Tájékoztató Tisztelt Diósdi Adózó! Diósd Város Önkormányzat Képviselő-testülete a 19/2015.(X.28.) önkormányzati rendelettel megalkotta az új építmény és telekadóról szóló rendeletét. A rendelet alapvető változást hozott a 30/2011.(X.29.) önkormányzati rendelethez képest, érintve az adó mértékét és a kedvezményi rendszert. A legalapvetőbb változás, hogy az eddig személyenként járó 40 m 2 / fő / év adómentesség megszűnt, de a rendelet széleskörű kedvezményrendszert vezet be, a telekadóban is történt változás. Építményadó 1) Az adókötelezettség Építményadó tárgya a lakás és a nem lakás céljára szolgáló épület, épületrész, vagyis kizárólag épületnek minősülő építmény lehet. Épület minden olyan építmény, vagy annak azon része, amely a környező külső tértől szerkezeti elemekkel részben vagy egészben mesterségesen kialakított, elválasztott teret alkot és ezzel az állandó vagy időszakos tartózkodás, illetve használat feltételeit biztosítja, ideértve az olyan önálló létesítményt is, amely részben vagy teljes belmagasságával a környező csatlakozó terepszint alatt van (pl. pince). Épületrész az épület önálló rendeltetésű, szabadból vagy az épület közös közlekedőjéből nyíló önálló bejárattal ellátott helyisége vagy helyiség-csoportja, amely azzal felel meg lakásnak, üdülőnek, kereskedelmi egységnek, egyéb nem lakás céljára szolgáló épületnek hogy az ingatlannyilvántartásban önálló ingatlanként nem szerepel. Minden olyan műszaki létesítmény, amely megfelel az épület fogalmának, adótárgynak minősül és adókötelezettség hatálya alá tartozik, amely kiterjed az építmény valamennyi helyiségére, annak rendeltetésétől, illetve hasznosításától függetlenül. 2) Az adó alanya Az adó alanyát a Helyi adókról szóló 1990. évi C. törvény (Htv.) az általános rendelkezések közt szabályozza, majd az egyes adókra vonatkozó külön rendelkezések alatt pontosítja. Eszerint adóalany a - magánszemély; - jogi személy, egyéb személy; - magánszemélyek jogi személyiséggel nem rendelkező személyi egyesülése; aki a naptári év első napján építmény tulajdonosa. Ha az építménynek több tulajdonosa van, akkor a tulajdoni illetőségük arányában mindannyian adóalanyok. Adóalanyiságot azonban nem csak a tulajdonosi minőség, hanem az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű jog is megalapozza, olyannyira, hogy ebben az esetben nem a tulajdonos,
hanem a vagyoni értékű jog (kezelői jog, vagyonkezelői jog, haszonélvezet, a használat joga, földhasználat és lakásbérlet) jogosultja lesz az adóalany. A tulajdonos fogalmát a Htv. négy szinten szabályozza: 1) Az ingatlan tulajdonosa az a személy vagy szervezet, aki/amely az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként szerepel. E főszabályon túl van két kisegítő szabály, amely az ingatlan átruházásának egyes eseteit pontosítja: 2) Amennyiben az ingatlan tulajdonjogának átruházásra irányuló szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották melynek ténye széljegyzésre került a szerző felet kell tulajdonosnak tekinteni. E rendelkezés a tulajdonjogot/vagyoni értékű jogot szerződéssel megszerző fél adóalanyiságát szabályozza. Ingatlanszerzés esetén, amennyiben a szerződést a földhivatalhoz benyújtották, s az széljegyzésre került, érkeztették, iktatták a szerző felet kell adóalanynak tekinteni. Tulajdonjog fenntartással történő ingatlanszerzés esetén is e szabály alkalmazandó; amennyiben a földhivatalhoz bejegyzésre benyújtották a szerződést, a szerző fél a tulajdonos, így az adóalany, mivel a tulajdonjog fenntartásával megkötött szerződés is tulajdonjog átruházására irányul, csak meghatározott feltétel teljesítésének kikötésével. (Vagyis attól függetlenül, hogy tényleges polgári jogi - tulajdonossá csak a teljes vételár kifizetését követően válik. Itt tehát a polgári jogi, illetve az adójogi tulajdonosi minőség nem egy és ugyanaz!) 3) Újonnan létrehozott építmény tulajdonjogának használatbavételi engedély jogerőre emelkedését megelőző átruházása esetén a szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtását követően a szerző felet a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésének időpontjától kell tulajdonosnak tekinteni. E szabály alapján újonnan épült építmény tulajdonjogának megszerzése esetén a szerző felet csak a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésének időpontjától kell tulajdonosnak tekinteni akkor is, ha az ingatlan átruházása a használatbavételi engedély jogerőre emelkedését megelőzően történt. (E szabály pl. új építésű házak esetén alkalmazható, amikor az ingatlanokat már akkor eladják, amikor a használatbavételi engedély még nem jogerős. Ilyenkor adójogilag a szerző fél a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésének időpontjától válik tulajdonossá.) 4) A tulajdonos fogalmának negyedik esete az egyéb módon tehát nem tulajdon-átruházással történő tulajdonszerzésre vonatkozik, melyre a Htv. a Polgári törvénykönyv vonatkozó szabályait tekinti irányadónak. Leggyakoribb esete az öröklés útján történő tulajdonszerzés, de ide tartozik pl. az elbirtoklás is. Öröklés esetén a hagyaték az örökhagyó halálának időpontjában száll az örökösre, az elbirtoklás útján történő tulajdonszerzés pedig az elbirtoklásra meghatározott időtartam leteltével következik be. Az adóalanyiság tehát fenti események öröklés, elbirtoklás bekövetkeztét követő év január 1-jén keletkezik, függetlenül attól, hogy pl. öröklés esetén a hagyaték jogerős átadásra csak az örökhagyó halála utáni harmadik évben, vagy később kerül sor. A Htv. lehetőséget biztosít arra, hogy valamennyi tulajdonos ideértve a vagyoni értékű jog jogosultjait is írásban megállapodjon, hogy mely személy lesz az, aki az adóalanyisággal kapcsolatos jogokat és kötelezettségeket gyakorolja. Ennek feltétele, hogy a megállapodást az adóhatósághoz benyújtsák (ezt a bevallási nyomtatvány tartalmazza). A közös tulajdonnak van egy speciális esete, ez pedig a társasháztulajdon. Itt az épület meghatározott részei (főként lakás, tároló-helyiség) a tulajdonostársak külön tulajdonában állnak, mely után önálló adóalanyok, míg a közös használatú helyiségek (pl. lépcsőház) közös tulajdonban, a társasház tulajdonában állnak. Ez esetben a közösség a társasház alanya az adónak. 3) Az adómentesség
A Htv. meghatározott épületeket illetve épületrészeket mentesít az adó alól. Ezen túl az önkormányzatnak is meg van a lehetősége, hogy e mentességi kört rendeletben tovább bővítse. Az építményadó vonatkozásában kettős adómentességi rendszert szabályoz. Ez a tárgyi illetve az alanyi adómentesség. A tárgyi adómentesség azt jelenti, hogy akire nézve meghatározott feltétel fennáll, nem tartozik az építményadó hatálya alá. Az építményadó alóli alanyi adómentesség körét a Htv., szabályozza: A) Törvény alapján mentes az adó alól: 1) szükséglakás; fogalma konkrétan nincs meghatározva. A lakások és a helyiségek bérletére, valamint elidegenítésére vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény egyes rendelkezései alapján megállapítható szabály: az a lakás már nem minősül szükséglakásnak, melyben legalább 12m 2 alapterületű lakóhelyiség és külön főzőhelyiség található, egyedi fűtéssel rendelkezik, a WC használat és a vízvétel lehetősége biztosított. 2) a kizárólag az önálló orvosi tevékenységről szóló törvény szerinti háziorvos által nyújtott egészségügyi ellátás céljára szolgáló helyiség; (Az építményadó mentesség tehát a háziorvosokat, a házi gyermekorvosokat és a fogorvosokat illeti meg az alaptevékenységükhöz használt helyiségek vonatkozásában. ) 3) ingatlan-nyilvántartási állapot szerint állattartásra vagy növénytermesztésre szolgáló építmény, vagy az állattartáshoz, növénytermesztéshez kapcsolódó tároló építmény (pl. istálló, üvegház, magtár), amely adómentességnek fontos feltétele, hogy az építmény az adóalany rendeltetésszerűen állattartási, növénytermesztési tevékenységhez kapcsolódóan használja; 4) Műemléképületek felújításához kapcsolódó, határozott idejű adómentességi szabály; E mentesség tárgya az az épület, melyet külön jogszabály szerint műemléki értékként, vagy önkormányzati rendelet alapján helyi, egyedi védelem alá helyeztek és azt felújítják. A mentesség a 2008. 01. 01-jét követően kiadott építési engedély jogerőre emelkedését követő 3 egymást követő évben illeti meg adózót. (Felújítás az az általános javítás, mely az épület egészét, vagy több főszerkezeti elemét és homlokzatát érinti, s amely teljesen visszaállítja az épület esztétikai, valamint eredeti műszaki állapotát.) E körülményt adózónak be kell jelentenie az adóhatóságnak! Ilyenkor az adó évente megállapításra kerül és (pótlékkal együtt) jelzálogként az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyeztetni. A mentesség lejártát követő év 01. 30-ig meg kell keresni a műemlékvédelmi hatóságot a felújítás tényének igazolása végett. Amennyiben a felújítás a mentesség 3. évének utolsó napjáig megtörtént, a nyilvántartott adót és kamatokat, valamint a jelzálogjog bejegyzést törölni kell. Amennyiben a felújítás nem történik meg, határozat alapján annak jogerőre emelkedését követő 15 napon belül az elmaradt adót és pótlékot meg kell fizetni. B) Helyi adórendelet alapján mentes az adó alól 1) a legfeljebb 200m/2-ig a 65. életévét betöltött, vagy életkorától függetlenül legalább 67 %- ban rokkant (III. rokkantsági csoport), rokkantnyugdíjas magánszemély, aki egyedül vagy kizárólag ugyanezen feltételeknek megfelelő hozzátartozójával él és ténylegesen (életvitelszerűen) is lakóhelyéül szolgáló lakása, lakóháza után, amennyiben az 1 főre eső rendszeres jövedelme a nyugdíjminimum ötszörösét egyedül élő esetén a nyugdíjminimum hétszeresét nem haladja meg,
2) a magánszemély tulajdonában lévő, a lakóépülettel azonos ingatlanon álló önálló épületet képező épületek közül a 20 m/2 alatti tároló, 3) az 50 m/2 alatti terület tekintetében a magánszemély tulajdonában lévő pinceszinti helyiség, helyiségcsoport közül a pince, az ingatlan nyilvántartás szerinti tároló, amennyiben az adóalany a tárolót rendeltetésszerűen használja, 4) gépjárműtároló, amelyben a súlyosan mozgáskorlátozott magánszemély tulajdonos, illetve vagyoni értékű jog jogosultja gépjárművét tárolja, több tulajdonos esetén a súlyosan mozgáskorlátozott magánszemély tulajdoni hányada arányában, 5) szociális, egészségügyi és gyermekvédelmi, illetőleg a nevelési- és oktatási intézmények céljára szolgáló helyiség, 6) önkormányzati ingatlanok. C)Adókedvezmény 1) maximum az adó mértékének 50%-ig jogosult adókedvezmény igénybevételére: -- az a magánszemély, aki a családok támogatásáról szóló törvény szerint gyermekre tekintettel családi pótlékra jogosult vagy 18. életévét betöltött gyermeke tanulmányait felsőfokú oktatási intézmény nappali tagozatán folytatja, amennyiben a gyermek beiratkozott és aktív félévet teljesít, a kedvezmény mértéke 10 % gyermekenként, a gyermekét egyedül nevelő magánszemély esetén 20 %, de maximum 50 % lehet -- a felsőfokú oktatási intézményben tanuló gyermekre vonatkozó kedvezmény a gyermek 25. életévének betöltéséig vehető igénybe -- a sportcélú ingatlan tulajdonosa ( az ingatlan nyilvántartásban is ekként kell hogy bejegyezve legyen ) az adó mértékének 50 %-ig -- A kedvezményt kizárólag az adózó tulajdonában álló egy darab- az adózó döntése szerinti életvitelszerűen lakás céljából használt ingatlan tekintetében lehet igénybe venni. 4) Az adókötelezettség keletkezése és megszűnése A Htv. rendelkezései alapján: az adókötelezettség a használatbavételi, illetve a fennmaradási engedély jogerőre emelkedését követő év első napján keletkezik. Engedély nélkül épült, vagy anélkül használatba vett építmény esetén az adókötelezettség a tényleges használatbavételt követő év első napján keletkezik. Ez alapján tehát adókötelezettséget három jogi tény keletkeztet: - használatbavételi; vagy - fennmaradási engedély jogerőre emelkedése; - előzőek hiányában a tényleges használatbavétel; Ha egy épületre kiadott használatbavételi engedély jogerőre emelkedett, az adó megállapítása szempontjából nincs jelentősége annak, hogy az épületet vagy annak egyes helyiségeit ténylegesen használják - e. Az adókötelezettség az engedély jogerőre emelkedését követő év első napján a törvény erejénél fogva jön létre.
Az adókötelezettséget érintő változást a következő év első napjától kell figyelembe venni. Példa: valaki az építményt átminősíti (pl. üdülőből lakóházra), vagy bővíti, mely következtében adóköteles alapterülete változik, a következő év első napjától kell a változás szerint adózni. Ez esetben új bevallást kell benyújtani! Az adókötelezettség megszűnése Az adókötelezettség az építmény megszűnése évének utolsó napján szűnik meg. Ha az építmény az év első felében szűnik meg, akkor az adókötelezettség utolsó napja tárgyév június 30. Az építmény használatának szünetelése nem érinti az adókötelezettséget. Az építmény a Htv. értelmező rendelkezése szerint megszűnik: ha az építményt lebontják vagy megsemmisül; Ezen esetekben az építmény alkalmatlan emberi tartózkodásra, így nem adóköteles. Nem szünteti meg viszont az adókötelezettséget, ha az épületen átalakítási, felújítási munkálatokat végeznek. Ilyenkor az épületre korábban kiadott használatbavételi vagy fennmaradási engedély van hatályban mindaddig, amíg az építményt le nem bontják, vagy az pl. tűz miatt, meg nem semmisül. 5) Az adó alapja és mértéke Az adó alapja a Htv. alapján az önkormányzat döntésétől függően: a) az építmény m 2 -ben számított hasznos alapterülete, vagy b) az építmény korrigált forgalmi értéke; A helyi adórendelet az adó alapjaként az építmény m 2 -ben számított hasznos alapterületét határozza meg. Hasznos alapterület: a teljes alapterületnek az a része, ahol a belmagasság legalább 1,90m. A teljes alapterületbe beletartozik: - minden helyiség összegzett alapterülete; - többszintes lakrészek belső lépcsőjének egy szinten számított vízszintes vetülete; - az építményhez tartozó fedett és három oldalról zárt külső tartózkodók (lodzsa, fedett és oldalt zárt erkélyek) a fedett terasz és a tornác alapterületének 50%-a; valamint - lakások esetén a pinceszinten (csatlakozó terepszint alatt) kialakított helyiségek alapterületének a 70%-a; (a garázs akkor is teljes alapterületével adóköteles, ha az a pinceszinten helyezkedik el) Kiegészítő helyiség: a lakáshoz, üdülőhöz tartozó, jellegénél és kialakításánál fogva csak tárolásra alkalmas padlás, pince ide nem értve a gépjárműtárolót. Melléképület, melléképületrész: a lakás, az üdülő elhelyezésére szolgáló telken lévő, és a lakás, üdülő szokásos használatához szükséges, de huzamos emberi tartózkodásra részben és ideiglenesen sem szolgáló, tüzelő, lom, szerszám, kerékpár, babakocsi tárolására szolgáló épület vagy épületrész ide nem értve a gépjárműtárolót. Az adó mértéke: A helyi adórendelet 2016. január 1-jétől 350 Ft./m 2 /év-ben határozza meg lakás, lakóház illetve lakás céljára szolgáló építmények esetén.
Az egyéni vállalkozó, jogi személy, magánszemélyek jogi személyiséggel nem rendelkező személy egyesülése, a külföldi magányszemély és az egyéb szervezet tulajdonában lévő nem lakás céljára szolgáló építmény esetén (kivétel a gépkocsi tároló) az adó évi mértéke: a) kereskedelmi tevékenység céljára szolgáló építmény után: 0-200 m 2 -ig 350 Ft./ m 2 201 m 2 vagy attól nagyobb adóalap esetén 700 Ft./ m 2 ( 200 m 2 -ig 350,- Ft. m 2 /év és a 200 m 2 feletti rész után 700 Ft./ m 2. ) Egy tulajdoni lapon szereplő több ingatlan esetében az adóalap kedvezményes mértékének megállapítása az összevont térlépték szerint- egyszeri 200 m 2 térmértékkel vehető figyelembe. b) egyéb, nem lakás céljára szolgáló építmény után: 0-1000 m 2 adóalap esetén 350 Ft. m 2 1001 m 2 vagy attól nagyobb adóalap esetén 700 Ft. m 2 ( 1000 m 2-ig 350 Ft. m 2 /év és az 1000 m 2 feletti rész után 700 Ft. m 2 /év.) Egy tulajdoni lapon szereplő több ingatlan esetében az adóalap kedvezményes mértékének megállapítása az összevont térlépték szerint- egyszeri 1000 m 2 térmértékkel vehető figyelembe. c) Lakótelepi lakások lépcsőháza, tároló és egyéb közös helyiségek esetén az adó évi mértéke 50 Ft./ m 2. d) Gépjárműtároló esetén az adó évi mértéke 100 Ft./ m 2 e) Pincéknél 50 m 2 felett 100 Ft./ m 2 / év az adó mértéke a teljes alapterületre vonatkozóan. Bevallás benyújtása: A bevallási nyomtatványokat postai úton, vagy személyesen (illetve írásban meghatalmazott útján) lehet benyújtani. Az Art. 125. (2) és (4) valamint (5) bekezdései értelmében az adóhatóság állapítja meg a helyi iparűzési adó és az adóbeszedéssel megállapított idegenforgalmi adó kivételével a helyi adókat, továbbá az önkormányzat költségvetése javára más törvény alapján fizetendő adókat (kivetéses adózás). Az adókivetés, -kiszabás az adózó bevallása, bejelentése, illetve adatszolgáltatás alapján történik. Az adóhatóság a fizetendő adóról, az adófizetés módjáról és idejéről, továbbá ha törvény előírja az adóalapról, az adómentességről vagy adókedvezményről a bevallás (bejelentés) adatai alapján határoz. Art. 120. (2) és (4) bekezdés: a hatósági eljárás hivatalból, vagy az adózó kérelmére (bejelentésére, bevallására) indul; Hivatalból indul különösen: a hatósági adó-megállapítás adatszolgáltatás, bejelentés, bevallás alapján (adókivetés, illetékkiszabás). Telekadó
A magánszemély telek adójának mértéke : (1) Az adó éves mértéke a magánszemély tulajdonában lévő üres telek esetében 50 Ft/m 2. (2) Az adó éves mértéke nem magánszemély tulajdonában lévő üres telek esetében 250 Ft/m2. Mentes a telekadó a telekadó alól: az erdő művelési ágban nyilvántartott belterületi telek az építési tilalom alatt álló telek adóköteles területének 50%-a. A telekadó továbbra is éves adó, ami azt jelenti, hogy az adókötelezettség egy kivételtől eltekintve az arra okot adó tényállás ( pl. adásvétel, öröklés ) bekövetkeztének évét követő évtől keletkezik, s az adókötelezettséget keletkeztető feltételek megszűnése évének utolsó napjáig tart 8 kivétel, ha a telken épületet emelnek, vagy ha a rajta álló épületet lebontják, vagy az megsemmisül, ilyenkor félévtől változik az adókötelezettség). Telekadót csak üres telek után kell fizetni. Az adónyilvántartásban szereplő adózóknak nem kell új adóbevallást tenni! Az adókötelezettséget érintő változások bejelentésére vonatkozó építmény- és telekadó bevallások benyújtási határideje: 2016. január 20. Játékosné Veszeli Klára Polgármesteri Hivatal Adóhatósága