tett belső nyomvonalon el kell, hogy érje el az udvarterületet és az udvari szabad gyalogosátjárást továbbra is biztosítani kell a Városház utcáig. Az átjáró (min.2,0 m) időszakosan lezárható a B-LVSZ 34. szerint. U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 18

20 Az Petőfi Sándor utcai átjáró beépítése csak akkor legyen megengedett, ha helyette a templom körbejárható lesz a tér felőli bejárással és legfeljebb időszakos az udvar lezárása az esti órákban. A Városház utcai átjárás továbbra is biztosítandó. Új épület létesítése esetén bármelyik árkád, passzázs, udvar indokolhatja a közhasználat céljára átadott esetben a szintterületi kedvezményt. A templom telkéhez csatolható a Telekom telken álló kis bővítmény, a telekalakításról szóló rendelet lehetővé teszi, ha a mérete nem is lesz szabályos, de jobban megfelel az előírtnak. (85/2000. (XI. 8.) FVM rendelet). Homlokzati változás amennyiben az épületet megtartják, akkor homlokzatát át kell alakítani a környezethez illeszkedőbb építészeti megformálással. A Városház utcai épületszárny elbontása esetén a templom szentélye mellé már nem építhető vissza épület. Amennyiben a szárny nem kerül elbontásra, biztosítani kell, hogy a templom szentély ablakának egésze miként tehető láthatóvá. Magassági változás lehetőségei - az épület látványos tömegnövelésének elkerülése érdekében: Az épület attikáinak közterületek felé eső magassága nem növekedhet a szerkezetet érintő átépítés miatt 0,8 méternél jobban. Az építménymagasság legmagasabb értéke 28,0 m lehet Az épület Szervita tér felőli attikája nem haladhatja meg a templom mellvéd magasságát. Emeleti szinti bővítés a térről való feltárulás érdekében csak meghatározott látványsík alatt létesíthető, a Petőfi Sándor u. felől visszahúzott épületszintként. A Főposta csatlakozó párhuzamos épületszárnyához csatlakozó épületszárnyon a Városház utca felől 45 fokos sík alatt és az épületbelső irányában is visszahúzott magasítás létesíthető, legfeljebb a Főposta épületének legmagasabb pontjáig az egyéb szabályok figyelembevételével. A változás érinti az új épületre vonatkozó rendelkezéseket is, az építési hely kismértékben módosul, rögzítésre kerül, hogy a templom főhomlokzatával egyvonalban az új épület a mainál nem lehet magasabb párkányú, hasonló szabályok vonatkoznak a legfelső szintekre, mint a meglévő épület esetében, tehát o o o a Petőfi Sándor utca legfeljebb 1/3 hosszáig lehet a tér felőli párkánynál magasabb, és a tér felőli párkányra emelt 15 fok alatti síkon nem nőhet túl és nem lehet magasabb a szomszéd épület tűzfalánál a gépészeti elemeket takartan kell kialakítani. U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 19

21 3.2. A V Á L T O Z Á S O K B E M U T A T Á S A M E G L É V Ő É P Ü L E T Az elbontandó épületrészek E S E T É N A Szervita tér felől az épületet a templommal összekötő nyaktag elbontandó így a templomudvarba való belátás lehetővé válik, ami kedvez a gyalogos átjárás biztosításának Az udvarban lévő földszintes bódéjellegű bővítmény elbontása javasolt Az építészeti tervezés során vizsgálandó, hogy a templom szentély ablaka milyen mértékben szabadítható ki, vagy o o az épületszárny elbontásával, vagy utolsó traktusának elbontásával, vagy o legreálisabb változatként az épületvég konzolos részének elbontásával. látvány sík α= cca. 20 Bővítési lehetőségek Az épület területi bővítése elsősorban az árkádok és az egykori postaépület felőli átjáró beépítésével lehetséges, ami nem jár szintterületi többlettel, mivel ma is beszámít a szintterület számításába. A magassági bővülés szigorú szabályok mellett történhet o o illeszkedve a Főposta tervezett magassági értékeihez, a Szervita tér felől az épületre szerkesztett látványsík fölé építményrész nem nyúlhat (kb. a Szervita téri irodaház vonalában adódik az a pont, amelytől távolodva a meglévő épület visszahúzott már részei látszódnak, ennek síkja kerül meghatározásra. A homlokzati megújítások Az épület megtartása esetén az épület homlokzati átépítése szükséges. Ennek során a templomhoz csatlakozó nyaktag elbontásával zöldhomlokzat kialakítása javasolt, árnyéktűrő növényzettel. Külső és belső kapcsolatok Az épület árkádbeépítései révén megerősödik a tér és a belső udvar kapcsolata, ami egy sajátos attraktív belső udvar kialakításának lehetőségét rejti magában. U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 20

22 Zöldfelületek bővítése Az átalakítás alkalmat ad arra, hogy az épület legfelső szintjein tetőterasz, ahhoz kapcsolódó növényzet kerüljön elhelyezésre, esetleg zöldtető is kialakítható. A nyaktag elbontásánál függőleges zöldfelület létesülhet. a Városház utcai telekrész be nem épített része intenzív zöldfelületként keretezheti a templom ezen oldalát. Közhasználat számára való átadás A közhasználatra átadott területek a jelenlegi szabályozáshoz képest ugyan csökkennek, de megmarad a Városház utca felőli udvari bejárás lehetősége és az átjárás a tér vagy a Petőfi S. utca irányába. Az árkád közhasználatú területei beépülnek és ezeket felváltja a térről a templomudvarba való bejárást biztosító közhasználatú terület. A közhasználatú átadás kiegészül a Városház utcai zöldsáv területével, és esetleg a tetőterasz átadási lehetőségével. Árkád teljes szakaszon való megtartása Árkád teljes beépítése Az árkád nem képezi a továbbiakban a Petőfi Sándor utca és a Szervita tér forgalmától kvázi védő gyalogosrészt, mivel mindkét terület forgalma jelentősen lecsökkent, és a tér rendezésével kapcsolatban annak átalakulása is megtörténik a közeljövőben. Tekintettel arra, hogy a Petőfi Sándor utca keresztmetszete állandó, csak ezen az egy kis szakaszon az árkád fenntartása érdemben nem hoz városi többletet és nem elégít ki városi szükségleteket. Ebből adódóan a közhasznúsága megkérdőjeleződött az utóbbi időben. Jelentősége elsősorban építészeti tömegformálási kérdéssé vált. A megtartása azonban a földszinti funkciók számára adhat többletet, amely akár közhasználatú területként is kialakítható, amelyen vendéglátó terasz létesíthető. A vendéglátóteraszok kialakítása a meglévő árkádok területén azért is lehet indokolt, mivel a közterületeken vendéglátó teraszok elhelyezésére vélhetően nem lesz mód. Amennyiben az árkád, mint fedett vendéglátó terasz megmarad, javasolt annak szezonális megnyitási illetve lezárási lehetőségét építészet eszközökkel megoldani. Megtartása tehát lehet teljes, vagy részleges, ezt az építészeti koncepció fogja majd meghatározni. Javasolt azonban a földszintet nyitottan kezelni. Árkád részbeni beépítése U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 21

23 III. S Z E R V I T A T É R I P A R K O L Ó H Á Z É S I R O D A H Á Z 1. É P Í T É S J O G I H E L Y Z E T É R T É K E L É S B-LVSZ 4. sz. melléklet Szabályozási tervlap részlete 1.1. H A T Á L Y O S S Z A B Á L Y O Z Á S B - L V S Z A 24366/1 és 24366/2 hrsz-ú telkek a VK-V Városközponti terület övezetbe tartoznak. A szabályozási tervlap alapján mindkét telket szabályozási vonal érinti, mely során a telekhatárok tördeltsége megszűnik. A 24366/2 hrsz-ú telek déli határvonala a Z-FK-V fásított köztér övezet határára kerül a hatályos terv szerint mely a korábbi használatnak jobban megfeleltethető volt. A telekhatárok tekintetében a szabályozási terv irányadó megszüntetést javasolt a két telek között is, mely által egy koncepció alapján egy épület kialakítására nyílik lehetőség. A szabályozás fontos elemét képezi a közhasználatra való átadás, és a gyalogos kapcsolatok megadása. A kialakítandó telek Szervita tér felé eső részén közhasználat céljára átadandó terület, a Fehérhajó és a Szervita tér között felszíni gyalogoskapcsolat biztosítandó. Kötelező elemek: Irányadó elemek: Az építménymagasságot meghatározó mellékletben a Környezet városi szövetétől eltérően egyedileg értelmezett építménymagasság, vagy építészeti hangsúly jelölés mint legmagasabb kategória szerepel, így a 38. (11) és 41. (13)-ban foglaltak vonatkoznak a területre. B-LVSZ 2. sz. melléklet Az építménymagasság megengedett legnagyobb értéke az egyes utcákban U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 22

24 2. A V Á L T O Z T A T Á S I S Z Á N D É K O K E L E M Z É S E É S L E H E T Ő S É G E Hatályos és a 2012 előtt hatályos szabályozási tervlap elemei a területen 2.1. M Ó D O S Í T Á S I I G É N Y E K Az épületek elbontását vagy azok megtartásával való átalakítását megalapozó fejlesztői döntést építészeti koncepcióterv előzte meg. A város szempontjából cél az új épülettel való átalakulás a régiek átépítése helyett. Ennek érdekében a hatályos szabályozást követő koncepcióterv több kisebb módosítási igénye támogatható. A területen tisztázandó az építészeti hangsúly létesítésének kérdése, melynek lehetőségét a 2. számú melléklet tartalmazza, a 4. melléklet nem. Igényként merült fel a korábbi 2012 előtt hatályos szabályozási tervlapon szereplő Építészeti hangsúly az adott irányból létesíthető jelölés szerepeltetése. A Z-FK-V övezet általi telekátadás (szabályozási vonal) helyett közhasználatú átadás szerepeltetésére vonatkozik a módosítási szándék A Z-FK-V övezet telekre eső részének VK-V övezetre való módosítása. Az első két igény további, elsősorban városképi elemzés mellett befogadható, az övezet módosítás ugyanakkor az FSZKT módosítását is magával vonná, melyre június 30-ig volt lehetőség, ezért ez nem lehetséges, a további elemzésekben ezért nem is szerepel ennek lehetősége. Feltárulás a Szomory Dezső tér felől (Bárczy I u. irányából) (forrás: saját fotó) U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T É P Í T É S Z E T I H A N G S Ú L Y Az építészeti hangsúly a szabályozási tervlapon szereplő jelölés. Az építészeti hangsúly a 41. (13) szerint: A Belvárosi Főutca Tengely menti tömbök esetében, ahol a szabályozási terv építészeti hangsúly képzését lehetővé teszi, ott építészeti hangsúly: torony, kupola, vagy egyéb attraktív építészeti ki-alakítás révén képezhető, melyhez kötelező az illetékes tervtanács véleményét kikérni. A VK-V övezetre vonatkozó övezeti paraméterek tekintetében a szabályozási terven építészeti hangsúly létesítési lehetőségével érintett telken. az épület legnagyobb megengedett építménymagassága 30 méter lehet. A koncepciótervben megjelenített F+6 szintes épület e paraméterek újbóli megengedésével építészeti kompromisszumoktól mentesen, nagyvonalúan lenne megvalósítható. Az épület magassága, így az építészeti hangsúly képzése is főként a városképi megjelenés kérdése. Ennek megítélése egyrészt a Deák tér irányából, másrészt a Szervita tér felől érdekes. A Szomory Dezső tér felől nézve a mai parkolóház is látható a kétemeletes saroképület mögött. Ebben a helyzetben nem is elvárható, hogy egy szomszédos épület ne látszódjon a térről, így szabályozási célként nem a megjelenés lehetőségét, hanem annak módját kell érvényre juttatni. Nyilvánvalóan a mai tűzfalaknál kedvezőbb feltárulás képzése a cél. A Szervita tér irányából a korábbi szabályozások folyamán több ízben is vizsgálatra került már a magasság kérdése, mely rendre azt hozta ki, hogy a tér bár ha nem is a 2008-ban megálmodott mértékben de hangsúlyos magasságot is elvisel. A téren jelentkező magasságok az épületek saját járdatőitől mérve: Templom: 23,8 a mellvéd magasságában, a torony 40,3 méter, a csúcs 56,35 m magas. A mellette lévő Telekom közvetlenül kapcsolódó homlokzata 23,0 m, hátrébb 25-28,5 m között mozog.

25 2009 december 2012 március 2013 októbertől 54/2009. (XII.10.), 11/2012. (III.22.), 27/2013 (IX.19.) A dél-nyugati térfal párkánymagasságai 17,7-28,8 m között mozognak, gerincmagasság tekintetében 20,8-32,0 m közöttiek. A Fehérhajó utca 28,6 méteres párkánymagasságú saroképületének két másik magaspontja gerincnél 33,7, a torony 34,5 m. Hasonló magasság jellemzi a vele szomszédos épületet is. A Szomory Dezső tér felől 22-27,5 méteres párkányok jellemzőek. A szomszédos kis műemlék épület 14,6 méteres párkánnyal és 18,2 méteres gerinccel a terület legalacsonyabb épülete, melynek tanúház jellemzői miatt magasítása nem lehetséges. A városháza épülete 19,4 méteres párkánnyal és 28,4 méteres gerinccel rendelkezik. A területen lévő irodaház meghatározó magassága 31,5 méter, de a Fehérhajó Petőfi Sándor u. felé eső tornyosulása 34,5 méter magas. A parkolóház párkánymagassága a Szervita tér felé 25,0 méter, legmagasabb pontja 26,4 m. A fentiek miatt is szerepelt már a korábban hatályos B-LVSZ módosítások során is az építészeti hangsúly jelzése. Mint az ábrasoron látható, az építészeti hangsúly jelölés a 2012-es módosítás során került le a szabályozási tervlapról, ennek újbóli jelölése különösebb elemzést nem igényel, építészeti kialakításának megítélése szakértő tervtanács feladata. Fontos azonban hangsúlyozni, hogy figyelemmel kell lenni a tér többi magaspontjára is. Az építészeti hangsúly alapvetően nem csak magaspont kialakítása lehet. Egy hangsúly szerepeltetése ikonikussá tehet egy épületet, de az építészeti kialakítás más eszközzel is élhet. A Szervita téren a szabályozási terven szereplő új, zártabb épülettömeget sejtető beépítési kontúr mellett az építészeti hangsúlyt a térkialakítás is igényli, de kevésbé a már meglévő magaspontokkal konkuráló kiemelt elemmel (torony, kupola). Javasolt ezért a térrel való kommunikáció sajátos megoldásával élni, amit egyébként a már régóta feltüntetett közhasználatú átjárás kialakításának igénye is felvet. Egy ilyenfajta hangsúly lehet egy tetőkinyúlás, vagy egy az átjárás lehetőségére figyelmet felhívó építészeti gesztus. Fontos ugyanakkor, hogy bármilyen magassággal kapcsolatos építészeti kialakítás a templom tornyát feltétlenül tartsa tiszteletben, hagyja, hogy uralja az magasságilag a teret. A városrendezés eszközei hiányosak ezek érzékeltetésére, feladatuk, hogy ahol mindkettő lehetőségét el lehet képzelni, vagy a tér ilyenfajta jelet igényelhet, akkor annak adjon megfelelő teret. A fentiekre való tekintettel az építészeti hangsúly a Szabályozási tervlapon újból jelölésre kerül az ingatlanok vonatkozásában, egyben kiegészül jelentése is a normaszövegben Z - FK- V Ö V E Z E T Á T S O R O L Á S K É R D É S E A második két változtatási szándék a Z-FK-V övezettel áll összefüggésben. A Z-FK-V övezeti átsorolása az FSZKT módosítását érintené, melyre június 30.-ig volt lehetőség. A fentiekre való tekintettel a Z-FK-V övezeti átsorolása nem történhet meg, mivel az a felsőbb jogszabályok szerint nem lehetséges. FSZKT részlet 1. sz. melléklet - Övezeti tervlap részlet U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 24

26 A tér felszínrendezési terve (forrás: S73 - Önkormányzati adatszolgáltatás) telekhez csatolás közterületi lejegyzés A javasolt szabályozás területi mérlege (forrás: saját ábra) A módosítási szándék lényege alapvetően a telekterület lehetőség szerinti minél nagyobb arányban való megtartására vonatkozik. A területen megújításra került a tér közterületi része, mely a Z-FK-V övezet teljes területéhez képest is biztosítani tudja annak zöldfelületi arányát, függetlenül attól, hogy az egy, vagy kettő, közterületi vagy nem közterületi telket érint. Az irodaházas telket érintő részén a fásított KÖZkert titulus megőrzése érdekében a kiszabályozás hiányában a Szabályozási tervlapon a Közhasználat céljára átadandó terület kiterjesztése szükséges a Z-FK-V övezet területére is, mivel az az Étv. alapján közterületi jellegűnek számít. Étv. 54. (7) Egyéb ingatlanoknak a közhasználat céljára átadott területrészére az erről szóló külön szerződésben foglaltak keretei között a közterületre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni. A Z-FK-V övezet kis része a telek része marad közhasználatú területként, így a telek két övezetben marad. Fontos, hogy a szintterületi mutató tekintetében csak a telek VK-V övezetre eső részét lehet alapul venni, a telekre eső Z-FK-V övezetbe sorolt területet (cca 61 m²) nem lehet beszámítani. A beépítési mérték esetében az építési hely a meghatározó, így annak számításánál ennek a területrésznek nincs jelentősége. (Megjegyzendő, hogy mindez az építési engedélyezés és a későbbi használat szempontjából ugyan bonyolító tényezőként jelentkezhet, de nem kifogásolható megoldás, mivel a közhasználatú területre a közterületekre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni, külön szerződésbe foglaltan.) A Z-FK-V övezet részben közterületen, részben telken, de közhasználat céljára átadott területen van. A területe alig 640 m², zöldfelületi arányát, a terepszint alatti beépítettségét alapvetően a felszíni rendezés koncepciójának megfelelően kell megvalósítani, csatlakozva a már felújított térrészhez anyagában és minőségében is. Az Z-FK-V övezet területét tehát egybefüggően kell értelmezni a felszíni kialakítás során, zöldfelületi aránya a térrendezéssel már teljesült. A tér megújult felülete a jelenlegi telekhatárt követi, a legtöbb közmű is a meglévő telekhatár mentén halad, így a továbbiakban a szabályozási terv szerinti épületkialakítás esetén a közel négyzetes Z-Fk keretövezet jelölés formailag okafogyott, zöldfelületi aránya pedig a köztér megújulásával a közterületen teljesítve lett. A telekre eső része aláépíthetővé válik, mivel így is teljesül, hogy 85%-nál nem nagyobb az aláépített területe és a 15%-os zöldfelületi aránya is teljesül a szobor körüli zöldfelülettel. A köztérmegújításhoz tartozó 2. ütem a jelenlegi épületekhez kapcsolódik. Új épület létesítése, vagy a meglévő átépítése esetén a frissen megújított térhez illeszkedően kell kialakítani a kapcsolódó közterületeket és közhasználat számára átadott területeket egyaránt. A fentiekre való tekintettel a Z-FK-V övezetre eső telekrészen a szabályozási vonal megszüntetésre kerül,. Z-FK-V övezetre telekre eső részén közhasználatra céljára átadandó terület jelölést kap, ezért nem válik beépítésre szánt területté és a telek beépítési paramétereinél sem vehető számításba. A szabályozás módosítása által az újonnan kialakítandó telek mérete mintegy 29 m²-rel csökken, a jelenlegi = 3290 m²-ről 3261 m²-re. A telek területér eső Z-FK-V övezet területe 61 m². U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 25

27 3. A V Á L T O Z Á S O K Ö S S Z E S Í T É S E 3.1. M ÓDO S Í T Á S A N O R M A S Z Ö V E G B E N Az 24366/1 és 24366/2 Hrsz-ú telkeket magába foglaló 53. számú tömbre és a Szervita tér kialakítására a B-LVSZ külön előírásokat fogalmaz meg. Ezek közül mindössze 62. (1) bekezdésében foglaltak tekinthető megvalósultnak. 62. (1) A Szervita tér rendezésekor az átlós irányban átvezető gépjárműközlekedési felületet meg kell szüntetni és a teret díszburkolattal kell ellátni. Új épület létesítését szabályozó rendelkezések egyértelműsítése szükségessé vált, ezért kisebb pontosításokat kell bevezetni. Ezek az irányadó építési vonal telekbelső felé való eltérését, az esetleges magassági hangsúlyképzés esetén a tér többi magaspontjával függnek össze, a közhasználatú terület kiterjesztésével és kialakításával kapcsolatosak. (7) 4. 1c. a telekbelső irányába történő eltérés mértékét nem kell figyelembe venni az épület homlokzati síkjának földszinti, emeleti hátraléptetése esetén, ha az közhasználatú belső tér kialakításával összefüggésben a homlokzaton megjelenő építészeti hangsúlyként jön létre. (7) 4. a szabályozási tervlapon jelölt építészeti hangsúly kialakítása során különös figyelemmel kell lenni a Szervita tér többi magaspontjára, így a templom tornyára, továbbá a Fehérhajó utca 2-6. (24417 hrsz) épület saroktornyára. (10) A közterülethez kapcsolódó térszín jelenlegi lejtése épületen kívül a közhasználat céljára átadásra kerülő területen megváltoztatható, a térszín alatti terekkel épületen kívül közvetlen kapcsolat létesíthető, a kapcsolódó közterület szintmagassági eltéréseinek kertépítészeti megoldásával. (11) A Z-Fk-V övezetbe sorolt telekrész közhasználatát biztosítani kell, az adott telekrész az épület szintterületének számításánál nem vehető figyelembe, de a terepszint alatt teljes egészében beépíthető. Célszerű pontosítani az irányadó építési vonal eltérési mértékét, melyet a jelenlegi szabályozás 5 méterben határoz meg a telekbelső irányába. A kifelé való eltérés minimális, 1 méter, aminek változtatása nem szükséges. Az előírás eredeti célja az volt, hogy egy meghatározó térfal jöjjön létre, pl. ne egy nyitott U alakú beépítés kerüljön a mai épület helyére, hanem tömbszerű térfal-képzés valósuljon meg. Amennyiben a meghatározottnál nagyobb mértékű az épület homlokzati síkjának hátraléptetése, az a tér finom léptékű bővülését segíti. Az előírt közhasználatú átjárás akkor tud nagyvonalúan kapcsolódni a térhez, ha az épület belső terét (átrium, fedett udvar) a homlokzaton is megjelenítő építészeti gesztus jelzi, mint egy figyelemfelkeltő építészeti hangsúly, ezért ez esetben a meghatározott mértéktől el lehet tekinteni. Fontos annak megállapítása is, hogy egy építészeti hangsúly nem feltétlenül vertikális kiemelést jelent. Egy új épület olyan speciális kihívásokat kell, hogy teljesítsen, melyet a már előírtakon túl csak az építészeti részletek ismeretében lehet majd megítélni, melyre már építészeti tervtanács hivatott. 62. (7) bekezdésben célszerű kiegészítést tenni az esetleges magassági típusú építészeti hangsúly esetére. A Szervita tér a Bárczy és a Fehérhajó utcák között jelentős szinteltérést mutat. Ennek kezelését kertépítészeti és építészeti gesztusokkal egyaránt kezelni szükséges, elkerülendő a mai beépítés térkapcsolati problémáit. Felmerült a telken belül felszabaduló térrészen az alsó szinttel való kapcsolat kialakítása, mely a tér szerves részeként is megjeleníthető. Ennek lehetőségét javasolt az előírások közé beemelni. További előírásban egyértelművé kell tenni a Z-FK-V telket érintő része miatt, hogy az a terület nem számítható be a beépítési mutatók számításánál. A többi előírás továbbra is helytálló. U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 26

28 jelenlegi állapot tervezett állapot Koncepcióterv tömegvázlatai U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 27

29 I V. K A M E R M A Y E R K Á R O L Y T É R K Ö R N Y E Z E T E 1. É P Í T É S J O G I H E L Y Z E T É R T É K E L É S 1.1. K A M E R M A Y E R K Á R O L Y T É R K Ö R N Y E Z E T E A Kamermayer tér környezete a belváros alacsonyabb beépítésű területei közé tartozik. E hatást jobban érvényesíti a Városháza épületének az épülettraktus nagy szélességéből adódó viszonylag magasnak számító, egységes gerincmagassága. A környéken a Gerlóczy utca Vitkovits utca által közrefogott tömb tartalmaz némi tartalékot. A tömbben két műemlék és több helyi védelem alatt álló épület is található. A tömbre vonatkozó építménymagasság növelésének szándéka újra és újra felmerülő kérdés. Kamermayer tér és környezete (forrás: Google Maps) 1.2. H A T Á L Y O S S Z A B Á L Y O Z Á S B - L V S Z A telekre vonatkozó hatályos szabályozás már 2004 óta a és hrsz-ú ingatlanok egyesítésével számolt. Erre utal az két telek határán jelölt javasolt megszüntető jel, és az egységes kialakítást célzó építési hely is. Időközben a szabályozási terv szerint, a Gerlóczy utca 5 Vitkovits utca 8 hsz.-ú ingatlan a Gerlóczy utcai épület homlokzati megtartásával, többlakásos lakóépülettel beépítésre került. Ebből következően a hrsz-ú ingatlanon az új szomszédsági viszonyokhoz (csatlakozó homlokzatmagasság, udvarméret, stb.) is alkalmazkodni kell. A telek beépítésénél ugyanakkor a további szomszédsági viszonyokat is figyelembe kell venni, így pl. a hrsz-ú Kamermayer térre néző épület lépcsőházi / vagy esetleg más helyiséget is szolgáló nyílászáróit. Hatályos szabályozási tervlap - részlet Az övezetben megengedett legnagyobb építménymagasság a teljes tömb tekintetében 18 méter, hasonlóan a Vitkovits u. túloldalához, és a Semmelweiss utca tömbbel érintőleges részéhez. A korábbi felmérések alapján az egyes meglévő párkánymagasságok a Kamermayer tér felé nagyjából alátámasztják ezt a magasságot. U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 28

30 2. V Á L T O Z Á S O K Ö S S Z E S Í T É SE Kamermayer hotel és a Gerlóczy u. 5 csatlakozása Nyílászárók belső udvarok 2.1. I L L E S Z K E D É S T É R A R Á N Y O K - J A V A S L A T A szomszédos épületek esetében jelentős illeszkedési kényszer tapasztalható. A hatályos rendelet szerint az egymásra néző oldalhomlokzatok között a telekszélesség függvényében kell az oldalsó távolságot tartani. Jelen esetben, mivel mindkét telek keskenyebb 20 méternél, a 32. (7) bc) pont alapján 12 m lenne, ha nem lenne a szabályozási tervlapon feltüntetve az építési hely. Tekintettel arra, hogy a szomszédos telek udvari homlokzata legfeljebb 4,0, de valószínűleg az ott adott építési helynek megfelelően 3,5 méterre épült meg pontos adat hiányában, így a vizsgált telken 8,5 méteres távolságban kellene az előírás alapján az udvari homlokzatot elhelyezni. A Gerlóczy utca 1. alatti épület határfalában az üzemelő panzió lépcsőházi ablakai nyílnak, további vizsgálatot igényel, hogy szobák nem nyílnak-e ebbe az irányba. Mindenesetre az új épületnek erre legalább egy légudvar kialakításával reagálni kell. A földhivatali térkép nem jelzi, hogy pontosan mi az épület kontúr, így a szabályozási terv csak szövegesen tud instrukciót adni. Tekintettel arra, hogy a szomszédos Gerlóczy utca 5. szám alatti épület három szinten udvari beépítéssel rendelkezik, továbbá a Gerlóczy u. 1. szám alatti épület alsó szintjein nincs ablak. E térbeliség lehetőséget biztosít arra, hogy a telek alsó szintjei legfeljebb a Gerlóczy u. 5. épület udvarbeépítési magasságáig beépíthető legyen. A Gerlóczy 1 felé légudvart, vagy legalább légaknát kell kialakítani, ez a részletes építészeti tervek kidolgozása során dönthető el. Magasságilag a szomszédos magasabb épülethez igazodhat az épület párkánya, építménymagassága marad 18,0 m a 2. melléklet szerint, figyelembe véve a B-LVSZ 38. (7) bekezdését. Az utcakép, a rendkívül keskeny Gerlóczy utca miatt nagyobb utcai magasságot nem szabad meghatározni szakmailag. Az épület hátralépcsőzésével a felső szinteken további 6,0 m az OTÉK alapján kihasználhatóvá válik. A fentiekre való tekintettel az építménymagasság növelése hátrányokkal járna, és nem is szükséges a B-LVSZ 38. értelmében a módosítás ezért nem indokolt. A Gerlóczy 5. épületének három szinten beépített udvara lehetőséget teremt arra, hogy a Gerlóczy 3. is hasonlóan épüljön be, így ezt szöveges módon kezelésre kerül az 5/1 mellékletben. A telekre vonatkozó terepszint feletti építési hely a jelölése helyett a telken Emeleti szinti építési hely határa kerül szerepeltetésre, mely által tisztább helyzet keletkezik, az alsó szinti beépítésre nagyobb lehetőség nyílik. Javsololt szabályozási tervlap - részlet A Gerlóczy u. 5 beépítését leköveti a szabályozási tervlap, mely által több elem is módosul a telek és szomszédjai tekintetében. U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 29

31 V. B E É P Í T E T L E N I N G A T L A N O K A D É L I B E L V Á R O S B A N 1. B E É P Í T É S I S Z Á N D É K I N S P I R Á L Á S A Az övezeti besorolás Vk-V R/L vagyis lakódomináns városközponti övezet, amelynek paraméterei Kritérium, hogy a rendeletmódosítás hatálybalépése előtt legalább 15 évvel már üresen álló ingatlanról legyen szó a kedvezmény érvényesítése során. Amennyiben közhasználatú területet alakítanak ki a telken a B-LVSZ vonatkozó rendelkezései alapján, akkor kizárólag a már rég óta üresen álló Nyáry Pál utca 12 és a Szerb utca 11. számú ingatlanokra vonatkozzon. ezen e két ingatlanon érvényesíthető a 0,5 többlet szintterület. A Déli Belváros másik ilyen évek óta beépítetlen ingatlana a Bástya utcai, de az a másik övezetbe tartozik, ezért nem képezi jelen jogszabály módosítás részét N Y Á R Y P Á L U. 12. A Déli Belváros egyik fontos, a Váci utcát az Egyetem térrel összekötő csillapított forgalmú utcájának hosszú évtizedek óta beépítetlen telke kellemetlen foghíjként éktelenkedik a Déli Belváros területén. A terület végleges beépítésére már több kísérlet volt, de valahogy mindig elmaradtak az éppen aktuális beruházások. A telek esetében szabályozási tervlapon jelölt telekrendezés megtörtént, így a szabályozási lapon szereplő szabályozási vonal és megszüntető jel törlésre került. Nyáry Pál. u. 12. (forrás: Google Maps) Szerb utca 11. (forrás: Google Maps) 1.2. S Z E R B U T C A 11 A Déli Belváros egyik fontos, a Váci utcát az Egyetem térrel összekötő csillapított forgalmú utcájának hosszú évtizedek óta beépítetlen telke kellemetlen foghíjként éktelenkedik a Déli Belváros területén. A szintén sok tervet megélt ingatlanon ez a kedvezmény valószínűleg nem tud sokat segíteni, viszont ez az ingatlan ugyanúgy több mint 15 éve üresen áll, így érvényesíthető a kedvezmény. Érvényesítése valószínűleg csak pinceszinti hasznosítások révén lehetséges, ami indokolt, hiszen a telken nem kötelező a parkolás biztosítása, ugyanakkor lehetőség lenne a szomszéd telek alá benyúlni a parkolás megoldása érdekében, ami nem látszik járható útnak. Így a pinceszint valószínűsíthetően más célra hasznosítható, ami viszont már igényelheti a nagyobb szintterületet. A telek mérete miatt a terület egészéhez képest ez jelentéktelen, azonban a telek lehetőségeit segíthetné. U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 30

32 V I. V Ö R Ö S M A R T Y T É R T É R F A L A I 1. E M E L E T R Á É P Í T É S K É R D É SE Igényként felmerült, hogy a jelen dokumentáció során vizsgálni szükséges a Vörösmarty tér környezetétől alacsonyabb épületét. Erre vonatkozóan érdemes a korábbi, 2013-ban készített hasonló vizsgálatot is megemlíteni. Bár a tér egésze vizsgálata külön tanulmányt is megérdemelne a 2013-ban elvégzett emeleti és tetőtéri beépítési lehetőségek vizsgálata során tett megállapítások ma is megállják a helyüket. A jelenlegi rendelkezés a kerület prominens helyeire csak akkor enged emeletráépítést, ha azt a szabályozási terv kifejezetten lehetővé teszi. Ennek elemzése történik meg az alábbiakban. Vörösmarty tér keleti térfala (forrás: Google Maps) 1.1. T É R I É S É P Í T É S Z E T T Ö R T É N E T I E L E M Z É S A Vörösmarty tér nagyvárosi megjelenését, a tér nagyvonalúságát térfalainak egysége hangsúlyozza. A térfalakat adó épületek mára közel azonos magasságot értek el, ezt tovább növelni nem indokolt. Kivételt képezhet ez alól, a Vörösmarty tér keleti térfala, melynek északi saroképülete, a hrsz-ú, Vörösmarty tér 6. számú épület mintegy három szinttel alacsonyabb közvetlen szomszédjainál, az egykori Ibusz irodaháznál, és jelentős magasságkülönbség adódik a Harmincad utcai Fisher ház tekintetében is. Az épületre való emeletráépítés ugyanakkor nem csupán térérzeti de örökségvédelmi kérdés is. A műemlék sarokház eredetileg U alakú, háromemeletes klasszicista lakóháznak épült Hild József tervei szerint 1845-ben Lyka Demeter Anasztáz görög kereskedő számára. Belső átalakításain Wagner János dolgozott. Az 1956-os helyreállítás során a belső kialakítás is jelentősen eltér a Hild-féle állapottól, amint azt a földszinti portál kialakítás is jól mutatja. A Vörösmarty és a József nádor terek közötti utcatorkolat egyik meghatározó, korabeli épülete. Mivel a szabályozási tervben foglaltak alapvetően nem kötelezettségek, hanem a fejlesztési szándékok, lehetőségek koordinálására szolgál, így nem ellentétes a műemlékvédelmi szempontokkal, melyek az egyéb fórumokon is érvényesíthetők. Az emelet ráépíthetőségét alapvetően műemléki örökségvédelmi hatástanulmánnyal lehet megalapozni, ami túllépne a városrendezés műfaján. U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T ban örökségvédelmi szempontú elemzés készült számos emeletráépítés, tetőtéri beépítés tekintetében. Ennek alapján megállapításra kerültek a következők: Nem támogatott az épület feltáruló arányrendszerének megváltoztatása olyan tanúházak esetén, melyek Pest klasszicizmusának, vagy későbbi fejlődésének olyan emlékei, amelyek jelentősebb arányváltozás nélkül fennmaradtak, és lenyomatát, emlékét jelentik Pest fejlődésének, különös tekintettel azokra, melyek a korabeli neves építészek keze nyomát is őrzik. Kimutatásra kerültek a régi Pest városának azon épületei, melyek a korabeli Pest olyan tanúi, amelyek jelentős átépítésük esetén elveszítik

33 Tanúházak feltárása TANÚHÁZ Az 1838 előtt épület, három szintnél nem magasabb az eredeti épületarányokat hordozó épületek megállapítása összesen 33 tanúház található a kerületben a vizsgált Vörösmarty tér 6 szám nem tartozik közéjük. várostörténeti és városképi jelentőségüket, amivel a múlt egy meghatározó szelete is elvész. Mivel a magasítási szándékok egy része alacsonyabb szintszámú épületet érint, ezért vizsgálatra került ezek kora, a következők szerint: az 1867 előtt épült, az 1838 előtt épült, illetve az 1838 előtt épült és jellegében az eredeti épület arányait még hordozó, általában két, legfeljebb háromszintes épület. Ez utóbbiakat tanúháznak neveztük el, mert az utolsó tanúi annak a korszaknak, amikor a reformkori Pest polgárosodása igazán elindult, és még a nagy 1838-as árvíz előtti építéséről, arányairól információt nyújt. Egy-egy épület esetében ez talán nem tűnik fontosnak, de ha az arányokat nézzük: a kerület épületállományának csupán 3 %-a azon épületek aránya, amelyek még az eredeti pesti házak arányait mutatják, akkor válik igazán jelentőssé az eredeti építészeti arányok megtartásának igénye. A 33 tanúház közé nem tartozik a vizsgált Vörösmarty tér 6 szám alatti épület, hiszen a nagy pesti árvíz után épült. Emiatt az épületre vonatkozó emeletráépítés lehetőségét nem elvetendő H A T Á L Y O S É S J A V A S O L T S Z A B Á L Y O Z Á S B - L V S Z A B-LVSZ alapján emeletráépítés több esetben is lehetséges, amennyiben teljesülnek a 42/B. Meglévő épületre való ráépítés, visszaépítés rendelkezései. Ugyanakkor egyes területekre vonatkozóan másként érvényesülnek az általános szabályok, így a 42/B. (7) f) pontja alapján: nem létesíthető emelet,- ha a szabályozási terv külön nem tünteti fel - a Dunapart felé néző épületek, továbbá a Szent István körút Bajcsy Zsilinszky út - Károly körút Múzeum körút Vámház körút, a Kossuth Lajos utca - Szabad sajtó út - Alkotmány utca menti, valamint a Fővám tér, Kálvin tér, Egyetem tér, Károly kert, Március 15.-e tér, Petőfi tér, Deák tér, Vörösmarty tér, József nádor tér, Erzsébet tér, Hild tér, Szent István tér, Podmaniczky tér, Szabadság tér, Honvéd tér, Nyugati tér menti telkek esetében. A fentiek alapján a Vörösmarty téren csak abban az esetben lehetséges emeletráépítés, amennyiben az a Szabályozási tervlapon külön jelölésre kerül. A fentiek értelmében a Szabályozási tervlapon emeletráépítés lehetséges jelölés kerül szerepeltetésre. U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 32

34 IV. Szabályozási tervlap változásainak összefoglalása 1. V Á L T O Z T A T Á S I S Z Á N D É K Á L T A L J A V A S O L T M Ó D O S Í T Á S O K A korábbiakban tárgyalt Szabályozási tervlapot érintő valódi (nem csupán átvezetésből adódó) módosításainak összefoglalása az alábbiakban kerül bemutatásra. Ilyen típusú módosítás mindössze a Szervita tér, a Kamermayer tér, és a Vörösmarty tér tekintetében történt. Minden egyéb módosulás csupán az örökségvédelmi jogszabályok miatt, vagy a megvalósult fejlesztések általi átvezetésnek, frissítésnek minősülnek, melyek később kerülnek külön bemutatásra. Hatályos szabályozás 1.1. S Z E R V I T A T É R K Ö R N Y E Z E T E Átvezetés / Módosítási javaslat U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 33

35 Hatályos szabályozás 1.2. K A M E R M A Y E R T É R K Ö R N Y E Z E T E Átvezetés / Módosítási javaslat Hatályos szabályozás 1.3. V Ö R Ö S M A R T Y T É R Átvezetés / Módosítási javaslat U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 34

36 2. N E M M E G V A L Ó S U L T S Z A B Á L Y O Z Á S I E L K É P Z E L É S E K E L V E T É S E Egyes korábbi szabályozási elképzelések az elmúlt időszakban nem valósultak meg, s ezekre vagy szándék, vagy lehetőség sincs, így ezek jelölése lekerül a szabályozási tervlapról is. Hatályos szabályozás 2.1. P É N Z J E G Y N Y O M D A T Ö M B J E A pénzjegynyomda épületénél a hatályos szabályozás az FSZKT módosítása függvényében Z-FK-V övezetet jelölt. Mivel az FSZKT módosítása nem történt meg, a továbbiakban pedig erre nincs is mód, így értelemszerűen az övezeti jelölés is értelmét vesztette, ezért lekerül a szabályozási tervlapról. Átvezetés / Módosítási javaslat U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 35

37 2.2. O L I M P I A P A R K A frissen felújított (2014. márciusában átadott) Olimpia park átépítésénél nem került mélygarázs elhelyezésre, középtávon ilyen jelentős beavatkozás nem is várható, ezért a szabályozási tervlapról is levételre került. Hatályos szabályozás Átvezetés / Módosítási javaslat U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 36

38 Hatályos szabályozás 3. Ö R Ö K S É G V É D E L M I J O G S Z A B Á L Y I V Á L T O Z Á S O K Á T V E Z E T É S E A korábban ismertetett örökségvédelmi jogszabályi változtatások kihatnak a szabályozási tervlapra is, melyek automatikusan átvezetésre kerülnek. Több esetben ugyanakkor nem csupán átvezetés történik, hanem a megszűnt védelmi státus helyett kerületi helyi védelmi javaslat kerül szerepeltetésre, mely a védelmi rendelet frissítése által tud beépülni véglegesen a rendszerbe. A javasolt elemek esetében a VH-J és a VHU-J felirat szerepel a tervlapon S Z E N T - I S T V Á N K Ö R Ú T M E N T I I N G A T L A N O K A Szent-István körút mentén a fővárosi szabályozás módosulása által a korábbi VFT jelölés VF-re változik, ezzel az épületekre vonatkozó szabályozás is automatikusan erősödik ( Épületrész bontása esetén az utcafronti traktus megtartandó helyett Kötelezően megtartandó épület, épületrész ). Átvezetés / Módosítási javaslat U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 37

39 Hatályos szabályozás Átvezetés / Módosítási javaslat 3.2. B A J C S Y - Z S I L I N S Z K Y Ú T M E N T I I N G A T L A N O K A Bajcsy-Zsilinszky út menti ingatlanok általában veszítettek védelmi szintjükből, mely több esetben indokolt, ugyanakkor egyes esetekben a kerületi védelmi rendeletbe való felvétel javasolt. Hatályos szabályozás Átvezetés / Módosítási javaslat U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 38

40 Hatályos szabályozás Átvezetés / Módosítási javaslat U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 39

41 3.3. S Z A B A D S Á G T É R A R A N Y J Á N O S U. A Szabadság téren lévő Bankcenter épülete korábban VFT fővárosi védettséget élvezett, mely megszűnt. A Szabadság tér 1 esetében hasonlóan megszűnt a védelem, azonban itt javasolt a kerületi védelembe bevonni az épületet. Hatályos szabályozás Átvezetés / Módosítási javaslat 3.4. K O S S U T H L A J O S U. P E T Ő F I S. U. A Kossuth Lajos utca Petőfi Sándor u. mentén az ingatlanok jellemzően VFT helyett VF jelölést kaptak, így védelmi fokuk erősödött a szabályozási szinten is. A VFT jelölés megszűnt a fővárosi rendelet változása miatt, mely egyes esetekben, pl. Telekom székház teljesen indokolt, ugyanakkor pl. a Ferencziek Bazára esetében a kerületi védelmi listába való felvétel javasolt. Hatályos szabályozás Átvezetés / Módosítási javaslat U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 40

42 3.5. M Ú Z E U M K Ö R Ú T A Múzeum körút tekintetében - elsődlegesen a városfal - miatt több ingatlanon is szerepeltetésre került a műemléki védelem. Hatályos szabályozás Átvezetés / Módosítási javaslat U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 41

43 Hatályos szabályozás Átvezetés / Módosítási javaslat U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 42

44 Hatályos szabályozás 3.6. V Á M H Á Z K Ö R Ú T É S T É R S É GE A Vámház körúton az összes, korábban VFT védelemmel rendelkező épület elveszítette védelmi státusát, ezeknél a kerületi védelmi rendeletbe való felvételének javaslata szerepel a szabályozási tervlapon. Átvezetés / Módosítási javaslat U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 43

45 3.7. V I G A D Ó A Vigadó épülete vélhetően kismértékben átnyúlik a szomszédos telekre ezért az is műemléknek számít. A szabályozási tervlapon az épülethez rendelt szabályozás értelemszerűen nem védi a frissen épült épületet. Hatályos szabályozás Átvezetés / Módosítási javaslat Hatályos szabályozás Szemere u. 10 műeméki védettséget kapott S Z E M E R E U Átvezetés / Módosítási javaslat U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 44

46 3.9. P I A R I S T A R E N D H Á Z A Piarista rendház Műemléki védelme jelölésre került. Hatályos szabályozás Átvezetés / Módosítási javaslat 4. F R I S S Í T É S E K A S Z A B Á L Y O Z Á S I T E R V L A P O N A szabályozási terv műfaja rugalmas, így a megvalósult fejlesztések által egyes elemek indokolatlanná válhatnak, míg mások kifejezetten zavart kelthetnek. Éppen ezért a Szabályozási tervlap egyes elemeinek időközönkénti átvezetése megtörténik az egyes módosítások folyamán N Y Á R Y P Á L U T C A A közterületi telekhatár a szabályozási vonal szerint rendezésre került, így a szabályozási vonal szerepeltetése a továbbiakban nem szükséges. Hatályos szabályozás Módosítási javaslat U R B A N - L I S S T Ú D I Ó K F T. 45